桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

デイケヤ、タクシーなら管理組合と契約すれば何とかなるのではないでしょうか?その他の宅配、配達は商売人相手なので余り神経質に成らなくても良いと思いますよ。駐車場の赤外線キーは、万能ではありません。悪質な場合、ゲートが空くのを待って、空いている駐車場を把握している場合もありますし。大規模駐車場だとゲートはほぼ空いている状態ですよね。最近の設備は良くなってるんですかね。ここはあちこちゲートが分散していれば良いのですが…そろそろモデルルームの先行予約案内もきてるので色々分かりそうですね。

そうそう、浜田山と必死に比較している方がいますが、私には地縁も無いので候補になりませんでしたが、結構良いですね。まだ分譲中みたいで、間に合うと思いますよ。

自家用車については、以前レスしたように駐車場までのようです。
駐車場までは、平坦な通路、エレベーターが使用できる考えのようです。

これは、過去の情報で確証がないので、書きたくなかったのですが、各棟の外周側にサブエントランスがあり、一時駐車できるスペースでタクシー等の乗り降りが出来るようです。

いづれにしろ、建物内や通路を歩く必要があるため、体力の無い人には優しくないですね。

樹木に優しく、車に冷たいそういう所です、ここは。

外周側にサブエントランス？
Ｂ棟やＦ棟は敷地中央の孤立棟なので外周道路に面していませんよね？

やはり設計に問題がありますね。
非常に問題がある動線になっています。

Ｂ棟やＦ棟に宅配業者はどうやってたどり着きますか？
その際、宅配業者は路上駐車ですか？
外周道路は、駐停車禁止区域ですよ？

地下駐停車の新たな情報です。
駐停車はオール多段機械式だそうです。
平置きは車椅子車両専用が法定内での設置のみ。
なにやら面倒ですね。
パークシティ浜田山の地下駐停車みたいに
ホテルの駐停車みたいに平置きだと思い込んでいたかた、ガッカリですね。

しつこいようですが、Ｂ棟やＦ棟の住人がタクシーを呼びたいとき、
あるいは、ディケアの送り迎えの車両は、どうすれば良いですか？

私は、地権者ではないのですが、本日、立替組合の説明会に参加してきました。
細かい内容は口外できないのですが、少々情報を得ました。

モデルルームは9/14にオープンするそうです。
仕様については、プラウド、パークシティ（浜田山を除く）以上の上級もの（キッチン天板→御影石、浴室の床・壁→タイル張り等）が使用され分譲されるとのことです。

高級物件として販売したいようですね。これで１割弱値段が上昇するようです。

>>キッチン天板→御影石、浴室の床・壁→タイル張り等）が使用され分譲される


それ、高級でも何でもないですよ？
至って普通なんですが（笑）

F棟はG棟とセットなので、G棟を通っていくようですね。
B棟はA棟の前に営業車用の車寄せがあるようなので、A棟とI棟の間にある通路（？）を通って出るようです。

中心部は車進入禁止ですが、外周部の一部に入れる部分は点在しているようです。
ただし、この情報は地権者に昔聞いた話なので、確実ではありません。

910さん

そうなんですか。
キッチン天板→人造大理石、浴室の床→FRP（速乾床）・壁→鋼板パネル
がこのレベルの通常と聞いたのですが。

>>A棟の前に営業車用の車寄せがあるようなので

ありません。

913さん

断定的なお答えですね。関係者の方ですか。
A棟の前、レセプションハウスの横に来客者用の駐車場があり、その一角が営業車用の車寄せのようなので、B棟からの通路の存在は別にして車寄せはあると思います。

通路については、B棟とH棟の間に通路があるようようなので、延長されているのは充分考えられます。

商業車あるいは工事車専用のそのスペースは、車寄せではありません。

915さん

来客者用の駐車場にはマンションへの出入口が無いということですかね。
それが本当なら随分不便に出来ているんですね。

タイルの目地は、カビ発生の原因になるので私もそう思います。

豪華に見えるからでしょうかね。

919さん

来客者用の駐車場は、屋根付だと思ったのですが違うのですか？
住居者用と扱いが違うのですね。

ですから、駐車場は屋根付きですが、車寄せが無いと言っているわけです。
"車寄せ"の定義をよく理解してからまた書き込みしてください。

国語辞典の定義はどうでもいいよ。
「建物に雨に濡れずにアクセスできる建物脇の駐停車スペース」の話しているのは、文脈から明らかだから。
そうゆうスペースがあるのかないのか？が、ここでは重要で、それを車寄せと呼ぶべきかどうかが重要なんじゃないでしょ。
そうゆうスペースは、あるの？ないの？

