マンション管理何でも相談コーナー

で、管理委託契約書の改訂はしたのですか？　勿論でしょうね。
その割にはさえない書き込みが多いのでがっかりしている。

1 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第110号。以下「規則」という。)第87条第2項第1号イ又はロに定める方法(以下「イ又はロの方法」という。)により修繕積立金等金銭を管理している場合において、同号イ又はロの規定に違反して必要な収納口座から保管口座への移換を行わなかったときの標準の業務停止期間は30日間
2 イ又はロの方法により修繕積立金等金銭を管理している場合において、規則第87条第2項第1号イ又はロの規定に違反して、必要な内容を満たさない保証契約を締結したとき又は管理受託契約の契約期間内の一部に保証契約が締結されていない期間があったときの標準の業務停止期間は15日間、保証契約を締結しなかったときの標準の業務停止期間は30日間
3 規則第87条第4項の規定に違反して保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理した場合の標準の業務停止期間は30日間
4 1~3の場合において、当該管理組合の財産に係る損害が発生しているときの標準の業務
停止期間は60日間
5 規則第87条第5項の規定に違反して、管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面(以下「5項書面」という。)を作成しなかった場合の標準の業務停止期間は7日間、5項書面の内容に不備があった等の場合の標準の処分は指示処分等

の様に監督処分の基準の改正の為のパブコメを募っているのでご意見をどうぞ。

「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正案に関するご意見の募集について
http://search.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id...

>53
ハ方式の場合はどうなるの？
イ又はロ方式で管理会社が修繕積立金等を管理している場合となっているけど、
管理会社が管理していない場合、つまり従来通り原則方式でおこなっている場合は罰則はどうなるの？
原則方式でも通帳を管理会社が管理する場合は、保証が必要なのはわかるけど。

＞ハ方式の場合はどうなるの？
３項目目が適用。
＞イ又はロ方式で管理会社が修繕積立金等を管理している場合となっているけど、 管理会社が管理していない場合、つまり従来通り原則方式でおこなっている場合は罰則はどうなるの？
誤解。管理会社が管理していない＝原則方式ではありません。
この監督処分はマンション管理業者の違反行為に対してです。
＞原則方式でも通帳を管理会社が管理する場合は、保証が必要なのはわかるけど。
従来の原則方式とは管理会社と管理委託契約していて管理費口座、修繕積立金口座共に管理組合の名義になっている状態です、従って保証措置は不要。

原則方式の場合は、管理費・修繕積立金共名義は管理組合だよ。

結局、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正 についての管理委託契約の一部改訂、保管口座に対する貸借対照表の対応についての知識がある人はいない様ですね。

>58
銀行口座を管理費・使用料口座と修繕積立金口座の２つを作れば解決するよ。
修繕積立金口座は管理組合名義でもあり明白だから、全然問題はない。
管理費・使用料の口座については、翌月末日までに、保管口座（当然修繕積立金とは別口座）を
つくればいいだけのこと。
つまり、収納口座は、管理費・使用料の口座
　　　　保管口座は、修繕積立金の口座と管理費・使用料の残額の口座
　　合計３つの口座をつくれば解決します。簡単でしょう。
　　こういうように、口座が分けてあれば貸借対照表は簡単につくれますよ。

成る程、簡単なんですね。
それをわざわざ難しく、難しく考えていたんですね。
徒に難しいようにもっていく者がいましたからね。

３つの口座があれば解決しそうですね。
考え方としてはいままでどおりということになりますね。

＞収納口座は、管理費・使用料の口座保管口座は、修繕積立金の口座と管理費・使用料の残額の口座合計３つの口座をつくれば解決します。簡単でしょう。

保管口座に修繕積立金と残余の管理費を振替えると管理費、修繕積立金別の貸借対照表がつくれないことは理解した上での保管口座の二本立てにしたことは分かります。
さて問題は管理会社と管理組合が管理委託契約書をどのように改訂するかでしょう。
一般には管理会社の多くは従来の支払一任代行、収納代行を存続した上での改訂を求めるでしょうからその実例を知りたいのもです。保管口座の二本立ては組合にとっては区分会計の原則から当然ですが管理会社は施行規則通りを求めるかもしれません。

