管理侍への質問部屋！

>601さん

大変な状況の中、レス頂きありがとうございます。

>管理会社の取るべきスタンスとして一番いいのは、マンションの立場になって考えてくれることです。
正にその通りかと思います。

>例えば、理事が工事とか修繕・点検等でちょっと疎いと思っても、どこのマンション
>でも同じ扱いをしなければなりません。
>声の大きい理事や規模の大きいマンションで使い分けをされないことが大切です。
>それが信頼関係に結びついていくのです。
>そして、結果的にはそれが会社の発展につながるのです。
全く同感です。
管理会社は信頼が全てです。契約を継続するためには信頼関係が絶対条件。
そのためにも信頼を損なう行為はできません。

>例えば、同じ規模のマンションで、ＥＶの保守点検費や事務管理費が大きく違うとこがあったら、
>フロントから値下げの提案ができますか？当然、同じ管理会社の物件で。
現実にはかなり難しいことでしょうね。
しかし、そうあるべきだと思います。

ここで一つ言えることは、逆もお願いできるのか？ということです。
例えば同じ規模のマンションで、極端に安いＥＶ点検費や事務管理費を値上げして頂けるかどうかですね。

こちらも盛り上げてね。

マンカン理事長への質問部屋！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300053/

↑勝手にどうぞ。

ここのスレ主は私で
管理侍はゲストである。
知ってる人はしってるけど。

新参者にはわからんね。

>603
>例えば同じ規模のマンションで、極端に安いＥＶ点検費や事務管理費を値上げして頂けるかどうかですね。

そこが管理会社と管理組合との信頼関係じゃないんですか？

>605
マンカン理事長さん

マンコミュは長く参加されてる方も多いと思いますよ。
たぶん消えていったコテハンの方々も匿名さんとして参加されてるのでは？

ところで、マンカン理事長さんにもお聞きしたいと思います。
「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」

＞「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」

そりゃー貴方の様な口ばかりのメンバーが居ない会社ですね。

>606さん

その通りです。

管理会社は管理組合の信頼を得て長く契約を継続したい。
だから余程のことがない限り管理組合のために仕事をします。
信頼を損なうと終わりですからね。

しかし、立場はあくまでも委託者と受託者（管理会社はとても弱い）。
また、安いこと（もの）を良しとする現在の風潮。
差別化の難しい事業形態。

だからこそ多くの方からご意見を頂けるとありがたいです。
「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」

「どのような管理会社が信頼できますか？」
でも結構です。

それは「コストパーフォーマンス」に尽きる。
高い買い物はしないよ。

>609さん
まず、フロントの方にお願いしたいのは、マンション管理をプロとして生計をたてている
のであれば、少なくともマンション管理に対する法律・建築・設備・総会・理事会・
規約改正の仕方・大規模修繕工事・義務違反者対策等に対し、精通しておくべきです。
フロントの方は勉強が大事です。
そして、いろんな情報を組合に対して会社として個人として提供していくべきです。
会社として、意識を統一しておくことが大切です。
管理会社同士の競争もあるでしょう。しかし、その中で活路を見出していくしか生き残る
道はありません。
価格競争だけでは、管理会社はいずれ共倒れになります。
そうならないように、管理組合と共存・共栄していく施策をみつけだしていかなければなりません。
「あくまで顧客本位」ですよ。それは、価格面だけではありません。
マンションの理事は、交代していきますので、安定的にマンションの運営が図れるように
バックアップしていくことです。誠心誠意です。

組合費横領するのは誠心誠意か？

>>605
そうやって常連ぶるから嫌われるのに気づけよ。

>612
横領？
適正利潤て意味わかりますか。
私企業である以上、利益がなければ会社は成り立ちません。
個人商店や設備点検業者、修理業者も同じことです。
あなたは、公務員ですか？
公務員なら税金で運営されてるから問題ないでしょうが、私企業なら
当然利益の上で成り立っているのですよ。
労働の対価に対して報酬が支払われるのは当たり前のことでしょう。

他スレから転載。

2011年11月に国交省に報告して1年後の2012年11月26日付けで行政処分されている。
処分まで1年かかってる。そうなると東急コミュニティーも行政処分は1年後か？
何れも2009年頃からの横領だ。既に公知されてる情報を記載する。

【イオンディライト2000万円横領】
■国交省行政処分発表
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000069825.pdf
■会社発表
http://www.aeondelight.co.jp/news/%e3%81%8a%e5%ae%a2%e6%a7%98%e3%81%b8...

