パークホームズ用賀ヴィアージュ(（仮称）世田谷区用賀三丁目計画)

用賀3丁目に住んでいます。
№98さんのご意見、おっしゃる通りと実感しています。

近隣の上用賀や瀬田、弦巻のような綺麗な碁盤の目の広い道路に
恵まれていない場所が多いです。
しかし、用賀商店街やOKディスカウントストアを毎日の生活圏に
できる上に、数分余分に歩けば桜新町も使えるのは便利です。

急行電車が止まりませんので、休日の昼間は、1本電車を逃すと
少し待たねばならない点が、全て各駅の地下鉄に慣れた身には少々不便ですが…

用賀なら１丁目がいい。ゆるい高台、眺望よし、オシャレな戸建が目立つ

すみません、用賀の魅力を教えてください。
砧公園周辺を調べているのですが、用賀駅周辺の坪単価が祖師ケ谷大蔵駅周辺より高くなる理由がさっぱりわかりません。用賀には何度かし行ったことがありますが、駅前がゴチャゴチャしているわりに商店街は小さいし、区画はメチャクチャです。美味しい店といえばマルデナポリくらい。
スーパーもしょぼい。OKストアのような貧乏臭い店はこの街にはそぐわないし、渋滞を発生させる点で大きなマイナス、クィーンズ伊勢丹くらいのがあったほうがうれしい。
用賀出入口、東京ICがすぐそばにあるのも環境面でマイナス。

ネガティブなことを書きならべてしまいましたが、物件の坪単価が高いということは、それだけ評価されている場所だと思うので、私が無知なんだと思います。ですので、素直に教えていただきたい次第です。

＞用賀駅周辺の坪単価が祖師ケ谷大蔵駅周辺より高くなる理由がさっぱりわかりません。


東急沿線と小田急沿線を比較すること自体にいささか無理があります

生活の利便性で、祖師ヶ谷大蔵を評価されるのなら、それはご自由ですが

用賀に対するもろもろマイナス要素はまったく的外れとは言いませんが

好むと好まざるとにかかわらず、用賀や桜新町の土地が高いのは、確たるマーケットの評価なのですから

仮に「陸の孤島」に近い砧でも、公園がお好きならそれもまた一つの選択

早速ありがとうございます。「確たるマーケットの評価」であることは重々承知しています。
東急沿線は高いから、というふうに理解しておきます。
（祖師谷大蔵の新築分譲マンションがほとんどなくて困ってます。用賀はいろいろ選べますね。）

祖師ヶ谷大蔵は、生活しやすく、成城に近いせいもあって、人気エリアだと思います。

どちらかといえば、新築戸建の供給が目立っていますねが、確かに、これはというマンションはありませんよね

野村の分譲戸建は、あっという間に完売しましたが、マンション派が戸建へ急にシフトしづらいし…

真に買う価値のある分譲マンションは、どこのエリアも１０年に１度出るか出ないか

築浅の中古で出てきても、早々に売れてしまいます、、、プラウドのように

祖師ヶ谷大蔵も用賀も事情は似たようなものだと思います

グッドデザイン賞の祖師谷の中古パークホームズも、
検討する前に、すぐ売れてしまった・・・

地震前着工ですかね？

着工済み

ありがとうございます。

＞駅前がゴチャゴチャしているわりに商店街は小さいし

用賀や桜新町は、基本的に街が碁盤目状なのが、まず祖師谷とは違いますね。
とくに多少駅から離れたエリアは綺麗ですが、これだけで住環境ポイントで坪単価はあがります。
建築規制もまあまあ厳しいのもポイント（そうでないと戸建とは名ばかりの密集住宅地になります）。
おカネが多少はあるのにあえて密集地や狭小道路が多い街に、住みたい人はあまりいませんから。

店やスーパーはそんなにポイントになりませんよ。
下手すれば、住環境を悪化させますし。
必要なら、車や自転車でどこかに行けばいいだけです。
桜新町やニコタマあたりも近くで利用できるので、日常的には不自由しませんね。
もっとも首都圏の人気の街ランクでは徒歩圏の商店街が充実してる街を好む方も多いみたい。
それも好みでしょうが、必ずしも坪単とは比例してませんね。

＞用賀出入口、東京ICがすぐそば

これの影響を受けるのはごく一部。
環八やICから数十メートルも入れば、排気ガスの影響は皆無という結果が出てます。
ちなみに、世田谷通りやあの近辺の渋滞や細い道路だけで、個人的には坪単価1～2割減です。
歩道が整備されてなければなおさら。
毎回渋滞覚悟で買い物や外出のために運転するなんて、考えられませんから。

