管理侍への質問部屋！

↑たぶちゃんのピンボケ回答であろうw

たぶちゃんではないだろう。
彼は、自分のマンションで着実に実績をあげている。有言実行の御仁だ。

↑たぶちゃん

たぶちゃんは理事会報を素早く出すようになった。
個別面談も受ける。
開かれた理事会にしたから凄ぶる評判が良い。

もはやさん

調べてみました。

法律上、損保の募集には代理店の登録と募集人の届出が必要です。
無登録・無届募集には懲役、罰金、過料等法令上の罰則もあります。

一方、「損害保険募集人一般試験」は業界の試験です。
業界ルールとしてこの試験への合格を保険募集の要件にしています。

では、単なる業界ルールだから守らなくてもよいのか、と言えばそうではないでしょう。
保険会社には代理店を教育する法律上の義務があり、
その一環として業界で決めた試験制度であり、募集要件ですから。

以上、保険が不得意な管理侍より

募集人有資格者が自らが説明しなければいけないものか
だとしたら、ネット販売は？

>>以上、保険が不得意な管理侍より

管理侍の会社では、
理事会には専門の保険屋さんを連れて行くということ？

うちはフロントが説明してるがまったくわかっていなかったようだ。。。

懐かしい面々が集まってますね。
>>1047　匿.名さん　のリンク先を足掛かりにちょっと調べてみました。

「保険会社向けの総合的な監督指針 平成25年3月」（金融庁）
http://www.fsa.go.jp/common/law/guide/ins/02c.html

Ⅱ －３－３－５　適正な損害保険募集態勢の確立

損害保険募集人が保険契約者の利益を害することが無いよう、損害保険会社は損害保険募集人の適正な保険募集態勢を確保する必要がある。このため、以下のような点について、損害保険会社の取り組み状況等を確認する必要がある。

(1)損害保険募集人の採用・委託・登録（届出）
②以下のいずれかの業務を行う者は、法第276条に規定する損害保険代理店の登録及び法第302条に規定する届出を行っているか。
ア． 保険契約の締結の勧誘
イ． 保険契約の締結の勧誘を目的とした保険商品の内容説明
ウ． 保険契約の申込みの受領
エ． その他の保険契約の締結の代理又は媒介

(注)登録・届出の要否については、一連の行為の中で当該行為の位置付けを踏まえた上で総合的に判断する必要があるが、例えば、次に掲げる行為のみを行う者は、基本的に上記登録・届出は不要であると考えられる。

(ア)保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布
(イ)コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明
(ウ)金融商品説明会における、一般的な保険商品の仕組み、活用法等についての説明

監督指針Ⅱ-3-3-1（1）②注（ア）～（ウ）について大手法律事務所の解説を見つけました。

＜以下、引用＞
保険募集人資格が「基本的に」不要とされた行為
（ア） 保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布
（イ） コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明
（ウ） 金融商品説明会における、一般的な保険商品の仕組み、活用法等についての説明

「基本的に」不要であるという表現が使用されているのは、上記（ア）から（ウ）の行為について無条件に保険募集人資格が不要とされたわけではなく、「一連の行為の中で当該行為の位置付けを踏まえた上で総合的に判断する必要がある」、つまり同じ行為を行う場合も、事情によっては、保険募集人資格が必要となる場合があることを表しているからです。

ここで上記（ア）から（ウ）の行為について、少し具体的に説明します。

「（ア）保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布」とは、例えば、保険募集人資格を有する銀行員の指示に基づいて、保険募集人資格を有しない銀行員が商品案内チラシを配布する行為をいいます。これに対して、例えば、「この商品は元本保証商品ですので安心です」等と言いながら配布する場合は、「単なる配布」の範囲を超えますので、保険募集人の登録が必要な行為ということになります。

次に、「（イ）コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明」とは、コールセンターにおいて、特定商品についての資料請求の申出を受付ける行為や契約申込に必要となる書類に関する問い合わせへ回答する行為をいいます。なお、ここで「事務手続き等についての説明」として説明内容が「事務手続き等」に限定されているのは、商品内容の説明は保険募集そのものであり、例えマニュアル通りの説明を行ったとしても保険募集人の資格が必要と考えられるからです。

http://www.jurists.co.jp/ja/topics/docs/newsletter_200911_finance.pdf

>>1048　もはやさん

貴殿のマンションでフロント担当さんがどこまで「勧誘」、「内容説明」したのかわかりませんが、上記を参考にしてみてくださいませ。ついでなので、比較的情報開示が充実している上場管理会社の保険の取り扱いも調べてみました。

