管理侍への質問部屋！

シーン。

販売関係者さん
このようなスレをお作り頂きありがとうございます。
現役管理会社サラリーマンがコテハンで書き込み続けてると、名指しのご質問を頂きます。
制約はいろいろありますが、今まで同様可能な限り本音で語ります。

雑談板でマンカン士不要論のスレ立てましたか？

本人がたてたスレではないんですね。
私も以前、管理侍さんとはバトルをやったマンションの住民です。
管理組合の立場の者として、マンション侍のコテハンで、管理会社をバッタバッタと切り捨てていきます。
勿論、是々非々での対応はしていくつもりです。

１０月に入りタバコを止めたんですが、同じようにタバコを止められた方居られますか？

デベ系管理会社社員の平均年収は800万円くらいとききましたが本当でしょうか？
（当然、管理人は除きます。）

＊デベ系管理会社社員の平均年収は800万円くらい　なんて、誰から聞いたの？

そんなあるわけ無いよ。

侍を正して行く。

管理侍は早朝と深夜しかいません。念のため。

何んだ！これも一人三役なの！止めて！

タバコを止めてみて、身体の調子が良くなったと言う様な方居ませんか？
私は止めてまだ日が浅いんですが、便が違ってきました。

>>10
一人三役じゃありません。管理侍はナイスガイなので、わたしがこのスレを立てました。

質問。
何で、標準管理規約から防火管理者業務は除かれているんですか？

なるほど！規約にないから選任手続きが不明ですね！

やる必要のない業務だからです。

法定点検も規約にないだろ。
他の法律全部書いてたらキリがないだけ。

お侍さまのお手を煩わすまでもないこと聞くな。

お主、覆面を取って名を名乗れ！まさか鞍馬天狗ではあるまいな。

タバコ止めた人は？

おらぁ、杉作だよ！

俺ぁ、タバコやめたが。何か?

>>4
わざわざ自分でこんなスレ立てるほど暇じゃないですよ。
試みとして面白いので乗っかってみました。
私とバトッた方ですか。その節は失礼しました。
管理会社の切り捨て多いに結構！
是々非々でお願いします。

>>6
いきなり答えにくい質問ですな。
感覚値ですが平均はもう少し低いと思います。

>>8
>>10
素浪人さんですか。いいＨＮですね。
道場破り多いに結構！
質問部屋というネーミングはイマイチですね。
侍なのでどうせなら道場にして欲しかったなぁ。
私は一人何役もやるなんてことはしませんよ。

>>13
標準管理規約？それとも標準管理委託契約書？
話はそれから。

皆様へ
ここでのルールを決定！
１．今後匿名には答えません。
２．ここでは皆さんコテハンで通してください。
その方が絶対面白い！

営業協力金（管理組合に外注業者を紹介した場合のウラ金）について質問です。
通常は１０％
大京アステージ２０％ってほんとですか？
合人社は知りません。

>>26
販売関係者さん
どこの会社が何%貰ってるかはわかりませんね。
ただ貰ってる会社と貰ってない会社はあります。

エレベータ保守の場合はいくらですか？
管理組合とエレベータ保守会社が直接契約している場合で
管理会社がエレベータ保守会社の下請けに入って保守に協力する場合。
１０％？

>>26
取り敢えず27で答えてしまったが、ウラ金の定義は何でしょうね。
例えば、業者がコスト削減できるくらいの協力を管理会社がした場合に、それに見合うフィーを貰うのもウラ金なのかな？

>>28
管理会社がエレベーター保守会社の下請に入るということは、まずありません。

管理組合と外注業者（例えばエレベータ保守会社）の直接契約なのに外注業者が管理会社にお金を払う場合。
管理会社は外注業者の下請けに入るんじゃないの?エレベータの清掃とか非常時の対応を請け負う形にすれば毎月お金がもらえるでしょ？
管理侍のところがやってないだけか？

>>31
おたくは管理会社の人間かい？
そんなことやってる会社があれば是非教えて欲しいね。
エレベーターの清掃と非常時の対応を一体誰がやるの？
まさか清掃は管理員や清掃員がやるとか言わないよね？
管理委託契約に基づき勤務している管理員や清掃員が勤務時間中にエレベーター保守会社の下請けとして業務を行えば経費の二重取りでしょう。
非常時の対応然り。