一般に街並み、道路付、住環境は大きなエリア評価のポイントですが、興味ない方には無意味かも。
東急沿線かどうかはあまり関係ないですね。
小田急沿線で世田谷通り沿いでも、街並みの整備された成城や砧の一部は評価高いですから。
いずれにせよ、好みは各人のライフスタイル次第、市場の評価はそれとは別ということでしょう。

用賀と祖師ヶ谷大蔵って、都心からの距離はほとんど一緒なのに、都心からの所要時間が全然違う。（電車でも車でも用賀の方が時間がかからない)

であるにもかかわらず、用賀の方が砧公園にも近く、また、住宅地も碁盤の目状ですから、そりゃ用賀の方が高いでしょ。

というか、用賀物件を買えるような高所得者が祖師ヶ谷大蔵物件に満足できるとは思えない。

>106
用賀と祖師谷大蔵の客層はかぶらないと思う。

なんで祖師谷大蔵と比べてるのかと思ったら、質問してる人がいたのか。
そりゃ、上にも書かれてるけど、全然違うよねぇ。

震災の影響で、予定が先送りになった挙げ句、、、
竣工、引き渡し時期も未定で５月から事前説明会、、、
青田売りもいいとこだ、、、
高値掴みは避けられない、、、

＞１０６

いま祖師谷大蔵で売り出し中のこれはという新築マンションはパークハウス砧ペイザージュだと思いますが。

坪３３０前後みたいですね。

売れ残った弦巻のパークぐらいの価格ですかね

330万ですか。予想より安いですね。早めに動かねば。

パークハウス砧ペイザージュのことでは？
もう売りに出されてますし、残り何軒というチラシが入ってましたよ。
今さら動いても仕方ない気が、、、

120

関係者？煽ってます？

砧ペイサージュではなくて、ここの話です。
坪３３０。

電話したところ、７５平米が６０００万台から８０００万台だそうです。

７０平米が７０００万円ゾーンという予想どおり

事前案内会の集客に注目しよう

123

震災の影響で完成・引き渡し時期、延びたかどうか、お聞きになりましたか？

＞７０平米が７０００万円ゾーン

リーマンショック前と変わらないような水準ですね。
今のご時世で売れんのかな、、、
まあ広さを犠牲にして買う人はいるかもしれないが。

126さん

きいてないです、すみません。


補足すると、３ＬＤＫは、限りなく７０００万円に近い６０００万台～という雰囲気でした。

去年販売だった三井の上野毛物件と同じ位かな。

上野毛より、４００万から５００万ぐらい高くなります

事前案内会の反応よさそう
この不景気でも、資金力のある人が多いんだなあ
それにしても、三井は高い

約７５平米で７０００万とか８０００万、ふうー

この価格帯だと住民層も上品な方多いと思う。

冷やかしで、三井のハイグレードマンションを買う人はいません
担当デスクも、お客さんの属性を事前相談会でしっかり見極めるでしょう

属性の良い人が揃ったマンションは居住性も高いでしょうね。

このへん、空気の汚れ具合はどうですか？

うちは246や東名からもっと離れてるけど、ここも空気はそんな悪くないと思うよ。
他にガス発生源になるような交通量の多い道路もないし、周囲に緑も多い。
気になるなら、都とかの大気状況調べたマップとか見てみるといいですよ。
大通りから数百メートル入れば、もう全く大気の汚れは関係ないのが分かります。

緑が多くありませんよ…西側は狭い道路で車の通行も結構多い。空気の汚れはないが、フラットな土地でないので、「抜けてない」という印象。駅近かつ三井という点でのポイントは高いかもしれない。ただ、割高感は否めない。

事前案内会が追加になった

そんなに買い急いでどうするの？

空気の汚れ具合ですが、№136さん、137さんもおっしゃっているように
そんなに悪くないと思います。
用賀駅の西側の出口は首都高に比較的近く見えますが、北口や南口側まで来てしまえば
気にならないと思います。２４６までもそれなりに距離がありますし。
私の家は、このマンションより北方面にあり、環八までの距離は同じくらいと思いますが
空気は特に大丈夫です。カーテンや洗濯物も特に気になりません。

