管理侍への質問部屋！

良くも恥ずかしくはないの？

＞３３９
「Ｄ’グラフォートレイクタウン」の事ですね。
温室効果ガス削減量売買の一例でしょうか？
設置コストは当然区分所有者負担ですから「費用対効果」はどうなんでしょう？
売らんが為の、デべの無責任な思い付きでなければ良いのですが。

当該デべはマンション供給は新参に近い企業です。
まずは、基本となるスケルトン・インフィール共、品質を高める事が急務です。

>342
よくご存知で。さすがです。
費用対効果は、企業は当然「効果がある」というデータを出しているでしょうが、長期的にどうなるのかは何とも言えませんね。
中古物件でスケルトンにしてリフォーム再販するスキームがありますが、やはりこれからの新築はスケルトン・インフィルの概念が必要ですね。
買い手がその意識にたどり着くにはもう少し時間が掛かると思いますが。

＞３４３
あなたに「さすが」と言われると照れますが…。

福田元首相が幹事長時代に「２００年住宅構想」を唱えました（あの方の数少ない功績です）
建築家や学者の方々もマンションに関して「スケルトン＆インフィール」構想を色々打ち出しました。
しかしながら、あなたのご指摘通り、現状では買い手の意識がとても追いつきません。
間取り変更の自由度の為に、階高や梁をコストの掛かる様な構造にしようとするから「割高」となるのです。
基本構造は大きく変えなくても「耐久性を備えた建物」や「模様替えのし易い内装」はできるはずです。

３４２で指摘したのは、それ以前のレベルの話です。

200年住宅？住宅は壊れないと大工が失業して技術の継承ができなくなるのだ。愚の骨頂。

>>344
住生活基本法が施行されて４年。
法で人の気持ちが変わる訳ではありませんからね。
昨今、付加価値にばかり目が行きがちですよね。
品質は絶対条件だと思います。

同じパターンは見飽きたよ。内容もプアーで。

そろそろ管理会社の情報も提供していきますか。
まずは大京さん。
環境への配慮、高齢者対応、コミュニティ形成を最近のコンセプトにしてますね。
不用品・古本出張買取サービスを開始したのも環境への配慮の一環とか。
介護関連サービスもやり始めたようですが、この辺は既にやってる管理会社がありますね。
不用品買取・販売もそうですが、二番煎じが多いところはある意味最大手らしいですな。
リプレースにはそれ程積極的ではないようです。
管理戸数はトップクラスなのでスケールメリットやノウハウの蓄積を売りにしてますが、価格も業界大手らしいトップクラスですね。
大京関連の皆様。反論等がありましたら是非お願い致します。

これは宣伝以外の何物でもないね。ライターは今少し頭を使ったらどうですか。

大京アステージですか…
三和ＢＫから長谷川さんが親会社を含め社長で乗込んでこられた当時は変化の兆しが見られましたが
退かれた後は如何なんでしょう？最近はお付き合いが無いのでわかりませんが。
ワンマン社長の時代に意欲的な幹部は大勢独立されました。
残ったのは腰巾着ばかりだったのか、末端幹部でも無気力な方が多かった記憶があります。
大京の功績は「マンション」という呼称を使い始め定着させた事くらい。
罪は「鍵ひとつで安全。近所付き合いの煩わしさが無い」との評価を広めた事。

ヤジ以外は同じ人の投稿が続きます。

読んでますよ。
参考になります。

ただ、コメントする能力がないだけです。

スレがお好みでないなら、出てってくださいな。
あんたらも書きこむ能力ないんだから。
ホント、邪魔です。

侍殿、オラもお邪魔しました。

ほら、役者１が出て来たよ、化粧の下は同じ人。
それも自由だが、宣伝臭が強くなって行くことを予想するよ。

>>352杉作さん
世の中には我々の想像を絶する「悲しい人」がいるのです。
社会復帰できるまで温かく見守りましょう。
でも私は本気で嬉しいんですよ。
ここまで私に執着して頂けることが。
執着するということは、私を認めているということの証明ですから。
どうでもよければ、毎日何度もスレを見に来て時間かけて必死で書き込まないですからね。
熱烈なファンは大事にしないとね。

