管理侍への質問部屋！

＞６４９
予想した通りのご意見です。
「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」で議論されているのは事実ですが、
それを主張しているのは村辻委員と安藤委員位のもので、国交省の見解ではありません。

現行法も大切ですが、コミュニティの充実が必要な現実も大切です。
「双方をいかに調和させるかが課題」と云うのが国交省（市街地建築課長）の現時点での意見です。

知ってか知らずか、一部分を挙げて全体かの如く語るのは詭弁に過ぎませんよ。

>>649みたいな意見展開する人は怖いね。

>>652
国交省が怖いのですか？
管理会社にとっては監督官庁ですから怖いでしょうね。

>>652
文句あるなら国交省に言えよ。ここで吠えても国交省が決めることだから無意味。

>647
前期高齢管理士さん

>リプレースを仕掛けられる、又は仕掛ける事がそれほど重要ですか？
リプレースを仕掛けられること、仕掛けることに意味があるのではありません。
また、契約書を見直すこと自体に意味があるわけでもありません。

お客様に評価される差別化を如何に継続し続けられるか、だと思っております。
結果として契約書の見直し、お客様に選ばれる管理会社になれるのかと。

「住民コミュニティ形成への積極的なサポート」は一つのポイントですね。
標準管理規約の見直しがどうなるのかは注目です。

>マンションの価値評価にとって「建物設備の管理」と「住民コミュニティ」は車の両輪です
同感です。
法律が現実にそぐわないなら改正していくべきですね。

>648さん

>役員会は決議権限があります。
>理事会決議が必要でない事項は役員会で決議します。
であるならば、やはり役員会の構成、業務、権限、義務など、規約に定めておくべきでしょうね。

「住民コミュニティ」をそとさら協調する管理組合は、基本となる「管理組合業務の情報公開」が弱いマンションが多い。
コミュニティーの基本は情報公開だ。そして代表である理事長が組合員との対話から逃げないことだ。
コミュニティーが夏祭りやクリスマス会だと思ってるのなら、それは自治会に任せておけ。

>>656
それよりも管理規約の理事会規定を改定した方が早いのでは？
２つマンション（自宅と賃貸用）持ってるから両方の管理規約見てるけど、一方の管理規約では理事会の審議・決議事項を事細かに規定してるよ。管理事務報告も修繕・物品決済基準（何万円以上）も理事会で報告・審議・決議と書いてある。

うちのマンションは「理事会崩れ」が役員会になってる。
出席が足りなく理事会不成立の場合は役員会に名称変更。

>>650
反対するのは管理会社に飼いならされた留任組が中心だと思う。
この問題は「業務に対する対価の支払い」が原点にある。
管理委託契約は通常2年契約で、年間の委託金額を決めて月割りで管理組合が管理会社に支払う。
ということは、管理会社の一月分の業務に対する対価の支払いである。
当然、管理組合が委託業務を検収して管理会社に支払うことになる。
これを検収なしに自動振り替えで支払うことが、そもそも不自然なのである。
検収の結果、業務に問題があれば支払わない、あるいは残件として翌月までに是正させる等の指示事項付きで支払うものである。
こうすることにより、管理組合も管理会社も緊張をもって業務に精励できるのである。