ただ、駅近で大手不動産のせいか、販売価格が割高そうですね。。。

＞ただ、駅近で大手不動産のせいか、販売価格が割高そうですね。。。

「割高そう」の「そう」は要りません（笑）

レジデンシャルの人に聞いて、かなり高いという感触です

ハイグレードマンションになりそうですね。

どなたか事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？

桜新町用賀あたりで物件を探していますが、ここくらい駅近で幹線道路に面していない物件はもう出ないのかな。

狭い間取りばかりなのに割高のようなので悩みます。。

同感です。７０００万が平均ですからね

七千万円なら選択は他にありそう。あの中庭の池がこの地震後のご時世いかがなむのか？とも

見に行きました。
かなりよかったです。

ここは即完売すると思います。

利便性の割には高いですが、桜新町～用賀の住宅街はどこもそんなものでしょう。
このあたりに愛着こだわりがない家庭にとっては、高いかも知れないですが、確実に需要のある物件だと思いました。

まともな部屋は７０平米前半で７５００万～という感じですね。

天井の高さが２ｍ４５。微妙に低い。
それとリビングだけでもカセットエアコンにしてほしかった。

食洗機や食器棚が標準装備なのはよかったですが。

昨年販売していた世田谷区中町のパークホームズより
大分お値段高いですね。

駅６分と駅１２分、そしてアドレスの違い、この差は大きいでしょうね

たしかにカセットエアコンはほしかったですね。
でもここ、総合的にいいですよね。
まあ７０００万円から出せば、結構選べるから、それなりにいいのは当たり前かもしれませんが。

パークホームズで、埋め込み式のエアコンって、あまり見ない気がします

個人的には、ふつうのエアコンで十分です

間取り、収納力のほうが気になります

駅徒歩６分なら中古で出すときもそんなに資産価値は落ちないかな。

間取りがもう少し広めならねえ。
このあたりはファミリー層の需要が高そうなのに。

え～！？！カセットエアコンじゃないんですか？もうＬＤはカセットになれてしまったので。。。目に痛いかもですT_T

ここは傾斜してる土地に建ててるみたいですけど、地盤とか
大丈夫なんでしょうか？

１階部分は半地下のような構造ですよね。条例違反ではないのでしょうが、
戸数を増やすために狭い間取りを多くしていっぱいいっぱいに造っている感じ。

とはいえ駅近６分で三井となれば人気でしょうね。

確かに、かなり地下深く掘っていますね　一応、地下住戸はないようで

エアコンの効率をよくするためにもシーリングファンを取り付けたいけど、ここの天井高だとちょっと圧迫感が出ちゃいますよね…。

部屋の広さにもよるだろうけど、シーリングファンつけるなら、270くらいは欲しいよね、天井高。

このマンションのネガティブな所を教えて

あんまりないですよね。
都心へのアクセスの良さから考えると若干割高かな。
あとは、田園都市線による通勤。

今日（２８日）、説明会に行って来ました。
モデルルームもあったのですが、エアコンの通気口が壁の下にあるのが気になりました。
三井さんの案件ではこのようなものが多いらしいと聞いたのですが、下にあるためエアコン迄のケーブルを部屋の中で這わす必要があり、少し外観的にまたモノを置いたりする場合、少し考慮しないといけないのではと思いました。

あと少しお値段可愛いといいのですが。規模も立地も環境も良さそうだし、いいかんじですよね。

そうですね。地獄の田都ですから、通勤が１番のネックかも。

モデルルームに行きました。
７０００万円台前半で３ＬＤＫが買える最近の田園都市線の物件の中では、立地も仕様もぴか一じゃないですか。
非常に気に入りました。

ただ８時前後に電車に乗る方には、辛いですね。
朝から一日分のエネルギーの大半を使い果たす感じでしょう。

バスで渋谷に行くには３０分かかりますし、仕方ないですね。

毎日通勤してますが、地獄の田都、なんていうほどは混んでないですよ。そう言っている人は、ラッシュ時に用賀や桜新町に急行が止まらなかった時代のことを言っているのではないですかね。ここは桜新町からも歩けますので、帰りの電車が桜新町で急行待ちする場合でも、大丈夫ですしね。

用賀って住み心地はどうでしょうか。桜新町までの徒歩時間も書いてあるということは、桜新町に出たほうが便利なんでしょうか。
物価はいかがですか。

桜新町に住んでいます。
モデルルーム、建設地に行きました。

確かに仕様は良いです。三井ですし、最新の設備です。
中庭の構想も良いと思いますが、その分管理費が高く、駐車場の数が少ないです。
管理費は70平米で20,000円以上します。
駐車場は平置きが３個くらいしかなく、他は出し入れが大変そうなのが気になります。

