パート６です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2011-08-11 10:45:09
どうでもいい話だけど昔「マンション問題研究会」というのがあった。
そこの代表でＳ氏（故人）が昔面白いことを言っていた。
彼はマンション管理のコンサルの走りであり、自分の経験に自信があった。
適正化法が施行され、マンション管理士資格ができた頃、彼は一切試験勉強しないで受験すると言っていた。
そしてもし自分が合格すればマンション管理士資格は実践に則した意味のある資格であり、
不合格であったならば、使えない無意味な資格であると。
マン管資格ができる前から管理組合相手に長年コンサルをやっていた自分の経験に
絶対的な自信があった彼は、自分の合否こそがマン管資格の意味を判断する基準となる、と言ったのである。
とにかく相当な自信家でしたね。
残念ながら彼の合否の結果については確認できておりません。
>暇人擁護が多いのはご本人が必死なんだろう。
暇人擁護が多いのは暇人の長いレスをきちんと読み取れて納得してる人が多いからじゃないの？
逆に言えばマン管研究会擁護が少ないのは短いレスで内容が無いからでしょ。
マンション管理研究会氏ってスレの流れに関わらず無駄に他人につっかかるよな。これだけ恥かしいレスを続けちゃったらもうHNを変えるか投稿をやめたほうがいいんじゃない？確かに暇人やゴルゴとはレイヤーが違うわ。
問３３に関して、
２００６年度管理業務主任者 問３５
あるマンションの総会の議長が行った次の行為のうち、マンション標準管理規約によれば、
最も適切なものはどれか。
肢１…１住戸が２名の共有の場合、あらかじめ議決権行使者としての届出のなかった
共有者１名に議決権を行使させた。
「あらかじめ議決権行使者としての届出のなかった共有者」
・・・議決権の行使者を誰にするかを協議していない、あるいは協議が整わなかった
ことも考えられる。よって不適切と判断できる。
しかし、
「『あらかじめ届け出があった議決権行使者』以外の共有者」
・・・共有者によって議決権行使者が定められていることが推認できる。
>>708 停滞中のコ"ルコ"１３ さん
進展はありましたか？
現場を想定して、つぎのようなケースを考えてみました。
問２９の説例で、
議長が議案について賛否を諮ったところ、賛成票が過半数に達していなかったので
否決となった。
内訳をみると、
１．総会に出席していた理事長以外の組合員（書面により議決権を行使した者および
理事長以外を受任者として委任状を提出していた者を含む）はすべて賛成票を投じていた。
２．議長（理事長）は理事会決議との兼ね合いから自分の議決権は賛成に投じたが、
委任状による議決権はすべて反対票に投じていた。
となっており、この結果による否決であった。
この場合も適切ですか？
>>731
頂いた設問について、今の私の見解は、｢適切でない｣です。
レスNo400台の私から随分見解を変えました。上手く表現ができないだけで、ハラは、ほぼ固まりました。
（結論）
・理事長の固有の議決権は反対票…ＯＫ
・理事長宛の白紙委任状の反対票…ＮＧ
・監事宛ての白紙委任状の反対・賛成の分割行使…ＮＧ
↓
（理由）
・団体の構成員は、所属団体の決議に合理的範囲で拘束される
・総会決議の議案付議にかかる理事会決議に基づき行う理事長の職務に、賛成票を拘束しないと遂行できないものはない。（個人票を拘束するのは不合理）
・他方、理事長宛て白紙委任状は、理事長個人の判断に委任する意思というよりは理事会決議の総意に委任したと解するのが相当。
・監事（反対）、委任状（反対・賛成の混在）は善管注意義務違反
こんなところです。ただ、これは没問主張となるため、文献のキラキラワードを沢山ためこんだ後、パッチワーク作業に入る予定です。自宅近くの図書館は週末でないと行けないので停滞中です。
- 問29中毒者より -
昼休み過ぎたので焦った。
（誤）
・総会決議の議案付議にかかる理事会決議に基づき行う理事長の職務に、賛成票を拘束しないと遂行できないものはない。（個人票を拘束するのは不合理）
（正）
・総会議案にかかる理事会決議に基づき、理事長が行う職務は、賛成票を拘束しないと遂行できないものはない。（個人票を拘束するのは不合理）
>>732を修正
問29
（結論）
・理事長の固有の議決権は反対票…ＯＫ
・理事長宛の白紙委任状の反対票…ＮＧ
・監事宛ての白紙委任状の反対・賛成の分割行使…ＮＧ
↓
（理由）
・団体の構成員は、所属団体の決議に合理的な範囲内で拘束される
・総会議案にかかる理事会決議に基づき、理事長が行う職務は、同人固有の議決権について賛成票を拘束しなければ適切な遂行をできないものではない。（理事長固有の議決権の行使内容を拘束することは合理性を欠く）
