前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175614/
引き続きお願いいたします。
【前スレURLを修正しました。 2011.7.27 管理担当】
[スレ作成日時]2011-07-27 18:14:45
>>344
何も考えず感覚で話するアンポンタンなあなたにちゃんと説明するね。
変動金利といいますと、いわゆる民間の銀行の住宅ローンのことですね。
民間の住宅ローンの殆どは、変動金利でも固定金利でも、団信付が前提で、費用は無料です。
正確には金利に含まれています。
一方、フラット３５については、変動金利は無く、固定金利のみです。
団信については任意で加入となり、費用は、借入人負担です。
団信に加入した場合、借入金額や期間にもよりますが、
かなりの金額を支払わなければなりません。
両者の違いは、民間の住宅ローンは、保証会社に支払う、
「保証料」が必要ということです。フラット３５には、「保証料」はありません。
（銀行取扱手数料はあります。）
>>341
「自分は大丈夫」と誰もが思っている
不動産競売流通協会の全国調査によると、銀行などが強制的に売るために
裁判所の競売にかけられた一戸建て住宅とマンションは、
２００９年度には０８年度の１．３倍の約６万戸に達した。
一方、０９年度に新築された住宅は約８０万戸。
新たにマイホームの夢をかなえた人がいる陰で、多くの「住宅ローン破綻（はたん）」が起きている。
実に１００世帯のうち８世帯が路頭に迷っている。
ちなみにこれは住宅金融支援機構の話であって変動は関係なし。
こうしたデータを見たところで「自分には関係のない話だ！」と思う人も
たくさんいだろう。
そう、誰もがこうしたデータを見ても、それを「明日の我が身」に置き換えては考えない。
では、実際にマイホームを購入してから破綻した人たちは、
ここの固定（フラット）さんと違って、特別な人たちだったのだろうか？
答えはもちろんノーである。
ただ幸せになりたくて、豊かな暮らしにあこがれてマイホームを手に入れ、
そこでの生活をそれぞれの人が持つ「お金の基準」の中で送っていただけなのだ。
しかし、このお金の基準は案外もろいもので、
外的変化の影響に耐えるだけの力を持っていない。
そのため、ほんの少しだけ生活環境が変化すると今までの生活スタイルは崩壊し始め、
その崩壊を食い止めようと債務を重ね多重債務者への一歩を踏み出すことになる。
最初から破綻することを前提に借金をする人はいない。
もう一度いうが誰も最初から破綻することを前提に借金していない。
ただ、ひとついうなら、固定金利による安心が破綻への道に誘い込んだという事実。
それこそが最大のリスクである。
借金と意識していればなかなか破綻するものではないから。
ローン破綻者ってよくドキュメンタリーとかでやってるけど、
「なぜ？」の根源が不明なものばかりなんだよね。
たとえば家計簿みせろって言ってでてきたもののなかに雑費5万円とか。
人に言えない出費があったんだろうなぁと思うけど
たいていそういう人って浪費癖がある。
パチンコ、ブランドなど。
サラ金にお世話になる（なった）奴が住宅ローン組むからこうなる。
自分が生活できる範囲での借金かどうか見極めることができるんだったら
変動・固定関わらず少なくとも破綻することはないと思う。
一番重要なのは、借金しているという意識を常に持っているかということ。
十年間 ローン残高に対して 税金が帰ってくるんやから
普通に考えたら 頭金 入れたり 繰上げ返済は 大損やろー
まさか 金利が上がる上がる恐怖症候群とか 銀行に 何十年も騙され 詐取されて
まだ きずかない 1995年から 金利はずーと下がり続け ずーと 向こう何十年
上がる要素もないのに 固定 ２％で借りて 必死で金利返して 頭金入れて そんで 繰上げ
ありえへん 金融屋（銀行）に騙されないように
ちなみに 年収 400万で 3000万ぐらいまでやったら 楽勝で購入できる時代
最後に肝に銘じて勉強してください 金利は 現在１％以下 当然 頭金 ゼロで購入し
10年 最大限に税金を還付してもらいます。それから だらだら返し 10年すぎから
金利等 状況を見ながら 繰上げ等を行います。
現金などは 手元に置いておく これも常識
金利上がったらー まだ思うひとは 銀行に騙され続けてください。
皆さんの意見参考になります。
話変わりますがhttp://ez.cm/XqHVHXに記載のあるフラット３５は
正しい情報なんでしょうか？
>>360
いかにもフラットの審査基準が破綻を助長させているという風に受け止められるが。
可能性は無いとはいえないとしても、
前に言ったが、銀行は「人」に対して審査し、
フラットは「物件」に対して審査する。