>62
従来の支払い一任代行方式や収納代行方式では、管理費と修繕積立金が混同しますので
現実問題として、貸借対照表は作成できなくなります。
支払い一任代行方式や原則方式を採用してた組合は、口座名義は管理組合になってますので、
59のやり方でも問題はないと思います。
ただ、収納代行方式については、管理会社名義の口座に収納し、1ヶ月以内に組合口座（保管口座）
に移し変えていましたので、管理会社としては、資金の運用からいえばマイナス面が出てきます。
しかし、この方法では、分かりやすい貸借対照表が作成できませんので、この方法は変更せざるを
えないでしょう。
管理組合としては、施行規則通りはできないということを提案すべきです。

>管理組合としては、施行規則通りはできないということを提案すべきです。

ところがこの事は管理会社の問題として軽んじているのが実態なのです。
官の方は管理業者の都合ばかりを気にして
「施行規則において修繕積立金等金銭を管理する場合には、管理組合名義の預貯金口座にて保管することを規定している。但し、管理組合の会計区分に応じた区分管理までは求めてはいない。管理組合の会計において、現状では一般会計と修繕積立金会計とに区分した収支報告書が一般的ではあるが、収納口座及び保管口座という預貯金口座とは必ずしも対応していない。　管理組合財産の管理という面では、会計区分ごとの収支状況報告に留まらず、各口座残高の報告を求めるべきとする意見もあるが、収納口座、保管口座の残高を含めた報告を毎月行うとすれば、会計システムの大幅な変更など管理業者によっては多大な負担となる可能性がある。」とまで検討した上での施行規則の改正であるので大手の管理会社の準備は周到にされているのです。
更に管理の中の貸借対照表なんかどんぶり勘定でもいいやとさえ言う組合さえあるのです。
実際は委託契約の改訂がどうなっているのかが問題です。

>収納口座、保管口座の残高を含めた報告を毎月行うとすれば、会計システムの大幅な変更など管理業者によって>は多大な負担となる可能性がある

毎月収支報告書の提出が義務づけられましたので、収納口座に管理費・修繕積立金が混同してればそれを明確にするにはかなりの労力を要しますし、正確な数字を出すのは不可能かもしれません。
管理会社もそれは理解しているでしょうから、対策は各社考えられていると思います。
当マンションでは、59で委託契約を済ませています。

＞当マンションでは、59で委託契約を済ませています。

保証措置はどのようになってますか？

通帳は管理会社が保管しますので、保証契約はしています。

＞通帳は管理会社が保管しますので、保証契約はしています。

判断に誤解がある様ですね。
８７条２項１号のイ、ロの場合、つまり収納口座はその通帳・印鑑を管理会社が保管が出来る代わりに保証契約が必要なのです。
逆に、保証契約が必要ない場合は管理費、修繕積立金等が管理組合等の名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合に限られるのです。　　

>69
適正化法の規定どおりの解釈はあなたの言う通りです。
しかし、私どもの組合と管理会社では、収納口座の通帳を管理会社が保管しています。
そして、管理会社と組合で保証契約を交わしています。
保証契約は管理会社が１ヶ月分の保証をしますとの契約ですから、別に法通りにすることは
ないと思いますが。

保証契約は最低条件であって、それを上回る保証契約は管理会社と管理組合の問題です。

＞しかし、私どもの組合と管理会社では、収納口座の通帳を管理会社が保管しています。 そして、管理会社と組合で保証契約を交わしています。

しつこい様ですが、貴方の判断に誤解があるのです。
収納口座は管理会社の都合で何をしても良い（名義は自由、通帳・印鑑の保管も自由など）ので保障措置が必要なのです。収納口座の通帳保管の有無の問題ではないのです。
考えられる理由は「保証契約が必要ない場合は管理費、修繕積立金等が管理組合等の名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合に限られるのです。」のどれかに該当しないからです。多分、収納口座の通帳の名義が管理会社になっていることが原因でしょう、これ以外は考えられません。それとも払わなくても良い保証契約の保険料を管理組合が負担させられているかでしょう。

