- 掲示板
こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！
神レス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）
前スレ
（その１）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/
[スレ作成日時]2011-03-07 04:24:38
[PR] 周辺の物件
ソニー銀行初心者質問スレ その２
-
203 nano 2012/07/06 16:29:57
>>202=200さん
やはりそうですか。
ならば、200で書かれている現象は説明がつくと思います。
利息の計算が原因です。
まず、27日が「平日」で、その日に繰上返済した場合、
・繰上返済時の利息（経過利息）は、かからない。
・翌月の返済時の利息は、１ヶ月分（＝365/12＝30.417日分）
これが基本です。
減り具合は、だんだん良くなっていきます。
ただし、例外があります。
まず、27日が「土日祝日」で、かつその月が30日以内の場合（＝2,4,6,9,11月）
・繰上返済時の利息（経過利息）は、28日なら１日分、29日なら２日分かかる。
・翌月の返済時の利息は、繰上返済日からの日数分（26～29日分）
繰上返済時に経過利息がかかっているので、元本の返済に回っている金額はその分小さくなります。このため、減りは一旦悪くなります。
しかし、経過利息＋翌月の利息は、月の日数の関係で少なくなります（28～30日分）。
結果的に翌月返済後の残金は大きくなって、その分だけ繰上返済に回せるので、減りが大きくなります。
うーん、文章が下手でスミマセン・・・
まず、27日が「土日祝日」で、かつその月が31日の場合（＝1,3,5,7,8,10,12月）
・繰上返済時の利息（経過利息）は、28日なら１日分、29日なら２日分かかる。
・翌月の返済時の利息は、繰上返済日からの日数分（29～30日分）
繰上返済時に経過利息がかかっているので、元本の返済に回っている金額はその分小さくなります。このため、減りは悪くなります。
さらに、経過利息＋翌月の利息は、月の日数の関係で多くなります（31日分）。
結果的に31－30.417＝0.583日分、余計な利息を払うことになって、繰上返済の効率が悪くなります。
ということで、
・27日が土日になることがある
・その時の月の日数が違う
という２つの理由で、効率が良かったり悪かったりするわけです。
で、効率がよいのは、
・2,4,6,9,11月は、約定返済日の「翌日」に繰上返済をして、わざと日割りにする。
・1,3,5,7,8,10月は、27日が平日なら、その日に繰上返済をする。
・1,3,5,7,8,10月で、27日が土日なら、その月は繰上返済をしない。
という感じになると思います。
非常に分かりにくい説明で申し訳ございません。 -
205 契約済みさん 2012/07/07 15:34:59
nano樣
ありがとうございます。こんなに詳しく説明していただいて数字に疎い私にも見えてきましたw
私的にネ申レスです。同じような返し方をなさっている方もいらっしゃると思いますので、みなさん参考になったと思います。
計算上その月は繰り上げしないほうがいい場合もあるのですね -
206 申込予定さん 2012/07/13 13:31:08
当初は変動で借り，考えている固定期間の金利が許容できる範囲を
超えそうになったら切り替える，というやり方で借りようと思っています。
先日，仮審査の申し込みをしたのですが，入力をしている途中に
「市場の急激な金利の変動によっては，変更となる場合があります」
というような内容（正確には覚えていません）がありました。
これというのは，毎月初めに金利が更新されるのが通常ですが，
急激な変動では，明日からドンとあがることもありますよ，という
解釈でよろしいのでしょうか。
もしそうであれば，アンテナを常に張っていないと，かなりリスクが
あるよなぁと思ってしまいます。
それがいやなら，最初から固定でというのが無難なのでしょうか。 -
208 サラリーマンさん 2012/07/16 09:47:03
住宅ローンが9年ぶり低金利とのこともあり借り換えを検討しています。
【スペック】
37歳 新卒転職なし（一部上場企業） 妻（専業主婦）子供10歳♂＋5歳♀
年収550万 2008年新築購入（千葉県）
住信SBI ローン残高1700万 35年固定 金利2.9％ 残26年5ヶ月（一部繰上げ済）
【相談内容】
例えば固定10年（1.548％）、期間27年で借り替えたとします。
①固定10年の後はまた固定10年、最後に固定7年のような借り方ができるのでしょうか。
それとも最初の固定10年終了後の残り期間の17年は変動のみとなるのでしょうか。
②シミュレーションで
『（任意）当初金利適用期間終了後の金利はどうなると思いますか？』『10年後から●％』
とありますが●にはどのくらいの数字を入れるのが妥当なのでしょうか。
固定金利20年超でも概算諸費用入れても安くなるため借り換えメリットはありそうなのですが、
どの金利を選択していいのか皆目見当が付かず悩んでいます。
全くの無知で申し訳ありませんがよろしくお願いします。 -
209 nano 2012/07/17 06:21:27
>>208さん
借換のメリットは十分にあると思います。
ソニー銀行は初期費用が安いので、その意味でも借換に適していると思います。
＞①固定10年の後はまた固定10年、最後に固定7年のような借り方ができるのでしょうか。
固定期間あけは、（どこの銀行でも）再度固定することができます。
その場合の手数料は、ソニー銀行では無料です。
固定期間は自由に選べますが、残り期間より長い期間の固定は選べません。
（例えば残りが６年であれば、選べるのは２・３・５年または変動です。）
なお、手続きしなければ、自動的に変動になります。
ちなみに、変動金利で借りても、いつでも自由に固定することが出来ます。
ソニー銀行では、毎月15日に翌月金利が発表されるので、変動で借りておいて翌月金利をみてから、いつ固定するかを考えるのが良いです。
例えば、いまは７月ですが、８月金利は下がることが既にわかっているので、７月金利で固定する理由は全くありません。
8/15発表の９月金利をみて、上がるなら8/30までに固定（８月金利）、同じか下がるなら9/15の10月金利発表まで待てばよいわけです。
これは、ソニー銀行ならではの特長です。
＞②シミュレーションで
＞ 『（任意）当初金利適用期間終了後の金利はどうなると思いますか？』『10年後から●％』
＞ とありますが●にはどのくらいの数字を入れるのが妥当なのでしょうか。
未来の金利は誰にも分かりませんが、過去の金利は参考にはなるかと思います。
ソニー銀行が住宅ローンの取扱を始めてからの金利の推移は、下記にのせてあります。
（グラフとエクセルデータです。ともに、▲0.9％する前の基準金利です。）
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm
その上で、ご自身が確認したい金利を色々入れてみると良いと思います。
そのためのシミュレーションですから。
個人的には、
２％ならどうなるか、３％ならどうなるか、４％ならどうなるか、
あたりを確認すれば十分かな、という気はします。 -
210 サラリーマンさん 2012/07/17 14:34:39
>>208です。>>209さん、非常に解かりやすい説明ありがとうございました。
下記のような借り方も可能という事ですね。
（長男の高３～娘の大卒のところで固定１０年とする形にしてみました）
※ 変動１年 → 固定５年 → 変動１年 → 固定１０年 → 残１０年は臨機応変に…
一応確認ですが、固定期間中に変動にするのは不可ですよね。
どうしてもというならば、また他行に借り換えとなるのでしょうか？
そしてまたそこからソニー銀行に借り換えることもできるのでしょうか。
でも結局借り換えに生じる諸費用を考えると意味のない行為なんでしょうね。
最後に、３大疾病保障特約をつけている方ってどの程度いるものなのでしょうか。
イマイチお得なのか否か判断できかねています。
現在の住信ＳＢＩは標準で８大疾病保障が付いているので尚更です･･･。
すいません、追加でお願いします。
-
-
211 ビギナーさん 2012/07/17 15:35:35
＞一応確認ですが、固定期間中に変動にするのは不可ですよね。
これができるのがソニー銀行の強みでしょう。
ただし、手数料がかかり、それは複雑な計算のようで。
かつ、タイミングによっては、手数料が無料だったり、かかったりとするようです。 -
212 nano 2012/07/18 18:17:38
>>210=208 サラリーマンさん
固定期間中の変動への変更は、>>211さんのとおり、可能です。
ただし、手数料がいくらになるかは、計算の根拠となる数字がブラックボックスなので、試してみないと誰にも分かりません。
>>211さんがおっしゃるように無料のこともあります。
詳しくは、
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html
なお、手数料は手続きの途中で確認できて、そこでキャンセルも出来ます。
３大疾病をどの程度の方が付けているかは分かりませんが、住信SBIの８大疾病よりも、ソニーの方がはるかに手厚い保障内容です。
例えば、ガンになった場合、
・住信SBIは、どんな仕事も出来ない（と銀行が判断した）期間だけ、返済が免除されます。
・ソニーは、診断が確定した時点で、ローンが完済されます。
入院中の保障が欲しいだけなら、民間のガン保険などで十分だと思いますし、
退院後に大幅な収入減が予想されるなら、３大疾病に加入されても良いと思います。
そのあたりは、みんながどうかというより、「仕事の内容、奥さまが働く可能性があるか、ご夫婦の考え方、家系的な要素」などが大切だと思います。 -
216 匿名 2012/07/27 21:20:15
初めまして。
一部繰り上げ返済の事で教えてください。
約定返済日：27日
ボーナス支払い月：7月・1月
当初借入額：3,230万円
３５年固定（2008年11月適用2.522％）
残約2,988万円
昨日7月27日（金）がボーナス支払い月でした。
今まで一部繰り上げ返済をした事がなかったのですが、1万円からできるとの事で勉強がてら1万円の繰り上げ返済をしてみました。
（利息0円、毎月の返済額軽減、ボーナス支払い割合変更なし）
毎月の支払額は次回から約300円程下がりましたが、ボーナス支払い分が次回から今までより約2千円上がりました。
ボーナス分が上がったのが理解出来てません。
どうしてでしょうか？
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218 子だくさん 2012/07/28 09:09:00
>216 さん
こんにちは。
ちょっと考えてみたのですが、
謎です。
ただ気になりますのが、残債と返済期間からして
「1万円」の繰上げ返済で「毎月300円」も軽減する結果になるだろうか？
と言うことです。
つまりボーナス分の返済割合は変更されていない、とのことですが、
契約した際の書類とWeb画面の契約内容照会を今一度、ご確認されてはいかがでしょうか。
（割合を変更されていたのではないか？）
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221 ビギナーさん 2012/08/13 06:01:45
すみません（汗）
ついうっかり「その1」の方に投稿してしまいまして・・・・・
そちらの方には削除以来を出してきましたので、あらためてこちらで質問させていただいて構わないでしょうか？
マルチになったらスミマセン（＞＜）
以下再投稿です。
マンションローンの借り換えを検討している者です。
先日第一希望の新生銀行から融資額の減額の知らせが届きまして、あわてて他行も考慮しはじめました。
減額の理由はもちろんわからないのですが、減額後の金額が当方のマンションの売値相場とほぼ同じだったため
築１０年超のマンションなので担保評価額以上は融資できないのだろう・・・と想像しています。
そこでお聞きしたいのですが、ソニー銀行でマンションローンを借り換えされた方、
売値相場以上の金額で審査は通りましたか？
やはりマンションは土地がないので、融資額も低くなるのでしょうか・・・・・。
ご存知の方、ご教示お願いいたします。
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222 nano 2012/08/15 10:29:59
>>221さん
私は借換ではないですが・・・、
新生銀行やソニー銀行は、保証会社を使っていない（保証料が要らない）分だけ、担保価値はシビアに見ているかもしれません。
新生銀行の減額の理由ですが、教えてくれることもあるので、訊いてみてはいかがでしょう？
また、担保価値の評価は銀行によっても違いますので、ソニー銀行も審査をしてみるだけしてみても良いようにも思います。
（ただ、残債との差が大幅だったなら難しいかもしれませんが・・・）
銀行によっては、借換の場合、「担保評価の200％まで」と明示しているところもあります。
もし、希望額との差が大きいなら、そういう銀行を使って、保証料を金利上乗せにすることで、借換の諸費用を減らすのも案かと思います。
p.s.