【東急コミュニティー1600万円横領】
■2012年会社発表
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf

参考：20010年の360万円横領時
■国交省行政処分発表
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000016631.pdf


とにかく管理委託業務は徹底的に監督強化しないとだめだろう。
東急は2010年に続いて2回目だ。これでは企業体質が疑われる。
組合員の大切な預かり金が悪意の人間に横領される可能性が高くなって来ている。

>608さん

仰る通りですね。
口ばかりではなく実のある人間になれるよう、努力して参ります。

>610さん

コストパフォーマンスは重要ですね。
同じものであれば誰もが安い方を選択します。

内容が異なるものを比較する時に難しさがあるのだと思います。
しかも、物ではなくサービスという形の無いものを購入するのですから尚更ですね。

>615
横領と管理会社の適正な管理とは直接的には関係ありません。
横領は、公務員だろうと一流の会社であろうと発生します。

要するに担当する人の人柄なんだよ。

>617さん
マンションが増え続けているうちは、管理会社も現状のやり方でもいいでしょうが、
それが止まった時は、管理会社同士のパイの食い合いになりますよ。
それが価格だけの競争では、管理会社の将来はありません。
そのために、その何かを模索しておくべきでしょう。

＞横領と管理会社の適正な管理とは直接的には関係ありません。

管理会社のコンプライアンスの問題だろう。体質だな。

>611さん
正に仰る通りです。
同感です。

>少なくともマンション管理に対する法律・建築・設備・総会・理事会・
>規約改正の仕方・大規模修繕工事・義務違反者対策等に対し、精通しておくべき
>フロントの方は勉強が大事
その通りですね。
建築、設備などは専門セクションがあり、役割分担もありますが、
フロントとしては浅くとも幅広く知識を習得しておくべきと考えます。

>管理組合と共存・共栄していく施策をみつけだしていかなければなりません
誠心誠意が最重要だと思いますが、共存共栄のためのヒントなどありましたら是非ご教授下さい。

>620さん

そうなのです。
現在「その何か」を模索中です。
そのために今回二つの質問をさせて頂きました。

是非多くのご意見を賜りたいと存じます。

>615さん

絶対にあってはならないことですね。
監督強化もよいですが、効果的なのはユーザーによる「選択」ではないでしょうか。

管理会社選びで、もう少しコンプライアンスも重視されるようになるとよいと思います。

行政処分食らった管理会社は選定候補から外したらいい。

>625さん

その通りですね。
しかし、そこまで考えないで管理会社を選定されるケースは多いです。

東急は２回もやってるから外すべきだろう。これは企業の信用問題になる。

週刊誌、調査機関などが様々な視点での管理会社ランキングを公表していますが、
行政処分履歴も評価項目に入れるべきでしょうね。

>管理侍さん

現状を見る限りでは、管理会社は何処も楽な商売です。（個々に苦労はあるでしょうが…）
　・現金回収（相手の懐は解っているし、未払いを聞いた事が無い）⇒　少ない資本で経営可能
　・これと云った設備投資不要（最低限、専用の会計システムくらい）⇒　人海戦で可能
　・標準管理委託契約の範囲を順守すれば管理組合とのトラブルは殆んど起きない（個人の不始末は別）

現状を打破し、競合他社との差別化を図るには「標準管理委託契約」の内容の見直しでしょうよ。
外す項目があっても良いし、差別化の為に強化する項目や新たに加える項目が必要でしょう。

現場を熟知され、管理職にもなられたようですから是非検討される事を期待しています。

標準管理規約からコミュニティー条項を削除しようとする動きを国がしてるね。
管理組合は建物管理屋に徹するべきと言うことだろう。

コミュニティーは自治会のしごとだろう。

だから言ってるじゃん、コストパーフォーマンスだって。
管理組合の費用対効果の問題。それに見合った管理会社を選ぶだけ。

最終的にはコストだよ。組合員が今払ってる管理費以下のコスト。

>>627
他にも人身事故とかありますよ。お金だけが事故じゃないんですね。

どんな人身事故？

>629
前期高齢管理士さん

サービスを差別化できれば、当然それを契約書に反映させることになります。
問題は何をどのように差別化できるか、
また、その差別化が管理会社選定時のアドバンテージとなり得るのかです。

