変動金利は怖くない！！その30

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

変動金利は怖くない！！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その２
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変動金利は怖くない！！ その３
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10
変動金利は怖くない！！その４
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10
変動金利は怖くない！！その５
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変動金利は怖くない！！その６
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変動金利は怖くない！！その７
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変動金利は怖くない！！その２９
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/1



No.2 by 匿名さん　2011-05-24 19:21:06

返済額軽減と期間短縮について （テンプレ）

>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。

あがりませんよ。

分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。
よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、
支払う利息も 同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが
一度短縮した期間を伸ばす 事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？

http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743

元金均等と元利均等について （テンプレ）

元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても
月々の返済額は ほんの少ししか変わりません。
ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424

まず、将来の金利は予測する事は難しいという前提にたって話する。

73の通り、銀行に100万円の貯金が集まるとする。銀行はその貯金に対して利息を払わなければならないのでその利息以上の利益を出さなければ経営が成り立たない。今は政策金利が低いので貯金利息も低く、低金利の国債の保有でも十分運用益を出す事が出来、利益を出せる。しかし銀行も営利企業なのでより多くの利益を出したいので低金利の国債よりも利益率の大きい例えば住宅ローンでの貸し出しや企業への貸し出しを増やしたいはず。しかし資本主義の基本である価格は需要と供給で決まるという原則が大前提。いくら金利を上げて利益率を上げても借りてがいなければ成り立たない。金利自由化以降、この価格は需要と供給で決まるという大原則の元、金融機関同士が競争を行い、現在の金利水準になっている。

貸出先が破綻すれば不良債権となるので不況下では特に審査が厳しくなり貸出先が減る。破綻リスクを取って収益を上げるより安全な国債へ投資したほうが利幅は少ないけど確実に利益を得られるからだ。

しかし景気がよくなると個人は住宅購入者が増えるし企業も積極的に借入れをして事業を拡大しようとする。銀行も安全な貸出先ならばより利回りの高い民間への貸し出しを増やすようになる。結果国債が売られて金利が上がる。

というように資金需要が上がると長期金利は上昇して行き、景気は加熱しだす。そこで中央銀行はなるべく長期にマイルドに経済が上昇するように資金需要の抑制を行う。それが政策金利の利上げ。

現在はゼロ金利政策なので短期金融市場で銀行はコストゼロで資金を調達出来るがこれを上げる事によって資金調達コストが上がるので企業や民間への貸し出し金利が上がるので高い利息を払うなら借入れを見送るという動きが出てくる。ようするに景気の加熱を抑制する事になる。このように中央銀行は金利の上げ下げで加熱しそうな経済を抑制したり低迷する経済を刺激したりと持続的な経済成長と物価安定の為に金融政策を行っている。

だから将来の金利を予想するということは将来の景気を予想するのと同じ。バブルのような状況になれば当然金利は高騰するしデフレが続けば低金利が続く。

繰り返すが将来の金利を予想するのは難しいが、今日本の抱えている少子高齢化や財政赤字、人口減少社会において、景気が加熱し、民間企業の資金需要が旺盛で利上げして抑制するような場面が想像しにくい現状では好況でも穏やかな上昇にとどまる可能性が高い為、長期金利の指標である10年国債利回りは1.2前後になっている。

10年国債は10年間保有する事により、利息をうけつつ元本は保証されていいるので機関投資家は1.2の利回りで10年間保有しても利益が得られると思うから買うので有って、これも市場売買によって価格が決定するのであり、いわば市場参加者の総意の結果の値段と金利である。仮に市場がインフレ率年間1%を予測していれば10年後の100万円の価値は年々減少して行く事になるので計算式は

長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率

となる。これは誰かが予想しているのではなく、市場参加者の総意の結果である。

簡単に言うと将来の金利予想とは将来の日本にどれだけ期待が出来るか？と同意である。

あとはご自分で判断するだけである。

米国がデフォルトした場合、強力な円高ドル安になりますよね？
1ドル50円とか。
日本や輸出が成り立たなくなり、企業の収益は悪化。
給与半減？9000万ドルの米国債も価値半減。かといってデフレを止めるために、日本国債の超低金利を高利にすると満期で支払う金利が増えてしまうので、それもできない。
最終手段で札を刷りまくるか？
雲行きがあやしい8月。
変動で行くべきか、固定に帰るべきか？
みなさんは、どうしますか？

