管理侍への質問部屋！

>>管理侍
管理規約に管理費の延滞利息の規定がないのだが、遅れて払っても利息は払わんでいいの？
民法では法定利息は５％なのだが。。。
管理侍の会社ではどうしてる？うちはどうも利息はとってないみたいなのだが。
うちの管理組合が契約してる管理会社は、延滞してても輪番理事選任には問題がないとバカなことをいってるのだ。
今度の総会で、その運用を続けるなら管理費は払わないと宣言するつもりである。利息がかからなければ何年延滞してもペナルティはなさそうなので、この宣言はかなり効果的だと思ってるのだ。

民法第404条
利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。

>>421
管理規約に遅延損害金の規定が無いのは珍しいですね。
標準管理規約では「遅延損害金を請求することができる」と規定されており、私の会社の管理規約も標準を準用してます。
「請求することができる」ということなので、管理組合毎の判断によって請求してるマンションとしていないマンションがあります。
規約に規定していないマンションで遅延損害金を請求するなら、法定利息が適用されるでしょうね。

>>管理規約に遅延損害金の規定が無いのは珍しいですね。
よく調べたら年利１５％請求すると書いてあったよ。

「請求できる」じゃなくて「請求する」と書いてるの？
だとしたら今まで請求してないことが問題ですね。

私どものマンションでも、規約に遅延損害金１５％を支払うものとするとなっているね。
国の延滞料14.6%に準じた扱いということ。

>>424
管理会社に聞いてみるよ。ひょっとしたら大問題になるかも。

別に大問題にはなりませんよ。
管理規約の遅延損害金の規定を運用するのは管理組合だしね。
自動計算している管理会社なんてないですよ。
管理組合からの算出依頼がない限り出しませんし、勝手に請求なんてやりませんよ。
そんなことやることになったら、引き落としで落ちずあとから振り込んできた人とかも、数日でもいちいち計算しなきゃならんようになるぞ。だから、現実的ではない。

ただ、管理会社の立場からすると、このような条項があるので、請求しますか？的な打診はするべきだろうな。
それで、しないとなると、厳密に言うと、請求できる債権の一部を放棄することになるから、全員一致の承認がいるだろうな～

↑ああ、そそ。
総会で指摘する。もし、利息を取らないのだったら、管理費は時効まで払わない！と宣言。
過去の分は、管理会社が損害賠償すべき。理事長の責任にしたら理事長の背任になる可能性がある。
カネの話なので攻めやすいのだ。

>>426
「請求する」という記載なら請求することが区分所有者全員の合意事項でり、請求してないことは問題になる。
確認結果をまた教えて下さい。

　管理侍さんご指導をお願いします。

　私どもの分譲マンションは、区分所有者の親族の方が管理人をされています。
　この様な管理会社の雇用形態は一般的にどうなのでしょうか？　
　いろいろな問題も起こりそうなのですが､このようなマンションはあるのでしょうか？
　宜しくお願いします。
　
　

入居済み住民さんへ、お答えいたします！

最高のマンションにお住まいですね！
すべて、お任せして、しっかり管理費等をお支払いして下さい。

そんな、マンションは早々にはありませんよ！

>>入居済み住民さん
管理侍はマンコミュを辞めたそうである。別スレでキレてしまったのだ。
管理人はどうでもいいよ。権力もってるわけじゃないし。
問題起こしたら住みにくくなるのは、その管理人のほうだよ。

区分所有者の親族が管理員をやるケースも時折ありますよ。
職業選択の自由という権利がありますからね。そういう理由で不採用とするほうが、問題となります。職業人として、公私をきっちりすれば、別段問題はないと思いますよ。

　私のマンションも居住者の方が長年にわたり管理人をされています。
　公私混同が激しいために、理事長さんが管理会社さんに対して指導・監督するように申し入れたそうですが、
　管理会社さんは、管理人さんが居住者のために言いにくいようで、いまだ改善されていません。
　逆に、理事長さんが管理人さんや管理会社さんに敵視されています。こんなのありですか？
　　

