築８年のマンションに住んでいます。
ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。
売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？
年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。
次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。
こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？
今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
ご指導、お願いいたします。
[スレ作成日時]2011-01-31 23:05:20
75さま
いつもアドバイスありがとうございます。
＞具体的な名前は結構ですので関連の仲介ですか？
仲介は関連会社の京急です。
抜群の営業力を持っているかは分かりませんが、
地域としては京急沿線沿いなので、地域的には強いのかな？と思います。
（この地域でどのくらいの実績がありますか？と実査定のときに聞いてみます。）
＞あと、竣工まで新築はどのくらいの期間があるのでしょうか？
竣工は再来年の３月なのです。
だから、仮住まいが長くなってしまいそうで・・・それがかなりネック。
それにしても、まだ正式販売してもないのに、
こんなに話を進めてくるなんて、よほど契約させたいのでしょうか・・・
（実はまだ事前予約制説明会段階なのです）
希望のお部屋はすでに要望書が出ているので、他の階の部屋ならばバッテイングしないですみます。
みたいなことも言っていたし・・・このお部屋ですと抽選になるかもしれません、とも。
＞仮に停止条件期間が過ぎた場合、第二次停止条件ということも
大手では出来ます。
なんか、２ヶ月たってもダメならもう２ヶ月、またもう２ヶ月・・・ということは言っていましたね。
ただ、売主（新築の）許可があればの話しらしいですが。
販売営業会社は新築売主（デベ）の意向をかなりうけるみたいです。
それにしても、７５さんはお詳しいですね。本当に、頭が下がります。
スレ主さま
７５です
私も買換え経験者ですからお気持ちはよくわかります。
なんとか成功してもらいたいです。
仲介はきっと実績あると思いますよ。
京急沿線であれば強いと思います。
私は東急沿線でしたが新築の販売会社は東急ではなかったので
地域の強みの部分で多少不安でしたがなんとかコントロールしました。
竣工は再来年ということであれば個人的には一度白紙にしておいても
よろしいかと思います。
（時勢も考えると即完売とはならないのでは）
（のちのち値段が下がると後悔します）
あと、売却するときまれば繰り上げ返済などしないで現金はもっておきましょう。
車や家電も新築時に考えましょう。
とにかく現金が重要です。
>希望のお部屋はすでに要望書が出ているので、他の階の部屋ならばバッテイングしないですみます。
>みたいなことも言っていたし・・・このお部屋ですと抽選になるかもしれません、とも。
これについてはスレ主さんが狙っている住戸が例えば最上階とか、１階の庭のある住戸とか
マンション自体に希少性のある住戸意外であればありえないと思います。
>なんか、２ヶ月たってもダメならもう２ヶ月、またもう２ヶ月・・・ということは言っていましたね。
うちの場合は停止条件３ヶ月でしたが２ヶ月は短いですね。
>ただ、売主（新築の）許可があればの話しらしいですが。
>販売営業会社は新築売主（デベ）の意向をかなりうけるみたいです。
やはりそうでしょうね。
これが彼らのコントロールということです。
他の仲介に邪魔をされない専任媒介契約が仲介はほしい。
ただし、行動をおこして売らなければならない。
でもなかなか売れない。しかし、新築の停止条件付きがあればスレ主さんが断念しかけた時に
新築の魅力をアピール（金利のお話とかね）。そして値下げをさせる。
こんなストーリーでしょうね。
