東海ろうきんで変動・固定の組み合わせで考えています。
金利は優遇を受けて、変動０．９５％、固定３年０．９５％、５年１．１０％、１０年１．４５％です。（全て店頭金利から０・６０％の優遇金利です。）団信・保証料込みです。
いまは低金利なので、全て変動と考えていたのですが、リスク分散で、変動２０００万、固定２０００万で借り入れしようと思います。金利が上がってきたら変動分を固定に切り替えるつもりです。今後の金利動向から、固定分を何年にしようか迷っています。金利上昇しそうなら１０年、まだまだ上がらないなら３年と考えてますが、皆さんのご意見をお聞かせください。
（借り入れを２つに分けるのは、土地・建物の実行が別々にできるため。また、ともに変動にするとまとめて1つの借り入れと同じ扱いになり途中で半分だけ条件を変更できないためです。）
[スレ作成日時]2011-09-21 17:48:11
スレ主です。
金利優遇は固定期間終了後も適用されます。最初の固定期間終了後、変動に変わるというのは聞いていません。３年なら３年が自動更新だと思います。確認します。
当面は低金利が続くと考えているので、変動の０．９５％が１０年固定の１．４５％をすぐに超えるとは考えていません。変動・固定MIXにするのは、金利上昇局面での条件変更（変動→固定、固定→固定期間変更）がフレキシブルに対応できるのでは？と考えた次第です。
借り入れは３５年ですが、繰上げで頑張って２５年程度を目標としています。
３５年の全期間固定は２．３５％と高いので考えていません。
私も同じく東海ろうきんの変動か3年固定かで悩んでいましたが
3年固定で行きます。
すでにレスもありましたが東海ろうきんの固定金利のルールは一般の銀行のような
固定金利終了後→変動金利 ではなく3年ごとに金利を見直していくルールです。
5年固定なら5年ごと、10年固定なら10年ごと。
変動は半年後とに見直すルールなので半年後とに見直してさらに下げたときの
恩恵を得るかここまで来ると上昇しかないから（といいつつ10月に0.9%まで下げた）
リスクを少しでも下げるか、ということでしょうが
変動か3年かを悩んでいるということは金利の高い5年10年を選ばないということで
多少のリスクを覚悟しているということですよね。
一般の銀行は保証料込みで0.95％を切ると採算がギリギリと言われています
（なので表示金利は0.75％あたりが限界）ただろうきんは営利団体でないので
保証料なしでこれ以上の下げ幅があるかどうか、ですか。
でももう0.1％も下がらないとは思うのですが。。。
皆様のご意見お聞かせ下さい。
夫32歳、年収500万円
妻（私）32歳、専業主婦
子どもなし。（二人希望）
2450万円の借入れか、2500万円の借入れかで悩んでいます。（50万円は、外構費用）
近畿ろうきんにて。現在、2500万円で、仮審査申し込み中。
生活バックUpプラン利用。
返済期間35年。
変動70%、金利0.775%
固定20年30%、金利2.2%
返済計画としては、ボーナス払いなし。60歳までに完済が目標。（28年間）
はじめの10年間は、変動を繰り上げ返済。（年間最低15万円）残り期間は、5年ごとに、変動・固定の繰り上げ返済計画を見直す。
今は、子どもがいないので、2500万円の借入れで生活できると思っているのですが、子どもが二人いる家庭だと、この計画で大丈夫でしょうか？
厳しい意見でも、かまいませんので、お聞かせ下さい。
宜しくお願い致します。
>10
もう少し細かく情報がほしいところですが、以下の想定をしてみました。
想定と実態とで乖離している部分は、適宜脳内変換して読んでください。
金利プランと借入額、年収500万ということは、
ボーナス除いて手取り月額が、25万～30万。ボーナスが100万／年
返済がざっくり10万／月
という感じでしょうか。
外構費用を見積もっているということは、戸建てのため管理費修繕費はなしですね。
生活費が、月額15万で十分できますが、貯金はあまりできない感じですね。
ボーナス100万で、固定資産税・その他臨時出費を賄うとして、
貯金は50万／年といったところでしょうか。
給料の上昇カーブや、現在の貯蓄状況などによるところはありますが、