モデルルームは、すごく素敵でした。
リビングを広く見せるように少し間取り変更されていたので、リビングは贅沢な感じでした。
エアコンの配線はかなり気になりますが、ベランダや窓は大きく◎です。
たら、建設地に行って気になったのは、街がごみごみしていること。桜新町駅より弦巻側の雰囲気や、砧公園、馬事公苑の辺りの整備された区画とは違います。その分商店街やスーパーは近いですが。。。
また、西側の道路は歩道がない道（というか、歩道は駅までほとんどないです。）ですが、抜け道となっていて用賀駅方面に向かう車がばんばん通ります。
ナビで用賀方面のお店を設定すると、桜新町から続く大きな道路ではなく、その抜け道を案内されます。
なので、ひっきりなしに車が通っています。
用賀までの道を歩きましたが、道が狭い割に、交通量が多く、商店街も車が通れるので駅まで車に注意しな
がら歩かなければならず、子供を連れて歩くには怖いなぁと感じました。

気になった点ばかり書いてしまいましたが、物件としては比較的駅近ですし、値段も高いですが、このあたりの相場を考えると仕方がないのでしょうか。。。

あと気になるのが、60平米から80平米台までありますが、ファミリーは多いのでしょうか。
60平米にファミリーはあまりなさそうですし、そこに住む方たちはファミリーを歓迎しているのかなぁと不安です。
ファミリー=騒音は仕方がない　と考えているのですが、この物件はファミリーありの物件でしょうか？？

たしかに、馬事公苑などの周りとは少し雰囲気が違うなあと思いましたが、それでも建物と利便性と街の雰囲気を気に入り、購入をかなり前向きに検討している者です。
うちはまだ子供はいませんが、３０前後の夫婦で、近い将来子供を二人くらいほしいなあと思っています。
営業さんにも聞きましたが、３０代から４０代前半のお子さんが小さいご家族、ないしこれから子供を考えている若いご夫婦が多いようですよ。

おっしゃるとおり、目の前の道路は、狭い割には意外と車が通りますね。
しかし、所詮は住宅街の抜け道で、ひっきりなしに車が通るわけでもないですし、
大通りとは全く違うので気になりませんでした。

用賀からのこの距離ならば、ここの周辺環境は合格ではないでしょうか。
駅から１５分歩くより、うちはこの利便性をとります。

都心までの距離を考えると、やや高めですが、このエリアはもともとそういうところなので、仕方ないと思っています。
営業さんは即日完売を目指しておられるそうですし、実際、人気を受けて販売時期を早めたらしいですので、高倍率の抽選を覚悟しています。

価格帯を見ると、郊外戸建てを処分して来る
老夫婦なんかもいそうですね。

やっぱり抽選になるんですかね。

この時期に、ソッカンならスゴイけど。。。

一戸建て処分のリタイア組も多いとのこと。ただ用賀は中古マンションも多く資産性は望めませんね。永住ならともかく・・・・
みんなお金持ちでいいなあ。このご時世迷います。

>166
ファミリーが多いとは思いますが、この価格帯だと、戸建処分のリタイア組も結構
いそうだから、専有部分での遮音はある程度しっかりしてるとしても、共用部分での
子供の行動、声などは許容範囲は狭そうな気がします。団地ではないし当然ですが。

ほかのパークホームズと違って、建物の外観がいいと思いました。

１０年後どれくらい下がりますかね。。。

> ３０代から４０代前半のお子さんが小さいご家族、ないし
> これから子供を考えている若いご夫婦が多いようですよ。

若くてもなかなかお金持ちのご家庭が多いようですね。結構高いなあと思いましたが。
うちは子供が大きいので静かな環境を求めて探していますが、小さいお子さんが多いと
中庭の水辺あたりでばしゃばしゃ遊んだり、声が響くことになるのでしょうか？
ちょっと心配です。

中庭は立ち入りはできないとのことでしたよ。
なので水辺で遊んだりということはないのではないでしょうか。
もちろん親御さんのモラルによると思いますが。

ご家族でこの物件を検討されている方は狭さは問題にはならないのでしょうか？
いずれは子供をと考えていますが、この物件の間取りと広さだと、夫婦二人に
子供一人で限界のような気がします。

専有面積からみれば、パークホームズのスタンダード

だから若いファミリー、ディンクス向きだと思います

あるいは、老夫婦の住み替えもあるでしょうね

外観で気になるのがエントランスやベランダ、柵などに使用されている鉄？素材。
中古でこのような鉄素材がベランダなどに多用されている物件を見たことがありますが、
築１０年もたっていなかったのに、錆やざらつきがひどく汚らしい印象でした。