その上を行くような体制をとらないと手のひらで転がされるのが停止条件付きの
専任媒介契約です。
（少しうまく表現しきれませんが）
１年以上の仮住まいは正直言えば長すぎます。
竣工が再来年の３月であれば、売却行動は来年の６月ぐらいが一番よろしいのでは。
売却（正式契約成立）に半年みて３ヶ月程度の仮住まいがベストではないでしょうか。
今売却しても来年行なっても大して売り出し金額の変動はないと思います。
（３０００万が来年２０００万まで急激に下落するような地価ではないと思います）
一連の流れを読ませていただいて参考にしていますが
どのあたりが個人情報ですか？
固有名詞が出ただけで個人情報と騒ぎ出す主婦はもう少しお勉強しましょうね。
まったく普通のやりとりですね。
これが個人情報云々言ったら世の中全部ダメだわな。
京急の仲介は弱いよ。
沿線に強いのではなんて思い込みだよ。
沿線でも弱いし、沿線以外も弱い。
そもそも京急は不動産・沿線開発に力を入れていない。
東急や相鉄とは、そこが違うのですよ。
京急の仲介は良いと思うよ。
無料査定を頼んだら金額が出てこない。
最初は何だと思ったけど、あまりガツガツしてないんだよね。
逆にすぐ高めの金額を提示する会社の方が不信感持っちゃうな。
スレ主さんの新居に対する方向性がよくわかりません。
その部屋（物件）に住みかえたいから現自宅を売却
なのか、
利益第一に売却（新居は売れ残り部屋などになってもよい）
なのか？
大規模物件の場合は契約がかなりはやいですよね。
条件のいい部屋ははやくから要望がはいるので、当然第一期など早めの販売にだされる
でしょう。なのでデベの 重なっている というのは本当では？
仮住まいの期間を短くすることを重視すると、希望の部屋を契約するのは
難しくなると思います。新居にこだわりがないなら問題ないと思います。
スレ主さんはステップアップの買い替えなので、それなりにこだわりがあるのかと
思いましたがいかがでしょう？
また現自宅ですが、購入時値引きやサービスがあったのには何か理由がありますか？
新築で売れ残り（すみません）の物件だったとすると、何か一般的に不利な面でも？
そのあたり、中古で出す際のネックになったりしませんか？
主です。いろいろと話が広がっているみたいですが、参考になります。
>また現自宅ですが、購入時値引きやサービスがあったのには何か理由がありますか？
特にありません。詳しくも言えません。
＞スレ主さんはステップアップの買い替えなので、それなりにこだわりがあるのかと
思いましたがいかがでしょう？
そんなことはこのスレでは、話していないと思いますが・・・？
＞スレ主さんの新居に対する方向性がよくわかりません。
売値や仮住まい期間、もちろん部屋などもそうですが、総合的にベストな条件を考えています。
75です
スレ主さま
まだ色々物件を検討する時間はあると思います。
いろいろ買換え方法に関係の無い妄想する人もいるようですが得な方法を
アドバイスできればと思います。
売却について一言
売却成立の時間は売出しから４ヶ月ぐらいみておくといいと思います。
（私は築年数８年ぐらいで売却し、７階建ての３階というなんの特徴もない物件でした）
引渡し（売買契約成立直後）は相手のローン審査等もあると思いますが
２ヶ月までだいたい猶予を見てもらえます。
それ以上になると売主の都合が大きいので値引きを迫られます。
（例えば新築が半年先だからとか買主には関係の無い事柄）
７５さん
いろいろとありがとうございます！
１０３さん
そうなんです。青田買いでもなるべく価格を落とさず売却し、なお仮住まいもしないのがベストなんです。
でも、そんないい条件がそろうとも限らず・・・難しいです。
スレ主さま
75です
>青田買いでもなるべく価格を落とさず売却し、なお仮住まいもしないのがベストなんです。
>でも、そんないい条件がそろうとも限らず・・・難しいです。
これは私も買い先行で考えた時に思いました。
（条件付き特約ではない買換えの場合）
仲介にも相談しましたが「針の穴に糸を通すほど稀なケース」と言われました。
