ソニー銀行初心者質問スレ　その２

はじめて投稿します。
29日に変動→固定し
30日に固定→変動をしようとしたところ、手数料がかかると出てきました。
やり方をまちがったのでしょうか？
皆さまの書き込みを見ているとこれで良いと思ったのですが・・・

351PONYさん

　340（346-347）ビギナーですが　350さんに失礼でしたので、改名？しました

さて、351さんの現象は、

　　返済日の30日午前0時に　返済が行われ、ベースレートの「年もの」が
　　１年短くなったためではないでしょうか
　　（実行前に、アドバイザーに　
　　　返済日から適用される金利変更は、1回目返済日が変更当日になる
　　　と聞いた記憶があります）
　

また　先日340で私が記載した、固定期間満了日が休日の場合を補足します。
　

　　＜固定期間満了月の約定返済日が休日の場合　たとえば
　　　　約定返済の２７日が土曜日で、実返済が翌営業日の２９日の月曜日になる場合

　　　　繰上げ返済をしなければ、
　　　　　　次回の約定返済の利息計算は
　　　　　　実返済日まで旧利率が適用され（２８、２９日の両日は旧利率）
　　　　　　のこり、２７ないし２９日間を新利率が適用
　　　　　　となり、日割り計算が行われる

　　　　仮に、２７～２９日に繰上げ返済をすると
　　　　　　　応当日の２７日（土）まで、旧利率が適用され、その後は
　　　　　　　新利率が適用される。繰上返済が２９日とすれば、
　　　　　　　繰上げ返済の際に、２８、２９日の新利率での２日分の経過利息を支払う ＞

の部分ですが、整理すると、

　　１．金利変更日は、なにもしなければ、実返済日（銀行営業日）翌日となる
　　　　実返済日（当日含む）までに繰上げすると、金利変更日は、約定返済日（27日）翌日となる。
　　　　（繰上げによる経過利息は繰上げ時に支払い）
　　２．利息日割り計算は、27日の翌日以外に金利が変更されたときに適用される
　　　　（No.346記載と同じ）
　　　　　　なお、27日に繰り上げた場合については、適用利率についてはソニー銀行確認済みですが、
　　　　　　月割りになるかは未確認です。

細かくて申し訳ありません。

サラリーマンさん
ありがとうございました
とりあえず、やっちまった!という感じですが、手数料ゼロになるまで待ちたいと思います。

PONYさん
返済日は27日指定でしょうか？（4月は30日）

皆様始めまして。
私もPONYさんと同じでまさに「やっちまった」状況です。

返済日27日指定→4月は30日でした。
29日に変動→固定（5年固定）に変更
30日に固定→変動をしようとしたところ、手数料が掛かると表示されたため
驚いて現在固定のままにしてあります。

このまま固定でいくか、変動に戻すかが悩みどころですが手数料がゼロになることはあるのでしょうか？

111さん

27日ですよ。

契約済みさん
返済日は27日指定でしょうか？（4月は30日）

>>357さん

たぶんですが、「まだ返済されていなかったから」ではないかと思います。

以前、０時きっかりには返済されていないことに気付いたことがあります。
そのときは深夜１時過ぎだったと思うのですが、他の振込と同様に朝までに順次処理をしているはずなので、時刻が特に決まっているわけではないと思います。

ベースレートは、返済前なら「２年もの」、返済後なら「１年もの」との比較になります。

>>355 五右衛門さん
なぜ２年固定ではなく、５年固定にしたのかがよくわかりませんが・・・

＞手数料がゼロになることはあるのでしょうか？

ないとは言い切れないけれど、あるとも断言できません。
ベースレート（４年もの）が、4/30のベースレート（５年もの）以上になれば無料です。
ただし、ベースレートは非公表なので、試してみるしか方法はありません。
現状でベースレートが変わる可能性があるのは、1、6、11、16、21、26日と返済日です。

通常の住宅ローン（変動セレクトではない）なら、４月の５年固定は５月の変動より低いので、（現時点では）変動に戻す必然性は低いとも思いますが。

>>362さん
イレギュラーかどうかではなく、
「実際の返済日の前日に固定して、翌日（返済日）に変動に戻すと、返済時刻と金利タイプ変更のタイミングによって、手数料がかかる（可能性がある）」
ということだと思います。

たとえば、２日が返済日の人が、１日に固定して２日に変動に戻すと、同様のことが起こると思われます。

子だくさんさん、340ビギナーさん

金利タイプの変更が出来なかった件（>>342-349）ですが、
ソニー銀行に問い合わせたところ、

・システム上、確認できた。説明不足をお詫びする。
・どういう事象で起こるのか詳細を検証した後、サービスサイトに案内を掲載する。

という旨のお返事を頂きました。
ご報告まで。

nanoさん

ご連絡ありがとうございます。

ソニー銀行から説明（案内）があれば
今回、nanoさんやビギナーさんで検証されたことが
報われますね。

不適切な表現かもしれませんが、
結構、楽しかったです。

　nanoさん、子だくさんさん

　みなさま方に、いろいろお教えいただきありがとうございます。
340ビギナー改めサラリーマンです

さて、約定返済日を27日から22日に変更した場合のデメリットをお教えいただけないでしょうか。
私も、給与が25日なので、返済日は27日でスタートしました。資金効率が若干低下するのは分かっていますが、22日への変更を考えている理由は、

2月には、27日、28日とも休日になる年がある
　4月には、今年のように、実返済日が30日になる年がある
　　一方で、当月金利適用には、月末前日の金利変更オペが必要

このため、ソニー住宅ローンのメリットを活かして、
手数料を睨みつつの「金利タイプの変更」と少額繰上げ返済による日割り利息計算を行おうとしても、
この4月のように両方ができないで、4月金利期限が過ぎてしまったり、
固定期間満了月での次回金利の適用オペに制約がかかるのではないか
と疑問に思っているためです。
金利タイプ変更オペ1回だけなら、また、繰上返済だけなら、27日返済のままでも問題はないように思います。

