変動金利は怖くない！！その２４

>>417

>一般に長期金利の上昇に遅れて短期・変動金利は上昇していきます .

これってどこで教わったの？
一般にだから持論ではありませんよね？

ここに書き込まれてる変動ローン組まれた方は優秀だと思います。
しかし当方平均年収が低い地方都市ですが、ローコストマンションの
関係者に話しを聞くと唖然とします。

年収350万前後
頭金無し　もしくは　50～100程度
2000～2500万　ほぼフルローン
フラットＳ非対応で変動35年

こういった計画が普通なのです。
もちろん繰り上げする余力もあまりありません。

１０年固定の金利が下がったのであれば、
今後１０年間の平均金利はこれまでの予想より下がったわけですね。

>>422
にわかに信じられないが、そもそも今時のマンションでフラットに対応していないなんてありえるの？
そもそも年収３５０万で頭金なしで２０００万～２５００万とか貸してくれる銀行があるの？
信じられないわ

こういった計画が普通って、借りる側の問題じゃなく、貸す側の審査の問題じゃないの？

私は地方ですがそれは、事実ですよ。

なら地方銀行はそれで貸しても安全だと思ってるの？

フラットＳが対応してない物件は多いよ。
フラット対応してないのは無いだろうけど。

審査するのは銀行ではなく信用保険会社ね
地方の信用保険会社は大丈夫なのかなぁ
貸す方も借りる方もどうかしてるとしか言えない

フラットS対応していない（基準に達していない）というか、
事前にフラットS登録していないマンションは多いんじゃない？
登録してあればあらかじめデベ側で適合証明書用意してくれるから、客側も手続きが楽だけど、
登録してないと客持ちで個別に適合検査受けなきゃいけない。
そうなるとデベ側も面倒がってフラットで組まないよう勧めてくる。

年収３５０万でも
地方公務員だったら２５００位
貸してくれそうだけど

地方の現実はそれが事実です。大都市圏のように年収が高いわけでもなく、
地方でローコストマンション買う層は地方の中小企業勤務が主流であり、
年収も低く昇給もあまり見込めません。

新聞折込チラシを見れば
家賃は無駄！頭金無し！モデルケース年収390万　月々65,000円　この立地でこの価格！
※支払いは35年です。金利は変動します。その他管理費・修繕積み立て金等が別途必要です。

毎週のようにこんな感じです。
営業に聞くと9割近くが変動を選択しているとのことで、契約者の9割以上が自己資金1割以下
だそうです。皆さんが思ってる以上にギリギリで変動組む人が多い現実がそこにありますし、
デベも安さが売りなので徹底的に支払いが安い変動を推してきます。

ちなみに最終的に私が契約したメジャー系マンションは担当者によると殆どの方が3割以上の
自己資金を用意するとのこと。そしてフラットＳと変動の割合は6対4だそうですが、若くかつ
私のように長期で組まざるをえない人に限って言えば殆どフラットＳだったそうです。

ローコスト系はギリギリでも余裕でも殆ど変動(フラットＳが選べず)
メジャー系は借入が少なく余裕で繰り上げできる人は殆ど変動。長期ローン前提はフラットＳが殆ど。
これが半年間モデル巡りをして地方でマンション契約した私の印象です。

金利変動をリスクと考えるか、メリットと考えるかだけです。
今の低金利が10年続けば変動の勝ち、10年以内に20年前の状況になれば、固定の勝ち。
人それぞれですね。

中央信託で１，７優遇と相談してすぐ言われましたが、マンション名を言ったら、確認し王てきて、他社との関係上
１，６優遇までと言われました。こんなことってあるの

>433
結局はそうなんですよ。少しでも金利は低く支払いは少なく抑えたいって気持ちは誰でも同じですから。
今のままの低金利が続くと考え変動選んだのに、これから景気が良くなり金利が上がって固定を超えてしまえば
固定の勝ち。
金利もこれから上がってくると予想して固定選んでも、景気も良くならず銀行間の競争原理などもあって
変動金利が上がらず（上がっても）固定を超えなければ変動の勝ち。

コーヒーとか油とか値段上がってますが、こういうのって物価上昇に該当するんでしょうか？
これが当てはまるなら不景気でも物価上昇で変動金利があがるということになってしまいますが。。。

