パート６です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2011-08-11 10:45:09
賛成・反対どうでもいい委任状なら提出する必要もないよ。
賛成の意思があるから、議長に委任状を提出するんだから。
反対だったら、議長に委任状を出す者はいないよ。
それを反映させない議長だったら、信義則に反するよ。
>前にもいったんですけど、総会でいくら全員が賛成しても、委任状を持っている議長が反対したらその議案は覆ってしまうということを。
それは前にも聞きましたが、それはいけないことなの？
>608
>問２９の正解は肢４で決着がついてますよ。
孤軍奮闘お疲れ様です。
>485
http://sokuhou.u-can.jp/skhap/realTimeAnswer.do?ex_id=O6L111101
http://www.tac-school.co.jp/sokuhou/m-kanri/pdf/m-kanri.pdf
http://www.o-hara.ac.jp/sokuhou/mankan/kaito_mankan.pdf
3が優勢
マンション管理研究会さん
>そそ。誤植だとの結論に至らない暇人は、洞察力に欠けると思う。
さすがにそれはいいすぎ。今過去レスを見れないので、正確書けないけど、肢１について理由をコメントしていますよ。私は、今一回確認しておきたかっただけです。
>>619
標準管理規約をベースに考えると、
第４２条（総会）第５項で、「総会の議長は、理事長が務める。」と規定し、
第３８条（理事長）第４項では、「理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、
その職務の一部を委任することができる。」と規定しています。
つまり、理事会の承認の下に副理事長に議長職を委任することができると考えます。
議案書には、「この議案は理事長反対議案です。よって本議案の審議・採決にあたっては、
副理事長が議長を務めます。なお、この取扱いは理事会の承認を得ています。」と
書いておけばよいと思います。
また、総会議事録の署名欄は、「第＊＊号議案 議長 ＊＊ ＊＊」と記入すれば
よいと思います。
>617ゴルゴさん
>不適切な表現で失礼しました。お詫びします。
いえいえ，お気になさらず。
>ただ、その解釈だと肢１も不適切＝正解肢になってしまうと指摘されました。この点をどう考えますか。
肢1にはこのように書いてあります。
≪理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる。≫
>563の私の考えを前提とすれば
≪理事長は、（役員を辞任してもしなくても）自分の１票を反対票として使うことができる。≫
です。
これに，設問通り「役員を辞任すれば」を加えても結論に変わりはありません。
この肢を誤りであると主張する方は，この肢の意味を
≪理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる【が，辞任しなければ使えない】。≫
と解釈し，【】までを含めて誤りとしているようです。
しかし，肢1から直接読み取れるのは「役員が辞任した（という状況下で）反対票として使うことができる」ということだけです。
そして肢3が理屈上不合理であると分かれば，それとの比較でも肢1をこのように文言そのままにとらえて排除できるはずです。
また，標準管理規約36条3項は
「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。」
と規定していますが，上記>563の私の考えを前提にすれば，結論に変わりはありません。
後任が就任して辞任・退任が完了してもしなくても反対できるのですから。
私は「『理事会経由総会決議事項』について（総会決議前の）理事会決議に理事長が拘束され，総会での賛否表明も制限されるか」という論点の正解（裁判例や当局見解）を知りませんから，>563を含む上記私の理解がこれと反しているのならば，私は大間違いということになるでしょうね。
ただ，そうだとするなら>563の理屈のどこが間違っているのか，是非知りたいです。
おまけで>622さん
監事は役員ではありますが理事ではなく理事会決議に参加できませんので，監事を理事会決議に従わせる根拠は乏しいと思います。
暇人さん
ありがとうございました。実は、反対解釈以外にもあると思い、似たイメージを持ちましたが稚拙な表現しか思いつきませんでした。
やはり私と暇人さんのレベル差はかなりのものがあります。なお、肢１単独みたら、反対解釈の方も捨て切れません。
肢３、４との兼ね合いで考えてみたいです。
マンション管理業者の取り消しの31日前に役員を辞任すれば、マンション管理士登録の欠格事由に該当しなくなる。。。
と書いてあった場合、暇人は役員を辞任してもしなくても同じことだと解釈するということ。＞ゴルゴ
理事長は、理事会の決議に拘束されるか？の検証。
■ 標準管理規約の変遷
○Ｈ16年改正前
『総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。』
○同改正後
