匿名さん
[更新日時] 2012-08-25 14:07:19
プール、テニスコート、サウナ、ジャグジー、保育園、ジム、動物病院、歯科医院、24時間スーパー、さらに新潟県中越地震で震度6強の直下型にも有効性が実証されたハイブリッド免震と共用施設の充実で新築時から話題になったサクラディア、中古もちらほら出てきました。皆さんで検討しましょう。
なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
中古購入検討者、売却検討者にとって有義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。
なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。
所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：
埼京線「南与野」駅 徒歩24分
埼京線「武蔵浦和」駅 住民専用シャトルバス15分
埼京線「中浦和」駅 自転車10分
武蔵野線「西浦和」駅 自転車10分
京浜東北線・高崎線・東北本線「浦和」駅 バス14分「町谷三丁目」バス停から徒歩2分
総戸数 ：812戸
竣工 ：平成20年2月
[スレ作成日時]2011-09-11 17:25:09
[PR] 周辺の物件
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分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
＜H免震・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古３＞
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61
匿名さん
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62
匿名さん
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63
匿名さん
東急リバブル浦和センターから立て続けに売りがでていますね。そういえばA棟3階も違う業者から東急に変えて売却できたので、他の人もここなら売れるかもと思っているのかも知れませんね。ちなみにA3は売れたそうです。東急から売りが続出しているのも偶然ではなさそうですね。
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64
匿名さん
売り物件が多くなりましたね！
想定成約中古ｍ2単価が３２万円（坪単価１０５．６万円）
この辺でだしている物件がちらほらありますがこれから先を見据えたらまだ割高
のような気がします。
それは築１０年、築１５年のこの辺の駅遠マンションがどのような価格で取引されていた
のか？
レーベンハイム浦和埼大通り 2001年02月 想定成約中古ｍ2単価１８万円（坪単価５９．４万円）
コスモ浦和埼大通り 1996年08月 想定成約中古ｍ2単価１６万円（坪単価５２．８万円）
パルコート浦和 1994年03月 想定成約中古ｍ2単価 １２万円（坪単価３９．６万円）
浦和上大久保ガーデンハウス 1993年02月 想定成約中古ｍ2単価１４万円（坪単価４６．２万円）
ただ駅遠ではない大規模マンションのラミーユ浦和ハイライズファーストキャッスルは
同じ時期に建てられた近隣のマンションに比べ２割くらい高く取引されている。
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65
匿名さん
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66
匿名さん
>>64
首都圏トップクラスの共用施設がそろって生活するのに超便利で、世界最高峰の免震装置が付いているマンションと、
免震も付いていない、共用施設皆無の小規模なマンションを立地だけで比べてもなーって感じがするけどな。
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67
匿名さん
>>66
築浅なのにこの異常な売り物件数は、不便で満足度が低い証拠。
同時期販売の大規模マンションは中古せいぜい1～2件だし数ヵ月でだいたい成約する。ここはすでに中古10件もあるし、取り下げ、成約含めるとトータル30件とは普通じゃない。10年後とかに中古相場や管理がどうなってしまうのかよく見極める必要あり。
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68
匿名さん
ハイブリッド免震の威力が下記HPに載っています。
隣りの耐震建物は室内がぐしゃぐしゃになったのに、
写真を見てもハイブリッド免震の建物は何事もなかったかのよう。
地震発生時には激しい揺れを感じ、直後には1階の外来部門が水浸し、内部の壁もかなり落ちました。自分の院長室も含め、館内のほとんどの本棚が倒れ、スチールで連結して比較的倒れないはずのカルテ棚も飴のように曲がってしまい倒れているような、惨憺たる状況を呈していました。
その中で、1997年（平成9年）に免震構造、4階建てで建設した介護老人施設「水仙の家」は、内外のほとんどが被害を受けておらず、本棚の上に置いてあった花瓶ひとつ落ちておらず、免震の効果を実感しました。
http://www.taisin-net.com/solution/voice/b0da0e000000qn7i.html
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69
住民B
>>67
大丈夫。先月も66㎡が2100万もの価格で売れたんだもの。暗ずるより有無が安し。
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70
匿名さん
>>67
安く買いたいからって売りあおりしているのが見え見えだよ。
この地域のほかのマンションと比べての利点は、圧倒的共用施設と、中浦和駅や浦和駅アクセスの路線バス停がマンション前にあること。その分、坪単価が高くなって当然。
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71
匿名さん
でも売れないね。
というか、「売りにくい」んだね。
＞安く買いたいからって売りあおりしている
買いたくて見ている人より、興味深く大規模駅遠物件の行く末を見守っている人がほとんどじゃないかな。
一度は検討したけど買うのをやめた人とか、購入して住んでいる人とか。
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72
匿名さん
