変動金利は怖くない？？　　その３６

>>140
>どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。
借りるより買った方が安いから。

>資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。
家賃払いながら貯金するのは2重払いでキツイから。

そんな無駄なことをするくらいなら、ローン払いながら繰り上げ返済する方が良い。

>134
だから、余裕あるなし関係なく、変動固定どちらがいいかはわからないんだよ。
終わらないとわからないという意見を否定できるの？


なにを根拠に未だに134みたいなこと言ってるんだろう。

変動くんは、未来永劫、低金利が続くと思っているだけのこと。

>>142
>>134ではないけど、否定するのは不可能でしょ？全面的に賛成するのが普通。

例の固定さんだって「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言われて、
来なくなっちゃったんだから。（彼は今、新しい理論を考えているのだろうか？）

15-20年程度で完済見込みで、当初数年間は現状の金利が確定している状態で、
固定（フラットS）を選択する方がよっぽど不思議。

>138
４０００万の物件を８００万頭金を入れて３２００万３０年ローンを組む
0.875％で５年後の残債は27,322,260円だ。
月々の支払いは101097円

４０００万円の物件を２００万頭金で３８００万円ローンを組んで
同じく３０年ローンを組んだ場合、同じ0.875でも月々の支払いは
120053円５年後の残債は32,338,295
これを、2730万円にするためには５年間で５００万繰り上げる必要がある。
月にならせば83,333円
毎月203,386円支払う必要がある。

実際当初に６００万自己資金を入れるかあとから繰り上げるかの差は１３万７千円
の差にすぎない。
しかし重要なのはこの５年間のデフレの進行だ。
かつて貯蓄した６００万と今後５年間の「未来のカネ」の６００万はどちらが価値が
あるか。
その差が１３万７千円程度と考えるには世の中不景気すぎないか？

>144
>例の固定さんだって「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言われて、来なくなっちゃったんだから。
違うでしょ。
彼も金持ち貧乏関係なく、終わらないと固定がいいか変動がいいかわからないっていってたじゃん。

そもそもなんで、余裕があるなら固定にするいみがないの？
根拠なし？

もしかして金持ちでも固定にするメリットすら知らないとかじゃないよね？

>15-20年程度で完済見込みで、当初数年間は現状の金利が確定している状態で、固定（フラットS）を選択する方がよっぽど不思議。
なぜ不思議なの？
不思議に思うのが不思議。
メリットデメリットがわかってないんじゃない？

余裕があっても固定にするメリットをしらない人がいるって本当？

145＞139
買ってから繰り上げとかいうけど、実際に頭金が少ない時点で強制的に頭金補てんさせられているようなもの。
それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。
借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。
家賃が１４万とかで、ローンが１２万という程度で、いきなり２０万のローン返済なんてできないと思うけど、みなさんやってらっしゃるの？

>>146
>違うでしょ。
>彼も金持ち貧乏関係なく、終わらないと固定がいいか変動がいいかわからないっていってたじゃん。
確かにそう言っていた。
で、「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言い返されて反論できなかった。

将来の金利が予測不可能でも、支払い期間の短い人は固定で借りるメリット、合理性は無いんだよ。
その点は彼ですらも理解できたってこと。


さて、今度はあなたが支払い期間が短いにも関わらず、固定を選ぶメリットを書いてね。

だから、前にも書いたけど賃貸にまわすんだろ。アパマンローンじゃ固定は高いし。

>>148
まず、アンカーは正しく指定して欲しい。

>それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。
世の中、恵まれた人ばかりなんだね。うちは違ったけどね。

>借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。
借入額の大きいローンの定義が不明だけど、借入額が大きくてもキャッシュフローも同様に大きければ
問題なく実行可能。というか、それができないならそもそも無理なローン。

そして、余裕のあるローンを組める人は、賃貸しながら貯金するより、まず買って、
後から繰り上げ返済する方が効率が良い。

なんで賃貸だけなの？

事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、

賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。

キャッシュフロー？？？何を言い出すのか。この人は。
賃貸物件の話ですか。

まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
そこで変動を選ぶということはデフレが当分続くということを考えての話。
インフレになってくれたら、売って売却益が得られる可能性もあるし
固定で借りていたら借金自体が目減りする。

だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。
先に買ってあとから払ったほうが得という発想はインフレ時代の考え。
住宅ローンが可処分所得の先食いを強いているから個人消費が伸び悩やむ。