そういう名目になってるらしい。二重取りだと思うけどね。

>>33
こちらの質問は全てスルーだが、できれば答えて頂きたいですね。
管理会社がフィーに見合う協力をした場合もウラ金？
あなたは管理会社の人間？
そういう名目になってるらしいってのはどこの情報？
おたくの会社かな？

マンション内のトラブルは管理会社の24時間緊急センターに電話がかかってくるらしい。
エレベータや機械式駐車場は管理組合と専門業者の直接契約であっても。
エレベータや機械式駐車場に専門業者の緊急の呼び出し電話番号が書いてあっても
管理会社に電話がかかってくるらしい。
その手間賃と聞いた。おかしいとはおもうけど業者も管理会社にカネ払ってるといろいろ頼みやすいらしい。
私はこういうお金を否定しないよ。ただ何％なのかはしらないから質問したんだ。

>>34
<<管理会社がフィーに見合う協力をした場合もウラ金？
管理組合から見えないお金のこと。

>>あなたは管理会社の人間？
ちがうよ、その関係者。設備の販売保守だよ。

>>そういう名目になってるらしいってのはどこの情報？
知り合いのフロント

管理会社もたくさんあるから、管理侍の認識とどうちがうかという意味で聞いてるだけ。

>>35
私の会社では貰ってないし、他でも聞いたことないですね。
私が知らないだけなのかもしれません。
>>36
業者の協力をしてフィーをもらうのであるから、管理組合から見えないのは当然ですよね。
それを全てウラ金と呼ぶのは如何なものでしょうか。
管理委託契約とは別のところで、管理組合に迷惑をかけなければ業者に協力してフィーを貰うのは全く問題無いと思います。
一番ダメなのは何もしないでお金だけもらう会社ですね。

13です。たまたま、13だったので、ゴルゴ13というコテハンで。

13は標準管理委託契約の誤りです。

>>38
ゴルゴ13さん
マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
そういう意味で管理会社の標準的な業務ではない、ということだと思います。

管理侍さん、全てのレスに答える必要はありませんよ。
ただ、いろんな問題点や質問が出てくるし、それに答えていくには、自分でも知らなかったことや、勉強しなければ
答えられない問題も出てくるでしょう。
そういう意味では、あなた自身にとっても多いに勉強にはなると思いますがね。
大変ではあるけど、自己研鑽の場として、暫らく努力してみるのもいいかもしれませんね。

>>35さん
管理会社に業務を委託した場合と、組合自身が直接発注する場合（部分委託）がありますが、管理会社の委託
契約の中に入っていれば、私企業ですから当然適正利潤は当たり前のことです。
商売をやっている者が、販売価格に、原価に利益を上乗せするのは裏金ではありません。勿論お客にとっては
見えない部分です。
ＥＶ保守点検業務を管理会社経由で行っている場合は、通常の点検・監視業務は点検会社が行うでしょう。
ただ、手抜きがあったり、やらなかったりして、事故や故障が発生した場合は、点検業者と同様管理会社にも
責任は発生するでしょう。そこは、管理会社と点検会社との問題ではありますが。
だから、管理会社経由で設備点検業務を行う場合は、管理会社に手数料を支払うのはごく普通の商取引の一環です。
組合で直取引をすれば、点検業者を捜し、契約内容についても組合で交渉し、何かあれば組合で点検業者と全て
交渉しなければならないでしょう。その煩わしさを解消するためのフィーでしょう。

>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
ウソは書かない事。そのような原則はありません。
近年は老齢化で外注（勿論、管理会社を含む）が多用されている。


第８条　学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店（これに準ずるものとして政令で定める大規模な小売店舗を含む。以下同じ。）、複合用途防火対象物（防火対象物で政令で定める２以上の用途に供されるものをいう。以下同じ。）その他多数の者が出入し、勤務し、又は居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、当該防火対象物について消防計画の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行なわせなければならない。

（防火管理者の資格）
第三条 　法第八条第一項 の政令で定める資格を有する者は、次の各号に掲げる防火対象物の区分に応じ、当該各号に定める者で、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるものとする。
２ 　共同住宅その他総務省令で定める防火対象物で、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上必要な業務を適切に遂行することができないと消防長（消防本部を置かない市町村においては、市町村長。以下同じ。）又は消防署長が認めるものの管理について権原を有する者が、当該防火対象物に係る防火管理者を定める場合における前項の規定の適用については、同項中「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもの」とあるのは、「防火管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限が付与されていることその他総務省令で定める要件を満たすもの」とする。

