管理侍への質問部屋！

座布団なんて、いらないからな！

貴方は大分血迷って来ましたね。
あっちこっちに書きまくっても
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
の間違ったコメントを理屈づける消防法条文、省令はもとよりどんな資料にも出てきませんよ。
＞あなたの引用は、消防庁からの通知「消防安第43号」です。
＞あなたの引用には上記の中の重要な記載が抜けている。 意図的だとしたら非常に悪質である。
違います。防火管理者の外部委託で検索して御覧なさい。1頁10カ所の10頁、つまり100カ所は出て来ますよ。
私の場合はたまたま、下記が目に留まったのでコピペしただけですよ。
http://www.city.himeji.lg.jp/syoubou/oshirase/boukakanrisya.html

＞「防火対象物は自らが守る」というのが防火管理の本旨なのだよ。 つまり管理組合内部からの選出が原則であり、外部委託は例外である。
居住者がいつの間にか消えて来ましたね。「防火対象物は自らが守る」と「居住者」を無理して結びつけることが難しいことが分かって来た様ですね。それに外部委託は例外とは、これ又認識不足ですね。＞＞42で最初に照会した消防法施行令3条の（防火管理者の資格）の二項では共同住宅について正規に規定されているのです。
＞「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある」という記載においては、居住していることが業務遂行において望ましいのは明白である。
またまた表現を変えて、「原則」が「望ましい」と尻つぼみになって来ましたね。100人以下の小型マンションならいざ知らず、いまや200人マンション時代に東京の管理会社等の防火管理者受託会社が近県のマンションの防火管理者を受託してる現実を知るべきです。
今一度繰り返すが、
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
のようなウソを書く事は止めなさい。

防火管理者について、揉めているようですね。
防火管理者の業務は、従来は、建物の用途等に関係なく、外部の第三者に委託することができました。
しかし、マンションの管理実態や新たな不動産管理実態が出現してきている状況を踏まえ、防火管理の業務について、外部の第三者にその業務の委託をする場合には、一定の要件を満たす共同住宅等の防火対象物に限って、管理
権原者は、防火管理者の業務を外部の防火管理者の資格を有する者に委託することができるとされています。
その主な要件とは、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地におり、防火管理上必要な一定の業務を
適切に遂行することが出来ない時とか、一定の権限が付与されているとか等があります。
ここでいう防火管理者とは、防火対象物において、防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的地位にある者をいいます。
外部委託をする条件としては、管理・監督的地位のある者が遠隔地にいた場合とかが含まれますので、そういう状況でなければ、マンションに居住する者の中から、防火管理者を選任するというのが普通の解釈になるでしょう。

>>82
本当に困った人だねぇ。
条文に「居住者」という言葉が無ければ理解できないのかい？
解釈が重要なのですよ。だから法律以外に規則、施行令、通知などが存在する。
また、実態として外部委託が多いことと、本来あるべき姿は別物である。
トドメは刺したくなかったが、防火管理者選任指導指針というものを紹介するよ。
よく読んできちんと解釈するように。
防火管理者選任指導指針
５ その他の防火管理者選任の方法等
⑶ 共同住宅等の防火管理者選任
イ 管理権原者及び防火管理者としての必要な地位
(ウ) 共同住宅等の管理同住宅等の形態：区分所有形態
管理権原者：管理組合の代表者・居住者の代表者
防火管理者：管理組合役員（管理組合を有する場合）、所有者又は居住者の自治会、協議会等の管理組織の役員（管理組合を有しない場）
居住者という言葉に相当拘っているが、居住者と組合員は違う！と言いたいの？
だとしたら、そもそもの質問>>13の意図さえ理解できてないのか、忘れているのだね。
論点は、標準管理委託契約書になぜ防火管理業務の記載がないのかですよ？

＞論点は、標準管理委託契約書になぜ防火管理業務の記載がないのかですよ？

日本語を正しく読みましょうよ。

>>85
邪魔をしますけど、
それは消防法に規定されているからですよ。
復旧・建替え規定についても、標準管理規約には殆ど規定がありません。
標準管理委託契約書には記載されてなくても、法律で対応するのですから記載されてなくても不思議ではないでしょう。

>>85
たまたまネットで見つけたHPのコピペに終始するのではなく、実際の法文、施行令、通知などを読んで引用しなさい。
きちんとした文献も読むこと。
そして何より実務をやりなさい。
ちなみにあなたは防火管理者資格はお持ちかね？
消防計画を作成し、消防署に提出したことはあるかい？
お互い平行線なのだから繰り返しても無意味です。
何度も言っている通り、消防署に電話して教えてもらうことです。
結果報告を待ってます。

＞お互い平行線なのだから繰り返しても無意味です。
とんでもありません。
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
の様なことは二度と書かない様にね。
＞きちんとした文献も読むこと。
の代わりに、きちんとした消防法、同法関係省令も読む事。

