マンション管理何でも相談コーナー

>283　>284
頭が悪いというか、理解能力がまったくないんだね。
いくら値上げをすればいいだけのことが分からないんだね。
相手をするだけ疲れるだけ。

>283
分かりやすく説明しますね。
毎年支出額が同じと仮定しましょう。
そうすれば、消費税の３％分が毎年足りなくなりますね。
管理会社に支払う分とかは関係ないでしょう。
毎年足りなくなる分の３％を値上げしなければ、予備費も
いつかなくなりますよね。
だから、支出額の３％の値上げの総会決議が必要なのです。
分かりました？

２８３はようやく理解できたようだね。

管理費予算案を作った事のない人の書込みが続きましたね。
管理費予算案には全予算額の5％〜10％の予備費を用意するのが普通です。
従って3％程度は大した影響はありません。
しかし、管理会社に支払うべき定額委託業務費は今月から増税分がアップし、これは管理費の一部を構成しますので管理費も今月から増額する必要があるのです。

285・287を読むと、他人の褌で相撲を取っているような人だと思ってしまいます。

スレ主さん、および、ここに訪れている皆さん、初めまして。
マンションコミュニティーの掲示板をみつけて色んなスレをみていましたが、真面目に答えている人に対して邪魔をする人のほうが多いと思うスレばかりでしたが、その中でこのスレが目に留まり、こちらなら正しい情報と言いますか、本当のことを教えてもらえそうに思いましたので、質問させてもらいたいのでよろしくお願いします。

質問内容ですが、大規模修繕工事で行うとされている屋上防水工事のことです。
管理会社に聞いても、マンションによっても違うと言うようなことや、その時にならないとわからないと言うような、話をはぐらかされたようで、誠実には答えてくれるのですが、工事については詳しく教えてもらえないのです。
気になるのは、屋上防水を一旦取り外して新しく防水をするのかどうかと言うことです。
それから、屋上防水の１０年保証と言うのは、本当に１０年毎に更新すべきものかと言う疑問です。
他のマンションもしているからするのは当然だと言うような答えではなく、本当のことを知りたいのです。
よろしくお願いします。

>288
まだ理解できないんだね。
予備費があるんでしょう。
当面はその予備費でやりくりできるんですよ。
しかし、いずれ値上げをしなければ足りなくなるでしょう。
何故、管理会社に支払う分だけ、値上げしなければならないんですか。
支払う経費については、全て３％上乗せして支払わなければならないんですよ。
値上げしてなくても、３％の上積み消費税は予備費で処理すればいいだけのことです。
予算の修正も必要ありません。
それから管理費を値上げするには、総会決議が必要ですよ。
分かってます？
だから、早く値上げ案を作成して、次期総会に提案すべきですよ。

＞気になるのは、屋上防水を一旦取り外して新しく防水をするのかどうかと言うことです。
劣化状態に依りますが一般には新替えします。

＞それから、屋上防水の１０年保証と言うのは、本当に１０年毎に更新すべきものかと言う疑問です。
10年保証とは10年の間に雨漏れなど欠陥が生じた場合は無料で補修することです。

>290さん
大規模修繕工事は、通常１２年～１３年の周期で行われています。
勿論、これより先延ばしすることも可能です。
要は、早くするもグレードを上げるのも積立金次第です。
しかし、快適なマンションライフを送るには、あまり手を加えるのが
遅くなっても、又予防保全も含めて適正な時期に工事をやるのがいいと
思われます。屋上防水も大規模修繕と一緒にどこもやってますよ。
屋上の点検は、アスファルト露出防水の保護塗装の損傷（シート素材が
白く出ている）、保護コンクリートの損傷（膨張しせりあがっている）、
露出防水のふくれ（裏側に雨水がまわり、押すと水かでてくる）こういう
症状が出ているかを自主点検されてはいかがですか。

実は、うちのマンションでも劣化診断をしたら、１０年だったんですが、屋上防水を
やらなければ、もう１年ももたない状態になっていますといわれたんですが、
１３年目に大規模修繕工事を実施しましたが、大手ゼネコンは屋上防水
は損傷は激しくはないですが、大規模修繕工事でやった方がいいという程度でした。

２９３を書いた方、ありがとうございます。
ちょうど今、トップコートと言う塗装をするかどうかの話をしています。
そのことで管理会社と一緒に屋上に上がってみたことがありますが、コンクリートの屋上と防水だけの屋上があり、防水だけの部分に塗ると言うことですが、正しいのでしょう。
見たところ、何枚も貼り重ねているようになっていて、何か所かは中に空気が入っているように膨れていました。
足で踏んずけると確かに水ではなく空気の感じでした。
管理会社は、今直すことはないが、大規模修繕工事の時に直すほうが良さそうな話をしているのですが、その時にならないと決められないと言う話なのです。
教えて頂いた話だと、屋上防水は傷んでいるところだけを直すので、防水を全部取り替えることではないのですね。
１０年で切れる保証も気にしなくても良いみたいですね。
もうひとつ疑問ですが、大規模修繕工事で屋上防水に１０年保証をさせる必要もないと言う考えでいいのでしょうか？
よろしくお願いします。

>しかし、いずれ値上げをしなければ足りなくなるでしょう。
>何故、管理会社に支払う分だけ、値上げしなければならないんですか。

まだ理解できないの？
床面積割合の管理委託業務費（増税分）＋床面積割合の業務費を除く管理費＝床面積割合の新管理費（組合員別月額）
この管理費を増税分値上げするのよ。

>295
何回説明しても理解できないんでは話しにならないね。
委託業務費以外の消費税はどうするの？

>294さん
工事の保証については、大規模修繕工事後に業者と各部分ごとに保証期間の契約をします。
又、瑕疵担保責任保険というのがありまして、最近は工事をする際に業者にこの保険に
加入してもらうのが主流になりつつあります。
この保険に業者が入っていると、業者が倒産の場合でも保険で対応できますので。
一応期間は5年となっていますが、延長契約は可です。
トップコートに関しては、書き込みだけでは判断できませんが、「トップコートの補修工事」
で検索をしてみてください。かなり理解できると思いますので。
アスファルト防水は、タールで行いますが、シート防水はシートを張るだけです。
メンブレン防水は水を通さない性質のある皮膜で防水をするものです。
屋上でも、歩行用のアスファルトコンクリート抑え工法と、非歩行用の露出アスファルト
防水工法の両方やるマンションもあります。屋上にあがれるマンショんの場合。
それ以外に、シート防水や塗膜防水等があります。

＞何回説明しても理解できないんでは話しにならないね。
貴方がね。
＞委託業務費以外の消費税はどうするの？
今年度予算は消費税5％のデーターを使用しているので4月以降は赤字になる恐れがあるね。
しかし、管理費予算の予備費は全予算額の5％〜10％を計上しているし、予算は10％消費する分けではないから問題ないのさ。
万一、赤字になれば保管口座から充当すれば済むよ。

