マンション管理何でも相談コーナー

個別の議題でスレッドを立てるべきである。

現在自分のマンションの管理規約の改定に参加している者ですが、今話題になっている標準管理規約の見直しについてはパブリックコメントの募集は終わり秋頃に完成するようですが改善点、改悪点についてご意見あれば伺いたいと思います。改訂の場合の参考にしたいと思いますので宜しく御願いします。

マンション管理の議題で立ち上げているスレッドです。

>4
まだ評価は早すぎます。
パブリックコメント次第でまた変更することが予想されます。
見直し案も当初のものから変更された経緯もありますので、今回の改訂は不安定なものです。
特に、役員については、例の住民活動協力金２，５００円が居住組合員月額１７，５００円の約１５％増しの月額２万円でこの規約の変更は区分所有法６６条、３１条１項に言う特別な影響には該当しないとの判例に驚き、慌てて役員資格の居住組合員条項を排除した上に、役員資格を配偶者又は一親等の親戚に与えたと思いきやパブコメの時点では総会承認の下での単なる代理で責任は組合員にあると急遽変更したりして、両者が未消化のままの案が作られているので、このままでは現場へ混乱が持ち込まれることになりかねない。

何でスレ主は自作自演するの？
そしてここのスレ、削除のオンパレードじゃない。
14回投稿されて残っているのは僅か６だけ。

ちょっと気にいらないレスがあるとすぐ削除依頼するようなスレは、誰も書き込まなくなるよ。

>14さん
有難う。
役員資格要件の撤廃の理由の捉え方に興味を持ちました。
非居住者の役員就任は人材不足が表向きの理由でしょうが人数制限、投資目的者との利害などの問題が起りそうと想像しました。更に、理事の代理についても包括委任の問題などがあり新標準管理規約として出来上がるまで待つことにします。

新しい標準管理委託契約書の第９条では下記の様に２項に毎月末日までに前月における甲の会計の収支状況に関する書面を交付する事になりましたが、この書面の具体的内容は？
(管理事務の報告等)
第9条 乙は、甲の事業年度終了後○月以内に、甲に対し、当該年度における管理事務の処理状況及び甲の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、報告をさせなければならない。
2 乙は、毎月末日までに、甲に対し、前月における甲の会計の収支状況に関する書面を交付しなければならない。

＞乙は、毎月末日までに、甲に対し、前月における甲の会計の収支状況に関する書面を交付

貸借対照表と月別収支報告書で計３枚、うちはもう来てるけど

自作自演といって以前削除された者だけど、
今回の適正化法の改正で、管理会社は会計の収入及び支出の状況を翌月末日までに、書面を提出するのが義務づけられたのは間違いないですよ。
そして、管理会社が遵守しているかのチェックを（この項目だけではなかったが）中国整備局が行った結果は
かなりの部分で遵守されてない業者があったとのこと。
勿論、指導はおこなわれたとのこと。
まだ実態はこういうとこなので、管理会社も徹底されてないようです。
管理組合としては、書面が提出されなければ管理会社に要求すべきだし、それでも提出されなければ、地方の整備局に連絡をすればすぐ改善されますよ。

>まだ実態はこういうとこなので、管理会社も徹底されてないようです。

管理組合も管理委託契約書の一部改訂をしないのも悪いんじゃないの？

＞今回の適正化法の改正で、管理会社は会計の収入及び支出の状況を翌月末日までに、書面を提出するのが義務づけられたのは間違いないですよ。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令
第87条第5項、附則第5条
5 マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月(以下この項において「対 象月」という。)における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面 を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。この場合において、当該管理組合に管理者等 が置かれていないときは、当該書面の交付に代えて、対象月の属する当該管理組合の事業年度の終了 の日から二月を経過する日までの間、当該書面をその事務所ごとに備え置き、当該管理組合を構成す るマンションの区分所有者等の求めに応じ、当該マンション管理業者の業務時間内において、これを閲 覧させなければならない。

＞貸借対照表と月別収支報告書で計３枚、うちはもう来てるけど

早速のコメント有難う御座います。
これからは管理費の残額を保管口座に移し換える事になりましたので貸借対照表の資産の部に於ける預金項目では従来の管理費、修繕積立金の口座別の区分が出来なくなりますので管理費と修繕積立金別の貸借対照表は作成できなくなり、本来あるべき負債、正味財産の数量的判断が出来なくなるなる筈ですが、この辺はどの様に克服されたんでしょうかを教えて頂きたい。