・他方、理事長宛ての白紙委任状は、理事長個人の判断に委任する意思というより、理事会決議の総意に委任したと解するのが合理的である。従って、理事長は、同職宛ての委任状を行使する場合において、理事会決議に拘束されると解するのが相当である。
・受験生は、設問に記載のない条件を付してはならない。かかる前提の基では、委任状に賛否の意思表示がない委任状と解するのが合理的であり、また、監事は委任者個人の考え方を推察する特段の人的関係はないと解するのが相当である。（この点は平柳氏の見解に沿い大きく修正）反対する監事が委任状を賛否の比率に応じて分けて使う場合において、当該賛成票として取り扱った委任者には賛成の結果が帰属することになる。監事は、自らが適切であると判断した結果（反対）と異なる結果（賛成）を委任者に帰属させることになるため、善管注意義務を果たしているとは言えない。
む～っ、スマートな文章じゃないなあ。
同志ゴルゴががんばってくれているようなので
先日の「レイヤー」について若干の解説をしておこうと思う。
マンション管理研究会と所属メンバーが作成した過去の啓蒙活動スレッドは下記のとおりであるｗ。
主張すべきことはスレッドを作って主張し、批判にはスレ主として回答している。
（わけのわからんコテハンどころの話ではないのである。）
当研究会はマクロな視点で世の中を見ている。
マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
マンション管理適正化法の所管を消費者庁にすることと会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入するように法令変更を国に訴えませんか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133218/
全国管理組合総連合会を設立し、管理会社に団体交渉を行い、マンション管理を適正化しましょう！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137022/
形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/
付録で
管理侍への質問部屋ｗ
それに対峙するレイヤーとは、片言隻語をとらえてあげ足をとるミクロな層。
匿．名さん
総会で理事会の審議が不十分だったことが露呈した場合、一旦総会を休止する。その上で緊急理事会を開催し、理事長宛て白紙委任状を反対票とすることを決議し、理事会の総意として反対票を投じる。これは、適切であると思いますか。
（無意味な連投すまん）
>マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
司法書士でさえ裁判所や相手方弁護士から「使えない」と迷惑がられているのにマン管士なんてあり得ない。
>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
以下↑のスレの引用
>75 by ゴルゴ１３ 2011-08-03 23:46:39
>政治評論家さん
>近い将来のマンション管理士会のＡＤＲ代理権取得もありえないことではありません。
>あなた位のレベルであれば、ネット検索して管理士会の動きぐらい把握してんでしょう。 『予定としては、本年４月までには、申請書類を法務省に提出し、事前協議を経て、認証の運びとなるよう努力します。』って書いてあるじゃん。
↓
http://www.nikkanren.org/data/23adrkeika.pdf
>ちなみオレは、苦情処理について関心の低いマンカン士ってことでＯＫ。
>では、バイバイ。
>76 by 匿名さん 2011-08-03 23:55:44
>↑のサイトの一節
>ＡＤＲは、自己決定権を前提とした「当事者の納得創造」を「当事者主導」で「当事者により」行う手続であり、そこに弁護士は必然的に要求されるわけではない。このことは、一般取引の交渉場面で、弁護士が必然的に必要ないのと同じである。
>ここでいう「一般取引の交渉場面」というのは正に当事者同士の主張の衝突の場面でしょ。それじゃ解決が見込めないから第三者が関与するADRが使われる。
>ADRや調停は、この第三者たる専門家が当該分野について一定の「基準」を示すことにあるんでしょ。そうでないならただの当事者同士の言い合いと一緒。場所が変わるだけ。
>そして紛争である以上「基準」は法律なわけだから法律の専門家が必要なんじゃないの？
>こんな簡単なことも分からないからマンション管理士は胡散臭がられたりバカにされるんだと思う。
