マンション管理何でも相談コーナー

>ところで、予備費はなんのために設けられているか分かる？

揚げ足取りの方向を変えて逃げに出たね。
教えて上げようね。予算案で予想以外の項目や金額が生じた場合に備えるものだよ。当然に増税も含むよ。
これと4月から毎月実支払いの管理委託業務費増税分の区別ができないマン管なんているんだね。

＞それから、このような場合、管理会社をリプレイスすることを考えるのか、その前にすべきことがあるのかなどについてアドバイスや体験段を教えてもらいたのです。

そうですね、貴方のサービス至上主義願望が我儘であることを認識することですね。
管理員の業務は管理委託契約書に書いてありますので一読をお勧めします。

>304さん
管理会社に対する印象は、担当のフロント、管理員によって大きく違ってきます。
買収前の取決めについては、管理委託契約書で確認してみてください。
前の担当者は、契約以外のことをやってくれていた可能性もあります。
担当者が変更になるのは、人事異動ですから、今後もその可能性はあります。
リプレイスしても、担当者によって変わらないことがありますので、まず、
管理会社の支店長に、理由を説明して担当者を変えてもらってはいかがですか。

>305
毎月税金を支払うのは管理委託費だけではないだろう。
電気料金や小修繕費、備品費とかは税金はかからないの？
だから、管理費と修繕積立金の値上げを提案しなさいといっているのが
わからないんだよね。
その事業年度の税金のアップ分は予備費で対応できるんでしょうが。
今後の問題だよ、いっているのは。

>307
申し訳ない、最初に書くべきでした。
長年の間コミュニティーワンなので、東急コミュニティーに買収される前にも、担当者の変更は何度かありました。
担当者の性格の違いによることはありましたが、基本的にはフレンドリーで、最初の取決めは引き継いで行ってくれていました。
これが変わったのは東急コミュニティーに買収された直後からでした。
急に担当者が変わり、こうなったのです。
また、東急コミュニティーに買収されてからも、契約書が変わったことはありませんでした。

それから、これも話しておいたほうが良さそうなので、ちょっと長くなりますが書きます。

私も不満に思っていたことを私よりも先に他の人がコミュニティーワンに電話して言ったのですが、担当者の上司から、これまで通りでやっているが、何が違うのかと言うことを聞かれたと言うことを私も聞き、私も理事長に話して電話してもらったのですが、上司は担当者が変わってもやるこは同じですと言う、これまでのフレンドリーなコミュニティーワンの対応ではなく、役所のような冷たい対応に変わったのです。
それでその上司に聞いたのですが、この上司は、東急に買収されてからの人事で変わった人だそうです。

私たちが言ってることは、どうやら契約書の文章のちょっとしか取り方の違いで生まれることのようです。
例えば、大袈裟だと、憲法第九条の解釈のようなものみたいです。
契約の時に、この条文はどういうことか説明してもらったら、その時の説明とは違う説明になっていたのと同じです。

実際にあったことですが、部屋の改装工事で、管理会社に届を出すのは同じですが、東急コミュニティーに買収される前は、別の業者に工事を頼む時でも、その工事業者に色んな注意事項とかを連絡して管理人がいる時間帯であったり、担当者がくることがあれば、その部屋の工事をちゃんとやっているかと共用部分に関するところをチェックしてくれていたのですが、東急コミュニティーにに買収されてからは、注意事項が書いた用紙を居住者のポストに入れてそれで終わりで、後は知らん顔なのです。
それに対して以前とは違うと言ったら、契約書の通りなのでとしか答えないようになってしまったのです。

これもコンプライアンスの違いなのでしょうが、納得できません。

ながくなりましたが、こんなことがあったのからです。
よろしくお願いします。

＞毎月税金を支払うのは管理委託費だけではないだろう。
定額委託業務費（月額）をお忘れなく。
＞電気料金や小修繕費、備品費とかは税金はかからないの？
当然にかかりますが定額ではありません。
＞だから、管理費と修繕積立金の値上げを提案しなさいといっているのが
予算案を作った経験がないようですね。
過去の複数年の実績から現在の管理費、脩積金で賄えるか否かで決めるべき問題です。
未実施の予算案の段階で算術的に値上げするとは賛同を得られるものではありません。
定額委託業務費を除く管理費、脩積金それぞれの増額の要否は今年度分を含む実績で判断すべきものです。

>309さん
管理会社や担当者によって、管理組合に対する接した方が違ってくるのは
仕方ないことかもしれません。
契約以上のことをやるかやらないかは、その会社の担当者によって違ってきます。
以前はやってくれていたのに、変更後はやってくれないというのはあるかもしれません。

