管理侍への質問部屋！

区分するなら、ボイラー技士のように、特級、一級、二級がいいと思う。

上席、中席、末席の区分

マン管保有者だけど、確かに実力差があるのは事実だね。
理事とかを長くやっている者とか管理会社に勤めている者とかは
ある程度は実務も備わっておりそれ相応の実力はあるだろうが、
マンションには住んだこともない者が、ただ試験に合格したというのとでは
かなり差があるのは間違いないね。
1級とか2級とかはいいんじゃないかな。
どういう試験にするかは検討しなければならないだろうが。

自動車の免許は自家用の一種と営業用の二種がある。
マンカン士も有償活動しない一種（実務経験なし）と有償活動できる二種（実務経験必須・プロ用）に分ければよい。

本来の「名称独占資格」であることを忘れている。

いっそ「マンション管理者」という資格を作り、管理者に取得を義務付けるのはどうでしょう。
理事長になる人に管理者として最低限の知識を身につけてもらうための資格です。

建物としての総資産額は億単位であり、資金面でも数千万から数億円を扱う管理者ですから、
それくらいはしてもよいかも。

>>705
名称独占権からの脱却をしないとマンカン士の存在意義がない。
>>706
それは極端過ぎる。
現実的でない。

>707さん

そうでしょうか？
マンションの管理者とは、本来それくらい責任ある立場です。

マン管士ほどの難易度は必要ないと思いますが、最低限の意識取得は義務化してもよいと思います。

防火管理者も居住者から選ばれるべき資格ですからね。

＞防火管理者も居住者から選ばれるべき資格ですからね
講習会でとれるよ。できれば理事が選任された方が執行部としては連携しやすい。

>>700　管理侍さん

ご無沙汰しております。
マン管もさることながら、フロント担当者の方が知識・経験共に豊富な方から、大卒間もない知識・経験はこれからという方までかなり幅広い気もしますがいかがでしょうか。

管理会社についての調査はいろいろなところで行われています。その１つが下記のURLのとおりです。フロント担当者の提案力や対応力が総合満足度と非常に高い相関関係にあるとのデータが出ています。
http://www.a-lab.co.jp/research/press121005.html

前置きが長くなりました。
>>594
>「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」
について一つご提案です。

担当フロントの水準を明示して、松コース、梅コース、竹コースを用意。

松：マンション管理士の保有者
梅：管理業務主任者の保有者
竹：管理業務主任者資格を持っていない者

あるいは

松：フロント経験10年以上
梅：フロント経験5年以上
竹：フロント経験5年未満

当然、料金も松＞梅＞竹となる。
どんなもんでしょ。

>710
コ"ルコ"１３さん

ご無沙汰しております。
ご提案頂き、ありがとうございます。

ご提案の松竹梅については、実は業界内では以前からよく語られております。
しかし、現実には難しくなかなか実現できておりません。
なぜなら、一番の問題は会社には人事異動があるためです。
そして、マン管資格者や、経験年数の長さが必ずしもフロント担当として「松」とは限らないのです。

管理員にしても同様です。

松竹梅って竹が２位、梅３位でしょ
＞＞ゴルゴ


　松は冬も青々としていることから不老長寿を示す縁起の良い木として尊ばれ，新年を寿ぐ飾り＝門松となりました(平安時代)。
　時代を追うに連れ，松同様に冬も青い竹(室町時代)，冬に花咲く梅(江戸時代)が門松の部品に加わりました．『松竹梅』表記順はこの時系列でしょう。

　但しこの時点で『松・竹・梅』各々の間に上下関係はありません。

　後に，蕎麦屋/寿司屋で『特上を注文する気取り』や『並を注文する卑屈さ』を隠すためにメニューの『特上・上・並』を『松・竹・梅』に置き換えて表現するようになりました．これが流布したために、
松＝最高級，梅＝最低ランクという認識が広まったものと思われます。

