管理侍への質問部屋！

>620さん

そうなのです。
現在「その何か」を模索中です。
そのために今回二つの質問をさせて頂きました。

是非多くのご意見を賜りたいと存じます。

>615さん

絶対にあってはならないことですね。
監督強化もよいですが、効果的なのはユーザーによる「選択」ではないでしょうか。

管理会社選びで、もう少しコンプライアンスも重視されるようになるとよいと思います。

行政処分食らった管理会社は選定候補から外したらいい。

>625さん

その通りですね。
しかし、そこまで考えないで管理会社を選定されるケースは多いです。

東急は２回もやってるから外すべきだろう。これは企業の信用問題になる。

週刊誌、調査機関などが様々な視点での管理会社ランキングを公表していますが、
行政処分履歴も評価項目に入れるべきでしょうね。

>管理侍さん

現状を見る限りでは、管理会社は何処も楽な商売です。（個々に苦労はあるでしょうが…）
　・現金回収（相手の懐は解っているし、未払いを聞いた事が無い）⇒　少ない資本で経営可能
　・これと云った設備投資不要（最低限、専用の会計システムくらい）⇒　人海戦で可能
　・標準管理委託契約の範囲を順守すれば管理組合とのトラブルは殆んど起きない（個人の不始末は別）

現状を打破し、競合他社との差別化を図るには「標準管理委託契約」の内容の見直しでしょうよ。
外す項目があっても良いし、差別化の為に強化する項目や新たに加える項目が必要でしょう。

現場を熟知され、管理職にもなられたようですから是非検討される事を期待しています。

標準管理規約からコミュニティー条項を削除しようとする動きを国がしてるね。
管理組合は建物管理屋に徹するべきと言うことだろう。

コミュニティーは自治会のしごとだろう。

だから言ってるじゃん、コストパーフォーマンスだって。
管理組合の費用対効果の問題。それに見合った管理会社を選ぶだけ。

最終的にはコストだよ。組合員が今払ってる管理費以下のコスト。

>>627
他にも人身事故とかありますよ。お金だけが事故じゃないんですね。

どんな人身事故？

>629
前期高齢管理士さん

サービスを差別化できれば、当然それを契約書に反映させることになります。
問題は何をどのように差別化できるか、
また、その差別化が管理会社選定時のアドバンテージとなり得るのかです。

苦労して差別化しても、それが評価に値し、管理会社選定時のポイントにならなければ無意味です。
こういうことは細かいことの積み重ねでもあるのですが、
管理組合は価格にばかり目が向き、細かいサービスの違いをなかなか見極めて頂けません。

その辺りが難しいところです。
ということで何かヒントを頂ければと考え、今回の質問をさせて頂きました。

細かいサービスに目が届くようにするには、管理委託費の月ごとの支払いを請求書払いにすることだろう。
請求書払いなら、管理組合が検収しなければ管理会社に支払われない。
検収行為で管理組合はサービスにいやでも目が届くようになる。

>>637
次回の管理委託契約締結から、うちは自動振り替えを廃止して検収払いに変更する。
仕事に対する支払いだ。自動振り替えは管理会社の会計監査上もまずいはず。
検収書も請求書もないのに金が振り込まれることになる。

誰が毎月検収するの？
暇人のいるマンションが羨ましいわ。

その検収を兼ねての管理会社の月次事務報告を役員会で実施するのだよ。
報告書の説明を受け、場合によっては実地検収する。
マンションに住んでれば、日常の清掃とか補修は目にしてるから、実地検収はすべて行う必要はない。
この月次報告はマンション管理適正化法と管理委託契約で規定されている。
これを定例の役員会にするのである。この役員会で抽出された理事会決議が必要なものだけを理事会にまわすことになる。

>>639
暇人では務まらない、滅私奉公の精神が必要。
いやなら辞めろ。誰も君にやってくれと頼んでない。

>>640
管理組合業務の90%以上は経常管理業務ですから、管理会社の月次事務報告をメインにした役員会を定例開催するのは理にかなってますね。
役員会ですから理事会のような開催要件、成立要件、決議要件が規約で決まってませんので、柔軟性のある運用が可能になりますね。
理事会と違い役員の出席義務はありませんから、役員の自主性が発揮されると思います。
そして理事会決議が必要になったら、あらためて理事会を開催すればいいと思います。