２９７さん、ありがとうございます。
瑕疵担保責任保険は聞き覚えがあります。
これは、忘れてはいけませんね。
建物の最上階はトップコートで仕上げた防水で、ルーフバルコニーがある屋上はルーフバルコニー以外のところも全てコンクリートです。

トップコートは行うことにして、膨らんだ部分は様子をみながら、大規模修繕工事は１０年ではなく、雨水漏れがないと言う確認をしながら、無理のない範囲で伸ばして修繕積立金を無駄使いしないように、理事会で提案しようと思います。

色々とありがとうございました。
また、教えてもらいたい時には、よろしくお願いします。

>298
赤字になれば保管口座から充当するとか、全くマンションの会計を
理解していないんだね。
一応僕は理事長で、マンション管理士の資格ももっているけどね。
消費税値上げの総会決議も経験したし。
もうこれで終わりにしようね。
理解できないようだから。

>一応僕は理事長で、マンション管理士の資格ももっているけどね。
分かりました、マン管のハッタリ屋さんで、
>消費税値上げの総会決議も経験したし。
予備費を知らづずに、未消費の予算段階での値上げをする矛盾を平気でする人が明白となりました。

>301
値上げをするのは、実際に上がってからやるように、事前に総会決議で
承認をもらっているんだよ。
未消費は当然だよ、今後ずっと値上げを決めたら、予算化するんだからね。
将来の消費税に対して値上げしますということだから、委託管理費や予備費とか
は関係ないのが分からないの？
全て、仕様日されるものに対して税は嵩んされるということ。
繰越金は未消費だから当然かからないけどね。
理解できないね、いくら考えても。
どういう思考回路をしてるんだい。

３０１は釣りで書き込んでいるのかな？
あまりにも、頭悪いそぶりをみせてるからね。
ところで、予備費はなんのために設けられているか分かる？

管理会社についての相談ですが、よろしいでしょうか？

今の管理会社はコミュニティーワンです。
コミュニティーワンは、東急コミュニティーに買収されてから、極端に変わりました。
まず、担当者が変えられてしまい、東急に買収される前の担当者のように、居住者側の立場になって話を聞く姿勢ではなく、管理会社としての立場で、役所のような冷たい対応になりました。
それから、買収される前に取決めしていたことが、実行されなくなったことが幾つか出てきたので、その理由を問い質してみると、コンプライアンスが厳しくなったので、としか言わなくなったのです。
管理人は同じ人なので、これまでのようにしてくれようとするのですが、どうやら変わった担当者から、そんなことはしなくてもいいと言われているようです。
非常に機械的になり、これまでの取決めについても、出来なくなったと事前に連絡も相談もなく、一方的にしなくなったりと、非常に居心地が悪くなりました。
コミュニティーワンの前の担当者と連絡を取り、東急に買収されてから変わったのは何故かと聞いたのですが、言い難そうに、変わっていないと思います、と言うだけで、以前のような感じではなくなってしまいました。
おそらく、社内では、相当変わったのだと思います。
このままでは、元のコミュニティーワンのフレンドリーな良さを失った、単なる融通の利かない機械式管理となったままなので、私だけでなく、他の人からも不満が出るでしょう。
このような体験をした方はいませんか？
それから、このような場合、管理会社をリプレイスすることを考えるのか、その前にすべきことがあるのかなどについてアドバイスや体験段を教えてもらいたのです。
お願いします。

>ところで、予備費はなんのために設けられているか分かる？

揚げ足取りの方向を変えて逃げに出たね。
教えて上げようね。予算案で予想以外の項目や金額が生じた場合に備えるものだよ。当然に増税も含むよ。
これと4月から毎月実支払いの管理委託業務費増税分の区別ができないマン管なんているんだね。

＞それから、このような場合、管理会社をリプレイスすることを考えるのか、その前にすべきことがあるのかなどについてアドバイスや体験段を教えてもらいたのです。

そうですね、貴方のサービス至上主義願望が我儘であることを認識することですね。
管理員の業務は管理委託契約書に書いてありますので一読をお勧めします。

>304さん
管理会社に対する印象は、担当のフロント、管理員によって大きく違ってきます。
買収前の取決めについては、管理委託契約書で確認してみてください。
前の担当者は、契約以外のことをやってくれていた可能性もあります。
担当者が変更になるのは、人事異動ですから、今後もその可能性はあります。
リプレイスしても、担当者によって変わらないことがありますので、まず、
管理会社の支店長に、理由を説明して担当者を変えてもらってはいかがですか。

>305
毎月税金を支払うのは管理委託費だけではないだろう。
電気料金や小修繕費、備品費とかは税金はかからないの？
だから、管理費と修繕積立金の値上げを提案しなさいといっているのが
わからないんだよね。
その事業年度の税金のアップ分は予備費で対応できるんでしょうが。
今後の問題だよ、いっているのは。

>307
申し訳ない、最初に書くべきでした。
長年の間コミュニティーワンなので、東急コミュニティーに買収される前にも、担当者の変更は何度かありました。
担当者の性格の違いによることはありましたが、基本的にはフレンドリーで、最初の取決めは引き継いで行ってくれていました。
これが変わったのは東急コミュニティーに買収された直後からでした。
急に担当者が変わり、こうなったのです。
また、東急コミュニティーに買収されてからも、契約書が変わったことはありませんでした。

それから、これも話しておいたほうが良さそうなので、ちょっと長くなりますが書きます。

私も不満に思っていたことを私よりも先に他の人がコミュニティーワンに電話して言ったのですが、担当者の上司から、これまで通りでやっているが、何が違うのかと言うことを聞かれたと言うことを私も聞き、私も理事長に話して電話してもらったのですが、上司は担当者が変わってもやるこは同じですと言う、これまでのフレンドリーなコミュニティーワンの対応ではなく、役所のような冷たい対応に変わったのです。
それでその上司に聞いたのですが、この上司は、東急に買収されてからの人事で変わった人だそうです。

私たちが言ってることは、どうやら契約書の文章のちょっとしか取り方の違いで生まれることのようです。
例えば、大袈裟だと、憲法第九条の解釈のようなものみたいです。
契約の時に、この条文はどういうことか説明してもらったら、その時の説明とは違う説明になっていたのと同じです。

実際にあったことですが、部屋の改装工事で、管理会社に届を出すのは同じですが、東急コミュニティーに買収される前は、別の業者に工事を頼む時でも、その工事業者に色んな注意事項とかを連絡して管理人がいる時間帯であったり、担当者がくることがあれば、その部屋の工事をちゃんとやっているかと共用部分に関するところをチェックしてくれていたのですが、東急コミュニティーにに買収されてからは、注意事項が書いた用紙を居住者のポストに入れてそれで終わりで、後は知らん顔なのです。
それに対して以前とは違うと言ったら、契約書の通りなのでとしか答えないようになってしまったのです。

