ソニー銀行初心者質問スレ　その２

>>66さん

ちなみに先日借り換えを行った時、報酬額のみですと７５６００円でした。
（債権額金１２５０万円。税金を入れると総支払い額は１３万円ちょっと）
こちらは借換えの金額によって変動するかと思いますので、ご参考までに。

あとは、実際に他行で借り換えの手続きをされた方に確認して比較してみてください。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

66です。

>>69さん
ありがとうございます。
意外と普通ですね。

自分の場合2600万の借り換えで、
32万(登記費用+司法書士報酬) + 手数料42000円 + 印紙代20000円を提示されました。
登記費用が約10万円であることを考えると司法書士の報酬が22万円ということになります。
どう考えても高いですよね？

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３２万円はちょっと高いような気がしますね。
代理店が間に入ってると変わってくるものなのでしょうか？

手数料と印紙代２００００円はソニー銀行側に支払うもので、その通りでした。
２６００万円ですと、登録免許税が１０万４千円ですよね。
ほか、借り換えですと抵当権設定以外では、抵当権の抹消、登記事項証明書の発行の手数料及び郵送実費などが領収書に記載されていましたよ。

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他行からの借り換え検討中です。シュミレーションするにも口座開設しなければならないのはちょっと面倒ですね。事務手数料は４２０００円、保証料はゼロ、登記費用、印紙代はは他行同様と考えてよろしいのでしょうか？
まったくの変動より２年固定の方が金利が安いのは他行とは違いますよね？どうしてでしょうか？

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>>72さん
シミュレーションは、口座開設しなくても下記で出来ますよ。
http://moneykit.net/visitor/calculator/?=loan

手数料、保証料はそのとおりです。
登記費用と印紙代は、法定なのでどこの銀行でも同額です。
あとその他に司法書士の報酬がかかります。
>>69-71あたりが参考になると思います。

変動金利の話は、>>65を参照して下さい。

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>73　さんありがとうございます。ろうきん、SBIと比較しているんですが、ろうきんは低金利が魅力、SBIは疾病保障が無料、ソニーは疾病保障＋0.3パーセントだけど事務手数料も安く、保証料がない。現在は健康ですが、がんと診断されただけでローンが免除になるのは大変安心な気がします。計算してみると0.3パーセント高いことにより返済額が20年で200万ほど増えますが、年間10万円でそんな保険(診断だけで数千万)には入れません。がん保険はいろいろ入っていますので治療費は大丈夫でも、職を失ってしまったらローンが払えませんからね。

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>>74さん
73です。
ろうきんは中央ろうきんでしょうか？
キャンペーン中で、低金利ですね。

SBIは住信SBIでしょうか？（それともSBIモーゲージ？）
いずれにしても、高額な手数料がネックですね。
手数料は保証料と違って、繰上返済や借り換えでは戻ってこないので、その点は要注意です。
それと、8疾病保障特約は、適用される条件をよく確認なさった方が良いです。無料付帯には無料なだけの理由がありますので。
「就業不能状態」と実際に就業しているかは別物です。

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>75さん
中央ろうきんと住信SBIです。ろうきんは最大引き下げに該当します。SBIの保障は、診断だけででローン免除のタイプですよね。手数料さえなければSBIで決まりですが…　金利の動きによって借り換えもあり得ると考えると保証料はともかく手数料は嫌ですよね

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>76さん

住信SBIの8大疾病特約はサイトを確認してみたら、

『被保険者本人の経験・能力に応じたいかなる業務にもまったく従事できない状態（就業不能状態）となり、その状態となった日からその日を含めて12ヵ月を経過した日の翌日午前0時までその状態が継続した場合』

となっているので、診断だけでは適用にならない可能性が高いと思います。
全く何の仕事も出来なくなったと認定されるような健康状態が1年継続しないと、残債はゼロにはならないということです。
月々の支払の免除についても『就業不能状態』であることが必要ですが、保険会社の認定は結構厳しいものになってくると思いますよ。

