変動金利は怖くない？？　　その３６

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

3,000万、35年借入で当初3年間のシミュレーション。

■固定2.5%
月々支払額：\107,249
3年経過時の残元金：\28,328,908

■変動0.875%
月々支払額：\82949
3年経過時の残元金：\27,773,036


3年経過時の借入元金は、変動の方が\555,872 も少ない。
上記計算は金利が3年間変動しない想定で計算しているが、
仮に半年毎に0.25%ずつ金利上昇したとしても、
3年経過時の変動の借入元金は\27,996,351 で
固定より\332,557 も少ない。

月々の支払額も少なくて済み、繰上げしなくてもこれだけの
お得感があるのだから、やはり変動タイプは魅力的。
低金利期間が長引くほど、変動有利の状態も長引く。
その間にどんどん元金を減らすことで、将来の金利上昇リスクも軽減できる。
金利上昇リスクとは利息額の上昇。
利息は｢金利 x 元金」の単純な掛け算。
元金を減らしてしまえば利息額も抑えられる。

こういった計算やシミュレーションが面倒かつ将来の
金利上昇が不安で堪らない人は固定タイプがお勧め。
多めの利息は一種の保険料と考えればｏｋ。
月々の支払額も常に一定なので今後の生活設計も立てやすい。

2
てか、毎月の返済額たった25000円しかかわらないじゃん。
その位の金額だったら保険と思って固定にしとけばいいじゃん。
ギリギリなんですか？

たった25000円・・・？

>>3
年間３０万円がたったですか・・・？

・固定の場合は保険代として年間３０万円
・変動の場合は元本返済として年間３０万円

好みの問題もあるでしょうが
現時点での借金は変動の方が（金利差＋元本返済分）多く減ります。

３５年ローンなんて今３０歳でもない限り
現実的ではない。繰り上げ貯蓄するより最初から借入期間を
短くしておき苦しくなった時点で期間延長を申し込むほうが
得だよ。
３０００万円のモデルコースは
次の二つだろう。
20年借入
■変動0.875%
月々支払額：\136,301
5年経過時の残元金：\22,984,497
8年経過時の残元金：\18,625,521
10年経過時の残元金：\15,530,688
20年後経過時の残元金：\0

25年借入
■固定2.5%
月々支払額：\134,585
5年経過時の残元金：\25,397,644
8年経過時の残元金：\23,347,431
10年経過時の残元金：\20,183,119
20年後経過時の残元金：\7,581,229

金利変動に対する対応
１０年今の低金利が続いていて10年後変動金利急騰したら
仮に１０年目から残債　１５５３万を固定6.5％15年払いに
借り換えても月々の支払いは135,282円で返済総額が
25年固定2.5％と変わらない。

もう少し庶民向けを、とにかく長期で返済したいなら35年固定

3,000万、35年借入
■固定2.5%
月々支払額：\107,248
総利払い額　1504万円
5年経過時の残元金：\27,142,927
8年経過時の残元金：\25,896,367
10年経過時の残元金：\23,905,830
15年経過時の残元金：\20,238,193
20年経過時の残元金：\16,082,762
リスクは土地価格の下落による担保割れ。売却不能。
郊外戸建てで頭金の少ないケースでは10年～15年目が危うい。



3,000万、26年借入
■変動0.875%
月々支払額：\107,540
5年経過時の残元金：\24,747,833
8年経過時の残元金：\21,484,479
10年経過時の残元金：\19,260,857
15年経過時の残元金：\13,528,586
20年経過時の残元金：\7,540,060
金利変動に対する対応
１０年今の低金利が続いていて10年後変動金利急騰したら
仮に１０年目から残債　1926万を固定4.5％新たに25年払いに
借り換えても月々の支払いは107,053円で返済総額が
35年固定2.5％と変わらない。

>１０年今の低金利が続いていて10年後変動金利急騰したら
5年目から変動金利急騰したらバージョンもお願いします。

5年後変動金利が急騰する？？？なら
4.5％固定22年ローンに切り替え
月々支払額：\137,279
通算10年経過時の残元金：\19,547,826
通算20年経過時の残元金：\9,873,053