この4月のように、翌月金利発表が遅れた場合、数日間を短期固定より高利率の変動金利で待機した場合は、22日返済のデメリットととも言えそうですが

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

>>368さん
不動産の営業をなさっているとのことで、ローンに対する知識などはお持ちのようにも思いますが・・・
一般論で気になった点だけいくつか。

まず、年収ですが、会社員の収入の証明書類としては「源泉徴収票」「住民税の通知書」が一般的です。
ソニー銀行ではたしか過去２年分の書類を求められた気がしますので、新卒３年目とのことで１・２年目のものが必要ですが、１年目は４月からでしょうからその分だけ収入が少ないですね。

次に、借入金として奨学金があるようですが、これが審査に影響するのかが未知数です。
一般的には、既に借入金があったりローンカードを持っていると、住宅ローンの借入可能額が大きく減ります。
ただし、ソニー銀行が奨学金もその判断に加味するのかが不明です。

物件価格の100％のローンであることは、新築ならあまり問題ないと思いますが、
１年目の収入が少ないであろうことと、奨学金の扱いが不明なことが懸念材料で、
この２点から、「希望額が大きすぎる」と判断される可能性はあるかもしれません。


ただし、銀行とは関係ない人間の推測なので、「そんな考えもある」程度に受け取って頂ければと思います。(^^;)

>>367 サラリーマンさん
デメリットは特にないように思いますが・・・。

ただし、利息計算をわざと日割りにするための繰上は、
繰上が数日遅くなって翌月に入ってから行っても、経過利息と翌月利息の合計は数円しか違わないので、
27日返済でも問題ないと思います。


金利タイプの変更の件は、
変動→固定→変動が目的の場合は、27日返済だと、そもそも２月金利への変更は、2/27以降に行うのは無理ですね・・・
（日割りで損ではありますが）27日より前にしてしまうしかありません。

固定期間満了月は、考えたことがなかったですが、オペ１回だけなので27日返済でも問題ないように思いますが。

ん－、ちょっと、どういうパターンがあるのか整理し切れていないかもしれません(^^;)

＞nanoさん
ありがとうございます

やはり厳しいですか…
一応ソニー銀行に尋ねたところ、
源泉徴収は1期分だけで良いそうです
ただ、奨学金の扱いが
その他のローンと同じ扱いだとすれば、
厳しそうですね…

売上が一人頭3000万しかないのに、新卒3年目で年収870万ということは、釣りですか。

はじめまして。
本審査通過して、金利タイプを悩んでいるところです。

9000万、30年で借りました。
2年固定が安いので、当初それで借りようと考えています。2年後はその時点で一番安い金利で借りていこうと思っています。

一応30年で借りましたが、繰り上げをして15年弱では完済する予定にしています。

金利変動するかもと考えると多少金利が高くても変動金利にした方がよいのかとも悩みます。。。
確実な予想などはできないとは思うのですが、変動、2年などの短期間固定金利どちらを選ぶべきでしょうか？

ちなみに余談ですが、、、
仮審査は一瞬で通りますが、本審査は書類を後から後から要求されます（担当者が良くなかったのかもしれませんが）
3期分の確定申告書、納税証明書。その後に課税証明書、住民税通知書、3ヶ月分の給与明細などなど細切れに、、、
いつまで書類を要求し続けるんだ、そんなに役所にばっかり行く時間ないよ！とイライラしてしまいました。
しかし、ネットで見る限りそんな人はあんまりいないですね。運が悪かったのかな。

変動一択。まあ、15年で返済するつもりなのにソニーってとこは頭弱い。

>374
繰り上げ返済するつもりならソニーは良くなかったでしょうか、、、
ちなみに、変動の方がいいのはなんでなんでしょうか？今は変動の方が高いから、、、と思っていたのですが。

みずほも本審査通ったんですが、保証料170万かかるし、、、と思ってソニーにしようと思っていました。優遇は-1.6％。
そもそも銀行を変えるべきなのでしょうか。。。

nanoさん

ありがとうございます。
お返事遅くなり申し訳ありません。

現在、５年固定中ですが、タイミングを見て、変動や他の固定期間へ変更することを
考えていますので、約定日の22日への変更をしてみようと思っています。

実施して、何か特別なことがあったら、ここでご報告します

>373
長期固定にするつもりが無いなら短期固定でよいのでは？

10年固定などを狙うなら変動でしょうけど、
変動か短期固定の二択なら、ソニー銀行では短期固定でつないでいった方が有利なように思います。
（374はたぶんソニーで借りてないと思いますよ。）


本審査の不手際は、運が悪かっただけではないでしょうか？
私は後から要求されたりしませんでしたよ。

>377
2年固定にしようかな、と思ってきました。
次の発表の時も金利が低いままであることを祈るのみです。

初めて投稿します。教えてください。
今回借り換えで、現在本審査中です。
まずは、変動金利にしようと思っていますが、金利変更のことで教えてください。
変動金利を2年固定にして翌日に変動金利にすることで、手数料なしで変動金利が下げられるとのことですが、ベースレートはこの場合、必ず同じなので、手数料無料に必ずなるという理屈が分かりません。
2年固定したときのベースレート（申し込み日の翌日）と変動に戻したときのベースレート（変動申し込み日の翌日）はその適用日に一日のずれがあるような気がします。その場合、その1日でベースレート変更があった場合は、手数料発生のリスクはあるということではないのでしょうか。従って、必ず手数料無料となるわけではないという感じもするのですが、その辺りを教えてもらえませんか。
→この場合は、ベースレート変更が予定されるような日は避けるということでしょうか？
また、逆に言えばベースレートが変更されなければ、返済日さえまたがなければ理屈上は数日後でも手数料無料で変動に戻せるということでしょうか？
また、3年固定や5年固定など他の固定にして翌日に変動に戻す場合も、理屈としては一緒ということでしょうか？→この場合、万が一ベースレート変更があった場合、リスクが大きいのでお勧めされていないということでしょうか。