保障はないよりあった方がもちろん安心ですが、万一の時に「思ってたのと違う！」とならないように確認された方がいいのでは？

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>77さん　ありがとうございます。ソニーとごっちゃになっていました。SBIは診断即保険金ではないですよね。その後診断即保険金タイプで調べていましたが、もう48歳で年齢制限にひっかかるのです。今のところソニーが50歳までOKなのでやはりソニーかなと思っているところです。ガンのみ保障などきめ細かな設定が出来るのは中央三井でしたが45歳までででした。借り換えなので急いでいるわけではありませんが10月に一斉にあがりそうですから8月中に決めたいと思っています。

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ソニー銀行は、登記に関して指定の司法書士を案内されるようですが、自分で探した方で進めることは絶対できないでしょうか？

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僕はディベロッパー指定の司法書士を使いましたよ。

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>>79さん
私は新築マンションだったので、デベの司法書士をソニー銀行も使う形でした。80さんと同様でしょうか。

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話は変わりますが、親スレとのマルチ投稿ですが、重要と思うのでご了承下さい。

いま気付いたのですが、
「変動セレクト住宅ローン」という新商品（というか新プラン）を8月8日から始めたようですね。

これまでの「住宅ローン」とどちらかを選択できるようです。

「変動セレクト住宅ローン」と「住宅ローン」の比較表は下記にあります。
http://moneykit.net/visitor/info/info110808_01.html

主な違いは、
・変動▲1.2％、固定▲0.8％
・手数料は融資額の2.1％

詳細は未研究です。

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２月に１５年固定で借りたものです。
金利が下がってきているので、金利変更をしようと思っていますが、
手数料が高くて変えられずにいます。

そこでふと思ったことですが、来月に１５年固定を再度金利変更で
変更した場合、９月から１５年になるのでしょうか？
それとも２月から１５年は変わらずでしょうか？

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>>83さん
新しく固定しなおした時点から起算されます。
ですので９月に15年固定すれば、９月から15年ですね。
とはいえ、多くの場合、一旦変動を経由する方がほとんどだと思いますが。

ちなみに手数料は、6日、16日、26日と返済日に変わっているようです。

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>>84さん
83です。ありがとうございます。
手数料がかからないタイミングを見計らって変更してみます。

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変動セレクト選ぶ意味があまりわからない。手数料高いし、金利そんなに低くないし。

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66です。

誰かの参考になるかもしれないので、その後の経過を書きます。
結局正確な司法書士報酬額は、本審査を通らないとわからないとのことなので本審査を申し込みました。
異常に高ければ途中キャンセルするつもりで。

結果は報酬額約10万円で、やや高いかなといった程度でした。
借り換え前のローンが複数に分かれているので、その分抵当権抹消の本数が増えていることを考えるとこんなもんかもしれません。
代理店の22万という試算は何だったのか意味不明です。

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はじめまして。
ソニーが評判いいと聞きましてやってきました。

すみません、私はローンに疎い者です。
主人は関心がなく調べてくれません。

主人（36歳）年収700万円　貯蓄400万
妻、子供幼児２人の家庭です。
今後は教育費貯蓄の為、繰り上げ返済はほぼ出来そうにありません。

2007年に新生銀行に借り換え、現在
2037年（62歳）に払い終える30年固定金利3.05％実行で残債1450万
2033年に払い終える10年固定金利2.3％実行で残債370万
　　　　　　　　　　　　　　　　　計1820万ほどの残債があります。

このまま行くのがいいのか、10年固定や変動へ借り換えた方がいいのか、
また、私どもに合うような借り換えプラン、方法などあればアドバイス頂きたいです。

よろしくお願い致します。

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>>88さん
はじめまして。

今回借換を検討されている理由は何でしょう？
・現在の借入の金利が高いから？
・毎月の支払がきついから？
・その他の理由から？

それによって、オススメできる内容も変わってくるかと思います。

ただ、いずれにしても、今の新生のままというのは、もったいない気がします。
ソニーは初期費用が安いので借換にも向いているとは思いますが、
ソニーかどうかは別にしても、借換はした方が良いのではないでしょうか。

