管理侍への質問部屋！

念のために補足
>960の「契約上」とは管理員との雇用契約ではなく、管理組合との管理委託契約です。

何だか土俵を揃えようとしない議論

酒も旅行もいいよ、なにか問題ありますか？　聖人では無いからね。
昔ながらのお考え、今時通用しませんね。

管理会社と管理人さんで、サブロー協定で時間外労働の約束くらいしないとね。
住みこみでも、２４時間拘束は有り得ないしね。

>963
皆が貴方みたいな方なら平和ですね。
ということは、この世に「住込み管理」という形態は存在しませんね。

３６協定などは議論の余地の無いことです。

アホ多数ですね、管理員も人間で賃金貰って生きてます、ボランティアではありませんよ。
３６協定も無しで、お人よしはしませんね、住民が自分でやれよ、時間外はな。
住みこみはそれなりの協定が無いと今時成り立ちませんよ、昔とは違いますからね。
いつでもどこでも、すぐ近くに労働基準局は有るからね。　住民は関係ないし。

高級マンションみたいに管理員や警備員も２４時間の交代制なら問題ないですね。
問題が有るのは費用負担に対応出来ない住民なのでしょう。

サービスが必要ならお金も必要ですよ、お金出さないならサービスも無しが当然。
ケチなみなさん、お金が解決してくれますよ。笑～

＞９６４
住みこみに何を期待してますか？　便宜上住んでるだけなのにね。
いつでも対応が必要なら、契約自体に変更が必要かと思いますよ。

それと３６協定無視しての超過勤務自体が違法ですから、噂守してね。
無知は知ったかぶりしないのよ。

>970
>972

それで住込み管理と認めてくれるんだ。
本当にありがたいお客様ですね。

じゃ、住民票の住居はマンション内の管理員居室で、
夜間休日はセカンドハウスでの寝泊まりは？

やはりこの世に住込み管理は存在しませんね。

↑　
いやなら住みこみ管理は断れば良いだけですよ、なにをためらってるんですか？
それとも時間外にサービス残業でもしろと言うのかな？　無知な貴方はケチ？　笑～～

住み込みは断ってますよ。

サービス残業？全く次元が違うでしょ。

住込み管理と言っておきながら、勤務時間外は全くマンションにいなくてよいのかって話。
組合側は勤務時間外は全くマンションにいなくても問題無いなどと、誰も思ってません。

この人、集団就職とか出稼ぎとかで住み込みの経験が有るんじゃないの。
昔の感覚でもの言っちゃってるのかな。
３６協定ないと、夜勤どころか１０分の残業も出来ないの知らないんだね。

by 管理侍さん、勉強してみてね。　　管理員さんも雇われ人だからね。

いまさら嘱託とか請負とかの雇用は通用しないのよ。
さんざん問題になったからね。

私は>964で「３６協定は議論の余地がない」と申し上げてるんですけどねぇ。

今はまともな管理会社は新たな住込み管理は受けないですよ。
しかし、昔からの歴史で一部に住込みが残ってしまているのも事実。
組合は「事実上の住込み」という過度な期待をする。
一方、労基法は遵守しなければならない。
しかし組合はコストアップを認めない。
結果、ファジーな部分がどうしても残る。
これが現実。

>978
批判のための批判なら何とでも言えますね。
私の言う「ファジー」とは何を指しているとお思いですか？
そこを確認もせず「怠慢」と言えますか？
労基法を守ってない？誰がそんなことをいいましたか？

全ての法にはグレーゾーンが存在している、ということをご認識ください。

グレーは白じゃないから、子どもみたいな事いわないの。

ひょっとして勘違い住民が管理員さんに命令したり指図してるんじゃないの？
管理員さんは住民に雇われている訳では無いので、指図命令は聞きませんよ。
管理会社で指示された業務をするだけです、就業規則通りにね。

変形労働時間制を取り入れても、管理員業務では意味無いでしょうし。
住民がよりサービス求めるならそれなりの費用負担してからの話ですね。

>981
それは、管理会社とは関係ないことでしょう。
住民で考え、対処すればいいだけのこと。
夜間トイレの件についても、専有部分内のことであり、そこの
住民が対応すべき問題。業者に連絡すべき、お金を払って処理してもらうこと。。
戸建てだったらどうしますか？甘えてばかりいてはダメですよ。
もし、管理員に指示命令をだせば、深夜残業手当や休み（代休）とかも検討
しなければならなくなります。
そのお金は誰が出すんですか？組合？管理会社？個人？

自分が勤めている会社で、深夜にちょっと分からないことがあるので
出てきてくれと警備員とかにいわれたら、タクシーを使って出かけていく？
それも無償で？
そんなことは誰もしたくないんですよ。それと一緒では。