簡単ですよ。
従来通り、収納口座と保管口座の２つの口座を作ればいいだけのことです。
そして、収納口座については、翌月末日までに、管理会社の口座名義になっているんであれば、
管理組合名義の収納口座に残額を移し替えすればいいのです。

>>これからは管理費の残額を保管口座に移し換える事になりましたので貸借対照表の資産の部に於ける預金項目では従来の管理費、修繕積立金の口座別の区分が出来なくなりますので管理費と修繕積立金別の貸借対照表は作成できなくなり、

勘定科目と預金口座を混同してるね。

＞そして、収納口座については、翌月末日までに、管理会社の口座名義になっているんであれば、管理組合名義の収納口座に残額を移し替えすればいいのです。

下記の規定に違反することになりますが、
所で貴方が手にした貸借対照表はどうなっているのでしょうか教えて下さい。

（財産の分別管理）
第八十七条 ２ 　法第七十六条 に規定する国土交通省令で定める方法は、次の各号に掲げる場合に応じ、それぞれ当該各号に定める方法とする。
一 　修繕積立金等が金銭である場合　次のいずれかの方法
イ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
ロ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金（金銭に限る。以下この条において同じ。）を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、マンションの区分所有者等から徴収された前項に規定する財産（金銭に限る。以下この条において同じ。）を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された前項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
ハ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法

＞勘定科目と預金口座を混同してるね。

抽象的では無く具体的にどうぞ。

>30
今回の改正について、良く理解してないようですね。
イ・ロ・ハ方式にはどれも該当してなく、管理費と使用料の口座を設け、口座名義は管理組合。
修繕積立金は当然組合名義ということ。
昔でいえば、原則方式。

管理会社名義の口座に振り込むからややこしくなるんだよ。
組合名義にすれば何の問題も発生しないし、管理会社にも法律を遵守する義務はない。

>34
管理会社名義であれば法律にそってやらなければならないが、管理組合名義で組合が
やるんであれば、管理組合に対してその法律は適用されないよ。
極端にいえば、自主管理している管理組合がその適正化法をやる必要はないしね。
イ・ロ・ハ方式は管理会社に対して決められた法律。

>36
財産の分別管理は、管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した（ここが問題です）管理費用に
充当する金銭又は有価証券とする。

これを単純に考えれば、管理会社口座でなければこの法律は適用されないということでしょう。
マンション管理適正化の推進に関する法律施行規則に記載されてますよ。

>38
震度５弱だったので我が家は被害はなかったですが、宮城県の津波すごいですね。
被害は時間の経過と共に拡大していくでしょうね。
神戸大震災がそうでしたから。
私はマン管士ではありませんが、マンションの理事長をしている者です。

>今回の改正について、良く理解してないようですね。 イ・ロ・ハ方式にはどれも該当してなく、管理費と使用料の口座を設け、口座名義は管理組合。 修繕積立金は当然組合名義ということ。 昔でいえば、原則方式。

貴方は下記の様に「管理会社の口座名義になっているんであれば」と言ったから違反といったのです。
さらに加えれば原則方式でも「イ・ロ・ハ方式にはどれも該当してなく、」と言うことは言えないのです。
条文には「それぞれ当該各号に定める方法とする。 」とあり貴方の判断は間違いです。

原則方式は少数派と思われているらしく、原則方式の場合でも管理会社を使っている場合は規制を受けるのが今回の改正のおかしな所なのです。
これに対する対策はあるのですが貴方の判断の間違いだけを指摘しておきます。

＞そして、収納口座については、翌月末日までに、管理会社の口座名義になっているんであれば、管理組合名義の収納口座に残額を移し替えすればいいのです

＞マンション管理業者が、管理組合から委託を受けて管理組合の財産を管理する場合であっても、収納口座および保管口座の名義が管理組合であれば、マンション管理業者は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」第８７条（財産の分別管理）の規制は受けないという解釈でしょうか？

いいえ管理会社は管理組合の協力対策を得なければ違反になります。
逆に言えば、原則方式の管理組合は管理委託契約のこの部分は改訂することが求められます。
管理会社の都合による従来の支払一任代行方式などを継続させるために保管口座なるものを作ったことで、それらとは全く関係のない原則方式の管理組合を全く愚弄した施行規則なのです。