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73
匿名さん
耐震ね～
今は耐震マンションが徐々に増えてきているからそんなに珍しくもない。
駅遠のハンデの方が大きかと。
理想は駅に近い耐震かな
それよりも電気自動車のカーシェアマンションとかソーラーマンションなんか
次世代向きのマンションの方がウケがいいんじゃない。
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74
匿名さん
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75
匿名さん
６４はかなり嘘情報だね。
まず駅やバス停からの距離（駅から徒歩１５分以上の物件は駅からよりもバス停からの距離の方が重要）がサクラよりも遠い物件が多く書かれ、さらに記載されている坪単価も実際よりかなり割安に書いている。
下記アドレスを見てもパルコート浦和はここより駅から遠く坪単価６０万前後で取引されているのに、
６４は
＞パルコート浦和 1994年03月 想定成約中古ｍ2単価 １２万円（坪単価３９．６万円）
と書いている。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/35599/
パルはサクラよりも遠く、それを考えれば築１７年のパルで坪単価６０万なんだからサクラは築１７年でも坪単価８０万くらいにはなる。また共用施設がたくさんあることを考えれば、築１７年でもサクラは坪単価９０万は行くよ。
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76
匿名さん
パルコート浦和は駅まで自転車でも約２０分、自転車でさえ駅まで行くのはかなり困難ですね。
バス以外あり得ないのにバス停からも１４分もかかりますね。
サクラディアは駅まで自転車で行ける距離だし、路線バス停もマンションの前なので、築１７年のパルコート浦和が坪６０万前後で取引されていることを考えると、サクラディアも築１７年になっても坪８０万は十分あり得ますね。共用施設がたくさんあることを考えれば築１７年で坪単価９０万以上もあり得ますね。築１７年というとあと１４年後でそれでも最近の成約坪単価１００-１１０万の１割引き程度ですね。
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77
匿名
それは楽観しすぎ。坪単価90万円なんて、もうすでに現実味を帯びていますよ。特に広い部屋で下の階。広くなれば当然物件の価格自体が高くなるから、坪単価は必然的に抑えざるを得ない。あとここは眺望重視の客が多く、低層は分が悪い。坪単価はふつうは参考になるけど、ここは全然目安にならない。狭くて高層なら110万はふつう。逆なら90万でもふつう。
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78
匿名
また嘘情報書いているね。
最近の成立単価見ると、広い部屋もせまい部屋も同じ棟で同じ階なら坪単価一緒じゃん。
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79
匿名さん
一つでも嘘を書く人って、どの情報も信用されないからな。
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80
匿名さん
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81
匿名さん
＞バス以外あり得ないのにバス停からも１４分もかかりますね
そう？それこそ嘘情報じゃない？
駅からの条件はとても似ていると思うけど。
【パルコート浦和】
ＪＲ埼京線 与野本町駅 バス14分 下大久保下車 徒歩4分
ＪＲ京浜東北・根岸線 浦和駅 バス23分 下大久保下車 徒歩4分
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82
匿名さん
64での情報が嘘とはあながち言えない。
住まいサーフィンのHPに掲載の情報だと、2007年～2011年のデータとして、
㎡単価が8万～20万となっていてかなりバラツキがある。
この3年に限って言えば、12～20万/㎡となっている。
またこの価格は「想定成約価格」であり「現時点で売りだして3カ月以内に成約する価格の意味」となっている。
一方で、75さんの引用しているサイトでの価格は、
「HOME'S不動産アーカイブ内の各種データを集計して算出した、一坪あたりの価格（専有部分の価格÷坪数）の参考推計値です。価格の変動要因を考慮しない推計値であり、実際の土地価格と乖離する場合もございますのでご注意ください。」
そのあたりに評価の差が出ているんだと思うよ。
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83
匿名さん
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84
匿名さん
駅まで自転車で行けるマンションと行けないマンションを一緒にしてもな。
もちろん、駅まで徒歩で行けるマンションとサクラを一緒にしてもな。
駅まで徒歩で行けるマンションと徒歩無理で自転車で行けるマンションとでは相場は２倍違う。
駅まで徒歩無理で自転車で行けるマンションと自転車無理でバスのみのマンションでは相場は２倍違う。
サクラはパルコートの２倍が相場じゃない？
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85
匿名さん
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-
86
匿名さん
埼玉県トップの共用施設を誇るサクラディアと共用施設がほとんどない普通のマンションを比べている時点で吹いたw
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87
匿名さん
>>84
>２倍違う
詳細がわかるデータがあれば教えてください。
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88
匿名さん
この価格帯のマンションで世界最高峰の免震装置・ハイブリッド免震がついたマンションは首都圏中探してもないからその付加価値は大きいと思います。
また共用施設の充実度が埼玉県内トップという付加価値も大きいと思います。
これらを全く無視して周辺マンションと比べるのは確かにおかしいでしょうね。
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89
匿名さん
