匿名さん
[更新日時] 2012-08-25 14:07:19
プール、テニスコート、サウナ、ジャグジー、保育園、ジム、動物病院、歯科医院、24時間スーパー、さらに新潟県中越地震で震度6強の直下型にも有効性が実証されたハイブリッド免震と共用施設の充実で新築時から話題になったサクラディア、中古もちらほら出てきました。皆さんで検討しましょう。
なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
中古購入検討者、売却検討者にとって有義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。
なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。
所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：
埼京線「南与野」駅 徒歩24分
埼京線「武蔵浦和」駅 住民専用シャトルバス15分
埼京線「中浦和」駅 自転車10分
武蔵野線「西浦和」駅 自転車10分
京浜東北線・高崎線・東北本線「浦和」駅 バス14分「町谷三丁目」バス停から徒歩2分
総戸数 ：812戸
竣工 ：平成20年2月
[スレ作成日時]2011-09-11 17:25:09
[PR] 周辺の物件
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分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
＜H免震・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古３＞
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21
匿名さん
今日（昨年ではない）のブログで「俺のマンションを買った人は良い買い物をしたと思う」と言っているわけだから、当の本人は今の段階で3,050万で売れてもきっと「いい買い物なはず」と思っている。
そういえば今出ているB棟9階はこのブログの間取りと全く同じですな。
てことは2,980万は妥当な価格ということか。
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22
匿名
Ｄって13階14階よく出ますよね。
逆に10階辺りは見かけない。
最上階がプレミアム住戸だから騒音とかあるのか？
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23
匿名さん
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24
匿名
1ヶ月書き込みなかったブログが、ここで取り上げた途端新規記事w
つまりここに本人いるんでしょ？
素直に『ボク売り方上手でしょ!!ほめて☆』って言えばいいのに。
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25
匿名
>>23
３割はともかく、２割は下げないと難しいですね。いくら当時は売りが少なかったからといって、先を見通せず飛び付いた買主の完全KO負けですね。大勢の人がオレオレ詐欺に引っ掛かるのもわかるような気がする。
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26
匿名さん
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27
匿名さん
住民板を見ると、サクラディアの前の国際興業バス停から中浦和行きの路線もできるって。
シャトルバスがなくなれば毎日南与野まで徒歩２４分か毎日浦和駅まで路線バスの２選択しかないのできついと思っていたが、
南与野駅まで徒歩２４分はきついと思っていたけど中浦和駅まで自転車１０分ということが分かりいいかもと思っていたら、中浦和行きの路線バスもできれば雨の日はそれを使えばいいし晴れた日は自転車で、シャトルバスがなくなっても困らないかも。
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28
匿名さん
マンションの定義は
駅から徒歩１５分以内のマンションを徒歩圏マンション、
駅から自転車１５分以内のマンションを自転車圏マンション、
駅から徒歩や自転車でそれ以上かかり、バスに頼らざるを得ないマンションをバス便マンション、
といいます。
ここは自転車圏マンションですね。
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29
匿名さん
>>28は釣りなのか相当おばかな住民なのか・・・・・・
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30
匿名
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31
匿名さん
ググってみたけど、マンション選びで自転車圏という言葉は一般的に使ってるようだ。
「自転車圏 マンション」でググれば分かるよ。
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32
匿名さん
>>31
また釣り？
このマンションはレベルが低い住民の集まりかw
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33
匿名さん
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34
匿名さん
「自転車圏」といわれ、「それはいいかも♪」という魅力を感じる人はすくないんじゃないかな？