こんな判例があるみたい。


互光建物管理事件　大阪地裁　平成17.3.11

　 マンション住込み管理人の所定労働時間外に管理員居室に駐在していた時間は、一般人が自宅で過ごす時間と同様に、その自由な利用が許された時間であるといえるから、緊急事態への対応が義務付けられているからといって、それ以外の日常生活時間を緊急対応のための待機時間（いわゆる手待時間）と評価することはできないとして、その労働時間性が否定された。

http://www.mykomon.biz/jikan/jogai/jogai_kijun.html

住みこみの管理人でも、時間外に利用は出来ないってことね、労働時間じゃないのね。
そういえば管理人室に看板出てるわ、業務時間云々のね。
みんなコンビニと間違えてるか。

住み込み管理員と24時間常駐管理(勤務交代制)は別物で、業務内容や必要経費も全く違ってくることを勘違いしている方々がいますね。

あと、管理人と管理員の区別ができていないケース。

管理人＝管理員です、どちらでも好きに呼称して下さい、管理員より。
また、住みこみはゴミ収集の早朝の時間帯や突発に備えただけ。
業務時間外は働きませんよ、突発時に伝票上げて対処するくらい。
安い宿直手当で今時住みこみは少ないですよ。

住み込み管理員は、夜中でもなんかあったら対処してもらえるという安心感が大きいような気がします。
(現実には期待に応えることができるかどうかは別なんでしょうけど)

グレーは白ではないが、黒でもない。
グレーなのです。
だから解釈がわかれ、争い（訴訟）になるのです。

ごるちゃんが示して頂いてますが、判例はいくつかあります。
しかし事実関係によって判決も異なっています。
しかも地裁レベルが多い。

住み込み管理員がいない場合を想定しましょう
管理費削減の為将来は管理員不在のマンションが増えるでしょう
当然管理会社の社員の出番はふえます

住込みなら管理のプロを、
日勤　巡回　なら必要ない。

どうせすぐに変わるしね

２４時間体制の管理望むならそれなりの費用負担でできますよ。
みなさん安くあげたいから巡回や日勤での管理なのですよね。
住みこみの管理はあまり聞かないですね、交代当直が多いのかな、
当然費用も掛かります。

マンションの管理室を住居に利用するのは昔話です。寮母さんみたいですね。
もしいまでも住みこみで管理するマンション有りましたら、どんな態勢なんでしょうか。

もうすぐ１０００だね。
約２年半かかったが。。

もはやさん

１０００を目指してあえて連投してみました。
読み返すとなかなか面白いですね。

ここからがスタート

スレ主ですが継続します。。。
１００２は消す。

管理侍が書き込む方がほんものである。

こっちがほんものである。

もうケチがついたわ、リニューアルしたら又来ます。　パート２とかたのむわな。
それと、時代劇みたいなもの言いはすかんな。　　わかさがないで。

そりゃあ、若くはないわな。管理職だもの。

たかが課長ごときで管理職は片腹痛いよ。

部長だろう。

課長だよ

管理職にはどのくらいでなれますか。

３５歳前後が普通じゃないの、管理会社では。
零細の管理会社では、３０歳で部長や役員もあるけど。

40歳で定年だからもっと早いはずだ。

>>1005

肝心のオサムライがこないぞ。

死んだんじゃないのか？

管理侍って、なんか分かってないこと多いね。必死の弁解に笑った。

>>1018
低レベルの突っ込みをするアンタの方が痛痛しい。

>>もはや
またインチキなパート2が立ってますよ。

>1018
おまえのくだらんレスよりましだろ。　　馬鹿さ加減には呆れるわ。

管理侍はしばらく帰ってこないであろう。
類似スレッドは自由であるが、管理侍が回答しなければ価値はないであろう。

なぜ帰ってこないんだ。

つまらんからでしょ

念のために二つのことをお伝えしておきます。

１．私はここのスレ主ではなく、参加者です。
２．類似スレは私とは無関係です（スレタイからも明らか）。

以上

損害保険の勧誘は「損害保険募集人」の資格がいるのかい？
募集人でないフロントが説明するのは違法？＞管理侍

募集人届出は保険業法の義務みたいだ。
募集人はどのレベルかを決めるのが資格試験みたいね。
損保業界ルールとして受かった人を募集人にするということみたい。
募集人届出していないフロントが保険の重要事項説明するのは違法ではないか？

＞１０２７
＞国家資格でない。正しいが、金融監督庁長官に登録申請し受理されなければならない。
＞法的規制は何もない。 間違い。募集人でないなら保険業法違反となります。

もはや（スレ主）さん、侍さんの意見を期待されたのに、横から口を挟んですみませんね。

うちは同じ保険を毎年更新だが、長年に渡って説明漏れがあって、利用できていないサービスが発覚。
保険会社に直接聞いたら、大問題だという見解で、そもそも、保険の説明ってだれがやるものなのかという話になってるのだ。
フロントは去年と同じだから付箋の場所にハンコおせというばかりだったし。