>72
保管口座は勿論、収納口座の名義は管理組合の理事長です。
そして、収納口座の保証を契約しているんです。

で、保証費用はどちらが負担しているのでしょうか？

当然管理会社です。

管理協会の場合では当面の費用は
出資金 管理戸数(100戸未満切り捨て)×２００円＋５０万円
運営費（年額） 管理戸数×１０円＋４万円 (※100円未満切り捨て)
となり、運営費は返還されないものですし、不要な保証契約は出来ない事になっています。

>管理費等を集金代行会社経由で徴収しているのであれば、収納口座が２段階になっていると思います。

事実関係の書き込みが出来ない者に言っても無理です。

>静かになりましたね。
架空のコメントだったのでしょう。いつの間にか名前も変わってますしね。
>つまり、区分所有者から管理費等を集金代行会社経由で徴収する場合は、保証契約の締結が必要ということになります。
そうすると誤解が始まります。
イ、ロの場合は原則保証契約が必要で、
保証契約が不要な場合はハの場合及び
イ、ロの場合では管理費、修繕積立金等が組合名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合です。

>マンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくは管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合

直接預入される場合とは具体的にはどうゆう事でしょうか？
標準管理委託契約の下記の規定で宜しいのでしょうか？
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、4 の事務を行った後その残額を、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に移し換える。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

＞マンション管理業者と金融機関が預金口座振替契約を締結し、修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産をマンションの各区分所有者等の口座から管理組合等を名義人とする収納口座に振り替える場合など

預金口座振替契約で「管理組合等」が当事者にならなくても良いとはおかしくないかしら？

管理費等の滞納者の把握と対処は重要な事柄であるが、一方プライバシーの問題でもあるにも拘らず、
管理会社（甲）と金融機関（乙）間の契約書で滞納者の情報が管理組合の承認無しに行われていることに無知、無頓着な管理組合はお目出度いと言わざるを得ない。
○○料の預金口座振替に関する契約書
第6条(引落不能) (1) 乙の取扱店は、振替日において指定預金口座の残高が請求書に記載の金額に満たない等引落不能のものがあるときは、当該請求書にその理由を付して取りまとめ店に送付する。
(2) 取りまとめ店は合計報告票を作成し、これに振替不能分の請求書を添付して、振替日の3営業日以後に甲に送付する。
第8条(引落不能分の再請求) 甲は、引落不能分について再度預金口座振替により請求するときは、請求書を作成して、次回の振替請求の際に乙に送付する。この場合、再請求分と次回請求分とを同時に請求するときは、その引落しについて優先順位をつけない。
第9条(預金者への通知)
乙は、預金口座振替に関して預金者に対する引落済の通知および入金の督促等は行わない。

そんなものは百も承知の上だよ。
管理会社/金融機関間の預金口座振替に関する契約書のコメントなし。
貴方のコピペはお役所に飼いならされた犬根性に過ぎない。

ヤジで逃げるしか手段がないのですか。

＞管理会社/金融機関間の預金口座振替に関する契約書のコメントなし。

と言ってるのだから教えてあげるべきではないの。匿:名さん

結局コピペで終わりか、そうだろうね。口程でもないね、今後は無視するよ。

管理会社/金融機関間の預金口座振替に関する契約書
及びこれに基づく
部屋番号／氏名／口座番号／収納額／費用内訳別の
定額集金振替請求明細書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
定額集金振替（収納／未納）明細書
のプライバシーが管理会社と金融機関で管理組合の承認なしにやりとりされている現実を理事長たるものは知りその対策を措置すべきです。

区分所有者は銀行に口座振替依頼書を出してますよ。
管理会社が収納代行してるから一旦、管理会社にお金が振り替えられて
管理組合の口座に入金になるんじゃないの？
クレジットカード会社みたいなもんですよ。

>区分所有者は銀行に口座振替依頼書を出してますよ。
当然です。それは銀行に対してであって、そのデーターが管理会社へ毎月周知されていることをその区分所有者は知っているかと言うことです。
従って、理事長は区分所有者が管理費等の振込金融機関が自分の取引銀行と同一の場合はその口座番号とは別の管理費等の預入口座番号とすることを区分所有者に周知すべきです。

