管理侍への質問部屋！

↑
意味解らんのはおまえだろ、わざわざ下げて、誰も誘導してないし、クダラナイと言うカキコだろ。

ここも同じだがな。

議案名「建築物の耐震改修の促進に関する法律の一部を改正する法律案」の審議経過情報
項目 　　　内容
議案種類 閣法
議案提出回次 183
議案番号 22
議案件名 建築物の耐震改修の促進に関する法律の一部を改正する法律案
議案提出者 内閣
衆議院予備審査議案受理年月日
衆議院予備付託年月日／衆議院予備付託委員会 ／
衆議院議案受理年月日 平成25年 3月 8日
衆議院付託年月日／衆議院付託委員会 平成25年 4月 2日 ／ 国土交通
衆議院審査終了年月日／衆議院審査結果 平成25年 4月19日 ／ 可決
衆議院審議終了年月日／衆議院審議結果 平成25年 4月23日 ／ 可決
参議院予備審査議案受理年月日 平成25年 3月 8日
参議院予備付託年月日／参議院予備付託委員会 ／
参議院議案受理年月日 平成25年 4月23日
参議院付託年月日／参議院付託委員会 平成25年 5月 9日 ／ 国土交通
参議院審査終了年月日／参議院審査結果 ／
参議院審議終了年月日／参議院審議結果 ／
公布年月日／法律番号 ／

なんじゃこれ

マンション管理新聞にて今年も管理会社の管理戸数ランキングを発表。

さて、管理組合の皆様は管理会社の管理戸数にどの程度関心がおありでしょうか？
ご自身のマンションの管理会社の管理戸数が多いと満足で、少ないと不満だったりしますか？

管理戸数のランキングなんて全く興味なし。
管理会社さんが一喜一憂してればいい事。

ほー

リタイヤさんがいまさら感心要らないよ、管理会社より葬祭会社調べなさいよ。
家族に迷惑掛けるなや～ほ～

ほー。
例えばご自身のマンションの管理会社が、
管理棟数2棟、管理戸数250戸、ランキング400位
とかでも問題なし？

４００位まで載ってるの?すごいね

400位は例えですよ。
今年は396位まで。
現実の数字をそのまま書くのもどうかと思って。

ここ１０００までいくかも。

１０００までいったら
管理侍道場にしよう。

ランキングよりも行政処分を受けたかどうかの方が重要。

>915

フロント一人当たりの担当数も大まかな参考程度にしかなりません。
フロントの業務範囲に大きく左右されますから。
同じ担当数でも、きちんと分業されている会社もあれば、
何でもかんでもフロントがやらなければならない会社もあります。
その業務量は雲泥の差ですね。

担当数とは何だ。戸数か、棟数か、組合数か、意味不明。

>>917
ははは。
ご自分でも認めてますね。
ランキングなんてたいした意味のない事を。
別に管理業界に限った事ではないですが、大手だから知名度があるからユーザーの満足度も高いとは限らないですね。

>920

勿論。
私はランキングが重要などとは一言も言ってませんよ。
一般の方がランキングを気にされるのかを質問しました。

>同じ担当数でも、きちんと分業されている会社もあれば、
>何でもかんでもフロントがやらなければならない会社もあります。

分業されているのはどういう業務なんでしょうか。

長谷工とかは管理人が事務を結構やってる。
よその会社の管理人は掃除しかしないところもある。

管理侍の会社は担当物件数12個くらいだ。

それって多いのか、少ないのか。

>922

当然会社によりますが、下記のような業務でしょう。

例えば会計業務として請求、督促、決算、支払い、入金確認等。
管理員の面接、指導。
緊急センターがなくて入居者からの電話が24時間フロントにかかってくる。
工事の見積作成。
新築マンションの管理費積算、規約作成、売主との折衝。
再委託先の管理。
長期修繕計画の作成、見直し、資金プランの作成。
その他、ありとあらゆる資料の作成。