いい金融商品があればそこにお金が流れ、そこで頭金が増えればみな
余裕でローンを組むのじゃないだろうか。
住宅をまず買っておいて繰り上げ返済っていうのは、インフレ時の発想
だった気がするが、みんなそうなのかな。

>>152
>事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、
それ言ったのは俺。

>賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。
金利の低い変動で借りればもっと楽だと思うよ。
そんなことするより、繰り上げ返済した方が楽にプラスを生み出せるけどね。

あと「自信」という表現はよくない。「確実に」高い利率で回せないならやる意味は無い。
リーマンショック前は変動でもいたんだけど、リーマンショックや震災でほぼ全滅した。
繰り上げ返済せずに、東電の配当利回りに賭けていた人が最も悲惨なケースだろう。

>>153
キャッシュフローの意味も知らないとは･･･
税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。

＞>>153
キャッシュフローの意味も知らないとは･･･
税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。

そりゃわかるけど、個人の住宅ローンと関係ないんじゃないの。単なる口癖か？

>155
意味がわかってきたよ。君にとっては住宅ローンの繰り上げ返済が最も愛すべき投資ということだね。
でもそれって、カネを生み出しているわけでなく消費しているだけなんだけどね。

>>154
さすがにちょっと言いすぎだろｗと思った。

>まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
固定で借りるなんて終わってる、と。

>だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。
・家賃払いながら貯金する
・先に買って、後から繰り上げ返済

のいずれが得か？という話。

・前者は家賃分が完全に捨て金で、貯金がプラス。
・後者は金利が捨て金になるが、現状は金利水準が低く残債の減少ペースが速いことに加え、
　繰り上げ返済分が残債の減少を早める。住宅ローン減税もある。
　ただし、不動産価格の下落はマイナスになる。固定資産税も少々必要。

例を挙げると、月に不動産向けに20万使える人がいたとして、

・賃貸していたら12、13万家賃で残りが貯金。
・購入していれば、20万全部が返済に使われ、うち金利分は4-5万。ローン減税ももらえるので、
　返済を増額し、残債減少により金利分はどんどん低下。

どちらが得かは自明かと。
家賃払いながら貯金なんて無理だよ。結婚と同時に買うくらいじゃないと。
DINKSなら残債の減少ペースはかなり速い。

金持ちが固定で借りる意味を説いても、ここでは金持ちが少数派なのだから共感しない
逆にギリ変が...という話をしても金持ちと同様に、ここでは少数派なのだろう
何れにしろ極端な話ばかりなので、話が噛み合ってないんだな

株なんか引き合いにださなくても、繰り上げ資金で賃貸マンションに投資している人はいるよ。
７％くらいの表面利回りがあれば安心。それを繰り上げにまわせばもっと弾みがつく。
１０年以内に売ればキャピタルゲインもあってそれをまた繰り上げに回す。
一円もムダ金使わずにローン繰り上げ返済完了って寸法だ。

>>157
>意味がわかってきたよ。君にとっては住宅ローンの繰り上げ返済が最も愛すべき投資ということだね。
言われてみて、あながち外れていないと思った。

>でもそれって、カネを生み出しているわけでなく消費しているだけなんだけどね。
俺の認識は違う。
・住居費が節約できる
→家賃は金利の後払い（正確には「その時払い」）だが、購入は自分で調整できる。（先払いも可能）

・不況なので、リスクフリーで高金利の運用はできない
→家計費に占める主要な支出である住居費を削減することが、結果的に高金利で運用したのと
　同じ成果をもたらす。
　Cash is King.はその通りだと思うけど、それを実現するために家を買い、
　繰上げ返済をしながら完済し、その後キャッシュを積み上げる。

賃貸に比べれば、購入した時の金利払いや値落ちなんて知れてる。（物件選びは重要だが）
逆に言うと、家賃はまだまだ高すぎる。

上にもあった、家賃補助や借り上げ社宅（企業だけでなく、自治体もある）の存在が、
家賃を高止まりさせている、との調査もあるらしい。

直近だと、エコポイントの導入で家電値上がり→同終了で値下がり、
出産補助の増額で分娩費値上げ、も同じ現象。

固定金利の人が競売行きになる一番多くの理由は、借金してるという希薄さにあると思う。
金利を固定したって購入した物件の価格が下がれば、実質金利は上がっている。
今後、不動産価格が大きく上がるとも思えない。
今後も固定ローンの競売は変動に比べて多いと思う。

