【23区】住むだけでなく、賃貸・売却も考慮すると大震災後はどの地域がお勧め？

東北大震災は関東地方にも甚大な被害を与えました。　
特に埋め立て地の液状化現象や埋め立て地に建つ建物被害は大きく、これか
らの不動産人気度に多大な影響を与えることでしょう。

全国には海を埋め立てて宅地化し、住宅やマンションを建てている場所が沢
山あります。

地盤が悪い場所でも、地盤改良や杭打ち、あるいはピットの導入で建物自体
は倒壊の危険性が少なくなりました。

しかし周辺が、液状化現象により歩道や車道が破壊されたり、マンションの
大きな揺れは岩盤に建つ建物より埋め立て地に建つマンションの方が大きく、
荷物が落ちてきて室内がメチャクチャになったり、エレベ－タ－が止まった
りする被害のほとんどは軟弱地盤に建つマンションでした。

　大震災の影響で、高層マンションや旧耐震基準の古い建物、埋立
地や低地は敬遠されているようです。

不動産の競売でも、高層マンションより中低層マンションが人気の
ようで、売却基準価額に対する上乗せ率は後者が高いとのこと。

液状化した地域も敬遠されています。地盤のしっかりした高台の
人気が強まっているようです。しかし、土地の性状や経歴をきち
んと把握するのが容易ではない場合も多々あるでしょう。

これがきちんと分かれば安心できますが、しかし、もし不安な要
素がわかれば心理的に動揺します。それでもおいそれと移転でき
ない場合も少なくないでしょう。すべてお金が絡むからです。

次善の策としては、今現在の状況下で最善の策を尽くすしかない
でしょう。耐震のための補強などです。とくに老朽家屋（マンシ
ョン、アパートなど）を賃貸している場合、耐震対策が大事です。
万一、地震で家屋が倒壊したりして人身事故があった場合で耐震
対策が不十分であった場合などは所有者の維持管理責任等が議論
されることも考えられます。大地震が起きた後だけに注意するの
が一般的になっていくでしょう。また、地震保険に加入しておく
ことが、本当の意味で保険になります。

「住宅ローンでマイホーム購入」がいかにハイリスクか　2011.07.09 16:00

　経済的な側面から見れば、人生のポートフォリオは、自ら働いてお金を稼ぐ
「人的資本」と不動産や預貯金などの「金融資本」で構成されている。しかし、
現代日本人の金融資本は、その大半を不動産が占めているのが現状だ。資産運
用の観点から見たマイホーム購入のリスクについて、資産運用や人生設計につ
いての多数の著書で知られる作家・橘玲氏が解説する。
　＊　＊　＊
　戦後の日本社会において、人生設計の最適なポートフォリオは、大きな会社
に就職し、住宅ローンを借りてマイホームを購入し、定年まで勤め上げた後は
退職金と年金で悠々自適の生活を送ることだとされてきた。
　ところが、どうだろう。
　日本人の資産運用は預貯金が大半だといわれるが、実際には、その「金融資本」
のほとんどは不動産に集中している。年収の何倍にも及ぶ住宅ローンを組んで
マイホームを買うことは、レバレッジ（てこの原理）をかけて不動産に投資す
るのと同じだから、これは要するに不動産の信用取引だ。

　バブルが崩壊した1990年代以降、地価の下落傾向に歯止めはかかっていない。
それにもかかわらず、多くの日本人は「土地神話」を信じて、不動産を所有する
ことのリスクから目をそむけてきた。

　経済学的に考えれば、持ち家と賃貸の違いは不動産投資のリスクを負うかどう
かだ。今回の震災では家ごと津波で流されたり、原発からの放射能汚染で避難区
域に指定されたり、首都圏・湾岸エリアの埋立地では液状化に見舞われるなど、
想像すらできないことが現実のものとなった。余震のたびに大きく揺れるオール
電化の超高層マンションが敬遠され、価値が大幅に下落しているともいう。今回
の震災は、マイホームという不動産投資のリスクを顕在化させたのだ。

　ところが賃貸なら、こうした不動産のリスクをすべて大家に転嫁できる。地震
や津波で家がなくなっても、契約を打ち切って別のところに住み替えればいい
だけだ。

　これに対してマイホームは、資産運用の観点から見れば、卵をひとつのカゴ
に盛っているようなものだ。不動産は価格変動の大きい投資商品で、それにリ
スク耐性の低い個人が金融資産のすべてを投じ、さらには住宅ローンでレバレ
ッジまでかけて投資リスクを極大化している。それが今でも、「安全で有利」
な資産運用だと信じられているのだ。

※マネーポスト2011年7月号

　液状化現象で盛んにニュースに登場する千葉県浦安市ですが、地震以来１か月を超えても不便な生活を強いられ続けているようです。
建物は無事でも、ライフラインが破壊されてしまっては住めなくなります。
今後は、液状化が懸念されるエリアのマンションは敬遠する人が増えることになるかもしれません。