管理業務の細分化、オプション化もよく語られます。

例えば、フロントの理事会出席、滞納金の督促、総会議案書・議事録の作成など、
各業務をオプションとして自由に選択・組み合わせ可能にする手法です。

しかし現実にはそのようなニーズは少なく「低価格で何でもやってくれる会社」が求められていますね。
勿論「何でもやる」と言っても質の違いや、やれない会社もあります。

価格競争には限度がありますので、今後は更に品質と多彩なサービスが競われていくことでしょう。

ものまねのできる管理員がいいよ。

>>712
しくった。。。

管理侍さんへ

対人折衝のスレ主です。
価格競争はどこの業界でも悩ましい問題であって、
むしろ管理会社はまだ恵まれてる方とすら思います。

私としては「安易な値下げ要求には応じるべきではない」と思っています。
まずは組合員や理事の値下げ要求の潜在的な心理を探る必要があります。

・何となく高そうだから値下げ要求している。
・理事が何かしたという実績が欲しくて値下げ要求している。
・総会で値下げ要求する組合員は格好つけたいだけのことも。
・サービスに不満があってクレームの一環として報復の値下げ要求。

そもそも細目ごとに分析して高い安いを冷静に判断出来る住民はほとんどいません。
他社の見積もりと比較して総額を見れても総合的に高い安いを分析出来る人は少ないです。
いわばフワッとした住民感覚で高い安いを判断しています。

「値下げの前にやることがあるだろう」
続きはまた後日。

デフレが続いたので当然。
来年からはなんでも値上げになるよ。

>716さん

厄介なのは管理（＝サービス）は味わってみないとわからないことです。
管理会社としては「良いサービスにはお金がかかる」と言いたいところですが、
「良いこと」の立証が難しい。

一方、管理組合としても、現状同等以上のサービスを今よりも安く買いたいと思っても、
リプレースしてみないと実際にはわかりません。
よって、高いのか安いのかもリプレースしてみないと判断できないはずなのです。

>>718
その通り。
リプレースを思い立ってプレゼンさせれば口当たりのいい事を羅列するが蓋を開けてみたら話が違う…ありがちな事だ。
一度リプレースをした管理組合は結構しょっちゅうリプレースを考えているのではなかろうか。

対人折衝能力のスレ主です。

理事の一部は警戒心が強い余りに常に管理会社を仮想敵国として
叩き、リプレイスをちらつかせながら厳しい要求をするのが趣味の人もいます。

理事会は特性上輪番を採用してるところも多く、または輪番でなくても
無能な理事が長期間居座ることが容易に出来るシステムとなっています。

つまり理事長として相応しくないクオリティの人材が安定的に理事長に
いてくてくれるとも限らず、「戦略的互恵関係」を築くのが難しいのが現状です。

結論としては安易な値下げ要求には応ぜず、
やるべきことをやって「ご縁がなかったですね」というぐらいのスタンスで
挑むべきかと思います。その際には委託費の相場や相場に対する自社価格、
他社より秀でてる面、過去の実績をきちんと説明出来る資料を持ってないと
いけません。組合にとっても今の管理会社を失うリスクもあるのです。

価格しか見ないマンションは何れにしてもいつか価格で紛糾します。
また、客が価格だけに目が行くのは管理会社のクオリティが低いため、
管理会社のメリットを肌で感じることが出来ず、または管理会社の広報不足で
価格の安さを追求することだけに気持ちがいってしまっている側面も
大いにあるでしょう。

長すぎますけ

自慢したいだけだろ。

「おれはこんだけ知ってんだぞ。」
なのにこのボーナス・・・
閑職に・・・

「とほほ」
という気持ち隠したくて。

性格かえた方がいいぞ。

>720さん
>客が価格だけに目が行くのは管理会社のクオリティが低いため、
>管理会社のメリットを肌で感じることが出来ず、または管理会社の広報不足で
>価格の安さを追求することだけに気持ちがいってしまっている側面も大いにあるでしょう

管理組合は現状の管理会社のクオリティやメリットを比較する術が無いのです。
クオリティが高いのか低いのかわからない。
当然、メリットを肌で感じることもない。

これは管理会社の広報不足ではなく、比較対象が無いからです。
高いクオリティのサービスを受けていても、そのサービスしか受けおらず、他のサービスを知らないと、
それが当たり前と思うのです。