迷ってるならフラットSで10年返済して、
その後も変動が変動してなければ借り換えればいいじゃない

>>432

考えられないなぁ。オレは都内だけど、ヨメの弟（地方の中小企業社員）は家を買おうとしたけど
勤続年数は長いけど自己資金無しで年収600万で銀行では審査通らなかったから仕方なくフラットを
選んだと言っていた。

金融機関は審査の際、勤め先属性をかなり重視する傾向が有る。一流企業か中小零細か、勤続年数が長いか
でかなり審査に差が出ると言っていた。まぁ、普通に考えれば今の時代、35年のローンを組ませるのに
35年先まで存在している可能性の低い中小企業の社員に金は貸さないわな。

結局民間銀行はギリギリとか余裕が有るとかではなく、借り主が将来にわたって返済を続けられるかどうか
を見ている訳だから、ギリギリで借りられた人ってのはおそらく勤め先属性が中小企業でもよほどよく、
将来の安定を有る程度見込んだ企業に勤めているのだと思う。その点フラットは勤め先はあんまり関係ない
から借りやすいよね。

>これが当てはまるなら不景気でも物価上昇で変動金利があがるということになってしまいますが。。。

コストプッシュインフレでは金利は上がらない。

いくらまで貸してくれますか？
の問いに年収の１０倍の金額を言ってきました。
ズバリ勤め先の信頼度、人の評価ではなくて会社の評価で貸すんだと言われましたよ。

>>435
デマはいかんね。
フラットSの金利を超えても変動金利の方が支払額が少なくなるケースはある。普通にね。

超えるだけじゃダメなんだよ。「早く」超えないとね。
また、超えても再度下がっちゃダメ。上がり続けるか、高いところで安定しないと。

変動選択者はそれらを考慮して、「変動の方が有利」という判断をしてる。
支払い期間が短い人は特にそう。支払額がフラットSと逆転するなんてまず起きないから。

私の弟は小さい修理工場の板金職人ですが、腕がいいので年収は800万くらいもらってます。
その工場は規模は小さいですが、ディーラー系の下請けなのでかなり儲かっているそうですが、
弟は住宅ローンを組もうと金融機関の審査を受けましたが自己資金を３割入れないと融資出来ないと
言われました。3000万の借入でです。

私の知り合いで10年にIT系企業を独立して個人事業主になった友人がいます。彼は年収1000万以上を
コンスタントに続けていましたが銀行から所謂通常の住宅ローンでの融資が受けられず、借りるならば
保証人を付けて金利も4%以上と言われたそうです。

結局二人ともフラットしか選択肢が無かったのでフラットにしました。

今の時代、民間は審査が厳しく、なかなか融資をしてくれないのが現実です。地方だからとギリギリの
人に変動で融資するのが普通とかとても信じられませんが、いったいどこの地方なのでしょうか？

そもそもこの御時世に板金屋で一従業員に年収８００万払う会社がある事の方が到底信じられない。
少なくとも我が県には無いことだけは断言できる。

>>427
俺も田舎地方都市の者だけど、>>422にあるように平均年収も低い都市だと銀行も
貸し出し先が無いんだよ。地銀も事業者融資残高が減ってるから、他行とチキンレース
して貸したくて仕方が無い感じ。

年収４００万前後の世帯に厳しくして貸せないとなると、田舎で持ち家なんて難しく
なる。まぁ俺の地元でも圧倒的に二世帯住宅のオープンハウスが増えているけど。
リアルに２０代で家買う奴なんて親から金出して貰わんと無理だよなぁ。

俺年収４８０万で１９００万借りる予定だけど、知ってる奴で２０代で結婚と同時に
家建てる奴が居る。ベルファイアのローンがまだ４年残っているのに３８００万の
二世帯住宅で２階と完全分離だと・・・。悔しいですっ！

>>443

もしかしたらそういうイメージでお金を借りられないのかもしれません。
ちなみにその板金屋の社長はクルーザー2艇と外車を多数所有。弟もアメ車のごついヤツ所有してますので
かなり羽振りはいいと思います。その変わり週休ほぼ1日で毎日結構遅くまで働いているようですが。