預金口座振替事務取扱基準
http://www.zenginkyo.or.jp/abstract/efforts/smooth/index/kijun1.pdf

計画停電中には光回線は使用不能になりますが、アナログ回線のADSLは使用可能でしたか？
経験者の報告をお願いします。

>112
東京電力の「計画停電」による通信サービスへの影響について
http://www.ntt-east.co.jp/release/1103/110313c.html

（ご参考）
３月支払電話／ネット料金（除く通話料）

光電話　　　　　　　　　　　500円
ユニバーサルサービス料　　　　8円
消費税相当額　　　　　　　　 25円
フレッツ光利用料税込み　 2,625円
回線終端装置利用料税込み　　945円

光電話　計　　　　　　　　4,103円（1月分）

ユニバーサルサービス料　　　　7円
プロバイダ料　　　　　　　　997円
光ユニットレンタル費用　　　490円

プロバイダ料　計　　　　　1,494円（2月分）

合計　　　　　　　　　　　5,597円

俺はADSLだけど金額的には変わらないが管理組合がどうかかわれば光化が出来るのかしら？

>115
光化されていないマンションで光化するのは利用者の有無、割合ではなく、今後の電話を含む光化が進む世の中に遅れを取る事がマンションの付加価値が下がることになる。
卑近な例が売るにせよ、賃貸に出すにせよ、光化しているかいないかが選択理由の一つになっている。
従って、共有部分の変更の一つとして分電箱まで光配線を導入して、そこから各専有部分までは自分の判断と費用で光配線をするかしないかの自由度を持たせればマンション全体の付加価値が維持されることと共に区分所有者の選択の自由も保障される。

＞共有部分の変更の一つとして分電箱まで光配線を導入して、

この変更工事がその形状又は効用の著しい変更が伴うかどうかの内容、程度で、普通決議、特別決議に分かれるのは当然です。

地デジ化は共用部分の変更になるのかしら？

変更ではなく、外的要因に依る補修費用です。
高いか安いかは別として区分所有者一人当たり3.5万円以上の費用の補助が出ることからも、本来テレビ受像設備が完備していたのであるからそれの補修費に過ぎない。

昨年５月以降の管理委託契約の締結から管理組合の財産の分別管理方法を改正する必要がありますが、これに伴う標準管理委託契約書の一部改正も実施されました。
この標準管理委託契約書を参考にする場合に長期修繕計画書案の作成が本契約とは別個の契約となりましたが、これを参考にするかしないかは契約の問題として判断すべきと思いますがその際の注意点を教えて頂きたい。

＞標準管理委託契約書を参考にする場合に長期修繕計画書案の作成が本契約とは別個の契約となりましたが、これを参考にするかしないかは契約の問題として判断すべきと思いますがその際の注意点を教えて頂きたい。

新規に管理委託契約する場合は管理会社は長期修繕計画書案を別個の契約とする案で提案して来る事は考えられます。しかし、財産の分別管理の一部改訂をする管理委託契約の改定する場合で、更に長期修繕計画書案の作成や見直しを別個にする場合は、理屈の上では現在の定額委託業務費から長期修繕計画書案の作成や見直しの業務費相当額を減額する必要があるが、管理会社によって実務的に不可能な場合がある。
もともと自社では長期修繕計画書案の作成や見直しが出来なくて外注していた場合はその分減額すれば済むが、自社で長期修繕計画書案の作成や見直しを行っていた管理会社の場合は減額を定数的に算出した結果についての管理会社と組合との合意が著しく困難になる。従って、この場合は管理組合としては「長期修繕計画書案の作成や見直し」は従来の契約を踏襲することが必要と考えます。

↑そのとおりなんだけどね。。。
どっちみち、今の契約内の長期修繕計画、まじめにやってないんだよ。
切り離してくれたら管理会社以外に外注しやすくなるメリットもあるよね。
それを機会にＮＰＯ法人とつきあうとか。
第三者の意見を聞きやすくなるから、今度の総会で反対しないつもり。

長期修繕計画案については分離されたけど、今迄通り管理会社に委託すれば
済む問題ですよ。
当然経費については、今迄と同じなんだから管理会社は請求できないでしょう。
只、それを別なところに委託すればその分の経費はかかることになるでしょう。
その場合、その分の経費を管理会社の委託費から削減するのは難しいかもね。
だから管理会社に委託してればいいんではないの。
うちの組合ではそうしてるけど。

