タワーマンション派vs低層マンション派改めタワーマンション派vs反タワーマンション派　　パート４

超高層ビル解体と一口に言っても、事務所ビルとタワマンは同一に扱えない。

>>460さんのご紹介記事は、あくまで前者であって、タワマンの場合、住人の合意形成だって

至難の業でしょうね、あまりに住民多いから。解体費用だってハンパじゃないし・・・

１００年大丈夫てゆうか、１００年塩漬けにせざるを得ないかも。

規制緩和の時点で、将来の事なんて全く考えようとしなかった、行政サイドの確信犯的罪？

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>>462
>超高層ビル解体と一口に言っても、事務所ビルとタワマンは同一に扱えない。

需要があれば当然供給が起こるし、ホテルなどは構造が類似しているから、技術的には問題ないだろう。

合意形成は、「区分所有法により、管理組合総会において区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成により建替えを決議できる。」とあり、比率は、低層・超高層共に共通であり、特に超高層だけが至難の業になるとは考えられない。

>１００年大丈夫てゆうか、１００年塩漬けにせざるを得ないかも。

低層であれ高層であれ、4/5の賛成が得られなければ塩漬けは同じこと。その際30年コンクリート、65年コンクリート、100年コンクリートの差が大きくでるだろうね。

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そもそも１００年コンクリートって謳い文句を、頭っから信じていいものなんだろうか？
そんなに頑丈なら、解体も大変だよね？
強固な岩盤の上に建つマンハッタンの超高層と、地震列島の湾岸タワマンとは、別物だよね？

また同じ4/5でも、低層数十戸の5/4とタワマン一千戸の4/5とを、同一に論じる事はできません。

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>>464
>低層数十戸の5/4

失礼、4/5ですね、一応訂正しときます。

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解体に半年～一年も時間を要するなんて、費用はいくらかかるのですか？
しかも超高層は更にかかるわけです。

莫大な費用や時間がかかるのは解体ができるとは言えないですよ。

せいぜい３ヵ月ですよ。

しかも３０年で建て替えなければならない鉄筋コンクリートの建物って、どうなんですか？

最初のころは寿命は半永久的だなんて言ってましたよね。

地震大国日本の建物はアメリカとは根本的に違う訳ですから、技術が進歩しても、簡単に解体できるとは思えませんが。

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超高層マンションの解体費用について↓建築家のご意見です。

http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-73.html

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>超高層マンションの解体費用について↓建築家のご意見です。

技術はニーズに従い進歩するから、40年後も同じ費用とは私は思いませんが。

それより、マンションPERが低い超高層だと、25年程度で元がとれ、耐久性があれば、その後は丸儲けって感じだろう。一方、低層は、さらに数年から、下手すると、理論上の損益がバランスするまで、さらに数十年かかるってことのようだよ。

超高層の心配するより、ご自分のお住まいの処分法を心配した方が良いように思うよ。

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>また同じ4/5でも、低層数十戸の5/4とタワマン一千戸の4/5とを、同一に論じる事はできません。

その通りだと思うよ。

人数が多いほど、正規分布に近づくと言うのが統計論なんだけれど。だから、大規模物件では、一般的な大多数の意見に近づく。

人数が少なければ、例えば５戸のうちに２戸反対者がおれば、まとまるものもまとまらない。

低層の方がそういうリスクが大きいと言うのが、統計学的な考察だよ。

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>>469 ところが、実態は小規模の建て替えが圧倒的に多いのです。
大規模は4/5の賛同は得られても物理的に困難なのですよ。

世帯数が多い程様々な問題を抱えてるのです。
例えば500世帯の転居先、学校の関係、住宅ローンの残債等、数多くありますよ。

大規模はそれを解決できないのが実情ですね。

小・中規模の方が抱える問題が少なく、解決しやすいですね。

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>>468 25年で元がとれる？
そんな安易な感覚でいいんですか？