>>42
居住者から選出するのが原則というか慣習になっているでしょう。
規約に記載するのであれば、それが組合の憲法です。
ただ、組合員の中に該当者がいなければ他へ委託すればいいだけのことです。
理事か防火管理者の資格保有者に点検業務や消防訓練等をやってもらう方法もあるでしょう。

>>41
マンション侍さん、話の筋が見えてないのでは？
そんな当たり前の話をしてるのではありませんよ。

＞居住者から選出するのが原則というか慣習になっているでしょう。

標準管理規約の話です。横から素人は口を差し挟まない事。

>>44
あなたは、組合と点検業者が直契約をしていて、管理会社が点検業者の下請けに入って保守に協力する場合
といっているけど、管理会社に何の保守の協力ができるのですか？単なる取次ぎぐらいのものでしょう。
それも、勤務時間中のことであり、それ以外の緊急時は自分達で連絡するぐらいはできるでしょう。
あなたは、点検業者とのことですが、そんな理不尽なお金を管理会社に支払っているのですか？
もしあるとすれば、最初の段階で、保守点検業者を紹介してくれたお礼として、管理会社に支払うことは
あるかもしれませんが。

↑私は点検業者じゃありません。全体の流れも、どこをどう読んだらそういう理解になるんですかね。
管理侍は意味をちゃんとわかってますよ。

>>47
>>あなたは管理会社の人間？
>>ちがうよ、その関係者。設備の販売保守だよ。

36はあなたではないの？

>>42
人を嘘つき呼ばわりする割にはお粗末ですな。
法文が読めない、ものを知らない、実務を知らないね。
防火管理者は組合の中から選任するのが原則であり、もしも組合の中からの選任が困難で、管理会社に管理業務を委託している場合には、一定の条件のもとに管理会社の従業員の中から選任できることとする通知が消防庁から出ているのですよ。
つまり標準的な管理業務ではない。だから標準管理委託契約書に記載がない。
2003年だったかな？の標準管理委託契約書改正の際のコメントには、「消防法に定める防火管理者が行う業務は管理事務に含まれない」と明記されている。
修行が足りませんな。
もし反論があるなら名を名乗ること。

只今、業務移動中のためその他へのレスはまたあらためて。

おお！さすが管理侍だ！見事に斬ったね！

＞防火管理者は組合の中から選任するのが原則であり、

未だ繰り返すの？
君には、

「２ 　共同住宅その他総務省令で定める防火対象物で、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上必要な業務を適切に遂行することができないと消防長（消防本部を置かない市町村においては、市町村長。以下同じ。）又は消防署長が認めるものの管理について権原を有する者が、当該防火対象物に係る防火管理者を定める場合における前項の規定の適用については、同項中「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもの」とあるのは、「防火管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限が付与されていることその他総務省令で定める要件を満たすもの」とする。」

が理解出来ないのですね。

>>51
素浪人さんでしたか。
私を正すなどと言っておきながら、いざとなったら匿名とはね。
条文のコピペを繰り返すのみの貴方と本件についてこれ以上の議論は無駄です。
簡単な解決方法を提案しましょう。
消防署に電話して「分譲マンションでは防火管理者は居住者から選任するのが原則ですか？」とそれだけ質問することです。
素浪人さん以外の方も興味のある方は是非お試しを。

>>40
マンション侍さん
ありがとうございます。
スレタイが私への質問部屋ですので、基本は全て私への質問ですよね。
仰る通り全て答えるのは不可能です。身体がもちませんね。
私はわからないことはわからないと言いますし、調べて答えられることは答えるようにします。
私がマンコミュに参加している理由の一つは勉強のためでもあります。
今後も大いに議論しましょう。

管理侍は適正化法違反を通報されて
国土交通省の地方整備局に呼ばれたことありますかぁ？（東京なら都庁かも）
言い逃れしたらなんともないと聞いてますが。
（問題となるのは７２条１項、２項が多いと思いますけど）