そのとおりと思う。
マンション管理士は自分が受けた試験の能力をきちんと自覚すべきだよ。
合格率が低いことを強調する人がいるけど、受験生全体のレベルを考慮しなさすぎ。
内容的にも4択50問だけ。
それ自体が一般的に簡単だとまでは言わないが、それでADR代理権を付与せよというところが子供じみてる。
マンション管理士にそんな権限を与えるくらいなら現存の法曹資格である弁護士や司法書士や行政書士にマンション管理業務を積極的に行うよう働きかけた方がよほど利用者のためになる。わざわざ現時点で信頼性や実績のないマンション管理士とやらにそんなことをやらせるのはかえって遠回り。
上の
>>ＡＤＲは、自己決定権を前提とした「当事者の納得創造」を「当事者主導」で「当事者により」行う手続であり、そこに弁護士は必然的に要求されるわけではない。このことは、一般取引の交渉場面で、弁護士が必然的に必要ないのと同じである。
の一文だけでもマンション管理士やその団体の頭の悪さがよく分かる。
手術をしないなら医者の能力が要求されるわけではない。マンション管理士にも診察をさせるべきである。
というのと同じくらいの滑稽さ。
>マンション管理研究会と所属メンバーが作成した過去の啓蒙活動スレッドは下記のとおりであるｗ。
>主張すべきことはスレッドを作って主張し、批判にはスレ主として回答している。
>（わけのわからんコテハンどころの話ではないのである。）
>当研究会はマクロな視点で世の中を見ている。
そんなご立派な団体ならメンバーとか遠隔を晒してほしいのだが。
何の裏付けもソースも無しに啓蒙活動と言われても街中で他人の幸せを祈りたがる宗教団体と同じ。
マンション管理研究会さん批判が相次いでますな。
私は彼の意見とは相入れないところもあれば、納得させられることもある。
豊かな発想力に驚かされることもある。
一方、暇人さんは完璧な論理の組立てを尊敬している。
文字の世界だけであのわかりやすさと説得力は只者ではない。
二人のやり取りに何らコメントするつもりはないが、
第三者がこの機会に便乗して研究会さん叩きをするのは非常に見苦しい。
恐らく過去彼に論破された者であろうが、匿名でコテハンの方を批判し、叩くのは厳に慎むべきである。
批判はぜんぜん読んでませんよｗ＞管理侍
過去レスコピペは暇人の常套手段ですし、悪趣味の極みｗ
ゴルゴの方が頭がいいと思ったからそう書いただけ。それが彼のプライドを傷つけたんでしょう。
暇人も暇であたまがよけりゃあ自ら爆笑スレッド作ってほしいものです。
理事会の位置づけについて、なるほどと思ったところを引用します。
『マンション標準管理規約の解説（新版）』2005年発行。監修/国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室
第53条（理事会の会議及び議事）の解説部分の抜粋
『(1)理事会の会議は、定足数を半数以上とし、議決はすべて出席理事の過半数で行うとする通常の会議の原則を採用している（第1項。総会の場合と異なり、特別決議事項は定めていない。）。これは、重要事項については最終的に総会で決定する仕組みにしているため、理事会に任された事項の決定については特段に議決要件を重くする必要もなく、また、理事会が有効に機能するには意思決定方法も容易なものにした方がよいという趣旨である。
(2)なお、理事会については、総会の場合（第46条第4項）と異なり、書面又は代理人による議決権の行使を認める規定を置いていない。理事は、総会において、まさにその人が理事としての職務にふさわしいということで選任される建前であるから、総会における組合員の議決権の行使とは異なる扱いをする理由は十分ある。…』
私は、ここから、
①理事会は、意思決定方法を容易なものを採用することにより、機動性重視している。
②暇人さんが色々整理している不都合について検討している様子がない。
③不都合を検討していないのは、理事長他の議決権を賛成に拘束するとは考えていないからである。
と受取りました。
>>627 で展開した旧標準管理規約（『可否同数の場合には、議長の決するところによる。』）のもと理事長＝議長の扱いをフォローするために敢えて古い文献に目を通しました。（完全にジャンキーです。）
「マンション管理組合 集会運営ハンドブック」1987年 発行/（社）高層住宅管理業協会 第１版第１刷
＊＊＊以下、引用＊＊＊
【問113】可否同数の場合
可否同数の場合、議長の決するところによるとの規約の定めは、議長が議決権を留保していることでしょうか。あるいは議決権を行使したうえでさらに別の権利を行使することなのでしょうか。その場合の権限の内容を教えてください。
【回答】
