管理侍への質問部屋！

管理組合で「区分所有者資格者証」を作って配ったらどうか？

運動オンチに車の運転をさせないために免許制になってるのと同様、マンションもバカが入り込まないよう購入資格が必要。この掲示板に書いてる奴の90％は不適格だな。

金持ってたら買えるよ。あるいはローン通るだけの信用力。

>>784
賃借人用に「占有者資格者証」もいると思う。

>>784
あんたはどうなんだね？

賃貸不動産経営管理士持ってるよ。

日本国籍持ってますがなにか？

居住用以外にマンション持ってるとか、戸建持ってるとか、土地もってるとか、いるの？

>>787
当然合格。このスレの奴らと一緒にするな。

↑自己採点が合格でもなあ。

どうみても判断基準が間違っていそうなんだが（笑）

>765
>両手か片手かは管理組合には関係ないこと
>管理組合はコンサル委託費の支出だけ
>相手が両手だろうと管理組合の関知することではない

もう少しよく考えましょうね。

例えばコンサルが管理組合に工事業者を紹介します。
工事業者はコンサルに紹介料を支払います。
その紹介料はどこから出ていると思っているのですか？
業者が自腹を切っていると思ってるのなら相当おめでたい。
業者から組合への見積金額に上乗せされているのですよ。
それを中間で仕切り、組合からも業者からも手数料を貰ってるのが悪徳コンサルの手口。
これが「両手で手数料」です。
つまり、組合はコンサルに直接手数料を支払い、業者経由でも支払っている。

ご理解頂けますか？

>763
>住民に実力者がいれば外に出るお金は防げるよ
>管理侍、あんた管理会社だから組合費食うことしか考えられないんだよね
>あんたの意見は管理組合には参考にならないね

私が申し上げているのは、コンサルなどに業務を依頼すること自体は否定すべきものではなく、
「全てを住民でやるべきだ」というのは間違っている、ということです。
「外に出るお金を防げる」と言いますが、「お金を払って外注したい」という意見もあるのです。

例え住民に実力者がいたとしても業務を依頼すれば報酬は支払うでしょう。
まさか住民だからといって無料で依頼するつもりではないですよね？
それなら支払う経費は変わらないと思いますけど。

>763

申し忘れましたが、私の意見が参考にならない場合は、
無理にこのスレをお読みになる必要はございません。
スレタイをよくご確認の上ご参加ください。

>まさか住民だからといって無料で依頼するつもりではないですよね？

管理組合業務は区分所有者の義務。無償が原則。
役員報酬をとってるなら、住民にも報酬を払う必要はあるが。

>>管理侍
管理会社があまりよくないんだよ。
ただし、安いのでうまく使う方法を考えてる。

＞＞コンサルに頼まずに理事長がやれとか、住民で募れなんて意見が出てますがナンセンスですね。
＞＞それなら自主管理すればよい。
そのとおり。面倒だから外注する。

＞＞ただ、コンサルってそんなに信用できますか？
管理会社の見積りも信用できんから。

>設備保守点検の抜き打ちの立ち会い
＞管理会社への委託ならもう少し管理会社を信頼しましょう。
＞点検業者と直接契約なら必要かも。
そそ。主に直接契約の場合。ただし、管理会社発注の場合も、抜き打ちでやってみる。


>修理の相見積もり取得、見積の精査、コンサルが紹介した業者の場合は立ち会いも
＞＞コンサルの紹介で相見積取得？
＞＞コンサルさんが両手で手数料取らないようにご注意ください。
ありうると思うが、問題じゃないと想う。業者の営業経費とも言える。これは管理会社でも同じ。

>理事会運営の助言、管理会社の監督
＞＞そんなに使えない管理会社なの？
運営補助では使えません。いまの対応がいいのは私が理事長だからで
退任すれば、フロントを新人に差し替えるでしょう。