ふと思ったのですが、住宅ローン以外のローン（例えば車とか教育とかカードとか）があったりしますか？
（ローンカードは、持っているだけで使っていなくても、限度額いっぱいのローンがあると見なされます。）
それらがあると、どこの銀行でもかなり減額されます。例えば100万円のローンがあると、住宅ローンの借入可能額は数百万円少なくなってしまいます。 -
224 ビギナーさん 2012/08/16 05:28:02
nanoさん、ありがとうございます。
減額の理由、聞いてみてもいいんですね。知らなかった・・・。
と、言っても気持ちはすでにソニー銀行に向かっているのですが。
住宅ローン以外のローンはないんですよ。
ローンカードも持ったことはないですし、車も現金で買いました。
クレジットカードの分割払いやリボ払い等にもしたことがないので・・・
各種支払いの遅延もなく・・・・
なので、絶対審査に通るはずだ、と変な自信があったので、減額の知らせは結構ショックでした。
差額分を調達してもいいかな・・・と一瞬考えたのですが、今は貯蓄を減らしたくないので、祈る気持ちでソニー銀行も申し込んでみます。
ついでにお聞きしてもうしわけないのですが、
みなさんは、借り入れの際の諸費用を上乗せした金額を借りましたか？
それとも諸費用は別に用意したのでしょうか？ -
-
226 ビギナーさん 2012/08/19 13:44:51
借り換え検討中です。
いま、変動より２年、３年固定のほうが金利が安いですよね。
それで３年固定にしようかと思うのですが、この状況って今後の金利上昇のサインとかってありますでしょうか？
素人なもので不安です。
３年固定にしてその期間中に、金利が上がってきたら、３年固定→変動→長期固定にすればいいのでしょうが、その際の手数料もブラックボックスなので実際にそのときにならないと分からないとは思うのですが。
結局は自己責任というのは分かりますが、何かコメントいただけると嬉しいです。 -
227 nano 2012/08/21 16:32:54
>>226さん
将来の予測を書くのは避けますが、
過去の事実としては、
短期固定と変動の逆転が定常的になったのは、2010年後半からで、
その間の短期金利はほぼ横ばい、長期金利は下降傾向にあります。
手前味噌ですが、下記にグラフを載せてあります。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm
先々長期固定に変更するお考えのようですが、
2009年後半のように、短期金利が下降して長期金利が上昇する、ということもあるので、そういう場合の対応は考えておいた方が良いのかな、と思います。 -
228 申込予定さん 2012/08/30 13:41:26
繰り上げ返済についてですが，これはその日の時間に関係なく
ＯＫボタンを押した瞬間に返済されるのでしょうか。
それとも，１５時以降は翌日になるのでしょうか。
細かいところですみません。
どなたかご教示ください。 -
230 申込予定さん 2012/09/22 17:28:43
リスク管理について，ご教示ください。
ネット銀行であればどこでもそうだと思いますが，
通信不能になった場合のマネジメントはどうされていますか。
例えば，ソニー銀行の場合，来月から金利が上がるから
今月のうちに金利タイプの変更をしようと思った矢先に
通信不能になった場合などが考えられますが，
いかがでしょうか。 -
232 匿名さん 2012/09/24 12:07:38
私も心配です。
システム障害が発生した場合など…
実際以前にもあったようです。 -
233 nano 2012/09/24 13:38:40
通信関係のリスクは、「銀行側」トラブルと「ユーザー側」トラブルがありますね。
銀行側に関しては、ネット銀行でなくても起こりますし、実際メガバンクでもシステム障害は起きているので、ネット銀行特有というわけではないかなと思っています。
ユーザー側に関しては、例えば自宅と会社とか、パソコンと携帯とか、複数の通信手段・経路を持つことでリスクは減らせるかと思っています。
あとは、手続きは、期限当日ではなく、なるべく前日までに終わらせることも心がけています。
（翌日何かしらの対応を可能にするため。） -
234 購入検討中さん 2012/09/25 16:21:36
ソニー銀行で検討しているのですが教えて下さい。
現在注文住宅を検討中なのですが、土地と建物で代金の支払い日が異なります。
ソニー銀行はつなぎ融資の制度が無いと思いますが、同じようなケースの方は
どの様に対応していますでしょうか。
フラット以外はSBI等のネット銀行もどこも対応していないみたいで皆さん
どの様にされてるのか参考にさせて下さい。
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235 nano 2012/09/26 16:18:30
>>234さん
私がそうだったわけではないのですが、「すまいとマネープラン」を使うという選択肢があります。
http://www.sumaito.com/index.html
http://moneykit.net/loan/sumaito/sumaito_01.html
メリットは、
・つなぎ融資不要
・工事中に万一工務店が倒産しても完成を保証してくれる
デメリットは、
・ソニー銀行の場合、土地・建物の分割融資が出来ないので、土地の購入（＝建物も含めた融資実行）の翌月から、建物も含めてローンの返済が始まってしまう
・すまいと側で手数料がかかる（土地建物代金の１％＋63000円だったかと）
といったところでしょうか。
参考まで。 -
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236 匿名さん 2012/10/19 00:29:36
ソニー銀行の変動→固定など、自分で選べる仕組みが面白いと思っているのですが、そもそもソニーは年収400万以上じゃないと、審査に通らないという認識でOKですか？
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238 匿名さん 2012/10/19 13:21:19
有名な話ですが、ソニー銀行の特徴の一つに独特な貸し付け基準がある事です。
当然、ある程度の個人に対する与信はありますが、
一般の金融機関に比して担保価値（住居物件の資産価値）などの違う要素も貸し付けの条件にあり、
なので、一般の金融機関では審査が通らないケース（例えば転職したばかりで勤務歴１年未満とか）でも
ソニーは貸し付けてくれる場合があったりします。 -
239 入居前さん 2012/11/21 06:23:37
こちらで新築マンション購入で住宅ローンを借りる予定で、本審査が通って、
契約書の書類を送ったところです。融資前の１０営業日前までに、その契約書類が送り、
書類の確認に７－１０日ぐらいで借入日の連絡がくるということですが、その連絡から
数日で振り込まれるものなのでしょうか？御存じの方、教えてください。
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240 匿名さん 2012/11/21 09:04:27
>>239さん
新築マンションの場合は、借入日（ローン実行日）＝支払日＝物件引き渡し日＝登記日になります。
物件の引き渡し日前に振り込まれることはありません。
審査に通って契約書を既に送っているなら、スケジュール的なことは売り主と銀行でも調整してくれますし、心配要らないと思います。
たしか、流れは以下のような感じだった気がします。
１．頭金（自己資金）を事前にソニー銀行の普通預金口座に入金しておいて、
２．事前に物件の金額（頭金＋借入額－手付金）を「振込予約」します。（→ソニー銀行から指示があります。）
３．引き渡し当日は、ローン関係での手続きはないので、売り主側で入金確認できれば引き渡してもらえます。
（銀行から自分の口座に融資額が振り込まれ、すぐに事前の予約に従って頭金と合わせて売り主に振り込まれます。）
ソニー銀行からの連絡や指示はメールでくると思うので、メールのチェックは毎日なさった方がよいかと。 -
242 読者 2012/11/29 12:42:44
12月中旬に借換え実行予定の者です。
借換え先をソニー銀行に決めてから、この板で色々と勉強させてもらっていますが、とても参考になります。
しかもアンチも＊＊も湧いていないこの板&住民の方々は大変素晴らしいと思います。
特にnanoさん‼
ぜひソニー銀行のローンアドバイザーになって。。。私の専属アドバイザーになってくださいw
なんて長々と板汚しごめんなさい。
でもとても読みごこちの良い板なので、つい感想を書いてしまいました。
大変失礼しました(｡-_-｡) -
243 nano 2012/11/30 16:57:55
>>242さん
ご指名ありがとうございます。
ぜひソニー銀行に就職を斡旋して下さい！（笑）
この板は、みなさん穏やかでいいですね。
これからも有意義に情報交換させて頂ければと思っています。
皆さまよろしくお願いします。
p.s.
手前味噌ですが、↓もよろしくお願いします。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/index.htm -
244 匿名 2012/12/10 07:32:50
ソニー銀行はベースレート？？とか翌月の金利を15日に発表とか、なんか楽しそうですね。
ローンの勉強を全くせず、１年前に10年固定1.6％（諸費用は23万程度）で組んでしまって少しだけ後悔…。
借換えも考えたいけど、書類提出の多さと審査がかなり厳しそう…とでビビってしまっています。
地方在住 借換え 年収500（＋妻150万）で残債2200万あるのですが、似たような条件で本審査通った方、または検討中の方はおられますか？
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245 匿名さん 2012/12/11 08:44:52
nanoさんのHP等で勉強させてもらってます。
変動→2年固定→変動をやって変動金利を下げたいなとおもってます。実際やった人いますか？ -
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249 RR 2012/12/13 10:28:19
はじめまして。
1月借入れ予定ですが、ソニーか某メガバンクかで悩んでいます。
借入額：3,500万
借入年数：35年
(繰上返済行う予定だが、どれぐらい出来るか未知数)
-メガバンク条件
変動：0.875%
35年固定：2.20%
*メガバンク利用なら1,500を固定、2,000を変動のミックスにする予定
掲示板を拝見しているとソニーは借換えの方が多く、また短期固定を選ぶ人が多い
(金利低いからでしょうけど)印象なのですが、私のような新規借入れ(=借入年数長い)の
利用者は少ないのでしょうか?
新規借入れの方はどのような金利の選択をしていますか?