922も923もデベに電話すればいいんじゃないの？書き込むより早いよ。
社交性がないのか？それとも本当はどうでもいい内容なのかな？

掲示板の意味わかってなくね。
掲示板なんて、ちょいちょい生じる細かな疑問のやりとりだろ。
そのたびにデベに電話するほどじゃないもの含めて掲示板に書かれるのは当たり前。
掲示板の質問にデベに聞け、社交性ないのか、とか。
じゃあ掲示板に来るなよと。

以前の近隣とのトラブルから考えれば、契約外の車が一時的に駐停車するフリースペース は無い、ということなんですね。デイケア等を除き住民視点で、フリースペース(車寄せ)が無いと不便な具体例ありますか？来客用駐停車が有料でもあれば、ほぼ問題無いと思います。来客用駐停車が無いと後々問題ですが。

ゲストハウスにレインシャワーとジャグジーがありました！
豪華ですね！

最新情報が出てます。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000019018

平均坪単価330万円前後、沿線ではかなり高級・・・

ほ～ら、言った通り。
でも第一期は駅近棟のみの販売なので、売れ行きが悪かったら、その他の棟は駅遠を理由にグンと値段を下げてくる可能性あると思いますよ。
それを見込んで、まずは駅近棟から、という戦略なのでしょう。
1000戸以上の大規模で、途中から販売が失速してしまったブリリアシティ磯子なんかは、まさにこの手を使ってます。
それでもまだ売れ残ってるけど。
もちろん駅近が好調に進んだら、駅遠棟もそれなりの価格でだしてくると思いますが、いくらスペックが高いと言っても、周辺相場とあまりに不釣り合い。
桜上水ガーデンズの立地にひかれて興味を持ってた人が、果たしてここまでのスペックを求めてるか、というと、求めてない、が多数派では？
求めているのは建替組合だけ。
需要と供給が合ってないんだよね。コンセプトがズレてる。

200戸くらいならプラウドの勢いに任せてそれなりに売れるかもしれないけど、ここは500戸以上あるからね～。
この価格で即日完売の連続はイメージつかない。
最初はよくても絶対どこかで失速すると予想。

一旦、販売不振、売れ残り物件のレッテル貼られちゃうと中古相場にも影響するし、どんなに気に入っていても、売れ行きみてからじゃないと手は出せないですね。

このマンションにぴったりの記事を見つけました。↓
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1557

テレビでやってた。

http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/wbs/news/post_49603/

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/919-2013-09-10-06-56...

やっぱりプロの目から見てもズバ抜けて高いんだな。

↑いいところも沢山あるだろうに、そこには触れず、高いことしか書いてない…。
そして、仙川に期待って…。
この方の過去記事みると、良いものは良いときちんと評価されています。
そして、そういう物件は即完してます。

近隣相場とあまりにかけ離れた坪単価、
しかもプレミアムつき高級分譲でない一般向けマンション、
こういう物件を買うと、リセールの時に苦しいです。
中古で売却する時には、周辺相場価格でしか売れませんから。

人生何が起きるかわからない。35年ローン組まないと買えない人や、
終の住処として購入するにはまだまだ早い年齢層の人は、
よく考えた方がいいと思う。

素晴らしい物件が出ましたね。
価格は妥当かどうかは個人の価値観によりますが、普通のサラリーマンではなかなか手が出せないことだけは確かです。

モデルルームの写真みたら、エアコンはビルトインじゃなくて壁付けですね。
坪330で、エアコン壁付け、外廊下って（汗）

何をもって素晴らしいとするかですね。
私は、これで坪３００なら「素晴らしい」けど、３３０だったら「その価値なし」ですね。

京王線には330万円のようなマンションは販売されてこなかったので
沿線としては高いんでしょうね。
ただ、京王線にはそれだけいい土地がなかったということでしょう。
ここは、立地がすごいので330万円ならよかったんじゃないですか？
350万円といわれてもおかしくないような場所ですよ。
桜上水駅そのものはなにもないですけど
住環境は本物です。