4月18日付けで国土交通省（ホームページからダウンロード）が面白い修繕積立金のガイドラインを公表した。
デベがマンション分譲に際し売らんかなの根性から低額の修繕積立金で売りっぱなし、
いざ大規模修繕の実施にさいしては工事資金不足で一時金徴収などの事例が多発してるから、
修繕積立金の目安を示したものだ。
一時金を徴収すると途端に頭金ゼロのマンションでは滞納者が続出するらしいが、さあ皆さんの所は大丈夫でしょうか。

10階建て　建築延床面積8000平方米　専有床面積80平方米　の場合の修繕積立金の金額の目安の算定例
目安の平均値　　80平方米X202円／平方米・月＝16、160　円／月
目安の幅　　　　　11、200〜21、200　円／月
機械式駐車場がある場合の加算額　4、723円
詳しくは国土交通省ホームページを御覧あれ。

そう言えば新聞にも出ていた。過去の平均の二倍になるとか。

修繕積立金の過小徴収していていざ大規模修繕を計画すると工事資金が不足しまとまった一時金を臨時に徴収すると金の工面が出来ない滞納者が出てくる。何とか大規模修繕は済むが滞納者との溝は大きくなってしまう。

↑借りれますよ。修繕積立金を月１万にする必要はあるけどね。

誰が何の為に借りるの？

滞納者の為に管理組合の名の下に借金すると言うことだね。何か変ではないの？

日本政策金融公庫（昔の住宅金融公庫）から借りれます。
積立金不足で修繕工事を行う状況のとき
一時金は取り立てが大変だから、一時金相当分を借りる。
将来の返済原資は修繕積立金なのだが、要件があって
築１７年以降は毎月１万円でないとダメみたい。
毎月１万円集めてないとこは理事長が連帯保証人になれといわれるらしい。
ほんとになるひとなんかいるはずもなく、仕方なく修繕積立金値上げとなるね。

借り入れはできますよ。
しかし、返済計画を立てなければ借りれません。
返済計画は当然修繕積立金の値上げということになります。
それを総会で決議してからでないとお金は借りれませんよ。
それから一時金の徴収は１００％無理です。

滞納者の為に管理組合がどうして金を借りなければならないの？
旧公庫から借りられるのは誰でも承知だよ。

滞納者と大規模修繕工事とは関係ありません。
滞納金については、別途交渉して取り立てればいいのです。
借入金は工事に対して１戸当たり不足金を借入するんでしょう。

↑はらわんひとが多いと資金が足りず、結局、工事そのものが不可能になるから。

＞借入金は工事に対して１戸当たり不足金を借入するんでしょう。

気の毒にね。所で貴方の所の修積金はおいくら？

目安の平均値　　80平方米X202円／平方米・月＝16、160　円／月
目安の幅　　　　　11、200〜21、200　円／月
機械式駐車場がある場合の加算額　4、723円

の範囲内にないの？
だから借りるのね。

↑修繕積立金は足らないくらいの方がよい。
資金が足りていると使い切ろうとする傾向があるのだ。
特に輪番理事会の場合は、面倒なので業者まるなげにしようとする。
予算の範囲内だと理事会決定を総会で覆すことはきわめて困難だ。
一時金を集めるほうが工事内容に厳しいチェックが入り、適正な工事になりやすい。
そもそも外壁の塗装は12－15年ごとにやる必要なし。
20年に1回で十分。

>135
うちの修繕積立金は、平均戸当り10500円です。戸数は220戸。
それに、自走式駐車場が310台分あります。1階が8000円、2階が6000円です。
この大半が修繕積立金にいきますので、修繕積立金は十分すぎるほどあります。

＞一時金を集めるほうが工事内容に厳しいチェックが入り、適正な工事になりやすい。

やって御覧なさい。10万円の一時金でも滞納者続出することでしょう。
そして、その滞納者等の為に大多数の善良な組合員が構成する管理組合の名で借金することになりましょう。

一時金の徴収は絶対不可能でしょうね。
それは間違いないと私も思います。
やはり修繕積立金のアップしかありません。
それも必要修繕積立金はすぐ計算できますので
早めにやらなければ、遅くなればなるほど
積立金の大幅アップとなってしまいます。

