管理侍への質問部屋！

>>4
わざわざ自分でこんなスレ立てるほど暇じゃないですよ。
試みとして面白いので乗っかってみました。
私とバトッた方ですか。その節は失礼しました。
管理会社の切り捨て多いに結構！
是々非々でお願いします。

>>6
いきなり答えにくい質問ですな。
感覚値ですが平均はもう少し低いと思います。

>>8
>>10
素浪人さんですか。いいＨＮですね。
道場破り多いに結構！
質問部屋というネーミングはイマイチですね。
侍なのでどうせなら道場にして欲しかったなぁ。
私は一人何役もやるなんてことはしませんよ。

>>13
標準管理規約？それとも標準管理委託契約書？
話はそれから。

皆様へ
ここでのルールを決定！
１．今後匿名には答えません。
２．ここでは皆さんコテハンで通してください。
その方が絶対面白い！

営業協力金（管理組合に外注業者を紹介した場合のウラ金）について質問です。
通常は１０％
大京アステージ２０％ってほんとですか？
合人社は知りません。

>>26
販売関係者さん
どこの会社が何%貰ってるかはわかりませんね。
ただ貰ってる会社と貰ってない会社はあります。

エレベータ保守の場合はいくらですか？
管理組合とエレベータ保守会社が直接契約している場合で
管理会社がエレベータ保守会社の下請けに入って保守に協力する場合。
１０％？

>>26
取り敢えず27で答えてしまったが、ウラ金の定義は何でしょうね。
例えば、業者がコスト削減できるくらいの協力を管理会社がした場合に、それに見合うフィーを貰うのもウラ金なのかな？

>>28
管理会社がエレベーター保守会社の下請に入るということは、まずありません。

管理組合と外注業者（例えばエレベータ保守会社）の直接契約なのに外注業者が管理会社にお金を払う場合。
管理会社は外注業者の下請けに入るんじゃないの?エレベータの清掃とか非常時の対応を請け負う形にすれば毎月お金がもらえるでしょ？
管理侍のところがやってないだけか？

>>31
おたくは管理会社の人間かい？
そんなことやってる会社があれば是非教えて欲しいね。
エレベーターの清掃と非常時の対応を一体誰がやるの？
まさか清掃は管理員や清掃員がやるとか言わないよね？
管理委託契約に基づき勤務している管理員や清掃員が勤務時間中にエレベーター保守会社の下請けとして業務を行えば経費の二重取りでしょう。
非常時の対応然り。

そういう名目になってるらしい。二重取りだと思うけどね。

>>33
こちらの質問は全てスルーだが、できれば答えて頂きたいですね。
管理会社がフィーに見合う協力をした場合もウラ金？
あなたは管理会社の人間？
そういう名目になってるらしいってのはどこの情報？
おたくの会社かな？

マンション内のトラブルは管理会社の24時間緊急センターに電話がかかってくるらしい。
エレベータや機械式駐車場は管理組合と専門業者の直接契約であっても。
エレベータや機械式駐車場に専門業者の緊急の呼び出し電話番号が書いてあっても
管理会社に電話がかかってくるらしい。
その手間賃と聞いた。おかしいとはおもうけど業者も管理会社にカネ払ってるといろいろ頼みやすいらしい。
私はこういうお金を否定しないよ。ただ何％なのかはしらないから質問したんだ。

>>34
<<管理会社がフィーに見合う協力をした場合もウラ金？
管理組合から見えないお金のこと。

>>あなたは管理会社の人間？
ちがうよ、その関係者。設備の販売保守だよ。

>>そういう名目になってるらしいってのはどこの情報？
知り合いのフロント

管理会社もたくさんあるから、管理侍の認識とどうちがうかという意味で聞いてるだけ。

>>35
私の会社では貰ってないし、他でも聞いたことないですね。
私が知らないだけなのかもしれません。
>>36
業者の協力をしてフィーをもらうのであるから、管理組合から見えないのは当然ですよね。
それを全てウラ金と呼ぶのは如何なものでしょうか。
管理委託契約とは別のところで、管理組合に迷惑をかけなければ業者に協力してフィーを貰うのは全く問題無いと思います。
一番ダメなのは何もしないでお金だけもらう会社ですね。