また、金利上昇に対するリスクヘッジ等教えていただければ助かります。
私がソニーで借りるならば、変動又は短期固定にしておいてから、金利上昇局面において
長期固定に切換えるという考えです。
(ただその時には長期固定も当然上昇しているでしょうし、今提示受けているメガバンクの
長期固定が低いので悩みどころです)
-
250 子だくさん 2012/12/13 11:21:09
>248さん (245さん)
金利タイプの変更は、変動セレクトも住宅ローンも同じようです。
参照：http://moneykit.net/visitor/hl/hl36.html -
254 nano 2012/12/14 11:08:05
>>244さん
ソニー銀行での現在の審査基準はわかりませんが、年収500万円で2200万円、残り34年なら、仮に審査金利4％として年収負担率24％ですから、何となくいけそうな気がしますが…。
ただし、一般論ですが、借換ですと、現在の借入行での返済実績が最低１年は必要なようです。（銀行によってはもっと長いことも）
年収よりも、購入時の頭金の割合が分からないので、物件の担保価値が気になります。
ソニー銀行は、保証会社を使っていないので、そこは一般の銀行よりシビアかもしれません。
初期費用としては、
・登記関係費用：残債×0.4％＝88,000円（法定分）、その他に司法書士報酬など
・銀行手数料：42,000円
あわせて20万円近くかかると思います。
また、借り換えて何年固定（あるいは変動）を選ぶのか、なども踏まえて、メリットがどの程度有るか検討されてはいかがでしょうか。
その上で、メリットがあるなら手続きしてみてはいかがでしょうか。 -
255 nano 2012/12/14 11:23:08
>>249 RRさん
メガバンクも割と良い条件ですね。
35年で借り入れるのは良いと思うのですが、実際のところ「何年ぐらいで完済したい」といった目標のようなものはありますでしょうか？
また、ご家族の年齢から、「特に何年後あたりの負担を出来るだけ下げたいのか」というのもリスクヘッジを考える上では重要かと思います。
それを踏まえて固定期間を選ぶという考え方です。
私の場合は、（今とは世界の経済状況が違いますが、）20年弱での完済を目指していたので、当初15年固定にしました。
私の借入当初は、10年と15年の差が小さかったことも理由の１つです。
その後、10年固定がすごく下がったので、10年固定に切り替えました。
固定あけの金利が相当上がっていても、トータルでは10年の方がよいし、短期的にも問題ないと判断したためです。
まぁ、今から借りるなら、私自身違う判断をしそうなので、あまり参考にならないかもしれませんが。(^^;) -
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256 匿名 2012/12/15 06:21:29
244です。nanoさんコメントありがとうございます。 というか(-^〇^-)nanoさんの判断を聞いてみたいと思いスレした節がありますf^_^;
35年ローンから期間短縮で29年となっているため、審査金利を4％とすると返済比率が25％を越え25.6％となってしまいます(泣)
1年はかろうじて過ぎてますが1年と2ヵ月で微妙なとこでしょうね…。
担保評価がシビアそうなのも気後れしているところでございます。
また、諸費用の概算までしていただきありがとうございます。全繰上げ手数料が52500円掛かるので30万程度といったとこでしょうか。それくらいで済むと２年程でトントンになりそうなので、やはりソニー銀行にかなり惹かれてしまいます。
さらに１月の3年固定と5年固定の気になっている金利が下がっるみたいなので（これまたnanoさん情報…笑）、駄目もとというか骨折り損になってしまうかもしれませんが、審査に向けて動いてみようかと思います。
しかし、nanoさんはこんなに金利動向に敏感で知識も豊富なのに変動や短期固定にはされないのでしょうか？ 固定→変動→固定と手数料無料で行ったと聞きましたけど、その時にも変動（or短期固定）はやはり考えられなかったのでしょうか？
-
257 RR 2012/12/15 14:04:14
>>249,255
nanoさん、レスありがとうございます。
家族構成ですが、私の年齢は39歳,妻37歳,子供が2人で幼稚園の年長,
年少といった構成です。
教育費負担が大きくなるのは、10年後～20年後の間でしょうか。
これから5年ぐらいは、年間100万ぐらいは繰上返済したいと考えています。
まだざっくりとですが、25年後の65歳までには返済を終えたいと考えています。
そう考えると申し込んでいるメガバンクでは、35年固定に比べて30年固定-0.05%、
25年固定-0.1%下がるので、メガバンク利用の場合はそちらを選ぶ方法もアリかな
と思うのですが、ソニー銀行は長期固定が20年以上は同じなので、しばらく(5年ぐらい)
は変動⇔短期固定で様子を見ながら、繰上返済を多くするべきかなと考えているのですが。
良いアドバイスありましたらお願いいたします。 -
258 ﾋﾞｷﾞﾅｰさん 2012/12/15 17:00:28
一月金利が、かなり下がりましたね。
勇気なく、ずっと変動でしたが二年固定にうつろうと思います。
が、年末年始ということで営業日ベースで注意点とかありますか？毎月27日支払い日です。
新政権後の金利が、どうなるか、気になりますが…。 -
259 みつ 2012/12/17 05:05:13
新政権になってから金利が上昇する気配がなんとなく感じられます。
しかし、どう動いていいものか？
残債２５００万で、現在変動で継続中ですが、そろそろ３年固定に切り替えようかと思いますが、５年固定でも？と思います。
３年固定と５年固定、どう違うものなんでしょうか？ -
260 nano 2012/12/20 04:17:12
>>256さん
お返事遅くなってスミマセン。m(_ _)m
＞しかし、nanoさんはこんなに金利動向に敏感で知識も豊富なのに変動や短期固定にはされないのでしょうか？ 固定→変動→固定と手数料無料で行ったと聞きましたけど、その時にも変動（or短期固定）はやはり考えられなかったのでしょうか？
私が借り入れた当時は、長く続いたゼロ金利が解除され、変動金利が上昇しはじめた時期でした。
多くの銀行で変動金利は、店頭金利でいまより0.4％高い2.875％で、優遇も▲1.2程度でしたから、実質1.675％です。（今の10年固定って、これより低いのですよね。）
サブプライムローン問題やリーマンショックの前、日経平均は17,000円前後でした。
そういう背景もあり、当時は金利がもっと上昇すると考える人は多かったと思います。
少なくとも現在のような状況を予見できた人はほとんどいないのではないかと。
というわけで、フラット35などを利用する方は今よりかなり多かったと思います。
うちの妻も全期間固定派でしたが、完済目標も踏まえてソニー銀行の15年固定にしました。
もっとも、固定→変動ができるソニーですから、途中で路線変更することは出来るわけですし、実際に15年固定から10年固定には変更しています。
私１人なら、もっと短期の固定でも良いと思っていますが、ただ、うちの家庭的には長期固定を志向しているので、ローンの完済目標や固定明け金利が相当上昇している可能性を踏まえての落としどころが10年だったということです。
そういうことを抜きにすれば、個人的には、1月の5年固定が魅力的だと思っています。
ただし、置かれた状況や立場で、考え方や正解は人それぞれだと思います。
ですから、こういう場やメールでの相談は、なるべくその方の立場で考えるようにしているつもりです。 -
261 nano 2012/12/20 05:01:17
>>257 RRさん
お返事遅くなってスミマセン。m(_ _)m
それでしたら、メガバンクなら変動＋25年で良いのかなと思います。35年かけるつもりが無いのに35年固定はもったいないです。
ソニー銀行なら、しばらく様子見でよいと思います。ただし、金利は上がったり下がったりですから、「5年程度は様子見するつもり」なら、長期固定に変更するタイミングは、「少しでもあがったら固定する」のではなく、「あるラインを超える前に固定する」として、そのラインを決めておいた方が良さそうです。
当面は、いずれ長期にするお考えなら、2年固定でよいような気がします。（絶対に手数料を払いたくないなら変動ですが。）
メガバンクにしてもソニー銀行にしても、繰上返済は、返済額軽減型の方がよいと思います。
返済額軽減型でも最終的には期間短縮になりますので。
（このあたりの理屈は、下記を参照して下さい。）
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/mortgage/keigen.html -
262 nano 2012/12/20 05:12:09
>>258さん
１月金利で固定なさるなら、12/31以降なるべく早く固定して下さい。
12/31も1/1も手続き可能です。
今後の金利動向は気になりますね。
ちなみに年末のシステムメンテは下記のように案内されています。
http://moneykit.net/visitor/info/info121217_01.html
◆ システムメンテナンスによるサービス休止期間
2012年12月29日（土）午後0:00（正午）～2012年12月30日（日）午後11:59 -
265 みつ 2012/12/21 04:31:44
nanoさま
返事ありがとうございます。
３年固定と５年固定は、さほど金利が変わりない状態になっておりますので、
今後切り替えるのであれば、５年でもいいんじゃないかな？と思っておりました。
すると、３年固定と５年固定の得られるメリットの違いって、なんなんだろうか？
というのが、疑問として残ったまでです。 -
266 匿名 2012/12/22 07:05:45
256です。nanoさん、私の素朴な疑問に真摯に過去のいきさつ等々まで話して頂き有り難うございます。 確かにゼロ金利明けは、金利が上がってましたし、今より優遇幅も少なかったですもんね。 nanoさんの固定金利明けの落としどころが…って表現が私もしっくりいくところでした！その時はソニー銀行は念頭にはなく安易に保証料なしの10年固定を選んだ経緯があります。（気に入った土地が見つかり即決だったので時間もなかったし、ソニーはつなぎ融資ができないみたいのをチラッと見たからかな？） そののちソニー銀行が変動から固定はもちろん固定から変動も可能ということを知り、２or３or5年固定を組み合わせ10年平均1.2％ぐらいで切り抜けれたらなぁと安易に考えてました。 しかし自民党の圧勝で、この数年後の金利動向が素人の私にはさっぱりで、短期固定もどれを選んでよいのか解らなくなりそうです。 私で言うところの固定金利明けの落としどころは10年でありますので、ここはちょっと様子見で今のまま借りておこうという結論をだしました。 まっ、もう１年支払いの実績を作るのも本審査にも良いと思いますしね！
色々と教えて頂き有り難うございました。 -
267 RR 2012/12/22 14:52:23
256さん、こんばんわ。
256さんとnanoさんのやり取りを拝見させていただきましたが、
256さんは長期ローンを最初10年固定にされ、借り換えの検討は
短期固定を考えておられるみたいですが、256さんのご家庭で
返済負担を抑えたい時期が、10年以内という事なのでしょうか?
