桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

場末は言い過ぎ。
世田谷を5段階に分けて評価するとすれば、AはつかないがB(悪くてもC)はつく地域だよ。
一応、桜上水駅南側までは上北沢の流れを汲む旧分譲地の一角だし。
まあ、80㎡7000万円がラインでしょ。

場末は撤回するにしても、評価は「E+」。
取り得のない経堂「C」と杉並に挟まれた桜上水は昔から
パッとしない。京王沿線の世田谷は、生活面・投資面から
回避した方が無難。

はいはい

80㎡6000万円って、坪250万円じゃん。
どこの田舎の話？
さすがにそれはないわ。

俺の8年落ち中古が今年の春坪250万で売れたよ。
桜上水じゃないが、まあ似たようなレベル感のところ。
それにしても、250万から350万まで、皆さんの相場勘は幅広いですねぇ。
この辺で真剣に探してる人達なら、もう少し相場勘が収斂されてるかと思った。

だから不動産ってちょっとしたバブル景気で急騰したり急落したりするんだよね。

億なら浜田山の方がいいに決まってる。

7-8,000万だすなら東横沿線でもコマ目に探せば世田谷＆周辺に
まずまずの物件あるよ。六本木・銀座も30分だし、こじゃれた店屋は
桜上水の比じゃないよ。ここは同僚に話しても「あ～あそこか」

不動産を沿線で語る人は、田舎出身者が多いよね。
東急沿線でも区画整理から外れてる駒沢とか、地価安いんだよ。
この間、深沢3丁目を高級住宅地だと思ってる人がいて笑った。
桜上水なら、4丁目、5丁目はまずまずの住宅地。
世田谷出身者なら、世田谷は優良住宅地と狭隘住宅地が飛地のように入り組んでいるってことを知ってるから、あまり沿線では語らない。

地元の人間だと道一本挟んで全く評価が違ったりするけど、よその人にはそういう細かな違いは分からんからね。
地元じゃないと沿線と駅名のイメージでしか語れんでしょ。
同僚に「お、スゴいね。」って言ってもらうのが目的なら、そういうイメージのところで探せばいいと思う。

だよね。
そもそも、ここを検討する人って新宿アクセス重視の人が多いと思うし。
六本木へのアクセスを気にしてる人なんているの？

駅前からすぐに閑静な住宅地、っていうのが首都圏私鉄の売りでもあるしね。
その究極が田園調布。
ここも、駅徒歩3分なのにこの環境ってのが売りなわけで。
自宅最寄り駅に繁華性を求める層とはターゲットが違うでしょ。
最寄り駅に繁華性を求めるなら中央線で探すよ。

京王ストアは深夜まで営業しているのですね。
終電帰りになるような方にとってはかなり便利ですね
２ＬＤＫの間取りもありますからＤＩＮＫＳの方にも住みやすそうな
環境です。

桜上水の欠点は商業施設がしょぼそうなところ

自分はいったことないから勝手に決めるのは申し訳ないけど笑

まあ閑静なところが好きな人はいいのかもね

14階建てだよ。
感じ方は人それぞれだけど、圧迫感はそれなりにあるだろうと思ってます。

ありゃ。
レス付けてる間に720が削除されちゃった。

ケンカするならコメントしなければいいのに

感覚の話だけど、京王線は雰囲気いいと思うが。

特にＶ字型の棟はすげーですな
日が当たらないのでは？

>723
じぇじぇ、一瞬にして萎えた、さめた。
駅前団地、それも桜上水。1億出すかよ、アホらし。

稀少で広い敷地、４−５階建ての落ち着いた感じの低層マンションにしてほしかった…
可能な限り戸数詰め込む収益性重視のプランで、なんだかとっても残念。

桜上水近くに昔から住んでいる者です。
原宿のタケノコ族発祥の店が昔あったんですよ。

桜上水は学校が多いので、人口が少ないのかもしれませんが、急行停車駅で、便利なのにマイナーで、世田谷の癖にと悪く言われることもありますが、（以前、不動産屋さんに、自宅の土地、そのまま平行移動して東急沿線にもっていったらいくら上がります？と聞いたら三千万円と言われたことがあります、イメージ戦略は大事なんですね）地元民からすると静かで便利。明大前の乗り換えも楽なので渋谷もすぐ。