管理費安いしね。
933さんの考えも正解ですが、このような考えや感度の方は
違うマンションにすることをお薦めします。

935さんも、相当頭が悪そうですね。
タワーマンションをお勧めします。

緑が多いっていうマンションに内廊下じゃコンセプトは何？って感じです。
リゾートホテルか？？

このマンションを内廊下にしたら、野村・三井は相当バカだってコメントが多数じゃないかな。

デベの方が登場されてきたような気がするのは気のせいでしょうか。
昨日報道発表をし、購入層からの反応が気になって見にきた、という流れでしょう。

989さん

相当頭が悪い935です。
パークシティ浜田山のコンセプトは、リゾートホテルではなく、緑豊かな邸宅ですが、内廊下です。
私は個人的には外廊下の方が好きですが、価格帯と合ってないということを言いたいだけです。

この価格帯なら、ビルトインエアコンが標準では？

パークシティ浜田山はいくらぐらいだったのですか？

パークシティ浜田山は坪４００です

まあリセールは相当厳しい物件ですな。パークシティ浜田山でさえ中古坪単価は70万くらい落ちてるでしょ…ここも同様の道をたどるよ。ただ好きでずっと住むつもりなら買えばいいとは思います。

桜上水で330万wwwwww

京王線なんかすぐ止まるし朝なんて鈍行で使えない路線なのに笑
しかも桜上水とかなんもないwwt

しかもビルトインエアコンなしって嘘だろ？それはありえないと思うぞ。

しかもここぱっと見団地と大差ある？

団地先住民が４割、しかも高齢者多いので５-10年もすれば
売却・賃貸がやたら多くリセール相場を更に押し下げる

桜上水にしては高すぎる価格設定なのは確か。
でも、坪330程度で内廊下やビルトインエアコンを望む方が無謀。

お前が無知すぎるんだよ。坪３３０ぐらいのマンションなら８割がたビルトインエアコンついてますよ今時

もちろん当たり前の話だが、地価が高い場所に建つマンションで坪３３０万程度のグレードの低いマンションだったらつかないでしょう。桜上水なんか土地は決して高くないのに、ありえないですね

ただまあみなさんの早とちりなんじゃないですか。今時外廊下でビルトインエアコンじゃない割高マンションなんてありえないですよ。

その土地周辺ですばぬけて高いマンションならね

よくいるのが内廊下だと管理費高くなるからいらないとかいうやつ笑
しかも今回言い訳してる内容は外の景色が見えないからだってさｗｗｗｗｗ

こんにちは地権者かデべさんｗ

内廊下だと、角部屋じゃない限り、窓がない部屋が出てきちゃいますよね。

ここは外廊下にプラスして、エレベータの数を増やすことで通路側にもベランダを設けることで、
中住戸でもほとんどの部屋に窓がある作りになっているので、
個人的には外廊下であることは歓迎できます。

ただし、高級な作りではないことは事実。

「内廊下で高級」よりも「高級じゃないけど、各部屋に窓あり」の方がいいと
言っているだけです。

だから、外廊下であることには賛成だけど、だったら値段がおかしいでしょ？
ということになる。

浜田山は、もともと三井が持っていた土地で、借金をして購入した訳ではないので、
竣工後何年たっても価格を落とさず販売を継続できている。

だけど、ここはそうではないので、販売が長引けば長引くほど、デベの赤字は膨らむ一方。
値引きをせずに粘って売るよりも、大幅値引きをしても早く手放した方がまだマシ、
という状況に必ずなります。

後半は1戸あたり500万以上の値引きが間違いなく入るでしょう。
だってそれでも相場より高いんですから。

944
900戸近くあるのだから2年もすれば中古が出て来ます。
どうしてもここがいいなら、その時に買った方がいい。

いくらずっと住むつもりでも、ここを新築で買うのは自殺行為だと思われます。

いやワイドスパンにすれば行燈部屋なしの間取りつくれるでしょ。

ブリリア池袋タワーは内廊下タワマンなのに行燈部屋がない間取りでしたね

果たしてリセールを気にせず買う人が500人もいるでしょうか。
そこが一番の課題でしょう。

まあまだ情報あまりわからないけど個人的に感じたいい点と悪い点は

いい点

駅近
免震
売主施工ともに大手
緑が豊富
天井高２ｍ６０
南北バルコニー

悪い点

桜上水駅周辺がしょぼい
京王線は朝遅いし結構止まる
まだ断定できないけどぱっと見高級感が感じられない（新しくなっただけの団地風）
外廊下（これは賛否両論あるけど個人的にはセキュリティ面含めて内廊下のほうが魅力