(立ち入った事をお聞きしてるかもしれませんが)
私もnanoさんからアドバイスを受ける中で、
(繰上げ返済計画はあるが、3500万を35年返済予定)
自分の所は、子供の教育費のピークが12～18年後ぐらいの期間
なので、今の変動の金利安も取り込みながら、長期金利が有利な
物を選択すべきかなと考えています。
ソニーと並行して検討しているメガバンクの条件が、
メガ長期固定(20年)とソニー20年だと0.2%
メガ変動(1.6%優遇)とソニー変動だと0.245%
いづれもメガの方が金利が低い状況です。
(メガは12月金利、ソニーは1月金利を基準)
メガ利用の場合は60%変動、40%を長期固定のミックスにする予定
上記の私の考えだと、メガが有利になると思うのですが、保証料無料や
金利条件変更の柔軟性等、先進的な商品を提供し続けているソニー銀行
という会社に魅力も感じており、悩ましい所です。
ソニー独自のサービスである、金利変更の使い方を自分がもう少し
イメージ出来れば良いのですが、なかなか出来ておりません。
(返済計画が20年以下ならばもう少しイメージ出来るのですが)
-
268 256＝ろん 2012/12/23 09:24:28
256改め『ろん』です。RRさん、こんにちわ。
私の場合は子供を一人希望しておりますが、まだ出来ず、このまま出来なければ12年、授かれば16年程度の返済になろうかと考えています。 ソニーへの借り換えを考えたのは月の返済額を減らしたいというよりは、このまましばらく低金利が続くようなら利息の負担が減り総支払い額が数十万浮きそうだと考えたからです。 それと長期で組んだのは、万が一リストラにあっても、月々79,000円でしたら、なんとかふたりのバイトでもしばらくは喰い繋ぐこともできるかな…と。
繰上げが期間短縮しかできない銀行でしてf^_^;それも借り換えたい理由でもあります。本心は1％以下の金利で塩漬けしときたい(T_T)
RRさんの場合は、25年程度の長期ご返済をお考えで、しかもお子様がふたりとなると思案に苦しみますね(>_<)
メガバンクの変動と固定の平均で1.4％ぐらいですかね？悪くないですね！ 金融緩和を囁かれてるのでソニーの変動か２年固定で様子見でもよさそうですし（素人考え）。 諸費用で80万ぐらい違うでしょうから3420万スタート！5年固定で繰上げは返済額軽減ってのも一案ですよね。 わ～(≧ヘ≦)他人事ながら悩む…。
-
269 ろん 2012/12/23 23:03:41
RRさん、そういえば『20年固定 金利 何％』というスレッドで京都銀行がこの12月実行で1.6％の商品があるらしいですね！ RRさんの固定金利明けでも怖くないっていう落としどころは20年前後とお見受けしますから、関西、名古屋、東京に支店があるらしいので安心を得るには一考してみてもよいかもですね。ただ、RRさんは１月実行らしいので間に合わないですかね～(>_<)
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270 RR 2012/12/24 01:28:17
ろんさん、ご意見ありがとうございます。
京都銀行の20年物安いですね。
私は京都ではない関西地域在住ですが、自宅近くにも京都銀行の支店が
あります。ここ数年、地銀が地元以外の地域に積極的に出店していますね。
今からだと確かに実行まで間に合いませんが。
ローンを検討する前はあまり考えなかったけど、個人個人の生活計画で
こんなに色んな選択があるとは思いもよりませんでした。
メガの方はおっしゃる通り、平均1.4～1.5%ぐらいになるかと思います。
金融緩和で当面、金利上昇リスクは低いと思いますが、中長期では国債価値の
下落による金利上昇リスクも考えられ、今の低い固定を一定比率で確保すべき
かなという考えがあります。
まぁこれは、プロでも予想を当てる事が難しいので何とも言えないですけどね。
ソニーを利用する場合は、ろんさんのご意見通りの使い方になろうかと思います。
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271 まろん 2013/01/13 12:47:31
５年ほど前にソニーへ借り換え、現在２０年超の固定にしておりましたが、
色々勉強していくほどに、短期にしておけば良かったなぁと後悔し、
短期への乗り換え時期をうかがっていましたら、１月で変更手数料がガクンと落ちたので、
５年固定へ変更しよと思っています。
今までの変更の手順の解釈では、固定→変動→固定 としなければいけないと思っていましたが、
変更の画面を見ると、固定→固定 も出来るようなのですが、ダイレクトに変更していいのでしょうか？
５年もソニーにいたのに、よく分かっておりません。
どなたかおわかりの方がいらっしゃいましたらご指導下さい。
宜しくお願いします。
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274 ビギナーさん 2013/01/20 03:50:17
はじめまして。
ソニー銀行に借り換えしてから１年になります。
今まで変動できましたが、そろそろ固定も考えてます。
そこで質問なんですが、
金利の低いときに固定にして、高いときに変動に戻すのは
手数料が無料か少なくてすむことが多い、（金利とベースレートは大体連動してるが、そうでないときもある）
と理解してるのですが、
本スレ（？）で皆さんが固定解除手数料が安くなったと書いてる時は、ベースレートが上がっていて
手数料が高くなったと書いてる時は、ベースレートが下がってるということで、
同じ月でも手数料が高いというタイミングで固定にしたほうが、変動に戻すとき有利という理解であってますか？
-
276 ビギナーさん 2013/01/21 03:13:43
＞nanoさま
回答ありがとうございます。
＞短期は上がっていても長期は下がっているとか（またはその逆とか）も、ありえますので
大まかな傾向はわかっても必ずしも当てはまらないんですね・・
当方残り１３年なので５年か７年で固定にすれば、固定明けに金利が上がっていても
影響少なく逃げ切れるかな？なんて考えております。
ただこの先本格的に金利が上昇局面になったとき、なるべく早く手が打てるよう
変動に戻すことも考え質問させていただきました。貴重な情報ありがとうございました。
-
278 匿名さん 2013/01/24 02:51:25
はじめまして
現在ソニー銀行で残債2180万円を変動金利で実行しています。
短期固定に切り替えを考えていたのですが、ソニー銀行本スレの方では今月固定に切り替えるのは危ないというお話もありちょっと心配になっております。
どのようなリスクが想定されているのでしょうか？
-
279 ビギナーさん 2013/01/24 13:49:36
はじめまして。この場を借りて，nanoさんへ質問させてください。
大変参考になる内容で，いつも繰り返し勉強させていただいております。
ありがとうございます。
その中で一つ，疑問に思うことがあります。
「少額の繰上返済のコツと注意点」において，繰上返済を毎月行う人は，
約定返済日が土日祝日のときは，翌月に。
とあるのですが，繰上返済は平日でないと即時返済されない
ということなのでしょうか。
これから融資実行する予定なもので，勝手がわからず，愚問かもしれませんが
どうかご教示いただけないでしょうか。 -
280 匿名さん 2013/01/25 02:22:29
はじめまして。
現在変動ですが、低金利の今のうちにそろそろ固定を、と考えております。
まずは７年か１０年をと考えているのですが、その固定期間中に急な金利上昇局面になった場合、変動に切り替え、そして１５年や２０年の長期固定に切り替えることを検討しているのですが、固定から変動への手数料が読めずになかなか行動に移せません。
ベースレートが低いうちに固定にし、金利上昇局面で変動に切り替えるということは、ベースレートが高くなっている時の変更と考えてよろしいのでしょうか。それならば手数料のことはあまり考えなくてよいということでよろしいでしょうか。
ベースレートというのは、国債の金利と似たようなものでしょうか。
１月上旬は高くなった国債金利も、下旬は落ち着いてきているようなので、今はベースレートが低くなっていると考えてよろしいでしょうか。 -
281 nano 2013/01/27 11:16:23
>>278さん
今月上旬（1/6～15）に、金利タイプ変更手数料が下がったという声がいくつかありましたが、
「手数料が下がった＝ベースレートが上がった」
ということです。
ベースレートが高いときに固定すると、固定期間中に変動に戻したいときに、手数料が相対的に高くなりますし、すなわち無料の可能性が下がります。
短期固定の途中で、変動に戻したり長期固定にしたりするつもりが無ければ、気にする必要はありません。
なお、ベースレートが上がったと言っても、それが「何年もの」のベースレートなのかによって話は違います。
長期が上がっても短期が下がったり、その逆だったりということは、あり得ますので。
ちなみに、7年もののベースレートは、昨年後半の水準に戻っています。 -
282 278 2013/01/27 12:15:32
nanoさま
お答えいただきありがとうございます。
個人的に5年固定の金利に魅力を感じていたので金利タイプ変更を実施しようかなと思っています。
重ね重ね質問をして申し訳ないのですが、一般的に長期間固定と短期固定の場合ですと手数料に大きな差はあるのでしょうか？
もちろんベースレートがそれぞれ違う動きをする事はわかっているのですが、短期間の固定の分そんなに手数料は取られないかもというのは間違いでしょうか？
-
283 nano 2013/01/27 12:24:25
>>279さん
ご指名を頂いたのに、お返事が遅くなって申し訳ありません。
繰上返済は、土日も年末年始も関係なく、また時刻も関係なく、即時に実行されます。
一方で、毎月の約定返済は、返済日が土日祝日の場合、翌平日に行われます。
例えば、今月27日が約定返済日の場合、日曜なので、28日（月）に引き落とされます。
このケースで、27日に繰上返済をすると12/27～1/27の31日分の経過利息がかかり、月割りよりも損です。
（通常の利息計算は月割りです。）
また、28日に繰上返済をすると1/27～1/28の1日分の経過利息がかかりますが、2/27の約定返済も利息が日割りになるので、1/28～2/27の30日分の利息がかかります。繰上返済時に支払った分と合わせて31日分ですので、やはり損です。
ご質問の記述は、利息が日割りになることで損をしないように、という意図で書いたものです。
p.s.
私のサイトの記述に関するご質問は、できれば問い合わせフォームから直接ご連絡を頂いた方が・・・(^^;) -
284 nano 2013/01/27 12:38:54
>>280さん
ベースレートは、「0年もの」～「20年超もの」まで22種類あるようです。
それぞれの長さの「市場金利」に対応しているようですが、必ずしも「市場金利」＝「国債利回り」ではありません。
よくニュースで長期金利として取り上げられるのは、10年国債の利回りですから、10年ものベースレートに関しては、ある程度の相関性はあるかもしれませんが。
例えば、今月に７年固定して１年後に長期固定に切り替える場合、今月の「７年もの」と長期へ切り替える時点の「６年もの」を用いて、手数料が計算されます。
一般的には期間が短いほど低金利ですから、
・市場金利が上昇している要素
・期間が短くなることで金利が低くなる要素
どちらが影響が大きいのかは、ケースバイケースだと思います。 -
286 278 2013/01/27 13:30:28
nanoさま
早速のお返事ありがとうございます。
以前20年超固定にしていた時は50万円前後の手数料ばかりだったので短期固定でもこんなにだったら身動き取るのが難しいなと思いまして…
また他の方へのご回答でも私にとって参考になることも沢山あり大変勉強になりました。
本当にありがとうございました。 -
287 279 2013/01/28 13:35:54
nano様
お忙しい中，ちょっとルール違反な私の質問にお答えいただきありがとうございました。
次回からは，直接お聞きすることにいたします。失礼いたしました。
約定返済の返済日が土日祝では翌平日になるということも頭から抜けていました。
27日が金曜日で祝日の場合が一番損するということですね。
非常にわかりやすいご説明で，大変参考になりました。ありがとうございました。
融資実行後は，注意して繰上返済してみたいと思います。
-
288 280 2013/01/29 06:36:54
nanoさま、よく分かりました。
ありがとうございます。
例えば７年固定で借りて、３年後に長期へ切り替えるとすると、７年ものと４年ものの手数料の差になるわけですね。
手数料が不要になるのは、４年ものの手数料が今の７年ものの手数料を超えた時ということですから、その時は２０年固定の金利もかなりあがっているというわけですね。
手数料を不要にするためにそこまで待つのもイヤなので、しばらく変動で様子を見て、本格的に金利が上昇しそうな時に、一気に長期固定にする方向で考えようかと思います。
ありがとうございました。 -
289 280 2013/01/29 07:03:52
