東京フリーダムプロジェクト(グランマークスツインフォート)／足立小台マンション

完売間近になり、
モデルルーム9月末で閉めるそうですね。

このマンションを契約できて本当に良かった。
これからのイベントが楽しみです。

先週末もチラシが入っていましたが、
もうすぐ終わりですか・・・。
最終期の８戸と先着順の１５戸で全部ですかね？
いよいよってかんじですね。

そんなに残ってないんじゃないか？

舎人ライナー。
http://blog.goo.ne.jp/m-hariya/e/24d71793085250a79896ea9b2715964c

625さんへ

舎人ライナーの情報有難うございます。
舎人ライナーは開業後すでに何回もダイヤ改正され
増発され続けています。

混雑は困りますが、ガラガラで増発されないよりはマシかと思います。

ライナーは無人運転なので、運転手を増員しなくても増発できますので
電力の問題が一段落したら、増発されると思います。

運転間隔が短くなり利便性が増してゆくと思います。

沿線人口は増えていますので今後もさらに増発されるでしょう。

今日モデルルーム見に行ったら赤い花が付いてないのが4件のみで他はみんな抽選に回ってました。
そろそろ完売かなぁ～

確かにみなさんがおっしゃる通り、舎人ライナーは朝ラッシュ時大変です。
乗ることが困難ですが、乗れないなんてそんなやわな考えでは、都内には住めないです。
乗れないんじゃなく、乗るんです！！！。（強引に・・・）。
ちなみに私は乗りますよ。

それと一言…。どうやらここのマンションからは、
一部の部屋しかスカイツリーは見えない気がします・・。
一度このマンションのショールームに行って販売員に伺ったのですが、
スカイツリー、花火（隅田川）見えるとの一点張りで、しかもしっかり風（南風が入るとのこと）？
申し訳ないですが、はっきり言って、見えない可能性が高いですし、風通しも（B棟のみ）悪いと思います。
なぜなら、スカイツリーや花火があがる方向に某企業のビルが建っていて、
隠してしまうから…。
それに隅田川沿い（A棟）はしっかり風は入るが、
荒川側（B棟）はきっと風通しは、A棟があるためきっと入らないと思います。
ただ、暖房は入りません。全く使わないです。
この向きは、凄く温かいですから。
むしろショールームにあった、床暖房ですが、北側（荒川）のほうにつけるならわかりますが、
南側（隅田川）には付ける意味が全くないような・・・・。

ちなみに同じ地域の私のマンションからは、
スカイツリー、花火（隅田川、荒川、千葉方面、東京湾）全て見えますし、
東京タワー、富士山も見えます。
そのかわり、地盤は弱いですど…、眺望はいいです。

628さんがどの部屋について販売員に尋ねたのか知らないですが、申し訳ないですが、はっきり言って、誰も全部屋からスカイツリーや隅田川花火大会が見えるとは思っていないですよ。

あなたのマンションからは何でも見えるらしいですが、あなた自身は、他人からどう見られているかをあまり気にしない人のようですね。

隅田川の花火大会は見えなくても、意外と夏の週末は遠くの方の花火大会が見えたりしますよ。地平線にちょろっとみえる程度ですが…。
でも見えると得した気分になるのでは！？
ここは皆さん、もともとどこからもスカイツリー見えると思って買っていないのでは？
どう考えても向きに無理がある場合が多々ありますし。

江北橋から荒川土手沿いをマンションに向かってくると、
マンションの向こうにこんなに近かったっけ？と思うくらい
スカイツリーが大きく見える。

夜の土手沿いは、首都高のオレンジ色の明かりが点々と灯り
お気に入りの場所なのだが、これにライトアップしたスカイ
ツリーが遠景に加わるのを今から密かに楽しみにしている。

節電でライトアップ自粛なんて無粋なことを江戸っ子は言わ
ないことを信じつつ。

スカイツリー（6400m）も隅田川花火（5500m）もここからでは遠いでしょ。
見えたとしてもとても小さい。私はあまり期待してないし、重要視してません。
花火なら北千住の足立の花火の方が近いし、そっちを荒川の土手から見たりすればいいのかなと。