>>88
で、87の質問には恥ずかしくて答えられないか？

>>83
マンション侍さん
ご意見ありがとうございます。
委託の意味さえ理解できない人の相手は疲れますね。
あくまで「業務委託」なんですよね。委託する人がいて受託する人がいる。
つまり本来防火管理業務をやるべき人がいて、その業務を外部に委託するという話。
その本来防火管理業務をやるべき人は誰なのか。
答えは明白。常識の問題でもありますね。

＞で、87の質問には恥ずかしくて答えられないか？

真偽の程が判断出来ない様な下らない質問もしないし、その様な下らない質問にも答えないよ。
コメントの中から人間の人となりが分かるものだよ。貴方の様な無原則な独断はすぐ分かるよ。

素浪人の負け！素浪人は弱い！

>>91
言い訳はよい。
答えられないという結果のみで十分。
その意見はウソの書き込みを前提とした考え方ですね。
あはたは「一人三役」というようなことも言ってましたが、そういう発想はご自身の経験に基づかないと出てこないですよ。
正にコメントの中から人となりがよくわかる。
他の方からあなたへの同調意見が全く出てこないことが全てを物語っていますね。
同情します。
ここは私への質問に私がお答えするスレです。
本件についての私の答えは既に述べた通りですので、これについて私からの書き込みはこれにて終了します。
後は読まれた方のご判断です。

ここでは私からもマンション管理に関するいろいろな情報を提供したい、有益な情報交換をしたいと考えております。
なかなか時間が無いのですが、答える時は本気で答えますので皆様気長にお付き合いください。
>販売関係者さん
やってみるとなかなか大変です。

管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

・値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
・理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
・相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
・解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
・解約したら訴訟もありうると脅す。
・理事長を丸め込む。
・怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

住民に意見を聞いてもそもそも関心がないので方向性など見えてこないとおもいますよ。
複数の理事が同調する場合は何の苦労もないでしょうが、理事ひとりで推進する場合は下記の作戦でいきましょう。
定石としては、
・長期修繕計画の見直し。費用がかかる本格的なものが難しければ簡易版自作でもＯＫ。
（もっともらしく適当に作ればいいです。）
　お金が足らないのが明らかになる。
・修繕積立金値上げか管理費削減で剰余金を生み出すか選択させるために住民アンケートをとる。
　当然、管理費削減が多数派となる。
・管理委託契約は単年度契約なので、毎年、相見積もりをとるのは当然だと理事会で主張。
　全員沈黙するはずなので、異議はありませんね？では決定！と言って、決議したことにする。
　（議事録から消される恐れがあるので、必ず録音する）
・相見積もりをとる。
　このあと、どう展開するかは、時の運です。
　

理事が推進するのは難しいのではないですか？
理事長じゃないと。経験則からです。

理事長なら簡単でしょう。もうちょっとで輪番がまわってくるので、理事長やろうとおもってますが。
ただ、理事長単独だと批判を受けるリスクもあります。副の立場で理事長を動かすと複数理事になるので、
そっちのほうが推進しやすいかも。

管理侍さま

ここのところアクセスできない間に、私の防火管理者業務の質問がことの他熱い議論になっていたんですね。

キチンとしたご回答ありがとうございました。

消防法に根拠があったのですね。それにしても法律が読み取れない無教養の方相手の議論は疲れますね。お疲れ様でした。

>>95
ほとんどどれも当てはまらないです。
解約に総会決議が必要かどうかは管理規約の規定によります。
確かに標準管理規約では契約の締結は総会議決事項にありますが解約の記載は無いですね。
理事会の議決事項にもない。
では、一体誰がどのように決定するのでしょうか？
私は解約を決定するということは、その後の契約締結を決めることとセットであると考えます（もしくは自主管理をするか）
また過去に総会で決定した契約を解約するわけですから、そういう意味でま解約は総会で決定することをお勧めします。
あとは誠意を尽くすしかありません。
解約しようと思われた真意を確認し、可能な限り改善に努めるのみです。

>>101
ゴルゴ１３さん
あくまで私見であることをご承知おきください。
真っ向からの反対意見も出たということは、そういう解釈も存在しているということですので。
最終的にはゴルゴ１３さんのご質問とはズレたところでの議論になっていましたが、最初のご質問への回答としては、途中のやり取りに記載した通りです。

瑕疵部分の工事を管理会社が行った場合、修繕前と修繕後の写真は必ず撮るものではないのでしょうか？
（数ヶ所あった場合は特に酷かった箇所など）

理事は１年輪番制なのですが、理事交替前の最後の理事会で工事を決定し、代金は新理事会の時に支払う場合です。
工事前どんなだったかを知らず、代金を支払うということはありますか？
管理会社は工事前の写真はないと言っています。
（他の修理などの写真はあるようです）

契約期間1年で総会決議して契約してるから、期間満了による解約に別途、総会決議はいりません。
理事会が作る通常総会の総会議案書に現管理会社との更新の議案を載せず、新管理会社との契約締結の承認議案だけでＯＫです。