>>379さん
＞変動に戻したときのベースレート（変動申し込み日の翌日）
この認識が間違っています。
-----------
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html
金利タイプ変更手数料の計算プロセス
2. スプレッドの算出
固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分
-----------
というわけで、
・固定したときのベースレートは、「金利適用日＝手続き翌日」のもの
・変動に戻すときのベースレートは、「手続きをした日」のもの
であることが明記されています。
例えば、今日14日に固定して、明日15日に変動に戻せば、両方とも15日のベースレートで手数料が計算されます。

気をつけなければならないのは、返済日の前日に固定すると、残存期間が減ってしまうので、手数料が発生する可能性があるということです。

ベースレートが同じ（あるいは固定したときより高い）ならば、何日間固定していても無料で変動に戻せます。
が、そもそもベースレートの変更日は明示されたものではありません。
実際に過去に何度か変わっていますし、先月も臨時で21日に変更されています。

２年固定以外でも理屈は同じですが、金利タイプを変更した月の利息は日割りで計算されるので、金利が相対的に一番低い２年固定でオペレーションをするのが普通です。

nanoさん 379です。
とても分かりやすく教えていただきありがとうございました。
この後6月の金利発表ですが、何か読みづらい感じになってきましたね。
また色々と皆さんの意見を聞きたいです。m(_ _)m
またおしえてください。

ソニーは変動の人が養分で、短期固定が美味しい選択でしょうね。

こんにちは

以前月々繰り上げ返済の日についてnanoさんにご教示いただき、大変参考になりました。以後その方式で少しずつですが繰り上げ返済しています。これから金利アップに向かうと聞き、固定期間途中の変更を検討しているのですがまたご教示願えますでしょうか。

契約内容　2011年秋月借り入れ2034年秋完済。現在固定期間3年の2年目。期間中金利1.386％(疾病保証0.3％上乗せ含む)
月々202370+α5円返済中。残債約4500万

変更検討　例5月変更　固定金利1.351％(疾病保証0.3％上乗せ含む)
月々201640+α円　(2回目以降)手数料73741円

この2年間でずいぶん金利が下がったので、変更すると月々の支払いは700円減ります。5年先まで低金利が保証されます。
数字に疎くてよくわからないのですが、これをよしとするか否かは、1年後本来の時期に金利変更した場合に、金利がどれだけ上がっているかを読むと言うことですよね。

今後5年間　今変更すれば73741円手数料がかかるが、１年後に金利が0.2％でも上がれば月々支払いが2000円アップするので3年間で手数料分とトントン。1年後の金利は誰にもわかりませんが、0.2％くらい上がっている可能性も高いように思います。
だったら今変えてもいいのかな

このような計算であっているのでしょうか。

>>383 berryさん
日付が変わって今日16日、手数料がかなり動いている可能性があります。
ひとまず確認してみて下さい。

また、６月金利も発表されていて、既に0.2％以上上がっているものもあります。

両方を踏まえて、再検討されてはいかがでしょう。

考え方そのものは間違えていないように思います。
（将来の金利は、おっしゃるように誰にも分かりませんが。）

nano様

ありがとうございます。さっそく確認しました。6月でもう0.2％上昇ですね。私の場合は5月に金利変更するのと6月に金利変更するのでは月々5000円弱の違いが出てきます。1年後の本来の変更時期はもっと上がっている可能性のほうが高そうです。

また、5月は　固定３年1.855　固定5年1.951　その差0.096ですが、6月は固定3年1.962　固定5年2.180　その差0.218　となり、5年超の固定期間の割高さを見ても、素人考えですが、今後金利の上昇が見込まれます。

これは今月変更した方が良さそうですね。nano様にはまたまた感謝いたします。

>>385 berryさん
金利の確認ももちろんですが、16日になって「金利タイプ変更手数料」がいくらになっているかご確認頂けますでしょうか？
おそらく 73,741円ではなくなっていると思いますので。

nano様

手数料は同じでした。月内に手続きすれば同じと思っていましたが、手数料も変わってくるのですか？
変わる前にと思い、手続きいたしました。
月々の返済額が少々安くなる分も繰り上げ返済していきたいと思います。
ありがとうございました。

nano様

手数料については次回の金額がわからないわけですね。16日午前中だったから変わらなかったのかも知れませんね？
金利が最も下がった今年の初め頃、何度かシュミレーションしてみましたが、手数料は何十万単位でした。
おかげさまで良いタイミングで変更できました。

はじめまして。
質問があります。

現在、ソニーの変動にしているのですが、ボチボチ固定にしようと考えています。

固定にする前に一部繰上げ返済をしようと思っているのですが、

変動　→　2年固定 (繰上げ返済）　→ 10年固定

とした場合に、手数料は発生しますか？


よろしくお願いいたします。

>>390さん
２年固定から10年固定に変更するときに手数料が発生する可能性があります。
誤解が多いのですが、２年固定→変動or10年固定or20年超固定のいずれも手数料は同じです。
２年固定を解除するための手数料ということです。

ところで、間に２年固定を挟んで、そのときに繰上をするという理由はなんでしょう？

nanoさん

回答ありがとうございます。

2年固定を挟む理由は、、、
私のミスリードでしたm(_ _)m

現在の変動よりも、金利が良い（1.099→0.936)ので、
繰り上げ返済時の元本ヒット率が上がるのかなーと思っておったのですが、
調べてみると、繰り上げ返済の場合は全部元本に充当されるのですね。

はい。
ということで、素直に、
変動　→　10年固定
にしときます。

こんにちは

繰り上げ返済の話が出ているので、疑問に思っていたことを質問させて下さい。
繰り上げ返済は同額ならまとめて返済するよりも、少しずつでも早く繰り上げる方が良いと一般に言われています。
そこで2.3万程度でも月々繰り上げ返済していますが、この額ですと「元利双方に充当」「期間短縮しない」の選択肢しかありません。ある程度まとめれば元本のみに充当したり、一ヶ月でも期間短縮で来るようですが、それほどの額をまとめて繰り上げたことはありません。