「自転車『なら』駅まで行けるんだね」とか「バスは無いエリアなのかな？」という発想に結びつきそう。
便利さのアピールに使うのは、諸刃の剣だね。
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35
匿名
自転車圏がウリならデベが最初からしてるでしょう。
デベ自らシャトルバス用意して路線バスも紹介して、バスがなきゃ不便な地域だって公言してるのに。
今更自転車圏ですよ！とか言われても。
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36
入居済み住民さん
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37
匿名さん
「自転車圏」っていうのは、例えば大学とかがあって
自転車通学ができますよ、とかを賃貸でPRするとかなら
「ああ、なるほど」って思えるけど、分譲だといまひとつ
ピンときませんね。
そういう言葉があるとかは否定しませんが。
A-3階、消えてますね。
丸１年かかってますが、売れたのなら良かったですね。
他の売り主さん方も、ほっと一安心でしょう。
坪１００万切っている物件があるとなると
自分の価格が高いと判断されやすいでしょうから。
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38
入居済み住民さん
自転車というのは実際あまり良い通勤手段ではないですね。
雨の日なんか特に判断が困りますね。レインコートを着ても、駅までの距離が比較的あるため靴下なんかいつも濡れてしまう。かといってその日はバスとなれば、お金はかかるしいつもより朝早起きせねばならないし。
朝雨が降っていると本当に憂鬱になりますよ。
あと月極めの駐輪場なんてどこも満車で何か月も待たなければならないし。
A棟3階が消えたことはあまり影響はないかも知れません。確かに坪単価は安かったけれど。
ここは売れ方が普通じゃないですから。私が2年くらい見ている限りでは、売れているのは…
・単に価格が安い（坪単価はあまり関係ない）2,300万円を切るような物件
・若干高めでも眺望のよい高層階（ただしＡ棟は他棟に遮られるので難しい。廊下へ出ての眺望では意味がない）
A3は坪単価こそはダントツに安かったが上記の2つからは完全に外れていましたからね。
案外Cの高層が人気だそうですよ。
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39
匿名さん
ネット検索したら自転車圏っていう言葉は業界でも使ってるみたいだからいいんじゃない。
雨の日の自転車はきついね。雨の日は、中浦和行きの路線バスか、シャトルバスだな。
徒歩圏といっても徒歩１５分は雨の日はきついな。
自転車圏も徒歩圏も１５分というのは長すぎ、どちらも１０分以内に定義すべき。
徒歩１１分以上は自転車じゃないとあかんよ。
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40
匿名
A3売れたんですね！
売り出し1年、退去して半年以上のはずだから他人ごとながらホッとします。
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41
匿名さん
A3はA棟なのに眺望がいいとされる１３号室以東だったんですよね。
もっと高層なら買ったんですが。
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42
匿名さん
A棟3階、売れたかどうかは分かりませんよ。
事実としてわかるのは、ネット広告から「消えた」ことだけですから。
取扱の不動産屋にでも直接尋ねるしかないですね。
たとえはこの掲示板に「売れたみたいですよ」と書かれたとしても
その裏付けが取れるようなソースがなければ、ガセかもしれないし。
前にも消えたと思ったら数日後や数ヵ月後に復活した物件も
何件かあったようですから。
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43
匿名
確かに売れたのか取り下げたのかはわかりませんからね。一部の人は売れてほしくないと思っているわけですし。例えばもっと価格が下がるのを心待ちにしていた人なんかそうですよね。でもいずれにしても消えたのは確かなんですから、そんな消滅した物件の議論より、残っている物件に目を移したほうがいいですね。
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44
匿名さん
>駅から自転車１５分以内のマンションを自転車圏マンション、
いったい何キロを想定しているのですか
時速２０キロだと５キロ、マラソン選手くらいのスピード。
少なく見積もって３キロとしても駅から３キロも離れているマンションてありますかw
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45
匿名さん
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46
購入検討中さん
不動産業界では、徒歩は分速８０M、自転車は分速２５０Mだよ。
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47
入居済み住民さん
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48
匿名
4LDKなら真ん中より東だろうから13号以東かも。
しかしこんな売りに出るとA12は何かあるのか勘ぐりたくなるな。
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49
匿名