間違えました。
４年ものの「ベースレート」が７年ものの「ベースレート」を超えた時に、手数料が不要になるということですよね。
ベースレートは、「市場スワップ金利」というものを見れば、だいたい分かるという理解でよろしいでしょうか。 -
290 nano 2013/01/31 12:14:01
>>289=280さん
お返事遅くなってスミマセン。
認識は、288、289でたぶんあっていると思います。
もちろん未来の金利のことは分かりませんので、必ずしも長期が先に上がるとは限りませんが。
（市場はそうそう教科書通りには動かない、と個人的には思っています。）
ベースレートの正体は、ベールに包まれていますが、スワップ金利が近いのかな？と私も思っています。
ただし、少なくとも私は検証はしていませんので、はっきりしたことは申し上げられません。
ちなみに、ソニー銀行のサイト内には
「ベースレートとは、相当期間の市場レートのことです。」
という記述があるだけかと思います。 -
291 サラリーマンさん 2013/02/02 14:33:17
nanoさん
はじめまして。わかりやすいアドバイス、参考にさせてもらっています。
１つ、教えてください。
２日が約定返済日で、今月繰上返済を考えています。
（繰り上げするなら、２、４、６、９、１１月の決済日以降がいいと以前この掲示板で教えていただきました。）
但し、今日２日は土曜日で、実際の返済は４日になります。
つきましては、いつ繰上げすればもっとも有利でしょうか。
宜しくお願いします。 -
292 280 2013/02/02 14:56:45
nanoさん、どうもありがとうございました。
この度、アベノミクスで金利上昇？と、慌てていろいろ勉強させていただきましたが、変動→固定→変動で、変動の金利も多少下げることができました。思わぬ副産物でした。
これからも、このサイトとnanoさんのＨＰをこまめにチェックさせていただこうと思います。 -
293 nano 2013/02/04 17:14:38
>>291さん
もう過ぎてしまいましたが、たぶん４日が一番お得だったと思います。
それが５日になっても、繰上返済額×金利÷365の利息が余計にかかるという程度です。
繰上額と金利によりますが、数円から数十円の違いです。
＞但し、今日２日は土曜日で、実際の返済は４日になります。
この場合、
・2/2に繰上返済すると、1/2～2/2の経過利息が発生します。
この場合、2/4の約定返済時の利息は不明です。すみません。
・2/3に繰上返済したときの挙動は不明です。すみません。
・2/4の約定返済後に返済すると、2/2～2/4の経過利息が発生します。
この場合、3/4の約定返済日にはたぶん2/4～3/2の利息がかかります。
２月で土日がらみですと、３月も土日がらみになるので、かなり特殊なケースのため、情報不足なんです・・・。
もしかしたら私の情報が間違えている可能性もあります。
もし違っていたら、皆さんのために訂正お願いします。m(_ _)m -
294 子だくさん 2013/02/05 01:13:52
nanoさん
>291さん
私も実際の取引で確認したわけではありませんが、
以下のように考えています。
まず、元利金均等の返済の場合、返済日の他に
利息をいつまで支払ったのかを「利払済日」として
個々に保有しているはずです。
（繰上げ返済などで日割り計算する際に必要となるから）
では、返済日が土曜日（または日曜日）の場合、
実際の返済は月曜日となるが、利払済日はどうなるのか。
利払済日は土曜日（または日曜日）になっている、と考えます。
なぜなら、返済日が土日の月に、返済日以外の日に繰上げ返済をすると
返済日の翌日から繰上げ返済までの利息（経過利息）が発生する。
したがって、利払済日は約定上の返済日（土日）になっていた、ということ。
長くなりましたが、私の考えは
・2/2に繰上返済すると、1/2～2/2の経過利息が発生します。
この場合、2/4の約定返済時の利息は不明です。すみません。
=> 利払済日が2/2となり、既に約定上の利息は支払い済となり2/4は元金のみの返済となる。（予想）
次回3/2の返済時に通常の月割り計算の利息として2/3からの利息が発生する。
・2/3に繰上返済したときの挙動は不明です。すみません。
=> 利払済日が2/3となり、繰上げ返済時に2/2の1か月分の約定利息＋2/3の1日分の経過利息が発生する。
次回3/2の返済時は2/4からの日割り計算の利息が発生する。
・2/4の約定返済後に返済すると、2/2～2/4の経過利息が発生します。
この場合、3/4の約定返済日にはたぶん2/4～3/2の利息がかかります。
=> nanoさん、2/4分の利息は既に払っていますので（利払済日2/4）
3/4の約定返済日は2/5～3/2の利息かと。。。思います。
以上です。 -
295 nano 2013/02/06 07:37:51
子だくさん さん
いつもありがとうございます。
今度自分の返済日が土日の時に、色々確認してみます。
・2/2に繰上返済すると、1/2～2/2の経過利息が発生します。
この場合、2/4の約定返済時の利息は不明です。すみません。
=> 利払済日が2/2となり、既に約定上の利息は支払い済となり2/4は元金のみの返済となる。（予想）
次回3/2の返済時に通常の月割り計算の利息として2/3からの利息が発生する。
→なるほど。これはおっしゃるとおりかもしれません。
2/4が元金のみの返済というのは発想がなかったです。
・2/3に繰上返済したときの挙動は不明です。すみません。
=> 利払済日が2/3となり、繰上げ返済時に2/2の1か月分の約定利息＋2/3の1日分の経過利息が発生する。
次回3/2の返済時は2/4からの日割り計算の利息が発生する。
→この場合、2/4の約定返済時の利息は2/3に払っているのでゼロというお考えですか？
・2/4の約定返済後に返済すると、2/2～2/4の経過利息が発生します。
この場合、3/4の約定返済日にはたぶん2/4～3/2の利息がかかります。
=> nanoさん、2/4分の利息は既に払っていますので（利払済日2/4）
3/4の約定返済日は2/5～3/2の利息かと。。。思います。
→おっしゃるとおりです。スミマセン -
296 子だくさん 2013/02/06 12:13:53
nanoさん
こちらこそ、ありがとうございます。
・2/3に繰上返済したときの挙動は不明です。すみません。
=> 利払済日が2/3となり、繰上げ返済時に2/2の1か月分の約定利息＋2/3の1日分の経過利息が発生する。
次回3/2の返済時は2/4からの日割り計算の利息が発生する。
→この場合、2/4の約定返済時の利息は2/3に払っているのでゼロというお考えですか？
==> 2/2の繰上返済と同様の理屈で2/4は元金のみの返済かと。（予想）
ただし、2/3の繰上返済時に2/3分の経過利息を計算するもととなる残債は、
2/2約定返済の元金を差し引くのか、引かないのか？
差し引いた場合、2/4の返済が延滞となった時にどうなるのか？
といった具合に、面倒なことになるので、もしかしたら、繰上返済が制限（取引できない）されるのかな？
とも思っています。
まぁ、実験してみれば分かることですが。 -
297 子だくさん 2013/02/06 14:59:22
連投、すみません。
294,296 で書き込みましたが
・複雑であること
・繰上返済前の約定を保持しなければならないこと
から、無理があると思い、考え直しました。
ポイントは「そもそも繰上返済により約定が変わるのに、旧約定の2/4の返済があるのか？」
「なかったら、簡単かな。」です。
返済日は2日
2/2は土曜日、2/3は日曜日 とした時
2/2に繰上返済するパターン
・1/3～2/2までの経過利息が発生する。
・繰上返済後の残債で新たに毎月の返済額が計算され、初回の返済は3/2となる。
・結果として、2/4の返済はない。
2/3に繰上返済するパターン
・1/3～2/3までの経過利息が発生する。
・繰上返済後の残債で新たに毎月の返済額が計算され、初回の返済は3/2となる。
・結果として、2/4の返済はない。
2/4に繰上返済するパターン
・2/2分の約定返済が先行して処理される。
・2/3～2/4までの経過利息が発生する。
・繰上返済後の残債で新たに毎月の返済額が計算され、初回の返済は3/2となる。
以上です。 -
298 ビギナーさん 2013/02/18 03:05:11
はじめまして
35年変動にてローンを組み、まだ半年程度の初心者です。
変動→2年固定→変動で金利を下げられることを知りいろいろ調べましたが
固定→変動の手数料が怖くてなかなか実行できません。
そこでもう少し詳しく教えて頂きたいことがあります。
固定にした翌日に変動にすれば手数料が掛からないとは
1 ベースレートの日、例えば16日に固定→変動をしても大丈夫？
2 そもそも金利の適応は翌日だから15日がダメ？
3 16日が土日祭日なら直近の平日がベースレート適応？
そんなに心配ならベースレートの全く関係ない日にやれよ！
と言われればそれまでですが、ベースレート日の変更も過去にあったということで
契約の際、多額の事務手数料を払ったのに、失敗してまた手数料を払うことになったら…
と不安になります。
ソニー銀行マスター様、よろしくお願いします。
長文失礼しました。
-
301 ビギナー 2013/02/19 13:06:51
nanoさん
こんな質問にも回答して頂きありがとうございます。
またSマスターのnanoさんに回答頂き光栄です。
がしかし、調べていたらまた疑問が…
２月は28日間しかないので金利の変更は返済日以降が得なのでは？
と、またしても二の足を踏んでいます。
因みに返済日は27日です。
今変えると31日分の利息が付く、27日を超えると28日分の利息になる。
という解釈でよろしいでしょうか？
たったの数百円で小っちゃいこと言ってすみません。
今後の勉強にもなるのでお宜しく願いします。 -
302 nano 2013/02/19 15:07:53
>>301さん
＞２月は28日間しかないので金利の変更は返済日以降が得なのでは？
そうですね。
厳密には変更前後の金利差と約定返済日によって違ってくるのですが、たぶん返済日まで待った方がお得かと。
＞今変えると31日分の利息が付く、27日を超えると28日分の利息になる。
おっしゃるとおりです。2/27に固定して2/28に変動にすると、3/27は28日間分の利息になります。
注意点としては、月末日である2/28の変更は翌日3/1の金利（つまり３月金利）になることです。
ただし、今回は２月と３月の変動金利が同じなので、その点も問題なしです。 -
303 ビギナー 2013/02/20 08:12:27
nanoさん
分かりやすい回答ありがとうございます。
我慢できずに19日、20日に変動→2年固定→変動を実行しました。
無事、生還です。
２月分はやはり若干ではありますが利息が増えました。
でも６月分までは、返済額だけでなく毎月の利息も減り
思っていた以上にお得でした。
またチャンスがあれば実行したいと思いますが
ベースレートはソニー次第ということだけは
一応、肝に銘じておきます。
いろいろ教えて頂きありがとうございました。
これからもブログ等参考にさせて頂きます。 -
304 申込予定さん 2013/02/21 15:07:37
ちょっと前から、変更手数料がさがってるという情報がありましたが、
これってベースレートが上がってるということですかね？
つまり、いま固定にすると将来変動に変更したい時に手数料がかかる可能性が多いということであってますか？
（ベースレート高から低へのへんこうになるため） -
309 ビギナーさん 2013/03/11 08:57:56
先日、ソニー銀行で承認おりました。
10年固定か5年固定か悩んでいます。
地銀からの借り換えです。
アドバイス頂けたら幸いです。
残債1500万円、年齢49才、期間23年、子ども1人(7才)、年収700万円
10年固定の場合、固定期間終了後の金利上昇が不安です。
ソニー銀行の場合、途中で金利プランの変更ができるようですが、
手数料が今一つよくわかりません。
その辺りも含めて、教えていただけますと幸いです。
よろしくお願いします。 -
310 匿名 2013/03/12 04:08:38
元の金利が分からないですけど～10年固定にして利益でます？
月々をいくらに抑えたいのか？最終的に何年で支払い終える予定なのか？全く分からない状況では答えて貰えないかもですよ！
単なる一案！年収700あるなら5年固定1.02で15年ローン位にして、月９万弱の支払いならなんとかやっていけるんじゃないでしょうか？ 固定明けの金利が心配なら繰上げを支払額軽減型にして。
-
311 ビギナーさん 2013/03/12 11:32:36
309です。
たしかに、あれだけではわかりませんね。
金利は2.65%、10年固定で借りて固定期間が、あと8年あります。
ソニー銀行の10年固定で借りた場合、月々の返済額は6千円くらいやすくなります。
10年後は定年なので、少し不安がよぎるわけです。
ちなみに、今までの返済額が約71000円。年間30～50万円の繰り上げ返済は
可能ですね。
固定→変動の手数料は簡単に言うとどんな仕組みなのでしょうか?