>723
そういう言い訳をし出すのはビジネスマンとしてはアウトかも。
そもそも管理会社って一部の大手のそれ以外は大体フロントの人材レベル低いじゃん。

>724さん
>そもそも管理会社って一部の大手のそれ以外は大体フロントの人材レベル低いじゃん

その通り。
その一部大手のクオリティが高いことに気付かない。
なぜならクオリティの低いサービスを体験していないから。
よって、安いサービスに飛びついた後でクオリティが低いことに気づくのです。

>725
一般的には大手のフロントの方が、知識や潜在能力はたかいだろうが、
そのフロントも当たり外れがあるしね。
勿論、人事異動はあるから、平均すればいいのだろうが。
しかし、中規模の管理会社のフロントでも優秀なのはいるよ。
誠心誠意、組合のために努力している者が。

>726さん
>中規模の管理会社のフロントでも優秀なのはいるよ
それは当然のことです。
個人の能力や個性には差があります。
私が申し上げているのは会社の総合力であり、平均値であり、バラツキです。

うちはコンサル導入で、
管理会社はどうでもよくなった。
管理会社には、フロントはしょうもないのつけるように言ってる。
管理組合側の体制が盤石なので、鍛えてやりますけ！

>>728
理事長自身がマンション管理士なのにわざわざコンサル？？
相当大規模だとかトラブルが多いマンションなのかもだけど、
ここに終日書き込むぐらい暇なんだから自分でコンサルすればいいのに。

マンカン資格はコンサルの十分条件ではない。わからんのか＞７２９

コンサル事務所は
・一級建築士
・監理技術者
・昇降機検査技術者
・特殊建築物検査技術者
・弁護士
・司法書士
・税理士
等のスタッフがいるか、提携しているか
総合的な問題解決能力がいるのだ。

法的知識中心のマンション管理士資格は
取得したものの、
運営上の実務的なソリューション能力には自信ないから
外部のコンサルに都度アドバイスしてもらわざるをえない
ってことでしょ。

そもそもマンカン資格はすべて自分でやることなど想定されていない。わからんのか＞７３２

マンカン資格は知見を表象するものであろう。

要は広く浅くマンションのことは知ってるけど、
個別の事案にはお答えを差し控えさせていただきます
ってことかと。(知らないし伝えるのも苦手)

よって専門家のコンサルのお墨付きでリスクヘッジ
しながらギリギリの運営を続けてますってことかと。

マンカン理事長は理事長なのであってコンサルではない。わからんのか＞７３５

＞コンサルではない

コンサルってコンサートホルの管理のことですか？

紺色の猿かもしれない。コンサル

コンサルを和訳すると紺猿と出てきたのですね。

マンション管理士と弁護士をコンサルタントという。

マンカン理事長さん

コンサルに何を依頼されたのですか？

そもそも普通のマンションでコンサルに継続的に依頼し続けるって
ケースってあるかな？しかも理事長が管理士なのに。

よっぽど手に負えないぐらい大規模なのかもしれないけど、
住民から見たらただの無駄遣い？？経営感覚というかコスト意識ががない？？

マンカン士持ってても実務能力のない理事長なのだろう。
だから外部に頼むのだと思う。
理事長が無能だと組合費を無用に支出する典型的な例。

コンサルからのバックマージンで生活して・・・・いや、何でもない。

＞＞管理侍
・設備保守点検の抜き打ちの立ち会い
・修理の相見積もり取得、見積の精査、コンサルが紹介した業者の場合は立ち会いも。
・理事会運営の助言、管理会社の監督
・定期的な勉強会
・後任の理事長のフォロー
・長期修繕計画の精査
・毎年、管理委託契約の相見積もりを取るぞーと脅して管理会社を完全下請けとして使う。
・助言の間違いで損害が出た場合は、マンカン損害保険で保証。

