パート６です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2011-08-11 10:45:09
>>769
暇人さん
いつもクリアな意見ですね。
>>770で引用した第４回議事録を何度も読み返しました。
P11～P12にかけて、ある委員が
｢議案の上程者は理事会で理事長ですから、理事長に委任したものにしてしまえば、これは全然、そういう問題はあり得ないことになりますし、…｣と発言したところ、
↓（３人連続）
｢…議長が中立の立場というより、その組合員としてどう考えるかという、そういう趣旨のことではないかと…。｣
｢私もそういう理解です。｣
｢…結局、考え方としてはやっぱり議長の、ある程度、総会を仕切る仕切り方、そういったところにゆだねるというような考え方ではないかという考え方を持っています。｣
と理事長個人の判断への一任説で押し切られています。ですから、受験回答上は、肢３は不適切で間違いないでしょう。
ところで、受験問題という制約を外した現場を前提に考えると、賛否の判断材料が皆無の委任状について、暇人さんの意見はどのようになりますか。
・理事長一任
・色んな状況を含めて総合的に判断
・その他
どれでしょうか。
>ところで、受験問題という制約を外した現場を前提に考えると、賛否の判断材料が皆無の委任状について、暇人さんの意見はどのようになりますか。
>・理事長一任
>・色んな状況を含めて総合的に判断
>・その他
>どれでしょうか。
理事長一任です。
契約内容を「解釈」乃至「推認」する必要があるのは「本来定められるべき内容が欠如している・未完成である」とか「不一致等により不鮮明である」場合であり，「契約内容として定められるべきことが明確に定められている」場合には解釈の余地はありません。
例えば売買契約において
第1条 代金は100万円（税別）である。
第2条 買主は売主に対して○月○日までに105万円（税別）を支払う。
第3条 （以下略）
という契約書が作成されたとすれば，代金100万円（支払額は105万円）なのか，代金105万円（支払額は110万2500円）なのかが明確ではなく，どちらであるかを解釈する必要があるでしょう。
しかし「売買代金は105万円（税別）であり，当該額を支払う」という契約書について，他の事情も無いのに「いや，これは100万円（税別）の書き間違いである」と解釈する必要は無いでしょう。
これと同じように，議決権行使の委任において「私の議決権行使について理事長に委任する」は，文字通り「理事長に任せる」という意味でそれ自体完成された合意ですから，それを超えた解釈も不要です。
↑は「理事長に委任」という点は明確であるという前提です。
「誰に委任したか」も不明乃至不明確であればその点を解釈により明らかにする必要があるでしょうし，その結果無効ということもあり得ると思います。
問29の議論が未だに収束していない様ですが････
少々乱入をお許しください。
思うに「不統一行使」という表現が一人歩きしているのではないでしょうか。
会社法第313条に規定されているこの行為は、一人の株主が複数の議決権を
統一しないで行使する事を指しています。会社法においては禁止事項ではなく
制度として認められている事です。
この言葉をマンション管理組合の総会に関して用いるのであれば、同様に
「一人の区分所有者が複数の議決権を統一しないで行使する事」という事に
なる筈です。標準管理規約の規定によれば、確かにこれは不可能な事です。
住戸１戸が数人の共有に属する場合、共有者の議決権行使については、その
共有者は一人の組合員と見なす事という明確なルールがあるからです。
（標準管理規約単棟型第４６条）
ところが問29の肢４に例示されているケースは、同一の組合員が持つ複数の
議決権を賛否バラバラにして行使する事を指している訳ではなく、また
同一の組合員と見なされた共有者の議決権を個別に行使する事を指している
訳でもありません。本来ならば個別に行使できる筈の、複数の区分所有者の
議決権を、それを委任された受任者（設問では監事）が総会の状況に応じて
使い分けるという行為を示していると解釈するのが妥当ではないでしょうか。
それを「議決権の不統一行使」と表現してしまっているのが、現状の議論です。
一部の予備校等がやり始めた事の様ですので、受験者も混同するのは無理も
ない事だとは思いますが、私としてはこのあたりのご認識を正さない限り
本問に関する議論は正常化しないと思います。
少なくとも標準管理規約には、肢４の様な「複数の委任議決権を賛否分類して
行使する事」を禁じる規定は見当たりません。もちろん分類する過程において
同一組合員の議決権を分割する様な結果になってはまずいですし、出題文中に
ある様に「出席者の賛否の比率」に応じて委任議決権を分けようとした時に
綺麗な数字で割る事ができないケースも考えられますので、どの様な状況でも
設問通りの状況が成り立つとは限りません。しかし、少なくとも標準管理規約
や民法の規定に肢４を「適切でない」と断じる根拠が無い以上、その適否を
問うているこの出題においては、肢４を正肢と判定すべきだと私は考えます。
