フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

又貸しと勘違いしてるのかな？
でも貸すのは土地ではなく建物で
建物には所有権があるので違法じゃないよ。

契約で賃貸禁止って特約がつくことはあるけど。

定借の建物は所有権だから、貸せると思いますが、　
借地権の転貸不可の条件が付くとなると・・・
そんなこと、本当にあるんですかね。

えーっと、このあたりは実際に営業さんに確かめるしかないでしょう。
ここで言ってても、プラウドさんの営業さんがフラフラ出てくるわけないでしょうし。
勝手な考えとしては、定借は野村さんが一手に引き受けて、ある意味また貸しをする。
そんな構図じゃないかとは思われます。
でも、勝手に思い込んでいてもしかたありません、優秀な営業に出会えること、
祈念いたしあす。

借地の又貸しに建物たててもローンが通らないはずですよ。
新築で特別にってのならありえるかもしれないですが中古で売れなくなります。

定借については難しいのでうかつな事言いたくないし知ったかぶりする気はありません。
このＰＪは物産さんと野村さんの２社が出資したＳＰＣが主体です。
勝手に不安がったりあおったりするのはやめましょう。

物件概要には
借地権の準共有、一般定期借地権、賃借権
※建物は区分所有、敷地は転借地権となります。

とありますね。

4億円する物件もあるとかで、ＵＶガラスではない、防音もしっかりしてない、
免震構造ではないと販売員から聞きました。価値が何処にあるのでしょうね｡
でしたら、新幹線で通勤できる地方に1000坪の土地を購入して、自分の納得する設計の一軒家を建てた方が良いような気がします
売却するときは、借地年数が減っている分かなり値踏みをされるかと思いますしね仏蘭西大使館の建て替え資金のお手伝いとして、高額出資に協力すると言うことなのでしょうか？

建物デザインは最低レベルだと思います。 かなりビックリします。
フランス大使館側、つまり森に面した側の外壁は、なんと大使館の建物と同じ材料でしかも同じ色に仕上げろ！と大使館から命令されたようです。
愚直な設計者は、素直にこの命令に従ったそうです。
だから、チグハグな継ぎ接ぎ（つぎはぎ）のパッチワークみたいな外観になってしまいました。

･ホワイト
･ブラウン
･グレー

この3色パッチワークです。
要するにおもちゃの家みたいになってしまっています。
LEGOブロックで作ったみたいなマンションですから、ハッキリ言って高級感ゼロですね。

このマンションの借地権は60年間ですから、通常の50年より10年間も上乗せさせていることを考えるとかなり割安感を感じます。一般的なサラリーマンでも普通に購入できると言われる所以がここにありますね。

この辺りの相場からするとたかくはない気もしますが。

ただ、こういう特殊な立地は高い、安いはもちろんあるだろうけど、それ以上に欲しいかどうかだろね。

都心で緑、という層に何処まで訴求出来るか。

>398さん
>要するにおもちゃの家みたいになってしまっています。
>LEGOブロックで作ったみたいなマンションですから、ハッキリ言って高級感ゼロですね。

小生の生IPで受け入れていただけるかわかりませんが、あえて書き込み。
・・・そうですか・・・彼らにとってダサい森を守る代わりの代償として、
建物をカキカキのフランス庭園みたいにしたいという事でしょうか・・・

確かに4階のレベルで意匠が上下に分節されて
なにやらへんてこだね
一体感がないというか
とって付けたというか
>外観

ここは、当初４階建ての計画でしたね～。
うーむ・・・辛い・・・

ビギナーさんお帰りなさい(^0^)/
設計は大使館の言いなりになっているのですか？
５階６階はシルバーの外壁で、確かに違和感ありますよね？
４階建てに留めておくことができなかったのですか？

外観で価値が左右されるわけがないのだから正直マンションの外観なんてのはどうでもよいよ。プロに任せておけばよいのだよ。それより免震装置が無いとか客用エレベーターとゴミ捨てエレベーターが同じだとか2次セキュリティーラインまでしか無いだとか天井の梁が異常に下がっているだとかそちらのほうが大問題なり。