>607
管理侍

＞＞「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」
うーん。。。
独裁政権樹立のサポート

>661
マンカン理事長さん

貴方が兼ねてより主張されている「独裁」の趣旨は理解しているつもりですが、
一般的には言葉の響きが良くありませんね。

管理者管理という意味で、「権限と責任の集中」ということなら理解は得られると思います。

管理者管理の場合、特にコンプライアンスのしっかりした管理会社と契約すべきだと思います。

＞＞コンプライアンスのしっかりした管理会社
三井ですかね？？？？

合人社、やっぱ最高！

>663
マンカン理事長さん

特定の管理会社について、私の口からは何とも申し上げられません。
本当は色々言いたいですけどね。

管理会社の評判が正確に広まることを期待します。
私は、マン管士にその役割の一端を担って欲しいと思っていますけどね。

こんどコンサル導入します。
善管注意義務違反の指摘連発で、管理会社は簡単に変わってしまうでしょう。
＞＞管理侍

コンサルはマンカン士？それなら自分でやった方がいい。

外部に金払うのもったいない。

住民からマンカン士のコンサルを募集すればタダでできる。

外部のコンサルだと住民が文句いわないのだ。持ってる資格がマンカンだけじゃなくて、いっぱい持ってるし、事務所として複数のスタッフで対応するし。
マンカン損害賠償保険もある。

＞マンカン損害賠償保険

なにそれ？

マンカンが不法行為損害賠償請求された場合の保険だろう。

マンション管理士賠償責任保険制度が発足しました
一般社団法人日本マンション管理士会連合会（日管連）は、マンション管理士を対象とする賠償責任保険制度を立上げ、平成２３年１月１日から保険の適用を開始しました。

《補償の内容》
・マンション管理士業務に起因して法律上の損害賠償責任を負担することになった場合の損害賠償金・訴訟費用を賠償する。
・業務中の過失等による管理組合役員、区分所有者、第三者の身体障害・財物損害を補償
・人格権侵害や個人情報漏洩危険に対応（特約）

《管理組合のメリット》
マンション管理士に業務を委託する際に、本保険制度に加入しているマンション管理士かどうかを確認することで、マンション管理士業を本業としている者を選任することが、より容易になります。
マンション管理士が業務遂行の際に、過失等により管理組合や区分所有者等の身体や財物その他に損害が発生した場合、本保険から補償され管理組合運営の円滑化に資することになります。
マンション管理士に業務を委託する際には、本賠償責任保険加入のマンション管理士をご利用ください。

そういう保険が出来たという事は裏を返せばマンカン士によるトラブルが多いという事でよろしいですね？

>674
保険と一緒で安心料ですよ。
マン管士に反感を持ってますね。
合格できなかったんですね。
何もなければ、マン管士に反感とか批判をすることもないだろうし。
又、ここのスレに参加することもないしね。
あなたの気持ちが理解できなくもないけど。
マン管士にもいろいろいるけど、力のあるマン管士もいるよ。

うちのは文武両道で、１級電気工事施工管理技士と公害防止管理者と宅地建物取引主任者を持ってます。

>>675
ほら出た。マンカン士試験に合格したかどうかで物事を判断する奴。
別に受けるつもりも必要性もないんですけど。
でも貴方にとっては 最大の関心事なんだね。
さて、保険が新たに出来たという事は
リスクがありニーズがあるという事だよ。

マンカン士は理事長のステータスシンボルだと思う。
理事長の名刺に書いてあると、初対面の名刺交換では有利に働く。
また、管理会社や工事業者から見ると「手ごわい」との印象を与える。

>677
僕はマン管士じゃないけど、資格をもっているということは、
マンションの管理に関する勉強をしたのは間違いないことだよ。
何にも勉強しない、ただ経験だけでマンションを管理している理事長に
比べればずっといいではないの。
マンションを管理していく中で、最低限守らなければならないのは、管理規約であり、
区分所有法だよ。
その最低限のことも無視して（分からなくて）運営をする方がおかしいんだよ。
マンション管理士を外部に依頼するんではなく、自分たちのマンションで取得者
がいた場合はどうなの？
それでもマン管士を持っているだけで批判するの？

マンカン士＋実務経験（理事長含む理事経験）であれば強いと思う。
676は技術系以外に宅建主任もってるから宅建主任として実務を踏んでればかなり強いと思う。

そんなことしなくても業者に舐められない高級マンションに住めば解決。
安いマンションで大規模とか、業者にとっては格好の餌食だし。

外部のコンサル事務所に委託します。
マンション管理士資格は、たくさんある資格の一つに過ぎません。
必要に応じて、マンション管理士資格＋他の資格（例えば監理技術者）
の人を使うよ。