このマンションで使用している素材は大丈夫かな？時間とともに味わいが増していく経年優化が
コンセプトらしいですが、劣化は劣化、言葉を飾っても仕方ありません。

古く汚い感じにならない素材ならいいんですけどね。。

１０年以上前は、バルコニーが柵タイプのパークホームズが多かったですね

なんとなく、大きなネガはないものの、いろいろちょっと残念物件の予感

どうなんでしょう。もう少し安ければ買います

物件は良さそうだから、価格が関心事かな。

朝のラッシュ時の用賀からの田都どうですか。
渋谷まで５駅ではありますけど、必ず途中でガッタン止まったり、また動いたりしますよね。
地下なので窓から外も見えないし、混雑が激しいとかなりいらつくんじゃないかと思うんですが。

もはや事前案内会も終わっているので終盤戦

いまから検討する方いるのでしょうかね

今週末も見に行ってきます。
どれくらい申し込みが進んでいますかね～

ベランダ部分が柵なのも気になるのですが、最上階、CGで見る限り屋根の部分が下の階に比べて、半分位しか無いのも気になりませんか？
日差しは良く入ると思いますが、雨の日とか考えるとちょっと…。

最近書き込みが少ないのは、皆さんの興味が薄れているから？？
それとも、心を決めたから？？
どちらにしても理由を教えてほしいです。

検討していますが、立地がいいのか悪いのか判断ができません。
あと、この規模のマンションで高経費の中庭は必要でしょうか？？
高級感は出ますが、経費もかさばるし、立ち入り禁止って、ほんとに飾りなんだ…

>187
静かな中庭はクールスポットにもなっていいかな、と思ってます。

なんとなく決定打に欠け、マイナスポイントばかりが話題にのぼってしまった我が家は他物件へ行くことにしました。

まぁ駐車場よりはずっとよいですよね！
中古物件を見ても、中庭に当たる位置が駐車場（特に機械式）の物件は避けるようになってしまいました。。。

マイナスポイント気になります！
教えていただけませんか？？

我が家は、ベランダの広い一階を一時考えていましたが、坂の影響で半地下のような感じなので値段とあっているのか相当疑問なこと。
中庭きれいだけど、虫大丈夫かなとか、虫が大丈夫だとしたら、それを避けるための薬相当撒かれるんだろうなとか考えてしまいます。

そうそう、他の物件も気になりだし、池尻の物件とかも庭が良さそう

>190
三井の『こんにちは』最新号で中庭のある世田谷の他物件（竣工済）が紹介されて
いるのを見ました。イメージは近いか？

パークホームズレジデンススクエア等々力ですね
あそこは、閑静な第一種低層の佇まいとともに、植栽も売りですから
管理費はそれなりでも、いい雰囲気を醸し出してます
駅近いなら文句なしに「買い」でした・・・６０００万前半だったし
ただ、この用賀とは、比較しにくいと思います

＞１８７

我が家も悩み中です。広めの間取りは階数にもよりますが、８０００万オーバーですよね。
それだけ出すと思うと中途半端な物件のような気がして。

カセットエアコンじゃないとか天井低めとか気になってしまいます。用賀か徒歩６分という
立地もそこまで価値があるものなのか。
８０００万以上払うならもっと都心に近い物件も射程距離に入ってくるわけですし。

田園都市線沿線ですから
桜新町もそうですが、
７０平米でも７０００万以上の予算が
ないと、新築購入は厳しいでしょうね
需要があるから、仕方ないです

７０００万円台なら納得できるのですが、広めで上層階となると８０００万を軽く超えるし、
９０００万以上の値付けの部屋もあるわけで。

それだけ出すならもっと広くてグレードの高い物件が欲しい。

８０００万くらいまでの部屋はともかく、それ以上は高値つかみのように思います。

このあたりでもっと物件でないかな。。

土地の仕入れが高かったそうですよ

６０００万台なら「田の字」でもいいでしょうが、
もう少し間取りに工夫が欲しいです
ビルトインエアコンはいらないので
リビングと居室、普通のエアコン標準装備でお願いしたい（笑）

瀬田のブランズは検討されないんですか？
８０００万クラスうんぬんとおっしゃるなら、射程内では？
サラリーマンの身では、到底買えない物件ですが、、、

>１９９

瀬田のブランズは駅までの距離と坂道のきつさで断念しました。
通勤には電車を使いますので。

立地と価格と仕様のバランスをどう考えるかは難しいですね。