あと、駅近辺は高台、桜上水団地の敷地も、南側の日大グランド近辺に向かって傾斜が大きいので恵まれてると思います。昔、暗渠だったり川だったところも随分綺麗になってますが、水はけのいい土地の気がします。


比較で登場する浜田山も、環境はとてもいいと思いますが、神田川沿いに高圧鉄塔が並んでいるので、子育て中で気にする人はいるかもしれません。

桜上水団地は、住民以外は、敷地内に入ってはいけないのですが、（学校の生徒さんは、敷地内通れば、近道だったと思いますが）小さい頃は遊び場にお邪魔しました。コンクリートの上に遊具があるので、小さい子には危ない設計で、怪我した子も多いのでは？（都営住宅の仕様と良くも悪くも大違いの思い出）

分譲当時、とても高額な団地だったと聞いてます。どんどん、宅地が細切れになってゆくなかで、樹木が残るような大きな敷地があるのはいいなと思っていて、今度の桜上水ガーデンズにも期待しています。

隣の下高井戸商店街が戦前の闇市から続いて、賑やかで、自転車（徒歩でも）使って生鮮食料品を買ってます。
自然食品店や、魚介類で有名な長谷川商店もあります。

車なら赤堤のオオゼキが品数が豊富で便利。もう少し、高級なのが欲しいなら小田急OX。
経堂駅近くの魚真さんも品揃えがいいです。

駅の近くだと京王ストア、甲州街道わたった稲毛屋がありますが、スーパーより、個人商店が充実してる気がします。昼間買物出来る人は下高井戸や経堂、夜間買物する人は京王ストアで用が足りると思います。便利で静かで、のんびりしてる街なので気にいってます。

>728
だから？
100のポジ・ネガよりも1枚の写真。

じゃあ掲示板になんか来るなよw

旧団地よりもゆとりはあって、パークCITY浜田山よりも距離は離れてるっておっしゃってましたけどね。
というか、この模型ってどこで見れるんですか？この前見たのとちょっと違う。

立体模型の写真ありがとうございました。
北方向（桜上水駅方面）からの撮影で、以前の立体模型の写真と近いですね。

出来たら西方向から写真があれば、棟間の距離の感じが掴めるのですが。
わがままかな。

感想のレスも以前の写真が貼られた後と同じ内容が多いですね。

モデルルームが早く公開されれば良いのですが。

光が丘とか高島平みたいなマンモス団地みたいな棟配置、設計で高級感無いですね・・・
パークシティ浜田山のような素晴らしい雰囲気かと思ったのに。

パークシティ浜田山の敷地と同じくらいですよ
全住戸もパークシティよりやや上回るくらい
要するに密度はほとんど同じですから大丈夫です。

＞737
浜田山は３～６階低層、ここは要塞団地。
写真は正直、何回も見てもその圧迫感に息がつまる。

>>737
うそは良くない。
密度はほぼ倍です。
容積比べれば分かるでしょ。

間取りを見せて下さい。

７２３の続き

723と742の写真は関係者が撮ってるの？
もっとUPの写真ないのかな？

画面手前にピントがあってない模様があるから
窓の外から撮ってるんじゃないかな

ちょっと想像と違った。
団地のように見えますね。期待していた分、残念です。
でも、ここ大人気らしいですね。

742さん、さすが、素晴らしい(^o^)！
ありがとうございます！！
模型の写真はとても参考になります。
その角度から見る限りそんなに圧迫感は感じられませんね。
意外と距離が保たれていて安心しました。