資格は第三者が客観的に知識や技能を判断するときの指標になる。
それが国家による裏打ち（国家資格）されてればなお可。

>680
要するに、マン管士だけでも、理事長がもっていれば、もってないより
はいいということじゃないの。
実務経験がなくても、資格はないよりあった方がいいということだよ。
当然知識もね。
単純にマン管士というだけで、全てを批判するからおかしくなるんだよ。
マンションの住民も勉強することはいいことだね。

マンカンって2ヶ月ぐらい勉強したた取れると思うけど、
世間的には難関資格って思われてるのかな。

フロントらがこぞって受けて落ちまくるから
合格率が低くて数字的には難しそうに見えるのかもな。

実務経験が無くても、少なくとも国家試験に合格したことは当然勉強したわけだから、勉強してない者より知識に関しては国家レベル並みであることは確か。
あとは実務経験により知識を実践として補強すれば、マンション内最強の理事長になれる。

住民がマンション管理に興味を持ち勉強するのは有意義でしょう。
但し、マンションに住んだ事もなくマンカン士の資格だけで食っていこうとしている輩は阿呆だな。
マンカン士プラス他の関連資格があれば実務をこなす上で両者の資格が有効に活用できるだろう。

マンションなんて和製英語だろ？それを国家資格名にするのはチョット考え物。
逆に管理業務主任者は何の管理業務なのか分からないけど。
マンション管理士⇒区分所有建物管理士　の方がいい。

民間資格に区分所有管理士があるよ。紛らわしい。
マンションは日本でしか通用しない。英語ではコンドミニアム。
コンドミニアム管理士の方がいい。

>>689をよんで必ず
コンドーム管理士
と読み間違えるたわけ者がいるんだな…


あっ、俺か。

非常時の備品として管理組合はストックしておく必要がありそうだ。

漏水試験でもして穴あきの有無でも管理するのか？

マンションの管理で難しいのは、
7割りの無関心住民と、
2割の僅かな知識で吠える住民と、←皆さんに多いタイプ
1割りの善良なる有識者で構成されるマンションが多いからだよ。

それでも管理費等が徴収されて維持管理ができる役員選出されれば上等です。

大丈夫です、われわれ管理会社が強力にサポートします。
そのかわり組合費をふんだんに使わせてもらいます。

>695さん
お金のことは何もいわないので、よろしくね。

管理組合の会計担当理事は、たいてい実務で会計やってるプロがなるね。

監事も会計やってる人がなるね。

理事長はマンション管理士の国家資格保有者がなるね。

マンション管理士については、やはり一級、二級などのランク別けをすべきでしょう。
現状では、マン管士の実力にレベル差があり過ぎると思います。

区分するなら、ボイラー技士のように、特級、一級、二級がいいと思う。

上席、中席、末席の区分

マン管保有者だけど、確かに実力差があるのは事実だね。
理事とかを長くやっている者とか管理会社に勤めている者とかは
ある程度は実務も備わっておりそれ相応の実力はあるだろうが、
マンションには住んだこともない者が、ただ試験に合格したというのとでは
かなり差があるのは間違いないね。
1級とか2級とかはいいんじゃないかな。
どういう試験にするかは検討しなければならないだろうが。

自動車の免許は自家用の一種と営業用の二種がある。
マンカン士も有償活動しない一種（実務経験なし）と有償活動できる二種（実務経験必須・プロ用）に分ければよい。

本来の「名称独占資格」であることを忘れている。

いっそ「マンション管理者」という資格を作り、管理者に取得を義務付けるのはどうでしょう。
理事長になる人に管理者として最低限の知識を身につけてもらうための資格です。