927
サンクス。
それだけ分業されてれば、倍以上の組合を担当できます。

管理人の件！
戸数150戸以上の住込み管理人は何処の
管理会社も家賃だけでなく光熱費社会保険は当然の
如くＮＨＫ受信料、駐車場代、新聞代もすべて出してくれるのか？
そこが知理たいですね！？

一般的に、

住居は組合からの無償貸与
光熱費は会社により様々
社会保険は雇用条件による
ＮＨＫ受信料、新聞代は個人負担
管理員用の駐車場はマンション内に存在しない
外部に駐車場を借りるなら個人負担

住み込み管理人が、さまざまないじめで半年ごとに交代するマンションがあったよ。
いまは通勤に変わったけど。

住込み管理の弊害は少なくないですね。

１９８０年代は景気が良くて、住み込みにして部屋代タダってことにしないと
管理人が集まらなかったらしい。
なので、その頃建ったマンションは住み込みが多いのだ。
いまは、管理人は大人気で最低時給くらいでも倍率２０倍くらい。。。

住み込みはやめるべきであろう。

>>934

リゾートマンションは、一般的に入るのか？

住込みは、管理員がお客様と共に生活する、ということに問題があります。
管理員が勘違いする場合があるのです。
自分をお客様と同列、若しくはそれ以上の立場のように思ってしまう場合がある。
これは教育で100%防止できるものではありません。

労基法上もグレーな部分が多い。
金銭トラブルリスクが高い。
採用が難しい。
代行も難しい。

そうです。

住友不動産建物サービス管理会社の社員、管理人
何かサービス業であると言う事を完全に忘れていますね！
分譲マンションの組合員（区分所有者）の人達が住友と言う
知名度？大きい会社で安心？そう言った事で任せきりで
営業担当者・管理人の言うに任せている者だから自分達は
偉いものだと勘違いしている様だ！区分所有者と（管理組合員）
口喧嘩を何度もしているのを観ましたが？
管理侍さんはこの事をどうすれば良いのでしょうか？
いっそのこと管理会社委託先を変更した方が代わりの者が来ても
同じではないかと？

組合員が変わらないと変わらないね。

滅私奉公の精神を他人に押し付けるのな。

↑区分所有者の立場では無理なんですけどね。
そこが管理組合のむつかしいところ。
株主代表訴訟のような「区分所有者代表訴訟」が制度としてないので
無理なんですね。

>939

>フロントにとっては住み込み管理員は住民側に付きやすく扱いづらい存在になりやすいんだね
そんなレベルの話をしているのではない。
サービスの提供者である管理員が、自身をサービスを受ける側のお客様と
同等の立場であるかのように勘違いすることが問題なのです。
そうなると真のサービスは提供できなくなる。

>労基法上グレーと言うのは管理会社がグレーにしている
>はっきり言うと払うものを払っていない
払うものは払ってます。
と言うか、管理会社が払うということは、管理組合が払っているということを理解されてますか？

>夜間の対応や祭日のゴミ収集の立ち会い清掃等はうやむやにしてるんじゃないの？
そんなレベルの話をしているのではない。
待機時間が労働時間に該当するのか？
休日は会社の指揮命令下にあるのか？
そういう話です。