今はそうかも知れないが、人の考え方、感覚や好みなんて、時代によって変わりますからね。
マンションも流行がありますから、超高層がいつまでも人気があるとは限りないですよ。
これだけ増えると、希少価値もなくなるし、特に震災後のインフラ復旧に時間がかかった場合の不便さを目の当たりにした場合は、資産価値急落はまちがいないでしょう？

ちょっと利口な人は、その状況は予測できることですけどね。

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超高層マンションの長所・短所を論じた↓コラムより
http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-72.html

短所の④項目め。

>大規模分譲であること。億ションと普通価格マンションの混在すること・・・
>首都圏で分譲された超高層マンションは、1/4 の「超高層住戸」と3/4の「非超高層住戸」で構成されている
>とのデータがある。
>http://www.nifty.com/kantei/free/skyscraped_mansion.htm
>そこには明確な所得格差がある。上記メリットのところで記したが、「超高層住戸」はステイタス性が高く、
>価格の値下がりが少ない。当然億ションと呼ばれる価格帯である。
>ライフスタイルや資産の考え方、家族構成も相違があるはずである。
>「超高層住戸」の所有者は資産として持っている場合の比率も高いように推測できる…
>大規模なマンションほど管理組合の運営が難しいはずで、居住者同士の合意形成がなかなか得にくい。
>相当な覚悟を持って購入するか、あるは全て管理会社に任せてしまうだけの鈍感力が必要になるだろう。
>ちなみに私は、比較的大きなマンションの管理組合理事を経験したことがあるので、もとても耐えられない…

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吉田兼好はうまいこと言ったもんですね。

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>>470

>ところが、実態は小規模の建て替えが圧倒的に多いのです。

当たり前じゃあないの、圧倒的に戸数が多いし、元々安いからね、でも、比率ではどうなの？そういう統計はないでしょう？

それと、大規模超高層ってまだまだ建替え時期が来たものは少ないだろうからね。

>大規模は4/5の賛同は得られても物理的に困難なのですよ。

そんな事例もないのに、決め付けられてもね。賛否を得るというのは、計画があってのことのはずだからね。

どうも理屈にあっていないようだけれど。

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>>471

>マンションも流行がありますから、超高層がいつまでも人気があるとは限りないですよ。

それはそうでしょう。何でも流行り廃れはあるからね。

超超高層なんていうのが、流行る時代が来るかもしれないし、経済状況がどんどん悪化して、新築は減るかもしれない。

ただ未来と言うのは、過去現在の延長上にあるからね。既にPERが高くなりすぎて、庶民に手がでなくなった高級低層に回帰するなんていうのは、あまり考えられないだろうね。バブルが再燃でもしない限り。もちろん可能性がまったくないとはいわないが。

>震災後のインフラ復旧に時間がかかった場合

かからない可能性の方が大きいでしょう。大規模の超高層の被害はほとんどないでしょうから。大規模超高層が大きな被害を受けるようであれば、高中低層の被害はもっと大きいでしょうからね。

ちょっと利口な人なら、その程度の予測はできるでしょうね。

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>>475

>>ただ未来と言うのは、過去現在の延長上にあるからね。既にPERが高くなりすぎて、
>>庶民に手がでなくなった高級低層に回帰するなんていうのは、あまり考えられない
>>だろうね。バブルが再燃でもしない限り。もちろん可能性がまったくないとはいわないが。

また、建築・土木技術の進展から外れたカネの経済的な話ですね。

建築・土木技術は、技術者がカネが欲しい為にやっているのではないと思う。
人類の進歩と自然と対峙する困難を破る為にやっている。

不可能を可能にしていく、、、これはカネあって出来る事ではない。

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＞低層の方がそういうリスクが大きいと言うのが、統計学的な考察

まず、大規模高層と低層の住民の分布が同じと仮定してる？
多分、分布が違うよ。
次に、人数が少ないのと多いのでは、調整・コンセンサスのコストが全く違う。
人数が多くなるほど、こうしたコストは幾何級数的に増えていく。
その上、人数が多いほど、所得や事情も多様になって、反対者の出現する可能性はどんどん高くなる。
これもコンセンサスまでのコストを上げる。