これもコンプライアンスの違いなのでしょうが、納得できません。

ながくなりましたが、こんなことがあったのからです。
よろしくお願いします。

＞毎月税金を支払うのは管理委託費だけではないだろう。
定額委託業務費（月額）をお忘れなく。
＞電気料金や小修繕費、備品費とかは税金はかからないの？
当然にかかりますが定額ではありません。
＞だから、管理費と修繕積立金の値上げを提案しなさいといっているのが
予算案を作った経験がないようですね。
過去の複数年の実績から現在の管理費、脩積金で賄えるか否かで決めるべき問題です。
未実施の予算案の段階で算術的に値上げするとは賛同を得られるものではありません。
定額委託業務費を除く管理費、脩積金それぞれの増額の要否は今年度分を含む実績で判断すべきものです。

>309さん
管理会社や担当者によって、管理組合に対する接した方が違ってくるのは
仕方ないことかもしれません。
契約以上のことをやるかやらないかは、その会社の担当者によって違ってきます。
以前はやってくれていたのに、変更後はやってくれないというのはあるかもしれません。

それから、部屋の改装工事（専有部分？共用部分？）をする場合、共用部分の工事であれば、
管理員さんがチェックをする契約があれば、管理会社に届け出も必要でしょうが、基本的には
事後チェックは理事でありその部屋の区分所有者の責任です。
管理員さんの仕事の範囲について、もう一度管理会社と確認されてはいかがですか。
そして、その工事のチェックをする契約を結んでも、管理員さんの経費は時給換算ですので、
費用は基本的には変わらないと思います。
ただ、そのチェックとかをすれば、他の仕事ができなくはなりますけど、それだけのことです。

＞部屋の改装工事で、管理会社に届を出すのは同じですが

管理規約を読んでください。
一般には理事長に申請書を出してそれに理事長が注意事項を含む條件を書き込んで承認するのが普通ですが・・・。
過剰サービスが貴方の怒りを生む結果になっているようですね。
管理員がチェックするのは組合が実施する工事に限ります。

>310
分からない人だね。
過去の複数年の実績から賄えるかどうかといえば、いずれ賄えなくなるでしょう。
そうでなければ、現在の管理費等の徴収額に問題があるんだよ。
それに、賄えるかどうかを検討するのとは別次元の問題だよ。
確実に、毎年３％の消費税が必要になるんだからね。
経費の節約とかは、直接的には関係ないことだよ。
今は、消費税が３％あがったけど、それに対して値上げはしなくていいのかということだよ。
検討するとか、値下げ交渉をするとかは関係ないこと。
それは、値上げにならなくてもやればいいことだよ。

>311と312の方へ
最初に、短く書こうとしたことで誤解を与えてしまったようで、すいませんでした。

部屋の工事届は理事長宛てのものですが、提出するのは管理人に渡すか管理会社のポストに入れて管理人か担当者が開けて理事長に届け、許可してもらうことに最初からなっていました。

契約書に管理会社がする工事じゃない工事も管理会社が管理するとは書いていませんが、最初の管理会社からの説明で、管理会社がしない工事であっても知らん顔することではなく、管理人が勤務時間内であったり担当者がマンションを訪れた時には、居住者個人が頼んだ工事で管理会社には無関係であっても、工事をしているのはわかっているので、共用部分で道具を置きっぱなしにしていないかとか、掃除されているかとか、音の問題がないかとか、気が付いたりできる範囲でのことはしますので、知らん顔するのではないと説明したのです。
これは、担当者が変わっても同じように引き継がれて行われていました。
それに、コミュニティーワンが東急コミュニティーに買収されてからも契約書の内容の変更はありませんでした。
しかし、東急コミュニティーに買収され担当者が変わってからは、これが行われなくなり、知らん顔しだしたのです。

これでわかってもらえるかどうかわかりませんが、長くなりましたが、私が覚えていることで言いたいことは書きました。

いろんな微妙なことを、一度でわかってもらうのは難しいですね。

よかったら、ご意見やアドバイスをお願いします。

>314さん
区分所有者が専有部分の工事をする場合は、理事長の承認をもらわなければ
なりませんが、その場合は基本的には、管理会社は関与しないのが普通ですよ。
区分所有者からは、工事の仕様書とかを提出されますが、それを検索して承認
するかどうかの判断を理事長がします。
そして、その工事が終了したら、理事が共用部分等の工事をしていないかを
チェックするのが一般的です。
この役割を、管理員に依頼する方法もありますが、その際は、委託契約書で
明確にしておく必要があります。

工事を依頼するのは、管理会社と決めつけておられますが、あくまで、工事を
依頼する業者を決めるのは管理組合です。
そして、その工事に関しては、管理会社が関係なくても、共用部分の工事で
あれば、管理委託契約の基幹事務の中に、マンションの維持又は実施の調整に
関する企画又は実施の調整という項目があり、管理会社以外の業者に行わせる場合でも
実施の調整を行うことが決められています。

但し、これはあくまで共用部分の工事に関してというか、管理組合が行う工事に
関してのものです。

基幹事務は、管理会社と委託契約を結ぶ際、管理会社以外の業者に
依頼することはできず、管理会社がみずからやらなければならない
業務をいいます。

＞今は、消費税が３％あがったけど、それに対して値上げはしなくていいのかということだよ。

当年度は予備費があるので値上げの必要はありませんし、予算の段階で値上げすべきではありません。
理由は予備費で賄える数字だからです。

＞部屋の工事届は理事長宛てのものですが、提出するのは管理人に渡すか管理会社のポストに入れて管理人か担当者が開けて理事長に届け、許可してもらうことに最初からなっていました。

管理員を利用するのは悪い習慣ですね。
貴方が気分を悪くされているのは仕事での管理員に対してではなく過剰サービスの大小に対してですね。
理事会が機能してない結果を管理会社や管理員にぶつけても効果はありません。

>317
まだ頑張ってるね。
消費税アップに伴う、経費増について、予備費は関係ないんだよ。
それは、値上げをしない間は、予備費を使わなければやっていけなくなるがね。
経費の節約も委託費の値下げ交渉とかも関係ないんだよ。
管理費と積立金をどこかの時点で値上げをしなければ、いつか予備費も底を
ついてしまうだろう。
定額委託業務費とか、訳の分からないことをもちだすんじゃないよ。
消費税のかかるものは全て対象になるんだよ。
分かった？

>315さん、なんどもすみません。

やはり、私の書き方がわるいから、誤解されてしまっているようです。
本当に伝えるって難しいですね。

他の人のやり方を真似してみます。



＞区分所有者が専有部分の工事をする場合は、理事長の承認をもらわなければ
なりませんが、その場合は基本的には、管理会社は関与しないのが普通ですよ。

これはわかっています。

＞区分所有者からは、工事の仕様書とかを提出されますが、それを検索して承認
するかどうかの判断を理事長がします。
そして、その工事が終了したら、理事が共用部分等の工事をしていないかを
チェックするのが一般的です。
この役割を、管理員に依頼する方法もありますが、その際は、委託契約書で
明確にしておく必要があります。