■東急コミュニティー
損害保険に関するご相談・お申込先【取扱代理店】
株式会社東急コミュニティー　マンションライフ事業部　ライフサービス事業ＰＴ

http://www.kurashinomado.com/comuse/insurance.html

■日本ハウズイング
平成19年6月1日付けで、事務センターを新設し、マンション管理における事務に係る部署（組合会計事務および損害保険事務）を集約する。

http://www.housing.co.jp/ir/indication/pdf/190515_1.pdf



以上から、フロント担当者は、本来「商品案内チラシの単なる配布」が役割で、具体的な「勧誘」、「内容説明」は専門部署が担当するという業務分担になっているのでしょうか。

そんなに真剣に調べることではないのでは？
プロに任せればいいこと。
ちょっとしたことは、フロントに聞けばいいのであって、
フロントは知らなければ、会社の保険担当に聞けばいいこと。

管理組合にとって、共用部分に対する損害保険加入は大切ですが、内容の吟味は結構杜撰なケースが多い。
・例えば、共用部分の定義は規約に依り算出されますが、壁心法になっているとか…
・地震保険の対象にしかならない過度の損害まで対象にしているとか…
・専有部分に掛けられた任意の保険額も、支払い額の上限に含まれる事を事前に説明を受していないとか…

管理会社や、その子会社が保険代理店になっている事例は多いです（中堅規模以上なら殆んど）。
保険料の20％近くが代理店報酬ですから、もっと真剣に組合の利益も考えて丁寧に対処したら…と思います。

コ"ルコ"１３さん
相変わらずの研究熱心。流石です！

もはやさん
私の会社のことはさて置き、管理会社が保険代理店として理事会等で商品説明をする際、
わざわざ専門セクションのスタッフを連れて行くような非効率なことはしないと思います。
特に管理戸数の多い大手はそんなことしてられません。
フロントに資格を取らせて営業させますよ。

見積、提案書を提出するなら説明が必要ですし、質問にも答えることになるので、
「チラシの単なる配布」では済みませんから。

>1053
前期高齢管理士さん

世の中、保険代理店だらけです。
マンションに一人は保険関係者がいますよ。

そんな中で下手な保険提案をした場合、見る人が見れば簡単にわかります。
まともな管理会社ならまともな代理店としての提案をしてると思いますが。

ま、世の中にはまともではない管理会社も存在してますけどね。

>>1052
>そんなに真剣に調べることではないのでは？

自分で書いておいて言うのもどうかと思うが、確かにやり過ぎだ。

実際は資格なしのフロントが契約書を持ってきて理事長に署名捺印を求めるパターンだな。
ほとんどが継続扱いだから説明する事はない。
フロントは理事長の署名捺印済みの契約書を持ち帰り契約扱者の署名は有資格者に行わせる、
つまり契約書の控えに担当フロントの名前の記載がなければ無資格間違いなし。

＞１０５５　管理侍さん

＞マンションに一人は保険関係者がいますよ。
貴方らしくもない根拠ですね。

貴方が管理に関するの事は、熟知されているのは充分承知しています。
同様に、私が結構多くの管理会社の実態を少しは知っている事もご存じだと思っていますが…

>>私の会社のことはさて置き、管理会社が保険代理店として理事会等で商品説明をする際、
>>わざわざ専門セクションのスタッフを連れて行くような非効率なことはしないと思います。

なんで「私の会社のことはさて置き」になるの？
管理侍は保険に詳しくないようなので、子会社の代理店を連れて行っているのでは？
まあ、同一条件の更新の場合は、そこまでしないかもしれないけど、新規か条件変更ならそうしているのでは？＞管理侍

>>１０５９
質問部屋なので質問に応じた展開になっているだけであろう。

1060
鋭すぎて氏はスルーするだろう。

>管理侍は保険に詳しくないようなので、子会社の代理店を連れて行っているのでは？

募集人資格持っていないのかな。

>1058
前期高齢管理士さん

勿論、貴方が多くの実例をご存知であることは承知しています。
マンションに一人は保険関係者が存在しているというのは例えであり、
多くの目が見張っている状況下でまともな管理会社は下手な提案はできないということです。
保険でトラブって本業の契約を解約されるようでは本末転倒ですから。