子供2人というのは、無理ではないですが、かなり厳しいと思った方がいいと思います。
老後資金・教育費・建物の建て替え費用を考えると、
向こう30年くらいで、総額で数千万の貯蓄をするくらいの心づもりが必要と思います。
＞妻（私）32歳、専業主婦
もし、どうしてもと思うほどのよい物件ならば、働くことをお勧めします。
月15万程度稼げば、年間100万の貯蓄＋生活の余裕ができます。
以上私見ですが、
「年収に対して無謀なローン」というスレがありますので、
そちらの方が問い合わせテンプレートも整っていて、よいかと思います。
ただし、ずいぶん辛口＆コンサバティブな回答が多いので、
もし前向きに購入を検討したいなら、聞かない方がいいかもしれません。（笑）
＞固定金利終了後→変動金利 ではなく3年ごとに金利を見直していくルールです。
5年固定なら5年ごと、10年固定なら10年ごと。
気になるんですけどその場合金利は短プラ連動ですか？
>11
早速の回答ありがとうございます。
修繕費用などは、考えていませんでした。ご指摘ありがとうございます。
もぅ少し詳しい事情をお伝えしたいと思います。
・主人の会社から毎月2万円の住宅手当がでます。（予算には入れていません。貯まったら、ボーナスから15万円と合わせて繰り上げ返済に回します）
・私が障害者手帳をもっているので、現在控除が27万円あります。しかし、体調が悪いと働きに出れない為、基本的に主人の収入のみで生活してゆくことを考えています。
・住宅ローン減税でかえってきたぶんを固定資産税の支払いに当てる予定です。（固定資産税は、HMによると、初年度12万円程ではないか？と聞いています。分譲地です）
以上の点もふまえて、再度皆様のご意見お伺いできれば嬉しいです。
ミックス金利っていまいち魅力を感じないんですよね。
変動のリスクをしょいこむ覚悟があるなら全部変動の方が断然安いんですよね。
中途半端に固定にした分３年間損したように感じる結果になる気がします。
（固定→変動切り替えの銀行の場合）
もしくは全部期間固定のフラットを検討するとか。
変動から固定にうまく切り替えられれば良いですが
いつもどこかで金利情勢を気にしなくてはみたいな精神的負担がなくなるんで大きいかなと。
潔く全部変動か精神的に楽な全期間固定か・・・
ミックス組むにしても３年は中途半端でもったいないかなって思います。
奥さんが出産で３年間働けないとかなら上手い手だとも思いますが。
変動にしても何年大丈夫かなんて誰も保証できませんもんね、悩みますよね＞＜
11です。
＞14さん
追加情報ありがとうございます。
障碍者手帳を持っていることによる金銭的なプラスがどの程度なのか、残念ながらわかりかねますが、
ご主人の給与が今のまま（or 微増程度）であれば、先ほども書いた通り、
＞子供2人というのは、無理ではないですが、かなり厳しいと思った方がいいと思います。
というところは変わりません。
それは、住宅の購入とは関係なく、年収500万円で子供2人というのが、
私にとっては「無理ではないが、かなり厳しい」ラインと考えている、ということです。
お住まいの地域にもよると思いますが、オムツ代、幼稚園、学習塾などを含めた子供の生活費・学費というのは、
金銭的にはかなりな負担になると思います。
ですが、決して楽ではないと思いますが、もし既に前向きに検討することを前提に考えているならば、
生活が破たんするほどのローンではないと思うので、何とかしようと思えば、何とかなるもんだ、と
考えてみるのも一つだと思います。
あとは、ご主人が頑張って仕事ができるよう、新しい家でご主人を労わってあげてください。
＞16
そうですね。私も同意です。私は全額変動です。
70％変動にするなら、全額変動でもいいんじゃないかな、と思いました。
2本に分けると、それだけで登記費用とか、2つ分取られた気がします。（うろ覚え。）
ミックスローン考えてます、２５年で組むつもりですが、ご意見下さい
変動：固定１０年＝６:４の割合で、今の家族構成・収入だと１０年位で完済＋残貯金1000万の予定です。
チキンなので変動一本は考えられません、本当は固定一本がいいのですが、低金利の恩恵も受けたい。優柔不断です
低金利のうちに変動を繰り上げして７年で完済目標ですが、固定一本の方がいいのかな、、、