13です。たまたま、13だったので、ゴルゴ13というコテハンで。

13は標準管理委託契約の誤りです。

>>38
ゴルゴ13さん
マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
そういう意味で管理会社の標準的な業務ではない、ということだと思います。

管理侍さん、全てのレスに答える必要はありませんよ。
ただ、いろんな問題点や質問が出てくるし、それに答えていくには、自分でも知らなかったことや、勉強しなければ
答えられない問題も出てくるでしょう。
そういう意味では、あなた自身にとっても多いに勉強にはなると思いますがね。
大変ではあるけど、自己研鑽の場として、暫らく努力してみるのもいいかもしれませんね。

>>35さん
管理会社に業務を委託した場合と、組合自身が直接発注する場合（部分委託）がありますが、管理会社の委託
契約の中に入っていれば、私企業ですから当然適正利潤は当たり前のことです。
商売をやっている者が、販売価格に、原価に利益を上乗せするのは裏金ではありません。勿論お客にとっては
見えない部分です。
ＥＶ保守点検業務を管理会社経由で行っている場合は、通常の点検・監視業務は点検会社が行うでしょう。
ただ、手抜きがあったり、やらなかったりして、事故や故障が発生した場合は、点検業者と同様管理会社にも
責任は発生するでしょう。そこは、管理会社と点検会社との問題ではありますが。
だから、管理会社経由で設備点検業務を行う場合は、管理会社に手数料を支払うのはごく普通の商取引の一環です。
組合で直取引をすれば、点検業者を捜し、契約内容についても組合で交渉し、何かあれば組合で点検業者と全て
交渉しなければならないでしょう。その煩わしさを解消するためのフィーでしょう。

>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
ウソは書かない事。そのような原則はありません。
近年は老齢化で外注（勿論、管理会社を含む）が多用されている。


第８条　学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店（これに準ずるものとして政令で定める大規模な小売店舗を含む。以下同じ。）、複合用途防火対象物（防火対象物で政令で定める２以上の用途に供されるものをいう。以下同じ。）その他多数の者が出入し、勤務し、又は居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、当該防火対象物について消防計画の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行なわせなければならない。

（防火管理者の資格）
第三条 　法第八条第一項 の政令で定める資格を有する者は、次の各号に掲げる防火対象物の区分に応じ、当該各号に定める者で、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるものとする。
２ 　共同住宅その他総務省令で定める防火対象物で、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上必要な業務を適切に遂行することができないと消防長（消防本部を置かない市町村においては、市町村長。以下同じ。）又は消防署長が認めるものの管理について権原を有する者が、当該防火対象物に係る防火管理者を定める場合における前項の規定の適用については、同項中「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもの」とあるのは、「防火管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限が付与されていることその他総務省令で定める要件を満たすもの」とする。

>>42
居住者から選出するのが原則というか慣習になっているでしょう。
規約に記載するのであれば、それが組合の憲法です。
ただ、組合員の中に該当者がいなければ他へ委託すればいいだけのことです。
理事か防火管理者の資格保有者に点検業務や消防訓練等をやってもらう方法もあるでしょう。

>>41
マンション侍さん、話の筋が見えてないのでは？
そんな当たり前の話をしてるのではありませんよ。

＞居住者から選出するのが原則というか慣習になっているでしょう。

標準管理規約の話です。横から素人は口を差し挟まない事。

>>44
あなたは、組合と点検業者が直契約をしていて、管理会社が点検業者の下請けに入って保守に協力する場合
といっているけど、管理会社に何の保守の協力ができるのですか？単なる取次ぎぐらいのものでしょう。
それも、勤務時間中のことであり、それ以外の緊急時は自分達で連絡するぐらいはできるでしょう。
あなたは、点検業者とのことですが、そんな理不尽なお金を管理会社に支払っているのですか？
もしあるとすれば、最初の段階で、保守点検業者を紹介してくれたお礼として、管理会社に支払うことは
あるかもしれませんが。