ご指摘のように低レベルな対応をしている会社が存在していること自体は否定しません。

>1060
もはやさん

私は立場上ここでは「一般論」でしか語れないことをご理解ください。

私個人としては、損害保険の募集ができるだけの資格は取得しています。
ただ、保険はそんなことで「詳しい」と胸を張って言えるような代物ではありません。

いずれにしても、まともな会社ならフロントが資格を取るか専門部署（子会社含む）を連れて行くかでしょう。

＞まともな管理会社は下手な提案はできないということです。

下手な提案がどの様なものと理解されているか解りませんが、結構杜撰な内容の約定は多いです。

一般的に、フロントをはじめ管理部門は知識（関心）を持っていません。（自部門の成果にならないから？）
契約内容は最終的に保険会社がチェックしますから不法なものは無いでしょう。

・最も多いのは、費用対効果の観点で保険範囲が個々の建物設備の実情に適していない内容
・フロントと専門部署との連携が悪く保険金対象となる事故事例を見逃している（故意？）
逆に観点から
・管理組合側の要求か、阿てか、保険の対象とならないものを仮装して申請する（例；老朽による事故）

総合保険でいえば、管理会社はできるだけ積立金の部分を少なくし、
掛け捨て部分を多くするというのは考えられること。

>>1053,>>1067 前期高齢管理士さん

2つのレスの6つ(・)の例示はとても興味深いです。独立スレでも面白そう。

>・フロントと専門部署との連携が悪く保険金対象となる事故事例を見逃している（故意？）
自動車保険は保険金請求すると等級が悪くなり保険料が高くなるデメリットがありますが、火災保険、施設賠償保険には、そういうデメリットがないので、フロント担当者は保険金が出そうなケースで積極的に動いて欲しいですね。

管理会社経由で保険の契約をしてれば、保険を適用する時に
融通性が出てくるので有利になるよ。

高い見積もりの融通を効かせて、管理組合、管理会社共にwin-win

＞コ"ルコ"１３さん

事例に興味を持って頂いて恐縮です。
特約内容にもよりますが、フロントは保険の対象になりそうな事故は必ず担当部署に確認すべきでしょうね。
（対象にならない事の確認でも）
尚、１５３の三番目の・
＞専有部分に掛けられた任意の保険額も、支払い額の上限に含まれる事を事前に説明を受していないとか…
後で気が付きましたが、これは間違いです（地震保険でのケースを書いてしまいました）

>>1071
その根拠は？
アジャスターは代理店とは関係ないと思うが。

>1067
前期高齢管理士さん
>一般的に、フロントをはじめ管理部門は知識（関心）を持っていません。（自部門の成果にならないから？）

低レベルな管理会社、もしくはフロントを例に「一般的」と表現されても。。。
繰り返しますが、管理会社としては保険で下手なことをして本業を解約されては困るので、
普通の会社はきちん提案していると思います。
勿論、保険申請も。

保険金の対象となる事故事例を見逃すなどありえません。
それこそ総会で突っ込まれますから。
最近の保険は破汚損が補償されますので、免責を超えれば原則保険申請です。

また、保険は必ずしも費用対効果で語れるものではありません。
費用対効果を考えたら地震保険など入れません。

>また、保険は必ずしも費用対効果で語れるものではありません。
>費用対効果を考えたら地震保険など入れません。

費用対効果に目をつぶってまで地震保険に入る効用ってなんでしょう。
自分は、地震保険に入るメリットは無いと思っているので。

>>1075
という事はあなたの担当管理組合には地震保険は薦めていないと？
入りたいと言う管理組合には断るのかね？

1076だが、管理侍は、ちゃんと費用対効果以外の理由を説明してくれるよ。
ちょっとお待ち。

＞１０７５
管理侍さん

何事にも良くも悪くも例外はあります。「一般的」とはそれを含めても、なお多数を表現するものです。
私は一般的だと判断（推定）して記述していますが、あなたは妥当ではないと仰る…
いずれが妥当なのかは業界の方々を含め読む人に任せましょう。


それと、解約の恐れすらある「下手なこと」ってどの様な事でしょう？
私も複数の管理組合とお付き合いはありますが、保険のトラブルでリプレースに至った事例を知りません。
（少々評価を下げる一因になった事例ならありますが…）

そりゃあ、そうだ。
担当者が保険について勉強不足でしたって言えばみんな保険は難しいからって納得しちゃうわな。

>1076
そもそも分譲マンションの管理組合が加入する保険は、原則、建物全体の内の共用部分が対象です。
その主契約の付保率を100%で加入しているのは小規模マンションくらいであり、
一般的には100%未満で設定します。
そして、地震保険はその主契約の半分までが保険金額の設定上限です。
更には建物主要構造部が全損して始めて100%の保険金が下り、半損で50%、一部損なら5%しか下りません。
しかも下りる保険金は時価額です。
つまり、全損しても保険金で建替などは到底無理。