10さん
うちはもっと厳しい状況ですがなんとかやっていますよ＾＾
生活レベルは決して高くないですが無理も我慢もせずこれが普通と思って暮らしていますよ＾＾
元々堅実派で趣味貯金みたいな夫だからかもしれません。
私も子供が出来てからは独身時代の頃のような物欲が無くなりすっかり倹約ママ（主婦）に＾＾；
夫：収入５５０
妻：専業主婦
子供：２人
車：１台所有
戸建で３５００万円３５年ローン
11さん記載の
＞ボーナス除いて手取り月額が、25万～30万。
ボーナスが100万／年返済がざっくり10万／月
という感じでしょうか。
まさにこんな感じです＾＾；
あと無謀スレで相談したことありますがコテンパにやられました＾＾；
ただ変動じゃなくフラットなため金利上昇リスクはありません。
（変動やミックスも検討しましたがその時下の子妊娠中だった為ナイーブだったのかな？
リスク回避志向が高かった＆金利上がったら切り替えとか気にしたりが面倒だった＾＾；）
フラットＳ２０なのでフルに働けないであろう子育て期間の１０年は
１パー優遇？で１０万程の支払です。マックスの２１年目からだと１２万弱だったかな）
子供が出来ると生活や考え方も大きく変わると思います。
たしかに教育費の心配はあると思います。
でもいざとなれば教育ローンや奨学金制度もありますしね＾＾
住宅ローンの心配をしてお子さんを諦めるのなんてほうがもったいないですしね。
うちは待機児童多い地域なので下の子の入園と同時に働くのは見送るかもしれません。
入学を目処に働くとなるとまだ先が長いです。
早めに働きに出て少しでも貯蓄をとも思いますが、
子育てが楽しくて幸せな時間を過ごしているので焦りはないですよ＾＾
ぜひ新居で可愛いお子さんと幸せに過ごして欲しいです☆
>17
丁寧な回答を頂いてありがとうございます。
年収500万円で、子ども2人育てていくのは、ギリギリなんですね。でも、出来ないこともないと言ってもらえて少しだけ安心しました。
主人をいたわる気持ちを忘れず、今から出来る範囲で節約をしていきます。
★変動・固定ミックスにする理由。
私の場合。
「気休め｣です(汗)
全期間固定でいきたいが、月々の支払いを考えると、住宅ローンの為に切り詰めて切り詰めての生活になるだろう…と思うので。
月々の支払いと精神的な安定のバランスを考えると我が家は、変動70%固定20年30%でいきます。
あと、私の素人考えですが、短期金利（変動）は、暫くは上がらない。長期金利（固定）は、ずるずると上昇。短期金利が上がる頃に焦って固定にかえたくても遅いのではないか？
以上。素人（小心者）の意見でした。
アドバイスありがとうございました。
>23
11=17です。
別にいいじゃないですか、気休めだって。
最終的には本人が決めるんですから。
時にストップをかけてほしくて質問することもあるし、
時に背中を押してほしくて質問することもあるでしょう。
お金の話だけに、周囲に話を聞きづらいという事情もあるかもしれないですし。
10では、「厳しい意見でも」と書いてあったので、11では厳しめに書きました。
が、15で「余計な批判は辛いので」とあったので、17では背中を押す方向で書いてみました。
ここでコメントする人間は、どうせ何の責任も取らないんだから、
質問者が希望する方向に力をちょっと加えてあげる、そんなんでいいんじゃないですか？
まあ、中には無謀スレの一部の人みたいに、全力で止めるべきケースもありますけどね。
長文です。すいません。
フラットと変動のミックスで借りました。
内訳は固定2500万、変動500万。35年の支払です。
僕は固定派だったのですがなぜミックスで組んだのか
それは繰り上げ返済時のメリットにあります。
例1
全期間固定のみ、35年、3000万円でローンを組んだ場合、
500万円を期間短縮型で繰り上げ返済すると残債は2500万円。
毎月の支払額は変わらず。●但し利息軽減効果が高い●
例2
全期間固定のみ、35年、3000万円でローンを組んだ場合、
500万円を毎月返済軽減型で繰り上げ返済すると残債は2500万円。
毎月の支払額は減少。 ●但し利息軽減効果は低い●
例3
固定+変動のミックス、35年、3000万円のローン。