４０６さん。

そうなんですよね。　８８戸にエレベーターが２基。ライオンズマンションではないのだから、もしも高級をうたうのなら
せめて２０戸前後に１基は欲しいな。それに基礎。地下８ｍに硬い岩盤があるからベタ基礎で大丈夫という説明だったけど
その岩盤に支持杭は打ってあるのかな？それにしても今はどのマンションも、免震や耐震、非常時用の電源や水・食料など
地震への備えを訴えているけど、ここはゼロだね。セキュリティーもそう。それに地下のスポーツジムとかも、あんな狭さで
スポーツジムと言えるのかな。ゲストルームやパーティルームなども一応あるみたいだけど、どれも高級マンションと言える
ようにとってつけたように感じてしまう。大使館の森に南麻布と定期借地権。これらをどう組み合わせてマンションのコンセプトを考えたのか。基本となる哲学は何か。ここがあいまいだとこんなマンションになってしまうんだよね。

通常の免震は直下型だと揺れが強くなる傾向があるらしいので、三次元免震にしてほしいな。今から設計変更間に合いませんかね？

外観で価値が…。

住みたいかどうか、って外観も結構関係すると思うのですが。

例えば、お近くの有栖川パークハウスなんて、悲惨な外観をさらけ出して、痛々しくすらありますよ。

皆さん手厳しいデスね。
ここはもともともっと高いハズだったらしいので、コスト削減とか色々と大変なのでは？

コンセプトですか。南麻布の森をリーズナブルに！デショウカ。

最早高級とかそういう路線ではないのかも。ただ、これは間違いなく高級ですが、例えば南麻布パークマンションより緑ビューは優れているでしょう。それだけでも価値はある人にはアルのデショウ。

この辺りの超高級マンションですら、緑ビューはあまりないですね。有栖川公園沿も、道路や電線を間にはさむため、いまいちなビューだし、緑ビューに車の音は似合わない。

樹々に直に接しているのがいいのデスよ。

このマンションを知れば知るほど化けの皮が剥がれてくるね
ハリボテみたいな内装のモデルルームが物語っているような…。
>406-407

確かに、外観はいけてなさそうですね。緑ビューしか売りがなく、しかし緑ビュー好きが嫌いそうな高速側、となると先が思いやられそうですね。

間取り図を見ると、森側の２LDKや３LDKには全く窓のない部屋が居室として図面に描かれている。ベランダに面している
リビングの玄関側のまったく窓のない部屋のこと。内廊下を境に森側と道路側にマンションを分けたので内廊下側には
窓をつけられなかったのだろうけど、普通はこういう部屋はサービスルームとか納戸とか言って居室には数えないのでは？　だからここの２LDKは１LDK＋サービスルーム、３LDKは２LDK＋サービスルームになるんじゃないのかな。
マンションの間取りの表記について詳しい方教えてください。

>>414通りすがりの第三者ですが、
もし間取り図を載せていただければ解説はできるかと思います。

http://www.nomu.com/mansion/1110271/

プラウド松濤。
上で、写真とかムービーとか見れるけど、
5億出しても、窓からの風景は何の印象も受けない。

1億ちょっとで緑ビューが得られるのであれば、
こっちの方がはるかにお買い得な気がするのは気のせい？

ってか、高級住宅街の中低層マンションって、何で高いの？
眺望はダメダメなところがほとんどだよね？

ここのモデルルームと思って入ったら三洋ホームってとこのマンションだった～
紛らわし～

高級住宅街の中低層マンションで眺望がよい、
という場合、以下のようなパターンがありますね。

①低層階で緑が綺麗。
②高台のマンションなので、中低層にもかかわらず、
眺望が抜ける。眺めがよく、場所によっては、
東京タワーが見える、富士山が見える等。


タワーマンションは、①は期待しにくいけど、
高台ではなくても、②は享受し得ますね。
他方で、高速近くであったりで、環境は悪いことが
多いですね。

なんだか当たり前のことを書いているだけですが、
ご参考まで。

>>416
パークシティ浜田山の緑化計画は凄いと聞きましたよ。昔からそこにあったかのようにランドスケープが練られていてまるで海外のリゾートのような空間みたいです。