当時はよくわかりませんでしたが、これは売却の契約に関係します。
最終の契約は売主と買主が揃って行いますが、
ローン残金の精算、売却代金の入金など色々あります。
その際にカギの引渡しもあります。
ということは締結すれば一切前の自宅には入ることはできないということです。
当然、引越しもその時点で終了していなければなりません。
仮住まい無しということは買い先行で一時的でも２重ローンが
発生します。
蛇足ですが、ローンを組んでいるかぎり担保として金融機関がマンションを
押さえています。
正確に言えばローンがあるかぎり自分の家ではないのです。
（車でもなんでもそうですよね）
２重ローンの審査は金融機関にとって非常にリスクのある事柄です。
話が反れましたが、今竣工している物件を購入するにしても
買い先行（２重ローン）でなければ仮住まい回避はありえないのです。
そういう意味で私は売り先行でとりあえず売却しゆっくり検討する覚悟をしました。
売却行為の途中で、幸運もあり停止条件付きの購入物件にめぐり逢い
一般媒介契約を白紙にしました。（３社程度かと記憶してます）
あとは、今まで書いた通りです。
あまり欲をかくと失敗しますのでご注意ください。
また、最初から停止条件付きを提示するより、売り先行で動きながら
新物件をしっかり探すことが重要です。
売ってゆっくり探すというスタンスが新築販売側に伝わると検討もしやすいです。
（無借金での購入は買主にリスクはありませんから要求は言いやすいですよね）
これも心理戦の一つです。
追伸
>契約から引き渡しまで、１週間程度の猶予をつけるのが普通です。
>（もしくは週末を２回はさむ日数など）
106さんの言っているのは手付金を払う仮契約のことじゃないですか？
（もし途中でキャンセルの場合は手付放棄＋αが買主に課せられます。）
だとしたら１週間というのは短すぎますね。
私は２ヶ月いただきましたから。
その間に仮住まいの引越しなどをしました。
75です
106さん
>ご自身の経験のみで語り、間違った情報をスレ主さんに流すのはおやめになった
>ほうがよろしいかと。
ここは自分の体験・経験などを話し、悩まれている方にアドバイスできるような
場と解釈しております。
不動産業界ではないので、わかり易く書いてフォローしたつもりです。
しかしながら私の乱筆乱文となった書き方で申し訳ありません。
スレ主さま
一応ここまで自分の経験をお話して良いアドバイスができればと思い
書き込みしてきましたが、今回でおしまいにさせていただきます。
がんばって良い買換えが出来ることをお祈りいたします。
ありがとうございました。
スレ主さん
106です。
75さんは退場されたようなのでスレ主さん宛てにします。
売買契約時、残代金の支払い日を確定させます。
（106で契約、と書いたのは私の誤りで、正しくはこの残代金支払い日になります。
すみません。）
仮住まいで青田買いの場合、売主の新物件引き渡し日の２日前などになります。
そのため売買契約からこの残代金支払い日までが半年とか、人によってはそれ以上
期間があきます。
その残代金支払い日より１週間程度の猶予をもって、引き渡し日となります。
なので鍵は売買契約より後日、は当然ありえます。
75さんのアドバイスはとても親切だと思って私も読んでいましたし、ここが経験
を語る場だということももちろん理解しています。
しかし105の内容には明らかに間違いが含まれています。
なのでご自身の経験だけで語るのはどうか？と書きました。
75さん
今までたくさんのアドバイスをありがとうございました。
右も左も分からなかったことが、大分分かるようになってきました。
もう一度書かれた内容を読み返して、買い替えを成功させようと思います。
本当にありがとうございました！
75さんは間違ってないね。
書き方を残代金支払日と書けばよかったのだろうが
105の話の内容で何を言いたいのかわかったよ。
>その残代金支払い日より１週間程度の猶予をもって、引き渡し日となります。
>なので鍵は売買契約より後日、は当然ありえます。
106のこれは一般的にあまりないんじゃないか。