もう変動で契約しちゃったよ…。
もうすぐ実行だよ…。

>>5
そんな状態になったら確実に固定金利も特約外れて変動と化しているから
固定に変えても意味無い。家を買わないことが1番ベストな選択。

米国はデフォルトする前に戦争ふっかけて第三次世界大戦が始まるよ

>5
日本もデフォルトすればよいだけ。

そして公用語は中国語と

消費税上がったら金利にはどう影響するんでしょ。
このまま財政悪化続けたらやっぱり金利上がりますか？

ギリシャは財政悪化で長期金利15%ですね

という事は変動組には消費税上がった方がいいのか。
1

財政悪化で長期金利が上がったら日銀は金利が上がらないように政策金利はむしろ上げないと思うけど。

どっちにしても財政悪化で金利上昇なんて事になったらフラットも助からないよ

変動金利の上げしろって
フラットの存続で影響受けそうな気がする。

＞ギリシャは財政悪化で長期金利15%ですね

政策金利は日本と変わらないですね。

消費税に代表されるように、まずは増税ありき（世界共通？）なので
増税後の余力がなくなってきた頃に
固定金利に変更しても遅くないと思われます。

ただ、その頃にはここ５年で変動組んだ方は
残債がだいぶ減っていると思いますので
金利（月の返済額）と残債のバランスで考えればいいですね。

今日の日経にギリシャ国債利回り18%って載ってた

>>15
政策金利とフラットに何の関係があるのか説明してください。

日銀が記者会見でフラットSがおわったので政策金利を引き上げますとか言うのか

>>18
１５ですが、政策金利というよりも
フラットの終了に伴い
銀行の優遇幅の縮小＝新規借り入れにとっては金利上昇
という意味で
「変動金利の上げしろ」という文章を使わせていただきました。

＞そもそも変動の優遇は他銀の変動との比較

この中にはフラットも入ってると思うけどね。
政策で、１０年間―１％も優遇されたら
そりゃ民間銀行も優遇で顧客とるしかない。

フラットが終われば、民間銀行同士の顧客集めになるため
無理に優遇幅を拡大する必要もなくなるでしょ。

フラットなくなれば、変動金利は１．５％くらいが
適正かなと思うけど。

その民間の競争が大変なんです。

フラットは関係ないですね。

特に地方銀行・信託銀行が優良顧客確保の為に頑張ってるので、メガバンクは厳しい状況ですね。

フラットSが登場する前から変動は1%割ってたからね。

結局需要と供給の関係で銀行が優遇減らしても客が金借りてくれると判断すれば優遇は減るだろうし、優遇幅を拡大しないと借り手が付かないようならフラットSに関係ないと思う。ただ、フラットSが終われば変動で借りる人は増えるだろうから優遇幅にはマイナス要因だと思う。

けど実際は小さな要因でしかなく、実際は住宅市場がどうなるかが大きいと思う。

はぁ…、固定さんは、人のこと頭大丈夫か呼ばわりしておきながら、ちょっとボロを突っ込まれると、とたんにいなくなっちゃうんだね。

>4
長いし しつこい。

>長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率
>となる。これは誰かが予想しているのではなく、市場参加者の総意の結果である。
なぜ、これを総意と？　
ギリシャは成長期待がグッと高まったか？

長々書くなら返事は不要。

住宅購入を控え、初めはフラットＳしか考えていませんでしたが、ここしばらくのこのスレのお陰で、変動で実行することに決めました。

余力を繰り上げして、早期完済を目指します。
ありがとうございました。

>>26

無知過ぎる。

「債券は何があっても支払われることが約束され、いつでもすぐに売却できる」という前提であり、「100万円を受け取ることができる権利」を持っている者の裏には「100万円を支払う義務」を負った者がいるし、「いつでもすぐに売却できる」とは「いつでもすぐに購入できる」者がいるということ。この前提は特に国債等の場合、現実にほぼ満たされている。しかし、ギリシャの国債は支払いが行われなかったり、債券を適切な価格で売りたくても買い手がいないということが発生している。
　債券は「将来」の権利に関する商品なので「不確実性」が存在する。これら将来に対する「不確実性」リスクプレミアムと呼ばれるもの。必ずしも100万円受け取れないかもしれないリスクは信用リスク（デフォルトリスク）、いつでもすぐに売却できないかもしれないリスクは流動性リスク、インフレ率の予想が外れるリスクはインフレリスク。また、財政赤字が拡大し、国債増発が懸念される場合にリスクプレミアムが高まることもある。
　これらのリスクの和として要求される上乗せ金利、すなわちリスクプレミアムを考慮に入れて考えると、
　
　名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム

