管理侍への質問部屋！

マンション標準管理規約の改正試案が出ましたが、団地型のコメントの図を使った説明はいいですね。
世の中には図やイラスト、写真などを使った規約が既に存在しており、そういう意味で標準は少し遅れていました。
ちょっとした図を使うだけで、わかりやすさは雲泥の差になります。
もっと標準規約で図やイラストなどを使って欲しいものです。

積水ハウスが販売中の戸建やマンション分譲物件で住民同士がコミュニケーションを深めるためのきっかけ作りの一貫として、「隣人祭り」の開催を提案しているようですね。
「隣人祭り」とは、近隣の住民同士が食べ物を持ち寄り、食事をしながら交流を深めるためのイベント。
1999年にフランスで始まったらしい。
近隣コミュニティの育成を重視した街づくり推進活動の一環とのこと。
住民主体の自発的なイベントとしての開催を心がけている点もいいね。
こういうイベントを通じて顔見知りを増やし、日常の挨拶ができるようになることが防犯対策にもなる。
マンションでは特に有効な活動だと思います。

>３２１
最近、芸風が変わりましたね。
積極的な情報提供こそ皆の役に立ちます。

改正試案については、他の方がスレ立てされたのですが、私がハードルを上げてしまったのか
レスが伸びません。侍さんも参加されることを期待します。

>３２２
水飲み場へ馬を連れていくのは馬子ですが、水を飲むのは馬です。無理に飲ますのは良くありません。
（例えが悪くて住民の方々すみません）
理事（長）から信頼を得たフロントの提案技術が問われます。

>>323
芸風って...。
私としてはこういう情報発信もやりたかったんですよね。
私自身なかなかタイムリーなレスができないので、目まぐるしい質問に答えるのも限界を感じてました。
ここも少し落ち着きましたので、これからのんびり情報発信していきます。
また今まで特定の企業名を出してコメントしたことはほとんど無かったのですが、今後はそんな情報も提供できればと思います。
もちろんご質問にも答えますよ。
規約改正試案のスレがあったのですね。また見に行かせてもらいます。
322については私も無理強いはよくないと思います。
あくまできっかけ作りですね。

改正試案って憲法改正案？まさしく机上の空論だよ。改正試案で言ってるようなことは運用でどうにでもなるのだ。

>>325
標準管理規約はあくまでも参考です。
ただ「国が定める参考」ということに意味があると思います。
つまり国が示した一定の見解ですね。
販売関係者さんの言われる通り、規約に定めなくても運用でどうにかなることもありますが、その運用の参考にもなると思います。
標準管理規約に沿った規約（または運用）と、これに反した規約（または運用）では、極端な例ですが何らかの争いになった時の訴訟の判決にも影響するかもしれませんよ。
規約も下手に作るとそれ自体無効になりますから。

>>管理侍
管理費や修繕積立金の金額が管理規約に書いてあっても、普通決議で上げてる管理組合あるよ。（ほんとは特別決議だけど管理会社が普通決議でいいといってる）
理事長が管理人にハンコ預けて、管理人が支払指示書にハンコついたりしてるよ。
仏作って魂入れずとはこのこと！

>>327
規約を定めてもそれをきちんと運用しなければ意味が無いと言いたいのかな？
だとすればその通り。
しかしだからと言って標準管理規約が机上の空論とはならない。
規約を守るのは当然のこと。
守らずに組合運営をやっていたら、それこそ理事長は組合員から訴えられる。

だから、訴訟を起こしやすい制度にすることが必要なんだよ。

ENEOSのJX日鉱日石がマンション向けの戸別太陽光発電システムの販売を開始したらしい。
マンションの住戸ごとの太陽光発電が可能なようです。
導入効果は同社の試算では節電・売電で戸当たり月4000円のメリットがあるとのこと。大きいですね。
そして気になる導入費用は...36戸のモデルケースで戸当たり115.5万円。
これを高いとみるか安いとみるか。
マンションの場合、共用部分の電力を賄うのが一般的だが、専有部分への供給システムも出始めたようです。