よくわからんから、保険の説明ちゃんとしろとは言った。フロントはちょこっと説明した。去年と同じとかくらいだが。
あとから、事情通のマンカン士に、こういうサービスついてるはず！といわれてフロントに聞いたら１週間くらいしてついてますっていってきた。その保険毎年更新で１０年以上はいってるのだが、誰も知らんとはどーいうことかと大問題である。

それは大問題だ。

架空工事をデッチ上げて理事長名で保険金の請求。

自分のマンションの保険を悪用されていませんか。

役員のチェック能力をチェックしてください。

そそ。想像だが、管理侍の管理会社は、保険代理店をやっていなくて、子会社がやっている。
で、説明は、子会社の代理店担当者を理事会によんでやっている。。。とおもう！

ところで、利用できていないサービスってなんだ。
つまらないオマケのサービスならどうでもいい。

↑ひみつw

↑そのように書いてあるでしょ

正確には使用人の登録であろう。（保険業法第三百二条）
使用人の登録をする場合、業界の資格試験に受かったものと業界内で決めているのだろう。

管理会社が保険代理店になっている場合、フロントは保険業法第三百二条の使用人の登録がいるのではないかというのが質問の趣旨である。

↑たぶちゃんのピンボケ回答であろうw

たぶちゃんではないだろう。
彼は、自分のマンションで着実に実績をあげている。有言実行の御仁だ。

↑たぶちゃん

たぶちゃんは理事会報を素早く出すようになった。
個別面談も受ける。
開かれた理事会にしたから凄ぶる評判が良い。

もはやさん

調べてみました。

法律上、損保の募集には代理店の登録と募集人の届出が必要です。
無登録・無届募集には懲役、罰金、過料等法令上の罰則もあります。

一方、「損害保険募集人一般試験」は業界の試験です。
業界ルールとしてこの試験への合格を保険募集の要件にしています。

では、単なる業界ルールだから守らなくてもよいのか、と言えばそうではないでしょう。
保険会社には代理店を教育する法律上の義務があり、
その一環として業界で決めた試験制度であり、募集要件ですから。

以上、保険が不得意な管理侍より

募集人有資格者が自らが説明しなければいけないものか
だとしたら、ネット販売は？

>>以上、保険が不得意な管理侍より

管理侍の会社では、
理事会には専門の保険屋さんを連れて行くということ？

うちはフロントが説明してるがまったくわかっていなかったようだ。。。

懐かしい面々が集まってますね。
>>1047　匿.名さん　のリンク先を足掛かりにちょっと調べてみました。

「保険会社向けの総合的な監督指針 平成25年3月」（金融庁）
http://www.fsa.go.jp/common/law/guide/ins/02c.html

Ⅱ －３－３－５　適正な損害保険募集態勢の確立

損害保険募集人が保険契約者の利益を害することが無いよう、損害保険会社は損害保険募集人の適正な保険募集態勢を確保する必要がある。このため、以下のような点について、損害保険会社の取り組み状況等を確認する必要がある。

(1)損害保険募集人の採用・委託・登録（届出）
②以下のいずれかの業務を行う者は、法第276条に規定する損害保険代理店の登録及び法第302条に規定する届出を行っているか。
ア． 保険契約の締結の勧誘
イ． 保険契約の締結の勧誘を目的とした保険商品の内容説明
ウ． 保険契約の申込みの受領
エ． その他の保険契約の締結の代理又は媒介

(注)登録・届出の要否については、一連の行為の中で当該行為の位置付けを踏まえた上で総合的に判断する必要があるが、例えば、次に掲げる行為のみを行う者は、基本的に上記登録・届出は不要であると考えられる。

(ア)保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布
(イ)コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明
(ウ)金融商品説明会における、一般的な保険商品の仕組み、活用法等についての説明

監督指針Ⅱ-3-3-1（1）②注（ア）～（ウ）について大手法律事務所の解説を見つけました。

＜以下、引用＞
保険募集人資格が「基本的に」不要とされた行為
（ア） 保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布
（イ） コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明
（ウ） 金融商品説明会における、一般的な保険商品の仕組み、活用法等についての説明

「基本的に」不要であるという表現が使用されているのは、上記（ア）から（ウ）の行為について無条件に保険募集人資格が不要とされたわけではなく、「一連の行為の中で当該行為の位置付けを踏まえた上で総合的に判断する必要がある」、つまり同じ行為を行う場合も、事情によっては、保険募集人資格が必要となる場合があることを表しているからです。