せめて桜上水が仙川レベルに栄えてたら３３０万でも喜んで買ってたなあ
あとは仕様設備がどんなもんかだけど、この立地でこの価格帯でビルトインエアコンなしってありえないでしょ

956さん
全く同感です。

設備仕様は、今把握している内容は↓の通りです。

満足できる点
キッチン天板は御影石、ディスポーザあり、玄関＆廊下はタイル、スロップシンクは蛇口のみあり、タンクレストイレ等々。

しょぼい点
壁付けエアコン、食器棚はナシ（オプション）。

ビルトインエアコンではないのは、もしかしたら建替組合様の御意向によるものかもしれませんね。

ビルトインって見た目はいいけど、メンテ代も電気代も割高みたいなので、団地住まいだったここの地権者様方は嫌がりそうですよね。

>>958ねえ日本語読めないの？桜上水より地価高い場所で坪３３０万だったらグレード低いのは当たり前だよ？
そのあとに付け加えて書いてあるでしょ？

マンションの価格は地価がによって左右されるのは小学生でもわかるよね？

地価が高い場所で坪３３０で出せるってことは仕様や設備その他もろもろに欠点があるってことだろ

ここは地価がものすごく高いわけじゃないのよ。それでこの価格だったらビルトインエアコンぐらいついてて当たり前なのよ

ネガ発言いっぱいですね!
自分は素直に購入を意識しているものです。

高い、安いは時が経てばわかるもの。

興味無ければ、去ればいい、、、

たた、ネガティブ発言している人ほど購入を意識して、ご自身が手の届く価格帯まで下がらないかと望んでいるのでしょうね。

実際にネガ発言だけで下がるなら、逆に手は出しません。

>>958
>>@220~240

これらの物件、@300以上でしょ？

ビルトインエアコンいいよね！！
窓が2.2ｍだと営業が言ってましたので
ビルトインエアコン入れると窓が低くなっちゃうんじゃない？
そんなことないかな？どっちがいいかな。。。

坪３３０万でビルトインエアコンのマンションなんていっぱいあるんだが

まあ以前よりプチバブルみたいなもんだから今の相場だったら坪３３０でも仕様はしょぼいのかな笑

完全に買う時期ミスったなあ。これからインフレ傾向が続けばいいけど

>いまどき公団でもそんなこと当たり前だと思ってましたが？

今でも公団があると思っている人、発見！

公表されている外観CGが団地っぽく感じるのですが、皆さんどう思いますか？
実際はもっと高級マンション的なデザインなんですかね。

やはりパークシティ浜田山とは見栄えが全然違いますね。
高級住宅そのもの。

こちらは大衆的な感じが否めないですね。けれど、桜の木が沢山あり春はとても綺麗な景観になるでしょうね。

なんで浜田山が比較対象になるのか不思議。
ちょっと勘違いしてない？

我家にもカタログが来ました。最近の物件で郵送に送られてくるカタログとしてはすごく立派なものでしたね。桜上水の利便性を考えればこれはこれで良いですね。以前話題に上がっていた車寄せもあるようですね。どこにあるのか詳細はよくわかりません。間取りもゆったりしていて良いですね。モデルルームが楽しみです。
浜田山とよく比較されている方がいますが、浜田山住民さんですかね。意外とご近所さんですからね。そうでなければ、まだ販売中のようなので検討してみてはどうですか？こちらよりは平均坪単価も高いですし、そもそもリーマン直後の物件なので割安だったんでしょうね。我が家も当時はとても購入できる状況ではありませんでしたが、今どきの物件はどれも値段が上がっているので、これから割安物件が出る状況でもなさそうですね。

ビルトインエアコンって騒ぐほどのことじゃないよね。
桜上水 緑が多くていいんじゃないかなと思うけど、浜田山の方がブランドあるよね。

浜田山と桜上水ではブランド力が違いますよね。
同じ大規模住宅なのと地域が近いと言う事で比較していると思いますが、マンションのコンセプトからして違います。
また、ファミリータイプの価格は浜田山は億ションです。
こことは比較になりません。

団地の建て替えだと、高級住宅にはしないと思います。
個人的には、烏山の東京テラスと似ているなと思いました。

そりゃ、片方は、浜田山は三井グラウンド跡地、桜上水は三井牧場跡地。
両方とも、三井不動産レジデンシャル絡み。
新宿・渋谷からの距離も似たり寄ったり
両者の直線距離も2km位？？しか離れていないということで、