あと742さん、モデルルーム部屋の内部の写真も期待しています！

リクエストに応えて(？)立体模型の写真をありがとうございます。
建物間の距離が感じられるものでよかったです。

ただ、残念ながら東側からなんですね。
私の考えでは、このマンションは西側から見た方が美しいと思います。
通路も北西から南東に作られるようですから。

西側からの写真を何卒お願いします‼

写真をupしてる方！　間取りもupして下さい！○／￣＼＿

うーん。団地でしたね。期待が大きかった分、少しガッカリ。あとは値段ですね。

良くも悪くも一般的な大規模マンション。低層が良いだ、高層嫌だ、圧迫感あるとか色々意見はあると思いますが、室内からの眺めで考えれば自分の許容する階数以上は、地下階だと思えば良いのでは？地上4階、地下10階。下10階は地下なんだからしょうがない。最上階にすれば良いだけですね。

考えすぎでワ

間取り図面の画像アップを期待します。
よろしくお願いします。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

７２４続き

あと少しで皆さん拝見できるはず

北側の棟は、駅近だけど見晴らしが悪く圧迫感ありそうですね。
南側の棟は、駅遠だけど見晴らし良さそう。
駅遠と言っても7分くらいだと思うから、南側高層棟の上層階ならまずまずの物件。

756さん！ありがとうございます！
おかげさまでイメージが膨らみます(^o^)
バルコニーが南北の両側にある配置は珍しい間取りと言っていいのではないでしょうか。
サッシを開け放つと南北に風が抜けて気持ち良さそうです。
バルコニーにスロップシンクが無いのが残念ですが、収納もたっぷり取れていて生活しやすそうです。
キッチンの端の不思議なカウンターのようなスペースが気になるところです。
ハイカウンター＆下部収納なんですかねえ・・・。

758です。
すみません、画像を拡大したら判明しました。シンクでした。
シンクの前面だけがOPENになっているので、
セミ対面キッチンといったところですかね。
シンクの反対側は、おそらく床から天井までの収納でしょうね。

すばらしい「庭園邸宅」ですな。

南側低層は地権者優遇あるんだろうな。
団地風と地権者４割にはたじろぐ。

ここ中古になっても欲しい

>762
地権者はそうだろうな。

両面バルコニーって角部屋だけだよね？
その分、高そうだな。

ここは外付けOR内廊下、どっち？

図面を見る限り、
ELVのシャフトが外部に飛び出していることと、
バンクが玄関ポーチすぐ前にあってしかもその位置がバルコニーより外側に配置されていることから、
外廊下かと思います。
シャフト外付けの公団パターンかと思われます。
後付けできるので安くできます。

南側アウトフレームですね。
リビングダイニングのコーナーに柱が飛び出してこないのでTVボードや
ソファなど家具配置がしやすいですね。
ただ、東西の梁がかなり太く下がってくると思われます。
高天2450
梁下2200
くらいだと読めます。

>766
有難うございます。期待していた自分がバカだな。

「庭園邸宅」、洗濯・フトンをバルコニーで干すのは厳禁だよな。
浴室送風乾燥器はついているよね。ちょっと心配でね。

768さん
でも棟によって違うことも十分に考えられます。
たまたまこの図面の棟がそうであって、
もしかしたら北側の低層棟は、内廊下かもしれませんよ。
低層は内廊下は可能性あります。
北側がホテルライクな庭園邸宅。
南側がタワーレジデンスという位置付けで
価格もカテゴライズされているかもしれませんね。

調布で70平米6000万だからここは7000万近くになるだろうね。
まあ街自体は調布のほうが再開発で綺麗で買い物も便利になるが

まあ坪300~350のレンジでしょう。
しょぼい部屋で200後半あるかなって感じ

北棟は、南リビングからの眺めが数十ｍ先の14階建てマンションで遮られてる配置。
「庭園邸宅」は無理がありますよ。
低層マンションのよさは、1種低層で周りがほとんど2階建てだからこそのもの。
自分より圧倒的に高い建物が南側にある場合、低層マンションは、逆に良くないと思うよ。
少なくとも「庭園邸宅」のイメージにはならないと思う。