よく組合員がそんな無駄使い認めたね。月ウン十万の支払を。
その分で管理費下げられる。

コンサル言うからどんなプロフェッショナルな
業務を頼んでるのかとおもいきや、
雑用+マンション管理士が出来る業務じゃん。

随分もったいないな。
マンカン理事長なのに意味なし。

>>よく組合員がそんな無駄使い認めたね。月ウン十万の支払を。

誰がそんなこと言ってんの？
管理組合のコンサルなど月２，３万が相場だろうｗ

>>７４７
見積りの精査は雑用ではない。設備系の専門知識が必要である。あなたが何もわかっていない証拠ｗ。

＞＞管理侍
弁護士、税理士の顧問料が月５万だからマンカンは設備系他資格併用でも定額払いは月３万程度にしかならんだろう。
この費用は管理会社を脅して値下げさせて捻出したものであるｗ。
やすいので必然的に紹介した業者からの何らかのマージンがなければ成り立たないが、管理会社の見積より安ければそれでいいのである。
自分でやれという７４７のようなＡＨＯがいるが面倒だから外注するのだｗ

>>750
理事長の首すげ替えた方がいいな。
月３万円でも自腹じゃない、組合の公金だ。

なぜ住民から設備系のプロを募らなかったのですか？
住民のポテンシャルを有効活用するのが管理組合の仕事じゃないですか？
理事長に能力がないから無用に組合費を支出するなら、理事長責任で３万円を自腹では払うべきです。
組合費だからといって無責任な行動は現につつしまなければなりません。
理事長職を辞任しなさい。あなたが理事長である限り管理組合の共同の利益に反します。

こんな匿名掲示板で
『自分はマンカン士の資格持ちの理事長である』
というハンネで書き込みする態度が全てを表している。
書き込みの内容も独善的であり、リアルでも自己主張を貫き唯我独尊を想像させる。
同じマンションの住民には憐憫を覚える。

この通り

>752
設備系の理事長では、マンションの管理はできないよ。
マン管の資格を持ってればいいけど。

今後はこれを見せびらかすのは慎みます。ペコり。

建設系の理事長なら、マンションの管理はできると思う。建物資産管理だから。

マンカン士はあかんね。

たぶちゃんかい？

>745
マンカン理事長さん

コンサルに頼まずに理事長がやれとか、住民で募れなんて意見が出てますがナンセンスですね。
それなら自主管理すればよい。

ただ、コンサルってそんなに信用できますか？

>設備保守点検の抜き打ちの立ち会い
管理会社への委託ならもう少し管理会社を信頼しましょう。
点検業者と直接契約なら必要かも。

>修理の相見積もり取得、見積の精査、コンサルが紹介した業者の場合は立ち会いも
コンサルの紹介で相見積取得？
コンサルさんが両手で手数料取らないようにご注意ください。

>理事会運営の助言、管理会社の監督
そんなに使えない管理会社なの？

>定期的な勉強会
必要？

>後任の理事長のフォロー
これも管理会社の仕事では？

>長期修繕計画の精査
管理会社の修繕計画が信頼できない？
一方、コンサルは信頼できるの？

>毎年、管理委託契約の相見積もりを取るぞーと脅して管理会社を完全下請けとして使う
管理会社を下請けとして使う？誰の下請け？

>助言の間違いで損害が出た場合は、マンカン損害保険で保証
助言の間違いに気付けばよいですが・・・。
知らず知らずのうちに間違った助言で損害が出ないようにご注意ください。