＞理事会と違い役員の出席義務はありませんから

義務でなければ、たぶん誰も出ないだろう。
理事なんてそんなもんだよ。やりたくてやってるわけでないから。

出たくない奴は出なくてもいいのでは？
任意出席だと理事に出席義務がないから喜ばれる。
むしろ任意出席を増やして理事の負担を減らしてほしいな。

役員として管理組合業務をやりたい人だけば出ればいいと思う。
ただし理事長は出席必須でしょう。

>640さん
>642さん

>月次事務報告を役員会で実施する
良いことだと思います。
役員の方のご負担、出席率アップを考えると理事会同日に役員会を開催し、
役員会終了後に引き続き理事会を開催するのが効率的ですね。

>役員会ですから理事会のような開催要件、成立要件、決議要件が規約で決まってませんので
>柔軟性のある運用が可能になりますね
役員会は管理会社の報告を聞き、それを了解するのか異議を唱えるのかを判断する立場ですか？
だとするなら、役員会の位置付け、権限は明確にしておくほうがよいと思います。

単に報告だけを聞き、結果を役員会が理事会に報告し、理事会が判断するのであればよいのでしょうが、
それであれば役員会の意義がなく、理事会の中で報告すればよい様な気がします。

＞６３６　管理侍さん

私が思っていた以上に保守的な発想は意外でした。
「リプレースを仕掛けられる、又は仕掛ける事がそれほど重要ですか？」

色々な切り口は考えれましょうが、一つ「住民コミュニティ形成への積極的なサポート」を挙げます。
コミュニティと云うと、すぐに「それは自治会（町内会）の領域だ」
「区分所有法によれば管理組合は建物設備の維持管理の為の組織だ」と、したり顔でわめく人も多くいます。
（現行法の狭義解釈では正しい）
しかしながら、マンションの価値評価にとって「建物設備の管理」と「住民コミュニティ」は車の両輪です。
（程度の差は結構ありますが、何処でも機能しています）

以前も何処かのスレで書きましたが、法律は社会の変化を後追いするものです。
良かれと思う事は積極的に行動することです。（それが社会の変化です）

>>646
役員会は決議権限があります。
「そして理事会決議が必要になったら、あらためて理事会を開催すればいいと思います。 」と書いてありますから、理事会決議が必要でない事項は役員会で決議します。
管理会社の事務報告を聞き、修繕可否を判断し修繕工事を発注する。あるいは滞納組合員への督促を強化する。これらは管理規約の理事会決議事項ではありません。
管理組合業務のルーチンワークは、ほとんどの場合は役員会でまかなえます。
理事会は役員会で決議できない項目に絞って開催・決議すればよいでしょう。
管理事務報告をメインにした定例役員会は、マンション管理適正化法と管理委託契約に基づくもので、区分所有法をベースにする理事会・総会とは別次元のものです。

＞「住民コミュニティ」

世の中の流れは逆。
今、国交省が標準管理規約の見直し検討をしているが、「住民コミュニティ」が削除される方向で検討されている。
国交省からみれば、管理組合は「箱物管理」に徹しろということのようだ。

＞管理事務報告をメインにした定例役員会は、マンション管理適正化法と管理委託契約に基づくもので、区分所有法をベースにする理事会・総会とは別次元のものです。

この方法が、管理委託費の月末検収翌月末現金払いの検収払いのベースになりますね。
うちの管理組合で、親任理事が「管理委託費を業務の検収もしないで自動口座振替で支払うのは不自然。他の業者と同様に検収払いにすべきだ。」と提案したところ、管理会社も他の理事全員が猛反対しました。
管理会社の反対はともかく、なぜ理事連中までもが反対するのか？

＞６４９
予想した通りのご意見です。
「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」で議論されているのは事実ですが、
それを主張しているのは村辻委員と安藤委員位のもので、国交省の見解ではありません。