それから、部屋の改装工事（専有部分？共用部分？）をする場合、共用部分の工事であれば、
管理員さんがチェックをする契約があれば、管理会社に届け出も必要でしょうが、基本的には
事後チェックは理事でありその部屋の区分所有者の責任です。
管理員さんの仕事の範囲について、もう一度管理会社と確認されてはいかがですか。
そして、その工事のチェックをする契約を結んでも、管理員さんの経費は時給換算ですので、
費用は基本的には変わらないと思います。
ただ、そのチェックとかをすれば、他の仕事ができなくはなりますけど、それだけのことです。

＞部屋の改装工事で、管理会社に届を出すのは同じですが

管理規約を読んでください。
一般には理事長に申請書を出してそれに理事長が注意事項を含む條件を書き込んで承認するのが普通ですが・・・。
過剰サービスが貴方の怒りを生む結果になっているようですね。
管理員がチェックするのは組合が実施する工事に限ります。

>310
分からない人だね。
過去の複数年の実績から賄えるかどうかといえば、いずれ賄えなくなるでしょう。
そうでなければ、現在の管理費等の徴収額に問題があるんだよ。
それに、賄えるかどうかを検討するのとは別次元の問題だよ。
確実に、毎年３％の消費税が必要になるんだからね。
経費の節約とかは、直接的には関係ないことだよ。
今は、消費税が３％あがったけど、それに対して値上げはしなくていいのかということだよ。
検討するとか、値下げ交渉をするとかは関係ないこと。
それは、値上げにならなくてもやればいいことだよ。

>311と312の方へ
最初に、短く書こうとしたことで誤解を与えてしまったようで、すいませんでした。

部屋の工事届は理事長宛てのものですが、提出するのは管理人に渡すか管理会社のポストに入れて管理人か担当者が開けて理事長に届け、許可してもらうことに最初からなっていました。

契約書に管理会社がする工事じゃない工事も管理会社が管理するとは書いていませんが、最初の管理会社からの説明で、管理会社がしない工事であっても知らん顔することではなく、管理人が勤務時間内であったり担当者がマンションを訪れた時には、居住者個人が頼んだ工事で管理会社には無関係であっても、工事をしているのはわかっているので、共用部分で道具を置きっぱなしにしていないかとか、掃除されているかとか、音の問題がないかとか、気が付いたりできる範囲でのことはしますので、知らん顔するのではないと説明したのです。
これは、担当者が変わっても同じように引き継がれて行われていました。
それに、コミュニティーワンが東急コミュニティーに買収されてからも契約書の内容の変更はありませんでした。
しかし、東急コミュニティーに買収され担当者が変わってからは、これが行われなくなり、知らん顔しだしたのです。

これでわかってもらえるかどうかわかりませんが、長くなりましたが、私が覚えていることで言いたいことは書きました。

いろんな微妙なことを、一度でわかってもらうのは難しいですね。

よかったら、ご意見やアドバイスをお願いします。

>314さん
区分所有者が専有部分の工事をする場合は、理事長の承認をもらわなければ
なりませんが、その場合は基本的には、管理会社は関与しないのが普通ですよ。
区分所有者からは、工事の仕様書とかを提出されますが、それを検索して承認
するかどうかの判断を理事長がします。
そして、その工事が終了したら、理事が共用部分等の工事をしていないかを
チェックするのが一般的です。
この役割を、管理員に依頼する方法もありますが、その際は、委託契約書で
明確にしておく必要があります。

工事を依頼するのは、管理会社と決めつけておられますが、あくまで、工事を
依頼する業者を決めるのは管理組合です。
そして、その工事に関しては、管理会社が関係なくても、共用部分の工事で
あれば、管理委託契約の基幹事務の中に、マンションの維持又は実施の調整に
関する企画又は実施の調整という項目があり、管理会社以外の業者に行わせる場合でも
実施の調整を行うことが決められています。

但し、これはあくまで共用部分の工事に関してというか、管理組合が行う工事に
関してのものです。

基幹事務は、管理会社と委託契約を結ぶ際、管理会社以外の業者に
依頼することはできず、管理会社がみずからやらなければならない
業務をいいます。

＞今は、消費税が３％あがったけど、それに対して値上げはしなくていいのかということだよ。

当年度は予備費があるので値上げの必要はありませんし、予算の段階で値上げすべきではありません。
理由は予備費で賄える数字だからです。

＞部屋の工事届は理事長宛てのものですが、提出するのは管理人に渡すか管理会社のポストに入れて管理人か担当者が開けて理事長に届け、許可してもらうことに最初からなっていました。