でも、何の共用もない免震でもないバイパスを超えた駅寄り（とはいっても徒歩１０分以上）のマンションと価格帯では均衡する（あるいは負けている）し、売れ行きという点ではすっかり負けている。
結果として永住したのなら、関係ない話だろうが、永住するつもりだったが何らかの理由で売りに出さざるを得ないとなると、その現実に直面することになる。
住まいサーフィンのデータとしては過去45件のデータがある。その一部は、同一物件が価格改定のために複数回カウントされたものだと思うが、そうはいっても築5年以内で全戸数の5％が売りに出ていることになり、居住者の満足度という点では、「充実の共用施設」「優れた免震装置」などが補えない欠点があるということだろう。
市場価値とはそういう評価も含め、また購入検討者の条件にどの程度合致するかにより決まってくるものだと思うよ。
「付加価値が高いからもっと高くていいはずだ」とはいっても、その付加価値が購入検討者の希望として順位の低いものだったら、価格には反映しないだろう。
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90
匿名さん
＞駅まで自転車で行けるマンションと行けないマンションを一緒にしてもな。
＞もちろん、駅まで徒歩で行けるマンションとサクラを一緒にしてもな。
＞駅まで徒歩で行けるマンションと徒歩無理で自転車で行けるマンションとでは相場は２倍違う。
＞駅まで徒歩無理で自転車で行けるマンションと自転車無理でバスのみのマンションでは相場は２倍違う。
パルコート浦和の人に失礼ですね。
パルコート浦和の最寄りのバス停下大久保ですか
ちょっと調べましたがすごい便利ですよ、志木、南与野、与野本町、浦和、与野 までいけて
志木の市民病院までいけるんですよ！
建物の構造はSRCでしっかりしていて安い部屋を買ってリフォームして住むというのもありじゃないの。
中古板において住民の荒らしっぷりには参りましたよ。
感情論に任せた書き込み、住民が言うすごいマンションなら
なぜなかなか売れなくて売り物件がどんどん増えていくのでしょうか。
市場の評価は周辺のマンションより設備など充実しているが割高、高いと表しているからでしょう。
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91
匿名
じゃあそっち買いなよ。
そのたくさん書いてる駅に行くのにどれだけ渋滞するか知ってる？
町谷の交差点だけでもうんざりなのに。
この辺は車がなきゃ生活出来ないのに道がダメすぎる。
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92
匿名さん
>この辺は車がなきゃ生活出来ないのに道がダメすぎる
たしかにそうですね。
パルコート浦和の周辺よりもさらに渋滞は厳しいような印象があります。
どちらのマンションも、車が利用できない子供などの通学にはバスを利用せざるを
得ません。
パルコート浦和は、志木、南与野、与野本町、浦和、与野など多くの方面に
「路線バスで行くことができます」
サクラディアは、路線バスで浦和に行けるほか、管理組合の運営による
「住民専用バスで武蔵浦和に行くことができます」
どちらもバスなので交通事情に左右されます。
まったく同等とは言えませんが、同じエリアにあるバス便マンションとして、
パルコート浦和は参考になる物件の一つだと思います。
駅遠で大規模多棟構成ということだと、北本にある大規模マンション（専用バスあり）が
参考になる物件の一つでしょうね。
きっと住民の人は「うちとは比べ物にならない」と過剰反応するでしょう。
一つ確かなことは、住民自慢の免震設備であってもそれを価格に反映させるのは
なかなか難しいということです。
未曾有の大震災のあとでありながら、売れ行きはぱっとせず、住んでいる人ですら
売りに出す決断をしているわけですから。
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93
匿名さん
ここの売りが多いのは、共用施設がべらぼうにあることにひかれて、本来買えない人が無理して買ったんだよね。それがリーマン以降の不況で厳しくなって手放したってこと。低収入の人でも買えた、安かった低層階に売りが多いことから分かる。
高層階に売りが多いのは免震酔いのせいなのかな？
マンション自体が住みにくいのであれば中層階も同じく売りが出るはずなのに、中層階は売りが異常に少ないからマンション全体の問題で売りが多いのではない。
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94
匿名さん
>>93
貴方の分析は全然的を得ていませんね。
ここを買った多くの方は共用施設よりも価格の安さにつられて買ったわけだし、
売りが多いのもそのほとんどが、ここでの暮らしに満足がいかなかったからでしょう。
中層も実はそれなりに売りはあるし、少なくとも異常に少ないわけではない。
まあ貴方がここの中層階の住民ならばそう思いたい気持ちはわからなくはありませんが。
>>89氏の意見がすべてを物語っていると思います。
いくらシャトルバスがある、自転車なら駅まで近いったって、これほど道路事情が悪いとね。
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95
匿名さん
９４さんの意見の方が根拠もなく説得力がなさすぎるような・・・
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96
匿名さん
今までの売り４５件のうち、高層階が２５件ほど、低層階が２０件弱、中層階が３件ほど。
マンション全体に問題があるなら中層階に売りが少なすぎるというのも説得力があると思う。
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97
匿名さん
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98
匿名
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99
周辺住民さん
パルコート浦和には知人が住んでましたが、バス便は少なく、スーパー、学校、病院共に離れていて自動車無しでの生活は困難とのことで引っ越されました。
大規模ﾏﾝｼｮﾝであれば同等の価格帯で築35年の日商岩井北浦和マンションがありますが、同じ駅遠のバス便でもスーパー、学校、病院共近くにあるので数十年後を見越すには比較の対象として良いのでは。
北本のマンションはちょっと違うような気がします。
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100
匿名さん
高層階と中層階の売りが多い理由はただの推測です。
高層階は日影規制で、低層階は共用施設や駐輪場のせいで戸数が削られており、中層階が一番戸数が多いのですが、中層階はどんなに多くても今までの売り件数は５件以下だったと思います。