ここで上記（ア）から（ウ）の行為について、少し具体的に説明します。

「（ア）保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布」とは、例えば、保険募集人資格を有する銀行員の指示に基づいて、保険募集人資格を有しない銀行員が商品案内チラシを配布する行為をいいます。これに対して、例えば、「この商品は元本保証商品ですので安心です」等と言いながら配布する場合は、「単なる配布」の範囲を超えますので、保険募集人の登録が必要な行為ということになります。

次に、「（イ）コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明」とは、コールセンターにおいて、特定商品についての資料請求の申出を受付ける行為や契約申込に必要となる書類に関する問い合わせへ回答する行為をいいます。なお、ここで「事務手続き等についての説明」として説明内容が「事務手続き等」に限定されているのは、商品内容の説明は保険募集そのものであり、例えマニュアル通りの説明を行ったとしても保険募集人の資格が必要と考えられるからです。

http://www.jurists.co.jp/ja/topics/docs/newsletter_200911_finance.pdf

>>1048　もはやさん

貴殿のマンションでフロント担当さんがどこまで「勧誘」、「内容説明」したのかわかりませんが、上記を参考にしてみてくださいませ。ついでなので、比較的情報開示が充実している上場管理会社の保険の取り扱いも調べてみました。

■東急コミュニティー
損害保険に関するご相談・お申込先【取扱代理店】
株式会社東急コミュニティー　マンションライフ事業部　ライフサービス事業ＰＴ

http://www.kurashinomado.com/comuse/insurance.html

■日本ハウズイング
平成19年6月1日付けで、事務センターを新設し、マンション管理における事務に係る部署（組合会計事務および損害保険事務）を集約する。

http://www.housing.co.jp/ir/indication/pdf/190515_1.pdf



以上から、フロント担当者は、本来「商品案内チラシの単なる配布」が役割で、具体的な「勧誘」、「内容説明」は専門部署が担当するという業務分担になっているのでしょうか。

そんなに真剣に調べることではないのでは？
プロに任せればいいこと。
ちょっとしたことは、フロントに聞けばいいのであって、
フロントは知らなければ、会社の保険担当に聞けばいいこと。

管理組合にとって、共用部分に対する損害保険加入は大切ですが、内容の吟味は結構杜撰なケースが多い。
・例えば、共用部分の定義は規約に依り算出されますが、壁心法になっているとか…
・地震保険の対象にしかならない過度の損害まで対象にしているとか…
・専有部分に掛けられた任意の保険額も、支払い額の上限に含まれる事を事前に説明を受していないとか…

管理会社や、その子会社が保険代理店になっている事例は多いです（中堅規模以上なら殆んど）。
保険料の20％近くが代理店報酬ですから、もっと真剣に組合の利益も考えて丁寧に対処したら…と思います。

コ"ルコ"１３さん
相変わらずの研究熱心。流石です！

もはやさん
私の会社のことはさて置き、管理会社が保険代理店として理事会等で商品説明をする際、
わざわざ専門セクションのスタッフを連れて行くような非効率なことはしないと思います。
特に管理戸数の多い大手はそんなことしてられません。
フロントに資格を取らせて営業させますよ。

見積、提案書を提出するなら説明が必要ですし、質問にも答えることになるので、
「チラシの単なる配布」では済みませんから。

>1053
前期高齢管理士さん

世の中、保険代理店だらけです。
マンションに一人は保険関係者がいますよ。

そんな中で下手な保険提案をした場合、見る人が見れば簡単にわかります。
まともな管理会社ならまともな代理店としての提案をしてると思いますが。

ま、世の中にはまともではない管理会社も存在してますけどね。

>>1052
>そんなに真剣に調べることではないのでは？

自分で書いておいて言うのもどうかと思うが、確かにやり過ぎだ。

実際は資格なしのフロントが契約書を持ってきて理事長に署名捺印を求めるパターンだな。
ほとんどが継続扱いだから説明する事はない。
フロントは理事長の署名捺印済みの契約書を持ち帰り契約扱者の署名は有資格者に行わせる、
つまり契約書の控えに担当フロントの名前の記載がなければ無資格間違いなし。

＞１０５５　管理侍さん

＞マンションに一人は保険関係者がいますよ。
貴方らしくもない根拠ですね。

貴方が管理に関するの事は、熟知されているのは充分承知しています。
同様に、私が結構多くの管理会社の実態を少しは知っている事もご存じだと思っていますが…

>>私の会社のことはさて置き、管理会社が保険代理店として理事会等で商品説明をする際、
>>わざわざ専門セクションのスタッフを連れて行くような非効率なことはしないと思います。

なんで「私の会社のことはさて置き」になるの？
管理侍は保険に詳しくないようなので、子会社の代理店を連れて行っているのでは？
まあ、同一条件の更新の場合は、そこまでしないかもしれないけど、新規か条件変更ならそうしているのでは？＞管理侍