古い規約だと管理費、修繕積立金のアップは特別決議。
否決される公算が大きいので、一時金徴収を前提とした長期修繕計画を作る予定。
しかし、近所の同規模のマンションで一時金払えないひとなんかいないみたいだ。
30万くらいずつ、過去に何回か集めたみたいだけどね。そんな金持ちがすんでるとこじゃないが
払ってるみたいだよ。
長期修繕計画を見て、そんな一時金払えんから分割払いにしたい（＝積立金値上げと同じ）っていうひとが増えたらこっちのもの。
ちゃんと広報をしていれば、なんとかなるでしょう。

5月から新役員を務めることになりました。
次期の管理委託の契約内容について、新旧理事で確認があったのですが、
少し疑問を感じたので教えてもらえませんか？

私「原則方式って、改正があって変更しないといけないのでは？」
管理会社「保管口座だけ作ります。原則方式でも、問題ないですよ。」
私「保管口座を作って、あまった管理費を移動するんですよね？」
理事長「安全性のためです。契約変更するわけじゃないので、総会の承認は不要です。」

管理会社と理事長の説明で、合ってますか？
どうも説明に合点いかないのですが、大丈夫でしょうか？
ちなみに、修繕積立金のほとんどは定期にしていて、残高はしれてます。

＞古い規約だと管理費、修繕積立金のアップは特別決議。

規約は改正可能です。しかも金額のアップは一般には規約とは別紙の管理費、修繕積立金、その他の使用料一覧表で規定されていて、これは管理規約とは違うので普通決議にするのが一般です。

マンション管理センターにきいたほうがいいいよ
うちでももともと原則方式で
イロハ方式のハになるとおもうが
口座はいままでどおりだというんだ。
なんでそうなるのかわからんので、こんどきいてみるつもり。

>>規約は改正可能です。
そりゃできるでしょ。
最近の規約は金額の表を規約から切り離しているが、
古い規約だと、規約の中に金額が入っているよ。規約の中の金額を変えることが規約改正にあたるかどうかは
いろんな見解があるが、特別決議でやっているところがおおいらしい。
（マンション管理センターもそういってる）
しかし、金額が規約の中に書いてある場合で、普通決議で値上げして管理組合が訴えられたが、普通決議でOKっていう判例あるよ。
問題なのはうちの管理会社が特別決議を薦めることだ。普通決議でやると住民と管理組合との裁判覚悟になるので、びびって誰もやらないかも。というのが一番の問題。

＞私「原則方式って、改正があって変更しないといけないのでは？」
正しいです。管理委託契約書の一部改訂及び管理会社の重要事項説明書の作成が必要になります。
＞管理会社「保管口座だけ作ります。原則方式でも、問題ないですよ。」
原則方式という名称はなくなり「保証契約を締結する必要が無いときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合」となり、別表第1　事務管理業務の大幅な一部改訂が必要です。法人管理組合の場合は組合名、その他の場合は理事長名の保管口座としたり、通帳、印鑑の保管等の項目も変わります。その他収支状況の報告即ち収支決算書、貸借対照表ほ提出は毎月と甲の請求があった時にと改正しなければなりません。
＞私「保管口座を作って、あまった管理費を移動するんですよね？」
法律上は貴方の仰る通りです。
＞理事長「安全性のためです。契約変更するわけじゃないので、総会の承認は不要です。」
とんでもありません。管理委託契約の一部変更ですから総会決議事項です。しかも管理会社に規則の一部改正に従わせるため適切な契約書に改訂しているかをチェックするためにも総会決議事項です。
詳しくは下記を参考に理事長、管理会社に突きつけることをお勧めします。
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