>941

申し訳ありません。
ご質問の意図が読み取れませんでした。

住み込み管理人の訴訟の内用見ればいい
労基上の問題点が多々ある

住民化していくのも大きな問題
居住者に暴言吐いても問題無いと思い出す
内部の人間関係に立ち入っていくことも多い

サービス提供からしたら住み込みは確かに無いと思う
戸建の執事のようになるには管理組合の各自が相当強くないとムリ

＞＞>仮に優秀な役員がいたとしてもずっと役員をやっていれば不正の温床になるよ。

＞＞その時は訴訟起こして損害賠償を請求すればいい。

不正があったからといって
管理組合員が損害賠償請求することはできない。

夜中に水漏れが起きても非拘束時間ってことでヨロシク

どんな協定結ぶんだ。
24時間365日待機ってことか。

↑
横からすまんが、サラリーマンやった事ないと３６協定も知らんのだな、勉強してからレスしたら。

それと、管理人は水道屋でも、何でも屋でもないから、業者手配するくらいだろ。
自分で森末さんのクラシアンでも頼めよ。

>955

先生、ありがとうございました。
是非教えてください。

契約上の勤務時間は9時〜17時
勤務曜日は月〜金曜日
管理形態は住込み管理

この場合、管理員は土日は毎週旅行に出かけて、勤務が終わると毎日飲み歩いて朝帰り。
このようにマンションを不在にしてよいのでしょうか？
拘束時間と非拘束時間の区分を教えてください。

念のために補足
>960の「契約上」とは管理員との雇用契約ではなく、管理組合との管理委託契約です。

何だか土俵を揃えようとしない議論

酒も旅行もいいよ、なにか問題ありますか？　聖人では無いからね。
昔ながらのお考え、今時通用しませんね。

管理会社と管理人さんで、サブロー協定で時間外労働の約束くらいしないとね。
住みこみでも、２４時間拘束は有り得ないしね。

>963
皆が貴方みたいな方なら平和ですね。
ということは、この世に「住込み管理」という形態は存在しませんね。

３６協定などは議論の余地の無いことです。

アホ多数ですね、管理員も人間で賃金貰って生きてます、ボランティアではありませんよ。
３６協定も無しで、お人よしはしませんね、住民が自分でやれよ、時間外はな。
住みこみはそれなりの協定が無いと今時成り立ちませんよ、昔とは違いますからね。
いつでもどこでも、すぐ近くに労働基準局は有るからね。　住民は関係ないし。

高級マンションみたいに管理員や警備員も２４時間の交代制なら問題ないですね。
問題が有るのは費用負担に対応出来ない住民なのでしょう。

サービスが必要ならお金も必要ですよ、お金出さないならサービスも無しが当然。
ケチなみなさん、お金が解決してくれますよ。笑～

＞９６４
住みこみに何を期待してますか？　便宜上住んでるだけなのにね。
いつでも対応が必要なら、契約自体に変更が必要かと思いますよ。

それと３６協定無視しての超過勤務自体が違法ですから、噂守してね。
無知は知ったかぶりしないのよ。

>970
>972

それで住込み管理と認めてくれるんだ。
本当にありがたいお客様ですね。

じゃ、住民票の住居はマンション内の管理員居室で、
夜間休日はセカンドハウスでの寝泊まりは？

やはりこの世に住込み管理は存在しませんね。

↑　
いやなら住みこみ管理は断れば良いだけですよ、なにをためらってるんですか？
それとも時間外にサービス残業でもしろと言うのかな？　無知な貴方はケチ？　笑～～

住み込みは断ってますよ。

サービス残業？全く次元が違うでしょ。

住込み管理と言っておきながら、勤務時間外は全くマンションにいなくてよいのかって話。
組合側は勤務時間外は全くマンションにいなくても問題無いなどと、誰も思ってません。

この人、集団就職とか出稼ぎとかで住み込みの経験が有るんじゃないの。
昔の感覚でもの言っちゃってるのかな。
３６協定ないと、夜勤どころか１０分の残業も出来ないの知らないんだね。

by 管理侍さん、勉強してみてね。　　管理員さんも雇われ人だからね。

いまさら嘱託とか請負とかの雇用は通用しないのよ。
さんざん問題になったからね。

私は>964で「３６協定は議論の余地がない」と申し上げてるんですけどねぇ。

今はまともな管理会社は新たな住込み管理は受けないですよ。
しかし、昔からの歴史で一部に住込みが残ってしまているのも事実。
組合は「事実上の住込み」という過度な期待をする。
一方、労基法は遵守しなければならない。
しかし組合はコストアップを認めない。
結果、ファジーな部分がどうしても残る。
これが現実。