建物としての総資産額は億単位であり、資金面でも数千万から数億円を扱う管理者ですから、
それくらいはしてもよいかも。

>>705
名称独占権からの脱却をしないとマンカン士の存在意義がない。
>>706
それは極端過ぎる。
現実的でない。

>707さん

そうでしょうか？
マンションの管理者とは、本来それくらい責任ある立場です。

マン管士ほどの難易度は必要ないと思いますが、最低限の意識取得は義務化してもよいと思います。

防火管理者も居住者から選ばれるべき資格ですからね。

＞防火管理者も居住者から選ばれるべき資格ですからね
講習会でとれるよ。できれば理事が選任された方が執行部としては連携しやすい。

>>700　管理侍さん

ご無沙汰しております。
マン管もさることながら、フロント担当者の方が知識・経験共に豊富な方から、大卒間もない知識・経験はこれからという方までかなり幅広い気もしますがいかがでしょうか。

管理会社についての調査はいろいろなところで行われています。その１つが下記のURLのとおりです。フロント担当者の提案力や対応力が総合満足度と非常に高い相関関係にあるとのデータが出ています。
http://www.a-lab.co.jp/research/press121005.html

前置きが長くなりました。
>>594
>「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」
について一つご提案です。

担当フロントの水準を明示して、松コース、梅コース、竹コースを用意。

松：マンション管理士の保有者
梅：管理業務主任者の保有者
竹：管理業務主任者資格を持っていない者

あるいは

松：フロント経験10年以上
梅：フロント経験5年以上
竹：フロント経験5年未満

当然、料金も松＞梅＞竹となる。
どんなもんでしょ。

>710
コ"ルコ"１３さん

ご無沙汰しております。
ご提案頂き、ありがとうございます。

ご提案の松竹梅については、実は業界内では以前からよく語られております。
しかし、現実には難しくなかなか実現できておりません。
なぜなら、一番の問題は会社には人事異動があるためです。
そして、マン管資格者や、経験年数の長さが必ずしもフロント担当として「松」とは限らないのです。

管理員にしても同様です。

松竹梅って竹が２位、梅３位でしょ
＞＞ゴルゴ


　松は冬も青々としていることから不老長寿を示す縁起の良い木として尊ばれ，新年を寿ぐ飾り＝門松となりました(平安時代)。
　時代を追うに連れ，松同様に冬も青い竹(室町時代)，冬に花咲く梅(江戸時代)が門松の部品に加わりました．『松竹梅』表記順はこの時系列でしょう。

　但しこの時点で『松・竹・梅』各々の間に上下関係はありません。

　後に，蕎麦屋/寿司屋で『特上を注文する気取り』や『並を注文する卑屈さ』を隠すためにメニューの『特上・上・並』を『松・竹・梅』に置き換えて表現するようになりました．これが流布したために、
松＝最高級，梅＝最低ランクという認識が広まったものと思われます。

管理業務の細分化、オプション化もよく語られます。

例えば、フロントの理事会出席、滞納金の督促、総会議案書・議事録の作成など、
各業務をオプションとして自由に選択・組み合わせ可能にする手法です。

しかし現実にはそのようなニーズは少なく「低価格で何でもやってくれる会社」が求められていますね。
勿論「何でもやる」と言っても質の違いや、やれない会社もあります。

価格競争には限度がありますので、今後は更に品質と多彩なサービスが競われていくことでしょう。

ものまねのできる管理員がいいよ。

>>712
しくった。。。

管理侍さんへ

対人折衝のスレ主です。
価格競争はどこの業界でも悩ましい問題であって、
むしろ管理会社はまだ恵まれてる方とすら思います。

私としては「安易な値下げ要求には応じるべきではない」と思っています。
まずは組合員や理事の値下げ要求の潜在的な心理を探る必要があります。

・何となく高そうだから値下げ要求している。
・理事が何かしたという実績が欲しくて値下げ要求している。
・総会で値下げ要求する組合員は格好つけたいだけのことも。
・サービスに不満があってクレームの一環として報復の値下げ要求。

そもそも細目ごとに分析して高い安いを冷静に判断出来る住民はほとんどいません。
他社の見積もりと比較して総額を見れても総合的に高い安いを分析出来る人は少ないです。
いわばフワッとした住民感覚で高い安いを判断しています。