↑私は点検業者じゃありません。全体の流れも、どこをどう読んだらそういう理解になるんですかね。
管理侍は意味をちゃんとわかってますよ。

>>47
>>あなたは管理会社の人間？
>>ちがうよ、その関係者。設備の販売保守だよ。

36はあなたではないの？

>>42
人を嘘つき呼ばわりする割にはお粗末ですな。
法文が読めない、ものを知らない、実務を知らないね。
防火管理者は組合の中から選任するのが原則であり、もしも組合の中からの選任が困難で、管理会社に管理業務を委託している場合には、一定の条件のもとに管理会社の従業員の中から選任できることとする通知が消防庁から出ているのですよ。
つまり標準的な管理業務ではない。だから標準管理委託契約書に記載がない。
2003年だったかな？の標準管理委託契約書改正の際のコメントには、「消防法に定める防火管理者が行う業務は管理事務に含まれない」と明記されている。
修行が足りませんな。
もし反論があるなら名を名乗ること。

只今、業務移動中のためその他へのレスはまたあらためて。

おお！さすが管理侍だ！見事に斬ったね！

＞防火管理者は組合の中から選任するのが原則であり、

未だ繰り返すの？
君には、

「２ 　共同住宅その他総務省令で定める防火対象物で、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上必要な業務を適切に遂行することができないと消防長（消防本部を置かない市町村においては、市町村長。以下同じ。）又は消防署長が認めるものの管理について権原を有する者が、当該防火対象物に係る防火管理者を定める場合における前項の規定の適用については、同項中「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもの」とあるのは、「防火管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限が付与されていることその他総務省令で定める要件を満たすもの」とする。」

が理解出来ないのですね。

>>51
素浪人さんでしたか。
私を正すなどと言っておきながら、いざとなったら匿名とはね。
条文のコピペを繰り返すのみの貴方と本件についてこれ以上の議論は無駄です。
簡単な解決方法を提案しましょう。
消防署に電話して「分譲マンションでは防火管理者は居住者から選任するのが原則ですか？」とそれだけ質問することです。
素浪人さん以外の方も興味のある方は是非お試しを。

>>40
マンション侍さん
ありがとうございます。
スレタイが私への質問部屋ですので、基本は全て私への質問ですよね。
仰る通り全て答えるのは不可能です。身体がもちませんね。
私はわからないことはわからないと言いますし、調べて答えられることは答えるようにします。
私がマンコミュに参加している理由の一つは勉強のためでもあります。
今後も大いに議論しましょう。

管理侍は適正化法違反を通報されて
国土交通省の地方整備局に呼ばれたことありますかぁ？（東京なら都庁かも）
言い逃れしたらなんともないと聞いてますが。
（問題となるのは７２条１項、２項が多いと思いますけど）

その２項はどう読んでも但し書き。
つまりは原則の除外規定。

要するに、２項だけ読んでも意味がない。
意味がないとこだけ抜粋して何か主張したら、脳がない。

↑　はぁ？２項のことをいったのは、重要事項説明書を全戸配布（総会議案書に添付するのが通例）してなくて怒られたことはないか？という意味だ。わからんのか？

↑すまねー。
俺が書いたのは消防のこと。

携帯なもんで、あんたの投稿とかぶっちまった。

>>54
販売関係者さん
いろいろな角度から攻めてきますね。
答えは、呼ばれたことありません。

>>56
販売関係者さん
やけに適正化法に詳し過ぎない？
本当に設備の販売保守屋さんかなぁ。
怪しい...。

アナログのテレビの映りが急に悪くなり、数年を経てブースター交換によりキレイに映るようになりました。
管理会社には前から連絡してありましたが、１軒だけだったのか放置されていました。
先日、複数の家で全く映らなくなり、ブースター交換したのですが随分前に伝えていたのに、１軒では動いてくれないものなのでしょうか？
それとも、複数のお宅も映りが悪いのを我慢していたのかわかりません。
その間、地デジテレビも購入しましたが、家中のテレビを地デジに変えるのは予算もあってまだでしたのでかなりストレスがたまりました。
管理会社は大手なのですが、他のコミュでも電波障害のことで書かれていたようなのでよくあるのかと思いまして質問されていただきたく思います。
テレビ映りが悪いのは放置しておいてよいのでしょうか？