その２項はどう読んでも但し書き。
つまりは原則の除外規定。

要するに、２項だけ読んでも意味がない。
意味がないとこだけ抜粋して何か主張したら、脳がない。

↑　はぁ？２項のことをいったのは、重要事項説明書を全戸配布（総会議案書に添付するのが通例）してなくて怒られたことはないか？という意味だ。わからんのか？

↑すまねー。
俺が書いたのは消防のこと。

携帯なもんで、あんたの投稿とかぶっちまった。

>>54
販売関係者さん
いろいろな角度から攻めてきますね。
答えは、呼ばれたことありません。

>>56
販売関係者さん
やけに適正化法に詳し過ぎない？
本当に設備の販売保守屋さんかなぁ。
怪しい...。

アナログのテレビの映りが急に悪くなり、数年を経てブースター交換によりキレイに映るようになりました。
管理会社には前から連絡してありましたが、１軒だけだったのか放置されていました。
先日、複数の家で全く映らなくなり、ブースター交換したのですが随分前に伝えていたのに、１軒では動いてくれないものなのでしょうか？
それとも、複数のお宅も映りが悪いのを我慢していたのかわかりません。
その間、地デジテレビも購入しましたが、家中のテレビを地デジに変えるのは予算もあってまだでしたのでかなりストレスがたまりました。
管理会社は大手なのですが、他のコミュでも電波障害のことで書かれていたようなのでよくあるのかと思いまして質問されていただきたく思います。
テレビ映りが悪いのは放置しておいてよいのでしょうか？

うーん。こういう場合、
期限を切って、期限までに修理しなければ、自分で修理見積もりをとるぞ！と管理会社、管理組合に通告。
回答がなければ、修理見積もりをとる。
見積書を管理会社、管理組合に送付。
それでも動かなければ自分で修理を発注。
修理費を自分で払ってから、管理組合に償還を請求。
管理組合が払わなければ、支払い督促を使う。（法的手段）
無視されたら差し押さえできるので、管理組合の銀行口座を差し押さえましょう。

>>60
住人さん
テレビ映りが悪いのを放置しておいてよいはずがありません。
ただ管理組合としては地デジ対応などの外的要因があるのも事実ですね。
問題は管理会社が途中経過を住人さんに報告しなかったことにあると思います。
理事会、管理会社と一度よく話し合ってみて下さい。

>>61
ありがとうございます。
管理会社→理事長→管理会社と伝え、管理会社はケーブルが導入されているからケーブル会社に連絡してくれ、ケーブル会社に連絡したら管理会社を通してくれと疲れ果てていました。
上記の理事長も管理会社には言ってくれず、管理会社を通すべきでしょうねと返されただけで取り上げてはくれませんでした。
ブースターの交換は組合で費用を出すものなのですね？（ケーブル会社ではなく）
交換の理由は故障なのか経年劣化なのかはわかりません。

地デジチューナーは、いま５０００円くらいでしょ？それ付けたほうが早いしきれいになる。
映りが悪くなった理由はJCOMがUHF（←地デジ対応のため）とVHF（既存アナログ）を混ぜて送信するようになったからでは？分波器でUHFとVHFを分けたらたぶんきれいになるはず。ブースターはたぶん関係ないですよ。

>>販売関係者さん、管理侍さん
ありがとうございました。ブースター交換（屋外工事のみ）でキレイな画像に戻るなら早くやってほしかったと思います。
うちのテレビやレコーダーが原因かもしれないと言い、ブースターのほうを調べもしてくれなかったのでしょう。
他にも対応が遅いことも多いので改めて理事会に意見を出したいと思います。
管理会社経由なので届くかわかりませんが…。

＞条文のコピペを繰り返すのみの貴方と本件についてこれ以上の議論は無駄です。
少なくとも管理侍の何の裏付けの無い独断コメントより条文が基本である事は周知の事実です。
更に、下記のコピペで管理侍のウソを暴いて置きましょう。

防火管理者の業務の外部委託
防火管理者は、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者の中から選任するのが原則ですが、共同住宅など管理的又は監督的な地位にあるいずれの者も防火管理上必要な業務を適切に遂行することが困難なものとして消防署長が認めた防火対象物については、防火管理者の業務の外部委託等をすることができます。
防火管理者の業務の外部委託をすることができる防火対象物は、
共同住宅及び複数の防火対象物の管理について権原を有する者が同一の者である場合における当該防火対象物
【防火管理者の業務の外部委託を行う場合の要件】
防火管理者の業務の外部委託を行う場合には、契約書等において、次に掲げる防火管理者の責務を遂行するために必要な権限の付与されていなければなりません。
(1)消防計画の作成、見直し及び変更に関する権限
(2)避難施設等に置かれた物を除去する権限
(3)消火、通報及び避難訓練の実施に関する権限
(4)消防用設備等の点検・整備の実施に関する権限
(5)不適切な工事に対する中断、器具の使用停止、危険物の持ち込みの制限に関する権限
(6)収容人員の適正な管理に関する権限
(7)防火管理業務従事者に対する指示、監督に関する権限
(8)その他、防火管理者の責務を遂行するために必要な権限