苦労して差別化しても、それが評価に値し、管理会社選定時のポイントにならなければ無意味です。
こういうことは細かいことの積み重ねでもあるのですが、
管理組合は価格にばかり目が向き、細かいサービスの違いをなかなか見極めて頂けません。

その辺りが難しいところです。
ということで何かヒントを頂ければと考え、今回の質問をさせて頂きました。

細かいサービスに目が届くようにするには、管理委託費の月ごとの支払いを請求書払いにすることだろう。
請求書払いなら、管理組合が検収しなければ管理会社に支払われない。
検収行為で管理組合はサービスにいやでも目が届くようになる。

>>637
次回の管理委託契約締結から、うちは自動振り替えを廃止して検収払いに変更する。
仕事に対する支払いだ。自動振り替えは管理会社の会計監査上もまずいはず。
検収書も請求書もないのに金が振り込まれることになる。

誰が毎月検収するの？
暇人のいるマンションが羨ましいわ。

その検収を兼ねての管理会社の月次事務報告を役員会で実施するのだよ。
報告書の説明を受け、場合によっては実地検収する。
マンションに住んでれば、日常の清掃とか補修は目にしてるから、実地検収はすべて行う必要はない。
この月次報告はマンション管理適正化法と管理委託契約で規定されている。
これを定例の役員会にするのである。この役員会で抽出された理事会決議が必要なものだけを理事会にまわすことになる。

>>639
暇人では務まらない、滅私奉公の精神が必要。
いやなら辞めろ。誰も君にやってくれと頼んでない。

>>640
管理組合業務の90%以上は経常管理業務ですから、管理会社の月次事務報告をメインにした役員会を定例開催するのは理にかなってますね。
役員会ですから理事会のような開催要件、成立要件、決議要件が規約で決まってませんので、柔軟性のある運用が可能になりますね。
理事会と違い役員の出席義務はありませんから、役員の自主性が発揮されると思います。
そして理事会決議が必要になったら、あらためて理事会を開催すればいいと思います。

＞理事会と違い役員の出席義務はありませんから

義務でなければ、たぶん誰も出ないだろう。
理事なんてそんなもんだよ。やりたくてやってるわけでないから。

出たくない奴は出なくてもいいのでは？
任意出席だと理事に出席義務がないから喜ばれる。
むしろ任意出席を増やして理事の負担を減らしてほしいな。

役員として管理組合業務をやりたい人だけば出ればいいと思う。
ただし理事長は出席必須でしょう。

>640さん
>642さん

>月次事務報告を役員会で実施する
良いことだと思います。
役員の方のご負担、出席率アップを考えると理事会同日に役員会を開催し、
役員会終了後に引き続き理事会を開催するのが効率的ですね。

>役員会ですから理事会のような開催要件、成立要件、決議要件が規約で決まってませんので
>柔軟性のある運用が可能になりますね
役員会は管理会社の報告を聞き、それを了解するのか異議を唱えるのかを判断する立場ですか？
だとするなら、役員会の位置付け、権限は明確にしておくほうがよいと思います。

単に報告だけを聞き、結果を役員会が理事会に報告し、理事会が判断するのであればよいのでしょうが、
それであれば役員会の意義がなく、理事会の中で報告すればよい様な気がします。

＞６３６　管理侍さん

私が思っていた以上に保守的な発想は意外でした。
「リプレースを仕掛けられる、又は仕掛ける事がそれほど重要ですか？」

色々な切り口は考えれましょうが、一つ「住民コミュニティ形成への積極的なサポート」を挙げます。
コミュニティと云うと、すぐに「それは自治会（町内会）の領域だ」
「区分所有法によれば管理組合は建物設備の維持管理の為の組織だ」と、したり顔でわめく人も多くいます。
（現行法の狭義解釈では正しい）
しかしながら、マンションの価値評価にとって「建物設備の管理」と「住民コミュニティ」は車の両輪です。
（程度の差は結構ありますが、何処でも機能しています）