>定期的な勉強会
＞＞必要？
啓蒙活動は必要。


>後任の理事長のフォロー
＞＞これも管理会社の仕事では？
洗脳されるだけ。

>長期修繕計画の精査
＞＞管理会社の修繕計画が信頼できない？
＞＞一方、コンサルは信頼できるの？
最初のうち、信用できるかできないかは、私が判定。他の人に聞いて、言ってることの裏は取る。

>毎年、管理委託契約の相見積もりを取るぞーと脅して管理会社を完全下請けとして使う
＞＞管理会社を下請けとして使う？誰の下請け？
管理組合、理事会の下請け。従来は主客転倒がひどかった。

>助言の間違いで損害が出た場合は、マンカン損害保険で保証
＞＞助言の間違いに気付けばよいですが・・・。
＞＞知らず知らずのうちに間違った助言で損害が出ないようにご注意ください。
目に見える損害が出たとき、助言の間違いだったということかも？
助言の間違い＝見解の相違、ではないとおもう。

>そのとおり。面倒だから外注する。

面倒だから組合費つかっちゃえ、それが理事長自らの怠慢で組合費を無用に支出する。

>>797
管理侍と理事長交代したらどうか？管理侍を理事長代行にすればいい。

>>801
証拠は？あほスレ主よ。

これ、管理侍の会社じゃないよね。
【管理会社に対する国交省の監督処分】
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000071283.pdf

>797
マンカン理事長さん

お考えはよくわかりました。
安いけどあまりよくない管理会社と付き合うための方策ですね。
だから「リプレース」という発言を何度かされてた訳ですか。

管理会社的には得体の知れないコンサルではなく、
信頼できる管理会社への変更をお勧めしたいところですが、
マンション個別の様々なご事情もありますからね。

>796

>管理組合業務は区分所有者の義務
その通り。だから皆が平等に負担を負うべきなのです。
それなのに、理事長だけとか、マンション内の実力者だけに無償で実務をさせるのは不平等です。
区分所有者全員で分担して実務をこなすか、実務を行ったものに報酬を支払うのが真の平等です。

リプレースする勇気があったらそんなめんどくさい
ことするわけないでしょ。

まあ、普通は根回しや説明会やらを開いて住民の
問題意識を高めていきながら管理会社を変えた
方が長い目で見たら利益かと思うが、
いわゆる対人折衝能力に自信が無いならコンサルを
使ってしのぐのもしょうがないのかもな。

これも勉強だよ。

>>805
いやなら理事にならなければいい。
役員は組合員から管理組合業務を委任されて受任したわけだから、働いて当たり前。

>>806
うちは理事会で3業者選定し、業者から見積と提案書を出させて理事会で比較資料まとめて住民に配布し、住民の前で業者プレゼンさせた。
その後に全組合員に投票用紙を配って投票してもらい、一番票数の多い業者を理事会で借り決定し、総会で決議とった。その結果、従前の管理会社はリプレースされた。

808さんみたいなタイプが対人折衝能力の高い
実行力のある理事長向き住民だな。

知識で頭デッカチになってる屁理屈ばっかり
言って座して動かずな理事長も多い中、
しっかりプロセスを経て動けてる理事長は
エライと思うぞ。

役員は強制ではないから断れるよ。もっともらしい理由付けて断るのよ。
それを認めてくれないのなら、しょうがないから役員になるけど、
理事会全部欠席して何もしなければいい。

修繕積立金が近いうちに不足するので、一般会計の累積剰余金の一部を修繕積立金会計へ繰り入れる議案を先期総会で可決した。
そして今期になって繰り入れを実施したが、管理会社の出してくる収支報告書を見て驚いた。
なんと繰入金を一般会計支出に勘定項目として記載してきた。「アホか？繰入金は経費支出か？」
ところがいくら言っても管理会社は直そうとしない。他の理事や理事長までが黙認している。なぜか？
この管理会社は大手だが、会計を知らないようだ。理事会も同様。