ちなみに弟曰く、このご時世だからこういう業界は仕事が有ると言ってました。

>>444

貸出先が無いわけじゃなく地方中小零細企業にはリスクが大きすぎて貸せないって事でしょ？
中小企業で資金繰りが厳しい所は沢山有るでしょうから貸出先が無いわけではないのは明らかです。
なのにその企業の従業員に住宅ローンを貸し出すのですかね？不況になって貸出先が無いとの理由で
審査を甘くするとは考えにくいのですが。それなら国債などに投資したほうがよほど安全かと。

そういえばうちの隣の無職＊＊も今時ゴツいアメ車乗ってるわ。

どうしても変動＝ギリギリにしたいんだな。

だが実態はフラット＝ギリギリ。いや、フラット＝信用の無い人かな。
最近Sが出てやっと普通の人も借りるようになって来たが。

仰るとおり！
金利が低い変動借りられない信用無い人がフラット。

固定さんもギリギリに話持って行くと藪蛇になるからやめればいいのに。

地方と都心では事情が違うんですね。
うちは都内のマンションを購入しますが共稼ぎで１２００万、借入れを４２００万。
提携先銀行の審査を３行（メガバンク１行、信託銀行２行）出しましたが全てＯＫ。金利は0.875と0.775。
中には連日電話がくる銀行もあります。

422ですが、確かにローコスト系担当者によると年収400万前後の契約前提とした
ローンの事前審査で3割近くははねられると言っておりましたのでビックリした記憶
があります。たた中小といっても大手の系列の下請けの工場や、地元では老舗の
中小企業(給与は安い)や地方公務員が主なターゲットなのかもしれません。

地方都市で30歳前後の長期ローンを組む単独年収600万、700万というとかなり限られて
くるため、ローコスト系マンションはアパートからのステップアップを対象とした年収
400万前後だそうです。もちろんフラットＳ仕様になっておらず、自己資金が少なく
余裕がないため普通のフラットだと支払いがキツクなり、結局変動に決めるものの
何割かはローン否決される、というのが現状ではないでしょうか。

２ＬＤＫのアパートでも７～８万しますから、自己資金が少なくても金利の低い変動ローン
で組めば2,000万以上の融資でも家賃より安く分譲マンションに住めるというのが400万
前後の大きな購入動機になってるようです。

地方都市ではギリギリな変動ローンは多いと思います。

てことは地方銀行は金利上昇局面で大量破綻？

>>453
>>444さんが仰られてる通り、地方だと貸出先が少ないのは事実ですし、ローン担当者
によると下手に事業用融資するよりは無理めの住宅ローンでも担保もあるし保障協会
通すし安全って言ってましたね。

金利が上がると競売がたくさんでるのでは？と思っています。

いやいや、事業融資のほうがしっかり担保とるでしょ。

地方のローコストマンションなんて競売かけても大幅な担保割れ必須だから普通は自己資金大幅に入れないと審査は通らないよ。

事実なら経営破綻は確実。

>>453
だから銀行は貸主がダメなら保険屋に請求するだけだから何の影響もない
なんのために保証料払ってるのさ

>>455
中小企業の平均寿命は10～15年程度な上に、担保を取れるような
高い評価額の不動産持ちで運営してる企業は少ないよ。
居抜きの賃貸で営業ってのも普通。

せいぜい社長の個人保障がせいぜいだし、
マンションとかは担保割れててもいくらかは回収できるでしょ。
そもそも保障協会通してるし。

私は前住んでたマンションは60世帯ぐらいのマンションで10年で
5件ぐらい競売出たよ。

>>451
共働きで1200万で4000万以上の融資って、嫁さん健康害したりすると
かなりキツそうな気がするけど普通なの？

主人単独1200万ならわかる気がするけど。。。

保証会社って、金融機関の子会社じゃん。

>458 共働きで1200万で4000万以上の融資って、嫁さん健康害したりすると
かなりキツそうな気がするけど普通なの？


割合的には800:400なのと、もともと嫁さんの給料はほとんど貯蓄か旅行などにしか使ってなかったので。

その嫁さんが旅行や外食に行けなくなった時が怖いかな。（夫婦仲に亀裂）

↑いろんな事を想定しすぎ。そこまで心配してたらキリがない。
４５１はまだ恵まれてる方ですよ。

>>460みたいに合算年収前提で離婚したりするとそうするのかな。
奥さんが、
・ただ出てていく⇒単独で返済するのが大変になる
・出ていった上で持分分買取要求⇒単独で返済大変かつ買取分持ち出し