だから470さんの仰るようなことになる。

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都内一等地のタワマン計画に関わったことがある。
元にあった集合住宅を所有してたから。
多くの人はそこには住んでおらず、別に家を持ちそこは賃貸したり持ってるだけだった。
戸数的には、タワマン完成時の戸数より少なかった。

それでも、計画がまとまって何とかなるのに、十数年以上かかったよ。
しかも、当然のことながら、新しい部屋を所有するには、1千万以上のお金を出す必要があった。
それくらい面倒なものなんだよ。

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というか、タワーだろうが低層だろうが、普通の人間の寿命並にもつものの建て替えを議論しても意味はない。

建て替えは、次の世代が考えればいいことで、今の世代が損得論じてもしょうがない。

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>>479

>>というか、タワーだろうが低層だろうが、普通の人間の寿命並にもつものの建て替えを議論しても意味はない。

その通り。
コンクリートは耐用年数とした寿命がある。
寿命を延ばすには、外壁の防水工事の徹底的な保守をして（鉄道・道路構造物はコンクリ打ちっ放しなのは、
一般建築物より鉄筋からのかぶり厚が厚く余裕を持たせている為と言われている）、鉄筋に塩分の含んだ雨水
が浸透するのを遅らせるしかないとも。
内部の鉄筋は、低層だろうと高層だろうと超高層だろうと塩分の含んだ雨水が浸透してくると錆が発生し
膨張してコンクリートを押し出すますしね。
ここで気づくと思うが、青函トンネルには鉄筋が使われているか？　実は海底部の海水が浸透してくる所は
殆ど使われていないのを知っている人は何人くらい居るのか？　吹き付けコンクリートと言って鉄筋など
使ったら、耐用年数が極めて短くなり、異常出水事故が発生したら、排水ポンプ（トンネル内は常に海水が
浸透してきており、年中排水している。）の排水でも間に合わなくなり水没するであろう。
今の世代で青函トンネルが持つか？　と言えば、現状は安定している為、100年以上は持つらしい。

それとは違い寺院とかの古くからの木造建築物がコンクリートより、信じられないほどの耐用年数を持っている
理由をそこいらの営業と業者は知っているのか？
これは樹齢の高い巨木が昔は伐採出来たからに他ならない。
現在の木造住宅だと、そんな樹齢の高い巨木を伐採するわけには行かないだろうに。

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>>479 建て替えが可能か否かは資産形成面で非常に重要なことですよ。

マンションを買う時に大概の人は将来の資産価値について考えると思いますよ。できれば子供にも資産として遺してあげたいと考えていると思いますね。

建て替えが出来ないマンションは古くなればなるほど資産価値が０に近づき、更にマイナスになります。

そういうマンションは中古としての流通性が限りなく低くなりますね。

生きてる間住めればいいと考える人もいるでしょうが、大部分の人は将来マイナスとなるようなマンションは買わないでしょう。

建て替えの可否は非常に重要なことだと思いますね。

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>>482

>>建て替えが出来ないマンションは古くなればなるほど資産価値が０に近づき、更にマイナスになります。

そうですかね？

コンクリートの耐用年数は、マンションに限らず構造物には千差万別。

100年も持つ物もあれば、竣工10年位でコンクリートのひび割れが無数に出て本来の耐用年数を
発揮しない物があったりと。

アクアラインの海ほたるで駐車場内のコンクリートの柱と梁を良く観察してみた人は？

つまりコンクリートの耐用年数は、資産価格とは連動しない。

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数百世帯の意見一致なんて…無理！

しかも空き家だらけでさらに紛糾

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>>484
前のレス読んでくださいよ。

4/5でいいんだよ。小規模だと2・3人変人がいるだけでこじれるが、オーナーが多い分、よい建替え案を出せば落ち着くでしょう。

>しかも空き家だらけ
所有権は残っているからね。空き家にしているオーナーは賛成しやすいかもね。

要は建替え案次第でしょう。超高層だから問題が多いというようには思えませんが。

いずれにしろ、40年後のことを想像でああだこうだと言っても、あまり建設的な議論とは思えませんね。社会情勢も法制度も変わっているでしょうからね。

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>>483 耐用年数も資産価値には関係してきますが、それよりも使用できなくなった時に、その土地に再建築が可能か否かが重要ですよ。