あくまでも、債務者の返済能力があるか最低限の条件をクリアしていることが前提。
で、破綻が固定の安心感じゃないとすれば、そういう解釈は無理がある。
なぜかといえば、返済できると思って借りるのだから。
審査基準がゆるいから破綻するのだという理論であれば、審査基準を厳しくすれば事足りる。
「固定金利」という言葉に過剰反応しているようだが、
債務者全員に言えることだと文章読んでてわからない？
要するに審査通った「わーい」。これで毎月これだけ払えばマイホームがもてるんだね！。
って、返済能力が今後ずっと変わらないと思い込んでいるうちは、大きなリスクを
背負っていることになる。
したがって、変動金利が上がるからリスク対策を講じるという「意識」自体が
リスク軽減になってるんだよ。
固定さんと議論するならちゃんと基準を決めようよ。
「怖くない」とはどういう基準か。
破綻しなければ怖くない。
返済率が年収の○○%を超えなければ怖くない。 など
金利が○○%を超えたらとかそういう基準はだめだよ。
そもそも金利は返済する要素の一部でしかない。
固定さんは特に「金利上昇」に注目するが、もっと視野を大きく
おだやかにね。変動さんが呆れるから。
審査基準の変更が出来ないのがフラットなんです。
民間で受け入れない職業、年齢制限により、住宅を持てない人達が大勢でてくるからです。
それらの人達の救済措置も兼ねてるローンだということです。
>>366
>民間で受け入れない職業、年齢制限により、住宅を持てない人達が大勢でてくるからです。
フラットの理念だと思うが、そういう人たちまで範囲に入れると、
また話がどうどう巡りになるからやめたほうがいいと思う。
なんで民間で信用がないのに、そこまでして「自分の所有権を持った自宅」が
必要なのか？
賃貸で十分だし、それで最低限度の文化的な生活は十分にできるはずだ。
フラットの理念て非常に社会主義的でイヤなんだが。
そういう審査通しちゃった人まで、フラット利用者の中で保証料とかで
助けあえばいいとおもうよ。
ただ、税金とか使ってほしくない。なんで救済しなきゃいけないんだよ。
>>332
>固定金利で借りてます。
質問の意図は、収入増を伴わない短プラ上昇時は、そもそも、物価高の可能性が高いから、収入増を伴わないなら、固定契約でも支出に対する返済額の割合が高くなります。
つまり、実質金利が高くなる訳ですが、それについてどう考えていますか？
後半の問いも、書かれていることは、変動でも同じことです。
変動の場合は、固定金利を超えるまでは、残債の減るスピードが早く、１／２どころか、もっと収入が減っても、耐えられるようになるかもしれません。
そういった、金利変動リスク以外のリスクに備えるために変動をえらんでいる訳ですが、固定を選択した方や推奨する方は、金利変動リスク以外のリスクをどう考えているのか知りたいわけです。
1.16なら悪くないね。景気が上向けば変動の平均の10年間の金利がそれくらいになる可能性はあるよ。
円高進む現在は変動有利に変わりはないが。
変動組んでて「金利が上昇しても問題ない！」って叫ぶのは本当にコントかと思うくらい滑稽だと思う。
たまには鏡で自分の顔を見てみるのも悪くない。
固定金利の安心感て、こういう感情に現れるんだね。
なんていうか見下すような言い方とかさ。
しかも抽象的でまったく根拠がない。しかも人の意見をまともに聞かない聞こうとしない。
頼むからスレが荒れるだけだから来ないで欲しいわ。
変動で借金組んで、金利が上がっても問題ないという意見は私の感覚だと理解できないので、できるだけ簡潔にかつ網羅的に箇条書きでその理由を示していただける方いらっしゃいますか？
ある方がこの理由を言って、ある方が違う理由をいってとなるとゴチャゴチャになってしまいいまいち整理がつかないので。今までの議論をまとめる形でも結構です。
あと、もう一つ質問です。
もし、変動で借金組んで金利が上がっても本当に問題ないとお考えであれば、当然の論理として固定には何の存在意義もないし、価値ゼロという結論に至ると思われますが、これは間違いないでしょうか？
人は幸せだと他人のことに対して無頓着、無関心になるものだ。
だから固定さんが自分は安心だと言いながら必死になって他人の心配をしているのが理解できない。
>>384さん
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
それと、誰も
「金利が上がっても問題ない」とは一言も言っていない。
言っているのは一部の固定さんだけ。
それと「問題」とは平常の乖離。つまり個人差がある。
いくらあなたに説明したところで、理解したい気持ちがなければ
一生理解できないでしょう。