また、ご主人は会社員（または公務員）ですか？
お子様がもう少し大きくなったとき、奥さまがパートなどに出る可能性はありますか？

何だか逆に質問ばかりでスミマセン。

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>>88
ソニーは変動か短期の固定で契約して、金利上昇局面になったら長期固定に随時切り替えできるのがメリット。但し最初から10年以上固定で契約して短期や変動に変えると10万単位の手数料が発生するので注意。
ちなみに物件購入額と当初借入額が不明だけど、充分な頭金が無かったとかで担保割れしている場合は全額借換不可の場合もある。

あと将来の教育費が不安であるなら、財形教育融資が受けられるように一般財形で積立するとか、住宅ローン契約者で教育ローンやフリーローンの金利優遇が大きい銀行（りそな・みずほ・労金等）で借り換えると、進学などで予想外の出費になっても落ち着いて資金相談することはできる。
（ソニー銀行のフリーローンは7月末で取扱中断中。）

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nanoさんはじめまして。
レスしていただきありがとうございます。
質問たくさんして頂いて嬉しいです。

・借り換えを検討しているのは、３％ではもったいない感があるからです。

・主人は会社員で、私は今後もパートに出る予定はありませんが、
　家計次第ではパートに出るつもりはあります。

よろしくお願い致します。

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失礼しました。
91＝88です。

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88です。
90さんアドバイスありがとうございます。

物件購入額は2500万ほど
借入額も2500万ほどでした。
諸費用100万少しだけ実費でした。

新生銀行に借り換える時に結構頭金というのか分かりませんが、
入れて1950万の残債で再スタートしました。

すみません、無知でして担保割れというのが分かりませんでした。

教育費に関しても詳しく教えて頂き、とても参考になります。

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>>93
担保割れとは、不動産評価＜残債 のこと。

この状態で借り替えようとしても、不動産評価分しか貸してもらえないので、
残債との差額を埋める必要がある。（MAXで、不動産評価＝残債 となる）

実際には担保割れしていないと思うけど、ご参考。

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88,93です。
94さんありがとうございます。
とても分かりやすく説明して頂き恐縮です。
担保割れ、なるほど勉強になりました。

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>>93
＞新生銀行に借り換える
とは一度借換えをしているという事で宜しいのでしょうか？
となると築年数や新築中古についても気になります（担保割れ）が、借換をするのに契約手数料とソニーと新生それぞれの司法書士報酬（登記）がざっと25万円はかかります。

ソニーの2年固定に借り換えれば利息は減りますが、短期固定では期間継続時に金利が跳ね上がるリスクを考慮しなければなりません。またソニーの20年超固定は約2.5%ですが上記諸費用（本審査時に概算提示される）を払ったとしても新生の長期固定金利の利息を含めた総返済額を大きく下回ることかできるかは微妙な所です。
新生の総返済額は返済表に掲載されているはずなので、借り換えの申込をするとしたら諸費用を含めた総返済額が有利になるかどうかよく見極めて下さい。

担保評価額は借換審査時に銀行側で築年数や路線価を元に査定するので何とも言えませんが、ソニーは第一位順位の抵当権が必須なので新生銀行の残債を完済して抹消しなくてはなりません。担保割れや勤続状況等で減額融資となった場合は、今の残債と借換融資対象額の差額（例:残債1820万円-1700万円借換融資＝80万円不足）については自己資金で完済しないと借換ができません。
なお、残債に対して担保割れ（例:80万円不足）しても実際の残債額まで過剰融資（オーバーローン）した上で借換させる「借換（専用）ローン」が普通の銀行ではありますが、ネット銀では扱ってません。よって、借入可能額は審査しないと全く判りません。