>>66
気は確かかい？
あなたのコピペは私の見解が正しいことの証明になってますけど。
これ以上は無意味だって。
さっさと消防署に電話しなさい。優しく教えてくれるから。

>>65
TX茨城沿線のマンションじゃないか？

＞マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。

「防火管理者は、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者の中から選任するのが原則」を「居住者から選出」と同じと思う浅はかさ。

>>69
管理・監督的な地位のある者の中から選任するのが原則だから、その権限を与えれば誰でもなれるけど、
賃貸がメインになっているとか、適任者不在の時は、消防長等が認めれば外部委託ができるということだから、
６９の論法は通用しないね。
あなたの負けだから潔く撤退しなさい。

防火管理者の資格は講習会受ければ取れるよ。
でも講習会は普段の日だから、業務や必要に迫られないとなかなか取れない。
マンョンの場合、出来れば常時住んでる住民の人になってもらった方がいい。
うちのマンションは、防火管理者有資格者の住民にづっと防火管理者になってもらってるよ。

>>68
近県です。そこの（!?）を読んでうちもかもと。
管理会社が同じ!?

誰か、タバコを止めてウンチがマトモニ成った人いませんか？
わたしは、いつも軟便（下痢に近かった）だったけど禁煙してから調子いいよ。

タバコを止めるとウンチが固くなるのですか？
でも固いと肛門が破れます。

タバコを止めると太るみたいだけど、やっぱり吸収が良くなるのかね。
今回の値上げでどれくらい、禁煙する人がいたか？

>管理・監督的な地位のある者の中から選任するのが原則だから、その権限を与えれば誰でもなれる

もの分かりが良いね。しかし、その後は理屈になってないね。
従って、行司役には不適任か、一人三役かのどちらかだね。

>>69
あなたの引用は、消防庁からの通知「消防安第43号」です。
第二 防火管理者の業務の外部委託等に関する事項
防火管理者は、防火対象物は自らが守るという防火管理の本旨に基づき、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者であることが必要であること。しかし、共同住宅等管理的又は監督的な地位にあるいずれの者も防火管理上必要な業務を適切に遂行することが困難な防火対象物については、防火管理者が業務の外部委託等をすることができることとしたこと。

あなたの引用には上記の中の重要な記載が抜けている。
意図的だとしたら非常に悪質である。
「防火対象物は自らが守る」というのが防火管理の本旨なのだよ。
つまり管理組合内部からの選出が原則であり、外部委託は例外である。
そして「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある」という記載においては、居住していることが業務遂行において望ましいのは明白である。
だからあなたも>>51で引用している通り「遠隔地」が業務を適切に遂行できない事例となっているのだよ。

>>71
飲食店等の店長さんとか、会社で総務担当の役職者とか仕事で資格を持っている人も結構いますね。

素浪人
もう一つ根拠を示そう。
大成出版社発行の「マンション管理実務の手引（国土交通省監修）」にも以下の記載がある。
「組合の中から防火管理者を選任させることが困難で、管理会社等に管理業務を委託している場合は、一定の条件のもとに管理会社から選任できることとする通知が消防庁から出ている」
これが消防庁からの通知に関する専門家の解釈だ。

ビルの清掃者同士が俺の事についてあれこれ言ってるが？

ハッキリと言っておく！
ホウキの使い方、ゴミの取り方だけを知っていればいいの！

掃除の仕方についてのスレですよ！
ここは。

勘違いをしちゃいけません！

座布団なんて、いらないからな！

貴方は大分血迷って来ましたね。
あっちこっちに書きまくっても
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
の間違ったコメントを理屈づける消防法条文、省令はもとよりどんな資料にも出てきませんよ。
＞あなたの引用は、消防庁からの通知「消防安第43号」です。
＞あなたの引用には上記の中の重要な記載が抜けている。 意図的だとしたら非常に悪質である。
違います。防火管理者の外部委託で検索して御覧なさい。1頁10カ所の10頁、つまり100カ所は出て来ますよ。
私の場合はたまたま、下記が目に留まったのでコピペしただけですよ。
http://www.city.himeji.lg.jp/syoubou/oshirase/boukakanrisya.html