財産の分別管理は、管理会社が、管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した（ここが問題です）
管理費用に充当する金銭となっています。
つまりこれ以外の方法であればこの法律は適用されないということです。
４２さん、口座が組合名義の場合であって、管理会社が通帳を保管する場合は管理会社は保証契約を締結しなければなりません。
この法律は管理会社が修繕積立金等を管理する場合に適用されるものです。
自主管理している組合にはこの法律は適用されませんし、そのマンションで好きなように管理することができます。つまり、この法律は管理会社に義務づけたものなのです。
口座についても、収納口座ひとつに管理費・使用料・修繕積立金を振り込む必要はありません。
管理費・使用料の口座と修繕積立金の口座の２つをつくればいいのです。
当然修繕積立金の口座名義は管理組合になります。
自主管理の分は単なる例えです。

>45
自主管理のマンションが、例えば従来通り原則方式を継続しているとしたら、誰が
どのように罰せられるのですか？
そして、そのチェックは地方整備局がするんですか？
これ以外とは、管理会社が徴収する以外、つまり管理組合が徴収する場合です。

>47
>自主管理のマンションでは、マンション管理業者は管理組合の財産の管理に
>ノータッチですから、「どうぞ、ご自由に」ということで議論の対象にしていません

これは僕が最初にいってたことで当然です。
収納口座の名義が管理組合の場合でも当然管理会社が管理できます。
その場合、印鑑を預かる場合は、保証契約が必要といっているでしょう。
マンション管理士さんかな、あなたは？

財産の分別管理については、下記でもう少し勉強しましょう。
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html
　　　通達　　平成21年9月9日 国総動第47号
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf

>50
何回も読んだし、検討もしたよ。
そして管理会社とも十分にうちあわせをしたよ。
税理士も当然中にはいってね。

で、管理委託契約書の改訂はしたのですか？　勿論でしょうね。
その割にはさえない書き込みが多いのでがっかりしている。

1 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第110号。以下「規則」という。)第87条第2項第1号イ又はロに定める方法(以下「イ又はロの方法」という。)により修繕積立金等金銭を管理している場合において、同号イ又はロの規定に違反して必要な収納口座から保管口座への移換を行わなかったときの標準の業務停止期間は30日間
2 イ又はロの方法により修繕積立金等金銭を管理している場合において、規則第87条第2項第1号イ又はロの規定に違反して、必要な内容を満たさない保証契約を締結したとき又は管理受託契約の契約期間内の一部に保証契約が締結されていない期間があったときの標準の業務停止期間は15日間、保証契約を締結しなかったときの標準の業務停止期間は30日間
3 規則第87条第4項の規定に違反して保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理した場合の標準の業務停止期間は30日間
4 1~3の場合において、当該管理組合の財産に係る損害が発生しているときの標準の業務
停止期間は60日間
5 規則第87条第5項の規定に違反して、管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面(以下「5項書面」という。)を作成しなかった場合の標準の業務停止期間は7日間、5項書面の内容に不備があった等の場合の標準の処分は指示処分等

の様に監督処分の基準の改正の為のパブコメを募っているのでご意見をどうぞ。

「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正案に関するご意見の募集について
http://search.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id...

>53
ハ方式の場合はどうなるの？
イ又はロ方式で管理会社が修繕積立金等を管理している場合となっているけど、
管理会社が管理していない場合、つまり従来通り原則方式でおこなっている場合は罰則はどうなるの？
原則方式でも通帳を管理会社が管理する場合は、保証が必要なのはわかるけど。

＞ハ方式の場合はどうなるの？
３項目目が適用。
＞イ又はロ方式で管理会社が修繕積立金等を管理している場合となっているけど、 管理会社が管理していない場合、つまり従来通り原則方式でおこなっている場合は罰則はどうなるの？
誤解。管理会社が管理していない＝原則方式ではありません。
この監督処分はマンション管理業者の違反行為に対してです。
＞原則方式でも通帳を管理会社が管理する場合は、保証が必要なのはわかるけど。
従来の原則方式とは管理会社と管理委託契約していて管理費口座、修繕積立金口座共に管理組合の名義になっている状態です、従って保証措置は不要。