固定だろうが変動だろうが好きなほう選べばいいじゃん。固定選んだ人はそれが正しいと思って選択したんだろ？
何で固定は変動を完全否定するの？
変動金利は上がっても問題ないよ。ハイパーインフレのような事態以外は。
固定にしないのはハイパーインフレでは固定にしても意味無いからでしょ。
ようするにハイパーインフレにならなければ、金利が上がっても問題ない。
金利が上がることは変動の人は組む時に織り込んで
（審査基準も３％まで上昇したと仮定して審査されている）訳だし。
固定の人が言うような経済が上向かない（日経平均が現在の水準レベル）状態での
政策金利の上昇が起きた時は、政策金利が制御できない事態として
ハイパーインフレと認識されると思うけど。
>>
>変動で借金組んで、金利が上がっても問題ないという意見は私の感覚だと理解できないので、できるだけ簡潔に>かつ網羅的に箇条書きでその理由を示していただける方いらっしゃいますか？
あなたの感覚がなんたるか説明してくれないとこたえようが無い。
>>336
>金利が高くなって収入も増えれば、それはあなたの財布からの支払いは問題ないかもしれない。
>しかし、固定さんの財布の中身から出て行く支払い額と比較すると問題あるかもしれないですね。と僕は思うのだ。
まさか、固定を推奨する人が、固定と変動での単純な損得で指摘してくるとは思いませんでした。
固定を選択する理由は、金利変動リスクを避けるために現状の変動金利で考えると損してでも固定を選択したのではないですか？
変動を選択する人は、金利上昇時に、総支払額が当初から固定で契約した場合よりも高くなることは、あり得ることも理解していますよ。
本当に住宅ローンを契約してますか？
もしくは検討されましたか？
何か、書き込みに対して批評できる所を探してコメントしているような…
で、なんでフラットは100人に8人も競売になっちゃうの？
審査が甘いと返済が無理そうでも借りられるならかりちゃおうって、なるの？
無理な借り入れと分かっててもなんとかなるって勘違いしちゃうの？それとも何も考えずず、貸してくれるならかるとけってこと？それともバカが多いの？
私は固定で検討中ですが
ここでは変動を選択した方々の考え方を
参考に固定を客観的に見つめ直しています
固定の皆さんもここは変動スレですので
静かに見守りましょう
まだ、質問への回答はゼロのようです。
質問への回答はそんなに複雑なものなのでしょうか？
理由はこれとこれと言う感じで言い表せないようなモノなのでしょうか？
変動金利が急騰することが、今の日本ではハイパーインフレしかないから問題ないんでしょ。
日本の景気が突然バブル景気のようになることが想定できないから。
むしろハイパーインフレ対策を語る方が、よっぽど建設的な議論になると思う。
>>384
>変動で借金組んで、金利が上がっても問題ないという意見は私の感覚だと理解できないので、できるだけ簡潔にかつ網羅的に箇条書きでその理由を示していただける方いらっしゃいますか？
問題ないと言い切っている人は少数派ではないですか？
あと、議論するためのスレではないのだから、あなたの考えを書けばいいのでは？
これからローんを組もうと考えているなら、何が気になるのかを書けば、皆さんからコメントをいただけると思いますよ。
そもそも、考えというより、状況は人それぞれ、網羅てきにまとめるのは難しいですよ。
>あと、もう一つ質問です。
もし、変動で借金組んで金利が上がっても本当に問題ないとお考えであれば、当然の論理として固定には何の存在意義もないし、価値ゼロという結論に至ると思われますが、これは間違いないでしょうか？
いえ、長期金利は変動金利よりも先行して上がります。
よって、自分の支払い可能額が長期金利での約定返済額を下回る可能性が出てきたら、固定金利へ変更することで、リスクを軽減できます。
なので、わたしには必要です。
その機会があるかは分かりませんが、可能性がたかいと最初から思えれば、超長期固定で契約したかもしれません。
どのローンも人それぞれに利点があるとおもいます。
このローンがいいとは一概にいえないのでは？
できることならローンなんて払いたくはないですけどね…
http://utun.jp/jxB/
近いうちにハイパーインフレが起こる可能性の方が
景気回復を伴わない政策金利上昇が起きる可能性よりは高いと思うけど。
自分は仮にどちらが起きても、即座に残債を全額返済できるような
金融資産を持ってるから問題ないが。
固定には色んな方がいる。
変動でも十分借りれる人、固定でしか借りれない人
それをひっくるめて固定の競売が100人に8人て言ってる様では
固定から反発がくるのは当たり前
>>407
わしなりにちゃんと回答するからちゃんと理解してくれ。
先に言うが、現在前例のない低金利局面がずっと続いている。