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50
入居済み住民さん
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51
匿名さん
Dの１３と１４
Aの１２
なぜか異常に売りが多い。
また高層階も異常に売りが多い。
なぜなんだー。
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52
匿名さん
４７さんの情報見ると
スレ主が書いている共用施設のほかにも以下があるんですね。
・キッズルーム（Ａ棟２階、利用料無料）
・ゲストルーム（Ａ棟３階、3,000円／1泊、リネン代別途1,200円）
・ペット足洗い場（ウェルカムコート1階・Ｂ棟1階、利用料無料）
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53
匿名
>>50
サイト見たら担当者名が
「たかすぎ やすし」
でちょっと笑えました。
確かに高過ぎ。
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54
匿名さん
スレ主さんの書いている自転車１０分ということは、不動産業界では自転車は分速２５０Mとのことなので中浦和駅や西浦和駅まで２２５１Mから２５００Mということでよろしいのでしょうか？
交通：
埼京線「南与野」駅 徒歩24分
埼京線「武蔵浦和」駅 住民専用シャトルバス15分
埼京線「中浦和」駅 自転車10分
武蔵野線「西浦和」駅 自転車10分
京浜東北線・高崎線・東北本線「浦和」駅 バス14分「町谷三丁目」バス停から徒歩2分
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55
匿名
駅からから案外近いということをアピールしたかったんじゃないですか。私は西浦和駅利用なんで自転車ですけど10分では着きませんよ。サクラの駐輪場から白石駐輪場まで信号も全く引っ掛からずで12分かかります。
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56
匿名
>>55
徒歩も自転車も一般的速度としての分速だからね。
個人差はあるよ。
距離は2400前後だよ。
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57
匿名さん
徒歩圏は分速80メートルで15分の範囲だから1200メートル。
中浦和駅や西浦和駅はその2倍ってことですね。
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58
匿名さん
距離は2400だけど、バイパスを越えなきゃならないし、
それ以外にも信号や通りにくい道路環境とか、そういうのに
影響されるから、55さんの言うように10分じゃ着かないんだね。
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59
匿名さん
不動産業者のいう、徒歩何分や自転車何分でその通りについたためしはないけどな。
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60
匿名さん
中浦和駅まで自転車で行けるし、来月からマンション前のバス停から中浦和行きの路線バスがでるそうなので、将来もしシャトルバスが廃止されても問題ないような気がしてきた。
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61
匿名さん
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62
匿名さん
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63
匿名さん
東急リバブル浦和センターから立て続けに売りがでていますね。そういえばA棟3階も違う業者から東急に変えて売却できたので、他の人もここなら売れるかもと思っているのかも知れませんね。ちなみにA3は売れたそうです。東急から売りが続出しているのも偶然ではなさそうですね。
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64
匿名さん
売り物件が多くなりましたね！
想定成約中古ｍ2単価が３２万円（坪単価１０５．６万円）
この辺でだしている物件がちらほらありますがこれから先を見据えたらまだ割高
のような気がします。
それは築１０年、築１５年のこの辺の駅遠マンションがどのような価格で取引されていた
のか？
レーベンハイム浦和埼大通り 2001年02月 想定成約中古ｍ2単価１８万円（坪単価５９．４万円）
コスモ浦和埼大通り 1996年08月 想定成約中古ｍ2単価１６万円（坪単価５２．８万円）
パルコート浦和 1994年03月 想定成約中古ｍ2単価 １２万円（坪単価３９．６万円）
浦和上大久保ガーデンハウス 1993年02月 想定成約中古ｍ2単価１４万円（坪単価４６．２万円）
ただ駅遠ではない大規模マンションのラミーユ浦和ハイライズファーストキャッスルは
同じ時期に建てられた近隣のマンションに比べ２割くらい高く取引されている。
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65
匿名さん
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-
66
匿名さん
>>64
首都圏トップクラスの共用施設がそろって生活するのに超便利で、世界最高峰の免震装置が付いているマンションと、
免震も付いていない、共用施設皆無の小規模なマンションを立地だけで比べてもなーって感じがするけどな。