私個人の考えとしても、地震保険に入るメリットは無いと思っています。

しかし、別の考えが存在しているのも事実。
上記のことを踏まえた上で、それでも地震保険の加入を推奨される考えもあります。
例えば大震災が発生しマンションが全損した時、保険金だけで建替は到底できないが、
それでも保険金が下りれば各自が次の生活を模索する際、多少の金銭的な足しにはなる
という考え方もあります。

特に南海トラフの地震は発生の可能性が具体的数値で示されていますから、
大きな被害が想定される地域のマンションでは、地震保険の加入率は以前と比べて上がっています。

どっちにしろ管理会社としては売上アップの為に地震保険を薦める方針は間違いない。
当然管理足軽はメリットデメリットを説明して管理組合で判断せよと言うだろう。
しかし素人では到底結論は出せず、管理足軽に『貴方はどう思うか？』と見解を求めると思うが何と答えるのだろうか？

1076です。
いやー。びっくりしたなあ。ここまで踏み込んで地震保険に消極的な物言いになるとは思わなかった。例え、個人的な意見にしてもだ。すまん、答えにくいことを聞いて。

>1079
前期高齢管理士さん

仰る通り最終的には読み手の判断ですね。

下手なこととは、貴方が例示されたことです。
保険トラブルだけでリプレースにはならないでしょうが、キッカケにはなり得ます。

20%は代理店の報酬か。
ウマ〜。

歩合制の管理会社は、保険料の何%が担当者の取り分ですか。

＞１０８６
１０８５は削除依頼したから、相手しなくていいよ。

>1086
保険会社の社員でも有るまいし、取り分？　有る訳ないだろ。
それと、社員が歩合制の管理会社ってどこに有るんだ？　

おまえ、いいかげんアホ過ぎだろ。

1085だが、
>>1053
取り分が20%というからオイシイ商売だと思ったがいけなかったか？

>1083

何も答えにくいことはありません。事実ですから。
きちんとした情報を知った上で、多数決で決めればよいことです。

管理会社の役割は、正確な情報としてのメリットとデメリットを伝えることです。
判断するのは管理組合ですから。

最後に、ご存知ないかもしれませんが、このスレのルールはコテハンです。
今後はコテハンでのご参加をお待ちしております。

↑　
勝手にルール決めてはいけませんね、ここは匿名掲示板。
コテハンはおまえの勝手で好きでやってる事、一緒にするな！
スレ主でも勝手はできないのよ～　笑～

>>25 でルール化された。

↑　おまえが勝手に決めた事、従う理屈はどこにもない。　馬鹿だね、子どもか？

スレ主は私

管理侍は客員です

コテハンは既定のルール

ゴルゴもそれに従って
コテハンなのだ

従わなくてもいいが管理侍の意向なので
管理侍は相手にしないよ。

従わなくてもいいが管理侍の意向なので
管理侍は相手にしないよ。

ならば、匿名の書き込みが出来ないようにしてみろよ。
おまえら爺さんが勝手に作ったルールなんか通用しないんだよ。

掲示板の意味くらい理解してスレ立てろや、無能者が。

>>1096
べつに答えてもらう必要はない、馬鹿さ加減を楽しんでるだけだよ、素人のな。
だから、たまに突っ込むだけ、アホレスにな。

やっぱり、一線級は違う。
現場で戦う前期高齢管理士さんが光ってます。

>>1094
投稿者の自由ではあるのでしょうが、面白いコテハンの人が出てくるといいですね。

コテハンはサイト管理者は強制していません。
どうしてもコテハンだけで議論したいなら借り物のサイトではなくご自分でサイト開設して管理者になりご自分の納得出来るルールで運営する事をおすすめします。

↑あなたはずっと匿名さんでいいよ。

↑　おまえ矢印少し離せや、匿名のド素人が。

↑なんで離すんだ？

ほー

>>1104

↑あなたはずっと匿名さんでいいよ。

↑　おまえ矢印少し離せや、匿名のド素人が。

どっちが見やすい爺さん、他のレスも見たら学習しろや年寄り。

↑
これはどうだろう

>>1107
1102です。2つ並べると大変分かり易かったです。
次回からは、矢印の間にスペースをいれましょう。

>1108
それもいいよ、でも勘違いするなや、基本的に失礼な表示だからね。

↑どこのことばだ？

保険の話に戻しますが、
管理会社の系列外を使ったら、管理会社は動いてくれなくなるんですか。

>>1112
管理委託契約書ぐらい読んでから質問したらいかが？

保険の話題に戻しましょ