シティテラス西荻窪ってどうですか？

言っておくが、すみふは大手分譲会社の中で唯一黒字。財閥系を甘く見てはいけない。すみふは本体。三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスとは違う。
売れ残っているように見えるが、あれは販売戦略。すぐ、完売するような物件は値付けの失敗と見なされる。
だから常に割高。

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そうはいっても、板橋区あたりではかなり売れ残っている。

ここに比べればかなり安いけど、それでも売れ残っている。
それでも、全然値段さげない。

スミフって結局どうするの？　賃貸業者に売却？　誰も
住んでなくても５年以上たてば中古だよね。賃貸業者に
売却は、すでに住んでいる人にとってはきつい。賃貸人
が増えると、レベルが低下してしまう。

下げてもいいから売って欲しい。

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値下げされて売られるのは先に購入した人に失礼。そのまま残しておいて欲しい。

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大雨降ったらヤバいよココ。また

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なんで？

川からはかなり離れて見えるけど・・・

過去の洪水歴は？

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杉並に何十年も在住の内装関係者さんに
大雨時の事が気になって聞いた事がありましたが、
この辺は7，8年前の大雨の時も大丈夫と言われました。
善福寺川周辺の低い地域が浸水したとの事でした。
歩いてみるとわかりますが、
川の周辺は確かにだいぶ低くなっているのがわかります。

気になるようなら、この辺りに長く住んでいる方に聞く方が
正しい情報が得られると思います。
いい加減な情報を書きこむ人もいますから。

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昨日の大雨は大丈夫だったんかな。

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この辺りは大丈夫ですよ。

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ここのエントランスは良いね。
低層ならではの良さもあるし。
価格はやはり高いのかなとは思う。
前の道路は一方通行という事もあってか、結構飛ばす自転車や車が多い。
住友の安心感か価格か・・。
洪水は全く影響ないでしょう。
北に10分くらい歩いた辺りが川の流域が低地になっています。

ここが洪水なら、杉並は水没する（笑）ようでしょうね。

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地下や1階(表記上は1.2階)も大丈夫かちょっと心配です。
日照的にも上階であれば安心ですが、
6千万も後半だと、検討が厳しくて…

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確かに色々書かれてますが、それはそれとして価格は欲しいとなると無視できないですからね。
それだけ出すと他の物件でも良いのが狙えますしね。

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高すぎるのは確か。叩かれる理由もつきつめると価格。

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高いといっても、都心３区みたいに高いわけじゃないし、性能の割に高いという
わけでもないから、今年中には売れてしまうのでは？

すでに建っているのはかなり有利。金さえ出せばすぐ買える。

消費税増税対策としていろいろ優遇策を政府は取るらしいが、
ありとあらゆるものに消費税が関係してくることを知るべき。

例えば、新築マンションに住むにあたって家具を新調する人
は多い。いろんな手続きにも消費税が反映する。ちょっと
くらい優遇されたって間に合わない。

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値段云々でなく、ここのお見合い配置が世間一般的にダメなんでしょう。
それでも「中庭がステキ」見たいな意見がついても、だったらとっくに売れていますって。まあスミフ物件のスレにはお馴染みの投稿ですけどね(笑)。
ともかくここは企画の失敗例ですね。

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ベランダに出ると、お向いさんと目が合うのは辛いな

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ここは第一種低層地域なのに5階建てということは、2階も少し地面より低くしないで高さ制限クリアできるのかな？
強引に詰め込んだんだったらもっとお安くしてもいいのに。

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低くしないでというか、もう完成してるから確認すればいいでしょ。

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少し低かったような印象でしたよ。

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ベランダが向かい合っているって、どうなんでしょうかね。
互いに室内が丸見えで、常にカーテン閉めている＝景色見えない状況　なのでは？