本当に基本的なことですみません -
315 ビギナーさん 2013/03/13 02:16:34
314さん
繰り上げ返済のしやすさとか、審査とか体調とか色々あります。
とりあえず今よりも10年間の総返済額は安くなるので。
もっと金利の低いところがあるのも知ってますが、
色々考えて決めました -
316 匿名さん 2013/03/13 05:18:21
313さん
アドバイスありがとうございます。
ソニー銀行を利用された方で登記費用はどれくらいだったかもしいらっしゃれば把握しておきたいです。
とにかくコストを抑えてローンを組みたいと思っています。 -
317 申込予定さん 2013/03/13 17:03:58
司法書士は選べませんよ。
うちは城南地区ですが、意外と安いなと思いました。
正確な金額忘れましたが、数万円くらいで10万は全然いかなかったかと。
仮審査の後にわかるので、とりあえず仮審査してみては？
もろもろ手数料もはっきりするし、それみてから借りるか検討してもよいかと。
-
318 匿名さん 2013/03/14 08:21:52
317さん
アドバイスありがとうございます。
とりあえず仮審査を進めてみたいと思います。
ちなみに城南地区だとどちらの司法書士事務所でしたでしょうか？
-
321 匿名さん 2013/03/14 16:42:19
>316
コストを気にするなら、なおさら、諸経費じゃなくて、金利を気にすべきと思うのだけど
変動：0.7～0.775%
固定10年：1.0～1.15%
このへんが相場かと -
322 nano 2013/03/15 18:59:54
>>309=311=315さん
たとえばの案ですが、10年固定（４月金利で1.394％）にしたとして、
年間の返済額が 7万円×12＋30万円＝114万円 になるように、年に１回、「返済額軽減型」で繰り上げるとします。
（毎月の約定返済額は減っていく分、繰上返済額を増やします。）
すると、10年後の月々の返済額は、約 4万円にまで下がります。
ここで金利が仮に 8％にアップしていたとしても、固定あけの返済額は 5.2万円ぐらいです。
別に10年固定を勧めるわけではありませんが、固定あけのリスクはこのように小さくすることが出来ます。 -
323 nano 2013/03/15 19:24:52
追伸：
ソニー銀行は15日には翌月金利が分かるので（既に４月金利が発表されています）、
まずは変動金利で契約・実行して、固定するにしても翌月金利を見てからの方が良いです。
約定返済日や土日祝日に関係なく、固定の手続きをした翌日から、その月の金利が適用されます。
（3/30までに固定すると３月金利、3/31～4/29に固定すると４月金利、4/30～5/30に固定すると５月金利、です。） -
324 ﾋﾞｷﾞﾅｰさん 2013/03/27 07:30:06
はじめまして。
本審査で通った借入額より、実際に工務店から請求される額が少なくなった場合、借入額も減額されるのでしょうか？
また、契約時には請求書の写しが必要になるかと思いますが、内訳も求められたりしますか？
銀行に聞くべきとは思いますが、ご存知の方がいればお願いいたします。 -
325 購入検討中さん 2013/03/27 15:20:54
先輩方にお伺いします。
現在つなぎ融資について悩んでいます。
ソニー「すまいと」は、ずばりお得でしょうか？
もしくはつなぎ融資を実行する方が一般的なのでしょうか？
ちなみに変動で考えています。
全然知識がないので、どなたか助けてください。 -
328 nano 2013/03/28 23:38:55
>>325さん
「すまいと」なら、つなぎ融資は不要ですね。
実際にどの程度の方が利用されているのかは、ちょっと分かりません。すみません。
「ソニーバンクすまいとローン」の注意点としては、
・ERIソリューション側の手数料がかかる。（ERIソリューションにご確認ください。）
・土地ローンだけの先行実行や土地建物の分割実行ができない。
・融資実行の翌月から返済が始まる。（建築中は現在のお住まいとの二重支払が発生する。）
といったところでしょうか。
一番のメリットは、個人的には、つなぎ融資うんぬんより完成保証だと思います。
（詳しくは下記を参照下さい。）
http://www.sumaito.com/money/sumaito/trait/ind03.html -
329 ソニ夫 2013/04/02 01:15:34
ソニー銀行の仮審査通って本審査落ちる場合ってあるんでしょうか？
仮審査では個信の情報見てるようですが、本審査の書類には個信情報に関する事が無かったので、本審査では見てないとすると資金計画や物件、職業や年収で判断してると考えて良いんでしょうか？ -
330 ビギナーさん 2013/04/16 13:52:53
はじめまして。
金利タイプ変更の件でお伺いします。
今年の１月に変動→５年固定の0.999％にし、本日現在、金利タイプ変更手数料が0円になっています。
せっかくなので５年固定の低利率を数か月でも延長したいと思い、手数料が0円のうちに５年固定→変動→５年固定とリスタートしようと思うのですが、その場合、変動の高い利率が数日でも適用されてしまうと思います。
長期固定の場合、変動に戻すメリットがあると思うのですが、短期固定の場合は、変動より金利が低いので、変動を経由せず固定ら直接固定に再設定した方が良いように感じますが、そのような変更も可能なのでしょうか。また、なにかデメリット等はあるのでしょうか。
ご教授頂けましたら助かります。 -
331 nano 2013/04/17 11:04:57
>>330さん
＞変動を経由せず固定ら直接固定に再設定した方が良いように感じますが、そのような変更も可能なのでしょうか。
可能です。
５年固定→５年固定なら、そこから新たに５年間の固定になります。
＞また、なにかデメリット等はあるのでしょうか。
金利タイプ変更手数料が無料に下がったということは、ベースレートが上がったということと同義です。
その状態で固定すると、今後５年固定金利がさらに下がって、再度変更したいと思ったときに手数料が高くなりやすい、というのがデメリットだと思います。
とは言っても、26日以降まで待って固定した方が得（ベースレートが低い）かどうかは、残念ながら現時点では誰にも分かりません。
あとは、５月分の金利発表は、今回イレギュラーで、4/24(水)になっています
（http://moneykit.net/visitor/info/info130412_02.html）が、
５月金利が４月より下がる可能性もゼロではありません。
24日までに、約定返済日をまたがず、ベースレートも変更されなければ、そのときまた無料で変更できますが、
ベースレートの変更日が突然変わったことも過去にはあるので、絶対無料とは言い切れません。
思いつくデメリットは、このぐらいです。
「だからどっちが良い」という話ではないのですが。(^^;) -
333 nano 2013/04/21 13:37:44
なんとなくイヤな予感がして、金利タイプ変更手数料を見てみたら、上がっていました・・・。
毎日チェックしていたわけではないですが、キリの良い日なら今日からですね。
ベースレート７年ものは「4/6～4/15」と「4/16～4/20？」の間ぐらいです。 -
334 契約済みさん 2013/04/24 06:16:06
今月から「変動セレクト」で借り換えしたものです。
「変動セレクト」の5月変動金利が0.799％となりましたが、「変動セレクト」の場合でも、変動→4月29日に2年固定→4月30日に変動で金利0.821％→0.799％に手数料なしで変更できると考えてよろしいでしょうか？
「住宅ローン」と違い「変動セレクト」は変動よりも2年固定の方が金利が高い為、少し不安になっています。 -
336 契約済みさん 2013/04/25 00:21:14
>>nanoさん
ご回答ありがとうございます。
借り換え先を住信SBIにするかソニー銀行するか迷っていましたが、ここの掲示板をきっかけにソニー銀行に決めました。
完済まで長い道のりですが、楽しんでいきたいと思います。 -
337 ビギナーさん 2013/04/26 14:00:44
約定返済日は２７日ですが，今月は土曜日であり，３０日となります。
繰上返済の考えですが，３０日に行うよりも２７日に行う方が
日割りの利息を少なくできるのでしょうか。
いまいちイレギュラーな返済日のときの考え方が理解できません。
ご教示いただけないでしょうか。 -
338 nano 2013/04/26 17:31:15
>>337さん
以前、ここで話題になったことがあるのですが、結局まだ分かっていません。
で、私も27日返済なので、今回調べてみようと思っています。
ひとまず、今日27日に繰上返済すると、精算する経過利息は月割りの１ヶ月分でした。
また、4/30の返済は、繰上後の元本で計算した元利均等返済の元本と同じで、利息なし。
つまり、日割り計算にはなっていません。
さてさて、では明日繰り上げるとどうなるか？
（何となく、１ヶ月分＋１日分になりそうな気がしていますが。）
（そうすると、4/30と5/27はどう計算されるのかなぁ。）
その前に、今日繰り上げて明日を待つか、繰り上げないで明日を待つか・・・
んー、マニアックですね(^^;)
子だくさんさん、見ていらっしゃらないかなぁ・・・ -
339 子だくさん 2013/04/27 06:19:13
nanoさん
とりあえず、27日から30日まで繰上返済の照会をします。
照会結果から以前、考えたこと検証してみます。
ただ、実際には繰上返済の実行をしないと
5月がどうなるか分からないでしょうけど。
（少し返済でもするか。） -
340 ビギナーさん 2013/04/27 09:27:29
ｎａｎｏさん、子だくさんさん
はじめてお邪魔します
約定返済日かつ休日に、繰上げ返済のときの利息ですが、私の予想では、
４月２７日に返済すると、経過利息なし
４月２８日に返済すると、その場で２８日の１日分の利息が落とされる
（利息の元になる元本は、２７日の＜約定返済前の＞残高）。
いすれの場合も、３０日の返済日は、繰上げ返済に関係なく、予定額になる
のではないかと思います。
また、２８日に繰上げ返済した場合、５月の約定返済での利息は、２８日残高で、日割り計算され、
２９日分になるのではないでしょうか。
２月に借換実行したのですが、手続き中に 少し似たケースをアドバイザーに質問しましたので、
その際の回答をご紹介します。
固定期間満了月の約定返済日が休日の場合 たとえば
約定返済の２７日が土曜日で、実返済が翌営業日の２９日の月曜日になる場合
繰上げ返済をしなければ、
次回の約定返済の利息計算は
実返済日まで旧利率が適用され（２８、２９日の両日は旧利率）
のこり、２７ないし２９日間を新利率が適用
となり、日割り計算が行われる
仮に、２７～２９日に繰上げ返済をすると
応当日の２７日（土）まで、旧利率が適用され、その後は
新利率が適用される。繰上返済が２９日とすれば、
繰上げ返済の際に、２８、２９日の新利率での２日分の経過利息を支払う
固定期間満了日が休日に重なるケースは少ないとは思いますが、
ご参考までに 長々と失礼しました。 -
341 子だくさん 2013/04/27 13:44:22
nanoさん
340 ビギナーさん
以前
294で書いたことがが正しいようで
297で書いたことは誤りでした。
お詫びします。
nanoさんも書いていらしていますが、
約定日（土日）に繰上返済した場合の経過利息は月割り計算でした。
しかもボーナス返済分も月割りでした。
そして繰上返済後の初回返済日は4月30日で
繰上返済による変更後の約定で計算された元金のみの返済でした。
もう時間もないので、今月は繰上返済しないまま、照会を続けます。
次回やってみたいのは、
27日（土） 繰上返済（30日が次回で元金のみの返済）
28日（日） さらに繰上返済 ＜＝＝ コレがやりたい。次回はどうなるのか？
-
342 nano 2013/04/27 16:23:35
>>子だくさんさん
レスありがとうございます。
>>340さん
はじめまして。
まず、27日にわかったことは下記です。
■4/27に繰り上げた場合
・4/27の経過利息は、月割りの１ヶ月分。
・4/30の約定返済は、繰上後の元利均等返済の元本分。利息は無し。
・5/27の約定返済は、通常通りの１ヶ月分の元本と利息。
さて、子だくさんさんが今月はこのまま行くということでしたので、私は28日に繰り上げてみました。
その結果分かったことは、下記のとおりです。
■4/28に繰り上げた場合
・4/28の経過利息は、月割りの1ヶ月分＋１日分（4/28の分）。
・4/30の約定返済は、繰上後の元利均等返済の元本分＋２日分の利息（4/29～30の分）。
・5/27の約定返済は、元利均等返済の元本分＋27日分の利息（5/1～27の分）。
・6/27の約定返済は、通常通りの１ヶ月分の元本と利息。
謎が解けてきました。
ところが、ここで不思議な現象が１つ。
4/28の繰上返済後、金利タイプの変更が出来なくなったのです。
なぜなのでしょう？？？ -
343 nano 2013/04/27 16:28:43
＞・4/28の経過利息は、月割りの1ヶ月分＋１日分（4/28の分）。
補足ですが、3/28～4/28の日割り32日分ではなく、月割り１ヶ月分＋日割り１日分です。 -