シュミレーションしてみると月々の返済額以上繰り上げ返済しないと、期間短縮にはならないようです。
月々の支払いは20万円ほどですが月々2万円繰り上げ(元利充当)を10ヶ月続けるのと、10ヶ月後に20万円繰り上げる(元金充当、期間短縮)のと比較して、どちらがトクというのはあるのでしょうか。

>>393さん
＞そこで2.3万程度でも月々繰り上げ返済していますが、この額ですと「元利双方に充当」「期間短縮しない」の選択肢しかありません。

まず、期間短縮するためには、次回の約定返済（通常の返済）時の元本分以上を繰り上げる必要があります。
返済予定表をご確認下さい。ネットでも見られますし、郵送もされているはずです。

次に、元利双方に充当しかできない件ですが、理由が分かりません・・・
そういう話は初耳ですし、実際に私は１万円でも元本のみに充当しています。
ふと思ったのは、経過利息分の残高不足ということはありませんか？

＞月々2万円繰り上げ(元利充当)を10ヶ月続けるのと、10ヶ月後に20万円繰り上げる(元金充当、期間短縮)のと比較して、どちらがトクというのはあるのでしょうか。

これは、話を分ける必要があります。

まず、元利充当と元金充当ですが、例示のケースでは元利充当だと実際に繰り上げられているのは、20万円－経過利息分 なので、元金充当の方が得です。

次に、返済額軽減と期間短縮ですが、返済額を軽減しても繰上額を変えないのであれば、期間短縮の方が得です。
しかし、返済額軽減をしてその分繰上額を増やすのであれば、言い換えれば繰上を含めた年間の総返済額を変えないのであれば、返済額軽減と期間短縮は同じです。
なお、例示のケースで繰上額を徐々に増やすのであれば、期間短縮の方が繰上返済時期が遅いので、返済額軽減の方が得です。

ということで、結論としては、
「元本のみに充当」「返済額軽減＝期間短縮しない」で、かつ『約定返済額が減った分だけ繰上返済額を徐々に増やしていく』のが最もお得です。

>>392 お昼寝したいさん
プチ情報ですが、
単発での繰上返済の場合、変動の時に繰り上げるのと10年固定後に繰り上げるのでは、結果が若干違ってきます。

＜期間短縮の場合＞
変動時に繰り上げると、短縮される期間は小さいですが、10年固定後の約定返済額は固定後に繰り上げるより小さくなります。
10年固定後に繰り上げると、短縮される期間は大きいですが、繰上後の約定返済額は変動時に繰り上げるより大きくなります。

＜返済額軽減の場合＞
固定前後にかかわらず結果は一緒です。

ご参考まで。

nano様

ありがとうございます。元利双方に充当できないというのは、たとえば予算3万円の時
元金充当で3万円と入力すると、必要額4万円と出てしまうような意味でしたが、繰り上げ返済の予算が決まっていれば
どっちみちその額で元利両方を払うんですよね。よくわかっていませんでした。すみません。

予算が3万円なら3万円を入力し「一部繰り上げ返済額を、元金・お利息の合計額として扱う」でいいわけですね。
期間短縮できるくらい貯めてから繰り上げしたくなってしまいますが、やはり少しずつでもまめに繰り上げた方がいいのですね。

>>396さん
＞元金充当で3万円と入力すると、必要額4万円と出てしまうような意味でしたが、

なるほど。
それでしたら、約定返済日当日の約定返済後に繰上返済をすれば、経過利息は０円ですよ。

（ただし、約定返済日が土日祝日の場合は、例外的な計算で話がややこしいので説明を省きますが。）

初歩的な質問です。

親レスで、1日か6日に変更される（かもしれない）ベースレートが下がってから固定に変更しようという方がいらっしゃいました。現在固定の方が、将来金利変更する際の手数料を考慮しての判断だと思っています。（合ってます？）

現在、私は変動金利実施中で、今月中に固定へ変更予定ですが、ベースレートの上がり下がりで将来考えられる事象はどのようなことがあるのでしょうか。

未熟なもので、質問の意味が伝わっていれば幸いです。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

>>398さん
＞ベースレートの上がり下がりで将来考えられる事象はどのようなことがあるのでしょうか。

将来、もし固定を解除したくなったとき（よくある理由は金利が下がった）、金利タイプ変更手数料が違ってきます。
ベースレートが低いときに固定した方が、手数料は安くなり、無料の可能性も上がります。

ただ、待ったからといってベースレートが下がるかどうかは誰にも分からないですし、ベースレートそのものが非公表なので、なかなか難しいところです。

p.s.
老婆心ながら、今月中に固定するのであれば、30日23:59までに手続きを完了させる必要があります。31日だと６月金利になってしまいます。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

解答ありがとうございます!!
色々と情報を集めてなんとかしてみようかと思います。

ありがとうございました。

「自分で調べろ」と呆れられるかもしれませんが、どなたか教えてください。
固定から変動に変更する際の大方の仕組みは、理解しました。
しかしながら、その計算根拠となるベースレートは何を見たらわかるのでしょうか？　また、手数料の計算式は結構複雑だと思うのですが、みなさんどうやって計算しているのでしょうか？

横からすみません。
私の理解では、ベースレートは非公開。
手数料は、ソニー銀行のHPにログインして住宅ローンの「金利タイプ変更」の手続きを
途中までする（変更希望の金利を選び「確認画面」を押す）と計算されて出てきます。
実際には手数料を見るだけなので、見た後は「キャンセル」をしています。

ちなみに、よくnano様や皆様が「●年もののベースレートが上がりました」等記載されて
いますがそれはどこを見れば分かるのでしょうか？

>404さん
手数料計算の件、ありがとうございました。
実際に途中までやると言うことですね。

自分はいま、変動で様子見ですが、5年か10年の固定にしようと考えています。
かなり迷うところです。

初めて投稿します。
当方、今年の4月にローンが実行されたばかりの超ビギナーです。
6月の金利が上昇していることもあり、26日のベースレート変更で手数料が無料になったので2年固定で始めた金利タイプを5年固定に変更しようと思っていました。
ところが、28日に再度見たら手数料が約20,000円になっていました。こんなことがあるのでしょうか？
ベースレートの変更タイミングは1または6がつく日だと過去スレを見てそう理解していたのですが、何か理解が違っているのでしょうか？ちなみに約定返済日は27日です。
よろしくお願いします。