管理委託契約の改正部分の例の一部としては、
3 収支状況の報告
乙は、毎月末日までに、前月における甲の会計の収支状況に関する書面の交付を行うほか、甲の請求があったときは、甲の会計の収支状況 に関する報告を行う。
なお、あらかじめ甲が当該書面の交付に代えて電磁的方法による交付を承諾した場合には、乙は、当該方法による交付を行うことができる。
＜旧3 収支状況の報告 甲の請求があったときは、甲の会計の収支状況に関する報告を行う。＞
(2) 出納(保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合)
＜旧(2) 出納(原則方式による場合)＞
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理 規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、4の事務を行った後その残額を、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に移し換える。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店
＜旧三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理 規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の口座(以下「収納口座」という。)に振り替える。＞
3 通帳等の保管等
一 収納口座及び保管口座に係る通帳、印鑑等の保管者は以下のとおりとする。
イ 収納口座
通帳...乙(又は甲)
印鑑...甲
その他( )
ロ 保管口座
通帳...乙(又は甲)
印鑑...甲
その他( )
二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証 券を保管する。なお、甲の請求があったとき は、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。
＜旧3 通帳等の保管等 一 乙は、甲の収納口座及び修繕積立金等を保管する口座(以下「保管口座」という。)に係る通帳(又は印鑑)を保管する。
二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証 券を保管する。なお、甲の請求があったとき は、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。＞

何だ、中味は原則方式から名義、印鑑の保管はいっしょでも通帳の呼び名を保管口座と変更するだけだね。

改訂のポイント（「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション 標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要-国交省より）
1 財産の分別管理について
・ 原則方式・収納代行方式・支払一任代行方式の各方式による分類を廃止し、収納口座、保管口座、収納・保管口座による分別管理に変更(別表第1関係) ＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞
・ 口座種別ごとの印鑑等の保管物の明確化(別表第1関係)
＜ 一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞
・ 毎月徴収された修繕積立金等金銭から当月分の管理費用を控除した残額について、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換えること(別表第1関係)
＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞
2 保証契約の締結について
・ 管理業者が修繕積立金等金銭を管理する場合について、一定の場合を除き、1月分 の修繕積立金等金銭の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結すること及び保証契約の内容を明記(別表第1関係)
＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞
3 その他所要の規定の整備
・ 管理対象部分の名称の統一 ＜標準管理委託契約書内での用語を統一したもの。＞
・ 第3条第1号の事務管理業務の一部を再委託することが可能となるよう変更 (第4条関係)
＜マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。 以下「法」という。)第74条の規定との整合性を明確化したもの。＞
・ 宅地建物取引業者に提供する事項の追加(第14条関係)
＜宅地建物取引業者が行う重要事項説明について、説明すべき事項が平成18年に追加されたことに伴い、規定を追加したもの。＞
・ 管理業者に対する個人情報保護に関する規定を追加(第16条関係)
＜個人情報保護法を踏まえ、規定を追加したもの。 ＞
・ 長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約とは別個の契約とする旨を記載(別表第1関係)
＜長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省公表)に基づいて当該業務を実施するには、マンションの劣化状況などを把握するための調査
・診断等を実施する必要があり経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立性が高く、また、当該計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものであることから、本管理委託契約とは別個の契約とすることを原則としたもの。ただし、建物・設備管理業務等を実施する上でマンション管理業者が把握した劣化等の状況を長期修繕計画に反映させることが重要であることから、こうした劣化等の状況について管理組合に助言する業務は本標準管理委託契約書に残したところ。
なお、当該助言業務に加え、長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務もマンション管理業者に併せて委託することも、当然想定される。
・ 管理組合が管理業者とは別の業者に本マンションの維持又は大規模以外の修繕を行わせる場合の当該別の業者が行う業務に係る管理業者が行う業務内容の明確化 (別表第1関係)
＜従来の規定による解釈上のトラブル発生を踏まえ、規定内容を明確化したもの。＞

おかしな通達（国総動47号H21.9.9より）
修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、
規則第87条第3項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、
同条第2項第1号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、 当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

レス有難うございます。
総会前の最終理事会で、もう一度、理事長に確認してみます。
その前にもう一度整理したいです。
イエスノーで結構ですので、助言いただければ幸いです。よろしくお願いします。