これもわかっています。
ここで、例をあげます。
リフォームを管理会社以外の会社に頼んだので工事届を出しました。
理事長宛てですが、理事長が仕事でいつも部屋にいるとは限らないので、管理人に手渡すか管理会社のポストに入れて理事長に届て許可をもらいます。
しかし、理事長および理事たちは管理のプロでもなく建築のプロでもないので、工事届の内容をみても、良いのかどうかの判断が出来ません。
その説明を管理会社の担当者が理事たちに説明し、工事内容を理解したうえで許可するかどうかを決めます。
許可されたら、工事許可を工事届を出した部屋の人に届けて、工事中の注意や説明などを理事会に代わり管理会社の担当が行います。
ここまでは、契約内容に含まれていますが、事細かに文章にしているのではなく、大雑把な文章になっているので、契約の時にコミュニティーワンの人からこの内容を説明された通りのことで、コミュニティーワンの時には担当者が変わっても同じことをしていました。
でも、東急コミュニティーに買収されてからは、契約書は同じなのに、解釈が違っているようで、素人では判断できない工事届内容の理事会への説明や、工事する部屋の人には、これまでのように細かく説明しなくなり、印刷された注意書きを添えて工事許可書をポストに入れるだけになりました。

工事中も、これまでなら管理人がわざわざ見に行くことはしませんが、通ったついでに声を掛けたり、道具などを出しっぱなしにしているのを見掛けたら注意したりしていたのですが、東急コミュニティーに買収されてからは、道具が出ていても知らん顔するようになったのです。

＞工事を依頼するのは、管理会社と決めつけておられますが、あくまで、工事を
依頼する業者を決めるのは管理組合です。

この意味がわかりません。
例にあげたのは、工事を依頼するのは居住者です。
居住者の部屋をリフォームする業者を決めるのは管理組合と言うことを言っているように思えますが、違うのでしょうか。

＞そして、その工事に関しては、管理会社が関係なくても、共用部分の工事で
あれば、管理委託契約の基幹事務の中に、マンションの維持又は実施の調整に
関する企画又は実施の調整という項目があり、管理会社以外の業者に行わせる場合でも
実施の調整を行うことが決められています。
但し、これはあくまで共用部分の工事に関してというか、管理組合が行う工事に
関してのものです。

管理組合が行う共用部分の工事に関してなら、と言うのはわかります。


簡単に言うと、コミュニティーワンとは、東急コミュニティーに買収される前も後も、何回も同じ契約書で契約を交わしているのに、東急コミュニティーに買収される前は、担当者が変わっても同じように行っていたことが、東急コミュニティーに買収されてからはしなくなったのはおかしいと思うので、みなさんの意見や考えを聞かせてもらいたかったのです。

これなら、わかってもらえるでしょうか？
お願いします。

>許可されたら、工事許可を工事届を出した部屋の人に届けて、工事中の注意や説明などを理事会に代わり管理会社の担当が行います。
一般には理事会を開いて承認のための「工事中の注意や説明など」を條件として記載して当組合員に渡します。そして理事長又は理事会で決めた指定を受けた者が修繕等の個所に立ち入り調査が出来るのです。條件としては共用部分に劣化を与えるような工事はするなと言う様なです。
＞ここまでは、契約内容に含まれていますが、事細かに文章にしているのではなく、大雑把な文章になっているので、契約の時にコミュニティーワンの人からこの内容を説明された通りのことで、コミュニティーワンの時には担当者が変わっても同じことをしていました。 でも、東急コミュニティーに買収されてからは、契約書は同じなのに、解釈が違っているようで、素人では判断できない工事届内容の理事会への説明や、工事する部屋の人には、これまでのように細かく説明しなくなり、印刷された注意書きを添えて工事許可書をポストに入れるだけになりました。
以上からは管理会社側に落ち度は見られませんね。「工事届内容の理事会への説明」は理事長、理事会なりが管理会社に求めるものであって、組合員の専有部分内の修理に管理会社、管理員が関与することは必要条件ではありません。

>320さん
工事をする場合は、区分所有者が理事長に仕様書等を提出し、理事会で承認するかどうかを
検討します。

工事のときは、外部の者が入館したり、資材の搬出入があり、エレベーターを
使用するので、掲示板等に、工事の期日・時間、日にち等を掲示します。
これは、騒音とかのトラブル防止のためにも行います。これは管理員でオーケーです。

それから、専門的な知識がないから云々は、だからといって管理会社に任せるのは
無理があります。契約に入っていれば別ですが。
専門的知識を有する者の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを理事長は考慮する
ものとなっています。標準管理規約第１７条。
そして、理事長又はその指定を受けた者は、工事の実施状況を正確に把握して対処
するため、必要な範囲内において専有部分に立ち入り調査を行うことができると
なっています。第１７条５項

今までは、そういったことを、管理員がやってくれたのですが、どちらかというと
契約外のことを善意でやってくれていたように思えます。
一般的な事例では、専有部分の工事に関しては、工事のチェック等まではしてないようです。

>321
何度もありがとうございました。
しかし、私が質問した内容とは違う意味に対しての答えでした。
契約上の四角四面のことで、管理会社に落ち度があるとは思っていませんし、そんなことを言ったつもりもありませんでした。

最初にも書きましたが、今話題にもなっている憲法第９条の解釈についてのことと同じ意味のことの質問でした。

どんな契約書の文章でも、拡大解釈が出来ないことはありません。

ただ、最初の契約書の内容を確認している時に、コミュニティーワン側からの契約書に書いてる文章の説明として、具体的に説明した内容があり、それは契約書の文章には書かれていませんでした。
しかし、コミュニティーワンは説明したとおりのことを担当者が変わっても行ってくれていました。

しかし、契約書は同じで会社名も同じままなのに、東急コミュニティーに買収されてからは最初に説明したことは、これまでは担当者が変わっても変わらず行ってくれていたのに、突然、何の説明もされないまま、しなくなってしまったのです。
理事長から問い合わせても、これまでとは何も変わっていないと言うだけだったので、おかしいと思いこちらに書いたのですが、これだけ書いても理解もしてもらえませんでした。

何度もお手数を掛けましたが、残念ながら何も得るものがなかったので他に相談先を探すことにします。

ありがとうございました。

＞消費税アップに伴う、経費増について、予備費は関係ないんだよ。 それは、値上げをしない間は、予備費を使わなければやっていけなくなるがね。
分かったね。予備費の効用が理解できたね。
＞経費の節約も委託費の値下げ交渉とかも関係ないんだよ。 管理費と積立金をどこかの時点で値上げをしなければ、いつか予備費も底を ついてしまうだろう。
予備費とは年間予算内の予備費ですよ。しかも全管理費予算の5〜10％ですよ。
＞定額委託業務費とか、訳の分からないことをもちだすんじゃないよ。 消費税のかかるものは全て対象になるんだよ。 分かった？
定額委託業務費について知らないようですね。これは毎月管理会社に支払うものですが、これが今月から増税分増額されるのです。
組合員の毎月支払う管理費＝定額委託業務費月額＋定額委託業務費以外の一般管理費月額
の内の定額委託業務費月額が増額になるので4月から組合員の毎月支払う管理費を増税分増額するのです。
後の「定額委託業務費以外の一般管理費月額」は今年度以降の実績（次期繰越金など）を見て上げるべきか否かを決めるのですよ。