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101
匿名さん
>>99
目からうろこのご意見です。
日商岩井北浦和マンションは大規模ですし、バス便ですし、一番適切な比較対象ですね。
1280万で60.5平米なので、築35年で坪単価約70万ですね。
サクラは世界最高峰の免震装置や埼玉県トップの共用施設があるのでその分プラス10-20万として、
築35年のサクラ（32年後）は坪単価80-90万と予想できますね。
日商岩井北浦和マンション
価格 : 1,280万円 専有面積 :60.5m2 間取り : 2LDK
http://mansion.o-uccino.jp/detail_0002309154_m/
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102
匿名さん
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103
匿名さん
【日商岩井北浦和マンション】
★2010年4月成約・60.5㎡・1020万（16.9万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・940万（15.6万/㎡）
★2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
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104
匿名さん
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105
匿名さん
【日商岩井北浦和マンション】
★2010年1月成約・60.5㎡・850万（14.1万/㎡）
★2010年4月成約・60.5㎡・1020万（16.9万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・940万（15.6万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・810万（13.4万/㎡）
★2011年3月成約・66㎡ ・780万（11.9万/㎡）
★2011年7月成約・60.5㎡・550万（9.1万/㎡）
★2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
↑現実を見よう、嫌かもしれないけど。
＞サクラは世界最高峰の免震装置や埼玉県トップの共用施設
それが世間では大した付加価値として評価されないから、
なかなか売れないでいるのにねぇ。
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106
匿名さん
ソースもない情報か
さくらは１5階建てなので平均階は8階、日商の8階と同じ階がいくらかが問題。
日商の8階の坪単価がいくらなの？
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107
匿名さん
あ、もう1件データがあったので追加。
単なる見落としだけど、「意図的にはずした」と言う人がいるかもしれないので。
★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）
過去のデータで、何階の物件なのかまでは残っていないので悪しからず。
ソースはある不動産業者が登録会員向けに公開している過去データ。
どこのデータか公開しなければ信用できない、という人は信用しなくていいよ。
そこまでここで書く義理はないと思うので。
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108
匿名さん
>>101
天然というか〇〇というか・・・・・
だからここを買っているのでしょうねw
サンプルはたった１。
最寄駅は与野本町、準工業地域ではありません。
ここみたいに大量に売り物件がありませんので何かいいところがあるのでしょう。
たぶん地図を見る限り静かな住宅地域に建つマンションといったところでしょうか。
比較するなら同じ道場にある浦和秋ヶ瀬ハイツ、浦和栄和南住宅
大規模、設備を考慮すると比較マンションの２割増しくらいかな。
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109
匿名さん
★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）が高い方なので上から一つ下の８階として
坪単価は62.7万、共用施設と免震分として最低10万上乗せで72万。
今から32年後でサクラの8階が坪72万なら普通のマンションよりも下落率が低いね。
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110
匿名さん
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111
匿名さん
あまり責めないであげて…
売りがどんどん増えて、単価も確実な下落傾向であせっているのでしょう。
つい最近売れたA棟3階の売却価格がいくらだったかはわかりませんが、
仮に値下げがなかったとしても坪95万、㎡単価だと29万だったから、
ここのところ続いてきた32～34万円/㎡（住まいサーフィンのデータ）からはかなりの下落と言えるでしょう。
住民というだけではなく、もし売出し中の方ともなればあせるでしょう。比較的動きの多い10月ですから。
いま出ている10件の売り物件、単純に㎡単価で論じれば高すぎます。
「いや、豊富な共用施設があるから高くなるはずだ！」って言ったって、
それは買主でなく売主が判断することですから。
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112
匿名さん
すみません最後の１行間違いです。
それは売主でなく買主が判断することですから。
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113
匿名さん
普通、平均の数値を出す場合、数学的には全てのサンプルの平均値を求めるんだけど、
様々に条件の異なるサンプルの平均を出す場合は、最も高い数値と最も低い数値を
はずして、それ以外のものの平均を出すほうが、精度があがると考えられる。
同じマンションの物件でも、著しく条件の良い・悪い部屋はあるわけだし、
売買の時期も同一ではないので。
日商岩井北浦和マンションの2011年に入ってからのデータは以下の通り。
①2011年3月成約・66㎡ ・780万（11.9万/㎡）