>>406さん
＞ベースレートの変更タイミングは1または6がつく日だと過去スレを見てそう理解していたのですが、何か理解が違っているのでしょうか？

この点は（現時点までは）そのとおりです。

＞ところが、28日に再度見たら手数料が約20,000円になっていました。

これは、固定した状態で初回の返済日をまたいだためです。
４月に２年固定でスタートしたとのことですから、返済日までは「固定時の『２年もの』ベースレート」と「変更時の『２年もの』ベースレート」の比較でした。
しかし、固定後最初の返済日をまたいだので「固定時の『２年もの』ベースレート」と「変更時の『１年もの』ベースレート」の比較になりました。

このまま２年固定を続けた場合、
今後１年間は『１年もの』との比較になりますが、来年の5/27以降は『０年もの』との比較になります。

例えば５年固定などでも同様で、固定後最初の返済日以降は「４年もの」、以降１年ごとに「３年もの」「２年もの」・・・となっていきます。

>>404さん
＞よくnano様や皆様が「●年もののベースレートが上がりました」等記載されて
いますがそれはどこを見れば分かるのでしょうか？

というわけで、回答が>407と若干かぶるのですが、私の場合は2010年9月に10年固定しているので、わかるのは以下のベースレートの相対的な動きだけです。
・2010年10月26日までは、「10年もの」
・2010年10月27日以降は、「９年もの」
・2011年10月27日以降は、「８年もの」
・2012年10月27日以降は、「７年もの」←現在私がわかるのはここだけ

他のベースレートの動きは、皆さまに聞かないとわかりません。
長期と短期では逆の動きをすることもあります。
なので、書き込むときは「●年もの」と明記するようにしています。

・手数料が上がる＝ベースレートが下がる
・手数料が下がる＝ベースレートが上がる
・手数料が無料になる＝ベースレートが固定時と同じかそれ以上
という関係があります。

なお、ベースレートの絶対値は分かりませんが、固定時（私の場合は2010年9月下旬の10年もの）との相対的な差（＝スプレッドと呼びます）は、その気になればエクセルで計算できます。

406です。
nano様、回答有難うございました。
最初の返済日を跨ぐことで比較するベースレートが変わるとは知りませんでした。
勉強になりました。しかし、難しいですね。

nano様
ありがとうございました、疑問が解けました。
ご自身の返済年と実際の手数料を見て、「●年のベースレートが」ということだったんですね。
なるほど。

はじめまして、よろしくお願いします。
団信について悩んでいます。皆さんは3大疾病を付けていらっしゃいますか。また、当初は付けておいて途中で止めることは可能でしょうか。金利が上がることに加え、自分の場合は年齢から融資期間も短縮になるため悩んでいます。

>>411さん
３大疾病を途中で外すこと（または付けること）はできません。
http://faq.moneykit.net/faq_detail.html?id=1220403&category=131&pa...


どのくらいの人が付けているんでしょうね・・・。私は付けていません。

考える上で、三大疾病になったときに、ご家族の収入がどうなるのか、というのは大切なポイントかなと思います。
収入が無くなってしまうのか、あるいは夫婦共働きなどで他に収入があるのか。
自営なのか、あるいは会社員で傷病手当金が得られるのか。

もちろん、手元に残す資金と借入額の大きさも大切なポイントでしょう。

また、金利で考えるよりも、月々の返済額の差額、総返済額の差額を計算してみて、
その差額に見合う価値があるか、という視点で考えてみるのがよいように思います。

「こうするのが良いですよ」とは言えませんが、考える上でのヒントにでもなれば幸いです。

411です、nanoさんありがとうございます。
もう一度返済額や手元資金など考慮して決めたいと思います。とても参考になりました。

>>411さん
うちは0.3％アップで3大疾病保障付けています。何度目かの借り換えですが、金利の低さからソニー、ろうきん、とみん銀行を比較した上で、この保証を付けられるソニーにしました。他銀行の保障と比べて大きな違いは
「がんと診断されただけで以後のローン支払いはなくなる」(もちろんすべてのかんが対象ではありません)という点です。現在は知りませんが、借り換え当時そのような保障はあまりありませんでした。他の銀行の保障は「かんで就労不可能な状態が○年続いた場合」というのがほとんどでした。
　がん＝不治ということもなく、手術や休職を経ても会社に復帰する方が多いのが現状だと思いますが、通院もあるだろうし、それまでと同じハードな仕事は大変だと思います。ローンがなくなればどれほどゆとりをもって治療に当たれるかと考えました。私の場合は、0.3％アップによって違ってくる支払額は、月々7.8千円でした。その値段で「がんと診断されるだけで数千万円の保険金が入る」保険なんて絶対入れませんよね。超安いがん保険に入ったと思っています。もちろんローンと関係ない、入院給付金メインのがん保険も入っています。

3大疾病のうちがんの話ばかりですが、うちの場合は父ががんで亡くなっているので…。
0.3％アップで大きな安心を感じています。
ご参考になれば幸いです。

借入額によって0.3％＋による負担額は全然違いますよね。金利と考えずに、返済額の差を保険料と考えれば、
年齢によっては安い保険になる人もいると思います。保険がいるかいらないかはまた別の話でしょうが。

皆さま

　繰上げ返済した場合に、次回以降の約定返済額が増えてしまうケースの理由が分かりましたので、
報告します。

　この現象は、ボーナス返済を併用したいる場合にしか起こりません。

　繰上げ返済した場合は、その当日までの経過利息が精算されます。
　そして、繰上げ後の総残高に、ボーナス返済割合を乗じて、
　毎月返済とボーナス返済の元金が再計算されます。