あと６戸
完売近し

お、完売近いですね。
先週末も折込チラシが入っていたので、どうなんだろうと不安だったのですが。。。


舎人ライナーも電力供給の不安が解消されて
本数が増えればいいですよね

17日の夕方時点であと4戸。
B棟は完売していました。
モデルルームもまだまだ繁盛していました。
来週の連休でラストスパートでしょうか。

舎人ライナーやっぱり全線運転見合わせですね…。

もう動いてるけどね

対岸の話、

荒川区の都市計画を調査してみました。

隅田川の対岸の高圧線の下は、元東電の社宅で防災公園予定地ですでに買収が完了しています。
その西隣（上流側）は尾久八幡中学ですが、さらに西隣の現在の区民運動場の場所に新校舎が建設されます。
現在の尾久八幡中学の敷地は区民運動場になります。

つまり、対岸は公園や運動場、学校などで高層マンションが建設され眺望が損なわれたり
日照が悪くなるリスクはきわめて少ないことになります

高圧線より東側については詳細はわかりませんが、大きな空き地などはなく
高層建築が建てられるリスクは少ないと考えます。

一番危険性があるのは、マンションの西隣の油槽場とオリックスレンタカーの敷地で
ここは、現在は工業専用地ですが、用途変更なされてマンションが建つ可能性は否定できないと
思いますが、その場合は油槽場がなくなることを喜ぶべきでしょう。

ご参考まで

詳しい解説、ありがとうございます。
工業専用地が用途変更になることってあるのでしょうか？
容易にできそうもないような気もしますが、、、
油槽は唯一のデメリットなので、それがなくなる時が来るのは良いですね。

用途変更の可能性について

土地の用途変更はうろ覚えですが、
所有者が申請し都市計画審議会で審議し決めることになっていると思います。
隣接の油槽場は、当マンション同様に小台１丁目の地区計画の区域内ですが、地区整備計画は策定されていません。

地区計画（都市計画）の目標としては以下の記載があります。

１．生産環境と居住環境の調和と日暮里・舎人線新駅の開設に伴い周辺市街地環境整備を図り、良好な複合市街地の形成を図る。
２．水辺の環境を生かすとともに緑化を図りながら､水と緑豊かなまちづくりを目指すことを目標とする｡

上記の目標に沿った用途変更であれば、申請すれば都市計画審議会で承認される可能性が強いと思います。
というより、行政としては油槽場を撤去させ再開発を行いたいので、地区計画区域に油槽場を入れていると考えるほうが当たっていると思います。

地区計画区域内にはヤマサ総業の油槽場だけでなく、田島ルーフィンググループの工場もあります、足立区としてはこの工場も移転させ、この地区の再開発を行うことをターゲットにしているのは間違えありません、

ただし、行政の思惑通りに企業が動くかは別問題ですが、この地域の発展は田島グループの工場移転と跡地の再開発にかかっているといえると思います。

これがうまくいけば、この地区の環境は大幅に改善されるでしょう。

足立区の地区計画は以下のURLから

http://www.city.adachi.tokyo.jp/006/d08100032.html

用途変更の関連の話ですが、となりのヤマサの敷地ですが用途変更してマンションを建てられるようにしたとしてもスーパー堤防の範囲から外れており、グランマークスが建つ場所やとなりの島忠などの敷地に比べると断然低くなっているし、地盤改良もされていない場所なので売り出すときに難しいような気がします。
スーパー堤防の事業は区が出来るものではないですし。
そんなのお構い無しで建ててしまうというのもあるのでしょうけど、近隣の場所に比べて改良されていない土地の価値は低い気がします。
というわけでここにはマンションは立たないのではないかと・・・。

マンションを建設するときには、同時にスーパー堤防の工事も行われると思います。
足立小台駅の東側にあるライオンズマンション北千住第６は、一見しただけではわかりにくいですが
マンション建設時に、スーパー堤防建設工事も同時に行われています。

地区計画区域ですので、マンションの建設は地区計画の地区整備計画立案と言う形で実施されることになるでしょう。そのときはスーパー堤防工事が先行して実施されるでしょう。

懸念は民主党政権の事業仕分けでスーパー堤防見直しとなったことですが、
東日本大震災もあったので、堤防整備は緊急を要する課題事項となったと思いますので
おそらくは実施されることになると思います。

油槽場の南側はオリックスレンタカーが使用していますが、オリックス不動産の所有地であれば
マンション大手の会社ですから、将来的なマンション用地として確保している可能性は否定できません。