原則方式の場合は、管理費・修繕積立金共名義は管理組合だよ。

結局、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正 についての管理委託契約の一部改訂、保管口座に対する貸借対照表の対応についての知識がある人はいない様ですね。

>58
銀行口座を管理費・使用料口座と修繕積立金口座の２つを作れば解決するよ。
修繕積立金口座は管理組合名義でもあり明白だから、全然問題はない。
管理費・使用料の口座については、翌月末日までに、保管口座（当然修繕積立金とは別口座）を
つくればいいだけのこと。
つまり、収納口座は、管理費・使用料の口座
　　　　保管口座は、修繕積立金の口座と管理費・使用料の残額の口座
　　合計３つの口座をつくれば解決します。簡単でしょう。
　　こういうように、口座が分けてあれば貸借対照表は簡単につくれますよ。

成る程、簡単なんですね。
それをわざわざ難しく、難しく考えていたんですね。
徒に難しいようにもっていく者がいましたからね。

３つの口座があれば解決しそうですね。
考え方としてはいままでどおりということになりますね。

＞収納口座は、管理費・使用料の口座保管口座は、修繕積立金の口座と管理費・使用料の残額の口座合計３つの口座をつくれば解決します。簡単でしょう。

保管口座に修繕積立金と残余の管理費を振替えると管理費、修繕積立金別の貸借対照表がつくれないことは理解した上での保管口座の二本立てにしたことは分かります。
さて問題は管理会社と管理組合が管理委託契約書をどのように改訂するかでしょう。
一般には管理会社の多くは従来の支払一任代行、収納代行を存続した上での改訂を求めるでしょうからその実例を知りたいのもです。保管口座の二本立ては組合にとっては区分会計の原則から当然ですが管理会社は施行規則通りを求めるかもしれません。

>62
従来の支払い一任代行方式や収納代行方式では、管理費と修繕積立金が混同しますので
現実問題として、貸借対照表は作成できなくなります。
支払い一任代行方式や原則方式を採用してた組合は、口座名義は管理組合になってますので、
59のやり方でも問題はないと思います。
ただ、収納代行方式については、管理会社名義の口座に収納し、1ヶ月以内に組合口座（保管口座）
に移し変えていましたので、管理会社としては、資金の運用からいえばマイナス面が出てきます。
しかし、この方法では、分かりやすい貸借対照表が作成できませんので、この方法は変更せざるを
えないでしょう。
管理組合としては、施行規則通りはできないということを提案すべきです。

>管理組合としては、施行規則通りはできないということを提案すべきです。

ところがこの事は管理会社の問題として軽んじているのが実態なのです。
官の方は管理業者の都合ばかりを気にして
「施行規則において修繕積立金等金銭を管理する場合には、管理組合名義の預貯金口座にて保管することを規定している。但し、管理組合の会計区分に応じた区分管理までは求めてはいない。管理組合の会計において、現状では一般会計と修繕積立金会計とに区分した収支報告書が一般的ではあるが、収納口座及び保管口座という預貯金口座とは必ずしも対応していない。　管理組合財産の管理という面では、会計区分ごとの収支状況報告に留まらず、各口座残高の報告を求めるべきとする意見もあるが、収納口座、保管口座の残高を含めた報告を毎月行うとすれば、会計システムの大幅な変更など管理業者によっては多大な負担となる可能性がある。」とまで検討した上での施行規則の改正であるので大手の管理会社の準備は周到にされているのです。
更に管理の中の貸借対照表なんかどんぶり勘定でもいいやとさえ言う組合さえあるのです。
実際は委託契約の改訂がどうなっているのかが問題です。

>収納口座、保管口座の残高を含めた報告を毎月行うとすれば、会計システムの大幅な変更など管理業者によって>は多大な負担となる可能性がある

毎月収支報告書の提出が義務づけられましたので、収納口座に管理費・修繕積立金が混同してればそれを明確にするにはかなりの労力を要しますし、正確な数字を出すのは不可能かもしれません。
管理会社もそれは理解しているでしょうから、対策は各社考えられていると思います。
当マンションでは、59で委託契約を済ませています。

＞当マンションでは、59で委託契約を済ませています。

保証措置はどのようになってますか？

通帳は管理会社が保管しますので、保証契約はしています。

＞通帳は管理会社が保管しますので、保証契約はしています。

判断に誤解がある様ですね。
８７条２項１号のイ、ロの場合、つまり収納口座はその通帳・印鑑を管理会社が保管が出来る代わりに保証契約が必要なのです。
逆に、保証契約が必要ない場合は管理費、修繕積立金等が管理組合等の名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合に限られるのです。　　