ダメなマンカン士理事長の見本だな。辞任しろよ。

>コンサルに頼まずに理事長がやれとか、住民で募れなんて意見が出てますがナンセンスですね。

うちの理事長はプレイングマネージャーです。全部自分でやります。
だから他の理事も管理会社も頭があがりません。

住民に実力者がいれば外に出るお金は防げるよ。
管理侍、あんた管理会社だから組合費食うことしか考えられないんだよね。
あんたの意見は管理組合には参考にならないね。

管理侍には管理会社のことだけ聞けばいいのでは？

>コンサルさんが両手で手数料取らないようにご注意ください。

両手か片手かは管理組合には関係ないこと。
管理組合はコンサル委託費の支出だけ。
相手が両手だろうと管理組合の関知することではない。

不動産の仲介なら基本は両手。
元付け業者と客付け業者のコラボで仲介なら片手。
業界では「分かれ」というけど。

マンション買うときに不動産屋が重要事項説明でその資格証提示して見せてくれた。
法律で決まってるから見せるのだ、と不動産屋は言ってた。

マンカン士証は法律で提示義務はないね。
どなんな時に提示するの？
自慢するとき？飲み屋でママに？

マンカン士証は法律で提示義務はないね。
どなんな時に提示するの？
自慢するとき？飲み屋でママに？

マンカン士同士で見せっこするのでは？

飲み屋でママに見せたほうが尊敬されるよ。

子供に見せた方がいいのでは？
「おじちゃん、マンション管理士だよ。マンションで一番偉いんだから。」
子供たちは「スゲー」と絶叫すること間違いない。

管理会社まで詐称してる・・・・・

１級建築士詐称、新たに５人確認　日建設計など５社（2012/12/4 22:01 日本経済新聞）

　無資格者が１級建築士と偽って業務をしていた問題で、国土交通省は４日、新たに東京都と千葉県で、男性５人の詐称行為が確認されたと発表した。国交省によると、全員が成り済ましを認めている。判明したのは計20人となった。
　同省によると、日建設計（東京・千代田）の石原直次元社員（66）＝退社＝は2009年、千葉県内の６階建てビルの設計に関与。建築確認申請書に偽造した１級建築士免許のコピーを添付し、確認検査機関に提出した。県があらためてビルの安全性を確認している。
　ほかの４人は、大成建設（東京・新宿）の矢野修治元社員（46）＝同、東急コミュニティー（同・世田谷）の薄木重成元社員（63）＝同、ワンズライフホーム（同）の茂泉直社員（50）、東邦塗装工業（千葉市）の三田昭彦元社員（70）＝懲戒解雇。
　この４人は、１級建築士を詐称していたものの、設計の業務に携わっていなかった。国交省が要請した内部調査などで発覚した。

このサイトは使い道のない資格を取ったマンカン士の溜まり場だわな。
現実の世界で活躍出来ないマンカン士の鬱憤晴らしの場。

>>773
東急コミュニティーの元社員とは、同社リニューアル部の元嘱託社員。
2007年8月～退職する2012年7月末まで在籍し、設計ではなく施工業者の管理を担当していた。
名刺に「一級建築士」の名称を記載して成りすましていた。
なお同嘱託社員は１級建築施工管理技士の資格は保有していない。
同社は今年9月下旬に国交省から連絡を受けて初めて詐称の事実を知った。
国交省建築指導課は「詐称自体が犯罪である」として同社に刑事告発を要請している。
発覚は国交省に内部通報があった。

>>774
マンカン士の資格なんてそんなもんだろう。

マンカン士って食える資格じゃないね。自慢に使う資格だと思う。
食える資格は上にでてる建築士とか施工管理技士だろう。
だから詐称までするのだと思う。

詐称している○○○○理事長もいるが。

よくもこれだけバカばかり集まるな。バカはマンション管理なんて興味持たなくていいから、ゲームでもしておとなしくしてろ。
まあおまえらには安い賃貸マンションがお似合いだが。

どうせ真面なことを書いても答えられないからこの程度がちょうどいいと思う。

詐称しても「証拠見せろ」とは言われないと思う。

バカでも分譲マンション買えるだけの財力はあるよ。

管理組合で「区分所有者資格者証」を作って配ったらどうか？

運動オンチに車の運転をさせないために免許制になってるのと同様、マンションもバカが入り込まないよう購入資格が必要。この掲示板に書いてる奴の90％は不適格だな。

金持ってたら買えるよ。あるいはローン通るだけの信用力。

>>784
賃借人用に「占有者資格者証」もいると思う。

>>784
あんたはどうなんだね？

賃貸不動産経営管理士持ってるよ。

日本国籍持ってますがなにか？

居住用以外にマンション持ってるとか、戸建持ってるとか、土地もってるとか、いるの？

>>787
当然合格。このスレの奴らと一緒にするな。

↑自己採点が合格でもなあ。

どうみても判断基準が間違っていそうなんだが（笑）

>765
>両手か片手かは管理組合には関係ないこと
>管理組合はコンサル委託費の支出だけ
>相手が両手だろうと管理組合の関知することではない

もう少しよく考えましょうね。

例えばコンサルが管理組合に工事業者を紹介します。
工事業者はコンサルに紹介料を支払います。
その紹介料はどこから出ていると思っているのですか？
業者が自腹を切っていると思ってるのなら相当おめでたい。
業者から組合への見積金額に上乗せされているのですよ。
それを中間で仕切り、組合からも業者からも手数料を貰ってるのが悪徳コンサルの手口。
これが「両手で手数料」です。
つまり、組合はコンサルに直接手数料を支払い、業者経由でも支払っている。