現状は北側に油槽場があるので、とりあえずレンタカー用地として活用しているだけで
油槽場の移転や廃止を見越して確保したような気がします。

よって１０年後には西隣はマンションが建設される可能性はかなりあると考えています。

総合的に考えると、いろいろと変化の起こり得る状況ではあるんですね。
それでもこの眺望と価格と駅近にはかなり惹かれます。
街が全体的に発展して、病院がもっとできたり、小学校が近くにできたりすると
便利な街になりますよね。

今週末で完売かな。
先週で未契約１（A棟）、検討中１（B棟）

３連休でモデルルームも終わり。

今週号のSUUMOに掲載がなかったけど売り切れ？それとも広告費予算切れ？

公式ホームページの物件概要を見ると、残りは先着順の１戸のみ
完売目前、この不況下でよく売れた。

だからもう広告を出す必要がないのですね。

完売したのでしょうか？

完売目前なんですね。
参考までに契約された皆さんは何故このマンションを選んだのですか？

安い・駅近・都心アクセスがまぁまぁよい、ですかね。
ライナーは混んでいて大変と思いますが西日暮里まで5分ほどですし、千代田線沿線の職場の私にとっては非常によいロケーションです。都心へのアクセス時間、3LDKで3000万近辺、このような新築物件はこの先もこの辺りには出ない気がします。
大いにお買い得感を感じることができました。即買いでした。

川に挟まれた環境も田舎っぽくて私は好きです。
きっと川に挟まれたロケーションの問題で土地が安くこの物件価格なんでしょうけど、過去100年間水害もなく、この先もあるわけもなく、隣のタンクなど気にもしない私にとっては価格が安くなる分ありがたいことだけで、震災直後のということもあるんでしょうけど、周辺環境の面でこの物件を敬遠する方がこんなにいるんだなぁと驚きました。

逆に今まで結構何でもある場所に住んでいたので、普段の買い物はOKだけに頼らざるを得ないことと、幼稚園・小学校の問題がこの物件のネガティブなところだと思っています。

週末行ったら花が全てに付いてたから
多分完売したと思う
ローンが通らなくキャンセルの人も出るんじゃないか？
と担当者が言ってた。
災害に弱い路線だが駅近
山手線の日暮里まで10分の立地
安い
バルコニーが真南
南側は川を挟んでしか建物が出来ない
電機、スーパー、ホームセーターが徒歩圏内
即決でした！
タンクと学校の遠いのは自分は気にならなかった
入居前に完売出来ない物件が多い中
多分完売するのだから
お買い得な物件だったと思いたい。

この時期に完売は大したものです！完成同時期のｵｰﾍﾞﾙｸﾞﾗﾝﾃﾞｨｵ千住大橋、ｱｸｱﾌﾟﾚﾐｱﾑはまだ販売中ですからね。

販売会社から連絡があり、完売したとのこと。
入居半年まえに完売はなかなかはやい感じみたいですね。
ほかにいい物件があれば移るかもなんだけどないだろうなー

完売なんですね。
モデルルームに行こうか迷っているうちに売れてしまうなんて、みなさん出足が早かったんですね。私が遅いだけかもしれませんが。
ラクラシアと言い、３LDKで3000から3500万円位の物件は、どこも早いですね。
このあたりの価格帯は争奪戦ということが分かっただけでも勉強になりました。
いやー、残念。

ここを検討中の方へ

あきらめないでいたら、キャンセル住戸がでるかもしれないですよ～。
ローン本審査が通らず、キャンセルがでるかもしれません。

私はその本審査脱落してしまって、がっくりしてしまっている者です。
しかも支払ったオプション費用は返還されず、大損害でした～～(--;)

なんて人もいますので、キャンセル住戸のご案内がくるかもですよ～。

仮審査って結構適当なんですね。

本審査が通らなくてキャンセルになったのは契約者の都合ではないのに、支払ったオプション費用が戻ってこないなんてことあるんですか？

仮審査は通過したんですよね？
本審査までに状況が変わったりしたのでしょうか?