ずっと続いているから、その反動で金利が上昇する可能性はある。
ただ、物事は異常値が長く続けば平常値になる。
だから、「今現在低金利」が「今後上昇」する理由とはなり得ない。
ここまでいいよね？
じゃあ固定さんの言う金利上昇局面になったら変動金利で借りている人は
どうなのか。問題ないのか？ という質問だよね？
わしから言わせれば、金利上昇とは一部の側面でしかない。
つまり、一番重要なのは元金と利息。
というところで、「金利上昇は問題といえるレベルではない」
固定金利２．５５％と変動金利１．０７５％（全期間１．４％優遇として計算）
借入額４，０００万円 ボーナス無しの３５年払
まず固定金利 ２．５５％
月々の支払額 １４４，０７２円
総支払額 ６０，５１０，１４３円
次に変動金利 １．０７５％
月々の支払額 １１４，３１８円
総支払額 ４８，０１３，４７５円
多くの人は固定金利より変動金利を選んだ方が月々２９，７５４円、
総支払額で１２，４９６，６６８円支払額が少ないというところに注目する。
でも、本当に気にしなければならないところはソコじゃない。
大事なのは支払額ではなくその内訳である。
まず固定金利 １４４，０７２円のうち
元本 ５９，０７３円
利息 ８４，９９９円
次に変動金利 １１４，３１８円のうち
元本 ７８，４８４円
利息 ３５，８８３円
毎月の支払は固定金利のほうが多いが、実は元本返済は変動金利を選んだ方が早く進んでる。
もし固定金利でも支払に問題無い人が変動金利を選んで、
その差額を繰上返済したとすると固定金利を選ぶより年間５３万円も元本が少なくなる。
確かに変動金利は将来金利上昇があるかもしれない。
しかし借入残高（元本）が少なくなれば金利上昇の影響って少なくなるんです。
ここがミソであり、注目すべきとところ。
変動金利と固定金利の差は１．４７５％あるが、仮に金利上昇したとして
一気に１．５％も金利が上がるなんて事はどのくらいの可能性で起こるだろう？
更に言えば、金利水準が同じになったとしても借入残高が少なくなっていれば、
支払額は当初から固定を選ぶよりも少なくなるよね。
何故なら
利息＝借入残高×金利
だから。
固定金利と選択するという事は、金利上昇を先取りすることと同じ。
つまり潜在的に起こりえる可能性を、わざわざ顕在化させてしまう事だということになる。
変動金利は、今現在の金利で返済を考えると、包括的に見て
ある程度の金利上昇は問題ないことがわかる。
変動でも固定でも昔の住宅ローンにあったような35年かかって返すようなやり方は
今の日本の財政状態では危険すぎる。
変動金利の人がここで想定してる返し方は、10年後ぐらいまでには
ハイパーインフレや景気回復を経ない悪い金利上昇が発生しても
残債に多大な影響が出ないぐらいまで、残債を減少させるような計画かと。
逆に言えば変動でもフラットSでも、長期に渡って安全圏まで逃げられないような
多額なローンを組んでの住宅購入は危険だろうね。
そもそも政策金利が上昇することは景気に対して冷却効果をもたらす
という大前提を無視してる人が多いから、いままでが低金利だから
高くなることがあるという訳のわからないことを言い出す人が出るんじゃないの？
>>443
>まず１点目、金利に異常値とか平常値とかはないのではないでしょうか？
>日銀が今の金利が今の経済にとって均衡すると思ってやってるだけだと思います。
あなたがそう思うのなら問題ない。
世情として「いまの低金利は長く続くはずがない」と、それだけを理由に金利上昇を
謳う人が多くてね。だから最初に前提条件として付けただけ。
>２点目、おっしゃられる元本早くへるから変動はいいね！っていう件ですが、これは元本減ってないときのリス>クがその分高いだけと思います。
>借金後期がリスク低いけど借金初期がリスク高い。
>これはプラマイゼロというのではないですか？
そういう指摘は今まで何回もされているし議論されている。
じゃあ「いつから金利上昇局面なんだ」という「いつ」に対しては
誰一人として明確な回答はしていない。そえもそのはず、わからないから。
わしがこたえられるのは、直感かな。今後数年はこのまま推移すると思うし、
仮に金利が上昇したとしても＋２．００％までは許容範囲だと思っている。
更に、破綻しないかという基準は＋４．００％以内としている（個人的には）
それに金利は上昇もすれば下降もする。
いずれにしても自分なりにボーダーラインは決めておいたほうが良い。
フラットSのスレでは、自分のローン金利が決まる月まで祈るだけ
というレスが目立つけど変動金利ならそんなことをする必要は無い。
最初の月の金利がいくらかで、その後の全期間の金利が
決まる、というフラットSの方がよっぽどギャンブル性もリスクも高いのでは？