ご理解頂けますか？

>763
>住民に実力者がいれば外に出るお金は防げるよ
>管理侍、あんた管理会社だから組合費食うことしか考えられないんだよね
>あんたの意見は管理組合には参考にならないね

私が申し上げているのは、コンサルなどに業務を依頼すること自体は否定すべきものではなく、
「全てを住民でやるべきだ」というのは間違っている、ということです。
「外に出るお金を防げる」と言いますが、「お金を払って外注したい」という意見もあるのです。

例え住民に実力者がいたとしても業務を依頼すれば報酬は支払うでしょう。
まさか住民だからといって無料で依頼するつもりではないですよね？
それなら支払う経費は変わらないと思いますけど。

>763

申し忘れましたが、私の意見が参考にならない場合は、
無理にこのスレをお読みになる必要はございません。
スレタイをよくご確認の上ご参加ください。

>まさか住民だからといって無料で依頼するつもりではないですよね？

管理組合業務は区分所有者の義務。無償が原則。
役員報酬をとってるなら、住民にも報酬を払う必要はあるが。

>>管理侍
管理会社があまりよくないんだよ。
ただし、安いのでうまく使う方法を考えてる。

＞＞コンサルに頼まずに理事長がやれとか、住民で募れなんて意見が出てますがナンセンスですね。
＞＞それなら自主管理すればよい。
そのとおり。面倒だから外注する。

＞＞ただ、コンサルってそんなに信用できますか？
管理会社の見積りも信用できんから。

>設備保守点検の抜き打ちの立ち会い
＞管理会社への委託ならもう少し管理会社を信頼しましょう。
＞点検業者と直接契約なら必要かも。
そそ。主に直接契約の場合。ただし、管理会社発注の場合も、抜き打ちでやってみる。


>修理の相見積もり取得、見積の精査、コンサルが紹介した業者の場合は立ち会いも
＞＞コンサルの紹介で相見積取得？
＞＞コンサルさんが両手で手数料取らないようにご注意ください。
ありうると思うが、問題じゃないと想う。業者の営業経費とも言える。これは管理会社でも同じ。

>理事会運営の助言、管理会社の監督
＞＞そんなに使えない管理会社なの？
運営補助では使えません。いまの対応がいいのは私が理事長だからで
退任すれば、フロントを新人に差し替えるでしょう。

>定期的な勉強会
＞＞必要？
啓蒙活動は必要。


>後任の理事長のフォロー
＞＞これも管理会社の仕事では？
洗脳されるだけ。

>長期修繕計画の精査
＞＞管理会社の修繕計画が信頼できない？
＞＞一方、コンサルは信頼できるの？
最初のうち、信用できるかできないかは、私が判定。他の人に聞いて、言ってることの裏は取る。

>毎年、管理委託契約の相見積もりを取るぞーと脅して管理会社を完全下請けとして使う
＞＞管理会社を下請けとして使う？誰の下請け？
管理組合、理事会の下請け。従来は主客転倒がひどかった。

>助言の間違いで損害が出た場合は、マンカン損害保険で保証
＞＞助言の間違いに気付けばよいですが・・・。
＞＞知らず知らずのうちに間違った助言で損害が出ないようにご注意ください。
目に見える損害が出たとき、助言の間違いだったということかも？
助言の間違い＝見解の相違、ではないとおもう。

>そのとおり。面倒だから外注する。

面倒だから組合費つかっちゃえ、それが理事長自らの怠慢で組合費を無用に支出する。

>>797
管理侍と理事長交代したらどうか？管理侍を理事長代行にすればいい。