実際、監事に対する委任状が複数の組合員から出ていて、総会における賛否の
比率通りに委任状を分ける事が数字的に可能という状況であれば、肢４の表現
通りの措置を取る事は可能です。逆に、例えば総会が進行する中で当該議案が
紛糾し、反対意見にも一定の理が見出されてきたとします。この場合も、役員
である理事長や監事は、標準管理規約第３７条の規定によって、総会の進行に
おいては理事会の決定に従う必要がありますが、彼らに委任されて議決権に
関しては、理事会の決定に拘る事なく総会の実況に応じた行使を検討する事が
組合運営上適切だと言えます。それぞれの状況においてそうした措置が適切か
どうかという議論はあるにしても、標準管理規約の精神においては、そうした
措置は決して否定されていない筈です。
前述した様な状況、すなわち総会での議論の結果、欠席した組合員の意思にも
その議論が反映されるべきではないかという発想が生まれた様なケースでは
複数の組合員から議決権の行使を委任された監事が、自身は役員としての立場
に従って賛成票を投じ、委任状（いわば意思なき議決権）は総会の状況を尊重
して賛否分類する、と判断しても決しておかしくはない筈です。
むしろそうするべき場面は実態として必ずある筈であり、本問の解答根拠と
されている標準管理規約や民法にそれを否定するくだりが無い以上は、肢４は
正肢であると判定するのが妥当だと私は考えます。
一方の肢３ですが、理事長自身は前述の通り総会の決議においては役員として
賛成票を投じるべきなのでしょうが、委任状に関してはこの限りではありません。
肢４と同様、総会の実況に応じて賛否分類する可能性がこのパターンにおいても
想定されるからです。委任者の意思を合理的に推測すれば「理事長の意思に
委ねる」という事にはなりますが、その理事長は自身の議決権行使については
規約上のルールによって縛られているものの、委任状の行使についてはまさに
自身の意思によって判断する事ができる筈なのです。標準管理規約にそこを制限
する条項はありません。
したがって、肢３は「理事長への委任状は賛成票として用いなければならない」
という部分が誤りです。反対票として用いる事も規約解釈上は可能です。
一部の掲示板で言われている、肢１との矛盾も全くありません。
肢１に関しては「役員を辞任すれば」というところに国語的な問題があるという
指摘が一部にある様ですが、これも前述の通り標準管理規約第３７条に規定される
役員の誠実義務というものに着目すれば、理事会決議を経た総会議案に理事長が
総会決議において反対するためには、役員という肩書きが障害になるという判断
に至る筈です。実際の場面においてその様な事が起こる事はなかなか考えられま
せんが、規約の条項としてはその通りという事になります。
肢２の適否は今更議論するまでもない事です。
以上より、私はやはり肢３が「普通に」正解肢（誤肢）であると考えます。
>776,>777の一応建築士さん
あなたは平柳氏ブログ
http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11096341314.html
にもコメントしている方ですね。
>776を読みました。
>一方の肢３ですが、理事長自身は前述の通り総会の決議においては役員として賛成票を投じるべきなのでしょうが
という点は私と見解が異なりますが，その他は概ね同意見乃至同様の問題意識をお持ちのようです。
私も平柳氏の見解には疑問を持っています。もちろん「この件に関する解説に限って」ですが。
ご参考までにこの問題に関する私（暇人）の過去レスを並べておきます（漏れがあったらすみません）。
途中，本筋と外れたレスもありますが，こういう掲示板の宿命と思ってご容赦ください。
>467
>471
>479
>481
>487
>563
>623
>649
>651
>672
>685
>687
>693
>698
>707
>715
>769
>774
>775
ちなみに今年の問題はこちら
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf
>>778
ご推察の通りです。
念のため申し上げておきたいのですが、No.776は同氏の見解との相違点を
主張するために投稿した訳ではありません。本問は、出題文中で解答根拠に
指定されている標準管理規約と民法に照らせば、比較的単純な考え方で対応
できるのではないか、という意図で投稿させていただきました。
当該ブログでは管理者氏の意向を鑑み、コメント欄での議論は控えるべきとの
判断に至ったため、勝手ながら場所をこちらに移動させて頂きました。
こちらのスレッドは現役受験生だけでなく、既に資格を取得し実務に就く者が
試験問題の内容について検証したり、意見発信したりする事を許容しているで
あろうと解釈したからです。
諸々ご意見がある事は認識しておりますが、本問に関する考察の一例として
（特に肢３と肢４で正解を迷っておられる方には）ご一読頂ければ幸いです。
「「標準管理規約」で禁じられていない」という論法であれば
理事長が自由に議決権を行使するのも「「標準管理規約」で禁じられていない」ので