以前も何処かのスレで書きましたが、法律は社会の変化を後追いするものです。
良かれと思う事は積極的に行動することです。（それが社会の変化です）

>>646
役員会は決議権限があります。
「そして理事会決議が必要になったら、あらためて理事会を開催すればいいと思います。 」と書いてありますから、理事会決議が必要でない事項は役員会で決議します。
管理会社の事務報告を聞き、修繕可否を判断し修繕工事を発注する。あるいは滞納組合員への督促を強化する。これらは管理規約の理事会決議事項ではありません。
管理組合業務のルーチンワークは、ほとんどの場合は役員会でまかなえます。
理事会は役員会で決議できない項目に絞って開催・決議すればよいでしょう。
管理事務報告をメインにした定例役員会は、マンション管理適正化法と管理委託契約に基づくもので、区分所有法をベースにする理事会・総会とは別次元のものです。

＞「住民コミュニティ」

世の中の流れは逆。
今、国交省が標準管理規約の見直し検討をしているが、「住民コミュニティ」が削除される方向で検討されている。
国交省からみれば、管理組合は「箱物管理」に徹しろということのようだ。

＞管理事務報告をメインにした定例役員会は、マンション管理適正化法と管理委託契約に基づくもので、区分所有法をベースにする理事会・総会とは別次元のものです。

この方法が、管理委託費の月末検収翌月末現金払いの検収払いのベースになりますね。
うちの管理組合で、親任理事が「管理委託費を業務の検収もしないで自動口座振替で支払うのは不自然。他の業者と同様に検収払いにすべきだ。」と提案したところ、管理会社も他の理事全員が猛反対しました。
管理会社の反対はともかく、なぜ理事連中までもが反対するのか？

＞６４９
予想した通りのご意見です。
「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」で議論されているのは事実ですが、
それを主張しているのは村辻委員と安藤委員位のもので、国交省の見解ではありません。

現行法も大切ですが、コミュニティの充実が必要な現実も大切です。
「双方をいかに調和させるかが課題」と云うのが国交省（市街地建築課長）の現時点での意見です。

知ってか知らずか、一部分を挙げて全体かの如く語るのは詭弁に過ぎませんよ。

>>649みたいな意見展開する人は怖いね。

>>652
国交省が怖いのですか？
管理会社にとっては監督官庁ですから怖いでしょうね。

>>652
文句あるなら国交省に言えよ。ここで吠えても国交省が決めることだから無意味。

>647
前期高齢管理士さん

>リプレースを仕掛けられる、又は仕掛ける事がそれほど重要ですか？
リプレースを仕掛けられること、仕掛けることに意味があるのではありません。
また、契約書を見直すこと自体に意味があるわけでもありません。

お客様に評価される差別化を如何に継続し続けられるか、だと思っております。
結果として契約書の見直し、お客様に選ばれる管理会社になれるのかと。

「住民コミュニティ形成への積極的なサポート」は一つのポイントですね。
標準管理規約の見直しがどうなるのかは注目です。

>マンションの価値評価にとって「建物設備の管理」と「住民コミュニティ」は車の両輪です
同感です。
法律が現実にそぐわないなら改正していくべきですね。

>648さん

>役員会は決議権限があります。
>理事会決議が必要でない事項は役員会で決議します。
であるならば、やはり役員会の構成、業務、権限、義務など、規約に定めておくべきでしょうね。

「住民コミュニティ」をそとさら協調する管理組合は、基本となる「管理組合業務の情報公開」が弱いマンションが多い。
コミュニティーの基本は情報公開だ。そして代表である理事長が組合員との対話から逃げないことだ。
コミュニティーが夏祭りやクリスマス会だと思ってるのなら、それは自治会に任せておけ。

>>656
それよりも管理規約の理事会規定を改定した方が早いのでは？
２つマンション（自宅と賃貸用）持ってるから両方の管理規約見てるけど、一方の管理規約では理事会の審議・決議事項を事細かに規定してるよ。管理事務報告も修繕・物品決済基準（何万円以上）も理事会で報告・審議・決議と書いてある。