１．議長に区分所有者としての議決権のほかに決裁権限を認める規約の規定は、無効と解されます。
２．しかし普通決議の場合に、議長が区分所有者としての議決権を行使しないことを前提に、可否同数の場合の決裁権限を議長に認めることは適法であり、本問のような規定があるときはこのような趣旨の規定として理解するべきです。
【説明】
一～四（一）
（省略：憲法、地方自治法、商法の検討 ＆ 区分所有権の過半数の要件まで規約で撤廃するのはＮＧ）
（二）
…議長が区分所有者としての議決権の行使を留保し、その結果可否同数の場合に、議長の可否を決することは何ら問題ありません。この場合は議長は自ら有する議決権の行使を留保したうえで議案の可否を決するので、議長としての客観的公正さを損なうおそれはなく、また多数決の原則を緩和する結果ともならないからです。なお議長が決裁権限を行使しないで、区分所有者として有する議決権を行使し得ることはもとよりです。
（三）
このような議長決裁権の適用があるのは普通決議の場合です。議長決裁権は可否同数の場合に認められる議決権は別個の特別の権限ですから、特別決議の場合は決裁権はないものと解するべきです。（標準規約も議長決裁権は普通決議に限定しています）。
五、
要するに、本問のような規約の定めは、普通決議において議長が区分所有者として議決権を行使しないで可否同数の場合に決裁権を有することを規定したものと解するべきであり、議長が区分所有者としての議決権を行使した場合は、その結果が可否同数でももはや議長決裁権は行使でしえない（否決となる）と解されます。
⇒てっきり、議長は、留保していた議決権を行使して、その結果が議案の可否を決するものだと思っていましたが、そうではないようです。
同じく「マンション管理組合 集会運営ハンドブック」1987年
【問114】
制裁を目的とする議案で、採決に際し、制裁対象の区分所有者の議決権の行使を停止することができますか。また、管理規約に定めた場合はどうですか。
【回答】
被制裁者の議決権行使を認めないとすることはできません。規約でその旨を定めても、その規約の規定は無効と解されます。
【説明】
一～三（一）の途中まで省略。
…区分所有者も、他の区分所有者の利益との調和のもとにその権利を行使しなければなりませんが、区分所有者は基本的には個人的利益のために区分建物を取得した所有権者であって、個人的利益のために集会で議決権を行使することを排除すべきものとはいい難いと思われます。…
（二） また議決権は、管理組合の集会と通じて区分建物の管理、運営に参加する区分所有者の最も基本的な権利です。特別利害関係人の議決権排除が会議体に本質的なものとはいえない以上、法律に明文の規定がないのにこれを制限したり剥奪することは規約によっても認められないと考えるべきでしょう。
（三） 建物区分所有法の今回の改正立法過程でも特別利害関係人の議決権を排除する旨の規定を設けることについて検討されましたが、被制裁者の義務違反行為の存否は未確定であり、また当該区分所有者が議決権の過半数を有する場合でも他の区分所有者のみの多数決により制裁の決議をすることができることには問題があるとの理由で見送られた経緯があります。…
四 省略
⇒やはり、理事長が固有の議決権を反対として行使できるか否かは、『他の区分所有者の利益との調和』で判断するんでしょうね。
（長文の連投すみません）
度々出てくる「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任したのだから，受任者理事長はそれを尊重すべきであり，決議上もそのように扱うべき」という議論についても違和感があるように思うので書いてみます。
なお，ここでは委任者からは賛否の意向表明は示されなかったことを前提とします（私は，意向が示された場合も決議上の取扱いは変わらないのではと思いますが，議論をシンプルにするためです。）。
まず，委任者Aが，①「理事長という立場の人間に委任しようと思って，特に顔見知りではない理事長であるBに委任した」場合と，②「委任しようと思っていた信頼できるBに委任したところ，たまたまBが理事長だった（Bが理事長であろうがなかろうがBに委任しようと思っていた）」という状況があるはずです。
②の場合には，冒頭の「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任した」という要素は乏しいでしょう。
Aは，理事長であるか否かではなく，普段から仲が良くて信頼できるBさんに託したのであって，委任の動機が理事会と関係がないためです。
では①の場合はどうでしょう（問29の問題文は明確ではありませんが，どちらかといえば①を想定した設問のように思えます）。