『総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する』
■ 管理業務主任者試験Ｈ13問29
〔問 29〕 管理組合の総会の運営に関する次の記述のうち、中高層共同住宅標準管理規約(単棟型)によれば、
適切でないものはどれか。
肢3 議事の採決の結果が可否同数になったので、議長が可否を決定した。
⇒○ （正解肢は１）
よって、Ｈ16年以前は、議長＝理事長は、議案に反対することができた。
■ アプローチ
規約の改定の理由について、H16年改正に関する信頼性の高い文献で、『理事長は理事会決議に拘束性があるから、否決することはできない。そのため規約を変更する。』趣旨のものがあるかどうかで判断できると考える。
・ある…拘束される。
・ない…拘束されない。
・一意見・有力説にとどまる…拘束される見解はあるが、見解が固まった訳ではない。よって、今回のマン管試験の肢3のような断定している肢３の根拠にはならない。
参考：Ｈ23問29：肢３：「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない」
■ 検証…中間報告
○『マンション標準管理規約の解説』平成16年初版発行。編著＆発行所：マンション管理センター、発売所：住宅新報社
P103より引用。
同条2項は、改正前の標準管理規約では、「可否同数の場合には、議長の決するところとする。」となっていたが、今回この部分が削除され、単純に「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と改正された。改正前の規定では、議長は採決時に一度議決権を行使し、可否同数の場合には、もう一度行使できるとの誤解があったり、議長に委任された議決権を採決時に行使できるかどうかで、トラブルになる場合があった。
また、採決時に議長に議決権がないとすると、議長が多数の議決権を持つ組合員であった場合に、多数意見が採決に反映されないことになりかねない。従って、今回の改正で、区分所有法の原則に戻った定め方に改正されたもので、議長も採決時に議決権を有し、議長も含めた議決権の過半数で決議することとなる。また、可否同数の場合は、過半数の要件を満たしていないので否決を意味することもコメントに記された。
■H23-問29についての現時点の私見。
以上からすると、受験上に限った見解としては、「理事長は、理事会決議に拘束されることを理由に、賛成票として使わなければならない」は誤り。
拘束性ありとする文献又は肢３を正解とする別の理論がでてこない限り、私は、肢３を最有力の正解肢に考えます。
当然、マンション管理研究会さんが当初より没問と主張されていることも有力です。ただ、肢３を選択しておけば、没問になっても得点、肢３正解でも得点となるため、肢３としておくことが受験上最善策と思われます。
管理侍さん
私は、標準管理規約を見たのが平成21年のマンション管理士、管理業務主任者試験のための勉強時という新参者です。
そのためリアルタイムでは、規約改正のことを知りません。
管理会社勤務が長い貴殿なら、平成16年の標準規約の改正に係る経緯をご存知ですよね。
宜しければ、ご意見をください。
２つの図書館で７冊借りて検証したここまでが私の限界かも。
>>627 コ"ルコ"１３ さん
あなたの熱心さには、頭が下がります。
わたしの考えるところを記します。
まず基本的な事項から、
ａ．議長（理事長）は採決時に一度議決権を行使し、可否同数の場合には、
もう一度行使できるのか。
・・・行使できない（議長には、自身の議決権を二度行使する権限はない）。
ｂ．議長（理事長）に委任された議決権を採決時に行使できるのか。
・・・理事長は理事会決議に拘束される（誠実義務）ので、採決時には、
理事長に委任された議決権は賛成として行使できる。
整理すると、
「可否同数の場合（議長は、採決時（賛否のカウント時）には自身の議決権の行使を保留して、
採決（議長に委任された議決権は、この時点で賛成としてカウントされている）し、
その結果、可否が同数となった。）には、例外的に、議長の決するところ（可否同数の場合に
限って、議長は自身の議決権を、賛否のどちらかで行使できる。）とする。」
と、解釈できる。
しかし、議長が自身の議決権の行使を採決時（賛否のカウント時）に保留することは、
「議長が多数の議決権を持つ組合員であった場合に、多数意見が採決に反映されない
ことになりかねない。」という問題があったのて、規定を改正した。
一月に、どのような結論がでるのかはわかりません・・・
>マンション管理業者の取り消しの31日前に役員を辞任すれば、マンション管理士登録の欠格事由に該当しなくなる。。。
該当しなくなる、という言葉は、該当していたものが変化して該当しなくなる、という意味でしょ。
肢1は単に、できる、としか書いていないよ。できるようになる、ならともかく。
No.451 by マンション管理研究会 2011-11-29 20:30:53 弁護士に聞いてみます。私が受かったかもってメールした自分もやってみるっていう若い弁護士だから真面目に考えてくれるでしょう。
No.452 by マンション管理研究会 2011-11-29 20:52:40 求職中の余ってる人じゃありません。京大出たバリバリの人です。念のため