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>>88=91さん

毎月の支払は、30年固定が約67,000円、10年固定が約18,000円、計85,000円程度でしょうか？

仮に借り換えたとして、20年超でも2.517％ですから、返済額は80,000円弱になって、それだけでもお得ですね。
ですから、このまま行くよりは、借り換えた方が良さそうです。
>>96さんご指摘の諸費用は数年でペイできると思います。


例えば「10年固定」なら1.766％ですから、返済額は約73,000円になります。

現状で支払がきついわけでは無さそうなので、
現在との差額を１年間貯めて、それを返済額軽減型で繰上返済する（つまり、年間の返済額は現在と変えない）というのが、オススメです。
すると、10年後の残債は約1500万円になり、その時点での変動金利が5.0％に上昇していたとしても、繰上返済の効果で、毎月の返済額は約80,000円です。

「10年固定」であれば、ある程度先までの返済の見通しが立てやすいですし、
差額の繰上返済は、無理そうならしなくても良いので、
現在よりもリスク回避にもなると思います。

また、10年後にはお子様も成長なさっているでしょうから、その時点で教育費・生活費など不足するようなら、パートなどの副収入を考えても良いですね。

なお、ソニー銀行は、毎月15日には翌月金利がわかるので、まず変動で借りて、翌月金利が下がるなら変動を継続、翌月金利が上がるなら上がる前に固定、ということが出来ます。


ただ、最後まで変動金利を選択するお考えなら、
個人的にはソニー銀行よりは他行の方が良いと思っています。
詳しい理由はここでは避けますが、ソニー銀行と他行の変動金利は、金利決定のプロセスが違っていて、他行の変動金利の方が金利が安定しているのです。


担保評価、担保割れの件は、>>94さん、>>96さんのご説明の通りです。

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93です。
96さん、アドバイスありがとうございます。

そうです。地方銀行の変動から、新生銀行の固定に借り換えました。
当マンションは新築で2004年に購入いたしまして、もうすぐ築７年目に入ります。
不動産価格とはまた別でしょうが、
１年前に引っ越しを考えた時の評価額は2300万-2600万という不動産屋さんが多かったです。

そうですね、借入可能額を審査してもらわないと、なんとも言えませんよね。
総返済額が有利になるかどうかも確認してみます。
ありがとうございました。

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91です。
nanoさんアドバイスありがとうございます。

そうです。月返済額はズバリです。凄いですね。
ちょっと動き出してみようかと思います。
お話では10年固定に魅力を感じているところです。

最初は皆さん大体変動から借りるのですね。
90さんの話だと、最初から10年固定で借りると固定から変動に換えるのに、手数料がかかると
いうことですが、最初に変動で借りておけば、変動⇒10年固定は手数料がかからずで、
変動⇒10年固定⇒変動というのは手数料がかかるということでしょうか？
変動⇒短期固定⇒変動はどうですか？
皆さんほぼ変動で借りて毎月様子を見ている状況で、変動固定を繰り返してる人は少ないのでしょうか？

すみません、初歩的な質問で...

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>>99
ソニー銀行では固定期間の途中（10年の2年目など）で変動とかタイプ変更すると、それに伴う手数料（残債と期間による）が発生する事がある。変動→固定は一切発生しないけど。
初心者じゃないほうのソニー銀行スレでその実例が投稿されてたから見てみそ。
当初固定期間終了後は自動的に変動になるけど、その時点でまた固定にする場合はかからない。
市中の銀行だと固定の金利タイプ変更に5000-1万円程度の定額手数料であったり、一切受け付けていない（借り直しになる）のが一般的。

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99です。
100さん、教えて頂きありがとうございます。
ソニースレの方も覗いてみますね、ありがとうございました。

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>>99=91=88さん
＞皆さんほぼ変動で借りて毎月様子を見ている状況で、変動固定を繰り返してる人は少ないのでしょうか？

ソニーのサイトの下記に金利タイプ別の実行残高（たぶん2010年12月末時点）が掲載されています。
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html