この場合は確かに冒頭の「理事会決議に賛同するはずの理事長に委任した」という動機もありそうです。
しかし，前述のとおりここでは「委任者からは賛否の意向表明は示されなかった」ことが前提となりますので，「賛成に投じてほしい」という委任者Aの要請は，そもそも委任事項に入っていません。つまりAは単に「私の議決権を行使して欲しい」と依頼したのであり，Bも単に「Aの議決権を行使する」としか応じていないのです。よってBには「賛成に投じる義務」もありません。そもそもBは「Aは，Bが理事会に沿って賛成票を投じると期待している」ことも知らないでしょう。
そして，このような委任において受任者が行動を制約される根拠はありません。受任者は自分の判断で行動できます。これが委任の大原則です。
また，受任者の行動を制約する実益もありません。
委任者は，賛否の意向を「表明して委任すること」も「表明せず委任すること」も自由に選択でき，その上で後者を選んだのですから。
むしろ，この場合に，勝手に「委任者Aは理事会決議に賛同するはずの理事長Bに委任した」と解釈することは，上記②のAの動機を裏切ることになります。このAは「Bの好きなようにしてほしい」と思ってわざわざ「賛否の意向を表明せずに」委任したのに，Bの意思と異なる理事会決議に拘束されてしまうからです。
私は，冒頭の「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任したのだから，受任者理事長はそれを尊重すべきであり，決議上もそのように扱うべき」という主張をされる方は，委任者の意向が「賛成or反対」しかないように考えているように思うのです。
しかし「自分には良く分からないけれど，あの人自身の考えなら間違いはないだろうから，その人の判断に委ねたい」という意向もあるはずであり，これこそが委任の本質だと考えます。
よって，理事会決議が理事長たる受任者の投票行動を制約することは，委任の本質や委任者の意思に反し「適切ではない」と思うわけです。
問29の問題文を見る前とはいいながら、>>421で、
マンション標準管理規約の見直しに関する検討会議事録に言及しながら、
>>429で、
>421で紹介した議事録を今ざっと見返しました。委任状の票を分けてカウントする案の結論が見つかりません。
>単に提案を紹介しただけで、全く相手にされなかったのかもしれません。お騒がせしました。すみません。
と言ったため、同議事録を読み返しておりませんでした。大失態です。
この議事録は、標準管理規約をどう解釈すべきか最も信頼のある書類であり、且つ、検討会のメンバーの幾人かは試験委員も兼ねているようです。議事録と、資料は、↓です。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...
こちらの議事録及び資料より肢３は不適切と言い切れると思います。
①第２回の資料１の１-（１）で、
『議長を代理人とする委任状を提出した組合員の意思は、議論の推移又は他の組合員の意思に任せるとの意思であると思われるため、「白紙委任状又は議長を受任者とする代理権の行使は、その委任者総数を会場出席者の賛否の割合に応じてそれぞれ配分して賛否を決する」旨の記載について検討』
としている。これは、事務局＝国土交通省の作成の素案ですが、議長＝理事長の委任状について、理事会決議に拘束されないと考えている証左である。
注：この白紙委任状は、委任先の記載がないものを白紙委任状と称していると思われる。
②第４回の議事録では、改定案の最終検討が行われており、委任状の扱いについて討議されている箇所は主に、次の２か所です。
・P9の9行目～P14の最終行
・P29の下から12行目～P30の14行目
この中には、ごく一部の委員が理事会決議の拘束をベースとした発言と推測されるものもあります。ただ、拘束されないことをベースとした発言の方が多いぐらいです。従って、少なくとも肢３のように「賛成」しなければならないという強固なコンセンサスは得られていないと思います。
ちなみに、>>769の暇人さんのご意見も、第４回議事録のP11の12行目あたりに議長への委任状という点で言及されています。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9690万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
|
59.17m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台～9100万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