>323さん
307　311　　315　　322　これは私ですが、
赤字が入ってる書き込みとは、別の方です。

>324
あんたは本当に頭おかしいんじゃないの？
思考回路ゼロだよ。
何が間違っているのかを考えることもしないんだね。
話しにならないよ。

>326
丁寧に書いてもヤジるしか脳はないとは可愛そうだね。
少しは理屈を書いて反論してみなさいよ。健康に良くないよ。
前歴理事長、マン管シとは言うがその片鱗も見えないね。

>327
>組合員の毎月支払う管理費＝定額委託業務費月額＋定額委託業務費以外の一般管理費月額
の内の定額委託業務費月額が増額になるので4月から組合員の毎月支払う管理費を増税分増額するのです。
後の「定額委託業務費以外の一般管理費月額」は今年度以降の実績（次期繰越金など）を見て上げるべきか否かを決めるのですよ。

定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
それ以外の経費は増額にならないんですか？どちらも予備費で対応するんでしょう。
総会の時の議案書の予算書には、実績と予算が書き込まれているでしょう。
予算はあくまで予算であって、実績は違ってくるのです。
委託業務費だろうと電気料だろうと修繕費用だろうとね。

次期の予算書では、予算は全て消費税８％で計算しますよね。分かります？
これは、定額委託費だろうと電気料だろうと一緒です。
値上げをしなくて、このまま続けていけば、いずれ予備費はなくなりますよ。
だから、値上げをしなければならないといっているのです。
当然、経費節約とか管理委託費の値下げとかは考慮しません。これをいいだしたら、
話しになりませんからね。
値下げとかは、消費税の値上げとかは関係なくてもできるものです。
詳しく説明しましたけど、今度は分かるでしょうね。

３２３を書いたものです。
アドバイスなど頂いたことを読み返しにきましたら、３２５を見つけ、２人の方からの返事があったと言うことがわかりました。
それに、私が書き込んだ直前に３２２か書き込まれていたのを、今知りました。
それで書き方の違う二種類のアドバイスなどがあったのだとわかりました。

３２０について、ちょっと話しておきたいことがありましたので、書かせて頂きます。

＞それから、専門的な知識がないから云々は、だからといって管理会社に任せるのは
無理があります。契約に入っていれば別ですが。
専門的知識を有する者の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを理事長は考慮する
ものとなっています。標準管理規約第１７条。
そして、理事長又はその指定を受けた者は、工事の実施状況を正確に把握して対処
するため、必要な範囲内において専有部分に立ち入り調査を行うことができると
なっています。第１７条５項

これは、コミュニティーワンからの説明で、契約書には文章で書かれていませんが、管理組合の手助けをするのが管理会社の本文なので、理事になったが何の知識も経験もないので判断することなんて出来ないと言う人でも、間違いのない判断をしてマンション運営が出来るようにするため、専門的なことに関してのアドバイスや説明をすると言う意味でした。
また、専門的な疑問などがあれば工事部から説明するのも無償で行うのも当然のことなのですと言う説明で、それは東急コミュニティーに買収されるまで、実行されていました。

＞今までは、そういったことを、管理員がやってくれたのですが、どちらかというと
契約外のことを善意でやってくれていたように思えます。
一般的な事例では、専有部分の工事に関しては、工事のチェック等まではしてないようです。

管理員と言うのは私が言う担当者と同じことだと思い、それを前提で書きます。
担当者の善意と言うことではなく、コミュニティーワンと言う会社としての善意で、担当者が変わろうが同じサービスをしますと言うことだと思います。
実際に、東急コミュニティーに買収されるまでは、担当者が変わって性格の違いはあっても、同じことをしてくれていました。
しかし、契約書の内容は全く同じなのに、コミュニティーワンから買収されたので会社の方針が変わり、これまでのような善意で行っていたことは出来なくなりましたと言う説明などもなく、突然、変わったのです。

東急コミュニティーに買収されてからリフォーム工事があった時の対応がこれまでとは全く違ったのです。

これについて、ご意見をもらいたいと何度も書きましたが、質問内容が全く伝わっていないため、質問した内容とは違う部分のことについてのアドバイスなどしか来なかったのです。

文章で初めての方に伝えるのって難しいですね。

求めることに関してのアドバイスや回答は得られませんでしたが、何度もお付き合い頂いたことに関しては感謝しています。

３２３を書いたものです。
自分が書いたものを読んでいると、書き洩らしたことがあるのに気付きましたので、ここに書かせて頂きます。

＞一般的な事例では、専有部分の工事に関しては、工事のチェック等まではしてないようです。

これについてです。
専有部分の工事と言うのは、内装のリフォーム工事も含まれると思いますので、それを前提に書きます。
内装のリフォーム工事のチェックをするとは書きませんでした。
この工事をしている時、注意したにも関わらず、廊下に道具を置いていたり汚れていたりするかどうかを、また、管理人など通常の業務としてではなく、わざわざ見に行ってチェックすることでも、部屋の中の工事のことをチェックするのではありません。
管理人などが通常の業務の時に、たまたま廊下に道具を置きっぱなしにていたのを見掛けた場合には、廊下に道具を置きっぱなしにしないように注意したので守って下さいと注意することです。

コミュニティーワンの時は、担当者や管理人が変わっても、通常業務の中で見掛けたら注意してくれていたのですが、東急コミュニティーに買収されてからは、知らん顔するようになったと言ったつもりでした。

これを付け加えます。

>329さん
契約にないからそれは出来ませんということもできますが、分からないことを
管理会社に質問して、チェツク等をしてもらうことは可能だと思います。
しかしそれはあくまで管理会社の担当者次第といこうことになります。
東急コミュニティにしてみれば当たり前のことを当たり前のこととしてやっているのでしょうが、
それでも、担当者に頼めばやってくれることはありますよね。
もし、管理員がやらないのなら、フロントに相談してみてはいかがですか。
管理員の拘束時間内の仕事ですから、管理組合のプラスになることなら、その時間を
有効に使った方がいいでしょうから。

私の場合でも、先日洗面所のパイプが外れて水が漏れていたので、家内が管理員さんに
頼んで修理をしてもらいました。
当然これは契約外のことですけど、そこがコミュニティじゃないでしょうか。

＞定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
これが管理会社の言いなり思考ですね。これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です。これ以外の一般管理費は実行して始めて3％の値上げになります。
貴方の様に予算段階で3％値上げは理屈の上からも出来ないしやるべきではない。その理由は予備費（5〜10％）で対応出来るからです。これで不足の場合は次期繰越金か保管口座を利用することで対処できる。
組合員の毎月支払う管理費＝定額委託業務費月額＋定額委託業務費以外の一般管理費月額
この意味が理解できないてないね。
＞それ以外の経費は増額にならないんですか？どちらも予備費で対応するんでしょう。
その通り、上述済み。
＞総会の時の議案書の予算書には、実績と予算が書き込まれているでしょう。 予算はあくまで予算であって、実績は違ってくるのです。
その通り、だから複数年の実績と今年度の実績を加味して今年度末の次期繰越金額次第で管理費の値上げが必要か否かを決めるのです。
＞委託業務費だろうと電気料だろうと修繕費用だろうとね
それでは管理会社は泣いて喜ぶでしょう。
定額委託業務費月額と他の出費は性質が違うのが分からないのですね。
若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
管理会社に飼い慣らされている貴方には理解は難しいでしょう。

