マンション管理士の活用。。。パート４

マン管師ではなく、マン管士と呼ぶべきじゃないでしょうか。
そんなことで、このスレを続けていっても意味ないでしょう。
お互いに最低限のマナーと常識は守っていくべきではないでしょうか。

士に拘ってるのは約１名(５０２マンカン師)だけなんだな。
ある意味、名称独占□か(笑

マンション管理士にコンサルを依頼するのに、管理会社の変更や委託管理費の値下げ、部分委託等を頼むのは価値はあると思う。
現在の管理会社のサービスを低下させないで、管理費が安くなるのはどこも望んでいるだろうし。
理事ではどうしても管理会社に強くいえないし、顔見知りであれば手心もくわえるからね。
そこで他所の相場やサービスを知っているマンション管理士にコンサルを依頼するのはありだと思う。
自分たちでやりにくい、やりたくないことを依頼してみるのはいいことだと思う。
これをいうと、管理会社がすぐ反論するだろうがね。
勿論、コンサルを活用するのは、自分の住んでいるマンションの管理費が高いとかサービスが悪いと思っているマンションに限定したことだけどね。

悪徳管理会社に管理を委託しているマンションは、自分たちで交渉するのは難しいのでマン管士を使うのは
いいね。
是非やってみたらいいよ。コンサル料は多分1日2万もあればいいんじゃないかな。
それだけの金額で管理会社と交渉してくれるんであれば安いとおもうからね。
2日もあれば解決するんじゃないかな。

＞悪徳管理会社に管理を委託しているマンションは、自分たちで交渉するのは難しいのでマン管士を使うのは いいね。

とんでもないです、悪徳を二件見極めなくてはならなくなり時間と労力の浪費に過ぎない。

>957
悪徳管理会社は掲示板でも分かるし、良心的な管理会社はランキングとかで調べれば
すぐわかるでしょう。
それに委託費が高くサービスの悪い管理会社に管理を委託してるんであれば、管理会社を変更するなり、
部分委託や管理費の値下げをすべきですよ。

自分とこの管理費が高いとこは一度コンサルしてもらったらどうなの。
例えば、管理事務費が月1戸当たり　1,500円以上取られてるとことか。
　　　　ＥＶ点検費が月1基当り5万以上のところ（遠隔監視の点検費除く）当然デベ系
　　　　管理員人件費が一人月額35万以上のところ（1日7.5Hで5日で計算）
　　　　清掃費は殆どが人件費なので自分で計算してみる（勿論管理会社の利益もプラスしてみる）
　　　　排水管の高圧洗浄は1～2年に1回が普通　1戸当たり1,500円が相場
　　　　　口径のみの洗浄に終わっていないか。横引き管・縦管・本管全てをやってるか。
　　　　　キッチン・洗面所・風呂場の3ヶ所

修繕積立金が安くて管理費の高いとこは絶対調査してみる必要があるね。
例えば100戸の戸数のあるマンションで駐車場が自走式の場合
　13年後に大規模修繕工事を行うと仮定した場合（最低7,000万は必要）
　単純に計算すれば、途中で全然積立金を使わなかったとしても月換算1戸当たり5,100円が必要。
　但し、現実はまるまる積立金が残る訳ではないので、9,000円前後はみてた方が無難である。
　この月1戸当たり修繕積立金が9,000円以下のところは要注意ですね。

成る程、修繕積立金の見方はそうするのですか。
今まで何にも考えたことはなかったけど、中々おもしろい意見ですね。
管理費についても検討する価値はありそうですね。

管理会社をいじめるのはやめろよ。
共存・共栄、適正利潤の管理会社が殆どだから。

＞修繕積立金が安くて管理費の高いとこは絶対調査してみる必要があるね。

分譲で売り出す場合は得る側が当面関係のない修繕積立金を高くしたら売れる分けないよ。
近年のマンション全ての傾向だよ。

>963
良心的な管理会社なら、長期修繕計画に則り、適正修繕積立金の計算ぐらいはするんでは。
修繕積立金の1戸当たり月の必要額ぐらいは簡単に計算できるでしょう。
1年値上げが遅れればそれだけ値上げ額が大きくなって大変だからね。
売る時には、管理費等を安くいっといて、時期がくれば修繕積立金を上げなければ儲からないので
値上げを提案してくるのは見え見えの手口だからね。
それだからといって、管理費についてはちゃっかり取ってるからね。