現在、本審査中なので少々心配です。

意外だったな。完売したんだ。
立地より仕様と値段重視の人が多いのかな。

オプション料金は戻ってきませんよ。
マンション契約の時、営業の方にローン審査が通らない場合でも、オプション料金は手付金から差引ますと言われましたから。

マンション購入された方々には、竣工、引渡しまで大変待ち遠しい事と存じ上げます。期待されている所に竿を刺すようですが、ひとつ提言したい。登記費用として、表示登記７万、所有権保存登記５万、雑費２万が皆様に諸経費として、請求されます。東京でのマンション購入時これらの費用は、マンション購入者が支払うのが、慣例になっているようなのですが、この表示登記は、本来マンションを建てた者が登記することが基本であり、全てを購入者支払うように、重要事項説明書に謳うのは、無理があるのではないでしょうか。皆様のご感想を一度お聞きしたいものです。

完売でたね

完売か。町屋の異臭マンションといい、中洲でガスタンクがあるここといい、時代は安さを求めてるんだな。
もちろんこかは住戸の仕様も良く、陽当たりもいいけど。。
千住大橋が完売出来ないのは、安いけど仕様悪いからかな。

日当たりが最悪だからたよ↑

訳ありマンションの中では一番売れ残ると思ったのがこのマンションだけど完売か。

え？ここって、訳あり物件だったのですか！？

完売＝人気がある物件＝将来の不動産価値を期待できる物件
ということですよね。
なかなか完売になっていない近くの新築物件よりも将来の不動産価値を
維持できる気がして嬉しいです。

訳有り物件なのに完売出来たのは、新築物件だっただけの事。中古市場に出たら、駅近でより条件の良いマンションなんていくらでもあるし、だれもわざわざガスタンクの横にある中古マンションなんて買う人はいない。ということは、残念ながら駅近であっても不動産価値は期待できないということになりますね。近隣に建築中の駅から遠い物件の方が、条件さえ合えばよほどニーズは高くなるように思います。

いい値段で売れるのは、隣のガスタンクが無くなった場合のみ↑

なんか、完売しているのにここの掲示板、荒れてますね。火の無い所に煙は立たずか。

完売しないと思ってたわけではない。完売はもちろんするでしょ、こんだけお値段手頃なんですからね。ただ、中古になった場合には、資産価値はあまり期待できないという、個人的な意見を述べただけ。

マンションの価値は、購入した我々がここで過ごす幸せな時間の中にこそあると思います。
ここはそんな幸せを十分に予感させてくれる物件です。

（ガスではなく）油槽タンクが隣にありますが、油を積んで隅田川をゆくタンカーは、なかなか味のある風景で、バルコニーから眺めるのが今から楽しみです。

解放感のある荒川の土手は、早起きして散歩したら気持ちいいだろうな。

ＯＫストアのお惣菜はどれも美味しそうで、しかもお安い。

島忠のペットショップは確実に癒しスポットになりそう。

舎人ライナーが混雑するみたいだけど、最悪、西日暮里まで自転車通勤でもいいかな。

北千住はバスですぐだし、買い物には困らないな。新宿、渋谷より空いてていいや。

隅田川の堤防のコンクリートをなんか明るい色にして欲しいな。

などなど、考えるのは楽しいことばかりなんです。
このマンションを購入できて本当に良かった。

購入者の皆さん、完売して本当に良かったですね。

お隣さんどうし、仲良くできたら良いな～

知り合いの近隣トラブル等聞くと怖くなってくる。。

完売うれしいですね。

ところで皆さん、銀行借り入れの返事ってもう届いてますか？
審査待ちなのですが、まだ返事がないので心配。。

このマンションは、価格が安いところが魅力なんでしょうね。

中古市場にでたら、価格は、下がると思いますよ。やはり、高圧線の電磁波(どれだけ影響があるかわかりませんが)を気にする方が多いと思います。

だったら新築でも気にするからこんなに早く完売しないんでは？

新築から中古になって電磁波やタンクを気にしだすとは無理がありませんか？

新築というプレミアがあるとその他の要素を軽視してしまうことがあると思います。

中古となると選択肢が広がるため、嫌悪施設は敬遠されがちです。

批判するつもりはありませんし、マンションの最大の特徴である眺望は良いかと思います。

あと1つ、参考に。
私も以前ディベロッパーにいましたが、3月末引渡しの物件は、内装を突貫で行うことがあります。内覧会の際に、細かくチェックすると良いと思います。例えば、クロスのつなぎ目がきれいに処理されているか？、水回りのシールうちが雑でないか？などです。