うちのマンションは「理事会崩れ」が役員会になってる。
出席が足りなく理事会不成立の場合は役員会に名称変更。

>>650
反対するのは管理会社に飼いならされた留任組が中心だと思う。
この問題は「業務に対する対価の支払い」が原点にある。
管理委託契約は通常2年契約で、年間の委託金額を決めて月割りで管理組合が管理会社に支払う。
ということは、管理会社の一月分の業務に対する対価の支払いである。
当然、管理組合が委託業務を検収して管理会社に支払うことになる。
これを検収なしに自動振り替えで支払うことが、そもそも不自然なのである。
検収の結果、業務に問題があれば支払わない、あるいは残件として翌月までに是正させる等の指示事項付きで支払うものである。
こうすることにより、管理組合も管理会社も緊張をもって業務に精励できるのである。

>607
管理侍

＞＞「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」
うーん。。。
独裁政権樹立のサポート

>661
マンカン理事長さん

貴方が兼ねてより主張されている「独裁」の趣旨は理解しているつもりですが、
一般的には言葉の響きが良くありませんね。

管理者管理という意味で、「権限と責任の集中」ということなら理解は得られると思います。

管理者管理の場合、特にコンプライアンスのしっかりした管理会社と契約すべきだと思います。

＞＞コンプライアンスのしっかりした管理会社
三井ですかね？？？？

合人社、やっぱ最高！

>663
マンカン理事長さん

特定の管理会社について、私の口からは何とも申し上げられません。
本当は色々言いたいですけどね。

管理会社の評判が正確に広まることを期待します。
私は、マン管士にその役割の一端を担って欲しいと思っていますけどね。

こんどコンサル導入します。
善管注意義務違反の指摘連発で、管理会社は簡単に変わってしまうでしょう。
＞＞管理侍

コンサルはマンカン士？それなら自分でやった方がいい。

外部に金払うのもったいない。

住民からマンカン士のコンサルを募集すればタダでできる。

外部のコンサルだと住民が文句いわないのだ。持ってる資格がマンカンだけじゃなくて、いっぱい持ってるし、事務所として複数のスタッフで対応するし。
マンカン損害賠償保険もある。

＞マンカン損害賠償保険

なにそれ？

マンカンが不法行為損害賠償請求された場合の保険だろう。

マンション管理士賠償責任保険制度が発足しました
一般社団法人日本マンション管理士会連合会（日管連）は、マンション管理士を対象とする賠償責任保険制度を立上げ、平成２３年１月１日から保険の適用を開始しました。

《補償の内容》
・マンション管理士業務に起因して法律上の損害賠償責任を負担することになった場合の損害賠償金・訴訟費用を賠償する。
・業務中の過失等による管理組合役員、区分所有者、第三者の身体障害・財物損害を補償
・人格権侵害や個人情報漏洩危険に対応（特約）

《管理組合のメリット》
マンション管理士に業務を委託する際に、本保険制度に加入しているマンション管理士かどうかを確認することで、マンション管理士業を本業としている者を選任することが、より容易になります。
マンション管理士が業務遂行の際に、過失等により管理組合や区分所有者等の身体や財物その他に損害が発生した場合、本保険から補償され管理組合運営の円滑化に資することになります。
マンション管理士に業務を委託する際には、本賠償責任保険加入のマンション管理士をご利用ください。

そういう保険が出来たという事は裏を返せばマンカン士によるトラブルが多いという事でよろしいですね？

>674
保険と一緒で安心料ですよ。
マン管士に反感を持ってますね。
合格できなかったんですね。
何もなければ、マン管士に反感とか批判をすることもないだろうし。
又、ここのスレに参加することもないしね。
あなたの気持ちが理解できなくもないけど。
マン管士にもいろいろいるけど、力のあるマン管士もいるよ。

うちのは文武両道で、１級電気工事施工管理技士と公害防止管理者と宅地建物取引主任者を持ってます。

>>675
ほら出た。マンカン士試験に合格したかどうかで物事を判断する奴。
別に受けるつもりも必要性もないんですけど。
でも貴方にとっては 最大の関心事なんだね。
さて、保険が新たに出来たという事は
リスクがありニーズがあるという事だよ。