PC浜田山が都心にあれば・・・と思いますが、そうしたら到底手が出ない価格でしょうな（笑）

>343って、もしかして、PC浜田山？

あそこは三井グループの広大なグランドだったから自由に設計できたのでは？
つまり、このマンションのようにあれやこれやの制約がなかったから伸び伸びとしている計画が出来たのですよ。

都心で緑、というのはハードル高いですよね。
郊外に行けば、緑も珍しくないのかもしれませんが…。

http://www.nomu.com/mansion/1134955/
パークマンション六本木　3億8,000万円 155.43m2

こちらは、結構よさそうな眺望ですよ。

ただ、解約不可の駐車場も含めて、維持費だけで、
月２０万以上かかるみたいです。庶民には夢ですね。

ちなみに、３階のようですが、写真は、緑を写すために、
若干、斜め下向きに撮っているようです。


プラウド南麻布も低層階の方が緑が綺麗なのかな？

財布の中のセンチメンタルだけじゃ…。

都心の高級マンションの売れ行きはどうでしょうか？

財布の中のセンチメンタルだけじゃ
全部両替しても足りないんじゃない

　ご案内が送られてきましたが、一番よい部屋は４億円台、、、

　借地権で４億とは、、、さすが南麻布といったところでしょうか

３４３です。

＞３４４さん

一階ではないです。マンションの中庭です。


ここ、もうすぐ販売なのですね。悩むな…。

想像してたより　控え目価格でした。
日当たりは期待できない「森」をどう考えるか、ですねぇ。

ここがどんな感じになるかはわからないけど、
フォーシーズンズホテル椿山荘の窓越しの風景、
とても素敵だよね。

あんな感じ（というのはさすがにハードル高すぎ）
かもしれないが、あんな窓越しの風景がある部屋に
住んでみたい。

森に住みたいなら等々力の森音テラスはいかがですか？

都心で森に住みたい、ということだと思います。

ここって、いつ入居開始なのでしょうか？

自分は買えませんが、ここの窓越しの風景、
ぜひ写真でレポートしてもらいたいです！

こんなところに住める人が羨ましい。

この不況にもかかわらず、かなりの人気のようです。
まさに、都心を代表する緑物件になりそうですね。


都心・緑ビューが綺麗なマンションはどこ？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237087/all/

の王者は、ここではないでしょうか？

静かですね。

申し込み始まって売れてみないとね。
掲示板で人気、実売メタメタなんていくらでもある。

これを見る限り、やはり森側は凄い人気のようです。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000015062012...

借景を巧みに取り込んだ192平方メートルのモデルルーム（価格4億9000万円、坪単価842万円）は、最近ではほとんど供給されていない豪華なものだ。

売れ行きがすごい。すでに森に面した坪単価が450万円以上の住戸53戸については今回50戸を供給するように全戸申し込みのめどがついているようだ。

森に面した側の平均坪単価はいくらくらいなのでしょうか？

550くらいはいくのでしょうか？

この不況期に、定期借地で、500？、550？とは、南麻布＋緑
のセットの破壊力に恐れ入りますね。

不況期でも、金持ちは金持ちですからね。それに、定期借地がどうかとかは余りきにしなくて、住みたいかどうかだと思います。

我々のような普通の人は、色々と考えて行動する必要がある、というか、住みたくても定期借地は避けるべきと思いますが。まあ、金持ちの考えることや、思考回路は金持ちしかわからんですね。

都内のお金持ちの森に対する憧れは相当なもの。
フランス大使館隣接ていうのも響きがいいし。

低層で施工が竹中ってのもないし。
300戸とかならともかくたった88戸。
まぁ、売れるよね。

そういう所謂金に糸目をつけない層を、最上階じゃないとこにもはめ込んでく野村は見事だな。

ここ法人名義で買うならかなりいい。

ＭＲ担当さんは
「意外に思われるかもしれませんが道路側が（も？）人気なんです」
とおっしゃってました。私には道路側を買うメリットを
感じることができませんでしたが。