25年借入
■固定2.5%
月々支払額：\134,585
5年経過時の残元金：\25,397,644
8年経過時の残元金：\23,347,431
10年経過時の残元金：\20,183,119
20年後経過時の残元金：\7,581,229

ちょっとだけ固定に負けますね。でもハイパーであれスタグフであれ
物価があがっていたら20年後の残債なんて価値は今の半分以下でしょｗ
問題は４．５％の固定に借り換えできるか（勇気も状況も含め）ということ。
おそらくはゆっくりあがって機会を逃すでしょう。本当に上がるのなら。


3,000万、26年借入
■変動0.875%
月々支払額：\107,540
5年経過時の残元金：\24,747,833
8年経過時の残元金：\21,484,479

このケースで
5年後変動金利が急騰する？？？なら
4.0％固定30年ローンに切り替え（それ以上の金利だと厳しいね）

月々支払額：\107,179
通算10年経過時の残元金：\20,304,980
通算20年経過時の残元金：\14,487,916

ｃｆ
3,000万、35年借入
■固定2.5%
月々支払額：\107,248

10年経過時の残元金：\23,905,830
20年経過時の残元金：\16,082,762

＞3
そう思えるあなたは固定が合っているんだと思います。
私はあなたほど裕福ではないので変動を選びました。

＞6
借入期間の延長って可能なんでしたっけ？
短縮はできるけど延長はダメって説明を受けた記憶があります。

固定君いじめまだ続けるの？

続けるんでしょうね。

>9
>問題は４．５％の固定に借り換えできるか（勇気も状況も含め）ということ。おそらくはゆっくりあがって機会を逃すでしょう。本当に上がるのなら。
運命の分かれ道（笑
長期金利が先に上がる可能性はあるだろうから政策金利だけをみてればいいといっていた変動さんは目がバチーっとさめた？
長期金利が４．５％になった時点で政策金利が何％であろうとも・・・・
悩みはつきることがありませんな。

>>13
政策金利が上がってから考えるよ。
なんせ元本がどんどん減ってますんで（笑

悩むどころか、今のところ笑いが止まらない・・・

14に同意だな。

正直、笑いが止まらんよ。金利0.775%だから、ローン減税考えれば金利0なんだから。

>13
どうでも良いよ。

金利が上がったら繰り上げ返済するし
そもそも35年で借りていても実際の返済はもっと短期間で15年くらいの予定だから
金利が上がったら大変でしょうって言われても、現実はそうじゃないんだよね

>10
新生銀行は借り換えで期間が伸ばせるね。

>10
借り換えの基本を知らんな。要するに今借りている銀行は関係ない。
他行で借り換えればいい。
他行での借り換えの基本は
①属性がいいこと（所得に余裕がある。他に借金がない）
②借り換えるローンの残高以上の借り換えはできない。
③期間は80歳完済までならいくらでも長く設定できる。固定であろうが変動であろうが。
④ローン保証料とか手数料や登記費用がかかる。（３０００万の借入で100万くらい）
これは新たな借り入れに組み込める。

実際に1990年代に公庫の固定４％で20年ローン組んでいたけど2000年に変動の２．４％に
借り換えたことあるよ。ついでに期間は思い切り伸ばした。
その後売って、値下がりした都心部に買い換えた。2004年当時は、金利優遇が通期でなかった
ので、3年固定をえらんでおいてその後情勢が長期デフレ続きに思えたので他行の変動で
通期優遇に切り替えた。
資金に余裕がないと借り換えはできないよ。

最初から35年2.5％で精一杯の人は、固定がいいよ。どれだけ属性がよくても1990年代のように
物件価格がどんどん下がると借り換えは難しい。
だいたい金利で１％以上差があるなら抵当権設定や保証料など加えても損はない。

今35歳で65歳完済30年ローンで考えると
①今後30年デフレ・横ばいが続く
⇒変動のままでいい。所得が目減りするから早めに
　返済。
②今後15年デフレ・横ばいその後インフレ
⇒変動でローン残高をなるべく減らす。残高が減った
　時点で固定金利を期間を長く借りる。
③10年以内にインフレが始まる
⇒変動でローン残高をなるべく減らす。残高が減った
　時点で固定金利を期間を長く借りる。
④3年以内にインフレ
　今から固定。