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透過性の高いレースカーテンなら庭・木々は見えるし、日中特に天気の良い日は室内は見えづらく、木々もあるので、薄いレースカーテン一つあるだけで、だいぶ見えなくなるでしょう。
もちろんミラーカーテンなら外からは見えないが、室内からも庭は見えにくいでしょうね。
夜は一般的にも見えやすくなるようですね。透過性、種類、枚数等の組み合わせでだいぶ快適になるのでは？

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６１３さん、建設的な新しい意見ありがとうございます。
ここは本当に同じ話題の繰り返しです

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まだ中庭の草木がスカスカだけど何年かすれば見えなくなるかも。
ただそうなると日当たりも悪くなる気がする。
更に冬は下の階は枯れ葉がいっぱいで大変そう。
実際、見たけどもう少し離れていれば文句なかったけど…。
全体的に悪くはないけどあの内容だと高いんだよなぁ～

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気持ちはわからんでもないけど、

いまどきの東京で、隣に建物建てないでくれというのは無理。

例外はあるけどね。建っているところが準工業地域で、隣の土地が
第一種低層住居専用地域だったりすると最高にラッキー。低層階でも
絶対に陽当りが悪くならないし、眺望も最高。実例は知っている。
探せばあるよ。だけど、すぐ売り切れる。

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東京では、ある日突然隣に建物が建つ、というのは良くある。

そういう意味で安心して住めるところは滅多にない。
616さんが書いているところは、私も知りたい。

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そう言う所は中古でも直ぐなくなりますよね。マンション立地としてもっとも適した所ですから。
多摩で有名なのは井の頭公園に向かったマンション。
当方居住賃貸マンションも南方向が一低の8Fです。

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一番極端なのは皇居に向かった千鳥ヶ淵の某マンションでしょうか。あの近辺の利便性は良く知りませんが。。。

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なるほどね。荻窪に真向かいが防災公園、端が第一種低層に向いてて新宿が望める棟がある物件があるんだけど、そこは無名デベの癖にやたらと価格が強気なんだよね。景観は大事、されどデベのブランドも大事。悩む。

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住み心地はいかがですか？

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618ですが、マンション自体の住み心地は、カーテン開けっ放しでも目線の問題なく最高なんですが、賃貸なのと多摩は都心へのアクセスが悪いのが難点でマンションを検討中です。

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都会の喧騒を忘れる鳥や虫の声が聞え、四季の移り変わりが分かりやすい点が個人的には良いです。

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低層で中庭も素敵だし、駅距離も気になりません。
ただ値段高めで悩んでいます。
ここは低層で敷地広く土地の持ち分が多い気がしますが、
マンション購入にあたって土地の持ち分は資産価値として考えに入れて良いのでしょうか？
詳しい方いらしたら教えて下さい。

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そんな土地割合目糞鼻くそでしょ。
そうゆう発想自体マンション購入に向かないよ

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625さん
しかし駅前のペンシルと比べると同じ部屋の広さで、1.5倍以上土地持ち分違ってきます。最終的にはうわものは価値無くなっても土地は無くならないかと。リセールで差が出ても良い気がするのですが？

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>>626
確かに第一種低層なので持分は大きいです。
ただ、土地代は理論上、容積率が大きい商業系の地域なら、その使える容積を織り込んだ価格になるので、
商業系地域のペンシルでは持分の面積は小さくても土地代はそれなりになります。
なので、同じエリアなら、用途地域が違っても大きな差はつかないと思います。
参考までに、私の買った部屋の土地代は4000万でした。

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土地の持ち分は無いと考えた方がいいですよ
建物をを取り壊さないと使えませんし　名目だけの自己満足ですよ

戸建のように、土地を子供に相続させる発想はマンションでは無理です。

いづれにしろ50年以上はこのままでしょう
土地分などは考えずに楽しく暮らしましょ

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あと、杉並区の条例で100ｍ2以下の土地は細分化して売れません

いつの日か、取り壊し、全世帯が一斉にどこかの業者に売ることが予想されます。

それまでには自分も死んでいると思いますが・・・

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住み心地はいいよ♪

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ここっていつ出来たの？
HP見ても書いてないような…
結構、経ってるけどどの位売れているんだろう？