>>956
１日２万円！専門家への対価ではなく、ボランティアへのお車代程度ってことね。

２万円×２４０日＝年間売上４８０万円

２４０日というサラリーマン的発想だが、毎日依頼があるわけないし、経費もかかる。
所得なら２００万円台は確実だな。

知的サービスの専門家たる水準じゃないね。現実はさておき。

>965
現在のマン管士は殆どが兼業でやってるから、金額は関係ないんだよ。
現在の兼業者・・・1級建築士・司法書士・行政書士・不動産会社

弁護士が参入するとおもう！
あまってるから！

余ってるとかではなく、弁護士も参入してきているのは確か。
裁判でね。

>>960
13年、7000万、100戸で単純計算すると4500円程度なのですが、5100円という根拠は
他になにか係数がありますか？

>969
失礼しました、4,487円です。

機械式駐車場は、寿命が来たら撤去、平地にするんだとおもう。
いざとなったら、管理人を午前中だけにしたら経費がめちゃ浮くから
そんなに心配要りません。

>971
管理員を午前中にして、仮に半額になったとしても月１５万程度しか安くならないよ。
半額では無理だろうがね。

>>970
ありがとうございます。
ちなみに、9000円前後を見るということですが、駐車場修繕分のみでの金額ということでしょうか？

>973
修繕積立金の戸当り月額の試算としては、
　　　１２階建　　　１２５戸　　１戸当り　　　８，４００円
又、１人当たり工事費の額は　７０万程度といわれています。
9,000円とみましたが、13年の間には、修繕工事が発生しますので、大目にみましたが、実際は
８，０００円程度あればいいのではと思っています。

>974
地域差があるでしょうが、管理員は正社員とは違い良くても嘱託社員待遇でしょう。
マルティプルを換算しても、時給で２，０００円以内で済むと思います。
勿論、管理会社の利益も含んで。

管理人がいくらもらっているかはハローワークの求人をみたらいいですよ。
１６８時間勤務で13万5000円です。（←時給８００円）
会社負担の社会保険と交通費を加えると16万くらいでしょう。
管理会社の取り分を4万円として管理人の人件費は20万円で考えたらいいでしょう。
しかーし！時給800円だとろくなひとこないかも！

975
70万/戸は長期修繕計画を根拠にした数字？
概算で大規模修繕ができるわけがない。

うちは1回目の大規模修繕工事一戸あたり70万円でできましたよ。
ゼネコンより管理会社直営（どうせ下請けに丸投げなのだが）の見積もりが安かったらしいので管理会社がやりました。
値段は、まーそんなもんだろーってとこに落ち着いてよかったと思う。
手抜きはあったかもしれないけどね。

戸当り７０万というのは平均的な修繕箇所を修繕した場合の数字なんですよね。
それに戸数や築年数にも影響してくるのは当然です。
修繕箇所が増えたり、バリアフリー化をしたり、そのマンション独自の工事が必要となれば
当然戸当たりの金額は増えてきます。
それから、デベ系と大手ゼネコン、地元建設会社の工事の見積額は、大手ゼネコン→地元建設会社→デベ系の順に高くなっていくのが一般的です。
どうしても、デベ系が高くなります。というのは、完全に管理会社経由となり、管理会社にバックリベートがいくのは間違いないですから。
意外と大手ゼネコンは安いですよ。

大規模修繕工事をやる場合は、元請会社はどこがなっても、下請け・孫請け会社がやります。これは地元の
建設会社が元請になっても同じことです。

↑どこが元請になっても、結局は、大工さんがやってると言ってるのと同じこと（失笑）

>982
建設工事はそういうこと。
実際大手ゼネコンなりが工事を受注しても、工事職人を全部自分とこに社員として抱えてやる訳じゃないからね。
そんなことしてたら、交通費やホテル代とかが負担になるし、人件費も莫大なものになる。
地方の建設会社も工事職人は自分とこの社員ではなく、それぞれの左官や電気工事、ガードマンとか下請けに任せるんだよ。
そういう初歩的なことも分からないの？