自分が、
・出て行く⇒ローンの支払いは続く？？

合算して計画なんて怖くてできないわ。
離婚率考えたら金利上昇よりそっちが怖いわ。

このスレの方々は、皆さんお詳しそうなので質問させてください。

来月竣工の物件購入にあたり、４０００万円の借入を予定しているのですが、変動（３０年）とフラット２０Ｓで迷いまくっています。

両方ともにデベ提携で、
・変動は０．７７５％（全期間１．７％優遇）
・フラットはＳ対応
ということで、仮に来月のフラット（今月は２．２７％です）を２．３％（団信を０．３％）と仮定すると、当初１０年間は金利が１％軽減されるため、総支払額は約４８００万円（月額約２０万円）となります。

これを変動でシミュレーションすると、当初２年間が０．７７５％、その後３年間１．２２５％、６年目以降２．５２５％（月の支払いが２０万円になるよう返済額軽減で繰上げ）の場合にほぼ同額（支払完了時期もほぼ同時）となります。

家庭の状況を考えると、子どもがこれから私立中学、高校に入学の予定もあり、変動の方が柔軟性があるのですが、これからの４，５年間はさておき、さすがに１０年以上先のこととなると変動金利がどうなっているのか不安もあります。

皆さまのご意見をお聞かせ願えないでしょうか。

何を以て柔軟性と言っているのかがわからない。
年収も家族構成も不明だけど20Sで組めるめいっぱいを基準に借入額を決めたっぽく見える文章だから
家庭の安心保険としてフラットにいっといたほうがいいと思う。

>>465
収入は？変動・フラットどっちでも、最低1000万は無いと安心とは言えないよ。

迷うような人はフラット。変動を選ぶなら自信を持って選びなよ。

ネット銀行で、変動は0.975とでていますが、今はもっと安い銀行もあるのでしょうか？

>>469
最低（最高？）水準だと思います
あとはデベ提携だったり、中央三井信託で優遇満額取れれば0.775ってのもある

実質1パー切ってれば気にしなくていいのでは？
給与口座等縛りがあるとこも多いし、保証料等精査して自分に合ったの選べばよろしいかと

ありがとうございます。もうすぐ実行なのですが、今になって、他行がどうなっているのか気になりまして。

465です。

補足しますと、年齢は４０歳代半ば、妻と中学生、高校生が各１人、年収は１５００万程度で比較的安定しています。

家計支出等を踏まえて考えると、２０万／月程度の支払いが無理のないレベルかと考えているのですが、子どもの教育費などで一時的に支出が増えたときに、繰上返済をストップしてローン支出を抑えることができるのではと考えています（このことを変動の柔軟性と表現しました）。

ただ、２０年程度の返済期間になると変動金利の先行きが気になってしまい、悩んでいます。

皆どうしたんだ？最初の質問の時はあれだけ元気が良かったのに・・
収入が高いとわかるとこれだから・・・

>>472
あなたの所得だとどっちでも良いと思うけど、返済年数が短めで4000万だから
｢先が見える低金利フラットＳで借りておいて順調に繰り上げできたなら後で変動に借換え｣
がいいんじゃないですか。

その収入なら変動で早めに繰り上げして、10年以内に
残債を安全水準まで持っていた方がいいと思うが。

ハイパーインフレがきたらフラットSで残債が多く残ってると危険だし。

>>474
ハイパーインフレが来るとなんで残債が多いと困るの？
ハイパーインフレが来たら残債が目減りするので残債が多い方が恩恵を受ける。

ハイパーインフレなんかきません。

>>474
前半はまともなのに後半は

ただのアフォなのか、
釣りなのか、
騙したいのか、
分かりづらい

>>474
そういう意味不明なことを言うから閲覧者が
｢変動組んでる人は言うことも怖いね｣
と言われるし、フラット組からもバカにされる。

今、この掲示板のその1を見てみました。
見事に、固定派の方々の予想が外れていますね。

変動で3年目だけど、それでもこの先は不透明だよね

>>472
466です。お子さんの年齢的に今後10年間がいちばんお金かかりそうですよね。
その局面で目先の月々支払に20万確保を余裕持ってできる人が
なぜ「柔軟性がある」といって変動を30年設定にするのかと思います。
スタート月の返済額が20万になるような元金均等変動で再設定して
「柔軟性」に逃げ道残さない方がいいんじゃないですかね。
亀ですみません。