実際はやはり　森側が人気なんですね～
友達が森側を買ってくれたら、招待されたいわ～！

道路側もいいかと考える者です。

動きのある環境の側が人気(ひとけ)が感じられて良いという声も、他のマンションでの前例ですが聞いたこともあり、同じく私もそのような性分でして。

ただ森も捨て難いですね、
昨日の暑さの中歩いていまして、途中公園に入ったら急に涼しく。見ると周りが緑だらけの公園でした。やはり緑は空気を変えてくれますね。

好みで二手に分かれますが、どちらにも良さはありますね。

ウェリス有栖川が出てきたからここと比較されるだろうな。

ウェリス有栖川は、緑は感じられないだろうから、
こことは被らないのでは？

植栽が非常に豊富で、緑が結構感じられる、となると、
比較対象になるかもしれませんが、ウェリスって、
植栽にはお金をかけないイメージなんだよな。

道路側のがずっと安いから毎日森が見れなくてもエントランスとかで日常の中で感じられるだけでも良いってことかな。

リビングから見えることが重要なのでは？
たまに感じられればよいなら、有栖川公園いけば、
ここと違って、まさに「森の中に入れ」ますよ。


ウェリス有栖川のスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240537/all/

では、プラウドをライバル視するような書き込みはないですね。
ニーズがちょっと違うのかな。ウェリスも凄く人気ありそうだけど。

森が好きなら壁紙を森の柄にすれば良い。あと私は奥行きのあるバルコニーが絶対条件。バルコニーは横の長さより縦の方が大事。

道路側でもよいというのは普通に安いからだと思う。
坪300以下で定借とはいえ広尾7分に住めるなら出す人はいるでしょ。
定借物件にありがちな安っぽい雰囲気ではないし、低層でこの内容でこの価格は希少。
大使館横というのもブランド感あって定借でも価値は落ちにくそうだし。

個人的には定借は土地代が安くて建物の割合が大きいから減価償却費が高めにとれて
節税にもなるから自宅兼事務所として使うのにいいなと思ったよ。

２５０で毎月の維持費用等が語られてるけど、これは結構正確なんですかね？
地代は安そうなのに他が高いんじゃ割に合わないような気もします。

>>250か？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

ここって解体しないんじゃなかったっけ？
なのに解体費を積み立てるのですか？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

月･管理費
月･管理準備金
月･修繕積立金
月･地代
月･全体管理費
月･棟管理費
月･マンション組合費
月･全体修繕積立金
月･解体積立金


どなか、上記の正確な金額を教えてください

管理費は451円/平米、地代は104円/平米です。

ただし、解体費の積み立てはなし。

登録始まってるし今週土曜日に締め切りで抽選だから、
今からモデルルーム行ってももう間に合わないけど。

登録状況どんな感じですか？

本当贅沢な立地ですね。ある意味都内にいて別荘気分が味わえますね。
最近行っていないのですがナショナル麻布はお客さんの入りはどうなのでしょう。
昔はまだまだコストコなどなかったので、ナショナルマーケットへ行くと変わった
物が買えてお客さんもかなりにぎわっていましたが。

>463
建替え中。

>461
地代は100平米で1万円ってことですか。
タダみたいなものですね。

うれていますか

資料請求したが送ってこない野村不動産さんというのは一流ではないです。

何か勘違いしていらっしゃるんではないでしょうか？

今回そういうことが分かって良かった。
今後は野村不動産さんの売るモノは対象の外に置きます。

>>467
たぶん、氏名のデータベースで跳ねられたのだと思います。
金を持っていないと判断されたのだと思います。
あなたあちこちに大量資料請求してるでしょう？
デベも客を選ぶ権利がありますから。