宣伝は止めましょう。

宣伝に読めるとは。
愚かな・・・

＞３３０管理侍さん

情報ありがとうございます。
しかし、元を取るのに２４年もかかる！
装置かそれほどの期間の耐久性があるとも思えません。
国の施策も含めイメージ先行のビジネスですね。

温暖化対策で太陽光発電や風力発電等、各国が躍起になっていますが、
世界のＣＯ2発生源の１/３は火力発電によるものです。
なぜ原子力発電に臆病なのか理解に苦しみます。

原子力発電による事故の危険性がどれほどのものか知りませんが、
代替発電で充足するまでに温暖化はどんどん進むのに…。
私はこちらを憂慮します。

一人二役は止めましょう。変質屋さん。

>>332杉作さん
人の反応は様々で楽しいですね。
同じことを言っても情報と取る人と宣伝と取る人がいるのですから。
こういう十人十色の反応があるのがマンション管理の楽しさであり難しさですね。

管理組合は日本の民主主義の掃き溜め。党綱領（思想）のない民主党の政権と同じだよ。

やらせスレッド。

>>>333前期高齢管理士さん
販売・施工体制と保証体制が整ったので販売を開始した、とのことですが、ランニングコストも考えるとまだまだ難しいのかもしれませんね。

さて、それではもう一つ「宣伝」を。
大和ハウスが分譲したマンションの団地管理組合が、マンションに設置された太陽熱利用システムで生まれた環境付加価値を買取会社に販売し、グリーン熱証書が発行されたとのこと。
団地管理組合は販売代金を修繕積立金に充当するらしい。
このマンションでは太陽熱利用住棟セントラルヒーティングが導入されており、全戸の給湯と暖房エネルギーの一部を補っている。
ポツポツこんな情報もありますが、マンションにおける環境ビジネスはまだまだ発展途上であり、管理組合としてはもうしばらく静観でしょうね。

あほらし。

良くも恥ずかしくはないの？

＞３３９
「Ｄ’グラフォートレイクタウン」の事ですね。
温室効果ガス削減量売買の一例でしょうか？
設置コストは当然区分所有者負担ですから「費用対効果」はどうなんでしょう？
売らんが為の、デべの無責任な思い付きでなければ良いのですが。

当該デべはマンション供給は新参に近い企業です。
まずは、基本となるスケルトン・インフィール共、品質を高める事が急務です。

>342
よくご存知で。さすがです。
費用対効果は、企業は当然「効果がある」というデータを出しているでしょうが、長期的にどうなるのかは何とも言えませんね。
中古物件でスケルトンにしてリフォーム再販するスキームがありますが、やはりこれからの新築はスケルトン・インフィルの概念が必要ですね。
買い手がその意識にたどり着くにはもう少し時間が掛かると思いますが。

＞３４３
あなたに「さすが」と言われると照れますが…。

福田元首相が幹事長時代に「２００年住宅構想」を唱えました（あの方の数少ない功績です）
建築家や学者の方々もマンションに関して「スケルトン＆インフィール」構想を色々打ち出しました。
しかしながら、あなたのご指摘通り、現状では買い手の意識がとても追いつきません。
間取り変更の自由度の為に、階高や梁をコストの掛かる様な構造にしようとするから「割高」となるのです。
基本構造は大きく変えなくても「耐久性を備えた建物」や「模様替えのし易い内装」はできるはずです。

３４２で指摘したのは、それ以前のレベルの話です。

200年住宅？住宅は壊れないと大工が失業して技術の継承ができなくなるのだ。愚の骨頂。

>>344
住生活基本法が施行されて４年。
法で人の気持ちが変わる訳ではありませんからね。
昨今、付加価値にばかり目が行きがちですよね。
品質は絶対条件だと思います。