>>481
冗談で言ってるんだよね？

>>2
>>3
>>4

を読み返そう。

変動選択の基本は「余力たっぷり」だから。
十分な余力があるから変動なの。無駄な金利払いたくないから。

反対にギリギリの人はフラットしか選択肢がない。

>>482
そんなにバカに見えました？すみません。
なんだかんだいって年収1500万（一馬力？）だし利払い抑えたいみたいだし
「柔軟性」とか言っちゃう覚悟の甘ささえクリアできたら
変動でもいけるんじゃない？て思ったんですけど。

日本はインフレをやりにいくよ。
日本のデフレは最長であと１年半（最長でだよ）。
その後はスゴイのが来る、円安、インフレ、株高、債券安、、

根拠を出せw

>>484
それぞれの単語の意味を分かって言ってる？
日本語でお願いします。

考えは人それぞれ。俺もタイムマシーン持ってないから将来のことは分からない。
インフレになるって考えがあるんならそれに備えてフラットで借りればいいだけ。

デフレが続く、もしくはインフレでも低インフレが続く事を想定するほうが今の日本は既定路線だと思おうけどな。

持続的に金利が上がるような高インフレが続く日本経済が想像出来ない。
80年代のような時代に備える事自体に違和感を感じる。

そもそも働き盛りの年代の数が８０年代とはぜんぜん違うからね。

>>484
だから根拠を示して下さいって。
推論でかまわないから。

根拠とかうるせー。荒らすなら他へ行け。

根拠がないと明日人類が滅亡すると言ってるのと同じレベル。

>>491は自分が全く見えてないタイプ

先のことだし色々な複合的な要素が絡むから金利を予想するのは難しい。
だけど、金融関係者はフラットＳ断然多いね。プロの予想はそうなのかな。
客には銀行の利幅の薄いフラットなんか絶対勧めちゃだめらしいけど。

｢あなたは特別に最大の優遇幅が使えますので断然変動がお得です」って。

金融のプロの私はフラット。とかいいたい訳ですね。

金融のプロが金利は当分上がらないと見てるから長期金利があんなに低いんだが？

正直な話、銀行に勤めてるやつで金融のプロなんてほとんどいない
プロじゃないから銀行に勤めてる訳で、本当にプロなら銀行の奴隷として働く意味がわからない

金融のプロの意見

内外金利・為替見通し No.22-11　国内金利環境：デフレ圧力は根強く、実質ゼロ金利政策は長期化へ

http://www.scbri.jp/PDFnaigaikinnri/scb79h22z11.pdf

なんかグチャグチャ書いてるけど、結局のところ「変動金利は怖くない」でOK？

俺の同級生の地方の一銀行員なんか去年１０年固定で借りたし。なんか色んな理屈付けて語って本人的には自信満々で何か溜め息が出そうになった。
そりゃ将来的にはソイツが正解するかも知れないけど、今の情勢的にはねぇ…。

>499
人にものたずねる態度じゃないね。

変動の4月見直しは上がりますか？
変動申し込み予定で4月実行です。

今の所変動金利が上がる理由が見当たりませんので、現状維持の可能性大です。

＞４９０
＞だから根拠を示して下さいって。
＞推論でかまわないから。
これは殆んどがテクニカル分析なんです。書いているとキリがないので省略しますが。
走り出した波動は誰にも止められません、マーケットは行く所まで行かないと反転しません。
日本は全てを先延ばしできたので２０年以上も悪い時間帯が続いています、それでも最後は
市場が反転するのです。その時間帯が２０１２年なので、、、

テクニカル分析で相場に必ず勝てるなら損する奴がいなくなる。普通はテクニカルとファンダメンタルズを駆使して勝率を5割以上に持って行くようにして利益が出るようにするもの。これは金融のプロでもだ。