>>105
途中解約はなくて、期間満了まで現在の管理会社との契約を継続する前提の話だったんですね。
それなら仰る通りです。

>>105
全てにおいて考えが甘いんだね。
条件があるのも知らないのかな？
やり取りをするのは時間の無駄だからやらないけど。
管理委託契約書をもっと勉強する必要があるよ。

↑期間満了での解約に事前通告はいりません。更新しようとするときに更新の意思表示が必要です。
勉強してくださいね！

>>104
瑕疵とは新築工事における瑕疵のことでしょうか？
その工事費用を管理組合で負担されるのですか？
何れにしても普通は事前事後の写真は撮影しますね。
まず瑕疵部分がどのような状態なのかを組合に報告する際に写真を撮ります。

管理侍の会社は住友とか三井じゃないの？上品すぎて参考にならないよ。
>>95
で言ってることは、大体、ホントだよ。

>>108
管理委託契約書の記載事項のことをいってるんだけど、やはり時間の無駄だね。
契約書面には、必ず記載すべき事項と定めがあるときにのみ記載することがあるんだよ。
もっと勉強してね。

↑自動更新禁止って知らんの？

そんなの常識に決まっているよ。

期間を定めた契約は期間が満了すれば当然に終了します。これを「解約」と呼ぶか「期間満了による契約終了」と呼ぶかなんですけどね。ここらへんが管理会社に付け込まれるところ。
現管理会社が気に入らなければ、更新の申し入れは無視し、理事会にも総会にも呼ばず、新管理会社との契約を決議してしまいましょう。
総会議案書には、現管理会社との契約はｘ月ｘ日に期間満了で当然に終了する、とだけ小さく書いて、新管理会社の承認を求める議案だけ出せばよろしい。
匿名の素人が絡んできているので、管理侍のコメントよろしく。

管理侍さまは、匿名は相手にせぬと予め宣言してらっしゃいます!

皆々さま方も、このことお忘れなきよう。

ここもウサンクサイ胡散臭いね。　臭い！クサイ！臭いね！！！

>>114
期間を定めた契約は期間が終了すれば、終了するのは当たり前のことじゃないの。
契約書面のことをいってるんだけど、分らないみたいだね。
定めのある契約についていっているんだよ。
管理委託契約書に定めをすればどうなるの？

＞＞１１４さんに同意！！！
シンプルでとてもいい！

　　　　　　　　　　　　　　　確かに此処　　臭い　間違いなく　クサイ

>>110
俺、中小２社、ゼネコン系１社、財閥系１社　合計１４年の屑フロントだが、
95の言ってることなんて聞いたこともない。某独立系だけじゃねーの。
普通に「はいそうですか」ってパターン以外しらねーぞ。

>>110
解約阻止のためなら何でもやる会社が存在していることは承知しています。
しかしそれなりの会社はコンプライアンスを重視しますから、そんなことしませんよ。
今はどこの管理組合でもよく勉強されている方が何名かは必ずおられますから、下手なことをすると逆効果になり、足下をすくわれます。
解約防止に最も有効なのは誠意ある対応です。

>>119
>>120
ははは。反響があったので、再度、掲示しておきますね。
上から３つはＮハ○がホントにいいました。4番目はＴコ○がホントにいいました。（中途解約と勘違いしたかも）
5番目は理事会で委任状を使って定足数不足で決議した場合、付け込まれる可能性あり。
6番目はどこでもそうするでしょう。7番目は某中堅独立系の管理会社で実際にあったとききました。


管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

１）値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
２）理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
３）相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
４）解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
５）解約したら訴訟もありうると脅す。
６）理事長を丸め込む。
７）怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

販売関係者さん
あなたの仕事はコンサルでは？
私も正体を明かしているのですから、そろそろ正体を明かしましょう。

ん？私はホントに販売関係者ですよ。お客に管理組合が多いのです。

>>123
そうなんですね。
あまりに詳しいので、コンサルかマンション管理士の方かと思いました。
失礼しました。

>>121
今時そんな対応が組合に通じる筈はないでしょう。
あなたより、マンション管理に詳しいマンションの住民はごまんといますよ。
おまけに有資格者もいるマンションもあるだろうし。
少しは、マン管に関する勉強をしているようだが、ついでにマン管の資格まで取ったらどうですか。
チャレンジしたことはあるのかな？それとも現在進行中かな？

国交省中国地方整備局が適正化法遵守状況確認を目的に管理業者への立ち入り調査実施。
10社中4社に合計14件の勧告があったようですね。
業者の中には複数の違反が重複していたケースもあったとのこと。
管理業者はまだまだセルフチェックが不足していますね。
一方管理組合は慎重に管理業者を選びましょう。

>>125
管理侍は匿名さんには答えない方針です。

>>127
スレ主に答えをもらおうと思っていないから、敢えて匿名でいっているんだよ。
１２１みたいなつまらないレスに対して警告というか指導してやっただけのこと。

↑あらし。

>>128
あー！思い出した！昨日、期間満了の契約終了の件で、論破された人だね!
よっぽど悔しかったんだね！ドンマイドンマイ！