＞理事長自身は前述の通り総会の決議においては役員として賛成票を投じるべき
というものなりたたない
>>774,>>775
暇人さん
その歯切れの良い回答をお待ちしておりました。
暇人さんのシンプル且つクリアな論理に感心しつつも、それでも相乗りをためらう部分が残ります。
ためらう背景は、
①マンションの規模が大きくなればなるほど、理事長個人の人物を評価しての委任ではなく、理事長又は議長の職務に委任しているケースが多数を占めると思われること。その点で委任意思を解釈する余地があると思われること。
②代理人に制約のない区分所有法と異なり、標準管理規約は代理人に著しい制約を課している。必ずしも自由な条件下で、理事長を委任者としている訳ではないこと。
③理事長宛先の賛否を表明しない委任状がかなりシェアを占めるケースも現実にあり、①～②と合わせると理事長個人の判断に一任していると解すると、看過しえない弊害が生じると思われること。
以上、三点です。
>>778
過去のレスを一通り拝見させて頂きました。
全面的に共感した次第です。
特に>>487の内容が、本問に臨むにあたって認識すべき基本事項であると感じました。
私も元より同様に考えていたところでもあります。
正直なところ、私個人としても、理事長が総会での議決権行使において理事会の決定に
拘束されるという事については明確な根拠を見出だせていません。先の投稿においては
標準管理規約に規定された「誠実義務」を挙げてはおりますが、根拠としては少々薄い
と感じておりますし、そもそもそれが正だとすれば、役員である監事が総会で反対票を
投じるとした肢２も誤肢と判定しなければならなくなります。
今のところは貴殿が言及しておられるところ、すなわち『理事長は理事として理事会の
議決に加わっているが監事は加わっていない』というところが、理事会決定から受ける
制約に関しての、理事長と監事の差であるという考え方が正しいと思います。
そういう意味では、私の>>776には一部撤回すべきところがあるという事になります。
理事長として、あるいは監事としての総会での議決権行使が、理事会の決定とどの様に
関連すべきかという事については、肢１から４まで全てが影響を受けると思いますので
少々大雑把に言えば、理事長（あるいは監事）が理事会の決定に拘束される・されない
如何は本問の解答には大きく影響せず、ポイントとなるのは委任された議決権の用法に
ついてという事になるのだと思います。
私としては、委任者の意思が「受任者に判断を一任する」という事なのであれば、
それは「受任者と賛否を同じくする」という事と同義ではないと認識しています。
標準管理規約の解釈上も、そこは一切否定されていません。
実際の総会をイメージしてみても、感覚論的にも当然の事だと思っていたのですが
どうやらそうではないという考え方が一部に存在するがために、解答も割れているのが
実情の様です。上記、私の認識に基づけは肢３はシンプルに誤肢と判定されます。
本問はそうした「標準管理規約の定め」に基づく認識を問う、比較的単純な出題だった
と思っています。おそらく貴殿も同様のご認識ですよね。
>>782
ようこそ！一応建築士さん。
不動産好きのゴルゴです。本来、私は、理事会や管理組合のゴタゴタに関心ないんですが、なぜか問29にハマッテしまっております。皆さん、本問について、一貫した見解を持っている中、私一人がコロコロ見解を変えているので、400台前半からここまで長くなっています。そんな私も見解を固めました。
肢3派…暇人さん、管理侍さん
肢4派…匿.名さん（←「.」や「：」を見落とさないように）
没問系肢4派…マンション管理研究会さん
没問系肢3派…ゴルゴ
一応建築士さんと私では見解が異なる点も多々ありますが、まずはご挨拶まで。
>>770の引用文書の該当部分をご一読頂き、肢3についてのご意見を頂けると有り難いです。
では。
>>781の続き。
◆①について。
では、マンション関係者間で信頼に足る委任者を探せる状況にあるのでしょうか。
国土交通政策研究第91号「マンションの適正な維持管理に向けたコミュニティ形成に関する研究」（2010年5月）のP38によれば、
・「あいさつをかわす」「顔がわかる」…ほとんどのマンションが該当
・「会話をする」…多くの世帯で見られるは1割程度
・「一緒に遊ぶことがある」、「重要な相談やお願いができる」…多くの世帯で見られるは数％
となっています。
◆②について。
標準管理規約は、代理人をマンション関係者に制限しています。これは、議案が「ペット可（又は不可）」というような純粋なライフスタイルを問う議案にはとても有効だと思います。しかしながら、高度な専門知識（法律、建築、税務・会計など）が必要な場合には、デメリットも出てきます。
例えば、親しい親類に一級建築士が居ても、同人を同席又は代理人とすることができません。信頼に足る人がいるにも関わらず、マンション関係者から代理人を選択せざるを得ない。フリーな選択肢の中から、理事長を選んだのであれば、選んだアンタが悪いで済まされますが疑問符が付くところです。
加えて、理事長が理事会で反対していることを知りえるか？この点は、