>>160
バランスシートを膨らませることで、利益を高める運用手法は確かにある。
でも、それはリスクがある運用だよね？

リーマンショックも同じで、世界中が債務削減に走ったことで、資産価格の下落を招いた。
安値で買えた人は下値は知れているのかもしれないけどね。不動産はタイミングだから。

繰り上げ返済とどっちが良いかは、それこそ結果論の世界かもしれないし、
負担しているリスクに見合うリターンを得られたか？という疑問もある。

　はじめて書き込むものです。

　フラットスレと変動スレ両方を興味深く拝見してます。私は変動金利で借りております。優遇は皆さんほど良くはありませんが、0.975％（2.475％から全期間1.5％優遇）年収600万・借入2900万・33年です。

　テンプレが凄く秀逸で納得がいったので、差額分を別口座にためてちょこちょこ繰上げ返済しています。

　しかし最近日本のデフォルトによるハイパーインフレ
の可能性も0ではないということをちらほらききます。
もちろんほとんどが日本国内だけで国債は消化してい
ますし、世界第三位の経済大国の日本がハイパーインフレになる可能性は本当に少ないということはわかって
います。しかし0では無いので不安な方は、10年固定という選択は如何でしょうか？

　中途半端で意味がないという意見もあると思います。
しかし、最近は10年固定1.5％、10年後も1.5％優遇も
あります。フラットのように確実に1％上がるよりも
こちらのほうが良いのでは？と思ってしまいます。

　ハイパーインフレに万一なった場合は、固定は変動化
する可能性もあると反論もあるでしょうが、10年固定中
にハイパーインフレになった場合、変動化する前のタイムラグ（仮に3か月）あれば、その期間だけで一気に返済できてしまうってことは無いですか？

　つまり最初の10年間だけでも固定化すれば、多少金利が高いけど、ハイパーインフレになっても安心だし、金利が上がらなかったら10年後に自動的に変動に移行しますので選択の一つにあがるのではと思ってます。

　多少皆さんの話の脈絡からはずれていますが、変動スレに書き込むのが一番と思い書き込みました。

　　

164のものです。

大変申し訳ありません。アンカーがうまく
ついておりませんでした。

残債の多い時の金利が重要。
あとこの日本で10年以内にスーパーインフレがおきる可能性は極めて低い。
為替がドル/円で120円、日経15000円越えてから考えれば良い事。
変動っていっても金利が変動するのは年2回だから、それで十分間に合うよ。

>>164

ハイパーインフレは何してもダメ。借入れ先の銀行が経営破綻しかけて貸しはがしで一括返済迫られるかもよ？当然国の財政が破綻するわけだからフラットも一緒。

ちなみにハイパーインフレとは1300%の物価上昇率。常識が一切通用しない世の中になってるよ。

ちなみに今ギリシャの財政破綻が騒がれているけど、ギリシャの負債は30兆ほどと言われてる。それらの国債をユーロ圏の金融機関が保有しており、ギリシャが破綻して債務不履行が起こるとこの30兆円が不良債権となり、金融機関の経営破綻が騒がれている。そして今ではユーロ全体どころかリーマンショック以上の金融危機になりかねないとまで言われ出した。ユーロ加盟国やIMF、ECBなどが追加融資を検討するなど必死に食い止めようとしてる。

もし、日本で同じような事が起こったらどうなると思う？国内金融機関が保有している日本国債はいくら？ギリシャみたいに援助してくれる国は無いよ。規模が違いすぎる。

想像も出来ない世界的な大混乱が起こるよ。資本主義自体が崩壊するかも。

真水論って知ってる？

低金利だから、固定にしとけばいいものの。
固定も変動も1％位しか変わらないのに、議論しても仕方ないのに、、、、

>>169

日本は絶対にやらない（出来ない）だろうね。先進国がそれをやったらだれからも相手にされない。

>>170

そう思ってる人はたぶん変動スレなんて見ないだろうね。
金持ちが固定にするメリットってたった一つ。ローンの事なんて気にしなくていいって事だけ。
変動スレに張り付いてる時点で貧乏ギリギリ固定君。