（1）原則方式は改正後のハ方式が当てはまるように見えるが、
出納業務を管理会社に委託している場合は、ハ方式は該当しない。

（2）当マンションは、収納口座の名義は管理組合で印鑑も理事長保管のため、保証契約は不要。
（収納代行業者を介して、管理費を徴収しています。）

（3）結論として、「保証契約を必要としないイ方式」に該当する。

（4）「保証契約を必要としないイ方式」は、保管口座と収納口座の危険性が変わらないので、
お金の移動をする手間が増えるだけに思えます。とはいえ、法改正にしたがって、
保管口座は必要で、保管口座を作って毎月お金を動かすことは、契約変更に当たるという理解に
いきついたのですが、これで合っていますか？

＞（1）原則方式は改正後のハ方式が当てはまるように見えるが、出納業務を管理会社に委託している場合は、ハ方式は該当しない。
イエス、ハ方式は収納・保管口座が同一なので、普通のマンションではあり得ないことです。

＞（2）当マンションは、収納口座の名義は管理組合で印鑑も理事長保管のため、保証契約は不要。 （収納代行業者を介して、管理費を徴収しています。）
イエス、但し下記の通達の　第一　一部改正省令関係　2　財産の分離管理について（2）規則第87条第3項関係の②　＜下記にコピペ済み＞に該当すること。

＞（3）結論として、「保証契約を必要としないイ方式」に該当する。 

組合名義の収納口座に直接預入される場合で収納口座の印鑑を管理しない場合であればイエス。
ご参考「組合名義の収納口座に直接預入される場合とは」
② 規則第87条第3項第1号において修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合等を名義人とする収納口座に直接預入される場合を規定しているが、
これは、マンション管理業者と金融機関が預金口座振替契約を締結し、修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産をマンションの各区分所有者等の口座から管理組合等を名義人とする収納口座に振り替える場合などが該当するものであること。
「平成21年9月9日 国総動第47号　国土交通省総合政策局不動産業課長　マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等 について」より
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf

この場合管理会社と銀行が組合に通知する事なく預金口座振替契約を締結している場合が多いので確認bの為にそのコピーを入手すること。
＞（4）「保証契約を必要としないイ方式」は、保管口座と収納口座の危険性が変わらないので、お金の移動をする手間が増えるだけに思えます。とはいえ、法改正にしたがって、保管口座は必要で、保管口座を作って毎月お金を動かすことは、契約変更に当たるという理解にいきついたのですが、これで合っていますか？
ノーです、契約変更はこれに限りません。
＞148　と
＞145　の新旧対照表を参照下さい。
貴方の組合の現状が良く分からないので勝手に想像すれば、
組合員口座から振替える旧収納口座（理事長名義の管理費口座）と旧保管口座（理事長名義の修繕積立金口座）があったとすれば、
新規則では収納口座（理事長名義の管理費口座）に残額があれば翌月末日までに、組合の保管口座（理事長名義の修繕積立金口座）に移替えなければならないことになり、新保管口座は修繕積立金に残額の管理費が加算されることになる。
新規則では管理会社は毎月決算報告が必要になりますが、その形式は収支決算報告書は管理費と修繕積立金の分別経理となる一方貸借対照表は資産の部の預貯金欄の新保管口座が修繕積立金と残額管理費が加算されたものとなり管理費と修繕積立金の分別経理が不可能となります。これで良いのかどうかが組合に求められます。
私見ですがこれでは貸借対照表の本来の趣旨が損なわれてしまうと思います。
これを察してか、上記の通達では誠に勝手な通達を出しているのです。
上記の通達の　第一　一部改正省令関係　2　財産の分離管理について（1）規則第87条第2項第1号関係の②　
＞149　に「おかしな通達」としてコピペしてますが、
組合が管理会社に理事長名義の新収納口座（理事長名義の管理費口座）の残額を翌月末日までに組合の新保管口座（修繕積立金口座）に移替えることなく引続きこの新収納口座（理事長名義の管理費口座）で管理する事を承認すればそのままで良いとするもので、そうすれば収支決算表も貸借対照表も従来同様に分別経理ができることになると言うものです。これも採用する場合は新管理委託契約書に示すべきでしょう。
旧原則方式は本来何もしなくても良いものなのに管理会社の勝手な都合で収納代行、支払一任方式で自分等名義の口座を作り挙げ句の果てに流用、不正をしたばっかりにこれだけ面倒なことに巻き込まれることになるのでおかしな通達と書いたのです。長々と失礼しました。