>978
批判のための批判なら何とでも言えますね。
私の言う「ファジー」とは何を指しているとお思いですか？
そこを確認もせず「怠慢」と言えますか？
労基法を守ってない？誰がそんなことをいいましたか？

全ての法にはグレーゾーンが存在している、ということをご認識ください。

グレーは白じゃないから、子どもみたいな事いわないの。

ひょっとして勘違い住民が管理員さんに命令したり指図してるんじゃないの？
管理員さんは住民に雇われている訳では無いので、指図命令は聞きませんよ。
管理会社で指示された業務をするだけです、就業規則通りにね。

変形労働時間制を取り入れても、管理員業務では意味無いでしょうし。
住民がよりサービス求めるならそれなりの費用負担してからの話ですね。

>981
それは、管理会社とは関係ないことでしょう。
住民で考え、対処すればいいだけのこと。
夜間トイレの件についても、専有部分内のことであり、そこの
住民が対応すべき問題。業者に連絡すべき、お金を払って処理してもらうこと。。
戸建てだったらどうしますか？甘えてばかりいてはダメですよ。
もし、管理員に指示命令をだせば、深夜残業手当や休み（代休）とかも検討
しなければならなくなります。
そのお金は誰が出すんですか？組合？管理会社？個人？

自分が勤めている会社で、深夜にちょっと分からないことがあるので
出てきてくれと警備員とかにいわれたら、タクシーを使って出かけていく？
それも無償で？
そんなことは誰もしたくないんですよ。それと一緒では。

こんな判例があるみたい。


互光建物管理事件　大阪地裁　平成17.3.11

　 マンション住込み管理人の所定労働時間外に管理員居室に駐在していた時間は、一般人が自宅で過ごす時間と同様に、その自由な利用が許された時間であるといえるから、緊急事態への対応が義務付けられているからといって、それ以外の日常生活時間を緊急対応のための待機時間（いわゆる手待時間）と評価することはできないとして、その労働時間性が否定された。

http://www.mykomon.biz/jikan/jogai/jogai_kijun.html

住みこみの管理人でも、時間外に利用は出来ないってことね、労働時間じゃないのね。
そういえば管理人室に看板出てるわ、業務時間云々のね。
みんなコンビニと間違えてるか。

住み込み管理員と24時間常駐管理(勤務交代制)は別物で、業務内容や必要経費も全く違ってくることを勘違いしている方々がいますね。

あと、管理人と管理員の区別ができていないケース。

管理人＝管理員です、どちらでも好きに呼称して下さい、管理員より。
また、住みこみはゴミ収集の早朝の時間帯や突発に備えただけ。
業務時間外は働きませんよ、突発時に伝票上げて対処するくらい。
安い宿直手当で今時住みこみは少ないですよ。

住み込み管理員は、夜中でもなんかあったら対処してもらえるという安心感が大きいような気がします。
(現実には期待に応えることができるかどうかは別なんでしょうけど)

グレーは白ではないが、黒でもない。
グレーなのです。
だから解釈がわかれ、争い（訴訟）になるのです。

ごるちゃんが示して頂いてますが、判例はいくつかあります。
しかし事実関係によって判決も異なっています。
しかも地裁レベルが多い。

住み込み管理員がいない場合を想定しましょう
管理費削減の為将来は管理員不在のマンションが増えるでしょう
当然管理会社の社員の出番はふえます

住込みなら管理のプロを、
日勤　巡回　なら必要ない。

どうせすぐに変わるしね

２４時間体制の管理望むならそれなりの費用負担でできますよ。
みなさん安くあげたいから巡回や日勤での管理なのですよね。
住みこみの管理はあまり聞かないですね、交代当直が多いのかな、
当然費用も掛かります。

マンションの管理室を住居に利用するのは昔話です。寮母さんみたいですね。
もしいまでも住みこみで管理するマンション有りましたら、どんな態勢なんでしょうか。

もうすぐ１０００だね。
約２年半かかったが。。

もはやさん

１０００を目指してあえて連投してみました。
読み返すとなかなか面白いですね。