日影とか、斜線とか、色々あったんだと思うけど、南側を高層棟で遮る配置って。。。こればっかりは、どうにかしてもらいたかった。

しょぼい200後半はいらないかな…

＞７７０，＞７７２
低層はさすがに内廊下でしょう。じゃなきゃ長屋ライク。
外廊下のタワマンなんてイメージ描けない。洗濯物を干されたらもう団地。
圧迫感はあるし庭園邸宅にはほど遠いとする意見に傾くな。

中高層階買えば良いだけ。どんなマンションでも最低価格帯狙いじゃネガるしかないですね。…で、あとは価格ですね…とかの思考に問題があるのでは？ターゲット中心の方なら余りネガも無いと思いますが。

間取り図について、タイプの名前がA3なので、A棟の3号室と想像しています。
勿論、１階から途中の階までの例えば403号室等ですね。

この部屋は北側にベランダがありますので、エレベーターは各階の1～3号室で共通で使用する形かな。
広告でも南北両ベランダが強調されていますのでそう推理しました。

違っているかもしれません。

>>775
いや、良いと言える物件がいや、自分のターゲットだけじゃなく、マンション全体のプランも当然気にするでしょ。
マンション自体の評価にかかわることだし、いい物件がごく一部だとすれば、競争率にも影響するし。
ここも、北側から順に高い棟を配置できればもっと良かったのにね。
法令上の制限でうまくプランが入らなかったんだろうね。

>775
その中高層がターゲット。1億で外廊下はショッポイな。
>777指摘もうなずける。全体イメージが庭園邸宅じゃなくて
実際は団地とは裏切られたね。

南向き信者さんからはそう言う意見があるのかもしれないですが、高層階は向きに関係なく明るいです。個人的には低層階の南向きより、最上階の東・北角ルーフバルコニー付きの方が好きですね。確かに南角が一番ですけどね。

皆さん、庭園住宅について否定的に言われますが、このスレッドで具体的な庭園の話は出ていませんよね。
場所も知らない人もいるようだし。
保存樹木の本数等の評価はどうなんでしょうかね？

まあ、イメージだけで言われているのでしょうが。

780です。
失礼しました。
×庭園住宅　⇒　○庭園邸宅
です。

ココは外廊下でよかったと思います。
内廊下だと、全ての部屋のエアコンの室外機（３台分など）を、ベランダに置くことになり、
ベランダが室外機置き場になってしまうからです。
あと通気の良さからも、断然外廊下がいいです。

団地建て替え事業であるということは、元居住者（地権者）が最優先。プロジェクト説明会にて配布された各棟（1期販売は、A,B,G,H,I棟）の分譲状況図では、もっとも人気の出そうなB棟（駅近い、南側の隣棟は100mくらい離隔、南側に以前からの桜大木の公園が広がる）のすでに90％が地権者で占められてます。他の棟も、良さそうな部屋の多くは地権者でおさえられてます。
改めて、地権者のための事業であり、その他の分譲は事業を成立させるための資金調達のためということなのかもしれませんね。

その通りですね。通常土地の所有は占有面積比率でしょうから、建物価格が割安で条件の良い（地権者視点）部屋は必然的に地権者住居ですね。占有面積以外の価値。建物価格分は失った土地代で賄うのが通常ですから、実際は新規購入者が拠出する訳ではありませんが。地権者住居の場所は、ここのどの価値が重要と考えて開発したかが一目でわかる重要な情報ですね。価値は地権者が一番良く知っていますから。詳細が分かりませんが、年齢構成も含めて、桜、底層、駅までの距離感なのでしょうか？それ以外の価値観を持てた新規購入者には買う価値が十分にあると思いますよ。良くも悪くも大規模な二世帯住居ですかね…