　前回のボーナス返済のあと、数回、毎月返済が進んでいると、毎月返済の元金だけが減ります。
　この状態で、繰上げ返済をすると、上記の計算で毎月とボーナスの元金が再計算され、
　毎月返済していた元金が、ボーナス分にも充当されたことになります。

　例えば、ボーナス返済割合が５０％の場合、ボーナス返済月後の毎月の約定返済で、
　元金返済が５０万円進んだ時点で２万円の繰上げ返済をしたケース（ボーナス割合が５０％で不変）では、
　繰上げ前に比べて、再計算でボーナス分の元金が　２６万円（＝５２万円×５０％）減り、
　毎月分の元金は２４万円増えることになります。
　
　この元金から、毎月分、ボーナス分の元利均等返済額を計算するので、毎月分は元金が増えたのに
　応じて、返済額が増えることになります。

　長々と申し訳ありません。

住宅ローン減税を受けている方へ

　ボーナス返済割合の変更を使い、なにもしない場合より、年末残高を増やす「技」を思いつきました。
年末まで半年を切りましたので、１％減税の場合、借入金利が概ね3％以下の方にメリットがあります。また、手数料はかかりません。
　因みに私は、ローン控除0.5％で借入金利約１％なので、以下を実行中です。

ボーナス月が７月（1月）の前提で説明します。

　手順１（ボーナス返済を設定している場合）
　7月のボーナスの返済日（実返済日）の前日までに、元金1万円の繰上げ返済をし、この際にボーナス比率はゼロ（サイト上では「お選びください」）を選択します。
7月の返済元金が減ります（この手順は実行しなくても構いません）。

　手順２
7月の返済当日以降に、元金1万円の繰上返済をし、ボーナス割合は50％を選択します。8月以降の毎月返済の元金がへり、翌年1月の返済元金が増えます。

　これで今年の年末の残高が増えます。返済が遅れるので利息は増えますが、遅れる期間は加重平均で約４ヶ月分なので、借入利率が減税パーセントの３倍以下であれば、減税額の方が上回ることになります。

半年後も上記の手順を繰り返すと、返済が遅れていきますので、減税が１％、借入金利が１％以下の方には、メリットがあります。
（残念ながら、私は今年の年末で減税が終わってしまいますが）
　
　ただし、注意点が３つほどあります。

　一つ目は　ボーナス比率を一旦ゼロにすると、再び比率を設定するときに、1月、7月しか選べません。他の月にするには手数料525円がかかりますので、現在、6月12月か、2月8月を選んでいる方は注意が必要です。
二つ目は、約定返済日が休日の場合、連続する休日中に繰上返済をすると、この期間は金利タイプ変更が出来なくなってしまうことです。順番を逆にする、金利タイプ変更後に繰上返済することは可能です。
三つ目は、これに限ったことではありませんが、繰上の日付によって、利息計算が日割りになることの損得があることです。2回目手続きは7月の返済後に行いますが、この7月27日が休日のため、29日の返済になりますが、日割りで0.6日分の利息が増えます。残高次第ですが、9月の約定日翌日以降にした方がいいと思います（年末残高への効果は少し減りますが）。

419 です　　

　補足します。

　ボーナス月が２，８や６．１２の方はは、手順１で、ボーナス割合に５％を選べば問題ありません。
　効果は若干小さくなりますが。

それやっても、残額3000万の30年としても、効果は1000円以下じゃないか？？

痛っ。

変動金利から固定金利に切り替えた場合と、部分固定で割合を100パーセントにした場合（固定の年数は同じ、変動金利<固定金利とする）、おそらく結果が異なると思うのですが、支払利息としてはどちらが低くなるでしょうか？まだ借りてないので自分では試せません。もし分かる方いらっしゃれば教えて下さい。

423さん

　部分固定の方です。部分固定の場合は、変動金利前提で返済元本を計算しますので、
　変動の方が金利が低い場合、元金を早く返す計算になり、利息も少なくなります。

サラリーマンさん
ありがとうございます。
なるほど、確かに部分固定の方が支払利息は少なくて済みそうですね。
ということは、こちらで変動セレクトではなく、住宅ローンで借りている人は「固定」ではなく「部分固定」が主流ってことなんですかね。

>>425さん
＞住宅ローンで借りている人は「固定」ではなく「部分固定」が主流ってことなんですかね。

それはないと思いますよ。
2010年の統計ですが、変動の人は37％、部分固定は変動のオプションですから、変動に含まれます。
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html

そもそも　その時点の変動金利＜いまの固定金利　が常に成り立つと考えるなら、
部分固定する意味がないように思います。

それから、部分固定は、完全固定よりも当初の返済額が大きくなる点に注意が必要です。

>>nanoさん
423=425です。ありがとうございます。
「部分固定の方が当初の返済額が大きくなる」のは何故でしょうか？金利計算が元利均等ではなく、返済の都度元本に対して利息計算をすること（元金均等に似た方式）となるから、ということなのでしょうか。

元本返済分は、ソニー銀行の場合、必ず元利均等返済で計算します。
元利均等返済では、残債が同じであれば金利が低い方が元本返済額は大きくなります。
部分固定の元本返済額は変動金利で計算しますから、変動金利＜固定金利 であれば、完全固定よりも元本返済額が大きくなります。

一方で、利息の計算は、残債×金利÷12 で、この関係は、固定でも変動でも元利均等でも元本均等でも部分固定でも変わりません。
部分固定100％と完全固定であれば金利は同じ、残債も固定時点では同じなので、固定直後の利息も同じです。
（２ヶ月目以降は、残債が違ってくるので、残債が小さい方が利息が小さくなります。）

ということで、固定直後の返済では、部分固定100％と完全固定では、以下のようになります。
・元本返済額は部分固定100％の方が大きい（変動金利と同じ）
・利息額は同じ

変動金利が変わらなければ、２ヶ月目以降は、部分固定100％と完全固定の差は小さくなっていき、やがて逆転します。

ただし、部分固定は最後まで変動金利の影響を受けて返済額が変わります。
変動金利が上がると返済額は逆に小さくなったり（逆もまた真）もします。
理屈が分かっていれば全て説明は付くのですが・・・わかりにくいですよね。
他行のいわゆる「ミックス」とは似て非なるものです