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67
匿名さん
>>66
築浅なのにこの異常な売り物件数は、不便で満足度が低い証拠。
同時期販売の大規模マンションは中古せいぜい1～2件だし数ヵ月でだいたい成約する。ここはすでに中古10件もあるし、取り下げ、成約含めるとトータル30件とは普通じゃない。10年後とかに中古相場や管理がどうなってしまうのかよく見極める必要あり。
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68
匿名さん
ハイブリッド免震の威力が下記HPに載っています。
隣りの耐震建物は室内がぐしゃぐしゃになったのに、
写真を見てもハイブリッド免震の建物は何事もなかったかのよう。
地震発生時には激しい揺れを感じ、直後には1階の外来部門が水浸し、内部の壁もかなり落ちました。自分の院長室も含め、館内のほとんどの本棚が倒れ、スチールで連結して比較的倒れないはずのカルテ棚も飴のように曲がってしまい倒れているような、惨憺たる状況を呈していました。
その中で、1997年（平成9年）に免震構造、4階建てで建設した介護老人施設「水仙の家」は、内外のほとんどが被害を受けておらず、本棚の上に置いてあった花瓶ひとつ落ちておらず、免震の効果を実感しました。
http://www.taisin-net.com/solution/voice/b0da0e000000qn7i.html
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69
住民B
>>67
大丈夫。先月も66㎡が2100万もの価格で売れたんだもの。暗ずるより有無が安し。
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70
匿名さん
>>67
安く買いたいからって売りあおりしているのが見え見えだよ。
この地域のほかのマンションと比べての利点は、圧倒的共用施設と、中浦和駅や浦和駅アクセスの路線バス停がマンション前にあること。その分、坪単価が高くなって当然。
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71
匿名さん
でも売れないね。
というか、「売りにくい」んだね。
＞安く買いたいからって売りあおりしている
買いたくて見ている人より、興味深く大規模駅遠物件の行く末を見守っている人がほとんどじゃないかな。
一度は検討したけど買うのをやめた人とか、購入して住んでいる人とか。
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72
匿名さん
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73
匿名さん
耐震ね～
今は耐震マンションが徐々に増えてきているからそんなに珍しくもない。
駅遠のハンデの方が大きかと。
理想は駅に近い耐震かな
それよりも電気自動車のカーシェアマンションとかソーラーマンションなんか
次世代向きのマンションの方がウケがいいんじゃない。
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74
匿名さん
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75
匿名さん
６４はかなり嘘情報だね。
まず駅やバス停からの距離（駅から徒歩１５分以上の物件は駅からよりもバス停からの距離の方が重要）がサクラよりも遠い物件が多く書かれ、さらに記載されている坪単価も実際よりかなり割安に書いている。
下記アドレスを見てもパルコート浦和はここより駅から遠く坪単価６０万前後で取引されているのに、
６４は
＞パルコート浦和 1994年03月 想定成約中古ｍ2単価 １２万円（坪単価３９．６万円）
と書いている。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/35599/
パルはサクラよりも遠く、それを考えれば築１７年のパルで坪単価６０万なんだからサクラは築１７年でも坪単価８０万くらいにはなる。また共用施設がたくさんあることを考えれば、築１７年でもサクラは坪単価９０万は行くよ。
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76
匿名さん
パルコート浦和は駅まで自転車でも約２０分、自転車でさえ駅まで行くのはかなり困難ですね。
バス以外あり得ないのにバス停からも１４分もかかりますね。
サクラディアは駅まで自転車で行ける距離だし、路線バス停もマンションの前なので、築１７年のパルコート浦和が坪６０万前後で取引されていることを考えると、サクラディアも築１７年になっても坪８０万は十分あり得ますね。共用施設がたくさんあることを考えれば築１７年で坪単価９０万以上もあり得ますね。築１７年というとあと１４年後でそれでも最近の成約坪単価１００-１１０万の１割引き程度ですね。
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77
匿名
それは楽観しすぎ。坪単価90万円なんて、もうすでに現実味を帯びていますよ。特に広い部屋で下の階。広くなれば当然物件の価格自体が高くなるから、坪単価は必然的に抑えざるを得ない。あとここは眺望重視の客が多く、低層は分が悪い。坪単価はふつうは参考になるけど、ここは全然目安にならない。狭くて高層なら110万はふつう。逆なら90万でもふつう。
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78
匿名
また嘘情報書いているね。
最近の成立単価見ると、広い部屋もせまい部屋も同じ棟で同じ階なら坪単価一緒じゃん。