管理員を利用するのは悪い習慣ですね。
貴方が気分を悪くされているのは仕事での管理員に対してではなく過剰サービスの大小に対してですね。
理事会が機能してない結果を管理会社や管理員にぶつけても効果はありません。

>317
まだ頑張ってるね。
消費税アップに伴う、経費増について、予備費は関係ないんだよ。
それは、値上げをしない間は、予備費を使わなければやっていけなくなるがね。
経費の節約も委託費の値下げ交渉とかも関係ないんだよ。
管理費と積立金をどこかの時点で値上げをしなければ、いつか予備費も底を
ついてしまうだろう。
定額委託業務費とか、訳の分からないことをもちだすんじゃないよ。
消費税のかかるものは全て対象になるんだよ。
分かった？

>315さん、なんどもすみません。

やはり、私の書き方がわるいから、誤解されてしまっているようです。
本当に伝えるって難しいですね。

他の人のやり方を真似してみます。



＞区分所有者が専有部分の工事をする場合は、理事長の承認をもらわなければ
なりませんが、その場合は基本的には、管理会社は関与しないのが普通ですよ。

これはわかっています。

＞区分所有者からは、工事の仕様書とかを提出されますが、それを検索して承認
するかどうかの判断を理事長がします。
そして、その工事が終了したら、理事が共用部分等の工事をしていないかを
チェックするのが一般的です。
この役割を、管理員に依頼する方法もありますが、その際は、委託契約書で
明確にしておく必要があります。

これもわかっています。
ここで、例をあげます。
リフォームを管理会社以外の会社に頼んだので工事届を出しました。
理事長宛てですが、理事長が仕事でいつも部屋にいるとは限らないので、管理人に手渡すか管理会社のポストに入れて理事長に届て許可をもらいます。
しかし、理事長および理事たちは管理のプロでもなく建築のプロでもないので、工事届の内容をみても、良いのかどうかの判断が出来ません。
その説明を管理会社の担当者が理事たちに説明し、工事内容を理解したうえで許可するかどうかを決めます。
許可されたら、工事許可を工事届を出した部屋の人に届けて、工事中の注意や説明などを理事会に代わり管理会社の担当が行います。
ここまでは、契約内容に含まれていますが、事細かに文章にしているのではなく、大雑把な文章になっているので、契約の時にコミュニティーワンの人からこの内容を説明された通りのことで、コミュニティーワンの時には担当者が変わっても同じことをしていました。
でも、東急コミュニティーに買収されてからは、契約書は同じなのに、解釈が違っているようで、素人では判断できない工事届内容の理事会への説明や、工事する部屋の人には、これまでのように細かく説明しなくなり、印刷された注意書きを添えて工事許可書をポストに入れるだけになりました。

工事中も、これまでなら管理人がわざわざ見に行くことはしませんが、通ったついでに声を掛けたり、道具などを出しっぱなしにしているのを見掛けたら注意したりしていたのですが、東急コミュニティーに買収されてからは、道具が出ていても知らん顔するようになったのです。

＞工事を依頼するのは、管理会社と決めつけておられますが、あくまで、工事を
依頼する業者を決めるのは管理組合です。

この意味がわかりません。
例にあげたのは、工事を依頼するのは居住者です。
居住者の部屋をリフォームする業者を決めるのは管理組合と言うことを言っているように思えますが、違うのでしょうか。

＞そして、その工事に関しては、管理会社が関係なくても、共用部分の工事で
あれば、管理委託契約の基幹事務の中に、マンションの維持又は実施の調整に
関する企画又は実施の調整という項目があり、管理会社以外の業者に行わせる場合でも
実施の調整を行うことが決められています。
但し、これはあくまで共用部分の工事に関してというか、管理組合が行う工事に
関してのものです。

管理組合が行う共用部分の工事に関してなら、と言うのはわかります。


簡単に言うと、コミュニティーワンとは、東急コミュニティーに買収される前も後も、何回も同じ契約書で契約を交わしているのに、東急コミュニティーに買収される前は、担当者が変わっても同じように行っていたことが、東急コミュニティーに買収されてからはしなくなったのはおかしいと思うので、みなさんの意見や考えを聞かせてもらいたかったのです。