>>nanoさん

427です。何度も解説ありがとうございます。ようやく理解できました。
これでも一応金融機関勤務なのですが(笑)、ソニー銀行の住宅ローンの仕組みは結構むずかしいですね。

宜しくお願いします。
現在住宅ローンをどこで組もうか考え中です。
地元の信金や銀行で一応仮審査は通ったのですが、自分でも調べてみてソニー銀行が良さそうだと思い
申し込んでみようと思っています。
そこでさらに悩んでしまったのが、変動セレクトと住宅ローンのどちらがいいのか。
また、変動と固定のどれがいいのか・・・。
借り入れ額は当初1200万の予定でしたが1000万円に減らすことができました。
期間は15年で余裕を持って、その代わりに繰り上げ返済を頑張って半分くらいの期間で完済したいです。
もし皆さんが1000万円を15年で組むとしたら、セレクトか住宅ローンのどちらのどの金利で組みますか？
ちなみに年収は450万円ほどなので、あまり無理はできません・・・。
どうぞ宜しくお願いします。

>>430さん
仮に変動金利で借りるとしても、実際には10年程度以内で返済するなら「（通常の）住宅ローン」の方がお得になると思います。

変動か固定か、というのは年齢や家族構成が分からないので、何とも言い難いですが、
実際の返済期間を考えれば、長くても５年固定でしょうか。

借入額ですが、手元の資金をいくら残すのかが分かりませんが、無理に1000万円にするより、ひとまず1200万円借りて、200万円は手元に残しておいて、新居での生活が落ち着いたら繰り上げるのでも良いように思います。
実際、新居に引っ越すと、最初は何かとお金がかかります。

ローンの期間ですが、「お金があると使ってしまう」タイプでなければ、15年と言わず35年が良いと思います。
何かあったときに、月々の返済額は出来るだけ小さい方が安全ですし、
何事もなければ、繰上返済すれば短く借りたのと結果的にはほぼ同じです。
（よく「短く借りた方が得」と書いてある雑誌やサイトがありますが、あれは繰上返済を考えていないです。）

借金を早く返したいという気持ちや、その方が得だというのはよく分かるのですが、
手持ちの資金をある程度確保しておくことはとても重要です。
また、家族構成や年齢、手元の資金などによって、お金の使い道の優先順位は違ってくると思います。
「繰上返済貧乏」にならないようにしたいですね。


「一般的に言われていることと違うことを言っている」と思われるかもしれませんね・・・(^^;)
余計に悩ませてしまったらスミマセン。

>>431
430です。nanoさん、詳しく教えて頂いてありがとうございました！
「住宅ローン」で行こうと思います。
また、手持ちの資金の確保も重要であるという事、とてもよくわかりました。
確かに早く返済してしまいたいという気持ちばかりだったように思います。
返済期間、借り入れ金額等もう一度よく考えて見直してみようと思います。
本当に助かりました。ありがとうございました！！

>>433さん
通常の利息は月割りで計算します。月割りの金利は「年利÷12」です。

約定返済日以外の日に繰上返済すると利息は日割りになります。
日割りの金利は、「月利÷月の日数」ではなく「年利÷365」です。

ですから、日割りになると、一ヶ月の利息が月割りとは違ってきます。
・月割りの場合…利息＝残債×年利÷12
・日割りの場合…利息＝残債×年利÷365×日数

今年の9月に借り入れて、今変動です。
いずれ10年固定にしようと思うのですが、少しでも低金利を享受したいと思っています。
今、変動＞2年固定なので、変動⇒2年固定にしておいて、10年固定が一定金利を超えたら、
2年固定⇒変動にして（変動＞2年固定なら手数料ゼロですよね？）、
そのあと、10年固定にすれば、手数料ゼロで行けますよね？

お忙しいところ申し訳ありません。

ひとつお聞きしたいんですが、振り込み期日が過ぎた場合、どのような事があるのでしょうか？

２２日振り込みなのですが、ＡＴＭ振り込み時間が２１時までということを知らず、入金できませんでした。
凡ミスです・・

明日の朝入金予定ですが、不安なので分かる方がいらっしゃったらお聞きしたいと思い書き込みました。

>>436さん
＞（変動＞2年固定なら手数料ゼロですよね？）

これ、よくある誤解なのですが、
金利タイプ変更手数料は、基準金利（変動金利や２年固定金利）ではなく、ベースレートと呼ばれる非公表の金利で計算されます。

一旦２年固定した場合、金利タイプ変更手数料は以下の比較で決まります。
　・固定時の「２年ものベースレート」
　・金利タイプ変更時の「Ｘ年ものベースレート」
Ｘ年とは、固定の残期間（端数は切り捨て）です。

２年固定→変動でも、２年固定→10年固定でも、手数料は同じです。
「固定を解除するための手数料」と考えると少しは分かり易いと思います。

なお、変動→固定は、いつでも無料で変更できます。

>>437さん
「振り込み」と仰っている言葉の意味が色々で、整理したいのですが、

・住宅ローンの約定返済日（引き落とし日）が22日だったが、
・お使いになったATMの預け入れ可能時間が21時までで、
・22日中に口座に入金できなかった、

という趣旨でよろしいでしょうか？

そうであれば、結論としては、今月22日は日曜、翌23日は祝日なので、住宅ローンの返済は「翌平日」の24日に引き落とされます。
ですので、23日中に入金すれば何も問題ありません。大丈夫です。