同じパターンは見飽きたよ。内容もプアーで。

そろそろ管理会社の情報も提供していきますか。
まずは大京さん。
環境への配慮、高齢者対応、コミュニティ形成を最近のコンセプトにしてますね。
不用品・古本出張買取サービスを開始したのも環境への配慮の一環とか。
介護関連サービスもやり始めたようですが、この辺は既にやってる管理会社がありますね。
不用品買取・販売もそうですが、二番煎じが多いところはある意味最大手らしいですな。
リプレースにはそれ程積極的ではないようです。
管理戸数はトップクラスなのでスケールメリットやノウハウの蓄積を売りにしてますが、価格も業界大手らしいトップクラスですね。
大京関連の皆様。反論等がありましたら是非お願い致します。

これは宣伝以外の何物でもないね。ライターは今少し頭を使ったらどうですか。

大京アステージですか…
三和ＢＫから長谷川さんが親会社を含め社長で乗込んでこられた当時は変化の兆しが見られましたが
退かれた後は如何なんでしょう？最近はお付き合いが無いのでわかりませんが。
ワンマン社長の時代に意欲的な幹部は大勢独立されました。
残ったのは腰巾着ばかりだったのか、末端幹部でも無気力な方が多かった記憶があります。
大京の功績は「マンション」という呼称を使い始め定着させた事くらい。
罪は「鍵ひとつで安全。近所付き合いの煩わしさが無い」との評価を広めた事。

ヤジ以外は同じ人の投稿が続きます。

読んでますよ。
参考になります。

ただ、コメントする能力がないだけです。

スレがお好みでないなら、出てってくださいな。
あんたらも書きこむ能力ないんだから。
ホント、邪魔です。

侍殿、オラもお邪魔しました。

ほら、役者１が出て来たよ、化粧の下は同じ人。
それも自由だが、宣伝臭が強くなって行くことを予想するよ。

>>352杉作さん
世の中には我々の想像を絶する「悲しい人」がいるのです。
社会復帰できるまで温かく見守りましょう。
でも私は本気で嬉しいんですよ。
ここまで私に執着して頂けることが。
執着するということは、私を認めているということの証明ですから。
どうでもよければ、毎日何度もスレを見に来て時間かけて必死で書き込まないですからね。
熱烈なファンは大事にしないとね。

>>350前期高齢管理士さん
あなたは本当に顔が広そうですね。
管理会社もあの規模になると末端までの指示、命令を行き渡らせるのは至難の技でしょう。
管理業界ではトップでも一般の大企業と比較するとアステージはそれほど大きくありません。
しかし管理会社の場合、フロント・管理員も含めると従業員数では立派な大企業という会社が多くあります。
しかも管理員はそれなりに高齢の方が多いことが更に指示、命令の徹底を難しくしてます。

侍さんに面白い話をひとつ…

大京時代の長谷川さんの（私が気に入っている）逸話です。
就任された早々の頃、全国の幹部による会議が終了しの後、一言も発言しなかった某都市の幹部を捕まえて
「君は今日なんで来たんだ？」と優しく声をかけられたそうです。
くだんの幹部氏「新幹線で来ました！」
すると長谷川さん一瞬で厳しい表情になり「では歩いて帰りなさい！」と。

その幹部氏のその後は知りませんが、会議の席にいた幹部諸氏には強烈に印象に残った話でしょうね。
（当時、三和から出向していた役員の方から直接お聞きした話です）

前期高齢管理士さん
光景が目に浮かぶような話ですね。
私も裏話をしたいのですが...。
リタイアしたら是非お話ししたいと思います。

うちの社長は、わしがやるけー！わしの会社じゃけー！わしの言うたとおりによぉ、やっちょったらええけー！しか言わないよ。大京の社長は三和のひとですかぁ。立派ですねー。