●液状化による被害　
　液状化現象とは、具体的には、地下水が地上に噴き出し、地盤が沈下し、基礎が地表近くにある一戸建てなども沈下します。沈下の度合いが場所により異なると（不等沈下または不同沈下という）、建物自体や，床や柱などが傾いたりします。
　深い場所にある硬い地盤に支持されているマンションでは、建物の沈下がないため、外部の道路や下水管などと高さの差が生じたり、出入口付近に段差が生じたりします。
　また、テレビでご覧になった人も多いと思いますが、地下にある建造物で内部空間の大きいマンホール・下水管・浄化槽などは、体積に比べて軽いため、地下水圧が高くなって浮き上がってしまうのです。
護岸や道路が蛇行したり、傾斜したり、また浮きあがりを引き起こすこともあります。

●杭が長いマンションは要注意　
ところで、地盤の弱い埋め立て地域は、地中の硬い地盤（支持層）は、50メートルくらい深い所にあります。マンションを支える杭は、この支持層に達するまで深く打ち込まれます。このため、建物は倒壊するまでに至らないわけです。
　しかし、逆に言えば杭の長いマンションは、弱い地盤の上に立っていることを示しています。支持層までの途中の土壌がどのような性質か、例えば砂か泥かなどによって透水性が異なるため、液状化の危険度も違ってきますので、地盤が緩い＝液状化懸念が大きいとはなりませんが、杭が何十メートルもある場合、支持層までの途中の土質によっては液状化が起こる懸念のあるマンションと言えるのです。

●河川が近いと危険が？
　液状化が起こりやすい地域は、湾岸エリアばかりではありません。大きな河川が近くを通っていれば、その周辺は緩い地盤であることが多いのです。
　一般に液状化しやすい地形として、自然地形では?湾岸、?三角州、?河口、?砂丘間凹地、?旧河道、?河川沿い、?谷底平野などですが、人工地盤では、?埋立地、?沼・湿地・水田・谷の盛土地などが挙げられます。
　このような場所では、杭が長いマンションが多く、地下数十メートルの堅固な支持層まで打ち込まれています。
　具体的な地名をここで述べるのは憚（はばか）れますが、川や谷が付く町は要注意ということになります。もちろん、誤解をしないで頂きたいのは、杭が長いマンションはみな危険ということではありません。

●土質や硬さを聞いてみよう　
　マンションを設計する際、必ず事前に地盤調査という作業を行ないます。大別すれば、粘土質地盤、砂質地盤、礫層の順に硬くなっていきますが、サンプリングした調査データを図表化した資料（N値グラフ）が販売事務所には置いてありますから、見せてもらいながら説明を受けるといいですね。
　軟弱地盤が地下何メートルまで続き、硬い地盤が何メートルから始まっているかが一目で分かるように、グラフ化されています。また、そこには土質も書き込まれています。
　一般にＮ値が20以下の緩い砂層が液状化しやすく、粗い砂礫や粘土からなる地盤は液状化の可能性は低いとされています。

●液状化危険度マップも確認しておこう　
　自治体にもよりますが、液状化の危険があるとされる地域では、大抵マップを作っています。過去の液状化履歴が分かるようになっている自治体もありますから、各自治体のホームページで確認してみましょう。

雑談板へ立てろ。

どうしても豊洲、有明のような臨海部の埋立地は避けられるよね。

眺望だけで人気を集める時代は終焉したからね。

７０ｍ以上の杭打ちをしなければならない脆弱地盤じゃ無理もないけど。

杭の長さでいうと、豊洲は３０メートル、有明は２０メートルくらいだよ。
調べてみたら？

杭伸ばしても二千メートルも深さあるから簡単に支持層まで届かないし。
杭が長いとボキンと折れるし。

2000メートル？？？？
大丈夫かいな。

有明でも20メートルくらいだよ。

有明の地下20メートルはドロドロでしょ。
基礎工事の排水大変だったし。

>「タワーマンション・高層階を敬遠」８２回答
>「タワーマンション・高層階を敬遠」８２回答
>「タワーマンション・高層階を敬遠」８２回答

これ、すごい拒絶反応だね・・・。これは不動産屋さんもガッカリだね。
スミフの在庫とかどうすんの？

豊洲、有明等湾岸タワーを今買う人は地震の時、関東にいなかった人じゃないと考えられない
仕事で湾岸のビルにいたけど、揺れかた半端なかったよ。書類も散乱したし。その後、自分の家、内陸部の賃貸マンション1階に帰ったら何も落ちてなかったし、動いてもなかった

あるいは「もう大きな地震は来ない」と確信してる人達じゃないの？

ゴールデンウィークの一斉退去引っ越し
次のピークはお盆休みだね

>あるいは「もう大きな地震は来ない」と確信してる人達じゃないの？

そうじゃないとモチベーションないよね。

今日も小さく何回も揺れてますね。
だんだんメリメリって大きいの来るかと思うとやだな。

大丈夫。
どうせ人間は200年も300年も生きないから。

いや、あと10年生きてるかどうか…。

>>18
>いや、あと10年生きてるかどうか…。

だよね！
どうせあと10年もないなら
おしゃれなベイエリアで、快適で楽しく豪華なアーバンリゾートライフを送りたいよね！

オマエと心中したくない