指摘しないとそのままになってしまいます。

新築でも、中古でも、価格以外の要素など
もちろん 十分検討します
新築のプレミアでその他の要素を軽視…
そんなに浮ついて、生活する場を簡単に決めたりする方はなかなか少ないと思いますが。

不動産の方
批判するつもりはありませが との事ですが
一連の文章の中には
このマンション対して、何か特別にネガティブな感情をお持ちのように思えますが。
プラス マイナス 全て検討した上での契約です。
生活していくなかで、問題も出てくるかもしれませんが
それは、他のマンションでもありえる事。
柔軟に対処して生活していくだけです。
気分よく暮らしていきたいと思います。

完売しているのに営業乙

電磁波か。タンクのことは考えてたけど、電磁波のことはなんも考えてなかった。

他社デベに勤務していますが、竣工時期に関係なく突貫工事は存在します。
確かに工期に余裕が無くなってきた時などは、仕上げが雑になる傾向にあります。
だからと言って当該物件が、必ずしも粗悪ということにはならないと思います。
内覧会で納得が行くまでチェック・指摘して、是正させることが大切です。

電磁波の悪影響は風評、都市伝説の類だと思いますが、携帯電話が繋がりにくいと
資産価値に影響は出るかもしれませんね。

私は、内覧業者に頼む予定です。

送電線ですが、直線距離で敷地から最低50m程度は離れているので問題ナシと判断しました。
西側の部屋などで気になる場合は測定する(してもらう)のが良いかもしれませんね。
(参考にしたページ)
http://www.denjiha-navi.com/watch/backnumber200602.html
http://www.all-earth.jp/faq/souden.html

素朴な疑問ですが、共用部の内覧確認って誰がやるんだろう？

６９１さん

専有部内覧時には、まだ共用部が完成していない場合が多いです。
戸数が多く手直しに時間が掛かる専有部の工事を優先させるためです。
売主や施工会社も一通り検査はすると思いますが、継続使用してから出てくる不具合もあると思います。
入居後に傷などに気が付いたら管理会社に申し出るのと同時に、写真に記録しておくのも良いと思います。
それ以外の機能的なものは、アフターサービス基準に則って判断されるものと思います。

入居後の傷はアフターサービス対象外じゃないかな。
引っ越し時についたと言われてしまいそう。

共用部分は、売主がチェックすると思います。

私は、北側の共用廊下の勾配がしっかりとれているかとエレベーターホールの雨水の入り込み状況の有無を確認してもらいます。

今住んでいるマンション（入居時新築）で入居後半年も経たないくらいだったか
建物内にある自転車置き場の壁に雨水が浸入し、コンクリートに水が流れたあと
が白いスジとなって残っているのを見つけた。

当時、管理組合の役員だったこともあり、すぐに管理会社を通じてクレームを
言ったけど、施工が不十分だった可能性は高いものの、その一箇所だけのために
立て直せるわけでもないので１、２日かけて壁の一部を壊して内部にシリコン材
を充填するという結構大掛かりな修繕工事を渋々、受け入れた。

あれから７年余り。すっかり忘れていたよf^_^;

>678
>682
>684

余計なお世話。

同感

多分同時期に販売の完売出来ないマンションの契約者でしょう。

みなさん提携ローンの本審査の結果ってもう出ていますか？
申し込んだ日付や金融機関によって違うと思いますが…。
まだ金融機関からもデベロッパーからも連絡がないのでちょっと不安に思いながら待っています。

698さん

私は不動産屋ですよ。近隣でマンション用地が売りに出ていたので、どのような方々が購入しているのか調べていただけです。

684さんは極めて中立的な意見を言われているので、問題無いのでは？今後マンション購入を検討している人にとっても、参考になると思います。

検討って　ここ完売していますよ。

オーベル千住大橋の掲示板に値引きの投稿があるのですが
本当でしょうか？
まだ入居も始まってないのに値引きなんて
我が家は値引きなんて話なかったのですが
事実なら家も何らかの値引きしてもらいたいですね！
みなさんはどうでしたか？
嘘の投稿なら東レ建設及び長谷工アーベストが
投稿者に法的手段を望みます。

