管理侍への質問部屋！

>>119
>>120
ははは。反響があったので、再度、掲示しておきますね。
上から３つはＮハ○がホントにいいました。4番目はＴコ○がホントにいいました。（中途解約と勘違いしたかも）
5番目は理事会で委任状を使って定足数不足で決議した場合、付け込まれる可能性あり。
6番目はどこでもそうするでしょう。7番目は某中堅独立系の管理会社で実際にあったとききました。


管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

１）値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
２）理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
３）相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
４）解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
５）解約したら訴訟もありうると脅す。
６）理事長を丸め込む。
７）怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

販売関係者さん
あなたの仕事はコンサルでは？
私も正体を明かしているのですから、そろそろ正体を明かしましょう。

ん？私はホントに販売関係者ですよ。お客に管理組合が多いのです。

>>123
そうなんですね。
あまりに詳しいので、コンサルかマンション管理士の方かと思いました。
失礼しました。

>>121
今時そんな対応が組合に通じる筈はないでしょう。
あなたより、マンション管理に詳しいマンションの住民はごまんといますよ。
おまけに有資格者もいるマンションもあるだろうし。
少しは、マン管に関する勉強をしているようだが、ついでにマン管の資格まで取ったらどうですか。
チャレンジしたことはあるのかな？それとも現在進行中かな？

国交省中国地方整備局が適正化法遵守状況確認を目的に管理業者への立ち入り調査実施。
10社中4社に合計14件の勧告があったようですね。
業者の中には複数の違反が重複していたケースもあったとのこと。
管理業者はまだまだセルフチェックが不足していますね。
一方管理組合は慎重に管理業者を選びましょう。

>>125
管理侍は匿名さんには答えない方針です。

>>127
スレ主に答えをもらおうと思っていないから、敢えて匿名でいっているんだよ。
１２１みたいなつまらないレスに対して警告というか指導してやっただけのこと。

↑あらし。

>>128
あー！思い出した！昨日、期間満了の契約終了の件で、論破された人だね!
よっぽど悔しかったんだね！ドンマイドンマイ！

>>130
期間満了の契約終了の件って何？

管理侍さん
お聞きしたいのですが、悪質管理会社の名前を数社挙げられますか？
言えませんか？

>>132
会社名は無理じゃない？
どんな違反があったのか教えてもらえて、そこで会社名が出てれば自分で判断出来そうじゃないですか？

ここで出てきます。
国土交通省ネガティブ情報等検索システム
＜マンション管理業者＞
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon
但し、あんまり当てにならないです。サギ、横領は大手ならどこでもありますから。

>>134
ネガティブは必ず載るものではないそうですよ。
事故などは「国交省に届けないでくれ」という内容込みの示談など。
国交省に相談に行きましたから…。
組合が届けなければ載らないもの、そうでなくとも載るものとあるんでしょうね。

>>132
国土交通省が、今後立ち入り調査をするのは、マンション管理適正化法に対する法令が遵守されているか
どうかということであり、悪質調査という訳ではないでしょう。
管業資格者は適正か、管理委託契約書は交付しているか、重要事項の説明はしているか、財産の分別管理を
しているか等をチェックするということでしょう。
特に、財産の分別管理については、今年適正化法の改正があったので、適正化法が遵守されているかがチェック事項になると思います。
管理会社の中には、まだ従来通りの財産の管理をやっているところがいっぱいあります。
支払い一任方式や原則方式とかがなくなり、イ）ロ）ハ）方式に変更になりましたから。

国土交通省のホームページに｢マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準｣というのがある。

↑それもあてになりませんよ。国土交通省の地方整備局の役人は管理会社の大嘘を信じてしまいます。労働基準監督署が労働者の味方ではないように地方整備局も区分所有者の味方ではありません。日本では裁判所のみが真に頼れる公権力です。

悪質だと思ったら裁判しろと？

そそ。行政訴訟。役人の不作為を訴える。

通常総会の議決について質問させてください。
管理規約では
議決権総数の半数以上の組合員が出席しなければならない。
議事は議長を除く出席組合員の議決権過半数で決し、同数の場合は議長が決する。
通常総会の議長は理事長。

例えば、議決権総数１００の場合
理事長を除く総会への出席者　40
理事長　　　　　　　　　　　 1
理事長（議長）への委任状 10
議決権行使書 20
小計 71