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ブランズ完売みたいだね。
西荻が良いんだけど、ここかエコヴィレッジの12分物件しかないんだよなー。
エコヴィレッジ見た人います？

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こことエコヴェレッジはどちらもなかなか売れないね。
どちらも1年位経ってる？

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こんばんは。
この3連休を利用してみてきました。まだ、マンションを探し始めて数件目の
初心者で、色々と勉強中です。
ベランダ同士が向かい合ってるのが気になっていましたが（HPで）、中庭の木々がかなり視線を遮っていて
しかも虫の音とかも聞こえて、とても静かで良いなぁと思いました。が、
予算的になんとか買えるのが1階の部屋しかないのですが、1階というより、半地下（？）みたいな
感覚なので、エレベータを使うことになるし、やはり日の入りなどが気になりました。
もともと1階の物件は考えていなかったのですが、お庭がとても広くて、ビックリしました…悪くないなぁとか…
まだ明確な希望が自分たちの中で確定していないからか
実物を観ると「わぁ～」となってしまうようで…。

月の使用代金がかかるみたいですが、マンションの専用庭ってそういうものなのでしょうか。

70平米で6000万円ほどするということで、初心者からしても
「高いな！」というイメージしかないのですが、土地柄そのようなものなのでしょうか。
担当者の方は値段は下げることはない、長期的に売っていきます、とおっしゃっていたので
急いで売るものでもないんだなぁ…とか色々勉強になりました。

あとひとつ気になったのですが、上階の音って響くものですか？
担当者の方は「作りが特殊なのでまず上の音はしない」とおっしゃるのですが
たとえばお子さんがいたりすると、多少は上から音がするのでは？と気になっています。
住んでいる方のご意見が聞けたら幸いです！

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マンションで庭のある部屋の場合、使用料がかかる事がほとんどではないでしょうか。

このあたりの新築マンションは吉祥寺の隣の駅のせいか、
土地があまり出ないせいなのか、
それとも昔からの高級住宅地がある為なのか、
値段は高めの設定が多い様に感じます。
吉祥寺の新築マンションは更に更に高いですから。

また、中央線沿線の杉並区の新築物件は高めと書かれている文章も時々みかけます。
ただ最終的には物件によると思います。グレードとか…

音は家族構成や生活の仕方によっては聞こえる場合があるかもしれません。
ただここに限った事ではないと思います。
以前住んでいたマンションでも、横からの音はピアノの音さえ聞こえませんでしたが、
上からの音はほんの少しでしたがありました。

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エコビレッジは実際に行って見てきました。
漆喰の壁など工夫されていましたが、子供などいると壁を傷付けてしまう可能性あり。
漆喰はすぐに傷つきますので修理費も大変そう。
天井が低くや梁が出ていて圧迫感がひじょうに強く、これで私はやめました。
間取りは普通。
ただ残っている部屋はたぶん皆が敬遠したところだと思うのでお奨めできないかも・・・・・
設備も特段良いとは思えなかった。
値引きは期待できるかも知れません。
値引きで納得したら買ってもよいかなぁ・・・難しいところですね。

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悪くない物件だと思いますが、やはり割高感がありますね。

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駅からの距離がネックですよね　夜は怖いですし
同じ値段で、もう少し便利な所もありますし

建物自体はよいのですが

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636さん
なるほど漆喰の壁は子供がいる家族向きではないのですね。
うちは小さい子供がいるので、小学生くらいまでは無理そうですね
天井が低いだけで部屋が狭く感じてしまいますものね。
参考になりました～

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グッドデザイン賞受賞されたんですね。
おめでとうございます。

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へぇ～
グットプライス賞ではないんですね。

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お見合いパーティーが一番のネック。

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642、しつこい。既出。嫌がらせだな。
MR見に行ったが、見合いにはならない。中庭の高木があり見えない。行ったことないアホが見合いとか書くんだよねw
ちなみに日当たりもそこそこ。さんさんと太陽の光浴びたい人には向かない。