地権者が重要視しているのは、桜（と言うか樹木）、駅からの距離などは勿論ですが、団地の雰囲気を残すことではないでしょうか。

このスレッドでは、団地という言葉が否定的に使われていますが、40年以上住んでいた方は、団地の良さも感じているではないでしょうか。

田の字と馬鹿にされている間取りですが、南北の戸や窓を開けて入ってくる風を感じることは快適でした。
昨今の間取りは広くはなりましたが、仕切りが多く通気性が悪く、日本の気候に合っていない気がします。
エアコンを使えば快適にはなりますが、エコではないですよね。

また、地権者が多いことに不安があるようですが、ある程度の基盤があった方が、コミニティが作りやすいメリットがあるのではないでしょうが。まあ、地権者が新たに加わる方を暖かく迎えることが前提ですが。

権利者が優先って、当たり前でしょ。
ただの建て替えだったら、そもそも検討する権利もない。
検討する権利があるだけでも幸せ。
幸せは言い過ぎか。
買うか買わないかは人それぞれだけどね。
場所はいいとみんな思ってるからね。

ひえ〜、地権者さまのお出まし。
高級マンションをおすそ分け戴くだけでも幸せに思わなきゃ。
管理組合も何かと仕切って下さるようで至れり尽くせり。

説明会参加してきました。

坪単価３３０万くらいになる予定だとのこと。
７０ｍ２で７０００万、８０ｍ２で８０００万、１００ｍ２で１億ということで、
周辺相場と比較するとかなりの強気設定。

プラウド価格を踏まえて、高めの坪３００万あたりを想像していましたが、
それをはるかに上回る価格でした。

ちなみに現在残り１戸の桜上水駅徒歩５分のシェフルール桜上水が２５０万であったことと比較しても
相当な強気価格であることがよくわかります。
もちろんスペックも違いますが、それにしてもこの価格差。

ただし、大規模だけあり、管理費・修繕費、駐車場などのランニングコストは割安でした。

模型などで棟配置を見ても、あまりゆとりは感じませんが、
それでも容積率を２０％余した設計になっているようですし、
室内仕様も室内廊下はフローリングではなくタイル仕上げ、リビング天井高２６０ｃｍなど
贅沢な作りにはなっているようです。
外廊下ではありますが、そのおかげで両面バルコニーを実現できていて、自分にとってはマイナスではありません。

それにしても、大きなお世話でしょうが、
この価格で５００戸の販売を順調に進めることは相当困難なのではないでしょうか。

それなりに気に入る点もありましたが、少なくとも自分は１期での購入はありえません。

いくらマンション価格が右肩上がりだといっても、
現時点で坪３３０万出したら、もっと都心に選択肢がたくさん広がっています。
そういう方達が、その中であえて桜上水を選ぶ理由は自分にはなかなか見つけられません。
よっぽど桜上水が好き、よっぽど京王線が好き、等々。

１００戸、２００戸規模なら、
時間をかければそれなりに埋まりそうですが、ここは５００戸ですからね。
特に一番供給数の多い７０ｍ２代を狙っている方は、様子見が懸命なような気がしますね。
売り切れることは相当先でしょうから。
時間がかかり過ぎれば、デベは最後は価格を下げます。

この価格設定、みなさんはどのように判断されますか？

私も説明会に出ました。100万円／m2は確かに高いです。また管理費と長期修繕積立金合計300円／m2というのは、平均よりは高いと思います。3戸に1台のエレベーターと地下駐車場がある割には低目とも言えますが。
ここの敷地は南側が約3m低くなっており、坂道です。日大グランド側の2期分譲分は、眺望の代わりに坂道がついてきます。
駅近の方は、駅からの近さと平坦さがメリットです。ただ高齢の方が多い地権者の方々が、駅近の良い部屋は大半、押さえていらっしゃいますので、それ優先の方は魅力半減です。
またバルコニーにはスロップシンクは無いです。また3戸1エレベーター設置もあり、玄関ポーチは全ての住戸で最低限しかなく、自転車置くのはむつかしそうです。地下駐車場も、いい場所は、すでに地権者の方々が押さえてます。（建て替えですから、当然です。期待した方が悪いです）
魅力も感じましたが、我家のライフスタイル的には合致しませんでした。