不動産業は商売であって資料を送るのも経費がかかるわけです。
467さんは野村不動産にとってお客として判断されなかったということです。

>>468
野村不動産の営業さんですね！

>>462>>466の質問に答えてあげて下さい。

ここは6000万からだから、「金がない」という理由で資料送らないことはないでしょ。
私も金はないけど資料は送ってくれましたよ。

金を持っている持っていない云々ではなく
単に、買う見込みが極めて低いうデータベースをもとに弾いたのでしょうけど。
冷やかしだと認識されたってこと。

ここは購入にあたってフランス大使館の審査もあるんだね。
何を審査されるんだろう？

４６７です。

４６８，４６９さんも野村さんと同じですね。

何か勘違いしていらっしゃるんではないでしょうか？

４７２さんのおっしゃる点は、そうかも知れません。

最近別物件を取得したばかりですが、そういうことまで知っていらっしゃるものなのですね。そういう情報入手事情に疎いので。

私は近々には購入予定はありませんが、野村さんの物件を興味もって取り寄せようと思ったのは初めてでした。

当該物件限定の、そして近い将来の、購入可能性に絞って、顧客を選ぶ権利も販売者にはありますから、そういう類の経営をされていらっしゃるということだと思いました。

私は財閥３社には好印象が有ります。やはり肌合いの合う、合わない、はビジネス・商売同様にあります。

収入云々は匿名の方に反論等しても仕方有りませんから、どうでも良いのですが商売というのはそういう了見だけでするものではないと思います。野村さんもその他の事情からなら、良いですが、どちらでも良いことです。ただこういう、良い土地を開発される方には鷹揚さが在ってほしいですね。

469ですが｢野村さん」ではありません(笑）
商売はそういう了見です。企業なんですから。
好印象と思われている他の会社だってみんな同じです。
客観的にご自分が相相応しくない客として判断されたことに
謙虚になられたほうがいいと思います。
掲示板に書き込んでいる人は真剣に購入を考えているです。
つまらない愚痴を書くから反論されるし、それを「野村さん」って
思うのは勘違いも甚だしいと思います。

私も467さんと同じような経験をしたことがあります。
悲しいですね。

匿名掲示板だから真偽はわからないが、本当に資料請求したのに送ってこなかったとしたら、野村の体質に問題ありと言わざるを得ないだろう。
誰でも潜在的な顧客であり得る。

かの野村証券グループであれば当然の発想なのかもしれないが。。。

資料請求して届いたところで、ホームページ上にUPされないうちに事前説明会への招待状が届かない方々は、
販売業者からはアテにされてないんですよね。

ここも第一期でほとんど売切りましたし。

興味本位の方と資力的な部分も含めて検討している方とは自ずと対応に差が出るのはこのマンションに限ったはなしではないですよね。

事前説明会にいらしていた方々に、サラリーマンらしき人はみかけませんでしたよ。

証券会社が上得意だけに特別に情報提供していたのは一昔前なら当たり前のこと。

上得意の気分を損ねるような変な顧客は、仲間に入れたくないのでしょう。

「最」上得意を大事にするのは、企業として当然でしょう。

むしろ、顧客管理は一本化されていないような印象を受けましたよ。
想像以上の反響で、人手が足りてなかったのかもしれません。

４６７さんの件も、事実ならば、単なるミスってこともあるかと。。。

４６７です。

４６９さんを野村さんでは？と指摘おりません。

資力の有無の観点から嘲笑めいた指摘をされるのは如何でしょうか？ということです。私には当たりませんが。

そういう選定基準があからさまなことは自身を貶める、ということを申し上げたかっただけです。

酸っぱい葡萄のキツネみたいな話だな。

そこまでいいんですか？ここ。
イメージ良くても大枚はたいて借家でしょ。

価格が異常に安いので実際はファミリーマンションになるのでは？
実際、説明会は大盛況で、若いカップルや子連れのファミリーがたくさん来館していましたから。サロンのお姉さんもちびっ子対応に追われていましたよ。
私の印象では貧乏クサイサラリーマンもたくさん押し寄せていた印象ですが。
私のように。

確かに。

一般的なサラリーマンでも普通に買える価格帯ですよね。

若いディンクスにも人気があるのも否めないですね。

確かにって・・・嘘だろ？（笑）

単に取得する金はあっても、後々の事を考えると結局買える人が限られるってのが
こういう高級定借物件だと思うけどな。

表面価格だけで語れるほど単純じゃないだろうに。

最近はあまり深く考えないでマンション買う人がものすごく多い。

同感。ローン組めるから（銀行が貸してくれるから）
目先のステキで数十年間の借金背負っちゃう、
ランニングコストのインパクトも定借を築古で売る場合のリスクも考えない。

先々まで考えてれば高額定借だの埋立地だの
デベしか儲からない話にまんまと乗っちゃう訳がない。

まぁ、いいじゃん。
別に、あなたに迷惑かけるわけではないし。

無理がある話だなー。
深く考えないで買える人は金持ちだよ。

本来なら見えないコスト分がもっと安くていいはずの物件がそれを考慮しない値段で売られることで将来迷惑かけられそうで嫌だ。