「値下げの前にやることがあるだろう」
続きはまた後日。

デフレが続いたので当然。
来年からはなんでも値上げになるよ。

>716さん

厄介なのは管理（＝サービス）は味わってみないとわからないことです。
管理会社としては「良いサービスにはお金がかかる」と言いたいところですが、
「良いこと」の立証が難しい。

一方、管理組合としても、現状同等以上のサービスを今よりも安く買いたいと思っても、
リプレースしてみないと実際にはわかりません。
よって、高いのか安いのかもリプレースしてみないと判断できないはずなのです。

>>718
その通り。
リプレースを思い立ってプレゼンさせれば口当たりのいい事を羅列するが蓋を開けてみたら話が違う…ありがちな事だ。
一度リプレースをした管理組合は結構しょっちゅうリプレースを考えているのではなかろうか。

対人折衝能力のスレ主です。

理事の一部は警戒心が強い余りに常に管理会社を仮想敵国として
叩き、リプレイスをちらつかせながら厳しい要求をするのが趣味の人もいます。

理事会は特性上輪番を採用してるところも多く、または輪番でなくても
無能な理事が長期間居座ることが容易に出来るシステムとなっています。

つまり理事長として相応しくないクオリティの人材が安定的に理事長に
いてくてくれるとも限らず、「戦略的互恵関係」を築くのが難しいのが現状です。

結論としては安易な値下げ要求には応ぜず、
やるべきことをやって「ご縁がなかったですね」というぐらいのスタンスで
挑むべきかと思います。その際には委託費の相場や相場に対する自社価格、
他社より秀でてる面、過去の実績をきちんと説明出来る資料を持ってないと
いけません。組合にとっても今の管理会社を失うリスクもあるのです。

価格しか見ないマンションは何れにしてもいつか価格で紛糾します。
また、客が価格だけに目が行くのは管理会社のクオリティが低いため、
管理会社のメリットを肌で感じることが出来ず、または管理会社の広報不足で
価格の安さを追求することだけに気持ちがいってしまっている側面も
大いにあるでしょう。

長すぎますけ

自慢したいだけだろ。

「おれはこんだけ知ってんだぞ。」
なのにこのボーナス・・・
閑職に・・・

「とほほ」
という気持ち隠したくて。

性格かえた方がいいぞ。

>720さん
>客が価格だけに目が行くのは管理会社のクオリティが低いため、
>管理会社のメリットを肌で感じることが出来ず、または管理会社の広報不足で
>価格の安さを追求することだけに気持ちがいってしまっている側面も大いにあるでしょう

管理組合は現状の管理会社のクオリティやメリットを比較する術が無いのです。
クオリティが高いのか低いのかわからない。
当然、メリットを肌で感じることもない。

これは管理会社の広報不足ではなく、比較対象が無いからです。
高いクオリティのサービスを受けていても、そのサービスしか受けおらず、他のサービスを知らないと、
それが当たり前と思うのです。

>723
そういう言い訳をし出すのはビジネスマンとしてはアウトかも。
そもそも管理会社って一部の大手のそれ以外は大体フロントの人材レベル低いじゃん。

>724さん
>そもそも管理会社って一部の大手のそれ以外は大体フロントの人材レベル低いじゃん

その通り。
その一部大手のクオリティが高いことに気付かない。
なぜならクオリティの低いサービスを体験していないから。
よって、安いサービスに飛びついた後でクオリティが低いことに気づくのです。

>725
一般的には大手のフロントの方が、知識や潜在能力はたかいだろうが、
そのフロントも当たり外れがあるしね。
勿論、人事異動はあるから、平均すればいいのだろうが。
しかし、中規模の管理会社のフロントでも優秀なのはいるよ。
誠心誠意、組合のために努力している者が。

>726さん
>中規模の管理会社のフロントでも優秀なのはいるよ
それは当然のことです。
個人の能力や個性には差があります。
私が申し上げているのは会社の総合力であり、平均値であり、バラツキです。