ただ、今回たまたま日曜だったのでセーフですが、本来は毎月前日の21日までに入金しておいた方が良いですよ。

以下、蛇足かもしれませんが、
・コンビニATMでの「預け入れ」なら、原則として24時間できます。ただし、日曜21時～月曜7時は利用できません。22日のATM利用が21時までだったのは、日曜だったからです。
・他行ATMでの「預け入れ」は、銀行やATMによって異なります。ただし、24時間稼働でも、日曜21時～月曜7時は利用できません。
・他のソニー銀行口座からの「振り込み」なら、原則として24時間可能です。ただし、月曜2時～5時は利用できません。
・他行からの「振り込み」なら、平日15時以降は翌営業日(平日)の入金になります。

nanoさん、その通りです。
入金と記入すべきでした。色々と検討していただきありがとうございました。
22日が返済期日で、22日当日のATMの利用時間内に入金できなかったというのが結論です。
ソニーのサイト内で返済日が休日の場合はという文言を見付けたんですが、不安だったのでレスを上げた次第です。

詳しい内容での返信ありがとうございました。

nanoさん

ありがとうございました。
頂いた内容をよく読んできちんと理解してから金利変更したいと思います。

・・・・というのはまだよく理解していないので。
取り急ぎお礼まで。

ソニー銀行で借入を予定しています。

借入金額　2200～2400万
借入期間　35年
年間繰り上げ返済予定は100万～150万はできる予定。
（住宅ローン控除も10年間あるので、繰り上げ返済をせずに手元で運用しようかなとも考えています。）

ハウスメーカーの提携で
①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％
②変動か固定は基準金利より-1.05％　手数料0円です。

９月の金利で計算すると変動セレクトが引き下げ後金利0.499％、固定２年だと0.788％になります。

変動セレクトでいくか、固定2年でいくか迷っています。


変動セレクトは当初に手数料（元本に対して1.575%）を支払うことにより、引下げ金利が拡大(変動よりも△0.35%)となっているので、単純にすると、1.575%÷0.35%=4.5年よりも借入期間が長いと変動セレクトが有利と考えていいのでしょうか？

ご教示ください。

>>442さん
まず、仮に「最初から完済まで変動金利」を通したとしても、手数料をペイするにはもう少し時間がかかります。
変動セレクトの手数料は借入額に対してかかりますが、利息の差額はその時点の残債によるので徐々に減っていくためです。
（ですから、返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります。）
単純に考えると、「最初から完済まで変動金利」の場合のペイラインは、4.5年×２＝９年ぐらいかと思います。


むしろそれよりも、「途中で固定することがあるかどうか」の方が、判断要素としては重要かと思います。

＞①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％

この▲1.4％は変動金利の場合ですよね？
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％程度になるのではないかと思いますが、いかがでしょうか？
（提携ローンの詳細がこちらではわからないので、確認をお願いします。）

そうだとすると、固定期間中は変動セレクトの方が金利が高くなります。
つまり固定期間中は、手数料分を埋め合わせるのではなく、逆にコストがふくらむことになります。
ですから、トータルでの固定期間が長くなればなるほど、手数料をペイするのに時間がかかり、あるいはペイしなくなります。

nanoさん

返信ありがとうございます。

ご指摘通り▲1.4％は変動金利の場合です。
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％になります。

通常の住宅ローンの場合は固定、変動ともに引き下げ幅は▲1.05％です。

あと変動セレクトから固定にした場合、固定の適用金利が通常の住宅ローンの固定金利より0.1％高くなっています。


「途中で固定することがあるかどうか」は難しいところです。
金利があがってきたら怖いという気持ちもあり（ちなみにローン実行予定は来年3月末～４月初めです）、
変動セレクトでいくなら、ずっと完済まで変動金利でないと意味がないなと思いますし・・・。


>返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります

変動セレクトでいく判断要素は、固定に切り替えることなく、どんどん繰り上げ返済せずに完済まで10年超かかることを前提とするですかね？

3年後に、運用している資金（800万位です）が満期を迎え手元に戻ってくるので、それを繰り上げ返済にあてる可能性があることなどを考慮すれば、通常の変動で借入したほうが有利ですか？

セレクトの低金利も魅力ですが、如何せん手数料が高いですね。


頭金をもう少し用意して、借入金額を少なくしても手数料のペイラインは変わりませんよね？

理解力が乏しくて申し訳ありませんが、自分でも勉強しますので、皆様のご意見もお聞かせ下さい。

>444
入居が３月か４月かで住宅ローン減税の枠がずいぶん違ってきます。

ただ、いずれにしても、借入から完済までの期間が10年未満になっちゃうと減税が使えなくなります。
変動にしろ、固定にしろ、実際の金利が１％を切っているなら10年間は繰上返済をしない方が良いのでは？

変動セレクトは手数料が高くて納得できないので嫌いです（笑）
でも、0.499％の魅力には負けるかも(^^;)

親スレとのマルチポストですが、ご容赦ください。

11月の新規実行分から、全プランで金利引き下げ幅が0.1％拡大されるようです。
詳しくは、下記を参照下さい。
http://moneykit.net/visitor/info/info130930_03.html


>>443さん
提携ローンで現在提示されている条件は、上記の影響を受けるのかあるいは織り込み済みなのか、確認されてみてはいかがでしょう？

442です。

>445　匿名さん


ありがとうございます。

入居は3月の予定です。
ただ「工期が延びてしまうと４月なってしまうかも」とハウスメーカー担当者にいわれているので
少し危ういです。

金利が１％未満なら、１０年間は繰り上げしないほうがいいですね。
それまで低金利が続いてくれればよいですが・・・。

変動セレクトは手数料の高さ＆低金利の魅力と、微妙な心理をついてきますよね。

セレクトか通常かまだ迷っています。


>446　nanoさん

ありがとうございます。


金利引き下げ幅が0.1％拡大はソニー銀行に訊きましたが、一般の方向けのようで、ハウスメーカー提携ローンは適用されないということです。

セレクトか通常か、家族内でも意見が分かれてしまっています・・・。

ソニー銀行で借入してまして，このたび　始めて繰り上げ返済したのですが、
元金が減って　全体の支払い総額（金利が減る）が減るわけではないのですね・・・

元金が減るので、それにかかる利息が減ります。
なので、支払総額も当然減りますよ。
期間短縮と返済額軽減では、利息が減る効果が違いますが、いずれにしても総返済額は減ります。

448の繰上げは期間短縮ですよね？
返済額軽減にすると、月々の返済額が減りますよ。