　164のものです。

　な・る・ほ・ど。

　皆さん色々意見、ありがとうございます。
ハイパーインフレ時には何をやっても厳しいですね。
残金全額返済できるほどの貯蓄があれば別ですが、
私は400万しかないので今の低金利のうちにこつこつ
繰上げして減らしておきます。

　色々考えると今の世の中で変動以外の選択は考えにく
いですね。完全に連動してないかもしれませんが、
政策金利があがる日経17000円水準はちょっと想像
できない。

　私は固定（フラットSのみですが。。）は良い選択だ
とは思っております。（月に左右されるのであまり
好きではないですが）

　経済は不確定要素が多く完全には絶対にわからない
と思いますが、勉強していきたいと思います。

　また書き込むことがあるかもしれませんが、宜しく
お願いします。

>172
>金持ちが固定にするメリットってたった一つ。ローンの事なんて気にしなくていいって事だけ。
がはははは

まだ言ってる人いた。笑

だから、もう一度説明してあげるからよく聞きな。

固定で借りる金利より高い金利で回せる自信のある人は固定で借りる可能性がある。
わかった？
変動だと金利が上がっちゃうかもしれないからねぇぇ

君は繰り上げ返済の事しか見えてないんだろうけど、逆に借りた金を出来るだけ返さずに引き延ばすだけのばしたいと考えてる人もいるって事を知っておきましょう。
ま、こんな芸当は僕のような貧乏人にはできないので、お金持ちさんだけが出来る芸当なのかもしれないですけどね。

勉強になりましたね。

ということは？

金持ちも貧乏人も、変動と固定のどちらがいいかは終わってみないとわからない。
ってことだと思うんだ。

否定できる？

>>174
>固定で借りる金利より高い金利で回せる自信のある人は固定で借りる可能性がある。
>変動だと金利が上がっちゃうかもしれないからねぇぇ
自分が何を言っているのか理解できていないよね？


>ま、こんな芸当は僕のような貧乏人にはできないので、お金持ちさんだけが出来る芸当なのかもしれないですけどね。
こんなこと言っちゃうんだもんね。実在するかどうかも分からないよね。


>金持ちも貧乏人も、変動と固定のどちらがいいかは終わってみないとわからない。
>ってことだと思うんだ。
で、何でこんな結論になるの？

こっちが恥ずかしくなるから、もう書き込まなくていいよ。本当に。

>175
がはっはははぁ

否定できるもんなら、根拠をきっちりそろえて出直しなさい。笑

がはははぁ

>>174
可能性で考えるなら

＞お金持ちさんだけが出来る芸当なのかもしれないですけどね。

低金利で借りられる変動の方が利用するメリット大きいですよね？
金持ちさんですら一括返済可能でしょうし。

てか１７２さんの言ってる

>金持ちが固定にするメリットってたった一つ。ローンの事なんて気にしなくていいって事だけ。

これと同じことになってません？

金持ちが借金して資産運用ねー。しかも固定の住宅ローンで。
金持ちが税金対策のために借金は良く聞くが、資産運用のために借金するのは聞かないなー。

>177
>低金利で借りられる変動の方が利用するメリット大きいですよね？
そんなことないよ〜ん
ひたすら返す事しか頭になかったあなたのような類の人間にとっては度肝を抜かれるような発想だったのかもしれないけどね〜、
歴史的低金利で固定して、出来るだけ長い期間を借りて、初期の返済額をできるだけ小さくするような発想をできないだろうな？

>金持ちさんですら一括返済可能でしょうし。
みたいな事、まだ言ってるようじゃね。

>これと同じことになってません？
なってませんよ〜

>>176
>否定できるもんなら、根拠をきっちりそろえて出直しなさい。笑
・そもそも実在するのか？
・どのようなリスクを取るのか？
・運用に失敗すれば、巨大な損失を蒙る

低利で調達した資金を運用に回すなどという危険なことをする必要は無い。

うーん。変動金利におびえながら繰り上げに必死になるのもいいけど、
その間に他の買い物はしないのかな？
今のフラット35Sとか自動車ローンよりもずっと低金利だよ。

毎年100万を5年間繰り上げできる（キリ
とかドヤ顔しながら、500万の車を3%のローンで買ってたら意味がない。

>>181
余裕があるのに車をローンで買う人間がいるのか？
また、今時3％の自動車ローンなんてあるのか？

必死だね。変動の優位は揺ぎ無いんだから、変動にすれば良いじゃん、と思うが。

フラット35Sの1％金利優遇がまた復活する方向、との記事を2-3日前に読みました。
優遇対象物件であれば、変動よりもメリットが多いかもしれませんね。
フラットなら繰り上げ返済手数料無料、保証料無しですし。
但し、団信に入るならば別途団信料がかかりますが。
いずれにしても、変動と固定の差は現状ほんの1%ほどですから、
例えば3000万円35年ローンで返済総額の差は約500万円程度でしょうか。