②2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）
③2011年7月成約・60.5㎡・550万（9.1万/㎡）
④2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
ここから、特に㎡単価の低い③と高い②を外すとあまりぶれのない
2件が残る。
サンプル数としては少ないけれど、この2件の金額あたりが今年の標準的な
価格として考えるのが無難だと思う。
最初に日商岩井北浦和マンションを引き合いに出した人としては、
ここが、周辺相場から比べて高値で取引されているとならないと困るんだろうけど。
築30年を超える物件としては確かにそこそこの価格で取引されているとは思うけど、
共用施設がほとんどなくて、管理費等が非常に安く抑えられていることもその理由の
一つだと思うよ。
逆にサクラディアは今後管理費+修繕積立金がかなり高くなる予定だから、厳しいかもね。
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114
匿名
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115
匿名さん
日商岩井北浦和マンションの場所は徒歩では駅までサクラディアよりも近いけど、途中坂があり、自転車で駅まででるのはかなり難しい。徒歩でも徒歩圏ではない。その点、サクラディアは中浦和駅まで自転車が可能。その点で駅へのアクセスはサクラディアの方がいい。
サクラディアはここ１年の成約単価で坪１０５万位が平均だが、かりに、日商岩井北浦和マンションの場所に同じマンションが築３年ものであったとしても、共用施設や免震の違いで、坪単価８５万くらいじゃないと買う気がしない。あっちが築３年で坪単価９５万でも１０５万のこっちを買う。
だから共用施設と免震で１０万上乗せどころか２０万上乗せが妥当。
だから★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）が高い方なので9階建の上から一つ下の８階として 坪単価は62.7万、共用施設と免震分として20万上乗せで82万が妥当（32年後のサクラの妥当価格）。
日商岩井北浦和マンションと比較している人が、安い部屋はもっと安いと言っているが、ソースもなく一部、嘘の激安データを混ぜている（全部嘘だとばれるので）。もしすべてのデータが本当だったとして平均坪単価は約47万。これに20万上乗せで67万。さらに日商が中間階が５階でサクラが８階なのを考慮すると、70万位か（32年後のサクラの妥当価格）。
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116
匿名さん
ほかにも日商のコンクリートの耐久年数は50年ほど、あと15年で日商は建て替えが必要。
サクラディア、100年耐久コンクリート。サクラディアは築35年になっても建て替えはまだはるかに先。
これを無視して比較するのは超お粗末。
日商は80年の耐震基準前のマンションで震度、サクラディアはそれ以降の耐震基準よりももっと優れている免震。
それも世界最高峰の免震。
これも無視して比較するのも超お粗末。
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117
匿名さん
日商岩井北浦和マンションとサクラディアを同一要素ごとに比較しました。
サクラの上乗せ坪単価は共用施設だけで20万とかは行き過ぎと判断し、かなり控えめにしました。
日商岩井北浦和マンション
A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
B大規模である。
C共用施設がほぼ皆無。
D路線バス停まで2分ほど。
E80年の耐震基準前の建築。
Fコンクリートの耐用年数が50年（あと15年で建て替え必要）
サクラディア（サクラの上乗せ坪単価）
A駅まで徒歩圏ではない、自転車では中浦和駅まで坂なしでアクセス可能（上乗せ坪単価5万）。
B大規模である（上乗せ坪単価0万）。
C共用施設が毎日便利な24時間スーパーなど首都圏トップクラス（上乗せ坪単価10万）。
D路線バス停が目の前（上乗せ坪単価0万）。
E80年の耐震基準後の建築（上乗せ坪単価5万）。さらに世界最高峰免震（上乗せ坪単価5万）。
Fコンクリートの耐用年数が100年（築35年になっても現時点の日商より遥かに建替えが先）。（上乗せ坪単価10万）
合計でサクラの上乗せ坪単価は35万。
日商の最近の8件の平均成約坪単価は47万とのことなので足して82万。
築35年になったサクラの32年後の坪単価は82万と予測できますね。
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118
匿名さん
はいはい、おつかれさん。
ここまで一生懸命ご解説されるなら、なんで今、これだけ売れないでさらしものになっているのかの理由もご説明いただけますか？
35年後でも坪82万で取引されるのに、今既に100万前後の価格で、たぐい稀なる面新装置があるのに震災直後でも売れない理由を。
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119
匿名さん
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120
匿名
>>117
32年後に坪単価82万とかどれだけおめでたいのか。
すでに100万そこそこの坪単価なのに10件も中古がだぶついてるってことは今後売れない中古がどんどん増えて行くってこと。
さいたま市では築浅なのにこことOMIYA TOWERの売りの多さは異常。
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121
匿名
>>117
上乗せ単価をもっと控えめに勝手に訂正させていただきました。これくらいなら十分妥当かと。
日商岩井北浦和マンション
A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
B大規模である。
C共用施設がほぼ皆無。
D路線バス停まで2分ほど。
E80年の耐震基準前の建築。
Fコンクリートの耐用年数が50年（あと15年で建て替え必要）
サクラディア（サクラの上乗せ坪単価）
A駅まで徒歩圏ではない、自転車では中浦和駅まで坂なしでアクセス可能（上乗せ坪単価3万）。
B大規模である（上乗せ坪単価0万）。
C共用施設が毎日便利な24時間スーパーなど首都圏トップクラス（上乗せ坪単価7万）。
D路線バス停が目の前（上乗せ坪単価0万）。
E80年の耐震基準後の建築（上乗せ坪単価5万）。さらに世界最高峰免震（上乗せ坪単価3万）。
Fコンクリートの耐用年数が100年（築35年になっても現時点の日商より遥かに建替えが先）。（上乗せ坪単価10万）