>>350前期高齢管理士さん
あなたは本当に顔が広そうですね。
管理会社もあの規模になると末端までの指示、命令を行き渡らせるのは至難の技でしょう。
管理業界ではトップでも一般の大企業と比較するとアステージはそれほど大きくありません。
しかし管理会社の場合、フロント・管理員も含めると従業員数では立派な大企業という会社が多くあります。
しかも管理員はそれなりに高齢の方が多いことが更に指示、命令の徹底を難しくしてます。

侍さんに面白い話をひとつ…

大京時代の長谷川さんの（私が気に入っている）逸話です。
就任された早々の頃、全国の幹部による会議が終了しの後、一言も発言しなかった某都市の幹部を捕まえて
「君は今日なんで来たんだ？」と優しく声をかけられたそうです。
くだんの幹部氏「新幹線で来ました！」
すると長谷川さん一瞬で厳しい表情になり「では歩いて帰りなさい！」と。

その幹部氏のその後は知りませんが、会議の席にいた幹部諸氏には強烈に印象に残った話でしょうね。
（当時、三和から出向していた役員の方から直接お聞きした話です）

前期高齢管理士さん
光景が目に浮かぶような話ですね。
私も裏話をしたいのですが...。
リタイアしたら是非お話ししたいと思います。

うちの社長は、わしがやるけー！わしの会社じゃけー！わしの言うたとおりによぉ、やっちょったらええけー！しか言わないよ。大京の社長は三和のひとですかぁ。立派ですねー。

>>しかも管理員はそれなりに高齢の方が多いことが更に指示、命令の徹底を難しくしてます。
管理人はエレベータを使うな！１４階でもバケツを持って階段で上がれ！とか言ってたら無理でしょうね。某大手管理会社の話。

>>359販売関係者さん
大手の社長でそんな人がいるんですか？
何が目的なんでしょうね。まさか健康のためとか？
作業効率など関係無いという感じですね。

エレベータはお客（区分所有者）が使うものだからだって。
ホントの話ですよ。徹底はされてないとおもうけど。

タワーの管理したことないんでしょうね。
屋上防水工事の資材の搬入も階段なのかな。

適正化法の改正施行規則の適用時期だけど、国土交通省からどんな指導があったの？
H22/5/1からとは何が5/1からなのか。
標準委託契約書の「契約期間」の始期と終期は役務提供期間だと理解してるよ。
うちだと8月1日から翌7月30日だ。
総会決議はH22/4/24
契約書の署名日付は4/24だ。
さっきの横槍のレスのやつの理屈だと、改正施行規則の適用対象となり、管理委託契約は変更しなければならなかったことになる。
管理侍の会社ではどうしていた？

契約をしたのは、8月1日から役務提供をしてもらいますということであって、契約日は4月でも5月でも
1年前でも関係ない。
適正化法は、役務提供が5月1日からの場合は、重要事項の説明が必要といっているんだよ。

↑素人のあんたの見解はどうでもよい。運用を決めるのは役所なんだから。

>>363
平成22年5月1日以降に締結される管理委託契約から適用だから、その事例なら改正施行規則の適用対象前です。
私はそこに異論を唱えている訳ではありませんよ。
私が言いたいのは「総会決議」と「契約相手との合意」は別物である、ということだけです。

国土交通省の省令改正の報道発表。
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html

>>私が言いたいのは「総会決議」と「契約相手との合意」は別物である、ということだけです。
専門家に訊いたほうがいいよ。理事長が変人で署名しませんと言ったら、どーすんの？
契約書なんかあろうがなかろうが、総会決議により契約は有効に成立している！と管理侍の会社の弁護士は必ず主張するはずだから。