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バスルーム1418って　足を伸ばせないでしょ

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1418が無理ならマンションは基本無理

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1418
で十分です。

１３１６は狭いです・・・ハイ！

１６２０に住みたかったが生涯叶わなかった

（前期高齢者）

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足をのばせる風呂は、戸建じゃないと難しいですよ

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夜はカーテンを閉めないと、丸見えですね
風呂上がりのお父さんが団扇を仰いでる姿とか・・・
お互いカーテン閉めましょ

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中庭はライトアップされてなんだか幻想的です。二階くらいならば高木のおかげで対面住戸からは見えません。
私は気にしないので開けていますね。

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素敵なマンションですね♪

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まだなかったので、シティテラス西荻窪の入居者専用スレを立てました。
みなさんからの有意義な情報や意見をお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/385818/

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ここと桜上○ガーデンズで迷っております。

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前にも質問してませんでした？
何で迷うのかわからない。立地が違うし。

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前から興味のある物件だったので、昨年MRを見に行きました。

何より驚いたのは、営業の方法です。
年収などの条件について色々記入した後、別室で大きいテレビで物件PRのビデオを１０分くらい見せられたのですが、
その際に担当者が退席して、何と部屋の電気を消してビデオを見せられたのです。
これって洗脳効果をねらうやり方ですよね。恐ろしい営業方法ですね。
もちろん勝手に電気をつけてビデオの途中で部屋の外にでてみると担当者はおらず。

そのあと、年収などからおすすめの部屋を指示されたらしい担当者がこの部屋あたりはどうか、
と最後の最後に物件価格の提示。

まるで＊＊＊＊の勧誘を受けているようで恐ろしくなって逃げ出しました。ひどいものでした。

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買えないお客は相手にしないよ、ここは。

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嘘でしょ…

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物件概要に引渡しは2014年4月下旬予定と書かれていたので未入居かと思えば、もう入居されている方がいらっしゃるんですね。
住民板を覗いてみましたが、まだ1件も書き込みが無く寂しく引き返して来ました。
差し支えなければ音の響き方(騒音の有無)や住人の雰囲気、周辺環境の様子などお聞きしたいと思います。

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営業のやり方を今更言っても仕方ないよ。すみふはどこも同じ営業方法では。

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スクリーンのような大画面でマンションの説明映像を視聴するなら映画のような感覚で部屋を暗くするのも不自然ではありませんが、小さなテレビ画面でなら不安な気持ちになるかもしれません。
私はまだ住友のモデルルームに言った事がありませんが、どこも価格は一番最後と言うのが一般的なのでしょうか？

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時間がない時は見学前にそのように伝え、こちらの予算をはっきりと提示した方が
話が早いと思います。
ある程度戦略を練り、こちらが主導権を握るようにしないと希望しない間取りを
勧められた挙句、営業に言いくるめられ予算もオーバーしてしまうのでは？

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値段ってなかなか出てこないですよね。。。
本当に色々と見て最後の最後でという感じなので。
なので、私は予算を伝えたうえでわりと途中でいくらなのかさりげなく聞いちゃいます。
あとは提携企業割引みたいなものもあるようなので、
勤め先もきちんと伝えた方が良い場合もあります。

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って言うか、ここってもう竣工から３年も経ってまだ売れ残っている物件だよ。
まあ住不が資金あるので強気でやっているけど、中小の会社ならとっくにまとめていくらで他の仲買に売り払っているよ。
この会社の物件は他にもこうした売れ残りが結構あるね。

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>>662
いや、竣工は平成25年１月なので丁度１年ですね。発売からは2年ほどです。
売れ方が遅いのには変わりありませんが。