残代金支払いがある場合は金融機関の打合わせROOMを利用して行う事が多いが
引き渡し日は残代金全額受領日が一般的だね。
まれにその他の日はありますね。
仲介はその日で全て完了させたいし、買主も残金払ったら早く掃除とかしたいだろうしね。
主さんも一般的な事柄のほうが参考になるだろうし。
ありえるかあり得ないかと言えばあり得るというだけですね。
75さん気にするなよ。
自分の経験を話して文句いわれちゃ困るよな。
おはようございます。スレ主です。
買い替えにはいろいろなパターンもおありでしょうし、そのような体験談はとても参考になっています。
一般的な買い替えについても教えていただけるとありがたいです。
よーく考えてみると、竣工まで１年半以上ある物件です。
即売りに出して、契約するメリットは希望の部屋が購入できる、というだけで、
デメリットのほうが多い気がしてきました。
115さん
関西の方でしょうか？
友達はいますが、相談できる時間がなかなか取れないため、こちらで相談させていただきました。
＞こんなネットでの言葉なんかあてになんないよ。
ネット社会では確かにそうかもしれませんね・・・
でも、親身になって書いてくださる方もいたと思います。感謝してます。
＞人は人。 あなたはあなた。 生活スタイルも様々なんだから・・・
まさしくそうですね。目が覚める思いです。
この場でたくさんの方の経験談やお知恵をお借りすることが出来ました。
もう一度我が家の状況を判断し、売却を進めるのか様子を見ていくのかなどを検討していきたいと思います。
皆様、ありがとうございました。
お久しぶりです。スレ主です。
あれから、別の物件を見に行ったりして、また動き出そうとしています。
○井の新築なんですが、停止条件付き契約はあったのですが、3ヶ月勝負のため、
やはり仮住まいが・・・
しかし、買いと売りと別々で行きましょう的な発言があり、来週買い換え検討相談をしてきます。
竣工まで1年半以上あるので、「いや～まだ築浅だし、売れると思いますよ」とのことでした。
また、いろいろと相談・報告させていただきます。
主です。週末に、検討している2社をたずねました。
A社→「仮住まいを望まないなら、切り離しとなりますね。大丈夫です。切り離して進めていきましょう。」
切り離し推奨のマンションです。
B社→「仮住まいをするのは大変だけど、ご家庭のことを考えると、売って一回精算してからの方がいいです。」
こちらは切り離しよりも、停止条件付買い換えを薦めている。
なぜ、こうも対応が違ってくるのでしょうか？
頭がこんがらがっています。
まず市場に出してみたら？築浅ってだけで売れるか売れないか感触もわからないでしょ。
別に最終売る売らないは売主である自分の判断なんだから。買付入っても蹴るのも自由。
老婆心ながらこのご時世で買い先行なんて甘いことしてたら足元を掬われかねませんよ。
ご自身の物件の価格相場を本当に把握出来ているのならいいですが。
ありがとうございます。
価格相場は簡易査定を何社か見積もったので、おおよそは把握しています。
少し考えてみたら、買い先行は少し不安があるので、
停止条件付きで進めていこうかなと思います。
仮住まいは本当は避けたいのですが、売れるかも分からないし、売れたときに考えることにしました。
新築デベのいいなりにならないように、出来るだけ高く、そしていい条件で進めたいです。
＞売主にとっては安心をとるか、リスクがあっても経済性とるかの趣味の問題だよ。
うーん、デベによって得意な営業の仕方があるのでしょうか？
それとも、客の属性を見て営業方法を変えてくるのでしょうか？
デベにとって、停止条件付きを求める客は正直めんどくさいんでしょうかね。
居住しながらの売却は結構キツイから頑張ってください。期限は迫るし売却中は基本土日の予定は全く入れられません。当日内覧申し込みなんでザラです。
相場より安くして値引きなしで売るってのが早期売却のコツです。仮住まいなら不動産屋に鍵預けて任せとけばよいですが、数ヶ月にわたり土日が全て潰れる可能性があるのには精神的にやられます。