>>しかも管理員はそれなりに高齢の方が多いことが更に指示、命令の徹底を難しくしてます。
管理人はエレベータを使うな！１４階でもバケツを持って階段で上がれ！とか言ってたら無理でしょうね。某大手管理会社の話。

>>359販売関係者さん
大手の社長でそんな人がいるんですか？
何が目的なんでしょうね。まさか健康のためとか？
作業効率など関係無いという感じですね。

エレベータはお客（区分所有者）が使うものだからだって。
ホントの話ですよ。徹底はされてないとおもうけど。

タワーの管理したことないんでしょうね。
屋上防水工事の資材の搬入も階段なのかな。

適正化法の改正施行規則の適用時期だけど、国土交通省からどんな指導があったの？
H22/5/1からとは何が5/1からなのか。
標準委託契約書の「契約期間」の始期と終期は役務提供期間だと理解してるよ。
うちだと8月1日から翌7月30日だ。
総会決議はH22/4/24
契約書の署名日付は4/24だ。
さっきの横槍のレスのやつの理屈だと、改正施行規則の適用対象となり、管理委託契約は変更しなければならなかったことになる。
管理侍の会社ではどうしていた？

契約をしたのは、8月1日から役務提供をしてもらいますということであって、契約日は4月でも5月でも
1年前でも関係ない。
適正化法は、役務提供が5月1日からの場合は、重要事項の説明が必要といっているんだよ。

↑素人のあんたの見解はどうでもよい。運用を決めるのは役所なんだから。

>>363
平成22年5月1日以降に締結される管理委託契約から適用だから、その事例なら改正施行規則の適用対象前です。
私はそこに異論を唱えている訳ではありませんよ。
私が言いたいのは「総会決議」と「契約相手との合意」は別物である、ということだけです。

国土交通省の省令改正の報道発表。
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html

>>私が言いたいのは「総会決議」と「契約相手との合意」は別物である、ということだけです。
専門家に訊いたほうがいいよ。理事長が変人で署名しませんと言ったら、どーすんの？
契約書なんかあろうがなかろうが、総会決議により契約は有効に成立している！と管理侍の会社の弁護士は必ず主張するはずだから。

>>368
契約書は契約の合意を証する書面に過ぎなくて、口頭でも契約は成立しますからね。
ただ契約当事者が存在していない総会でいくら承認されてもその時点では合意に至っていないでしょう。
私の言っているのはあくまで理屈の上での話しですよ。
総会で契約締結が承認され、それを受けて管理者が管理会社に「契約を締結しましょう」と言い、管理会社が「わかりました。ありがとうございます」と言ったら契約成立ですね。
例えば、一旦総会決議があったとしても、その翌日契約相手の管理会社に大きな不祥事が発覚し、やっぱり契約締結をやめたい、と理事長が思えばあらためて臨時総会を開催し契約締結を取りやめる議案を出すかもしれません。
また、総会決議がなされたとしても、その翌日マンションに何らかの大問題（例えば耐震偽装による建物構造的欠陥）が発覚し、翌日管理会社から管理の受託を辞退する連絡があるかもしれません。
総会決議があったとしても、契約に関する双方の合意前であれば何があるかわかりません。
総会決議はあくまでも組合内部の手続きに過ぎません。
その手続きそのもが第三者に効力を及ぼすことはないですよ。
なぜなら管理会社がその総会に出席していなければ、総会で承認されたかどうかは組合から連絡をもらうまでわかりませんからね。
総会で決議されても組合から「総会で承認されたよ」という連絡が管理会社にあるまでは少なくとも合意してるとは言えないでしょう。

販売関係者さん管理侍さん

私には訳の解らない論争ですな。
侍さんが、合意を契約日と言えばよかった？
販売関係者さんが設定した事例ではその通り改正契約の対象外ですが、事実事例なら管理会社の悪意を
感じます。専門業者として、1年前に公示されているのを総会前の重要事項説明で触れていない事になる。
組合資産の管理強化を嫌ったと思われても仕方がない。