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何十年も住む予定なら施工数年はまだ許容範囲の期間だと思っていますが、中古物件扱いになると印象的にはよろしくないですよね。数年の差で住宅技術が大きく変化することもそうそうあるものではないと思いますから、まだ参考物件として閲覧できます。値下げは？、当然売れないければ実施されたほうが売れる確率が上がると思うのですが･･。徒歩12分だと何かしらのパフォーマンスで目を向けてもらわないと以降は難しいですよね。

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すみふの販売手法をよくご存知で無い方がいらっしゃるようなので言っておきます。
他社は売れ行きによっては値引きを当たり前に行いますが、すみふは絶対値引きしません。また、価格設定も高めにします。竣工前に売り切れると値付けの失敗と見なされるんですよ。
何年経とうが値引きは絶対しません。
それでも業績は他社より良いんですからね。

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先に入った人的には安易に値下げしないのはいいのでしょうし、
デベ側的には値下げするよりは管理費や修繕費を負担する方が良いのでしょうね。

あとから検討し始めた人的には値下げとかオプションサービスとか期待しちゃいたいですけれど。

値下げを待つよりは買いたいと思ったら買うのが一番なのでしょう。

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住友は最近値上げし始めてるから、人気のここも値上げもありえるかと思います。

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人気なのですか！？

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高速インターネットサービス「SUISUI Lite-Plus」という月額９４０円（管理費に含まれる）のサービスがありますが、これは使えません。いままでインターネットと無縁だったご高齢の方が初めてネットを使うという場合なら良いかもしれませんが、我々現役世代はほぼ全員プライベートのメアドを持ってプロバイダーと契約しているでしょう。このSUISUI Liteという住友不動産独自のサービスは、他社プロバイダーと契約する事が出来ません。従い、自分のメアド（プロバイダ）を継続利用するためにはNTTなどと別途契約しなければなりません。住友以外のプロバイダを継続利用するならば月額９４０円をドブに捨てるようなものなのです。このサービスは全戸一括契約（管理組合と住友不動産との契約）であり、戸別解約は出来ません。どうかと思います。管理組合がこのサービスを解約してくれれば良いと思っているのですが、理事長さん、この実態はご存知でしょうか？

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>669 細かいね（笑）でも大事だよね。すみふにやりたい放題されたくないよね

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マンションの一括ネットサービスはどこでもやっているでしょ・・・今時。
各戸で契約はマンションの場合９８０円程度で出来ないと思うよ？


まあでもネット使わない人だと確かに要らないよね。
・・・てか我々世代ってPcのメアド使ってる？そんな目くじら立てる問題とも思わないけど。

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あとスミフの手法は部屋を見せて売るみたいだから、ほとんど売れ残りだと思うよ。
モデルルーム行って急いで買うのも良いけど、最後の方に値引きされた方が良いとは思わないね。

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どこのマンションもネット接続に関してはこちらと同様の所が殆どですよね。
高速のインターネットができるのがウリみたいです。

っていうか思ったんですが、
住友ってそもそも値引きはしないんですよね。
あまり待たなくてもいいという事なんでしょうネ

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そんなことないだろ
マンション強制なんてありがた迷惑

根拠
ライトユーザーはスマホで十分
ヘビーユーザーは速度安定性重視

反論あるならどうぞ

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>>675

全然、反論はないです、ライトユーザーの立場に寄り添う考えが無かった自分には本当に参考になりました。ありがとうございます。

自分は自称ですがヘビー寄りだと思うので、マンション一括を気にしないと思います。ですが一括であることをライトユーザーの方々が不満を持たれるのであれば、検討時に指摘したいポイントなのだろうと、今回勉強になりました。

使わなくとも支払いの義務があるのですから…。

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使う人が少なければ、管理組合で契約解除もできるんじゃないかとは思いますが、
ライトユーザーの方だとこういうプロバイダ使われるでしょうから、無くすのは難しいのかな。

というか本当に最近はこういう最初からプロバイダがついていたり
ケーブルテレビが入っていたりするところが多いのですよね。

自分で選択したいですが、マンションなのである程度は仕方がないとは思っています。

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スミフは値引きしないよね…
もっと駅近ければと思うけど、プラウド荻窪が１億越えとはプチバブル再来なのかな？
８０㎡かあともう少し安ければと思っているうちに、相場がガンガン上がってる。