(内訳 固定2500万、変動500万)
500万円で変動部分だけ全額返済、残債は2500万円。
毎月の支払額は減少。●但し利息軽減効果も高い●
さらに繰り上げ返済するまでの支払いが安い(変動部分の金利が低いので)
この先3年くらいはゼロ金利は継続される予定。
つまり繰上げ返済できる分を変動で組み
全額返済を行うことでかなりお得なプランになるのです。
もちろん変動部分にのみ金利上昇リスクがありますが、
スグに返せる金額なので返済すれば大丈夫なのです。
全期間固定で繰り上げ返済をする予定のある方なら
ミックス金利が一番賢いと思うのですが。
みなさんの意見を聞かせてください。
その程度の割合の変動なら安心できるでしょうね。
半分とか変動部分が多いとリスクがありますが。
でもフラットでミックスだと金利や手数料がそれぞれかかったりして総支払額的に結局高くついたりしませんか？
銀行にもよるのでしょうかね？
うちは去年りそな銀行でミックスの試算したら、他銀行でフラット一本組んだ方が総支払額が安かったです。
＞全期間固定で繰り上げ返済をする予定のある方ならミックス金利が一番賢いと思うのですが。
う～～ん、一番賢いかと言われると判断しかねますね。
フラットとの組み合わせというところも。
金利上昇も絶対ないとは言い切れないし。
例えば預貯金分を変動にして万が一の早期金利上昇リスクに備えるということであれば賢いかも。
ただミックスって両方に手数料かかりませんか？
あと変動は保証料フラットは団信も。
その辺計算＋変動のリスクも考慮して割に合うなら良いと思います。
？
今１０年固定組めば向こう１０年ずっとかわりませんよね＾＾
５．６年後に１０年ローン組む場合ということですかね？
どれくらい上がっているかということでしたら正直わかりませんね。
長期金利は４月からでさえ予想が難しい状態なのは確かですね。
消費税案等の矛先次第で影響が出ちゃいますからね、なんだか法案可決雲行き怪しくないですか？
とりあえずまだ顕著には上がり気配が見えないので組むなら早い方が良いですね。
１０年前後で返済可能なら１０年固定１．４とか出てるんで魅力的だと思います。
１５～２０年以上かかりそうならフラットが無難かな。
あくまで固定で行く場合ですが。
>>10
もう見ていらっしゃらないかもしれませんが…
私も３２歳専業主婦です。（夫年収も同じくらい）
今年、２５００万のローンを組む予定です。
幼稚園（年少）の子供が一人と、現在妊娠中。
幼稚園にだいたい毎月３．５万ほどかかっています。
（入園する前はオムツ・ミルク代等で１万くらい）
ウチは子供が４学年離れるので、幼稚園代×２人分にはなりませんが、
もし子供２人を幼稚園に通わせるとなると、結構な出費になるので要注意です。
外食は週１にするとか、旅行は年に１回とか、贅沢は出来ませんが、
毎日マイカー移動ですし、ママ友とランチにも行ってますよ♪
だからそんなに心配することないと思います♪
なによりも、早く妊娠・出産をしていただきたいです。
子供が出来ると何でも頑張れちゃいますから(´∀｀)
40さん
32ですがそういう意味なんですね。
41さんの言うとおり政治によって国債絡みで金利事情も変わってくるんでここ最近ですら予想が難しいのが正直なところでしょうね。
イタリアの金利上昇は特殊な事情でのことなので比べられませんが、日本で数年後の長期金利が３パーくらいになっていてもおかしくない気がします。（変動じゃないですよあくまでも長期金利）
ちなみに６年後から残り期間のローンはどうなるのかな？
変動に切り替わるのが普通かと思うんですが、当初期間のみ引き下げか優遇が継続して効くのかとか金融機関によってちがうみたいなんで。
長期金利はこれから上昇に向かうと思います。
変動金利には当面影響ないか多少連鎖で上昇はあっても結局落ち着くんじゃないかなとそんなに心配してません。
銀行の１０年固定１．５とかに下がってきたのは１０年は大丈夫という見方をしてるとかじゃなく単にフラットＳとかエコに対抗してのことかなって思ってました。
これも国債の行方次第でいつまで続くか疑問ですよ。
私も４１さんと同じで政治がかわってくれたらと期待してます。
今変動で借りているのですが、私もミックスで借り換えを考えています。