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79
匿名さん
一つでも嘘を書く人って、どの情報も信用されないからな。
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80
匿名さん
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81
匿名さん
＞バス以外あり得ないのにバス停からも１４分もかかりますね
そう？それこそ嘘情報じゃない？
駅からの条件はとても似ていると思うけど。
【パルコート浦和】
ＪＲ埼京線 与野本町駅 バス14分 下大久保下車 徒歩4分
ＪＲ京浜東北・根岸線 浦和駅 バス23分 下大久保下車 徒歩4分
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82
匿名さん
64での情報が嘘とはあながち言えない。
住まいサーフィンのHPに掲載の情報だと、2007年～2011年のデータとして、
㎡単価が8万～20万となっていてかなりバラツキがある。
この3年に限って言えば、12～20万/㎡となっている。
またこの価格は「想定成約価格」であり「現時点で売りだして3カ月以内に成約する価格の意味」となっている。
一方で、75さんの引用しているサイトでの価格は、
「HOME'S不動産アーカイブ内の各種データを集計して算出した、一坪あたりの価格（専有部分の価格÷坪数）の参考推計値です。価格の変動要因を考慮しない推計値であり、実際の土地価格と乖離する場合もございますのでご注意ください。」
そのあたりに評価の差が出ているんだと思うよ。
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83
匿名さん
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84
匿名さん
駅まで自転車で行けるマンションと行けないマンションを一緒にしてもな。
もちろん、駅まで徒歩で行けるマンションとサクラを一緒にしてもな。
駅まで徒歩で行けるマンションと徒歩無理で自転車で行けるマンションとでは相場は２倍違う。
駅まで徒歩無理で自転車で行けるマンションと自転車無理でバスのみのマンションでは相場は２倍違う。
サクラはパルコートの２倍が相場じゃない？
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85
匿名さん
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86
匿名さん
埼玉県トップの共用施設を誇るサクラディアと共用施設がほとんどない普通のマンションを比べている時点で吹いたw
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87
匿名さん
>>84
>２倍違う
詳細がわかるデータがあれば教えてください。
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88
匿名さん
この価格帯のマンションで世界最高峰の免震装置・ハイブリッド免震がついたマンションは首都圏中探してもないからその付加価値は大きいと思います。
また共用施設の充実度が埼玉県内トップという付加価値も大きいと思います。
これらを全く無視して周辺マンションと比べるのは確かにおかしいでしょうね。
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89
匿名さん
でも、何の共用もない免震でもないバイパスを超えた駅寄り（とはいっても徒歩１０分以上）のマンションと価格帯では均衡する（あるいは負けている）し、売れ行きという点ではすっかり負けている。
結果として永住したのなら、関係ない話だろうが、永住するつもりだったが何らかの理由で売りに出さざるを得ないとなると、その現実に直面することになる。
住まいサーフィンのデータとしては過去45件のデータがある。その一部は、同一物件が価格改定のために複数回カウントされたものだと思うが、そうはいっても築5年以内で全戸数の5％が売りに出ていることになり、居住者の満足度という点では、「充実の共用施設」「優れた免震装置」などが補えない欠点があるということだろう。
市場価値とはそういう評価も含め、また購入検討者の条件にどの程度合致するかにより決まってくるものだと思うよ。
「付加価値が高いからもっと高くていいはずだ」とはいっても、その付加価値が購入検討者の希望として順位の低いものだったら、価格には反映しないだろう。
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90
匿名さん
＞駅まで自転車で行けるマンションと行けないマンションを一緒にしてもな。
＞もちろん、駅まで徒歩で行けるマンションとサクラを一緒にしてもな。
＞駅まで徒歩で行けるマンションと徒歩無理で自転車で行けるマンションとでは相場は２倍違う。
＞駅まで徒歩無理で自転車で行けるマンションと自転車無理でバスのみのマンションでは相場は２倍違う。
パルコート浦和の人に失礼ですね。
パルコート浦和の最寄りのバス停下大久保ですか
ちょっと調べましたがすごい便利ですよ、志木、南与野、与野本町、浦和、与野 までいけて
志木の市民病院までいけるんですよ！
建物の構造はSRCでしっかりしていて安い部屋を買ってリフォームして住むというのもありじゃないの。
中古板において住民の荒らしっぷりには参りましたよ。
感情論に任せた書き込み、住民が言うすごいマンションなら
なぜなかなか売れなくて売り物件がどんどん増えていくのでしょうか。