344 子だくさん 2013/04/27 23:51:49
nanoさん
情報提供ありがとうございます。
28日繰上返済後に金利タイプの変更が不可となる件、面白いですね。
29日、30日の金利タイプ変更オペがどうなるのか気になります。
今回のケース（約定日が土日祝）から云えるのは、
「金利タイプの変更を予定している場合は“繰上返済すると変更できなくなる”から注意しなさい。」
ってことですかね。
ソニーのWebサイトには、そん留意事項はないので、記載してもらいたいですね。
（もしかしたら、システム上の考慮不足だったりして？）
これから28日分の繰上返済照会をします。
既にnanoさんが実証済みなので「月割り１ヵ月分＋日割り１日分」の利息で
間違いないとは思いますが。 -
345 nano 2013/04/28 16:54:50
>>子だくさんさん
＞「金利タイプの変更を予定している場合は“繰上返済すると変更できなくなる”から注意しなさい。」
＞ってことですかね。
そうかもしれないですね。
今日も出来なかったです。
利息計算が既に日割りになっているので、出来ない理由が分からないのですが。
ふと気になったのですが、繰上返済していないケースでは、28or29日に金利タイプ変更できますか？
（繰上返済前の27日はできました。）
もしかすると、
繰上返済の有無に関係なく28、29日は金利タイプ変更できないのではないか？
という気がしてきました。
さて、繰上返済と元本・利息の関係の続きです。
■4/28に繰り上げた後、4/29も繰り上げた場合
・4/28の経過利息は、月割り１ヶ月分＋日割り１日分（4/28の分）。
・4/29の経過利息は、4/28繰上後の１日分（4/29の分）。
・4/30の約定返済は、4/29繰上後の元利均等返済の元本分＋１日分の利息（4/30の分）。
・5/27の約定返済は、元利均等返済の元本分＋27日分の利息（5/1～27の分）。
・6/27の約定返済は、通常通り、月割りの１ヶ月分の元本と利息。
まぁこれは昨日の時点で予想が付いたことですが。 -
346 ビギナーさん 2013/04/28 20:37:57
ｎａｎｏさん、子だくさんさん
340です。前回は、nanoさんの検証をよく読まずに申し訳ありませんでした。
さて、そもそも予定していた、金利タイプの変更を28日にやってみました
（日割りによる効果も計算しての28日実行で、変動から５年固定です）
次回の（金利タイプ変更後初回の）返済は4/30になり、
利息は、１ケ分（当初予定分）＋3日分（28,29,30）で
28は旧利率、29,30は新利率です。
その次の、5/27返済は、27日分（30-3）でした。
なお、この利息は4/30の3日前倒し分も、毎月返済相当分で、
7月のボーナス分も同じ計算でした
たぶん、まとめると、
利息の日割り計算は（繰上げ返済でも、金利タイプの変更でも）
約定返済日27以外の日に計算根拠（残高、利率）が変わった時に適用され、
約定返済日が休日か否かは関係ないということではないでしょうか
（先日、私がアップした、固定期間満了時の扱いにも当てはまります）
-
347 ビギナーさん 2013/04/29 00:38:27
ｎａｎｏさん、子だくさんさん
連投すみません 340です。
本日（昨日金利タイプ変更した翌日） 金利タイプの変更ができるか
試してみましたところ
固定から固定も、固定から変動もできませんでした
なお、繰上げ返済はしていません
変動から固定にして、翌日変動に戻して、低利の変動を適用させる手法は、
約定返済日（２７日）が休日の場合、実返済日（４月３０日）までの間は
できなそうです（厳密にいつできないかは分かりませんが）
１日に１回、金利タイプの変更オペができ、オペの翌日から新金利が適用されるという
ソニー銀行の説明から逸脱しているように思いますが、
プログラミングが対応しきれていないのではないかと推測します
-
349 子だくさん 2013/04/29 12:36:14
nanoさん、347ビギナーさん
繰上返済後の金利タイプ変更不可事象といい、
連日の金利タイプ不可事象といい
衝撃的というのは大げさですけど
ちょっとした落とし穴ですね。
27日が土日の繰上返済で思わぬところに
展開しましたね。
私も今回のケースはシステム上、対応が難しいため
不可にしているものと考えます。
ソニーのWebサイトに補足説明が追加されることを
希望します。 -
350 ビギナーさん 2013/04/29 21:15:51
nanoさん，子だくさんさん，340ビギナーさん
337です。
何も知らない私がふいっと質問したばかりに，みなさんに
多大な検証をしていただくことになりましてありがとうございました。
私も27日に繰上返済するとどうなるかというところまでは実践できましたが，
そのあとのみなさんがされているようなことは，さすがに，もう，
マニアック過ぎてついていけませんでした。。
今後の約定返済日が土日になるようなときの参考になりました。
ありがとうございました。 -
351 PONY 2013/04/29 21:43:00
はじめて投稿します。
29日に変動→固定し
30日に固定→変動をしようとしたところ、手数料がかかると出てきました。
やり方をまちがったのでしょうか？
皆さまの書き込みを見ているとこれで良いと思ったのですが・・・ -
352 サラリーマンさん 2013/04/30 01:41:14
351PONYさん
340（346-347）ビギナーですが 350さんに失礼でしたので、改名？しました
さて、351さんの現象は、
返済日の30日午前0時に 返済が行われ、ベースレートの「年もの」が
１年短くなったためではないでしょうか
（実行前に、アドバイザーに
返済日から適用される金利変更は、1回目返済日が変更当日になる
と聞いた記憶があります）
また 先日340で私が記載した、固定期間満了日が休日の場合を補足します。
＜固定期間満了月の約定返済日が休日の場合 たとえば
約定返済の２７日が土曜日で、実返済が翌営業日の２９日の月曜日になる場合
繰上げ返済をしなければ、
次回の約定返済の利息計算は
実返済日まで旧利率が適用され（２８、２９日の両日は旧利率）
のこり、２７ないし２９日間を新利率が適用
となり、日割り計算が行われる
仮に、２７～２９日に繰上げ返済をすると
応当日の２７日（土）まで、旧利率が適用され、その後は
新利率が適用される。繰上返済が２９日とすれば、
繰上げ返済の際に、２８、２９日の新利率での２日分の経過利息を支払う ＞
の部分ですが、整理すると、
１．金利変更日は、なにもしなければ、実返済日（銀行営業日）翌日となる
実返済日（当日含む）までに繰上げすると、金利変更日は、約定返済日（27日）翌日となる。
（繰上げによる経過利息は繰上げ時に支払い）
２．利息日割り計算は、27日の翌日以外に金利が変更されたときに適用される
（No.346記載と同じ）
なお、27日に繰り上げた場合については、適用利率についてはソニー銀行確認済みですが、
月割りになるかは未確認です。
細かくて申し訳ありません。
-
355 五右衛門 2013/04/30 12:56:05
皆様始めまして。
私もPONYさんと同じでまさに「やっちまった」状況です。
返済日27日指定→4月は30日でした。
29日に変動→固定（5年固定）に変更
30日に固定→変動をしようとしたところ、手数料が掛かると表示されたため
驚いて現在固定のままにしてあります。
このまま固定でいくか、変動に戻すかが悩みどころですが手数料がゼロになることはあるのでしょうか？ -
357 契約済みさん 2013/04/30 14:08:08
334ですが、29日に変動→固定にし、30日に固定→変動にしましたが、手数料なしでいけました。
PONYさんや五右衛門さんがなぜ手数料がかかる結果になったのか、是非理由を知りたいところです。
関係ないとは思いますが、自分の場合は29日の23:55頃固定にし、30日の0:01過ぎに変更に戻しています。
どなたかおわかりになる方、いらっしゃいますか？ -
361 nano 2013/04/30 16:46:03
>>355 五右衛門さん
なぜ２年固定ではなく、５年固定にしたのかがよくわかりませんが・・・
＞手数料がゼロになることはあるのでしょうか？
ないとは言い切れないけれど、あるとも断言できません。
ベースレート（４年もの）が、4/30のベースレート（５年もの）以上になれば無料です。
ただし、ベースレートは非公表なので、試してみるしか方法はありません。
現状でベースレートが変わる可能性があるのは、1、6、11、16、21、26日と返済日です。
通常の住宅ローン（変動セレクトではない）なら、４月の５年固定は５月の変動より低いので、（現時点では）変動に戻す必然性は低いとも思いますが。 -
362 契約済みさん 2013/05/01 09:51:58
>>nanoさん
ご回答ありがとうございます。
「29日に変動→固定にし、30日に固定→変動」で手数料が取られたり取られなかったりした理由は、今年の4月の場合、返済日の27日が土曜日で29日まで休みだったことから、30日に返済が実行されるイレギュラーな月だった為、返済前と返済後で結果が違った、ということでよろしいでしょうか？
変動よりも短期固定の方が金利が安い「住宅ローン」ならばまだ良いですが、「変動セレクト」の場合は短期固定の方が金利が高いので、固定→変動に戻す際に手数料がかかったら、金額次第ではかなりショックを受けそうです。
初心者スレに甘えてしまい、いろいろ申し訳ないです。 -
366 子だくさん 2013/05/02 03:38:45
nanoさん
ご連絡ありがとうございます。
ソニー銀行から説明（案内）があれば
今回、nanoさんやビギナーさんで検証されたことが
報われますね。
不適切な表現かもしれませんが、
結構、楽しかったです。 -
367 サラリーマンさん 2013/05/03 07:05:23
nanoさん、子だくさんさん
みなさま方に、いろいろお教えいただきありがとうございます。
340ビギナー改めサラリーマンです
さて、約定返済日を27日から22日に変更した場合のデメリットをお教えいただけないでしょうか。
私も、給与が25日なので、返済日は27日でスタートしました。資金効率が若干低下するのは分かっていますが、22日への変更を考えている理由は、
2月には、27日、28日とも休日になる年がある
4月には、今年のように、実返済日が30日になる年がある
一方で、当月金利適用には、月末前日の金利変更オペが必要
このため、ソニー住宅ローンのメリットを活かして、
手数料を睨みつつの「金利タイプの変更」と少額繰上げ返済による日割り利息計算を行おうとしても、
この4月のように両方ができないで、4月金利期限が過ぎてしまったり、
固定期間満了月での次回金利の適用オペに制約がかかるのではないか
と疑問に思っているためです。
金利タイプ変更オペ1回だけなら、また、繰上返済だけなら、27日返済のままでも問題はないように思います。
この4月のように、翌月金利発表が遅れた場合、数日間を短期固定より高利率の変動金利で待機した場合は、22日返済のデメリットととも言えそうですが
-
369 nano 2013/05/05 17:09:59
>>368さん
不動産の営業をなさっているとのことで、ローンに対する知識などはお持ちのようにも思いますが・・・
一般論で気になった点だけいくつか。
まず、年収ですが、会社員の収入の証明書類としては「源泉徴収票」「住民税の通知書」が一般的です。
ソニー銀行ではたしか過去２年分の書類を求められた気がしますので、新卒３年目とのことで１・２年目のものが必要ですが、１年目は４月からでしょうからその分だけ収入が少ないですね。
次に、借入金として奨学金があるようですが、これが審査に影響するのかが未知数です。
一般的には、既に借入金があったりローンカードを持っていると、住宅ローンの借入可能額が大きく減ります。
ただし、ソニー銀行が奨学金もその判断に加味するのかが不明です。
物件価格の100％のローンであることは、新築ならあまり問題ないと思いますが、
１年目の収入が少ないであろうことと、奨学金の扱いが不明なことが懸念材料で、
この２点から、「希望額が大きすぎる」と判断される可能性はあるかもしれません。
ただし、銀行とは関係ない人間の推測なので、「そんな考えもある」程度に受け取って頂ければと思います。(^^;) -
370 nano 2013/05/05 17:57:26
>>367 サラリーマンさん
デメリットは特にないように思いますが・・・。
ただし、利息計算をわざと日割りにするための繰上は、
繰上が数日遅くなって翌月に入ってから行っても、経過利息と翌月利息の合計は数円しか違わないので、
27日返済でも問題ないと思います。
金利タイプの変更の件は、
変動→固定→変動が目的の場合は、27日返済だと、そもそも２月金利への変更は、2/27以降に行うのは無理ですね・・・
（日割りで損ではありますが）27日より前にしてしまうしかありません。
固定期間満了月は、考えたことがなかったですが、オペ１回だけなので27日返済でも問題ないように思いますが。
ん－、ちょっと、どういうパターンがあるのか整理し切れていないかもしれません(^^;) -
371 初心者 2013/05/09 14:02:30
＞nanoさん
ありがとうございます
やはり厳しいですか…
一応ソニー銀行に尋ねたところ、