>331
失礼とは思いますが、私が書いたことが全く伝わっていません。
興奮したり頭に血がのぼると言う意味ではなく、落胆と言う意味で、ちょっと気分が悪くなってきました。

最初に、コミュニティーワンからの説明で、契約書には文章で書かれていませんが、管理組合の手助けをするのが管理会社の本文なので、理事になったが何の知識も経験もないので判断することなんて出来ないと言う人でも、間違いのない判断をしてマンション運営が出来るようにするため、専門的なことに関してのアドバイスや説明をすると言う意味でした。
また、専門的な疑問などがあれば工事部から説明するのも無償で行うのも当然のことなのですと言う説明で、それは東急コミュニティーに買収されるまで、何年もの間、担当者（フロント）を含めた全社員が、変わることなく実行していました。

管理員と言うのは私が言う担当者と同じことだと思い、それを前提で書きます。
担当者の善意と言うことではなく、コミュニティーワンと言う会社としての善意で、担当者が変わろうが、誰に何を聞いても同じサービスをしてくれていました。

実際に、東急コミュニティーに買収されるまでは、担当者が変わって性格の違いはあっても、同じことをしてくれていました。

しかし、契約書の内容は全く同じなのに、コミュニティーワンから買収されたので会社の方針が変わり、これまでのような善意で行っていたことは出来なくなりましたと言う説明などもなく、突然、変わったのです。

東急コミュニティーに買収されてからリフォーム工事があった時の対応がこれまでとは全く違ったのです。

つまり、契約書に文章として書いていないので、書いていないことはしません、と言う風に変わってしまったのです。

例えば、東急コミュニティーに買収されてしまったので、これまでのようにはできません、と言う説明があれば、こんなことは言いません。
しかし、コミュニティーワンに聞いても、同じ契約内容だとしか答えないと言うことなのです。

契約書の書面通りかどうかなどと言うような質問をしたのではないと言うことです。

これが理解できない人に、幾ら相談しても無駄だと言うことは良くわかりました。

あなたと、もう一人のかたが、もめているのを一部読みました。
私は、私と同じようなことでもめているのだと感じました。

あなたは正論を貫いていますし、間違いではないことを言ってるのだと思いますが、相手の身にはなっていないのだと思いました。
あなたの知識は豊富で正しいことを仰っているのだと思いますが、一方的に押し付けているだけだと思います。
それが質問する側であれば、ある程度許されることであっても、答えようとする側がすることではないと思います。

東急コミュニティーに買収される前のコミュニティーワンの対応を例えばの話で表します。

質問したことに対して、それを受けた管理会社の誰でもが、なるほど、管理会社としてはお手伝いできませんが、契約や規約ではこうすることになっていますが、このマンションの場合なら、こうすることで解決できるかも知れませんが如何しょう、とか、他でも同じような質問があったのですが、やはり、このような契約や規約がありますので、やはり無理だと思います、と言うように、解決策を提案してくれたりするのですが、買収されてからはこうではなくなったのです。

買収されてから、表面上は同じで契約も同じ、買収されたので、変わりましたと言う説明もなく、何か変わりましたかと聞いても、買収されたましたが以前から何も変わりません、と言ったのに、下記のように変わりました。

質問したことに対して、契約上、管理会社として行うことではありませんので対応できません、と言うので、責任者に変わってもらっても、同じことを言って、アドバイスさえしなくなったのです。

買収された時点で、これまでのようにはできなくなったと言う説明さえあれば、こんなことは考えません。
しかし、買収されたコミュニティーワンは、買収される前と何も変わっていないとしか言わないのです。

これを理解してもらえない人に、いくら相談しても、東急コミュニティーに買収されたコミュニティーワンの対応と同じだと思いました。

私は、あなたに会ったことも無く、単にこちらの掲示板で数回のやりとりをさせてもらっただけですが、このように感じましたので、書かせて頂きました。

気分を害する内容であることは承知しておりますが、あなたには思たままを伝えたほうがいいのではないかと思いましたので、あえて率直に書かせて頂きましたこと、悪く思わないでもらえればありがたいです。

今まで、ありがとうございました。

＞質問したことに対して、契約上、管理会社として行うことではありませんので対応できません、と言うので、責任者に変わってもらっても、同じことを言って、アドバイスさえしなくなったのです。

管理会社の言うことに間違いはありませんが貴方はそれ以上の関連するアドバイスが欲しいようですね。
それは好みの問題ですから、管理会社を変更運動をしたら如何でしょうか。

>332
これほど思考能力のない方も珍しいですね。
消費税がアップしたのと、管理会社のいなりとは全く関係ないことでしょう。
いままで管理会社に支払っている委託費がそのまま５％から８％になるだけですよ。
その不足分は予備費で補填するだけのこと。他の支出も同じことだよ。
定額委託費とそれ以外の出費は性格が違うとは一体どういうこと？
消費税に関しては同じことだよ。
そんな基本的なことが分からなければ、どうしようもないね。

３３３を書いた者です。

今来てみると、３３４が書かれていました。
３３４を書いたのは、３３１の人ですか？
それとも、別の人ですか？

書かれた内容から、私には別の人のように思えます。


本題です。

＞管理会社の言うことに間違いはありませんが貴方はそれ以上の関連するアドバイスが欲しいようですね。

正確には、私だけではなく、マンション全体としての考えです。

＞それは好みの問題ですから、管理会社を変更運動をしたら如何でしょうか。

何度も書きましたが、好みの問題ではなく、同じ管理会社なのに、買収されてから何も変わっていないと言っているのに、最初に説明し、何年もの間、担当者が変わろうが担当以外の人であろうが、同じことをしてくれていたにも関わらず、買収されてから何の説明も無く変わってしまったことについてのことです。
やはり、管理会社を変えることしかないと言う意見のようですね。

そうです。貴方の意見に賛同するか否かがはっきりしますよ。

＞定額委託費とそれ以外の出費は性格が違うとは一体どういうこと？

再送。
定額委託業務費月額と他の出費は性質が違うのが分からないのですね。
若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
管理会社に飼い慣らされている貴方には理解は難しいでしょう。

>338
>若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社>の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです

やっぱり思考能力に欠けているんだね。
頓珍漢なことばかりいって話しがかみあわなかったのは、消費税のことをいっているのに
増税ではなくとかいってるんだから、どうしようもないよね。