今住んでいるマンションを新築で購入したときのこと。
３５戸ばかりの低層マンションで、入居は半年余り先だったが、ローン
キャンセルが出たとかで、まだ６戸ほど売れ残っていた。

ＭＲで売れ残っていた部屋の間取りを見たところ、価格に比して若干
広さに不満を感じ、すでにほぼ購入を決めかけていた、価格は高いが
やや広めの別の新築マンションのことを営業マンに話したら、

「ちょっとお時間いただけますか。」

しばらくして諸経費の見積もりが書かれた一枚の紙を差し出し、

「この金額と同等のお値引きをさせていただきますが、いかかでしょうか。」

気が付けば翌日、２００万円引きの契約書に判をついていた。
販売の常套手段だったわけね、やられたｗｗｗ

>700
報告の必要なし。

>701
完売してるから。
問題ないけど、購入者にとっては不愉快。

完売、知っていますよ。参考になると言ったのは、このマンションに限らず、マンションを検討するにあたって、価格が安い理由、それに伴うメリット、デメリットにどういったものがあり、それを検討者はどのように判断しているかが参考になると言ったのですよ。

まだ先になりますが、内覧会に内覧業者を頼むかたがいましたら情報をお願いします。

内覧頼むか悩んでます。
前のマンションは頼んだですが
自分でも出来るかなって感じだったので

＞706
＆不動産の方
あなたの講釈は
購入者には、気分悪いんです
このスレでないところで
検討者のための　書き込みをされたらどうですか？

もう　サヨウナラ

706さん

有難うございます。

何かあれば、ご相談下さい。

なんのこっちゃ。

中古価格 確かに 気になりますね、
＞711 不動産の見方は
このマンションは価格が安いだけで、
中古物件になった場合、資産価値なし 。
との意見。
中古物件の価格に関しては、この不動産の方の意見は参考にはなりにくいと感じますね。

↑間違い
＞710 不動産の方でした。
＞711さん 失礼しました。

このマンションの資産価値は今後この地区の開発がどのように進んでゆくか？
周囲の環境がどのように変化してゆくかにかかっている気がします。

日照や眺望については悪化することは考えにくい、
ライナーについては、追加２編成の年内納入で来年には増発される可能性大

油槽場については、すぐに廃止されるとは考えにくいが、
地区計画区域なので、１０～２０年スパンでは廃止の可能性もある。
現行の消防法では、現状規模の油槽場は立てられないので
耐用年数に近づいている、油槽場が設備更新できるかは、消防の判断次第か

隅田川のスパー堤防化、テラス化は、対岸の尾久八幡中学校の立替や宮前公園の新設に
伴い実施される効能性も．．事業仕分けでは廃止の結論も結局予算は復活している。。。
東京都の強い意向もあり徐々に実施されるであろう。

一番影響が大きいのは田島ルーフィングの工場移転が今後あるかないかで
移転があれば、残りの地区の地区計画の実施が進み、大幅な値上がりも？？期待できそう。

誰も神様でないので、将来を確実に予想は出来ませんが。。。
資産価値が低いか高いかは、今後の動向にかかっている、

私は、この地区は将来的にはもっと整備され資産価値が上がると考えて購入しましたが。。

資産価値＝管理ですよ
本当に不動産の方か疑問
中古物件仲介の時に修繕積立金調べるよね
場所が良くても修繕積立金不足なら資産価値なんて
低い
今後、住民主導の管理組合がしっかり機能し
修繕積立金を計画よりも蓄えれるよう
協力し合う事で資産価値は上がります。

不動産の価値は、需要と供給で決まります。近隣に嫌悪施設があれば、少なくとも需要が減るはずです。そのために価格がさがるのではないかと言いました。

管理が良いマンションは、資産価値が高いというのは同感です。しかし、修繕積立金が沢山あることが良いことになりません。修繕積立金を値上げするには、住民から多数の反対がでます。
私の考える良い管理とは、中長期的な修繕計画案を作成し、適宜必要な修繕を行うものだと思います。

>716

売ったことあります？
需要が全てですよ！

仲介業者に聞いてみると良いですよ。北千住以外の足立区の成約率。
1割位じゃないですか？

粘着くん たちは？
何がしたいのか？
完売したことが悔しの??

不動産屋さん
ここはいいんで
完売出来ない売れ残りマンション板
のアドバイスお願いします。