>69
適正化法の規定どおりの解釈はあなたの言う通りです。
しかし、私どもの組合と管理会社では、収納口座の通帳を管理会社が保管しています。
そして、管理会社と組合で保証契約を交わしています。
保証契約は管理会社が１ヶ月分の保証をしますとの契約ですから、別に法通りにすることは
ないと思いますが。

保証契約は最低条件であって、それを上回る保証契約は管理会社と管理組合の問題です。

＞しかし、私どもの組合と管理会社では、収納口座の通帳を管理会社が保管しています。 そして、管理会社と組合で保証契約を交わしています。

しつこい様ですが、貴方の判断に誤解があるのです。
収納口座は管理会社の都合で何をしても良い（名義は自由、通帳・印鑑の保管も自由など）ので保障措置が必要なのです。収納口座の通帳保管の有無の問題ではないのです。
考えられる理由は「保証契約が必要ない場合は管理費、修繕積立金等が管理組合等の名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合に限られるのです。」のどれかに該当しないからです。多分、収納口座の通帳の名義が管理会社になっていることが原因でしょう、これ以外は考えられません。それとも払わなくても良い保証契約の保険料を管理組合が負担させられているかでしょう。

>72
保管口座は勿論、収納口座の名義は管理組合の理事長です。
そして、収納口座の保証を契約しているんです。

で、保証費用はどちらが負担しているのでしょうか？

当然管理会社です。

管理協会の場合では当面の費用は
出資金 管理戸数(100戸未満切り捨て)×２００円＋５０万円
運営費（年額） 管理戸数×１０円＋４万円 (※100円未満切り捨て)
となり、運営費は返還されないものですし、不要な保証契約は出来ない事になっています。

>管理費等を集金代行会社経由で徴収しているのであれば、収納口座が２段階になっていると思います。

事実関係の書き込みが出来ない者に言っても無理です。

>静かになりましたね。
架空のコメントだったのでしょう。いつの間にか名前も変わってますしね。
>つまり、区分所有者から管理費等を集金代行会社経由で徴収する場合は、保証契約の締結が必要ということになります。
そうすると誤解が始まります。
イ、ロの場合は原則保証契約が必要で、
保証契約が不要な場合はハの場合及び
イ、ロの場合では管理費、修繕積立金等が組合名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合です。

>マンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくは管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合

直接預入される場合とは具体的にはどうゆう事でしょうか？
標準管理委託契約の下記の規定で宜しいのでしょうか？
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、4 の事務を行った後その残額を、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に移し換える。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

＞マンション管理業者と金融機関が預金口座振替契約を締結し、修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産をマンションの各区分所有者等の口座から管理組合等を名義人とする収納口座に振り替える場合など

預金口座振替契約で「管理組合等」が当事者にならなくても良いとはおかしくないかしら？

管理費等の滞納者の把握と対処は重要な事柄であるが、一方プライバシーの問題でもあるにも拘らず、
管理会社（甲）と金融機関（乙）間の契約書で滞納者の情報が管理組合の承認無しに行われていることに無知、無頓着な管理組合はお目出度いと言わざるを得ない。
○○料の預金口座振替に関する契約書
第6条(引落不能) (1) 乙の取扱店は、振替日において指定預金口座の残高が請求書に記載の金額に満たない等引落不能のものがあるときは、当該請求書にその理由を付して取りまとめ店に送付する。
(2) 取りまとめ店は合計報告票を作成し、これに振替不能分の請求書を添付して、振替日の3営業日以後に甲に送付する。
第8条(引落不能分の再請求) 甲は、引落不能分について再度預金口座振替により請求するときは、請求書を作成して、次回の振替請求の際に乙に送付する。この場合、再請求分と次回請求分とを同時に請求するときは、その引落しについて優先順位をつけない。
第9条(預金者への通知)
乙は、預金口座振替に関して預金者に対する引落済の通知および入金の督促等は行わない。

そんなものは百も承知の上だよ。
管理会社/金融機関間の預金口座振替に関する契約書のコメントなし。
貴方のコピペはお役所に飼いならされた犬根性に過ぎない。