理由は、借りている金額が比較的大きいこと、返し終えたマンションがあること、手元にそれなりの現金があることです。
現在の金利は1.6%の優遇で変動で借りているので1%未満ですが、返済期間があと30年ぐらいあります。
うまくいけば15年、リスクを見て20年ぐらいで返し終える予定ですが、その15年の間に正直日本経済や日本の金利はリスクがあると思っています。
今の状況であれば固定で借りた分を何とか減らし、金利が上がってくれば変動を手持ちのお金と売却で補う予定です。
あくまで考えられる範囲ではありますが、リスクのコントロールはできるものならやったほうがいいと思っています。
ただ、借り換えのコストはちょっと痛いですけど。
ミックスローンを検討中です。
借り入れ3220万円。
借入期間中マイナス1．7％ ただし固定は10年までしか優遇がきかない。、
変動35年＆変動3年で低金利の恩恵を受け、3年後に5年か10年の固定に切り替えるのもありかなと。
いまの金利は優遇受けて、変動0.775％ 固定3年0.95％ 5年1.10％ 10年1.60％。35年固定は3.0％
フラット35は団信を毎年12万円程度負担しなければならないので、あまり魅力は感じていない。
割合はどちらにも偏りがあるとリスクがあるかなとも思います。5：5か6：4くらいがいいのかなと。
費用は変動一本にくらべ7〜8万円アップする程度。
変動一本か、固定一本か、ミックスか迷ってます。。。
44
そうなんですよね、フラットは団信分がね・・・
とうちも思っていたのですが、団信に入らないという選択もアリということでフラットが急浮上してます。
無保険という無謀なことをするわけではないですよ。
民間の保険で補えることがわかっただけです。
かなりお安く掛け捨てで入ることも可能。
もしくは金額的には団信くらい高くなるけど払込保険料が100パー近く戻ってくるものも。
貯金代わりにもなるしうちはフラットにするなら団信じゃなくてそれにします。
うちは被災地なのでフラットが一般より優遇されるというのもあるんですがね・・・
それから長期の金利はこれから上がって行くと聞きました。
本当かはわかりませんが３年後の変動からの切替時に長期金利がすごく高かったら残念ですよね。
あり得ないとは思いますが変動も上がっていたらどっちに転んでももったいないというか・・・
固定の安心感を取るなら私だったら最初から１０年固定にします。
３年固定にするくらいなら全部変動にするかな。
ホント迷いますよね、何が正解なのかわからない。
変動か固定かミックスか、自分の性格が出るなあって思ってます（笑）
44ですが、45さん本当に迷ってしまいますよね。一応誤解のないようにということで、変動＆固定3年ではなく、両方を変動のミックスにし、三年後に一方の変動を10年固定に切り替えようかなという意味です。
あと、団信代りの保険のこと簡単に教えてもらえませんか？理由問わず死亡したらおりるんですかね？病気とか。
よろしくお願いします。
ミックスにするなら変動＋全期間固定でないと
あまり効果が無いのでは？
10年固定は金利上昇リスクある上に金利もそこまで低くはないので、5-6年で返済できる人以外は余りメリット無い気がしますが。
10年固定までは金利優遇が受けられます。6%くらいまでリスクを考えておかないとと言われたことがあったのですが、お願いできる銀行は1.7%優遇が受けられるんですよね。
変動が6%になってしまったら大甘な見積もりですが…。
> ミックスにするなら変動＋全期間固定でないとあまり効果が無いのでは？
基本的には、返済期間次第だと思いますよ。
例えば、10年で返済できる人は、10年固定でいい。そもそも全期間固定を使わないといけないぐらいのローン自体が危険だと思いますけど。
フラットの代わりの保険は35歳なら安くなるよ。
とは言ってもそんな大きな違いは無いけど。
非喫煙ならさらに安くなる。
代わりの保険で収入保障に入る人いるけどあれ
は正直メリット少なそう。入るなら逓減保険かな。
収入保障は一括でローンを返せないから金利負担は
続いていくし、毎月受け取る保険金には雑所得と
して税金が掛かるし。
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