地権者ですが、高いやら団地やら文句いう人には買って欲しくないね。
ここを評価してその値段で買える人だけ買えばよろしい。それ以外は用なし。

こちらの立地に惹かれており、ここの詳細を知るまでは、どうしても他の物件に決めることが出来ず、私もいち早く説明会に参加してきました．
が、購入はやめることにしました．
いくら立地がよくても、あのランドスケープで桜上水でその価格はない、というのが率直な感想です．
個人的に期待が大きすぎただけかもしれませんが、残念です．
話題性があり、注目度も高いマンションなだけに、期待してた方は多かったでしょうに、もうちょっと何とかならなかったのか．
でも、これでスッキリ他を探せます．

>790
そのような考えの方が多いとゴーストタウンに一直線ですね。

本当に、坪単価330万円なら、もっと都心を買います。

>793
それが本当なんです。だからこそビックリですよね。
営業の方に「だいぶお高めですね。」と率直な感想を伝えたら、「え？このあたりの標準相場ですよ。（ご存知ないんですか？）」と返ってきました。
まあお立場上仕方ないんでしょうけど…。

私の集めた情報では、それでも決して利益を厚めに乗せている訳ではなく、一定の利益を確保できるギリギリのラインの値付けのようです。

この価格での早期完売が難しいのは野村だって予想できているはず、それでもこの価格でしか出せない、という実情なのでしょう。
販売に時間がかかれば経費が増して、利益が減る。

やっぱり建て替え事業って難しいんですね。
あっち（地権者）を立てると、こっち（利益）が立たず。
逆もまたしかりなのでしょう。

このエリアでタワーでもないの免震（地権者の強い要望）は過剰設備ですし、既存樹の植え替えだってコストを膨らませる要因。他にも地権者の要望を汲み取らなければならないが為にコストが上がってしまった要素があるのではと想像します。
建て替えでなければ、そんなところにお金をかけずに、その分値段を下げるか、長期優良住宅に適合させる方に持っていくかするのではないでしょうか。

確かに高いですよね。

免振は過剰設備なのかは分かりませんが、前身の桜上水団地が耐震に不安があったためだと思います。
既存樹の植え替えもコストアップなのは分かりますが、緑のない桜上水（団地）は意味がないのでしょう。

割高なのは確かですが、良いところもあると思います。

>797さん

おっしゃる通り元の団地が耐震性に問題があったという背景はあると思うのですが、そうであれば通常の耐震構造にすればよかったのではないかと思います。なぜあえてコストがかかる免震？

そもそも建替推進派は、耐震不安を全面に押し出して建替えの必要性を訴えてきましたが、
反対派の独自調査によるとそこまでの不安材料はなかった、という話もあります。

実際の耐震強度がどうであれ、推進派が建替えが必要であるという主張の後ろ盾にしていた「耐震不安」を払拭できない形でしか「建替え」自体を実現することができなかった、というのが実態であり、だからこそ過剰に対応したのだと想像します。

たしかに良いところ、ありますよね。

私はやはり立地が気にっています。
それこそスライドで紹介されていた「もしかしたら、もう出逢うことは出来ない」立地だと思うので、
それゆえに、もう少し違う形にできなかったものか、と残念でなりません。

誤記

「耐震不安」を払拭できない形でしか

→

「耐震不安」を払拭できない形では、

確かに、第一種低層ではないのに、高すぎます。戸数もこれだけあるのですから。