総会は71/100で議決権総数の半数以上で成立することはわかりますが
議事の決議は
理事長を除く総会への出席者４０＋議決権行使書２０＝６０の議決権過半数で決すると考えていいのでしょうか？
つまりこのような管理規約の場合は理事長への委任状は総会成立するためには重要ですが
議事の決議には同数にならなければ無意味な議決権となるのでしょうか？

「議決権」のところに
「４　組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。」
って書いてあるのでは?
委任状は代理人による議決権行使ですよ。上記の例なら３６票が過半数でしょ？

管理侍さんは・・・・サムライではないのですね。刀はお持ちではないのですね。

サムライの質問部屋なら、悪質管理会社の名前くらいバシィと発表できませんか？

この位やらないと腰に刀はさせませんよ。

管理侍は早朝と深夜しかきません。夜にまとめて回答してますよ。

>>135
前掲の基準を参考にされたし。

行政指導と一口いっても、重い方から、
１．免許取消
２．業務停止
３．指示処分
４．指導
５．勧告
６．助言
とある。４～６は掲載されていない。

だから、処分していないから…、な議論はナンセンス。

＞１４３です
会話をすり替えては、このスレッドも閉鎖ですね。

誰もレスしなくなりますよ。

評判の悪い管理会社といえは、合人社意外にはないでしょう。

おっと、アンカー付け忘れたが、
>>137 >>145
は、ＴＯ販売関係者さん、近所を良く知る人さん宛てだ。

このスレは、コテハン限定だから、俺もルールを守って、ノンコテハンは相手にしてねぇーわ。

はじめまして。
委任状が恐らく白紙で、当然の如く理事長に委任するとなっているとよろしくないですよ！

ゴルゴさん
処分の基準は見たことありますが
例えば
適正化法72条2項違反（指示処分）
重要事項説明書を数年配らなかったとして、地方整備局に処分しろといっても
管理会社が「毎年、全戸に配りましたけど受取証は義務付けられてませんから！」といったらお咎めなしです。
不存在（配っていない）の立証は不可能であり、存在した（配った）というなら管理会社側に立証責任があるのは明らかであり、受け取った居住者の証言が必要なはずです。しかし、役所はそういう捜査みたいなことは絶対しません。頭に来る人は、行政不服審査法に基づいて役人の不作為（処分しなかった）について、国土交通大臣に不服申し立てして下さい。

適正化法72条1項違反（業務停止15日間）
同一条件だと言って管理委託契約を更新しているのに、管理仕様がすり変わっている。
前年と見比べなければわからないが、毎年、1行ずつ微妙に変えていけば、数年後まったく別のもの。
これを地方整備局に処分しろといっても、管理会社は、「実態は不利になっていない、管理組合に有利なように運用している」といったらお咎めなし。
これは、処分が重いので、どっかの時点で騒ごうと思ってるよ。国を相手取った行政訴訟も辞さず。

>>141
入居済み住民さん
理事長への委任状は可否同数でなくても当然決議に加えます。>>142で回答されている通りです。
可否同数の場合の規定は昔の標準管理規約には規定されてましたが、わかりにくいので今の規約には記載されていませんね。

その他の本日の質問は匿名なので答える必要なし。
刀がどうのと言っている奴がいたが、自分は名も名乗らずによく言えるな。
何が「パシィと発表しろ」だ。お前が発表しろ。
最近の日本人はこういう輩が多い！

>>150
例に挙げられた２つものは、そりゃ違反だろって言いたくなりますよね。
私ですら。特に最初の例なんかは。

これから申し上げることは、このマンコミュにおいては少数派の自覚がありますので、
反論されても、まあやむなしと思っていながらも、私なりの考えを書きます。

●グレーゾーンについての行政処分についての考え方。

現実の世界では、明らかに法令違反、明らかに法令違反ではない。その間には、
黒に近いグレーから、白に近いグレーまでグレーゾーンがあります。

私は、グレーについては行政は積極的に処分していかなくとも良いと思っています。
これは、行政が積極的に権原を振りかざしていくことは、得策ではないとの考えに
立脚しています。

不動産業界ではないですが、私の所属している業界は、行政が箸の上げ下げまで
指導すると揶揄されている業界です。
従って、グレーゾーンは頻繁に行政に照会をする。こんなこと、行動が委縮するだけで
副作用がひどすぎる。そういう考えがバックボーンにあります。