平成20年マンション総合調査結果によると、理事会議事録の広報は62％に留まります。
理事長が反対票を投じることを必ずしも知りえないケースも多かろうと思います。
◆③について。
平成20年マンション総合調査結果によると、
・委任状及び議決権行使提出者を含む総会出席割合 80.3％
・委任状及び議決権行使提出者を除く総会出席割合 34.1％
これは、理事長宛、賛否表明のない委任状が多数を占める可能性を示唆するデータです。
これらから、匿.名さんが提示された>>731に近い紛争が起き、いつか理事長個人の判断へ一任されているとの見解を否定する判決がでる可能性が高いのではと考えています。
現実的な問題を取り上げて駄目だというのは「立法論」です。それは終わらない議論になります。
だから、あくまで法の「解釈論」にしぼって議論すべきではないかと思われます。
>>700を拝見しました。
既述した事ではありますが、私としては>>487にある暇人氏からのご説明と同様
本問は標準管理規約と民法に規定されている事に関する理解を問う出題であって
その範囲を超えた考察はむしろ排除しなければ「試験問題としての正答」には
辿り着く事ができない、と考えております。
したがって、ご紹介の議事録は資料として信頼のおけるものだとは思うものの
各肢の考察に引用する必要はそもそも無いだろう、というのが当方の見解です。
貴殿による補足説明も含め、内容としては全くその通りであるとは思いますが
議論をシンプルにするためにも当方からのコメントは控えます。
なお、一部で主張されている「没問」に関してですが、本問の各肢を標準管理規約と
民法に基づいて正誤分類した結果が相互に矛盾していない以上は、没問となる可能性は
無いと考えます。
>785さんがおっしゃりたいことは，問29に関わらず
「法的な帰結」と「現実の問題」は分けて考えるべき，ということではないでしょうか。
そうであれば私も賛成です。
>781,>784
でゴルゴさんが指摘されている現象や不都合はご尤もであり（恐縮ながら細かくは検証していませんが），今後何らかの対応が図られるべきことだと思います。
しかし，そのことと，
「現行ルール上委任状が発行された場合の法的帰結がどうなるか」
は全く別問題であろうということです。
>774
で述べたとおり，賛否の意向を示さず委任することはそれ自体完成された行為であり，その意味は「受任者に任せること」です。
仮にゴルゴさんが指摘するような現実上の問題点があるとしても，上記委任の意味を，委任者の意思と無関係に変更させることはできません。
委任の意味を変更したり拡張したりすることによって上記現実上の問題点を解決するためには，まず「賛否の意向が示されていない委任状は○○という意味とみなす」等のルールが先に無ければなりません。これが>785さんが言うところの「立法論」です。
当局は，この立法論の一環として（法律ではありませんがルールモデルである）標準管理規約の改正により，現実の問題点を解決していこうとしているわけです。
もしこの順序を守らないと，本来的意味である「受任者に任せる」という意思で委任状を発行した委任者の意思が反映されなくなってしまいます。この委任者はきちんと適式な委任状を作成して交付したにも関わらず，です。これではルールの意味がありませんし，別の不利益が生じます。
あの輪番違法君のことを思い出してください。
輪番制が「適法or違法」であることと「輪番制を採用すると色々な不都合が起こり得る」ことは全く別問題であるのに，彼は終始この点をごっちゃにしていました。
私は前者について適法であると散々書いてきましたが，輪番制が完全無欠の制度であるとは一言も書いていませんし，むしろ「その不都合を回避する方法を議論すべきだ」と指摘したこともあります。
そして今回の「委任の効果がどうなるか」は前者の問題であり，「その不都合をどう解決するか」は後者の問題です。
「不都合があるからこういう効果が生ずると考えるべきだ」というのは両者を混同した議論だと思います。
ゴルゴさんへ
問題点を指摘させていただきます。
肢１、理事会決議に強制されなければ、辞任しなくても議決権行使できるので、この肢は誤り。
強引に国語の問題とかいって、無理に正しいとするのは意味不明
肢３、理事会決議に強制されないので誤り
肢４、これは微妙。現時点の議論では正誤不明。わからない。
受任者が、議決権を使い分けできるかどうかという論点だけではない。
問題は、後だしジャンケンが認められるかどうか。
ゴルゴさんの研究成果に期待します。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9690万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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59.17m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台～9100万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