合計でサクラの上乗せ坪単価は28万。
日商の最近の8件の平均成約坪単価は47万とのことなので足して75万。
築35年になったサクラの32年後の坪単価は75万と予測できますね。
築35年になった時点で、100年耐久であと65年後建て替えと50年耐久であと15年後建て替えでは坪単価はもっと差がつきそうですが10万のままにしておきます。
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122
匿名
THE OMIYA TOWERSも売りが異常に多いですね。築年数はサクラと一緒。
総戸数がサクラの３分の１もないのに現在の売り物件はヤフーで５件あります。
総戸数に占める売り物件の割合はサクラの２倍近い多さです。
THE OMIYA TOWERSの売りが多い理由誰かわかる方いますか？
サクラとTHE OMIYA TOWERSの唯一の共通点としては販売戸数の大半がリーマン不況で値引き販売されたことです。
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123
匿名
THE OMIYA TOWERSの板を見たところ、かなりの値引き販売がされたようです。
リーマンで販売が急悪化したので大半の戸数を投げ売り値引き販売をしたことが、サクラとTHE OMIYA TOWERSの共通点。
どちらのマンションもこの点に現在売りが多い原因がありそうです。
THE OMIYA TOWERSの過去板からの引用を下に書きます。
＞物凄い値引き提示受けたが、元々が高いんでしょ、と思ったね。
＞↑の方は契約者さん？ 検討者なら前より安くなってますよ！
ほかの方はこう書いています。
＞想像以上の値引き
＞希望の広さが手に入る価格です
＞悩みます
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124
匿名さん
OMIYA TOWERSは南部分の駐車場に賃貸のマンションが建ってしまった事が原因でしょう。賃貸マンション建築反対の真っ赤なのぼりが最近まで建ってましたから、理事会、総会で相当もめたのでしょう。
本来は大宮徒歩圏で悪くなかったのでしょうけど。
サクラディアの場合は、駅遠く生活満足度が低いからではないでしょうか。安くて購入に踏み切ってみたけど住んでみて後悔している人が多いんじゃないですかね。
どちらも通常の転勤やらの事情ではない異常な売却数なのは確か。
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125
匿名さん
駅遠による生活満足度が低い。これにつきるでしょう。
坪単価も今年中には90万前後の攻防となるか、そのままの価格に固執すれば10件すべて年越し確実でしょう。
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126
匿名
>>124
＞OMIYA TOWERSは南部分の駐車場に賃貸のマンションが建ってしまった事が原因でしょう。
OMIYA TOWERSの売り物件5件のうち4件が東向き北向き西向きで賃貸マンションは関係ないし、残る1件も賃貸マンションより遥かに高層で眺望は関係ないのでその理由は間違いでしょう。
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127
匿名さん
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128
匿名さん
OMIYA TOWERSの売りの原因の一つは隣接する敷地に賃貸が出来てしまったことで間違いはないでしょう。
向きが違うと言っても、あそこまで敷地隣接で建てられては閉塞感があります。
あとはグランドミッドタワーズが出来たこと。
比較的収入に余裕のある方々などは、物件売却で損が出ても買い替えが出来るという話です。
＞リーマンで販売が急悪化したので大半の戸数を投げ売り値引き販売
そうはいってもサクラほどじゃなかったけどね。
対象戸数も少なかったようだし。
それに、駅近物件は郊外ファミリー型マンションに比べて、流動性が高いのが普通。
「一緒だ」というにはマンションの属性の根本が異なると思いますけど…。
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129
匿名さん
前は条件の悪い部屋が坪単価100万、っていう感じだったけど、
これからは、当たり前のように100万になるのかな？
ここで一通りの売り希望者が出尽くしたら、おさまるんだろうか？
でも、1件消えてもまた1件出てきている現状からは、なかなか難しいのかも。
コンスタントに8～10件出てるのは（しかも結構長帳場なのは）厳しいなぁ。
値段も結構下がっているだけでなく、大震災があったからどんどん売れるとか、
免震がやはり良くなって、売却をやめるとかで、物件がぐっと減るのかな？って
思っていたんだけど、その気配もなさそう。
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130
匿名さん
サクラディアあほ住民名物支離滅裂な書き込みがまた始まりましたねw
＞A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
電動アシスト自転車、バイクなどありますよ、それに多少の坂なら自転車でいけると思いますけど。
自分で思ったことは何も根拠がなくても言い切るところがすごいですね。
こういう危ない住民がいるサクラディアはこの住民のおかげで資産価値を下げる原因じゃないのw
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131
匿名
A12はA3が消えたことで最古物件になってしまいましたからね。
とうに退去済だから二重生活で負担は大きいだろうし。
しかもここへ来て隣家が売りに出て、何か問題があるフロアなのかと勘ぐられることも。
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132
匿名さん
同じ立地に隣り合った全く同じ戸数階数向きの建物があったとして、片方が築３５年で５０年耐久コンクリートであと１５年後に建替え、もう片方は築３５年で１００年耐久コンクリートであと６５年後に建替えに建てかえってなったら、坪単価１０万差では済まないと思う。最低でも差は２０万はつくと思う。
現在築３５年であと１５年後に建て替えが迫っている日商岩井マンションンが平均成約単価４７万とのことなので、サクラが３２年後に築３５年になった時にはまだ６５年後の建て替えなので、２０万差で６７万は行くと思うよ。
免震でなく共用施設が日商岩井マンションと同じだったとしても。
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133