市場の評価は周辺のマンションより設備など充実しているが割高、高いと表しているからでしょう。
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91
匿名
じゃあそっち買いなよ。
そのたくさん書いてる駅に行くのにどれだけ渋滞するか知ってる？
町谷の交差点だけでもうんざりなのに。
この辺は車がなきゃ生活出来ないのに道がダメすぎる。
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92
匿名さん
>この辺は車がなきゃ生活出来ないのに道がダメすぎる
たしかにそうですね。
パルコート浦和の周辺よりもさらに渋滞は厳しいような印象があります。
どちらのマンションも、車が利用できない子供などの通学にはバスを利用せざるを
得ません。
パルコート浦和は、志木、南与野、与野本町、浦和、与野など多くの方面に
「路線バスで行くことができます」
サクラディアは、路線バスで浦和に行けるほか、管理組合の運営による
「住民専用バスで武蔵浦和に行くことができます」
どちらもバスなので交通事情に左右されます。
まったく同等とは言えませんが、同じエリアにあるバス便マンションとして、
パルコート浦和は参考になる物件の一つだと思います。
駅遠で大規模多棟構成ということだと、北本にある大規模マンション（専用バスあり）が
参考になる物件の一つでしょうね。
きっと住民の人は「うちとは比べ物にならない」と過剰反応するでしょう。
一つ確かなことは、住民自慢の免震設備であってもそれを価格に反映させるのは
なかなか難しいということです。
未曾有の大震災のあとでありながら、売れ行きはぱっとせず、住んでいる人ですら
売りに出す決断をしているわけですから。
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93
匿名さん
ここの売りが多いのは、共用施設がべらぼうにあることにひかれて、本来買えない人が無理して買ったんだよね。それがリーマン以降の不況で厳しくなって手放したってこと。低収入の人でも買えた、安かった低層階に売りが多いことから分かる。
高層階に売りが多いのは免震酔いのせいなのかな？
マンション自体が住みにくいのであれば中層階も同じく売りが出るはずなのに、中層階は売りが異常に少ないからマンション全体の問題で売りが多いのではない。
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94
匿名さん
>>93
貴方の分析は全然的を得ていませんね。
ここを買った多くの方は共用施設よりも価格の安さにつられて買ったわけだし、
売りが多いのもそのほとんどが、ここでの暮らしに満足がいかなかったからでしょう。
中層も実はそれなりに売りはあるし、少なくとも異常に少ないわけではない。
まあ貴方がここの中層階の住民ならばそう思いたい気持ちはわからなくはありませんが。
>>89氏の意見がすべてを物語っていると思います。
いくらシャトルバスがある、自転車なら駅まで近いったって、これほど道路事情が悪いとね。
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95
匿名さん
９４さんの意見の方が根拠もなく説得力がなさすぎるような・・・
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96
匿名さん
今までの売り４５件のうち、高層階が２５件ほど、低層階が２０件弱、中層階が３件ほど。
マンション全体に問題があるなら中層階に売りが少なすぎるというのも説得力があると思う。
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97
匿名さん
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98
匿名
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99
周辺住民さん
パルコート浦和には知人が住んでましたが、バス便は少なく、スーパー、学校、病院共に離れていて自動車無しでの生活は困難とのことで引っ越されました。
大規模ﾏﾝｼｮﾝであれば同等の価格帯で築35年の日商岩井北浦和マンションがありますが、同じ駅遠のバス便でもスーパー、学校、病院共近くにあるので数十年後を見越すには比較の対象として良いのでは。
北本のマンションはちょっと違うような気がします。
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100
匿名さん
高層階と中層階の売りが多い理由はただの推測です。
高層階は日影規制で、低層階は共用施設や駐輪場のせいで戸数が削られており、中層階が一番戸数が多いのですが、中層階はどんなに多くても今までの売り件数は５件以下だったと思います。
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101
匿名さん
>>99
目からうろこのご意見です。
日商岩井北浦和マンションは大規模ですし、バス便ですし、一番適切な比較対象ですね。
1280万で60.5平米なので、築35年で坪単価約70万ですね。
サクラは世界最高峰の免震装置や埼玉県トップの共用施設があるのでその分プラス10-20万として、
築35年のサクラ（32年後）は坪単価80-90万と予想できますね。
日商岩井北浦和マンション
価格 : 1,280万円 専有面積 :60.5m2 間取り : 2LDK
http://mansion.o-uccino.jp/detail_0002309154_m/
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102
匿名さん