それをテクニカル分析した結果上がると言い切ってる時点で素人丸出し。

もしかしてへんな教材でも買っちゃった？「絶対勝てるテクニカル分析！」みたいなw

繰上げ返済について教えて下さい。
よく繰上げ返済は住宅ローン減税を考えると10年間貯めて一気に返した方が良いとかと聞きます。

例えば、
・5000万借入れ
・変動金利
・ボーナス払い無しの為、ほぼ確実に100万/年出来そう。

という場合であっても、100万×10の繰上げ返済ではなく、1000万を10年後に一括繰上げした方が賢いのでしょうか？？

ご教授お願いいたします

>>506
　その通り。

>>504
詳しい説明はいらないからそのテクニカル分析した結果を見せてくれ。画像あるだろ？

>506 >507
なるほど。勉強になります。
私の場合フラットS30で30年ローンなのでこの場合での
毎年の繰り上げではなく10年後とかの方がいいのですかね。
ただ、まめに繰り上げをしていった方がその分金利も減っていくので
いいとは思ってはいたんですけど。
シュミレーションしてみればいいんですよね。

勝手にシミュレーション
金利変動なし、5000万円　35年払い　金利0.9％　14万円/月として
あなたがローン残高1％以上の所得税＆住民税払っていると仮定して

繰上げなし
・ローン減税効果（10年間）約4,313千円
・利息分支払い額（10年間）約3,934千円
・差し引き効果額（10年間）約379千円

繰上げあり（毎年100万円×10年）
・ローン減税効果（10年間）約3,747千円
・利息分支払い額（10年間）約3,510千円
・差し引き効果額（10年間）約237千円

繰上げなし時効果379千円-繰上げあり時効果237千円＝142千円

10年間繰り上げ返済せず住宅ローン減税をフル活用した場合は繰り上げするよりも142千円得になります。
但し、金利変動なしでの試算なので金利変動した場合は当然試算変わります。
また10年間ローン減税をフルに受けられるほどの納税をしているとの前提です。

間違ってたらごめんね。

＞普通はテクニカルとファンダメンタルズを駆使して勝率を5割以上に持って行くようにして利益が出るよう
＞にするもの。これは金融のプロでもだ。
そりゃ妄想だよ君。
そもそも金融のプロって何？
５割以上って？サルでも５割だよ。

なんかこのスレッド見るたびイライラするわ。
何でだろ、なんかこのうまく表現できないんだけど、
国会の野党の、それもマイナー政党の強引な質疑聞いてるようで。

>>511
いやいや自称金融のプロがここには一杯いるから使ってみただけだよ。

そもそもテクニカル分析って抵抗線を抜けたら反転するって理屈だから未来の事は解らないはずなんたが？

2012年に反転するとかお前は預言者か！

後学の為に未来の、しかも年度まで指定して反転するとか言い切れるテクニカル分析ってどんな手法使ってんの？何使ってるのかだけでも教えてくれ。

５１２

気持ちはよくわかる。なんかいらいらする。

みんな自己マンの評論家なんだよ。
固定叩いて満足( ´ ▽ ` )
自論振りかざして満足( ´ ▽ ` )
他人を言い負かして満足( ´ ▽ ` )

オ○ニー野郎の集まりさ

>>512
それならば見ないことは強く推奨します。

なんだろう、うまく表現できないんだけど、
朝から晩まで似たような文章で同じ人達が書いてるんだろうけど、
自分達に都合の悪いレスがあると何倍にも報復的に応酬し返すというか、
変動さんは返済は｢余裕たっぷり」の人用なんでしょ？

もしかしてなんか｢都合の悪い話し｣になりそうかどうかアタフタしながら
見てるように見えるけど・・・

もしかして実はカツカツな人が結構いるんじゃ・・・あれ、誰かきたみたいだ。

>>513 の言ってることはものすごくまとも
俺もテクニカルで未来の反転が予測できる手法があるなら是非教えてくれ
そうすりゃ株もＦＸも個人的にかなり楽になる

>506さん
今年借入ですか？なら繰り上げでしょ

結局手のうち見せたらその対策が行われる。
本来は勝てる法則も流動すると思うんだ。
だから自分で考えられる人しか儲けられるわけがない。

別に投資に限った話じゃないんだろうけど
その辺わかっててもあえて聞いてるのは今の民主党に要求するように
素直にごめんなさいといってくれといってるように見える

保証料無料の銀行どこか有りますか