この結果が気になります。
６３１、６３２はゴルゴか？
タダできくからついでのときでないと聞けないから、もうしばらく待つのだ。
余談だが、理事会を適当にやって（たとえば反対派を理事会に呼ばずに決議してしまう。定足数不足でもかまわない）総会議案書を作り、理事長が総会を召集して、総会で決議してしまった場合、その決議は有効である。＞＞ゴルゴ
適切かどうかで考えるのと、裁判で勝つか負けるかで考えた場合、ちょっと違う。なので余談。
マンション管理研究会さん
お疲れ様でした。私が管業を受けた時は、個数問題が７問あったことを難しいと感じました。速報が楽しみですね。
あと匿名さんは、私ではありません。
匿.名さん
今、時間なく後ほど。
少し覗かないでいると一気に進みますね。
ゴルゴ１３さん
中高層標準管理規約における「可否同数の場合の規定」は>627で貴殿が引用された文献に記載の通りです。
実務場面で「可否同数」はまずあり得ないことですので、これは理論上の話ですけどね。
問２９を考えていた時、実は私も「可否同数の場合の規定」が頭に浮かびました。
貴殿とは考えるポイントが似ているかもしれませんね。
ところで皆さん、素朴な疑問を聞いてもらえますか？
仮に「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない」が「適切」だとするならば・・・
以下のケースをどのように考えますか？
＜ケース１＞
理事会決議された総会議案について、総会での議案審議の際に出席者から反対意見が述べられた。
その意見を聞いた理事長を含む理事全員が「確かにその通り」と反対者の意見に同意。
理事全員が「この総会議案は不適切だった」と心変わりした。
その場合も理事長は自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならないのか。
＜ケース２＞
ある問題について、理事会は訴訟を実施すべきかどうか決めかねていた。
理事の中でも賛成・反対、様々な意見が出されてまとまらない。
しかし、管理組合として結論は出さなければならない。
悩んだ理事会は、理事会で結論を出すことを避け、最高意思決定機関である総会に決定を委ねることを決議。
総会を開催し、訴訟実施についての賛否を問うこととした。
本議案の採決において、理事長および理事は個々の考え方に基づき、賛成・反対を自由に議決権行使できないか。
>>629
匿.名さん
『わたしの考えるところを』の『整理すると、』以下を丁寧に読むと、
議長は、（理事会決議に拘束され賛成票しか投じれないのに、）多数の議決権を持っていた場合に、
逆転現象が起きるので改正しただけ。
従って、なんら理事会決議に拘束されないことと矛盾しない。
こういうことが言いたいのでしょうか。
もし、理事長=議長が賛成票しか投じれない前提であるならば、『可否を決する』ではなく、
『議長の議決権を賛成とみなし、可決とする。』としたのではないかと私は考えました。
いずれにしても正解発表がどうでるかでしょうね。
ちなみに、私は、やはり肢４も不適切であることに変わりはないです。
設問の設定から離れます＝脱線します。
仮に、質疑応答を経て、監事は反対意見から、中立に変更したとします。
この場合、適切対応は、監事自身及び委任状分を、「保留する」とか「多数決に従う」とすれば適切であると思います。
そうすれば監事＝全委託者＝棄権票となりますから。
設問のままでは、一部賛成、一部反対で個々の委託者に異なる結果が帰属する。これは不適切です。
マンション管理研究会さん
改めてお疲れ様でした。私も管業の点数は、マン管を１点下回りました。
ただ、試験時間をフルに使ったマン管と、かなり余った管業では、難易度は違うと感じたのが正直なところです。
管理侍さん
＜ケース１＞の場合については、>>411で、匿.名さんが、
>総会の議事を一時止めて、緊急理事会を開催し、
>議案の取り下げとして処理することが多いと思います。
との正解手続きを示されています。
＜ケース２＞の場合にも、>>411の匿.名さんの手法をすこしアレンジすれば良いと思います。
>単に理事長がその議案に反対しているだけであれば、
>総会の議題（案内）には、「理事長反対議案」と付記しておく必要があると考えます。
↓
これを少しアレンジして、総会の議題（案内）には、「各理事の意見は分かれております。
委任する際は、各理事の意見を参考に委任先を選定ください。」として、
「理事長：総会の質疑応答における議論を見て判断する。」とすれば良いかと思います。
ただ、現実には、そのような各手続き思いつかない管理組合が多いでしょう。
現実には反対・否決に突入しているが現場の実態と想像します。
所有と経営の分離からスタートしている株式会社とは、法的対応水準が全く違いますから。
マンション管理研究会さんが、指摘しているところですが、本問をきっかけに、
理事会決議に拘束されることばかりが独り歩きする事態になれば、好ましくない社会的影響
ばかりがでてくると思います。
最後は意見というよりも主張になってますね。。。
>>642 コ"ルコ"１３ さん
誤解があるようなので、もう一度整理します。
改正前の規定では、採決の方法として原則方式と議長の議決権保留方式の