>>368
契約書は契約の合意を証する書面に過ぎなくて、口頭でも契約は成立しますからね。
ただ契約当事者が存在していない総会でいくら承認されてもその時点では合意に至っていないでしょう。
私の言っているのはあくまで理屈の上での話しですよ。
総会で契約締結が承認され、それを受けて管理者が管理会社に「契約を締結しましょう」と言い、管理会社が「わかりました。ありがとうございます」と言ったら契約成立ですね。
例えば、一旦総会決議があったとしても、その翌日契約相手の管理会社に大きな不祥事が発覚し、やっぱり契約締結をやめたい、と理事長が思えばあらためて臨時総会を開催し契約締結を取りやめる議案を出すかもしれません。
また、総会決議がなされたとしても、その翌日マンションに何らかの大問題（例えば耐震偽装による建物構造的欠陥）が発覚し、翌日管理会社から管理の受託を辞退する連絡があるかもしれません。
総会決議があったとしても、契約に関する双方の合意前であれば何があるかわかりません。
総会決議はあくまでも組合内部の手続きに過ぎません。
その手続きそのもが第三者に効力を及ぼすことはないですよ。
なぜなら管理会社がその総会に出席していなければ、総会で承認されたかどうかは組合から連絡をもらうまでわかりませんからね。
総会で決議されても組合から「総会で承認されたよ」という連絡が管理会社にあるまでは少なくとも合意してるとは言えないでしょう。

販売関係者さん管理侍さん

私には訳の解らない論争ですな。
侍さんが、合意を契約日と言えばよかった？
販売関係者さんが設定した事例ではその通り改正契約の対象外ですが、事実事例なら管理会社の悪意を
感じます。専門業者として、1年前に公示されているのを総会前の重要事項説明で触れていない事になる。
組合資産の管理強化を嫌ったと思われても仕方がない。

>>総会で契約締結が承認され、それを受けて管理者が管理会社に「契約を締結しましょう」と言い、管理会社が「わ
>>かりました。ありがとうございます」と言ったら契約成立ですね。
理事長が「総会で決議されたけど、私は個人的にはあんたの会社がきらいだから、契約は締結しません」といったら、管理侍の会社はどのような対応をとるの？
そもそも契約期間満了の3ヶ月前までに管理会社は更新の意思表示をしてるでしょう？その後、理事会決議で議案書に更新の議案が載る。総会で決議される。そのあとの理事長の役割は単なる使者に過ぎず、子供でもかまいません。
まあ、そういうことないとおもうが、総会に管理会社が出ていなくて、管理会社に決議内容が伝達されなかったら、訊いたらいいんじゃないの？総会はどうだったか？総会議事録が契約締結の実体上の証拠書類だと思いますよ。

>>370
悪意なんか常に持ってますよ。しかし、うちはもともと原則方式だから改正の件はあんまり関係ないです。規約では2月決算で通常総会は4月末までにやることになってるから、総会は4月でよかったんです。例年5月、6月にやっていたのを重要事項説明会を面倒に思ったらしく、規約どおり4月にやることにしたんでしょう。

＞372
問題提起の設定が「無理筋」だった様ですね。（管理会社の具体名は出せないでしょう？）
改正点は分別管理だけではありません。
議論の為の議論はほどほどに（レスカウントが増えれば、つい覗きますので）

理事長が「総会で決議されたけど、私は個人的にはあんたの会社がきらいだから、契約は締結しません」といったら、管理侍の会社はどのような対応をとるの？
理事長に「総会で決議されたのであれば締結しましょう」とお願いしますよ。
それでも締結されないなら、それは組合内部の問題です。
組合の中で再度臨時総会をするなりして、合意形成してもらうしかありません。
そもそも契約期間満了の3ヶ月前までに管理会社は更新の意思表示をしてるでしょう？その後、理事会決議で議案書に更新の議案が載る。総会で決議される。そのあとの理事長の役割は単なる使者に過ぎず、子供でもかまいません。
当然管理会社としての更新の意思表示はしていますよ。でも管理組合の返事をもらうまでは合意ではない。
合意する前なら更新の意思表示を撤回することは可能です。
この辺で終了しましょう。
本件は私が違う論点で横槍を入れてしまい、話をややこしくしてしまいました。
申し訳ありませんでした。