マンカン士は理事長のステータスシンボルだと思う。
理事長の名刺に書いてあると、初対面の名刺交換では有利に働く。
また、管理会社や工事業者から見ると「手ごわい」との印象を与える。

>677
僕はマン管士じゃないけど、資格をもっているということは、
マンションの管理に関する勉強をしたのは間違いないことだよ。
何にも勉強しない、ただ経験だけでマンションを管理している理事長に
比べればずっといいではないの。
マンションを管理していく中で、最低限守らなければならないのは、管理規約であり、
区分所有法だよ。
その最低限のことも無視して（分からなくて）運営をする方がおかしいんだよ。
マンション管理士を外部に依頼するんではなく、自分たちのマンションで取得者
がいた場合はどうなの？
それでもマン管士を持っているだけで批判するの？

マンカン士＋実務経験（理事長含む理事経験）であれば強いと思う。
676は技術系以外に宅建主任もってるから宅建主任として実務を踏んでればかなり強いと思う。

そんなことしなくても業者に舐められない高級マンションに住めば解決。
安いマンションで大規模とか、業者にとっては格好の餌食だし。

外部のコンサル事務所に委託します。
マンション管理士資格は、たくさんある資格の一つに過ぎません。
必要に応じて、マンション管理士資格＋他の資格（例えば監理技術者）
の人を使うよ。

資格は第三者が客観的に知識や技能を判断するときの指標になる。
それが国家による裏打ち（国家資格）されてればなお可。

>680
要するに、マン管士だけでも、理事長がもっていれば、もってないより
はいいということじゃないの。
実務経験がなくても、資格はないよりあった方がいいということだよ。
当然知識もね。
単純にマン管士というだけで、全てを批判するからおかしくなるんだよ。
マンションの住民も勉強することはいいことだね。

マンカンって2ヶ月ぐらい勉強したた取れると思うけど、
世間的には難関資格って思われてるのかな。

フロントらがこぞって受けて落ちまくるから
合格率が低くて数字的には難しそうに見えるのかもな。

実務経験が無くても、少なくとも国家試験に合格したことは当然勉強したわけだから、勉強してない者より知識に関しては国家レベル並みであることは確か。
あとは実務経験により知識を実践として補強すれば、マンション内最強の理事長になれる。

住民がマンション管理に興味を持ち勉強するのは有意義でしょう。
但し、マンションに住んだ事もなくマンカン士の資格だけで食っていこうとしている輩は阿呆だな。
マンカン士プラス他の関連資格があれば実務をこなす上で両者の資格が有効に活用できるだろう。

マンションなんて和製英語だろ？それを国家資格名にするのはチョット考え物。
逆に管理業務主任者は何の管理業務なのか分からないけど。
マンション管理士⇒区分所有建物管理士　の方がいい。

民間資格に区分所有管理士があるよ。紛らわしい。
マンションは日本でしか通用しない。英語ではコンドミニアム。
コンドミニアム管理士の方がいい。

>>689をよんで必ず
コンドーム管理士
と読み間違えるたわけ者がいるんだな…


あっ、俺か。

非常時の備品として管理組合はストックしておく必要がありそうだ。

漏水試験でもして穴あきの有無でも管理するのか？

マンションの管理で難しいのは、
7割りの無関心住民と、
2割の僅かな知識で吠える住民と、←皆さんに多いタイプ
1割りの善良なる有識者で構成されるマンションが多いからだよ。

それでも管理費等が徴収されて維持管理ができる役員選出されれば上等です。

大丈夫です、われわれ管理会社が強力にサポートします。
そのかわり組合費をふんだんに使わせてもらいます。

>695さん
お金のことは何もいわないので、よろしくね。

管理組合の会計担当理事は、たいてい実務で会計やってるプロがなるね。

監事も会計やってる人がなるね。

理事長はマンション管理士の国家資格保有者がなるね。

マンション管理士については、やはり一級、二級などのランク別けをすべきでしょう。
現状では、マン管士の実力にレベル差があり過ぎると思います。

区分するなら、ボイラー技士のように、特級、一級、二級がいいと思う。

上席、中席、末席の区分