現行法も大切ですが、コミュニティの充実が必要な現実も大切です。
「双方をいかに調和させるかが課題」と云うのが国交省（市街地建築課長）の現時点での意見です。

知ってか知らずか、一部分を挙げて全体かの如く語るのは詭弁に過ぎませんよ。

>>649みたいな意見展開する人は怖いね。

>>652
国交省が怖いのですか？
管理会社にとっては監督官庁ですから怖いでしょうね。

>>652
文句あるなら国交省に言えよ。ここで吠えても国交省が決めることだから無意味。

>647
前期高齢管理士さん

>リプレースを仕掛けられる、又は仕掛ける事がそれほど重要ですか？
リプレースを仕掛けられること、仕掛けることに意味があるのではありません。
また、契約書を見直すこと自体に意味があるわけでもありません。

お客様に評価される差別化を如何に継続し続けられるか、だと思っております。
結果として契約書の見直し、お客様に選ばれる管理会社になれるのかと。

「住民コミュニティ形成への積極的なサポート」は一つのポイントですね。
標準管理規約の見直しがどうなるのかは注目です。

>マンションの価値評価にとって「建物設備の管理」と「住民コミュニティ」は車の両輪です
同感です。
法律が現実にそぐわないなら改正していくべきですね。

>648さん

>役員会は決議権限があります。
>理事会決議が必要でない事項は役員会で決議します。
であるならば、やはり役員会の構成、業務、権限、義務など、規約に定めておくべきでしょうね。

「住民コミュニティ」をそとさら協調する管理組合は、基本となる「管理組合業務の情報公開」が弱いマンションが多い。
コミュニティーの基本は情報公開だ。そして代表である理事長が組合員との対話から逃げないことだ。
コミュニティーが夏祭りやクリスマス会だと思ってるのなら、それは自治会に任せておけ。

>>656
それよりも管理規約の理事会規定を改定した方が早いのでは？
２つマンション（自宅と賃貸用）持ってるから両方の管理規約見てるけど、一方の管理規約では理事会の審議・決議事項を事細かに規定してるよ。管理事務報告も修繕・物品決済基準（何万円以上）も理事会で報告・審議・決議と書いてある。

うちのマンションは「理事会崩れ」が役員会になってる。
出席が足りなく理事会不成立の場合は役員会に名称変更。

>>650
反対するのは管理会社に飼いならされた留任組が中心だと思う。
この問題は「業務に対する対価の支払い」が原点にある。
管理委託契約は通常2年契約で、年間の委託金額を決めて月割りで管理組合が管理会社に支払う。
ということは、管理会社の一月分の業務に対する対価の支払いである。
当然、管理組合が委託業務を検収して管理会社に支払うことになる。
これを検収なしに自動振り替えで支払うことが、そもそも不自然なのである。
検収の結果、業務に問題があれば支払わない、あるいは残件として翌月までに是正させる等の指示事項付きで支払うものである。
こうすることにより、管理組合も管理会社も緊張をもって業務に精励できるのである。

>607
管理侍

＞＞「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」
うーん。。。
独裁政権樹立のサポート

>661
マンカン理事長さん

貴方が兼ねてより主張されている「独裁」の趣旨は理解しているつもりですが、
一般的には言葉の響きが良くありませんね。

管理者管理という意味で、「権限と責任の集中」ということなら理解は得られると思います。

管理者管理の場合、特にコンプライアンスのしっかりした管理会社と契約すべきだと思います。

＞＞コンプライアンスのしっかりした管理会社
三井ですかね？？？？

合人社、やっぱ最高！

>663
マンカン理事長さん

特定の管理会社について、私の口からは何とも申し上げられません。
本当は色々言いたいですけどね。

管理会社の評判が正確に広まることを期待します。
私は、マン管士にその役割の一端を担って欲しいと思っていますけどね。

こんどコンサル導入します。
善管注意義務違反の指摘連発で、管理会社は簡単に変わってしまうでしょう。
＞＞管理侍

コンサルはマンカン士？それなら自分でやった方がいい。

外部に金払うのもったいない。

住民からマンカン士のコンサルを募集すればタダでできる。

外部のコンサルだと住民が文句いわないのだ。持ってる資格がマンカンだけじゃなくて、いっぱい持ってるし、事務所として複数のスタッフで対応するし。
マンカン損害賠償保険もある。

＞マンカン損害賠償保険

なにそれ？

マンカンが不法行為損害賠償請求された場合の保険だろう。