>>373
前期高齢管理士さん
4月30日に管理委託契約更新の総会決議だったら、4月30日が契約締結日である、という原則論を管理侍が認めないからですよ。後日（5/1以降）、契約締結でもいいと。しかし、そんな解釈だと、改正施行規則の適用に疑義が生じます。うちは合わせてありますよ。総会決議の日と契約締結日は同じ日です。

販売関係者さん
4月30日に管理委託契約更新の総会決議で、改正施行規則の適用を受けないようにしたいのなら4月30日に契約締結日を設定するのは当然じゃないですか。
誰もその原則が違うなんて言ってないですよ。

>>374は販売関係者さんの言葉を引用しましたが、アンカーが無くて読みづらいですね。
失礼しました。

＞4月30日に管理委託契約更新の総会決議だったら、4月30日が契約締結日である

その様な原則はありません。
総会の決議（承認）に基づいて解約満了日までに締結すれば良い事です。（しなければなりません）

侍さんも「止めよう」と言ってるので止めたら？

>>375
総会は、更新をしてもいいかという組合員に対する了解を取るためじゃないの。
組合の承諾を得てから、始めて契約をすることができるという、こんな単純なことが分からないのかね。
総会で否決されたら当然契約をすることはできないよ。
もっと単純に考えないと。

打ってるときにレスが入ったんだよ。これで終了。
まあ、私が思うのは総会決議を停止条件とする管理委託契約書を総会に上げたらいいと思います。そしたら、総会議長の現理事長の署名でいいから。
あとから契約書つくると、新理事長がわけもわからずサインするって話で、それなら、まさしくガキの使い（使者）だよね。

>>380
理事長は組合員の総意で決定したもの励行するだけ。
ガキの使いというのは当たり前のことだよ。
理事長が勝手に契約を結ぶなんてとんでもないこと。

それにね、管理会社に業務を委託してれば、原則方式はもうなくなったんだよ。
財産の分別管理は、あなたの考えているような単純で簡単なものではないよ。
保管口座の中身をどう分類するかが、今後の大きな課題だよ。

↑は？
同一条件での更新なら、重要事項説明を受けるのは理事長だし、総会議案書を作るのも理事会だ。内容に納得しなければ、総会議案書に載せないことも可能だ。自分が議案を上げて総会決議をとったのだから、その理事長が契約書に署名すべきだろう。わからんのか？

原則方式と改正後の管理方法に大差はないよ。

>>382
同一条件？今年は、同一条件ではないでしょう。長期修繕計画案の作成業務が委託業務から
外れたでしょう。
原則方式をとっている管理組合は、今回のイ）ロ）ハ）のうち、イ）方式と大差ないでしょう。
しかし、従来なら管理費と使用料は収納口座へ、修繕積立金は保管口座と明確に分けてあったけど、
今回は、まず収納口座へぶっこみで振り込まれるからね。
それをどうやって、明確化することが大事だといってるんだけどね。

>>381
あー！今、気がついたけど、「停止条件」の意味がわからないんだね。ははは。
すまんすまん。あんまりバカにするのも失礼なので。。。ははは。。。

>>383
うちは4月更新だから改正前だ。ケチつける前に、ちゃんと読んでね！

>>384
軽い人間だね。
あまりばかにするといかんかな（笑）
はははははは　　すまん笑い過ぎた

>>384
停止条件とは、例えば転勤が決まったらマンションを売るというように、その条件が発生した場合に契約が生じるものをいう。
解除条件とは、車をやるが試験に不合格なら返してもらうというように、その条件が発生した場合に契約の効力が消滅するものをいう。
どちらともとれるね。

販売関係者は少し暗いね。

友達少ないと思うよ。

バカにされると必死になって書き込むひと多いよね。販売関係者さんに遊ばれてるよ。