>811

どう言う処理をするべきなのか書いてみ。

>>811
金額は分からないが剰余金をずっと修繕積み立て金に移さなかったのは何故？
修繕積み立て金に移し定期で運用するのが一般的かと思ったがそうでもないのかね？

>>812

人に聞く前にお前がマンカン士の能書きたれて書いてみろよ。
マンカン士の実力が試される課題だ。

>>813
一般に、管理規約で管理費会計の剰余を修繕積立金に振り替えることは規定されてないのでは？
ほとんどの管理組合の規約では、国交省標準管理規約に則って区分会計の原則から、
「各会計の剰余はそれぞれの会計に次年度繰越し」となっている。

問題は「なぜ一般会計に多額の剰余が発生するか？」だと思う。
たとえば組合員から徴収する管理費が高すぎるとか、駐車場収入が管理費会計に計上されてるとか。
これを直さない限り根本的な解決にはならない。

>>815
一般には「赤信号、みんなで渡れば怖くない」式に総会決議とって管理費から修繕積立金に繰り入れてるよ。
以前霞が関で問題になったけど、特別会計に埋蔵金があることがスッパ抜かれた。
国の一般会計がきつきつなのに、特別会計にたんまり埋蔵金があったことが。
これも法律で区分会計の原則から会計間の振り替えができなかった。
そこで政府は法律を改正して振り替えができるようにした。

>>811

ふむふむ、それであなたはどのように会計区分するのが適切と考えているのが具体的に示してくれないかね。

そんなの常識でしょう。
損益会計と資本金会計を分けて記載する。
あるいは、規約が改正されるまでは振り替えを禁止し、いったん振り替えたならもとに戻して規約が改正されてから再度振り替えを実施する。

>あるいは、規約が改正されるまでは振り替えを禁止し、いったん振り替えたならもとに戻して規約が改正されてから再度振り替えを実施する。

総会決議を反故にするということですか？信じられません。

先期総会議案に錯誤があり、それを十分知らされない組合員によって決議されたのであるから、次期理事会で総会決議の執行を停止し是正する裁量権はある。

>たとえば組合員から徴収する管理費が高すぎるとか、駐車場収入が管理費会計に計上されてるとか。

管理費が高すぎる→管理費の値下げ
駐車場収入が管理費会計に計上→修繕積立金会計収入に移設

管理費会計は経常的な管理に要する会計であるから、過剰な剰余金は不要。
いざとなれば、修繕積立金の取り崩しができるようになっている（管理規約）。

本物のマンション管理士が出てきてるようだ。

本物はだれだ？

足りないなら値上げする→修繕積立金の値上げ
足りてるなら値下げする→管理費の値下げ

これが基本だろう。
余ってるからと言って管理費会計から修繕積立金会計に振り替えするのは如何なものか？

組合員から高い管理費徴収しててふんだんに余らして、余ったからと修繕積立金にせっせと組み入れるのは本末転倒だろう。
組合員は管理費と修繕積立金を別々に徴収されているにも拘わらず、実は管理費の中に修繕積立金が別途重複して入ってることになる。

管理費減らして、減らした分を修繕積立金を値上げする。
そうしたら組合員の毎月の支払は何も変わらない。

たとえば、500戸のマンションで、1住戸1区画の駐車場が確保されている場合、
駐車場使用料を平均月3,500円とすると、年間2,100万円の使用収入がある。
この駐車場収入が管理費会計に組み込まれていたら、それだけで年間2,100万円の剰余金が発生する。
さらに管理委託費が大幅に値下げされたにも拘わらず、組合員の毎月支払の管理費を値下げせずに据え置くと、
これだけで1,000万円近くの剰余金が発生する。
そうなると合わせて年間3,000万円近くの剰余金が管理費会計に発生することになる。
異常としか言いようがない。管理費会計にメスを入れる必要がある。

3500円の駐車場料金って聞いたことないが。

都内だと月2～3万で全世帯数の駐車場がないけど、都内離れると月数千円で全世帯数の駐車場あるよ。

うちは500戸以上で全世帯1区画確保されてる。
使用料は自走式駐車場の1階から上に行くに従い月3500～1500円。
自動車持ってない世帯の区画は2台目の区画に貸している。
現在満車状態だから、毎年年間2150万の使用料は固い。