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103
匿名さん
【日商岩井北浦和マンション】
★2010年4月成約・60.5㎡・1020万（16.9万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・940万（15.6万/㎡）
★2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
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104
匿名さん
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105
匿名さん
【日商岩井北浦和マンション】
★2010年1月成約・60.5㎡・850万（14.1万/㎡）
★2010年4月成約・60.5㎡・1020万（16.9万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・940万（15.6万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・810万（13.4万/㎡）
★2011年3月成約・66㎡ ・780万（11.9万/㎡）
★2011年7月成約・60.5㎡・550万（9.1万/㎡）
★2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
↑現実を見よう、嫌かもしれないけど。
＞サクラは世界最高峰の免震装置や埼玉県トップの共用施設
それが世間では大した付加価値として評価されないから、
なかなか売れないでいるのにねぇ。
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106
匿名さん
ソースもない情報か
さくらは１5階建てなので平均階は8階、日商の8階と同じ階がいくらかが問題。
日商の8階の坪単価がいくらなの？
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107
匿名さん
あ、もう1件データがあったので追加。
単なる見落としだけど、「意図的にはずした」と言う人がいるかもしれないので。
★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）
過去のデータで、何階の物件なのかまでは残っていないので悪しからず。
ソースはある不動産業者が登録会員向けに公開している過去データ。
どこのデータか公開しなければ信用できない、という人は信用しなくていいよ。
そこまでここで書く義理はないと思うので。
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108
匿名さん
>>101
天然というか〇〇というか・・・・・
だからここを買っているのでしょうねw
サンプルはたった１。
最寄駅は与野本町、準工業地域ではありません。
ここみたいに大量に売り物件がありませんので何かいいところがあるのでしょう。
たぶん地図を見る限り静かな住宅地域に建つマンションといったところでしょうか。
比較するなら同じ道場にある浦和秋ヶ瀬ハイツ、浦和栄和南住宅
大規模、設備を考慮すると比較マンションの２割増しくらいかな。
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109
匿名さん
★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）が高い方なので上から一つ下の８階として
坪単価は62.7万、共用施設と免震分として最低10万上乗せで72万。
今から32年後でサクラの8階が坪72万なら普通のマンションよりも下落率が低いね。
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110
匿名さん
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111
匿名さん
あまり責めないであげて…
売りがどんどん増えて、単価も確実な下落傾向であせっているのでしょう。
つい最近売れたA棟3階の売却価格がいくらだったかはわかりませんが、
仮に値下げがなかったとしても坪95万、㎡単価だと29万だったから、
ここのところ続いてきた32～34万円/㎡（住まいサーフィンのデータ）からはかなりの下落と言えるでしょう。
住民というだけではなく、もし売出し中の方ともなればあせるでしょう。比較的動きの多い10月ですから。
いま出ている10件の売り物件、単純に㎡単価で論じれば高すぎます。
「いや、豊富な共用施設があるから高くなるはずだ！」って言ったって、
それは買主でなく売主が判断することですから。
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112
匿名さん
すみません最後の１行間違いです。
それは売主でなく買主が判断することですから。
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113
匿名さん
普通、平均の数値を出す場合、数学的には全てのサンプルの平均値を求めるんだけど、
様々に条件の異なるサンプルの平均を出す場合は、最も高い数値と最も低い数値を
はずして、それ以外のものの平均を出すほうが、精度があがると考えられる。
同じマンションの物件でも、著しく条件の良い・悪い部屋はあるわけだし、
売買の時期も同一ではないので。
日商岩井北浦和マンションの2011年に入ってからのデータは以下の通り。
①2011年3月成約・66㎡ ・780万（11.9万/㎡）