グレーを黒と解釈することを当事者間でやる分には、特に問題はないですが、
グレーを黒として処分しなければ、行政側がペナルティをくらう世の中になると、
それはそれでとても怖いものを感じます。

繰り返しますが、少数派の意見としてご参考まで。

質問です。

標準管理規約の解説において
普通の扉→オートロックの扉に変更は普通決議となっています。
（配線の取り回しが目立たない場合）

オートロック扉への変更は特別決議のような気が、ずっとしているんですが、
普通決議で良いという理由（＝特別決議が不要という理由）がわかりません。
なぜでしょう？

ゴルゴ１３さん
「その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く」に該当するかどうかです。
形状とは見た目のこと。
効用とは用途。
ご質問の内容では、見た目が著しく変わることはありません。
また、用途も著しく変わることはありません（扉は扉ですよね）
従って普通決議となります。
例えば扉が壁になってしまうなら特別決議でしょう。

>>151
管理侍さま
回答いただきありがとうございました。

議決権行使書で原案に賛成が多いので、まともで微小な修正もできませんでした。

今のところまともな組合運営が続いているので、
　議決権行使書では無く委任状にするようにお願いする。
極論ですが、
　委任状のみに規約を変更する。
ことは可能なのでしょうか。
　

なる程。オートロックのキー開閉やインターフォン機能を兼ね備えた機器も合わせて増設されるのが一般的だと思うのですが、形状、効用に著しいとまでは言えないレベルが多いのでしょうか？

>>157
法律で書面による議決権の行使が認められており、規約による別段の定めは不可と思われます。

ゴルゴさん
効用に関しては扉が扉である限り基本的には変更ではありませんね。
逆にオートロックやインターホン機能のある扉を開放状態の扉に変更するなら、防犯効果および利便性の低下ということで効用の変更に該当するかもせれません。
形状に関しては例えば普通の扉がシャッターになるくらいが著しい変更ではないでしょうか。

普通の扉がシャッターになるのは普通決議です。
大規模修繕工事でさえ、普通決議で決議されるのが大半ですよ。

>>157
規約で定めなくても、総会の召集通知に出欠通知をくっつけて配りますよね。（切り取り線をはさみで切って出す方）
その出欠通知の欄に、現状は「出席」「委任状」「議決権行使書」と書いて〇を書かせてますよね。
これを「出席」「委任状」だけ書いて配ればいいです。議決権行使書を手書きで持ってくる人がいたら有効に扱えばいいですよ。ほとんどの人が委任状に〇を付けてくれるでしょう。

>>普通の扉がシャッターになるのは普通決議です。
とんでもない。特別決議です。
シャッターでは子供や年寄り、車椅子のひとが開けることは難しいでしょう。
非常時にも問題です。

>>163
次のうち、特別決議が必要なものはいくつありますか。
　①バリアフリー化工事で、階段にスロープを併設し、手摺を追加する工事。
　②耐震改修工事で、柱や梁に炭素繊維シートや鉄板を巻きつけ補修する工事。
　③構造躯体に壁や筋交いなどの耐震部材を設置する工事で、基本構造部分への加工が小さいもの。
　④防犯加工で、オートロック設備を設置する場合（配線を空き管路内に通している場合）
　⑤防犯カメラ・防犯灯の設置工事。
　⑥光ファイバー・ケーブルを通す工事。
　⑦外壁補修工事、屋上防水工事、給水管取替え工事。
　⑧消防用設備、エレベーター設備の更新。
　⑨窓枠、玄関扉の一斉交換工事。
　⑩高置水槽の撤去工事。

　※分りましたか？

『共用部分の変更に該当する場合には、区分所有者と議決権の各３／４以上の決議
　　（特別決議）が必要になる場合があります。改正された標準管理規約コメントでは、
　　過半数決議（普通決議）でよいものとして、次のような場合を想定しています。
　　ただし複数の工事が重なる場合や内容が専門家の判断が必要なケース等、基本的には
　　各工事の具体的内容に基づく判断によることとなります。』

バリアフリー工事
・建物の基本的構造部分の加工を伴わずに階段にスロープを併設したり、手摺を追加する工事
耐震改修工事
・柱や梁に炭素繊維シートや鉄板を巻きつけたり、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいもの
防犯化工事
・オートロックを設置する際、配線を空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さいもの
・防犯カメラや防犯灯の設置工事
ＩＴ化工事
・光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合
計画的修繕工事
・鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等の防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備・共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事
その他
・窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、すでに不要となった高置水槽等の撤去工事
・小規模な集会室、駐輪場、駐車場の増改築