30年を超えた古い一戸建が売れるのは、土地の再利用が可能だからですよね。 また新しい建物をたてて、住むことができる。
これが重要なんです。

マンションも同じです。建て替えが出来ないと分かれば、特に中古需要は激減するとおもいますね。

100年もつというなら、利用価値は高いので、それなりの需要はあるでしょうが？
古くなった時に、より快適なところへの住み替えが困難になるでしょう。

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>>486

あまり先の話を今心配したって仕方がないって。政策は変わるからね。廃墟の超高層が湾岸の壁になるような政策を取るわけないでしょう。

http://www.homenavi.or.jp/frk/news/topics_m101119.htm
より、
>■分譲マンション政策　意見募集に327件、国交省「今後の政策につなげる」

>　国土交通省は11月16日、分譲マンションの適切な維持管理や計画的な修繕、建替えなどを円滑化する政策のあり方について、７～８月にかけて行っていた一般からの意見募集の結果を公表した。　それによると、96人（団体含む）から、計327件の意見が寄せられた。内訳は、計画的な維持修繕の促進策に関する意見が105件、適正な維持管理活動の維持方策に関するものが113件、大規模改修・建替え円滑化のための方策に関するものが109件だった。　主な意見の内容は、修繕積立金の目安の設定▽分譲時などの長期修繕計画・修繕積立金に関する説明の徹底▽管理組合への金融・財政支援▽マンション再生時の建築規制の緩和や事業資金調達の円滑化▽区分所有法の建替え決議要件の緩和――など。　このうち、修繕積立金の目安は、今年内にも策定する方針。また、そのほかの意見についても、「制度改正も含めて、今後の政策につなげていきたい」（国交省）と話している。

あなたが心配する以前に、政府も心配しているからね。

今後の推移を見てくださいね。

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>>486

>>30年を超えた古い一戸建が売れるのは、土地の再利用が可能だからですよね。 また新しい建物をたてて、住むことができる。
>>これが重要なんです。

>>マンションも同じです。建て替えが出来ないと分かれば、特に中古需要は激減するとおもいますね。

そちらは大きな勘違いをしていらっしゃる。
土地はその土地そのものが資産価格となりますが、仰っている一戸建ては殆ど木造です。

マンションはRC造が殆ど。
そのRC技術は、主に土木構造物のコンクリート技術から派生しています。

橋梁、隧道、高架橋も耐用年数が公共に供する構造物の資産価値になるので、コンクリートの耐用年数
は重要な筈です。

木造の古代の寺院とかは、良質な樹齢が高い巨木が採れたからの話で現在の木造新築一戸建ては、
2×4工法でもその様な材料ょ使う事はまずあり得ないと思うんですがね。

ちなみにそちらは一戸建てとマンションの様な共同住宅の違いを勘違いしていませんか？

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http://www.mlit.go.jp/common/000117463.pdf
所詮、高強度コンクリートうんぬんて言ったって
ちゃんと業者が使用しないから一緒ですわ。

千里タワーのように完成間近でなんかあっても特に
超高層の場合は、一から建て直すことは出来ないし、
万が一があると倒壊の可能性のある超高層マンション
はやっぱり危険性が高い。

地面に近い場所で安全・安心に暮らしたいと思う
一般の人はタワマンは買わないですよ。

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適切な建て替え案って言うが、タワマン住民は
低所得者から高額所得者まで様々な人種のるつぼで意見が
まとまるわけがない。
特に湾岸タワマンって２０００万円台から買えるので
予想外の大規模修繕費に対応出来る方がどれだけいるのか。

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>>490
>まとまるわけがない
個人の根拠のないご意見としてお伺いいたしておきます。