匿名さん
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134
匿名さん
OMIYA TOWERSの売りの原因が隣りの賃貸マンションって無理あるっしょ。
今売りに出ている物件はどれも賃貸マンションが眺望の邪魔をしてないじゃん。
サクラと同様、大幅値引き販売しているから、今の売値でもトントンか少しの損だけで済む人でしょ。
転勤になった場合普通は売却損が大きいから賃貸しするけど、サクラやOMIYA TOWERSは大幅値引きで買って今の相場で売ってもトントンか少しの損だから売ってしまえって人が多いってことだね。
サクラやOMIYA TOWERSそれぞれに特有の売り原因があるとは考えにくい。サクラは２割引きくらいで
OMIYA TOWERSは３割引きくらいだったようだし、総戸数の割合から見てOMIYA TOWERSの方がサクラよりも売りが多いから値引き率が原因と考えた方が納得する。
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135
匿名さん
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136
匿名さん
>>123
>>126
OMIYA TOWERSの売却物件が多いのは、南側に賃貸が建つからだけでなく、
東にライオンズ、北東にグランドミッドタワーズが出来たこともある。
それに、１件は賃貸中のオーナーチェンジだから、実質的には4件。
今売りに出ている物件は、軒並み眺望が悪くなっているんじゃないかな。
北向きとか東向きとか。
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137
匿名さん
＞総戸数の割合から見てOMIYA TOWERSの方がサクラよりも売りが多いから
今ここにきて売りが多いのは周辺のマンションで眺望が悪くなったから。
住まいサーフィンの情報によると、過去データのほとんどが2010年以降。
GMTの影響だろうね。
「あっちに（より良い物件に）引っ越したい」とか「眺望が悪くなったから」とか。
狭い間取りも多いから単身者もDINKSも多い。
駅近物件で売買の動きも一般に盛ん。
そういう要素があるから、サクラディアと同一に論じるのはピントがずれている思うけどね。
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138
匿名
>>135
C8は絶対この価格より安く購入したはず。
ぼったくりすぎる。
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139
匿名さん
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140
匿名さん
１１物件になりましたね。
そのうち４物件は東急リバブル 浦和センターですか。
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141
周辺住民さん
>>136
ライオンズやGMTとの距離を考えれば眺望が悪くなったとはかなり誇張の表現だと思うよ。
ああ言えばこういうこう言えばああ言う。
自分の理屈が否定されると次々に新しい理屈を出してくると信用されないよ。
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142
匿名さん
>>141
距離があるっていうけど、結構眺望の影響は大きいよ。
今はもう見られなくなっているみたいだけど、スマッチの掲示板では、ライオンズが出来たことやGMTが出来たことで「買い替えを検討している」という書き込みがかなりあった。
ライオンズの時はそこそこだったけど、イニシアの問題でGMTが一時停滞していた後に販売が具体化されると、一気に動きが出たよ。
そこに南の賃貸マンション建設。
ああ言えばこういうって、それって例の日商岩井マンションを引き合いに出してる人にこそふさわしいと思うけど。
過去の住民板や検討版での購入者の書き込みを見ると似たような「こだわり」を振りかざす人がいるけど、それってここのマンションの住民の特性？それとも数人の特定の人達のがんばり？
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143
匿名さん
141さんは、OMIYA TOWERSの売り物件の多い理由を
賃貸マンションが建つから、と書いた人や、
GMTが建ったから、と書いた人が
同じ人がいろいろと理由を変えて反論していると思っているんでしょう。
自分以外の意見を持つ人が複数（多数）いるとは考えられないんでしょう。
自分がそうだから他の人も「否定されると新しい理屈を出す（理由を考える）」と
思うんでしょう。
そして、現地のことも知らないのではないかな？
いままで広々と見渡せていて、氷川神社へと続く参道の緑も見られたのに、
それの前に壁が出来てしまったのですから。
実際に売りに出している人の理由はわかりませんが、想像するに
いくつかの要因の一つには間違いなくなっていると思いますよ。
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144
匿名さん
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145
周辺住民さん
売りの原因が値引きであるとか、眺望が原因とかいろいろ言われているけど、両方だと思うよ。
どんなマンションでも住んでみて不満を持ったり、転勤が決まったり、眺望が悪くなったりということはある。でもそこで売却という決断をするには一番大きな要素がある。
「買値から見ていくらで売れるか」
買値から３割も損するならよほどの不満があっても売らない。転勤でも賃貸で貸すだろう。
でも買値近辺で売れるということになると、売る判断をしやすい。
サクラも大宮タワーも売っている人の不満理由は様々だと思う。
でもどちらも大幅値引きで買ってほぼ買値並みで売れる人が多いから売りが多いのだと思う。
サクラも大宮タワーも全員が定価で買っていれば同じく不満を抱えてもこれほど売りは多くなかっただろう。買値で売れるなら少しの不満でも売るもんだよ。
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146
周辺住民さん
江東区の亀戸レジデンスも大幅値引きで売っていたけど、サクラより少ない７０７戸なのにヤフーでの売り物件数は２１戸、サクラの倍の多さ。
結局は現在の売値近辺の価格で値引き購入した世帯が多いマンションは売りが多いってこと。買値近辺で売れるなら少しの不満でも皆売りやすいんだ。
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147