コピペにはコピペで回答！

管理侍さん、
はじめまして。2点質問させてください。　今年から輪番の理事が回ってきました。
理事は11名、監事1名ですが、何度か理事会出席者が監事を含めて6名で「理事会成立」を宣言し、議決の際にも監事さんが挙手をされ1票と勧請されています。規約では監事も役員ですが、理事会は理事で構成するとなっていてこの状態は以上だと思うのですがいかがでしょうか?
うるさいことを言う奴と思われるの厭なのでこのまま放置しておいた方が良いのか...
もう一つは、現在大規模修繕の準備をしていますが、前代理事会から設計監理方式をとりコンサルタントを管理会社系の会社に依頼すると決めて進めて来ています。総会での採決もなかったし、書面による契約も結ばれていないので私が理事になってからこの点を質問しました。契約案は出てきましたが、理事会の決定は「来年6月の総会に施行業者選定と主に議案にかける、それまでは仮契約でこのまま進める」というものでした。規約では「修繕積立金の取り崩しは総会の議決事項」なのでこれはまずいのではないかと思うのですが、やはりほっといた方が良いのでしょうか?　
前理事長の影響が強く「今までやってきたことを否定できない、あともどり出来ない」というのが今の理事会の様子です。
私には規約を飛び越えて暴走しているように見えて仕方ないのですが...　ながなが申し訳ありません。

管理侍は夜しか来ません。
下記は、ご参考までに。

理事会は成立していません。
ずっと出てこない理事に辞任届けを書かせるか、いつも出ている理事に就任承諾書を書かせるかどちらかの方法がいいですよ。
就任承諾書を出さない理事は、そもそも理事になっていないと主張できます。（定足数の母数にカウントしない。）
仮契約は総会で否決されたら本契約に至らず、破棄されるんでしょ？
問題ないと思いますよ。

>>167さんにお答えします。スレ主は匿名の方には、返事しないとのことですので。

　まず１点目ですが、監事は理事ではありません。理事会への出席は可ですが、議決権はありません。
　当然、この理事会は成立しません。

　次の大規模修繕工事に関しては、まず工事施工会社をどの方法で選定するかを決めなければなりません。
　１）見積り合わせ方式２）入札方式３）匿名随意契約方式とありますが、どれにするかは、組合で決めます。
　設計・監理方式とは、１級建築士又は設計事務所に設計や工事の状況等をチェックしてもらい、建設会社が
　契約通りの工事をしているかを監理していくものです。
　通常、大規模修繕工事については、建設会社を公募し、設計・監理会社に同じ仕様書を作成してもらい、各
　建設会社にその仕様で見積り額を提出してもらうのが普通のやり方です。
　勿論、建設会社を決定する時は、総合評価方式等を採用され、専門委員会で評価して点数の一番高かった業者
　を決めるのが一番いい方法ではありますが。
　まだ、施行建築会社は決まっていないようなので、これから公募なりして募集されたらいいと思います。
　設計・監理会社もしくは、１級建築士については、余程評判が悪い業者じゃなければ現在の業者でもいいので
　はと思います。
　設計・監理会社についての費用は、工事費総額の５％程度（１億なら５００万程度）ではないでしょうか。

販売関係者さん、
回答ありがとうございます。
やはり理事会は成立していない(根拠は監事は理事会を構成しない、従って出席理事が理事定員の半数に達していない)のですね。　本来なら監事さんがこの点指摘されるべきなのでしょうが、上述のようにご自身が理事として議決に参加されています。　さてどうしたものか?
仮契約の件ですが、仮契約といえ契約ですので業務の委託・対価は発生することになりますよね?　たとえば総会で万一否決され業者を変更する場合はこれまでの費用を清算しなければならないと思います。これは積立金の取り崩しに直結するし、否決されなくても積立金の取り崩しに結びつくので契約(仮契約)締結前に総会決議が必要なのではないかと思ったわけです。　(すでに業者さんは施行業者公募などの実務に入っておられます。)　問題なければよいのですが。
2点とも、このようなことを言うと「今まで一生懸命やってきたことを否定するのか!?」という雰囲気なのでグレーンだけどまあいいだろうということならそれで流したい気持ちもあり、でも間違ってると指摘するべきなのか悩んでいます。