比較したくなるのでは？

マジレスでした。

〉東京テラス

確かに！ 駅が遠過ぎるし、周辺環境や学区が気になって検討しなかったんですが、そのとき、いずれ桜上水団地が…と軽く期待したのを思い出しましたw まさか、こんなに時間かかるとは思わなかった！

団地感と高級住宅感の違いって何なのでしょうか?昔ながらの団地のイメージはわかりますが、あれは具体的にどういったところがそう思わせるのでしょうか。素朴な疑問です…。

この物件は空地率が50パーセントくらいだと聞きました。戸数が変わらないとすると、建物の高さを下げれば棟数が増えてそれぞれの距離が近くなる。かといって、戸数そのものを減らすとパークシティ浜田山のようにかなり値段が高くなる。難しいですね

978さん
ぎゅうぎゅうづめ⇨団地感
ゆとり配棟⇨高級感

まさか、ここってペラボーじゃないよね？

免震構造は、建物を軽量化しないとダンパーでフロートできないからね。わざわざコンクリート壁にする理由の方がおもいつかないけど。

ペラボー界壁は遮音に不安が残りますね。
やはり廉価公団仕様でしたか。
いくら性能等級を高めてもコンクリートには勝てません。
絵画を打てるのはありがたいですがね・・・。

上記で、団地の建替えだと高級住宅にしないと書いてる人がいましたが、
渋谷のセンチュリーフォレストだって、団地の建て替えでしたよね？

マンション関連の雑誌では、ヴィンテージ候補に挙げられてる高級物件のようですが。

残念ながら高級とは程遠い作りのようです。
マスメディアのヘッドラインや触れ込みだけを信用せずに、
自分の目で、本質を見極める必要があるマンションだということがわかりました。

↑
>>高級とは程遠い

たぶんこの画像がその原因
原因1.エレベーターシャフト丸見え＆取って付け
原因2.外廊下だけじゃなく非常階段まで外づけ取って付け

悪いけど高島平の団地のほうが外観にこだわってデザインに気遣ってるよ
団地だからこそ、あきらめないで外観をデザインしなきゃせっかくの"極まりゆく邸"が台無し

高島平団地
当時からモダンだっだんだなぁ...

うーん。。。確かにCGを見る限り建築家の人の諦め感が前面に出ていますね。
建築担当の人、団地だからといって手を抜いた意匠設計をしましたね？
それか時間が足りなかったのかなあ。
兎にも角にも残念でなりません。。。

@330出して、買いたいと思う“団地”ではないですね、残念ながら。
コンセプトを間違えましたね、ここ。

個人的にはなるけど、このデザインがどうしても団地ぽく見えてしまう。。
建物の形のせいかなぁ。。
光が丘の集合団地のような雰囲気と言うか。。

とは言え、結局は実物見てみないと解らないですけどね。

模型の現物を見ましたが、一言で表現するとしたら、
'''高層の密集団地'''でした。高級感があるかどうかを聞かれたら、私の答えは'''無し'''です。

>９８６ 普通の四角い箱ですね、学生でも設計できるような意匠だと言わざるをえません

予想通りこのままだと買い手がつかずスカスカになりそうですね。
アベノミクスで高騰するかもしれないと考えたのでしょうが、想定が甘すぎです。
都心ならそういう前提の価格設定でも問題ないと思うのですが・・・。

この立地の団地をこの価格で買ったら、確実にリセールで損しますね
新築で買う価値のある物件じゃないです。
随分がっかりしました。
強気の価格設定の行く末は見えてますね。

価格を近隣相場並みにしたら売れるのにね〜。

ここ最近の桜上水駅近の相場見てみほとんど平均３００すら超えてないから

今週末モデルルーム行こうと思っていますが、この掲示板を見たら行く気が萎えてきました、
確かに団地をですねー。
相場とはほど遠い価格設定には納得できません
桜上水ってそんな高価な相場でしたっけ
仕様や見た目が高級ならともかく、これじゃ普通の団地をですしね

どんだけ強気なんだか

それに団地だから敷地内に誰でも立ち入り可能。
隣接している日大運動部連中の飲み会、中高生の
溜まり場でしょうね。

958のリストをよくよくみると、都心地域は二流デベ。一流デベは周辺地域じゃない。ネガ達が言う、一流で割安物件は具体的にどこですか？

ついに1000レスまで来ましたか。
ここにきて流石にペースアップしましたね。
活気がありますね！