↑あほ　どこに頼もうが職人がやるのだから一緒と考えるあほ。

誰が元請になるかって言うのは、施工管理をどこがやるかってことでしょ。
職人を工事のときにかきあつめるのはあたりまえ。

>984
だから何なの。何がいいたいの？

>↑どこが元請になっても、結局は、大工さんがやってると言ってるのと同じこと（失笑）
無知の典型。
大規模修繕を発注する一番の留意点は費用もさることながら施工に責任を持てること。
すぐに倒産するようでは困るし、改修は既設の状況を把握した上で最適な施工管理をしなければならない。
しっかりした技術力を持っている工務店ならば設計変更の提案をしてくる。
大手ゼネコンも最近はリフォーム部隊を持っているところが多いが、さすがの技術力、責任体制を持っていると思う。無論、中堅どころもしかｋりしたところはある。それを見極めるのが発注する側の力量。

＞だから何なの。何がいいたいの？
管理監督がすべて。
スポーツに例えれば、同じ選手（職人）たちでも監督（元請）の読み（技術判断）や作戦の優劣（施工仕様）が勝敗を決する。

>984
あほ、元請と設計・監理は別だよ。

マンション管理士はニーズがないのかな

稼げない・・・
利益相反に陥る恐れがあるね

管理組合のために、管理費・修繕積立金・工事費用を削減
そして自身の委託費用も削減。←ないない
・・・僕の委託費用は沢山下さいっていいずらいね。

>マンション管理士はニーズがないのかな

アパート住まいで金銭保証の裏付けのない人の商売は誰も相手にしません。

マンション管理士は震災では役に立たなそう。

相変わらずマン管士叩きをやっている者がいるんだな。
何の意味があるんだろう。
侘しいね。

＞侘しいね。
事実、現実は厳しいね。

マン管士だけで生計を立てている訳でもないし、管理会社や不動産会社に勤務している者も
いるし、自己啓発としてマンションの住民が取っている者もいる。
ニーズのあるなしは、必要だからこの資格ができたと思うし、実際毎年受験している者がいるんでは。
この資格が出来たことにより、マンションの住民の管理レベルがあがったことは間違いないと思うよ。
それなのに、ただ批判だけするのは一体どういう人物なのか知りたいね。
管理会社の者でないことを期待はするが。

＞ニーズのあるなしは、必要だからこの資格ができたと思うし、実際毎年受験している者がいるんでは。
この認識はどうかなー。
必要性は無いよ、その証拠に法律で求められるものではないし、その資格も何等学術的、技術的な専門性を求められるものではないので誰も必要とは思ってはいないし役立つものではない。
一万円さえあれば誰でも受験出来るものには、現状の仕事の無い現実では受験者が多い事は自然である。

>996
マンションの住民にとって、区分所有法や標準管理規約を勉強することは
マンション管理の運営に役に立つと思うし、実際多いにプラスになってるけどね。
資格は取ることだけが目的ではないが、それがあることにより励みになり勉強するんではないだろうか。
何も資格を取ったから開業しようという者は殆どいないでしょう。
それをなぜ批判するのかわからない。
ただ批判だけがしたいのかな？

資格を取る取らないは個人の自由。開業するしないも個人の自由。
批判する事に何の意味があるのかな。

マンション管理士に興味があるんだったら取ればいい。
受験資格もなく、問題も択一のみ。しかも四択。管理業務主任者を取ってれば５問免除あり。
何等学術的、技術的な専門性を求められるものではないんだったら合格できるだろう。
（学術的、技術的な専門性を求める試験に変更したら合格率は何％になるのかね。）

取ってからでも批判はできる。頑張れよ。

＞資格は取ることだけが目的ではないが、それがあることにより励みになり勉強するんではないだろうか。
自慢したいだけなら子供の感覚だね。

>999
批判するのが楽しいようだね。
あなたも取れるもんなら取ってみたら。批判するぐらいだったら、取ってから批判しなさいよ。
別に自慢するために取るもんじゃないけどね。
そして取っても別に何とも思ってないけどね。

＞あなたも取れるもんなら取ってみたら。批判するぐらいだったら、取ってから批判しなさいよ。

あのー持っているんですが・・・・。