中央線は、ちょっと異常な上がり方だよね。
そう考えると、このマンション１年経って相場なりになってるとも見れるのかね。

浜田山に三井が出すマンションが高ければ、買いのマンションだと思えるのだが、どうなるかな。

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駅にもっと近かったら、お値段はもっともっと大変なことになっていたでしょうね（汗）
最近は本当に建築関係は値があがっているようですので
この価格だからこそ西荻窪で買えたというのはあります
駅に近いといいお値段しちゃいますし、景気が上向いてきている証拠でしょうか

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>>677
解約はさすがに紛糾すると思うなあ。
引っ越したその日からケーブルさして使い始める住民が大半でしょう。
ヘビーユーザーは、この使用料を払い捨てにして、別にフレッツなり契約することに
なると思うよ。

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私も680さんと同じ考えです。
今のプロバイダのメアドは仕事で使っているので、
もう管理組合分は諦めておこうかと。
そうされる方が多いのかなぁ？？

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見た目まぁまぁなのに、ここまで人が入らないとは思わなかった。

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この辺りではほとんどない位大規模だから、小規模物件に比べると売れ行きは遅いんだろうね。
ただ敷地が広い分中庭は圧巻だけどね。

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西荻でこの規模ってあまりお見かけしないですからね…。
広い分というかなんというか駅まで距離は若干ある感がありますけれど。

中庭の緑が充実しているから、
棟同士がお見合いになってもそこまでいやではないという感じかな。
雰囲気はよろしいと思います。

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第一種低層住居専用地域だから駅から遠くても高いのでしょうか？
確かにエリア的には高層ビルも建たないですし、娯楽施設もできないですし生活環境としては、凄い魅力的ですが。
駅から遠いです。
徒歩12分でしたら、もっとかかると計算しないと合わない。

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そうなんだと思いますよ。
駅から12分、実質15分強というところでしょうか。
もちろん歩かれる方によると思われますけれど。
遠いけれど、物件的には良い。
でも実際の通勤はどうするか、ですよね。
距離的には自転車がベスト。
駐輪場が駅の近くで抑えられれば一番よろしいと思います。

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大規模だとどんな点で得なのですか？

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大規模だと管理費や修繕積立金が割安になるからメリットがあると言われますよね。
あと共用設備が充実していても、戸数が多いから１戸あたりの負担が少ない。
ただリセールの際には同じマンション内で他に販売している人場合が出てしまうので
価格を下げざるを得ないというデメリットもあるようです。

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ここが欲しいが自分には高くて手が出ない。。。西荻窪はいいなぁ

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西荻窪は本当にいいですよね。
徒歩12分…実際に歩くとちょいと駅までは距離がありますけれど、
でも一応は徒歩圏内なので値段が高いんでしょう。
環境もいいですからね。

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うん、本当にいいです。
徒歩12分は確かにマンションにしては遠いですが中央線沿線は人気だし値段も高いので
12分ぐらいはマンションでも普通に感じちゃいます。
このエリアでいつもアンテナ貼ってるんですがやはり予算が。。。
平日は快速も止まるし自転車やバスで吉祥寺まですぐだし気に入ってます。

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すぐ目の前のバス停（宮前三郵便局西）からバスにのれば、荻窪駅まで10分ぐらいです。
帰りは五日市街道側をぐるりと回ることになるのでもう少し時間がかかって15分ぐらいかな。
朝は３分に一本、昼でも６分に一本で便利です。ちなみに朝は座れます。時間帯によるかもしれませんが。

私の場合、吉祥寺まで電車の定期代が同じなので、吉祥寺まで電車の定期を買って
日によって（気分によって）荻窪バスルートと西荻窪徒歩ルートを使い分けています。

住環境は他の方もおっしゃっているように、まったく文句無いです。

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