変動と固定が1%程度しか変わらない現状では、どちらが良いかという議論が白熱するほどの差は無いような気もします。
大きな差が出るとしたら、金利が急上昇したときですね。
金利が上昇すると変動より先に固定が上がっていますから、借り換えのタイミングはなかなか難しそうですね。
金利が上昇しても資金繰りに困らないのであれば変動でも全く問題ないと思いますが、
こんなに低金利の状況で長期固定にしないのは、ある意味せっかくのチャンスを捨ててしまうようでもったいないという気もします。

>180
がははは

その程度の根拠であんなでかい言葉をはいてたのか？

本当に面白い人だ。

>・そもそも実在するのか？
実在しないとでも？
しない理由は？

>どのようなリスクを取るのか？
そんなもん自分で考えろ。

>・運用に失敗すれば、巨大な損失を蒙る
あんたも大借金して収入減リスクが１００％近くで実現すれば巨大な借金が残るよ。
同じようにあなたも怖いことやってるんだけど気付いてないかったの？

>低利で調達した資金を運用に回すなどという危険なことをする必要は無い。
危険かどうかはわからないよ。
あなたの収入減リスクは大丈夫で投資が大丈夫じゃないとはすごく偏った考え方だね。
長期金利が上がれば、上がるほど安全な投資はやりやすくなる可能性があるよね。

世の中いろんな人がいるってことをお勉強できましたか？
早く返すことしか考えれなかった人へ。

>181
だから、お金に余裕があるなら住宅ローンなんて組まずに現金で買えばいいじゃないの。好きにしなよ。

それと現在のフラット35Sより低金利な自動車ローンがあれば是非とも紹介してほしいな（笑）

>だから、お金に余裕があるなら住宅ローンなんて組まずに現金で買えばいいじゃないの。
だ　か　ら

金持ちでも、

現金で買う人。

あえて借金して、それを運用したいひと。

などいろんな人がいるんだよ。
金ないひとはただただ返すだけなのかもしれないけど。

なんでそんなに視野が狭いの？

> いずれにしても、変動と固定の差は現状ほんの1%ほどですから、
> 例えば3000万円35年ローンで返済総額の差は約500万円程度でしょうか。

うーーんそんな単純な計算じゃないよ。

例えば、変動金利1%、固定2%とした場合、
・固定で35年で返した場合、月々約10万　総支払額約42000万
・変動で同様に月々10万返済した場合、約29年で完済、総支払額約35000万
その差は、700万になるが、固定がまだローンを返している期間も変動は貯金できるので
10万*12ヶ月*6年 = 720万円

つまり約1420万円の差になる。

歴史的低金利で固定して、初期の返済額をできるだけ小さくして、出来るだけ長い期間で返済を終えるような発想もあるってこと。

まさに、変動さんが得意げに言ってることの真逆をやるわけだから。
いつも変動さんは言ってるでしょ？

変動で借りて、初期の返済額をできるだけ大きくして元本を減らし、出来るだけ短い期間で返済をおえる。

なんか視野が狭い人って自分がやってることがすべてだと思ってしまう悪い所があるよね。
世界は広い。

金持ちも貧乏人も変動がいいか固定がいいかは終わってみないとわからない。

>>184
>実在しないとでも？
>しない理由は？
あなたが言っているのは「悪魔の証明」だね。

自分が証明できないのなら、そんな話を持ち出しても説得力は無い。

>あんたも大借金して収入減リスクが１００％近くで実現すれば巨大な借金が残るよ。
>同じようにあなたも怖いことやってるんだけど気付いてないかったの？
固定も変動も同じ。巨大な借金が残るのは何で？不動産を売れば良いじゃない。

>187
>約29年で完済
そうですね。変動の方がいいですね凄いですね。
ところでいつ変動するんでしょうか。金利は。