管理員が一部区分所有者の親族の件

区分所有法その他で特定の区分所有者の関係者を管理員とすることを排除する条項はありません。

ただ、管理員は実質的に入居者の生活の一部を知りうる立場にあるため、特定の人と関係無い人を選んで欲しいという考えも分かります。

因みに職業選択の自由は求職応募時の話であり、採用不採用を決める際は関係ありません。

刀は置いたがピストルは使うんだ。

刀は切れない、ナマクラだった。
ピストルも弾は出ないだろう。
管理侍と同じ運命の穴に落ちるんだろうよ。

管理侍はマンコミュを辞めたよ。

何方か、登場人物の解説をお願い致します。
ココにカキコして居られる皆さまは、暇なお方ばかりでしょ。

企業者は、自己の営業のために労働者を雇傭するにあたり、いかなる者を雇い入れるか、いかなる条件でこれを雇うかについて、法律その他による特別の制限がない限り、原則として自由にこれを決定することができる

管理侍・・・管理会社現役フロント。マンション管理業界への誤解や嘘を払拭したいらしい。
前期高齢管理士・・・実務経験ゼロのマンション管理士。前期高齢で合格したことを自慢している。
政治評論家・・・戦争責任を起点に管理組合運営を考察するマンコミュ有数の論客。
ゴルゴ１３・・・不動産オタク。
杉作さん・・・たまに出てくる（たぶん）現役理事。
花沢さん・・・反管理侍派で名前を名乗った唯一のひと。
管理寺・・・出家したあとの管理侍

No.441さん、ありがとうございます。
大体解かりました。

管理侍は過去を一切消したつもりで、管理寺と名を改め、他人の造った駆け込み寺の床下に、
人知れず引き籠ったのだ・・・

オタクです。
が、オタクといわれる域にはまだ修行が足りないので頑張ります。

管理侍さん

私のことを覚えていますか？（覚えていなくても無理はないです。マン管士活用スレで少々遣り取りがあっただけなので。コテハンも当時と同じです。）
久しぶりにマンコミュを開いてみたらこんなスレがあったので覗いてみました（前からあったのでしょうか？）。

スレをざーっと見てみたところ，1点気になる点がありました。
蒸し返しになるとか回答済みであれば無視して下さい。

理事の選任と就任承諾書（これに類する口頭の承諾）についてです。
私は「選任」手続で少なくとも法的には当然に（被選任者の意思という意味での承諾が無くとも）就任すると理解していました。

民法の委任の条文を引用している方がおられましたが，民法の委任条項が準用されるのは「この法律及び規約に定めるものの『ほか』」（区分所有法の管理者に関する28条ですが）であるため，同法や規約で選任手続が定められている以上，選任（就任）自体は同法乃至管理規約に依拠するのではと考えた次第です。

実務的取扱いは存じませんが，就任承諾書なるものは意思確認等のために「事実上」取り付けられているのではないでしょうか？

要するに理事の選任は，正確には「＝委任契約」ではなく，「理事の権利義務関係の多くに委任に係る民法上の条項が適用される」に過ぎないのだと思うのです。

・・・あれ？管理侍さんはいなくなっちゃったのですか？残念・・・。

管理侍さんがいなくても詳しい方が沢山いらっしゃるようなので，分かる方に教えていただけると嬉しいです。

要するに，私は以下のように考えています。
１．管理組合における総会での理事（又は区分所有法上の管理者）選任手続で，被選任者は（口頭書面問わず）承諾が無くても法的には当然に就任する。
２．なぜかというと，選任は厳密には委任契約ではないから（「委任契約でないから当然就任」というのは論理飛躍のような気もするけど。まあ「『選任』は就任を伴う」という理解です）。
３．その根拠は区分所有法28条（存在するなら同条を引用する条項又は規約）の文言。委任に係る定めが適用されるのは区分所有法や規約に定めがあるものの「ほか」だから。同法及び規約で選任手続が規定されている以上こちらが優先する。
４．就任承諾書（これに類する書面）は，登記手続実務上要求されるが，就任という法的効果の要件ではない（登記申請のために売買契約書の提出が求められるのと同種。契約書が無くとも，又は法務局に提出せずとも契約は成立している。）。