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>>489
>万が一があると倒壊の可能性
「万が一」があれば、どんなものにでも何でも起こりえますが、ご意見としてお伺いしておきます。

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超高層マンションがアクアマリンや橋や公共建築物と同様に
語られているが全く違う建築物であるということを認識の
ないおろかな意見。
税金ズブズブ無尽蔵につぎ込んだ建築物と売って儲ける
マンションは全く違う。
建築物の原価をいかに落とすか、で利益が出る。
だから上記のような高強度コンクリートだから良いだろう、
こっちの方が儲かるからちょっと安いの使っちゃおうよ、
となるのが企業論理。
特に最近タワマンの販売が鈍ってきたので、要注意だね。

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火事の時はしご車が届かない。

地震でライフラインが破壊して４０階まで昇り下りは超大変。

住人の所得格差が激しく、高額価格物件居住者も不動産を
多数所有している人や無理してローン組んで購入している
方等様々なので住民間の意見の違いが甚だしく大規模修繕時
もめることが予想される。

高層マンションに住むことで、精神的に不安定になったり、
流産の危険性が高い等マイナス意見は多いが、高層マンション
が体に良いってことは聞いたことがない。

売る為に少しでも安く仕上げようと不安定なペンシル状の高層
マンションに手抜き工事があったとなると夜も不安で眠れない。

以上の理由でタワマン買う決心がつきません。

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>>493
>こっちの方が儲かるからちょっと安いの使っちゃおうよ

コンクリートの件は、そういうコスト重視の偽装ではなかったようだけれど？

おそらく内容をご存知なかったのだろうけれど、そういういい加減な内容を書かれると、他の部分も出鱈目だと思われても仕方ないですよ。

しっかりと事実に基づいた投稿をしましょうね。

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>>495
あなた様はゼネコンかコンクリート屋の回し者ですか？

宇部三菱セメント自身が「該当するコンクリートは弊社の中庸熱ポルトランドセメント
の一部（ 2007 年6 月以降出荷分）を使用したもの」と言っていることから、同じ
製品で品質の異なる２種類のセメントを出荷したのでしょう。

なぜ異なる品質のセメントを出荷したのかですが、コスト削減以外に理由ってありますかね？

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タワマン住民自慢の高強度コンクリートってウソだらけ？
国土交通省があわてて臭いものに蓋ってわけで、強度には
問題ないと発表したが疑わしい限りだな。
だから超高層タワマンは怖い。

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>>496
各社に仕様を十分告知せずに出荷したのは宇部三菱であって、同社によると、連絡ミスだったと書いてある。

それを知らずに、上記リンクの各社が建設用に使ったわけで、建設各社が別に安く上げようとして、わざとそのコンクリートを指定したわけではない。各社はあくまでも正しいものが納品されていると信じて使ったわけであり、どこもコストの削減につながっていないのだが。

それと、少なくともここは特殊な例外的な事件を扱う場所ではない。これまでの事件事故偽装欠陥は圧倒的に中低層が多いのだから、そういうのを挙げだしても意味がない。

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>>494
バトル板にようこそ。

>以上の理由でタワマン買う決心がつきません。

いいんじゃあないの。価値観はそれぞれ。

>精神的に不安定になったり

確かに、あなたには向かないようですね。

それで、どこなら決心がつくのかな？世田谷の駅前マンション？

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「不安で寝られない」って、単に高層マンションに住むのに適してないってだけ。新幹線にも乗れないし、飛行機にも乗らないほうが良いよ。

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>>500
新幹線と飛行機は文明の利器で必要だから乗ってます。
タワマンは無用の長物で必要ないので買いません。

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>>498
超高層に使用しているコンクリートだから言ってるんだよ。
あなたは何でも信じやすいタイプの方なんだね。
それとも自分の都合の良いことだけ信じるのかな。

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>>501
はいはい。ご自由にどうぞ。人間は理性だけじゃなく、情緒に左右されるからね。