これなら、わかってもらえるでしょうか？
お願いします。

>許可されたら、工事許可を工事届を出した部屋の人に届けて、工事中の注意や説明などを理事会に代わり管理会社の担当が行います。
一般には理事会を開いて承認のための「工事中の注意や説明など」を條件として記載して当組合員に渡します。そして理事長又は理事会で決めた指定を受けた者が修繕等の個所に立ち入り調査が出来るのです。條件としては共用部分に劣化を与えるような工事はするなと言う様なです。
＞ここまでは、契約内容に含まれていますが、事細かに文章にしているのではなく、大雑把な文章になっているので、契約の時にコミュニティーワンの人からこの内容を説明された通りのことで、コミュニティーワンの時には担当者が変わっても同じことをしていました。 でも、東急コミュニティーに買収されてからは、契約書は同じなのに、解釈が違っているようで、素人では判断できない工事届内容の理事会への説明や、工事する部屋の人には、これまでのように細かく説明しなくなり、印刷された注意書きを添えて工事許可書をポストに入れるだけになりました。
以上からは管理会社側に落ち度は見られませんね。「工事届内容の理事会への説明」は理事長、理事会なりが管理会社に求めるものであって、組合員の専有部分内の修理に管理会社、管理員が関与することは必要条件ではありません。

>320さん
工事をする場合は、区分所有者が理事長に仕様書等を提出し、理事会で承認するかどうかを
検討します。

工事のときは、外部の者が入館したり、資材の搬出入があり、エレベーターを
使用するので、掲示板等に、工事の期日・時間、日にち等を掲示します。
これは、騒音とかのトラブル防止のためにも行います。これは管理員でオーケーです。

それから、専門的な知識がないから云々は、だからといって管理会社に任せるのは
無理があります。契約に入っていれば別ですが。
専門的知識を有する者の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを理事長は考慮する
ものとなっています。標準管理規約第１７条。
そして、理事長又はその指定を受けた者は、工事の実施状況を正確に把握して対処
するため、必要な範囲内において専有部分に立ち入り調査を行うことができると
なっています。第１７条５項

今までは、そういったことを、管理員がやってくれたのですが、どちらかというと
契約外のことを善意でやってくれていたように思えます。
一般的な事例では、専有部分の工事に関しては、工事のチェック等まではしてないようです。

>321
何度もありがとうございました。
しかし、私が質問した内容とは違う意味に対しての答えでした。
契約上の四角四面のことで、管理会社に落ち度があるとは思っていませんし、そんなことを言ったつもりもありませんでした。

最初にも書きましたが、今話題にもなっている憲法第９条の解釈についてのことと同じ意味のことの質問でした。

どんな契約書の文章でも、拡大解釈が出来ないことはありません。

ただ、最初の契約書の内容を確認している時に、コミュニティーワン側からの契約書に書いてる文章の説明として、具体的に説明した内容があり、それは契約書の文章には書かれていませんでした。
しかし、コミュニティーワンは説明したとおりのことを担当者が変わっても行ってくれていました。

しかし、契約書は同じで会社名も同じままなのに、東急コミュニティーに買収されてからは最初に説明したことは、これまでは担当者が変わっても変わらず行ってくれていたのに、突然、何の説明もされないまま、しなくなってしまったのです。
理事長から問い合わせても、これまでとは何も変わっていないと言うだけだったので、おかしいと思いこちらに書いたのですが、これだけ書いても理解もしてもらえませんでした。

何度もお手数を掛けましたが、残念ながら何も得るものがなかったので他に相談先を探すことにします。

ありがとうございました。

＞消費税アップに伴う、経費増について、予備費は関係ないんだよ。 それは、値上げをしない間は、予備費を使わなければやっていけなくなるがね。
分かったね。予備費の効用が理解できたね。
＞経費の節約も委託費の値下げ交渉とかも関係ないんだよ。 管理費と積立金をどこかの時点で値上げをしなければ、いつか予備費も底を ついてしまうだろう。
予備費とは年間予算内の予備費ですよ。しかも全管理費予算の5〜10％ですよ。
＞定額委託業務費とか、訳の分からないことをもちだすんじゃないよ。 消費税のかかるものは全て対象になるんだよ。 分かった？
定額委託業務費について知らないようですね。これは毎月管理会社に支払うものですが、これが今月から増税分増額されるのです。
組合員の毎月支払う管理費＝定額委託業務費月額＋定額委託業務費以外の一般管理費月額
の内の定額委託業務費月額が増額になるので4月から組合員の毎月支払う管理費を増税分増額するのです。
後の「定額委託業務費以外の一般管理費月額」は今年度以降の実績（次期繰越金など）を見て上げるべきか否かを決めるのですよ。