いかがでしょうか。

↑管理組合法人であれば、理事の就任登記ができませんよ。承諾書は登記手続き上必要です。
蒸し返しても結論は出ませんので、弁護士に聞いてください。

おお，よかった。早速反応有難うございます。

>理事の就任登記ができませんよ。承諾書は登記手続き上必要です

きっと登記手続上は必要なんでしょうね。
でも，そのことと，選任があるけど被選任者が承諾をしていない状態で，かつ選任登記もされていない状態で，法的に当該被選任者が理事か否かっていう問題は別と思うのですが・・・。

もしかして登記は理事の就任の効力要件なのですか？
だとすると，登記上の選任（就任）日は登記日になるはずですよね。
でも実際は（総会の）選任日なのでは？

管理組合法人の「成立」においては確かに登記が効力要件ですが・・・？
管理組合法人の成立のために必要な登記の内容に理事が含まれることと，理事の選任（就任）について登記が効力要件であるか否かは別問題のような・・・。理事の選任は管理組合法人成立時に限った話ではないですし。
私は対抗要件だと思ってました。

>弁護士に聞いてください。

ここでは分からないようですね。管理侍さんの再登場をお待ちするか，諦めて弁護士に相談します。
販売関係者さん，有難うございました。

↑どっちかわからないから勝負するという話なんですよ。

理事就任登記は効力要件ではないけど、2週間以内に登記しないと登記懈怠で登記法の罰則がある。

>理事就任登記は効力要件ではないけど、

やはりそうですか。

>2週間以内に登記しないと登記懈怠で登記法の罰則がある。

なるほど。でも登記法上の問題に止まる（軽視するつもりはありませんが）みたいですね。
それならやはり「理事か否か」という実体法上の問題としては「承諾せずとも理事」が正しい気がしてきました。
ここでは結論出ずと言うことですが，自身の理解としてはそのように考えておきます。

・・・管理侍さんはどうしていなくなったのでしょう？

上記の件、過去レスで論議は尽くされておりますので、興味のある人は読んでくださいね。
裁判員制度も委任ではありません。あれは国民の義務ということになっていて、思想信条を理由に拒否できませんが、憲法に書かれていない義務なので違憲です。

ヤドカリか居直りか、でも相変わらず低次元で興味無し。

↑興味がなければ覗かなくてよろしい。管理侍はスレ主じゃないのだ。スレ主は私。

区分所有関係に入るか否かは自由だし，逆に入った以上は「自由意思に拠らず理事にさせられる」どころか「区分所有法や規約に拘束される」ことに誰も異議を差し挟まない（だろう）から，例として裁判員制度を挙げるのはあんまりピンときませんが（私自身も裁判員制度には大いに疑問を持っていますが）・・・。

まあいいです。有難うございました。管理侍さんの見解もお待ちしてみます。

>>・・・管理侍さんはどうしていなくなったのでしょう？
標準管理規約見直しスレッドみたらわかる。

>>暇人さん
輪番制といってもね、規約で決めてるところと、規約ではなくて輪番表を総会決議（普通決議）してるだけのところがあるんだよ。規約で決めてるところは、どうなのか知らないと言ってるでしょ。過去レスみてね。

過去レスは輪番制に限った話だったのですか？
よく読んでなくてすみません。

でも別に輪番制に限らず，単なる
「総会による理事選任により当然に（登記法等の手続法ではなく実体法上）就任するor被選任者の承諾が必要」という論点の答えは出せるのでは？（「このスレで出せる」ってわけじゃなくて，法的帰結として。このスレでは分からないことはもう分かりました。）

>標準管理規約見直しスレッドみたらわかる

有難うございます！見てみよっと。

みた。誰がとは言いませんが，くだらねーですなぁ。

販売関係者さん，そのスレの輩とは違った真摯なご対応有難うございました。

＞・・・管理侍さんはどうしていなくなったのでしょうか？
販売関係者さんの告白によると、管理侍はモトモト架空の人で、実は、販売関係者の傀儡だったのでした。
くだらない事コノウエナイ。　　　
馬鹿馬鹿しいのは始めから皆さんは、見破っておられましたね。
今後はどうするのでしょうかね？・・・　　