ただ、その人にあった借り方というのがあると思うので、
他の人がどうかは、あくまで参考で、あまり気になさらない方が良いと思います。


ちなみに私は、
当初は変動と15年固定を繰り返していましたが、
途中で15年固定と10年固定が大きく乖離したので、10年固定に乗り換えました。
そんなことが出来るのもまた、ソニーの魅力です。

ただし、私自身は、固定するときはいつも、
「金利がこれより下がったときに手数料が高くて変えられなくても仕方ない」
と思っています。
固定→変動の手数料は、基準金利とは異なる「ベースレート」（非公表）で計算されるので、試してみないとわからないです。
もちろん、手続きの途中でわかるので、その時点でキャンセルも出来ます。

それと、100さんの補足ですが、
＞市中の銀行だと固定の金利タイプ変更に5000-1万円程度の定額手数料であったり、一切受け付けていない（借り直しになる）のが一般的。

これは、固定期間終了後の話ですよね。
固定期間中に固定を解除できるのは、たぶんソニーだけだと思います。

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はじめまして。
三菱ＵＦＪ信託銀行20年・7年固定からソニー銀行変動に借り換えします。
知りたい方がいるかもしれませんので、ご参考までに。。
１６３０万円の借り換えです。
抵当権末梢（2件）　報酬２８６００円　　　税　　４０００円
抵当権設定　　　　　報酬５４５００円　　　税　６５２００円
あと、細々したものを合わせると、トータル１７１８４０円でした。

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はじめまして。
ソニー銀行にあたたかい初心者スレがあり助かりました。
借り換えで、本審査の結果待ちの状態です。
新生銀行では、4500万から4300万の減額という結果になってしまい、
ソニー銀行が減額なしで審査が通ればソニー銀行に決めようと思っています。
ネット銀行の審査って厳しいですね。
購入価格を考えると、担保評価が低くショックです。
新生銀行に比べソニー銀行の審査ってどうなんでしょうかね？

ご教授いただきたいのは、
金利とレートの関係なんですが…
固定２年を選択して、数ヶ月後に変動→10年固定にする場合
現時点では、変動より２年固定の方が金利が低いですよね。
ってことは、手数料がかからない可能性が高いって事でしょうか？
レートはその月の基準金利の高低に関係なく、変動のレート＜固定２年のレートなのでしょうか？

固定２年より、変動を選択している人が多いように見受けられるので、
固定２年→変動も手数料がかかる可能性が高いんだろうとは思うのですが…

今が一番低いかなと思ったら固定１０年にするつもりですが、
もう少し金利がさがりそうな気もするし…
でも、２年以内には今以上に上がりそうだし…
変動より固定２年の方が低いし…
どうしようか迷っています。

固定２年→変動→固定１０年より、
最初から変動を選択して、底値かなと思った時に固定１０年が無難なのでしょうか？

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担保割れの評価なら、その物件の購入を考え直したほうがいいのでは？

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>>104 ぷよさん

担保評価の件はわかりませんが、保証会社を使っていない分、もしかするとシビアかもしれません・・・。
新築物件の借換だと、残債より担保評価の方が低くなることは、ありがちではあります。
（新築の購入価格には新築プレミアが乗っていますので。）
ですから、金融機関によっては「借換時は担保評価の200％まで」というところもあります。

吉報が届くと良いですね。


さて、ご質問の件ですが、
貸出金利の基になる「基準金利」と、金利タイプ変更手数料の計算根拠となる「ベースレート」は、別物です。
２年固定を数ヶ月後に解除する場合は、以下の２つの差で決まります。
・固定時点の「２年ものベースレート」
・解除時点の「１年ものベースレート」
（固定してから１年を超えていれば「０年ものベースレート」）

現時点の「基準金利」がどうかは、関係ありません。
非公表の「ベースレート」で決まります。
しかも、「解除時点」の「ベースレート」との比較になりますので、手数料がかかるかどうかは、残念ながら誰にもわかりません。

一時的に２年固定を利用するなら、「手数料がかかる可能性がある」ことを承知の上で利用なさってください。
（ただ、２年固定で高額な手数料が発生したという話も聞きませんが。）
手数料が絶対イヤなら、変動でいるしかないです。