という形になる。普段はリスクプレミアムはそれほど大きくなく、名目長期金利を変動させるのは、期待成長率や期待インフレ率の変動。しかし、例えばインフレ率が激しく変動したり（インフレリスクの高まり）、支払いに不安がもたれたり（デフォルトリスクの高まり）、あるいは財政赤字の拡大による国債増発が懸念されたりすると、リスクプレミアムは拡大し、名目長期金利は上昇する。

日本国債は投資家がこのリスクプレミアムの部分がほとんど無いと見ているから（インフレリスクもデフォルトリスクも流動性リスクも無い）今の価格となり、世界一安全で低金利になる。


意味が分からないと長文だからと無視されるんだろうなー。でも最低このくらい書かないと説明無理だし。

>22
笑える。

フラットＳがなくなれば、低金利ローンは変動しかなくなるから
優遇の縮小ってのも、あながちない話ではない。

＞30

新規に限るでしょ。

フラットSがなくなり変動金利が上がったら家買う奴減るだろうな。

消費税も10％に上がるから駆け込みもあるさ。

変動金利の1.0％以下というのは銀行もかなり無理をしているみたいですよ。
薄利多売どころか逆ザヤ状態とも聞きます。
資金に余裕のある銀行ほど低金利競争をしていないという事からも、優遇引下げで顧客を確保する銀行って本当に大丈夫なの？と少し不安になる。
ちなみに銀行がなぜ逆ザヤを出してまで金利を引下げして住宅ローンを貸すのかについても理由があります。

ようするに早く変動で組まないと優遇幅が減るし
消費税も上がるから、今すぐ家を買えってこと？

なら消費税が上がったら大不況になるな。

そして低金利は続くと

むしろ増税後のが価格の暴落が起こって買い時かもよ。エコポイント終了後のテレビみたいに。

そうだな。増税したら需要が激減してますますデフレが促進されるだろう。

ということは、金利、消費税、ローン控除等を考えると、住宅は買い時のような感じですね。

低金利が続きそうだから、変動がいいような気がする。

>28
>最低このくらい書かないと説明無理だし。
残念ながら意味のない長いダラダラ文だけで関係のない事ばかり。
全く説明にもなっていないよ。

質問に答えられないんだったらそれでもいいんだよ。

>>40

反論出来ないならスルーすればいいのに。

かえって恥を晒してますよ？

>>39

消費税10%になって、それで終わりじゃない。15、20と上がって行く。
デフレもずっと続いて不動産価格も下がるばかり。買い時どころか
もはや不動産など買うものじゃなくて、賃貸でいいってこと。

世帯収入も減るだろうから欧州のように、中古が主流になるんじゃないかな？？

>42
それはあなたの勝手な価値観だ。
>43
マンション供給量を見れば、なんとなくわかるよな。

これからは立地が重要になってきそうですね。間違ってもクソ田舎なんかに家は買うべきではないですね。

賃貸云々は別にしても
今後不動産価値は下がる。

マンションも今回の震災の影響で
高層階は売れない。戸建て需要は伸びてる。
関東の湾岸エリアは、よほどの地盤改良をしないと
買い手がつかないが、改良すると逆に価格転嫁が恐ろしい事になる。

三鷹～八王子が地盤良好エリアで人気が高まっているが
ゆくゆく富士山が噴火したらアウト。
しかも立川には活断層が走っている。

あくまで予想だが、水面下では
ちゃくちゃくと首都機能移転が進んでそうな気がする・・・

やっぱ買っちゃった人ははやく借金減らしたほうがいいかもね。
これからの人はちょっと考えたほうがいいかも。

>>40
>28は、ギリシャの場合は、期待成長率が高まったのではなく、リスクプレミアムが高まった、と読みどったのですが。
はっきりと書かないと、回答にならないんですかね？

>46
上がるものは上がってるよ。
単に、真の実力が出るだけでしょ。
低層から中層の免震あたりのマンションが事実上、最強になるだけだよ。