お勉強しましょう。
マンション標準管理委託契約書より抜粋

(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)
○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。
二 支払期日及び支払方法 毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割計算 期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は四捨五入とする。)

(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

別紙1
【内訳明示例1】 第1号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含ま れておらず、第5号で別に表示されているもの
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 　　　月額 　　　円
二 管理員業務費 　　　　月額 　　　円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 月額 　　　円
ア ○○業務費　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
五　管理報酬 　　　　　　月額　　　円
　　消費税額等 　　　　　月額　　　円

【内訳明示例2】 第1号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第2号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの
定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 　　　　月額 　　円
二 管理員業務費 　　　月額 　　　 円
三 清掃業務費 　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 　月額 　　円
ア ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
　消費税額等　　　　　　　月額 　　　円

【内訳明示例3】 第1号から第4号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれ ているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 　　　月額 　　 円
二 管理員業務費 　　　　 月額 　　 円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　 円
四 建物・設備管理業務費　　 月額　　 円
ア ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
　消費税額等　　　　　　　　月額 　　　円

>340
それが消費税アップに対する対応と何の関係があるの？
思考能力のない人。
まだ理解できてないんだね。
あきれてものも言えないよ。

長いのは苦手な様ですね。

>340
消費税が上がった場合はそれを適用するとか当たり前の
ことが書いてあるだけだよ。
それは、委託費以外も同じことだよ。
単純に消費税が上がった場合のことだけを考え、それ以外のことは
別として考えないとね。
管理会社にいいように操られているとか、全く関係ないことを平気で
まじで書き込むんだから、話にならないよ。

>単純に消費税が上がった場合のことだけを考え、それ以外のことは別として考えないとね。

だんだん分かって来たようですね。

>345
他人の事を侮辱するよりも、この掲示板の利用規約と掲示板マナーを読み、遵守すべきです。

>346
定額委託業務費とその他の経費に消費税が同じように掛かるのは理解できたかな？
ということは、管理会社に操られているとかは関係ないということだよね。
いままで、あなたの書き込みは本気ではなかったんでしょう。

>若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社>の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
本気だったら、こんなことは書き込む筈がないからね。
消費税のことについての書き込みなんだからね。
今までの、僕の書き込みを冷静にもう一度読んでごらんよ。

＞定額委託業務費とその他の経費に消費税が同じように掛かるのは理解できたかな？
当然です、しかし貴方は全経費予算に3％増税分を値上げすべきと言いましたね。
私は予備費（5〜10％）があるので、予算が実行された場合にのみ適用すれば良いと言いましたね。
定額委託業務費については4月から実行されますね、しかも長く引用したように、管理委託契約書の別表1の消費税部分が変更されますね。即ち予算段階ではなく今月からの実施ですから予算段階の他の経費と性格が違いますが貴方には理解できない様ですね。貴方が言うようにこれとて予備費でやれとの意見は管理会社は喜ぶだけです。
＞ということは、管理会社に操られているとかは関係ないということだよね。 いままで、あなたの書き込みは本気ではなかったんでしょう。
＞若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
＞本気だったら、こんなことは書き込む筈がないからね。 消費税のことについての書き込みなんだからね。 今までの、僕の書き込みを冷静にもう一度読んでごらんよ。
管理委託契約の別表胃1の定額委託業務費の増税は定額委託業務費本体の増額の場合と同じく別表1の変更にほかならないのです。従って、金額は少量でも区分所有者の専用部分の床面積費の割合で配分し、組合員の毎月の管理費を値上げするのが当然です。この管理費の内の委託業務費を除いた一般管理費の増税額とこれに基づく管理費の月額を増額すべきか否かは当期の実績と過去複数年の実績を見て判断すべきものなのです。
管理会社に操られないようにするにはこの点を明確にしなければなりません。
定額委託業務費の如何なる種類の増額でも区分所有者の専用部分の床面積費の割合で配分し、組合員の毎月の管理費を値上げするのが当然です。
さもないと管理会社の定額委託業務費本体の増額も予備費でなんとか吸収できる理屈になり、このことは管理費収支の次期繰越金部分の減額に通じる事になりかねません。従って、定額委託業務費は他の一般管理費とは性格が全く異なるのです。

>350
まず、消費税アップ後の経費については、全て８％の消費税をしはらわなければならないのです。
これは、委託費だろうと他の経費だろうと同じなのです。
そして、消費税アップの試算をする場合は、過去の経費から繰越金を差し引いて計算すると
私はいいましたよね。
予備費は収支報告書にはありますが、予算書には計上されないのですよ。

>>351
>予備費は収支報告書にはありますが、【予算書には計上されない】のですよ。

詳しい解説をお願いします。

>352さん
予備費の件はまがいでした。失礼しました。

>350
275で下記のように書き込みをしましたよね。
>消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
>修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
>その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
>修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です

予備費については、前期決算書の数字はＴＡＸは使用済みなんです。
委託費は事務管理費と税額は別計算になっているでしょう。
５％の時は５％で計算し、８％になればその税率で計算するから、管理会社が得をするということ
はないでしょう。

>予備費は収支報告書にはありますが、予算書には計上されないのですよ。

間違いです。収支報告書の収支どちらにあるのかしら？
何回も記述済みですが予算書に記載のない項目や予算金額を超える支出に備えて予算支出総額の5〜10％の金額を予備費として計上するのが常識です。

再送。
＞275
それは大変だ！
管理費、修繕積立金を実際に消費しない内に増税分値上げするとは！
一般には3％増額の分を管理費にしても脩積金にしても消費を節約することに努力し、2，3年後の実績を見て調整、値上げの有無を検討するのが管理組合としての勤めだろう。
今現実に起こっているのは管理委託業務費つまり管理会社への4月分の増額の問題に過ぎない。
しかしこれとて結果として管理費の一部を占めるのだから各自の管理費は業務費増税分を値上げして置かないと今年度収支決算書、貸借対照表に矛盾が生じることになる。

収支報告書では、予備費は使用済みの額を記載（当然税込）
予備費の予算のあまりは、次期繰越金となる。

>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです

どうやらこれが正解のようですね。
管理会社とか予備費とかもちだしてくるから、分からなくなったんだろう。

>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです どうやらこれが正解のようですね。
一般には3％増額の分を管理費にしても脩積金にしても消費を節約することに努力し、2，3年後の実績を見て調整、値上げの有無を検討するのが管理組合としての勤めだろう.。
>管理会社とか予備費とかもちだしてくるから、分からなくなったんだろう。
管理会社に洗脳されている人には理解できないだろうね。
管理会社への支払の定額管理委託業務費の増税分を予備費で消化するとは何と情けないことよ。
管理会社への支払の増額以外の何物でもないよ。

> 359 増税分を予備費で消化すると…　管理会社への支払の増額

うちはそうする予算案が配布されそうだけど
なんでそうなるのか説明してほしい

>359
将来の消費税の値上げ額を算出するのに、経費節約とか持ち出したらだめだよ。
何もない現在と同じ状態で消費税の増額分を、値上げするにはどうしたらいいかで考えないとね。