うちはコンサル導入で、
管理会社はどうでもよくなった。
管理会社には、フロントはしょうもないのつけるように言ってる。
管理組合側の体制が盤石なので、鍛えてやりますけ！

>>728
理事長自身がマンション管理士なのにわざわざコンサル？？
相当大規模だとかトラブルが多いマンションなのかもだけど、
ここに終日書き込むぐらい暇なんだから自分でコンサルすればいいのに。

マンカン資格はコンサルの十分条件ではない。わからんのか＞７２９

コンサル事務所は
・一級建築士
・監理技術者
・昇降機検査技術者
・特殊建築物検査技術者
・弁護士
・司法書士
・税理士
等のスタッフがいるか、提携しているか
総合的な問題解決能力がいるのだ。

法的知識中心のマンション管理士資格は
取得したものの、
運営上の実務的なソリューション能力には自信ないから
外部のコンサルに都度アドバイスしてもらわざるをえない
ってことでしょ。

そもそもマンカン資格はすべて自分でやることなど想定されていない。わからんのか＞７３２

マンカン資格は知見を表象するものであろう。

要は広く浅くマンションのことは知ってるけど、
個別の事案にはお答えを差し控えさせていただきます
ってことかと。(知らないし伝えるのも苦手)

よって専門家のコンサルのお墨付きでリスクヘッジ
しながらギリギリの運営を続けてますってことかと。

マンカン理事長は理事長なのであってコンサルではない。わからんのか＞７３５

＞コンサルではない

コンサルってコンサートホルの管理のことですか？

紺色の猿かもしれない。コンサル

コンサルを和訳すると紺猿と出てきたのですね。

マンション管理士と弁護士をコンサルタントという。

マンカン理事長さん

コンサルに何を依頼されたのですか？

そもそも普通のマンションでコンサルに継続的に依頼し続けるって
ケースってあるかな？しかも理事長が管理士なのに。

よっぽど手に負えないぐらい大規模なのかもしれないけど、
住民から見たらただの無駄遣い？？経営感覚というかコスト意識ががない？？

マンカン士持ってても実務能力のない理事長なのだろう。
だから外部に頼むのだと思う。
理事長が無能だと組合費を無用に支出する典型的な例。

コンサルからのバックマージンで生活して・・・・いや、何でもない。

＞＞管理侍
・設備保守点検の抜き打ちの立ち会い
・修理の相見積もり取得、見積の精査、コンサルが紹介した業者の場合は立ち会いも。
・理事会運営の助言、管理会社の監督
・定期的な勉強会
・後任の理事長のフォロー
・長期修繕計画の精査
・毎年、管理委託契約の相見積もりを取るぞーと脅して管理会社を完全下請けとして使う。
・助言の間違いで損害が出た場合は、マンカン損害保険で保証。

よく組合員がそんな無駄使い認めたね。月ウン十万の支払を。
その分で管理費下げられる。

コンサル言うからどんなプロフェッショナルな
業務を頼んでるのかとおもいきや、
雑用+マンション管理士が出来る業務じゃん。

随分もったいないな。
マンカン理事長なのに意味なし。

>>よく組合員がそんな無駄使い認めたね。月ウン十万の支払を。

誰がそんなこと言ってんの？
管理組合のコンサルなど月２，３万が相場だろうｗ

>>７４７
見積りの精査は雑用ではない。設備系の専門知識が必要である。あなたが何もわかっていない証拠ｗ。

＞＞管理侍
弁護士、税理士の顧問料が月５万だからマンカンは設備系他資格併用でも定額払いは月３万程度にしかならんだろう。
この費用は管理会社を脅して値下げさせて捻出したものであるｗ。
やすいので必然的に紹介した業者からの何らかのマージンがなければ成り立たないが、管理会社の見積より安ければそれでいいのである。
自分でやれという７４７のようなＡＨＯがいるが面倒だから外注するのだｗ