周辺住民さん
追伸
サクラは半分弱が値引き購入だけど、亀戸レジは定価購入組にも値引き後に差額を返還しているから全世帯が事実上値引き価格で購入。だから売り物件数も総戸数比でサクラの倍以上なのだろう。
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148
匿名さん
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149
匿名さん
ぞくぞくと出てきますね。
この東急リバブルの営業担当のプレゼンテーションがうまいんだろうなぁ。
「とりあえず聞いてみるかー」くらいの問い合わせもすっかり売る気にさせるんだろう。
売主＆売主予備軍にとっては、こういう高い物件が増えてくれると嬉しいだろう。
平均的な価格が押し上げられるし、自分が少しでも安く出せば「安い印象」を
買い手に持ってもらいやすいから。
ただ、いろいろな物件が出ることによって、買い手にとっての選択肢が増えるので、
悩ましいところ。競争相手が増えるわけだから。
買い手としては、自分の好みの間取りや階・棟を選べれば、他の部屋より多少
高くても買う気になるかも。
そして、他の部屋の坪単価を引き合いに出して交渉もできる。
売主がそれを受け入れるかどうか、また自分がどこで妥協するかはあるけれど。
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150
匿名さん
>>146
>>147
亀戸レジデンスは21件じゃなくて11件。
同じ部屋が一般で複数業者が扱っているから、件数が多く見えるだけ。
残念だったね。
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151
匿名さん
同じ８００戸を有するマンションのリボンシティとはエライ違いだ。
騰落率３％、築５年経つがほぼ買値で取引されている。
中には買値以上で取引した強者もいます。
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152
匿名さん
ＵＲのコーディネート物件はハズレが無い。あっちは徒歩圏だし、根本的に比較対象にならん。
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153
匿名さん
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154
サラリーマンさん
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155
匿名さん
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156
匿名さん
リバブルからの売りがこれほど多いのはやはりA3の影響ですね。ということは、最近売り出した人はあそこがいくらで取り引きされたか知っているんでしょうね。
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157
匿名さん
老婆心ながら…
それぞれの不動産業者のサイトにアクセスすると、ヤフーのサイトよりも
より詳しい情報や室内写真などが掲載されているよね。
で、その室内写真（動画も）を掲載するなら、それなりに気を使って
撮った方がいいよ。特に居住中の人。
たぶん住んでいる人にとっては、十分片づけてあるという判断なんだと思うけど、
（普段から片付いている・または撮影用に片づけた）
モデルルームのように、とは言わないけど、それを意識して、その時だけでもいいから
小物類を移動するなどした方がいい。全部の部屋を一度に写すわけじゃないから、
そう大変なことじゃないと思うんだけど。
内覧した時には生活しているんだから、ものが出ていても仕方ないし当たり前だと思う。
内覧後に（あるいは見に行く前に）「そういえばあそこどうだったっけ？」と
そのサイトを見られた時に、すっきりした印象（内容）でリロードされたほうがいい。
たとえばD棟13階の2390万の部屋。三井のサイトで室内写真をアップしている。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FERO6018/
片付いているには片付いているんだけど、好印象を持ってもらうには不十分。
【リビング】
テーブルの上のリモコン類、ティッシュの箱、おしりふき、ウェットティッシュ、
キッチンカウンター上の小物類、テレビボード上や周りの小物類も片づける。
リビングから見えるキッチン内の壁に付けてある小物をはずす。
テーブルはラグの中央に置く。
家電ボードの上、隣の炊飯器などは移動する
【キッチン】
流し内の洗い桶・壁についている小物類・ぶら下がった布巾・洗剤などは片づける。
床に置かれたゴミ箱類も片付ける。
【浴室】
シャンプーや洗剤などのボトル類は片づける。
いくつか置いておくとしても、色や形の揃ったものを2～3こだけに。
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158
買い換え検討中
見ましたが確かにｗ
キッチンからリビングを見渡す映像で布巾がぶら下がってるのにはギョッとしました。
料理しながら窓の外を眺められますよってアピールできる場なのに。
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159
匿名さん
いろんなマンションの例をみると、値引きが売りが多いことの主要因という説は正しいとかしかおもえませんね。
値引きが多かったという亀戸レジデンスはサクラよりも少ない戸数なのに売り物件はほぼ同じみたいですが、亀戸レジデンスが住みにくい理由がありません。
また値引き販売が多かったワールドシティタワーズWCT（2000戸）も重複をカットして実数で現在50戸以上が売り出し中です。
WCTは戸数がサクラの2.5倍なのに現在の売り出し戸数は5倍なのでサクラの2倍の多さです。
WCTが住みにくいはずもないので、値引きの多さが売りの多さという理由は正しいのでしょう。
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160
匿名さん
しつこくがんばるねぇ…
マンションの属性が違うから、そういう比較って意味ないよ。
それと、WCTに関しては震災の影響がかなりあるらしいよ。
値引きがあったマンションだから、売りが多いっていう論理が正しかったとして、
それがサクラディアの中古物件の今後の傾向にどう影響するの？
「だから買いだ」？
「だからまだまだ出るぞ」？
「他に比べて特別多いわけじゃないから安心だ」？
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