新築デべのいいなりにならないように、と考えるのでなく、新築のデべの担当者
を味方につけるような気持ちで、色々教えてもらいながら進めたほうが結局はうまくいくと
思います。
・・・と書いておきながらなんですが、Ａ社の 大丈夫です 的な発言はまったく根拠がなく、
自分だったら売却に対して安易にこのような発言をする担当は信用できないので変えてもらいます。
主です。こんばんは。いろいろありがとうございます。
１２２さん、
土日がつぶれてしまうんですね・・・でもそれだけ興味のある人が多い証拠になる？
内覧が続くと参りそうですね。しかし、部屋をきれいにする習慣がつくかも。
相場はある程度把握しているので、ボトムだけはっきりさせといて、相場よりあまり高くしないようにします。
相場より安くして、指値が入ると悲しくなりそうです。・・・いずれにせよ難しいですね。
１２３さん、
以前、このスレッドで営業さんにいいように言いくるめられないこと、的なアドバイスをくれた方がおり、
良くも悪くもどうやら私の頭の中ではそれがこびりついてしまっています。
そのことを踏まえると、A社は私たちの生活のことを考えてはくれておらず、「購入してもらえればよい」みたいな調子のように思えてきました。
それに対してB社はせっついてこないんですよね・・・ローンの話もまだ一切してこないし。
だからといって適当な営業ではなく、真摯に話をしてくれる。
＞Ａ社の 大丈夫です 的な発言はまったく根拠がなく、
＞自分だったら売却に対して安易にこのような発言をする担当は信用できないので変えてもらいます。
ですよね～。売却って平凡な家庭においては一大事ですよ。
ずいぶんと軽い感じで言われたんですよね。
こんばんは、スレ主です。
何だか踏ん切りがつかないまま、Ａ社とＢ社のモデルルームめぐりから４ヶ月が経ちました。
向こうからは、たいした営業もしてきません。
そして、最近売り出し始めたＣ社のモデルルームにも行ってみました。
管理説明会や構造説明会等、ちょくちょく顔を出して興味は持っていたのですが、
やはり今まで同様、買い替えの話になりました。
どうせ、ＡやＢのように「仮住まいが必要ですね」とか、「切り離しでいきましょう」みたいな話になるかな、
と思っていました。
しかし、Ｃはどうやら雰囲気がちがっていて、「停止条件付きで更新を繰り返していきましょう」
「売主と交渉して、更新ができるかやってみましょう」などの話となっています。
（嫌がっている様子もなく、割と親切丁寧。新築の代理販売と売りの専任媒介は同じ会社）
残債が少ない点や今の住まいが築１０年経っていないこと、頭金もそれなりに用意できて、属性もまあまあ（？）
なことが幸いしている？それとも、売れ行きいまいち？まだ価格も予定価格で販売前だしな・・
とにかくなんとも言えないのですが、明らかにＡやＢとは手ごたえが違うのです。
施工オプションやカラーリングなどの制限は受けますが、仮住まい無なら・・・と思っています。
不思議な営業で嬉しいやらびっくりやらです。
こんな買い替えを推進してくれるってあるのでしょうか？
同じような事例がおありでしたら、教えてください。
>>切り離し推奨の所がベストでしょ。
ありがとうございます。よければ、その理由を教えていただけないでしょうか？
>>物件に魅力が無いからめんどくさい客でも対応してるだけでしょ。
うーん、魅力あるなしは人それぞれかと思いますが、まだ予定価格段階の物件です・・
>>新築マンション２回も買うなんてｗ
スレ初頭にもあったように、今なら売れるとプラスになるので、考えています。
人気物件の場合は、めんどくさい客はやんわりとお断りすることになる。人気物件は値下がりしにくいから資産価値も維持できる。
たとえ本体価格が値上がりしてても、オプションや諸経費や金利を考えれば本当にプラスというのはほとんど無い。新築マンション購入というのは消費行動であるということ。スレ主の２０年後のキャッシュフローを考えると恐ろしいよ。今すべきなのは繰り上げ返済だと思うよ。
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