②2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）
③2011年7月成約・60.5㎡・550万（9.1万/㎡）
④2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
ここから、特に㎡単価の低い③と高い②を外すとあまりぶれのない
2件が残る。
サンプル数としては少ないけれど、この2件の金額あたりが今年の標準的な
価格として考えるのが無難だと思う。
最初に日商岩井北浦和マンションを引き合いに出した人としては、
ここが、周辺相場から比べて高値で取引されているとならないと困るんだろうけど。
築30年を超える物件としては確かにそこそこの価格で取引されているとは思うけど、
共用施設がほとんどなくて、管理費等が非常に安く抑えられていることもその理由の
一つだと思うよ。
逆にサクラディアは今後管理費+修繕積立金がかなり高くなる予定だから、厳しいかもね。
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114
匿名
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115
匿名さん
日商岩井北浦和マンションの場所は徒歩では駅までサクラディアよりも近いけど、途中坂があり、自転車で駅まででるのはかなり難しい。徒歩でも徒歩圏ではない。その点、サクラディアは中浦和駅まで自転車が可能。その点で駅へのアクセスはサクラディアの方がいい。
サクラディアはここ１年の成約単価で坪１０５万位が平均だが、かりに、日商岩井北浦和マンションの場所に同じマンションが築３年ものであったとしても、共用施設や免震の違いで、坪単価８５万くらいじゃないと買う気がしない。あっちが築３年で坪単価９５万でも１０５万のこっちを買う。
だから共用施設と免震で１０万上乗せどころか２０万上乗せが妥当。
だから★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）が高い方なので9階建の上から一つ下の８階として 坪単価は62.7万、共用施設と免震分として20万上乗せで82万が妥当（32年後のサクラの妥当価格）。
日商岩井北浦和マンションと比較している人が、安い部屋はもっと安いと言っているが、ソースもなく一部、嘘の激安データを混ぜている（全部嘘だとばれるので）。もしすべてのデータが本当だったとして平均坪単価は約47万。これに20万上乗せで67万。さらに日商が中間階が５階でサクラが８階なのを考慮すると、70万位か（32年後のサクラの妥当価格）。
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116
匿名さん
ほかにも日商のコンクリートの耐久年数は50年ほど、あと15年で日商は建て替えが必要。
サクラディア、100年耐久コンクリート。サクラディアは築35年になっても建て替えはまだはるかに先。
これを無視して比較するのは超お粗末。
日商は80年の耐震基準前のマンションで震度、サクラディアはそれ以降の耐震基準よりももっと優れている免震。
それも世界最高峰の免震。
これも無視して比較するのも超お粗末。
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117
匿名さん
日商岩井北浦和マンションとサクラディアを同一要素ごとに比較しました。
サクラの上乗せ坪単価は共用施設だけで20万とかは行き過ぎと判断し、かなり控えめにしました。
日商岩井北浦和マンション
A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
B大規模である。
C共用施設がほぼ皆無。
D路線バス停まで2分ほど。
E80年の耐震基準前の建築。
Fコンクリートの耐用年数が50年（あと15年で建て替え必要）
サクラディア（サクラの上乗せ坪単価）
A駅まで徒歩圏ではない、自転車では中浦和駅まで坂なしでアクセス可能（上乗せ坪単価5万）。
B大規模である（上乗せ坪単価0万）。
C共用施設が毎日便利な24時間スーパーなど首都圏トップクラス（上乗せ坪単価10万）。
D路線バス停が目の前（上乗せ坪単価0万）。
E80年の耐震基準後の建築（上乗せ坪単価5万）。さらに世界最高峰免震（上乗せ坪単価5万）。
Fコンクリートの耐用年数が100年（築35年になっても現時点の日商より遥かに建替えが先）。（上乗せ坪単価10万）
合計でサクラの上乗せ坪単価は35万。
日商の最近の8件の平均成約坪単価は47万とのことなので足して82万。
築35年になったサクラの32年後の坪単価は82万と予測できますね。
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118
匿名さん
はいはい、おつかれさん。
ここまで一生懸命ご解説されるなら、なんで今、これだけ売れないでさらしものになっているのかの理由もご説明いただけますか？
35年後でも坪82万で取引されるのに、今既に100万前後の価格で、たぐい稀なる面新装置があるのに震災直後でも売れない理由を。
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119
匿名さん
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120
匿名
>>117
32年後に坪単価82万とかどれだけおめでたいのか。
すでに100万そこそこの坪単価なのに10件も中古がだぶついてるってことは今後売れない中古がどんどん増えて行くってこと。
さいたま市では築浅なのにこことOMIYA TOWERの売りの多さは異常。
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