源泉徴収は1期分だけで良いそうです
ただ、奨学金の扱いが
その他のローンと同じ扱いだとすれば、
厳しそうですね… -
373 借金女王 2013/05/11 05:03:26
はじめまして。
本審査通過して、金利タイプを悩んでいるところです。
9000万、30年で借りました。
2年固定が安いので、当初それで借りようと考えています。2年後はその時点で一番安い金利で借りていこうと思っています。
一応30年で借りましたが、繰り上げをして15年弱では完済する予定にしています。
金利変動するかもと考えると多少金利が高くても変動金利にした方がよいのかとも悩みます。。。
確実な予想などはできないとは思うのですが、変動、2年などの短期間固定金利どちらを選ぶべきでしょうか？
ちなみに余談ですが、、、
仮審査は一瞬で通りますが、本審査は書類を後から後から要求されます（担当者が良くなかったのかもしれませんが）
3期分の確定申告書、納税証明書。その後に課税証明書、住民税通知書、3ヶ月分の給与明細などなど細切れに、、、
いつまで書類を要求し続けるんだ、そんなに役所にばっかり行く時間ないよ！とイライラしてしまいました。
しかし、ネットで見る限りそんな人はあんまりいないですね。運が悪かったのかな。 -
376 サラリーマンさん 2013/05/12 09:53:35
nanoさん
ありがとうございます。
お返事遅くなり申し訳ありません。
現在、５年固定中ですが、タイミングを見て、変動や他の固定期間へ変更することを
考えていますので、約定日の22日への変更をしてみようと思っています。
実施して、何か特別なことがあったら、ここでご報告します -
379 匿名くん 2013/05/14 01:20:15
初めて投稿します。教えてください。
今回借り換えで、現在本審査中です。
まずは、変動金利にしようと思っていますが、金利変更のことで教えてください。
変動金利を2年固定にして翌日に変動金利にすることで、手数料なしで変動金利が下げられるとのことですが、ベースレートはこの場合、必ず同じなので、手数料無料に必ずなるという理屈が分かりません。
2年固定したときのベースレート（申し込み日の翌日）と変動に戻したときのベースレート（変動申し込み日の翌日）はその適用日に一日のずれがあるような気がします。その場合、その1日でベースレート変更があった場合は、手数料発生のリスクはあるということではないのでしょうか。従って、必ず手数料無料となるわけではないという感じもするのですが、その辺りを教えてもらえませんか。
→この場合は、ベースレート変更が予定されるような日は避けるということでしょうか？
また、逆に言えばベースレートが変更されなければ、返済日さえまたがなければ理屈上は数日後でも手数料無料で変動に戻せるということでしょうか？
また、3年固定や5年固定など他の固定にして翌日に変動に戻す場合も、理屈としては一緒ということでしょうか？→この場合、万が一ベースレート変更があった場合、リスクが大きいのでお勧めされていないということでしょうか。
-
380 nano 2013/05/14 13:44:52
>>379さん
＞変動に戻したときのベースレート（変動申し込み日の翌日）
この認識が間違っています。
-----------
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html
金利タイプ変更手数料の計算プロセス
2. スプレッドの算出
固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分
-----------
というわけで、
・固定したときのベースレートは、「金利適用日＝手続き翌日」のもの
・変動に戻すときのベースレートは、「手続きをした日」のもの
であることが明記されています。
例えば、今日14日に固定して、明日15日に変動に戻せば、両方とも15日のベースレートで手数料が計算されます。
気をつけなければならないのは、返済日の前日に固定すると、残存期間が減ってしまうので、手数料が発生する可能性があるということです。
ベースレートが同じ（あるいは固定したときより高い）ならば、何日間固定していても無料で変動に戻せます。
が、そもそもベースレートの変更日は明示されたものではありません。
実際に過去に何度か変わっていますし、先月も臨時で21日に変更されています。
２年固定以外でも理屈は同じですが、金利タイプを変更した月の利息は日割りで計算されるので、金利が相対的に一番低い２年固定でオペレーションをするのが普通です。 -
381 匿名くん 2013/05/14 15:03:46
nanoさん 379です。
とても分かりやすく教えていただきありがとうございました。
この後6月の金利発表ですが、何か読みづらい感じになってきましたね。
また色々と皆さんの意見を聞きたいです。m(_ _)m
またおしえてください。 -
383 berry 2013/05/15 07:28:13
こんにちは
以前月々繰り上げ返済の日についてnanoさんにご教示いただき、大変参考になりました。以後その方式で少しずつですが繰り上げ返済しています。これから金利アップに向かうと聞き、固定期間途中の変更を検討しているのですがまたご教示願えますでしょうか。
契約内容 2011年秋月借り入れ2034年秋完済。現在固定期間3年の2年目。期間中金利1.386％(疾病保証0.3％上乗せ含む)
月々202370+α5円返済中。残債約4500万
変更検討 例5月変更 固定金利1.351％(疾病保証0.3％上乗せ含む)
月々201640+α円 (2回目以降)手数料73741円
この2年間でずいぶん金利が下がったので、変更すると月々の支払いは700円減ります。5年先まで低金利が保証されます。
数字に疎くてよくわからないのですが、これをよしとするか否かは、1年後本来の時期に金利変更した場合に、金利がどれだけ上がっているかを読むと言うことですよね。
今後5年間 今変更すれば73741円手数料がかかるが、１年後に金利が0.2％でも上がれば月々支払いが2000円アップするので3年間で手数料分とトントン。1年後の金利は誰にもわかりませんが、0.2％くらい上がっている可能性も高いように思います。
だったら今変えてもいいのかな
このような計算であっているのでしょうか。
-
385 berry 2013/05/15 23:19:05
nano様
ありがとうございます。さっそく確認しました。6月でもう0.2％上昇ですね。私の場合は5月に金利変更するのと6月に金利変更するのでは月々5000円弱の違いが出てきます。1年後の本来の変更時期はもっと上がっている可能性のほうが高そうです。
また、5月は 固定３年1.855 固定5年1.951 その差0.096ですが、6月は固定3年1.962 固定5年2.180 その差0.218 となり、5年超の固定期間の割高さを見ても、素人考えですが、今後金利の上昇が見込まれます。
これは今月変更した方が良さそうですね。nano様にはまたまた感謝いたします。
-
387 berry 2013/05/16 02:04:46
nano様
手数料は同じでした。月内に手続きすれば同じと思っていましたが、手数料も変わってくるのですか？
変わる前にと思い、手続きいたしました。
月々の返済額が少々安くなる分も繰り上げ返済していきたいと思います。
ありがとうございました。 -
389 berry 2013/05/16 17:23:47
nano様
手数料については次回の金額がわからないわけですね。16日午前中だったから変わらなかったのかも知れませんね？
金利が最も下がった今年の初め頃、何度かシュミレーションしてみましたが、手数料は何十万単位でした。
おかげさまで良いタイミングで変更できました。 -
390 お昼寝したい 2013/05/19 05:28:23
はじめまして。
質問があります。
現在、ソニーの変動にしているのですが、ボチボチ固定にしようと考えています。
固定にする前に一部繰上げ返済をしようと思っているのですが、
変動 → 2年固定 (繰上げ返済） → 10年固定
とした場合に、手数料は発生しますか？
よろしくお願いいたします。 -
392 お昼寝したい 2013/05/20 01:47:19
nanoさん
回答ありがとうございます。
2年固定を挟む理由は、、、
私のミスリードでしたm(_ _)m
現在の変動よりも、金利が良い（1.099→0.936)ので、
繰り上げ返済時の元本ヒット率が上がるのかなーと思っておったのですが、
調べてみると、繰り上げ返済の場合は全部元本に充当されるのですね。
はい。
ということで、素直に、
変動 → 10年固定
にしときます。
-
393 契約済みさん 2013/05/20 02:23:45
こんにちは
繰り上げ返済の話が出ているので、疑問に思っていたことを質問させて下さい。
繰り上げ返済は同額ならまとめて返済するよりも、少しずつでも早く繰り上げる方が良いと一般に言われています。
そこで2.3万程度でも月々繰り上げ返済していますが、この額ですと「元利双方に充当」「期間短縮しない」の選択肢しかありません。ある程度まとめれば元本のみに充当したり、一ヶ月でも期間短縮で来るようですが、それほどの額をまとめて繰り上げたことはありません。
シュミレーションしてみると月々の返済額以上繰り上げ返済しないと、期間短縮にはならないようです。
月々の支払いは20万円ほどですが月々2万円繰り上げ(元利充当)を10ヶ月続けるのと、10ヶ月後に20万円繰り上げる(元金充当、期間短縮)のと比較して、どちらがトクというのはあるのでしょうか。
-
394 nano 2013/05/21 07:44:26
>>393さん
＞そこで2.3万程度でも月々繰り上げ返済していますが、この額ですと「元利双方に充当」「期間短縮しない」の選択肢しかありません。
まず、期間短縮するためには、次回の約定返済（通常の返済）時の元本分以上を繰り上げる必要があります。
返済予定表をご確認下さい。ネットでも見られますし、郵送もされているはずです。
次に、元利双方に充当しかできない件ですが、理由が分かりません・・・
そういう話は初耳ですし、実際に私は１万円でも元本のみに充当しています。
ふと思ったのは、経過利息分の残高不足ということはありませんか？
＞月々2万円繰り上げ(元利充当)を10ヶ月続けるのと、10ヶ月後に20万円繰り上げる(元金充当、期間短縮)のと比較して、どちらがトクというのはあるのでしょうか。
これは、話を分ける必要があります。
まず、元利充当と元金充当ですが、例示のケースでは元利充当だと実際に繰り上げられているのは、20万円－経過利息分 なので、元金充当の方が得です。
次に、返済額軽減と期間短縮ですが、返済額を軽減しても繰上額を変えないのであれば、期間短縮の方が得です。
しかし、返済額軽減をしてその分繰上額を増やすのであれば、言い換えれば繰上を含めた年間の総返済額を変えないのであれば、返済額軽減と期間短縮は同じです。
なお、例示のケースで繰上額を徐々に増やすのであれば、期間短縮の方が繰上返済時期が遅いので、返済額軽減の方が得です。
ということで、結論としては、
「元本のみに充当」「返済額軽減＝期間短縮しない」で、かつ『約定返済額が減った分だけ繰上返済額を徐々に増やしていく』のが最もお得です。 -
396 契約済みさん 2013/05/22 09:48:57
nano様
ありがとうございます。元利双方に充当できないというのは、たとえば予算3万円の時
元金充当で3万円と入力すると、必要額4万円と出てしまうような意味でしたが、繰り上げ返済の予算が決まっていれば
どっちみちその額で元利両方を払うんですよね。よくわかっていませんでした。すみません。
予算が3万円なら3万円を入力し「一部繰り上げ返済額を、元金・お利息の合計額として扱う」でいいわけですね。
期間短縮できるくらい貯めてから繰り上げしたくなってしまいますが、やはり少しずつでもまめに繰り上げた方がいいのですね。 -
398 匿名さん 2013/05/24 13:09:09
初歩的な質問です。
親レスで、1日か6日に変更される（かもしれない）ベースレートが下がってから固定に変更しようという方がいらっしゃいました。現在固定の方が、将来金利変更する際の手数料を考慮しての判断だと思っています。（合ってます？）
現在、私は変動金利実施中で、今月中に固定へ変更予定ですが、ベースレートの上がり下がりで将来考えられる事象はどのようなことがあるのでしょうか。
未熟なもので、質問の意味が伝わっていれば幸いです。 -
400 nano 2013/05/24 17:22:34
>>398さん
＞ベースレートの上がり下がりで将来考えられる事象はどのようなことがあるのでしょうか。
将来、もし固定を解除したくなったとき（よくある理由は金利が下がった）、金利タイプ変更手数料が違ってきます。
ベースレートが低いときに固定した方が、手数料は安くなり、無料の可能性も上がります。
ただ、待ったからといってベースレートが下がるかどうかは誰にも分からないですし、ベースレートそのものが非公表なので、なかなか難しいところです。
p.s.
老婆心ながら、今月中に固定するのであれば、30日23:59までに手続きを完了させる必要があります。31日だと６月金利になってしまいます。
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