二種類を想定しています。
ａ．原則方式による採決
・・・採決時（賛否のカウント時）には、議長（理事長）も自身の議決権を
行使します。
その結果、可否同数となった場合は否決です。なぜなら賛成が過半数に
達していないからです。
ｂ．議長の議決権保留方式による採決
・・・採決時（賛否のカウント時）には、議長（理事長）は自身の議決権行使を
保留して採決します。その結果、可否同数となった場合に限って、
議長が決することができます。
これは、判断が真っ二つに分かれた場合は、議長の最終判断で決するのが
妥当であるとするものです。
問２９の設例で考えると、議長は、この段階ではじめて反対票を投じることが
できることになります。
改正後は、原則方式のみですから、上記ｂ．の取扱いはできません。
したがって、問２９の設例で考えると、「理事長は理事会決議に拘束されるので
賛成しなければならない」となります。
＞＞６４７の匿.名
こりゃ大嘘ですね。
管理組合にによって解釈がバラバラだっただけのことで、改正前の規定で下記の２方式を決めてるなんていうのは大嘘。
ａ．原則方式による採決
ｂ．議長の議決権保留方式による採決
改正マンション標準管理規約新旧対照表
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-4.pdf
「理事長は理事会決議に拘束されるので 賛成しなければならない」としたら反対したらどーなるの？
無効なのかい？ａｈｏとしかいいようがない。
ホントにそうなら、理事会役員全員は賛成票を投じたと看做す、って規約作ればいいわけで。。。
http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11096341314.html
元LECの名物講師である平柳氏は私とは違って肢4を正解と考えているようですね。
端的に言えば，
(1)「理事長は理事会の決議に拘束され，『自分の分について』総会で反対票を投じることができない。」
(2)「理事長でも監事でも，（賛否を示さず）複数の委任者から受けた委任を以て，不統一行使はできない」
ということのようです。
>467
>563
で述べた私の意見とは真反対です。
上記(1)については，私が>563で指摘した不都合性をどう回避するのか（回避しなくても良いという考え方なのか）が分かりません。
「反対したければ辞任すればよい」ということかも知れませんが，どうして本来区分所有者として反対する権利があるのに，理事に就任したが故にそれを奪われなければならないのか（どうしてそれを行使するために辞任を余儀なくされなければならないのか），そして，理事会決議に反しての反対を許したとしても，誰の何の権限も制約することが無いのに，これをあえて許さない必要性があるのか，という観点からも妥当とは思えません。
また上記(2)については，私は「複数の専有部分を保有している者（一人格）が不統一行使すること」と「複数の人格である複数の組合員からの委任を受けた受任者が『各委任者に応じてそれぞれ別々に権利を行使すること』」とは別だと考えますが，平柳氏はこれを同様に考えるべきと述べておられます。
更に平柳氏は
「なお、本問では委任者が自己の賛否を明らかにはしていないので直接問題にはなりませんが、この場合、仮に受任者が委任者の明示した賛否と異なる賛否で議決権を投じても、それ自体は有効と扱われ、後は委任者と受任者との義務違反が問題となるだけだと解されています。」
と述べておられます。
しかし，委任者が「自分の賛否に反して票を投じられた場合の議決権行使が有効」であるのに「受任者に委ねた結果，そのとおり受任者の好きなように扱われた場合は無効」というのも均衡がとれていないように思います。
この不均衡を許容してまで，「不統一行使を許さない」を貫く合理性も見出せません。
何よりも，委任は，あくまで個々の組合員たる委任者と受任者（本問では理事長・監事）との個々の契約です。
受任者が，この個々の契約に基づき（しかも個々の委任者から自由な議決権行使を委ねられているのに），個々の議決権をそれぞれ自由に行使することを否定する法的な根拠がありません。
さーて，ますます公式見解が楽しみになってきました。
適切かどうかを聞いているので、出題者の主観が入るよ。＞暇人
何を以って「ふさわしい」というのかということ。
てき‐せつ【適切】
［名・形動］状況・目的などにぴったり当てはまること。その場や物事にふさわしいこと。また、そのさま。「―に判断する」「―な表現」[派生] てきせつさ［名］[用法] 適切・適当――「適切な（適当な）処置を ...
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台～9100万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9690万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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59.17m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