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nanoさんありがとうございます。

ソニー銀行の場合、契約時は変動の方が良さそうですね。
ソニー銀行に縁がありましたら、また勉強させて下さい。

4年前に固定20年2.7％でローンを組みました。
その時点ではこれからどんどん上がっていくだろうな…と思い、長期固定にしたのですが、
見事に予想ははずれました。
素人でも、いつかは上がるだろうと予想できますが、
いつぐらいから上がるかなんて、予想できませんものね。
その点、ソニー銀行の固定→変動は魅力ですね。
ソニー銀行の変動が少し高めでも仕方の無いことなんでしょうね。

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ソニー銀行で住宅ローンを検討しています。
凄く良いなと思いましたが、お金を借りるにあたって何か規定はあるんでしょうか？
例えば現金で何％ないといけないとか。

年収は７００万円で４０００万円を借りる予定です。
注文住宅で土地と建物の両方を借りますが、ちなみに現金は諸費用分ぐらいしかありません。
どなたか教えて下さい。

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>>108さん
年収700万円で借入4000万円がＯＫかは、別の問題ですが、
たぶん頭金に関する規定は無いと思うので、その意味ではフルローンでも大丈夫だと思います。
諸費用は、たぶん借りられないと思いますが、
「変動セレクト」の方は、手数料（2.1％）も借りられるみたいです。

ただし、注文住宅とのことですので、以下の点に注意が必要かと思います。
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ソニー銀行の住宅ローンは、「土地代金のみのお支払いのためのご融資」または「建物建築の中間金お支払いのためのご融資」につきましては、お取り扱いいたしておりません。
※「土地代金のみのお支払いのためのご融資」または「建物建築の中間金お支払いのためのご融資」をご希望の場合、別途、他社のつなぎローン（つなぎ融資）のご利用が必要となります。詳しくはローンアドバイザーへお問い合わせください。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl08.html

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ソニー銀行の審査が終わりました。
減額なしで借り換えができるので、ソニー銀行に決めたいと思います。

そこで、またまた教えていただきたいのですが、
返済日は、翌月の金利発表後がいいと思うのですがどうなのでしょうか？
17,22,27日ならどの日を選んでも一緒でしょうか？
何となくですが、27日返済の方が多いようですが、理由があるのでしょうか？

毎回質問ばかりですみません。

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>110　ぷよさん

私は２７日返済ですが、給料日との兼合いです。
給料日が２１日で、返済日まで少し余裕が欲しかったからです。
１７日だとちょっと離れすぎかなと思いました。

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子だくさんさん、ありがとうございます。

給料日の関係なんですね。
全く思いつきませんでした。

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来月の金利は、過去最低金利が目白押しのようですね。
５年固定と１５年固定以上が過去最低金利となっています。
http://housing.ccnavi.net/financier/ichiritu/sony_bank.html

特に５年固定が変動金利並みの低金利でかなり魅力的です。
まだまだ下がるのか、それとも底か・・・。いずれにしても、いいタイミングで契約ができそうです。

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明日、三菱ＵＦＪからソニーの変動金利に借り換え予定です。
ソニーは繰り上げ返済が無料だし、月末の金利操作？を期待しています。
先の方も、おっしゃっていましたが変動と5年固定が同じなので、いきなりですが5年固定に変更してしまおうかと思っています。
もし5年固定に変更したとして5年後の固定期間終了時には手数料無料で変動金利になるのですよね？
初歩的な質問ですみませんが、よろしくお願いします。

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>>114さん
＞もし5年固定に変更したとして5年後の固定期間終了時には手数料無料で変動金利になるのですよね？

もちろん固定満了時には無料で自動的に変動金利になります。

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nanoさん、早速のお返事、ありがとうございます。
よく検討してみますね。。

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仮審査の段階で勤務先へ在籍確認の電話は必須でしょうか？

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仮審査の段階では電話はなかった気がします。

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