うーん。こういう場合、
期限を切って、期限までに修理しなければ、自分で修理見積もりをとるぞ！と管理会社、管理組合に通告。
回答がなければ、修理見積もりをとる。
見積書を管理会社、管理組合に送付。
それでも動かなければ自分で修理を発注。
修理費を自分で払ってから、管理組合に償還を請求。
管理組合が払わなければ、支払い督促を使う。（法的手段）
無視されたら差し押さえできるので、管理組合の銀行口座を差し押さえましょう。

>>60
住人さん
テレビ映りが悪いのを放置しておいてよいはずがありません。
ただ管理組合としては地デジ対応などの外的要因があるのも事実ですね。
問題は管理会社が途中経過を住人さんに報告しなかったことにあると思います。
理事会、管理会社と一度よく話し合ってみて下さい。

>>61
ありがとうございます。
管理会社→理事長→管理会社と伝え、管理会社はケーブルが導入されているからケーブル会社に連絡してくれ、ケーブル会社に連絡したら管理会社を通してくれと疲れ果てていました。
上記の理事長も管理会社には言ってくれず、管理会社を通すべきでしょうねと返されただけで取り上げてはくれませんでした。
ブースターの交換は組合で費用を出すものなのですね？（ケーブル会社ではなく）
交換の理由は故障なのか経年劣化なのかはわかりません。

地デジチューナーは、いま５０００円くらいでしょ？それ付けたほうが早いしきれいになる。
映りが悪くなった理由はJCOMがUHF（←地デジ対応のため）とVHF（既存アナログ）を混ぜて送信するようになったからでは？分波器でUHFとVHFを分けたらたぶんきれいになるはず。ブースターはたぶん関係ないですよ。

>>販売関係者さん、管理侍さん
ありがとうございました。ブースター交換（屋外工事のみ）でキレイな画像に戻るなら早くやってほしかったと思います。
うちのテレビやレコーダーが原因かもしれないと言い、ブースターのほうを調べもしてくれなかったのでしょう。
他にも対応が遅いことも多いので改めて理事会に意見を出したいと思います。
管理会社経由なので届くかわかりませんが…。

＞条文のコピペを繰り返すのみの貴方と本件についてこれ以上の議論は無駄です。
少なくとも管理侍の何の裏付けの無い独断コメントより条文が基本である事は周知の事実です。
更に、下記のコピペで管理侍のウソを暴いて置きましょう。

防火管理者の業務の外部委託
防火管理者は、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者の中から選任するのが原則ですが、共同住宅など管理的又は監督的な地位にあるいずれの者も防火管理上必要な業務を適切に遂行することが困難なものとして消防署長が認めた防火対象物については、防火管理者の業務の外部委託等をすることができます。
防火管理者の業務の外部委託をすることができる防火対象物は、
共同住宅及び複数の防火対象物の管理について権原を有する者が同一の者である場合における当該防火対象物
【防火管理者の業務の外部委託を行う場合の要件】
防火管理者の業務の外部委託を行う場合には、契約書等において、次に掲げる防火管理者の責務を遂行するために必要な権限の付与されていなければなりません。
(1)消防計画の作成、見直し及び変更に関する権限
(2)避難施設等に置かれた物を除去する権限
(3)消火、通報及び避難訓練の実施に関する権限
(4)消防用設備等の点検・整備の実施に関する権限
(5)不適切な工事に対する中断、器具の使用停止、危険物の持ち込みの制限に関する権限
(6)収容人員の適正な管理に関する権限
(7)防火管理業務従事者に対する指示、監督に関する権限
(8)その他、防火管理者の責務を遂行するために必要な権限

>>66
気は確かかい？
あなたのコピペは私の見解が正しいことの証明になってますけど。
これ以上は無意味だって。
さっさと消防署に電話しなさい。優しく教えてくれるから。

>>65
TX茨城沿線のマンションじゃないか？

＞マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。

「防火管理者は、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者の中から選任するのが原則」を「居住者から選出」と同じと思う浅はかさ。

>>69
管理・監督的な地位のある者の中から選任するのが原則だから、その権限を与えれば誰でもなれるけど、
賃貸がメインになっているとか、適任者不在の時は、消防長等が認めれば外部委託ができるということだから、
６９の論法は通用しないね。
あなたの負けだから潔く撤退しなさい。