それから関係ないことだけど、定額委託業務費を税額と分けて考えれば分かることだよ。
５％だろうが８％だろうが、定額委託業務費に対してそのときの税額を支払うんだからね。

もういい加減、消費税の値上げに対して、節約とかは関係ないというのが分からないとね。
節約等は、値上げがなくてもやればいいだけのこと。

例えば、今後１０年間管理費を値上げしなくて、経費の使用額も同じだとしたら、予備費は
間違いなく足りなくなってくるよね。（当然収入も同じ）

>> 359 増税分を予備費で消化すると…　管理会社への支払の増額
>うちはそうする予算案が配布されそうだけど なんでそうなるのか説明してほしい
再送
「管理会社への支払の定額管理委託業務費の増税分を予備費で消化するとは何と情けないことよ。
管理会社への支払の増額以外の何物でもないよ。」
マンション標準管理委託契約書の別表1で示したように
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 　　　月額 　　　円
二 管理員業務費 　　　　月額 　　　円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 月額 　　　円
ア ○○業務費　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
五　管理報酬 　　　　　　月額　　　円
　　消費税額等 　　　　　月額　　　円
この消費税の増額は4月からこの契約書の別表の定額委託業務費月額の増額であることは明白です。

>362
事務管理業務費は管理組合が支払うものなんだよ。
それに対して税額を支払う。
税金は国に支払わなければならないもの。
その税額は当然管理組合が支払うものだよね。
事務管理業務費という対価に対して、税金を払うのは当然。
商品を買えば消費税を支払うでしょう。

360と361は別人だよ。

>362
委託業務費の税金は管理組合が支払うもの。
委託業務費（委託業務費+税額）の３％増を支払うんではない。
あくまで、委託業務費の３％増を支払うということ。
これが管理会社にうまく操られていることになるの？

>363
>365
契約書の別表の書換の必要性が理解できてないようですね。

>この消費税の増額は4月からこの契約書の別表の定額委託業務費月額の増額であることは明白です。

消費税がアップするだけであって、委託業務費がアップする訳じゃないよ。
消費税額の３％増額じゃないんだからね。

３６０だけど、おれも「契約書の別表の書換の必要性」は理解できてないけど～

四項の「建物・設備管理業務費 月額」を分離でもすんのかな…

再送。
(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

>>362 の表は、マンション標準管理委託契約書の別表1における
【内訳明示例１】であると思われるが、消費税の改定があった場合は、
最後の【消費税額等】の金額のみが変更となる（注）のであって、
【一 事務管理業務費　～　五 管理報酬】の金額は、消費税額等が
含まれていない金額であるから変更はない。

（注）
マンション標準管理委託契約書　第22 条　但書
「ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。」

>>370 における訂正（１行目）
（誤）別表１
（正）別紙１

＜参考＞
マンション標準管理委託契約書
（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条 甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
２ 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用（以下「定額委託業務費」という。）を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
【消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円】
消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。

>366
どうやら決着がついたみたいだね。
もう一度、良く読み直してみるといいよ。
勘違いは誰でもあることだから。

管理会社も消費税のことで、管理組合から搾取しようとは
思わないと思うけどね。

再送。
＞定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
これが管理会社の言いなり思考ですね。これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です。これ以外の一般管理費は実行して始めて3％の値上げになります。

>374
消費税の増額分は、管理会社への支払いじゃないんですよ。
商品と一緒で、消費税が付加されてるが、それはその商店に
納めるけど、その商店が代行して国に消費税を納めるんだよ。
それに定額だろうと何だろうと、支払う時に消費税を付加して支払うんでしょう。
定額委託費だろうと一般の経費だろうと、実行してから消費税は課されるんです。
定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

へーえ、それでは支出明細には単独の消費税の項目が別枠で計上されるんだ。
そんな決算書を見てみたいね。

>376
まだ分かってないんだね。

予備費は通帳からもってくるんだよ。実際の支払いは通帳からということ。
予算で、委託費が５％になっていれば、８％になれば予算オーバー
になるよね。
それを、帳簿上は予算オーバーにするんだけど、支払いは通帳から支払われる。
そのオーバー分を予備費からもってくることにするんだよ。
実際は、予備費からはもってこないだろうがね。
予備費は、全体の予算がオーバーしないようにするためのものだよ。
その予備費が全然なく、全体の予算をオーバーすれば、総会を開催して別途徴収するか借入をするか等を
しなければならない。
そうならないように、予備費が設定されているんだからね。

＞そのオーバー分を予備費からもってくることにするんだよ。
＞実際は、予備費からはもってこないだろうがね。

遂に支離滅裂になりましたね。

> 374
> これが管理会社の言いなり思考ですね。
> これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です

消費税率５％で毎月定額で支払うべき額が１０５万だったとしたら
４月分以降は１０８万になるよね…　管理会社への実支払額の増額　これは分かった

で、なんで「管理会社の言いなり思考」になるのかさっぱり分からんのだけど～

>374
ほんと支離滅裂だね。
消費税は管理会社の収入ではないよ。
これが分かってないよね。

>374
定額委託費は消費税をどうすればいいの？
８％にすれば管理会社のいいなりというし、５％のままで
いけということ？

>375
＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

管理会社が泣いて喜ぶのを説明しましょう。
定額管理委託業務費　税率％　税額　　　　管理会社への支払額
100万円とすると　　　5　　　5万円　　　　105万円
100万円　　　　　　　8　　　8万円　　　　108万円
月額差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　3万円
年間差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　36万円
税率10％になれば　　　　　　　　　　　　　　24万円増　　
この差額分が収入-支出=次期繰越額を食い荒らすことになる。この事は本来必要な一般管理費も増税される上に更に年間36〜60万円を食い荒らされることになる。
この損失を減らすためには100万円の定額管理委託業務費の増税分を減らす以外の方法はない。その為には管理組合が増税分を管理費を値上げするか100万円より安い管理会社に変更すかしかない。
それを何も考えずに、次期繰越額【予備費を含む】から補填しようとの考えだから管理会社は泣いて喜ぶことになる。
今や今回の増税は管理会社にとっては10年前の適正価格の管理会社への変更ブームの再来ではないかと危惧している現実だ。
従って、貴方は管理会社の者か理屈の分からない人かでしょう。

>383
やっぱり何にも分かっていなかったんだね。
税金は管理会社に収めるけど、そのお金は国に納めるという構図が
わかっていないんだね。
商店の例でも説明したように、物を買えば消費税が付加されるよね。
この消費税も商店の利益と思っているんじゃないの？

それにね、今回提案したのは、消費税がアップした時の、１戸当たり月の
値上げ額の算出の仕方だったと思うんだけどね。
現状と同じ条件であった場合、確実に予備費が減少してくるので。
値上げをしなければ、経費の節約とかをしなければ不足するのは間違いないからね。

しかし、あくまで、現状と同じ条件でという訳だから、値下げや経費の節約とかは
除外して考えるべきなんだよ。

３８３の書き込みは話しにならないよ。撤回した方がいいかもね。