>>461
あ、それは違いますよ。ここのスレッド立てたのは私だからスレ主は私なんです。
スレタイの下に書いてあるでしょ？
管理侍は別人。質問するひとが多かったので専用スレッド立てただけだよ。

＞販売関係者さん　　
君は管理侍との関係、その周辺の事情を皆に判る様に説明しないと今後、遊んでもらえませんよ。

匿名掲示板の自演なんて日常茶飯事だよ。
オレだって自演しまくりだから。

暇人さん
あなたのことはよーく覚えています。
冷静、的確なレスに感銘を覚えたことを記憶しています。
ご覧なられた通りでお恥ずかしい限りです。
私なりの基準から、どうしても許せない書き込みがあり、この様な状況になっております。
またいつか是非意見交換させてください。

トリップ付けないとニセ管理サムライが出てくるよ。

>>私なりの基準から、どうしても許せない書き込みがあり、この様な状況になっております。
勘違いですよ。少数意見を省みない前期高齢管理士がボケているのは疑いの余地はありませんが、「人源失格」と言ってるのは私ではありませんから。
私の見解では前期高齢管理士は人間としてボケているだけです。
他の人が言ってるのは標準管理規約で外部の専門家を理事にできるとか大嘘言うなという意味で、前期高齢管理士に「人源失格」といってるのです。

>>465 を暫く冬眠継続宣言と受け取って少しだけ横レス。

理事を受諾したかどうかは>>234がファイナルアンサーでいいんじゃない。

就任承諾書は委任契約の成立の要件ではない。理由は民法上、委任契約は要式契約とされていないから。要式契約の例として保証契約があるが、保証契約は書面によらなければ効力を有しないとされている。この点を比べてみれば明らか。

>234
を拝見しましたが，今一つ釈然としません。
（実務的には実益のない議論かも知れず，しかも長文で恐縮ですが，宜しければお付き合いください）

なお，登記手続き上承諾書が必要ということは（私は知りませんが）恐らく間違いないのでしょう。
そのこと自体に疑問はありません。登記と言う手続法上要求される必要書類としてあり得ると思うからです。

私が気になるのは，「実体法上」承諾が必要か，という点です（選任手続は完了したけれども承諾の意思表示がなされていない状態の被選任者は理事なのか否か）。
論点は2点あると思います。
１．選任されても（書面口頭問わず）承諾しなければ就任しないかの
２．（上記１で承諾が必要として）書面である必要があるか

ゴルゴさんのご指摘は，論点２についてのご意見と思います。
契約ではあるけれど（当然選任手続は前提とするも）要式ではないということです。

ただ，私はそもそも選任は委任「契約」ではないのではないかと思うのです。
理事（乃至管理者）の権利関係につき委任の条項が準用されはしますが，「区分所有法及び規約に定める『ほか』」という留保がつきますし，準用されることと選任が委任契約でないことは両立すると思います（むしろ委任契約そのものではないからこそ「準用」なのでは）。会社法３３０条も「株式会社と役員及び会計監査人との関係は、委任に関する規定に従う」という定め方であり，これらからその選任自体が委任「契約」であるとまでは読み取れない気がします。

考えすぎかもですが，今日は眠いので明日以降も考えてみます。目ざわりでしたら無視して下さい。勝手に書きます。管理侍さん，気が向いたら教えて下さい。

↑管理侍は法律知らんから無理。暇人さんが弁護士にきいて、その見解をここにかいとくれ。
私が言ってるのは、総会での選任後、理事会に一度も出てこない輪番理事に「就任承諾書出してください、でも出てこれないのだったら出さなくていいですよ！」と声をかけて提出がなければ理事会の定足数算出の母数に参入しなくても問題はない、という話だよ。
そもそも理事会決議無効確認訴訟はないし、集会決議無効の裁判は会社法を類推する最高裁判例を過去レスで言ってるでしょ。蒸し返さずにちゃんと読んでね。