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↑あきらめずに買うように説得しなさいよ～。

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>>501
タワマンが無用の長物って旨いこと言い過ぎだよ。
人口問題を解決してるんだよ、今まで土地のないところに
土地作ってでかいタワマン何棟も建ててな。

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>>496

>>なぜ異なる品質のセメントを出荷したのかですが、
>>コスト削減以外に理由ってありますかね？


骨材に関する品質不良と言うか施工不良は、今に始まった事ではなく
大分昔からある。
何度も書いているが頭の中がカネまみれで理解できない輩が居るようだ。

まず、コストに関係なく、骨材の材料の川砂が不足していて、塩分を含む海砂を
使用した山陽新幹線の突貫工事。

次の事例は、バブル絶頂で建設ラッシュ時に、火力発電所から産出されるフライアッシュの規定以上の混入。

何もコスト削減が施工不良を生むのではないと思う。

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>>504
超高層の嫌な人は、超低層でも戸建でも賃貸アパートでも長屋でも、高級低層でも、どこでもいいんじゃあないの？

好きなところに住むというのが原則でしょう。

それぞれに良いところはあるからね。

低層で鶯の声が聞こえるっていうのがあったが、まさに鶯谷だね。それとも選挙中だったのかな？

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>>506
最近では六会事件が有名です。
この事件は生コンに異物混入してしまっっているので完全な法律違反です。
だから、あわてて三井不動産はマンション取り壊しちゃったけど、なんで
こんなことが出来るのか。

戸建や３階程度の低層マンションのような小規模の建築物を、地場の建築業者（工務店など）
などが作る時には、生コンの受発注はその建築業者が行うもの。

しかし、大規模のマンションなどになると、生コン業者と建築業者の間にその生コンの取引
の中間に「商社」が絡んでくる。

だから、契約者への解除のペナルティーや取り壊しの費用などは、商社が保険に入っていて
カバーしちゃうってことになる。

しかし、下位クラスのデベロッパーでは、全額負担を商社側がするかどうかは難しいよね。
だからその点でもデベは超大手が安心ってことになる。
タワマンも安心できるタワマンとそうでないタワマンがあるってこと。

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>>506
現場を知らない建築工学素晴らしい脳。
民間の建築現場はコスト削減で大変なんだよ。
公共工事の無駄なコストかけて造るものと一緒に
するなよ。

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>>501

>>新幹線と飛行機は文明の利器で必要だから乗ってます。
>>タワマンは無用の長物で必要ないので買いません。

ほぅ。

前者と後者を切り離した科学技術不在の
苦し紛れな言い訳ですな。
航空機は宙に浮いている事自体が異常事態。
高速鉄道は高速になればなるほど蛇行動が顕著になり軌道破壊から最後には脱線・転覆に至る。

堕ちない航空機等、この世にはない。
よって『犠牲の上に安全が確率されていく』ってのがわからないのか？

民航機は大昔からテスト飛行段階で何人ものテストパイロットの命を失っている。
高速鉄道は日本ではあまりにも幸運なケースでまだ大惨事には至ってないが、
ドイツではエシュデの事故で犠牲者が出た。
それに東海道新幹線と山陽新幹線とづは施工からの耐用年数がどっちが長いか知っているか？

だから科学技術に完璧などはない。妥協が必要。

カネと自分の事しか考えていない人は超高層どころか共同住宅に住む必要もないのでは？

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>>510
何が言いたいのか、わからんなあ。
苦し紛れはそっちやろ。
飛行機も新幹線も便利なんだよ。
文明の利器だからね。

だけど、タワマンは違うって言ってるんだよ。
別に住まなくても誰も困らない。
土地のないところに土地を作った湾岸の埋め立て地に
建てたタワマンに住む必要性ってあるのかい？

あんた、タワマンと高層建築物一緒にして論じるからおかしいんだ。
タワマンは売り物で、儲けるために造った建物ですから。
そこには企業のコスト意識があるのは当たり前。
あんたのような建築工学万歳脳には理解できないだろうが。

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