＞「防火対象物は自らが守る」というのが防火管理の本旨なのだよ。 つまり管理組合内部からの選出が原則であり、外部委託は例外である。
居住者がいつの間にか消えて来ましたね。「防火対象物は自らが守る」と「居住者」を無理して結びつけることが難しいことが分かって来た様ですね。それに外部委託は例外とは、これ又認識不足ですね。＞＞42で最初に照会した消防法施行令3条の（防火管理者の資格）の二項では共同住宅について正規に規定されているのです。
＞「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある」という記載においては、居住していることが業務遂行において望ましいのは明白である。
またまた表現を変えて、「原則」が「望ましい」と尻つぼみになって来ましたね。100人以下の小型マンションならいざ知らず、いまや200人マンション時代に東京の管理会社等の防火管理者受託会社が近県のマンションの防火管理者を受託してる現実を知るべきです。
今一度繰り返すが、
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
のようなウソを書く事は止めなさい。

防火管理者について、揉めているようですね。
防火管理者の業務は、従来は、建物の用途等に関係なく、外部の第三者に委託することができました。
しかし、マンションの管理実態や新たな不動産管理実態が出現してきている状況を踏まえ、防火管理の業務について、外部の第三者にその業務の委託をする場合には、一定の要件を満たす共同住宅等の防火対象物に限って、管理
権原者は、防火管理者の業務を外部の防火管理者の資格を有する者に委託することができるとされています。
その主な要件とは、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地におり、防火管理上必要な一定の業務を
適切に遂行することが出来ない時とか、一定の権限が付与されているとか等があります。
ここでいう防火管理者とは、防火対象物において、防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的地位にある者をいいます。
外部委託をする条件としては、管理・監督的地位のある者が遠隔地にいた場合とかが含まれますので、そういう状況でなければ、マンションに居住する者の中から、防火管理者を選任するというのが普通の解釈になるでしょう。

>>82
本当に困った人だねぇ。
条文に「居住者」という言葉が無ければ理解できないのかい？
解釈が重要なのですよ。だから法律以外に規則、施行令、通知などが存在する。
また、実態として外部委託が多いことと、本来あるべき姿は別物である。
トドメは刺したくなかったが、防火管理者選任指導指針というものを紹介するよ。
よく読んできちんと解釈するように。
防火管理者選任指導指針
５ その他の防火管理者選任の方法等
⑶ 共同住宅等の防火管理者選任
イ 管理権原者及び防火管理者としての必要な地位
(ウ) 共同住宅等の管理同住宅等の形態：区分所有形態
管理権原者：管理組合の代表者・居住者の代表者
防火管理者：管理組合役員（管理組合を有する場合）、所有者又は居住者の自治会、協議会等の管理組織の役員（管理組合を有しない場）
居住者という言葉に相当拘っているが、居住者と組合員は違う！と言いたいの？
だとしたら、そもそもの質問>>13の意図さえ理解できてないのか、忘れているのだね。
論点は、標準管理委託契約書になぜ防火管理業務の記載がないのかですよ？

＞論点は、標準管理委託契約書になぜ防火管理業務の記載がないのかですよ？

日本語を正しく読みましょうよ。

>>85
邪魔をしますけど、
それは消防法に規定されているからですよ。
復旧・建替え規定についても、標準管理規約には殆ど規定がありません。
標準管理委託契約書には記載されてなくても、法律で対応するのですから記載されてなくても不思議ではないでしょう。

>>85
たまたまネットで見つけたHPのコピペに終始するのではなく、実際の法文、施行令、通知などを読んで引用しなさい。
きちんとした文献も読むこと。
そして何より実務をやりなさい。
ちなみにあなたは防火管理者資格はお持ちかね？
消防計画を作成し、消防署に提出したことはあるかい？
お互い平行線なのだから繰り返しても無意味です。
何度も言っている通り、消防署に電話して教えてもらうことです。
結果報告を待ってます。

＞お互い平行線なのだから繰り返しても無意味です。
とんでもありません。
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
の様なことは二度と書かない様にね。
＞きちんとした文献も読むこと。
の代わりに、きちんとした消防法、同法関係省令も読む事。

>>88
で、87の質問には恥ずかしくて答えられないか？

>>83
マンション侍さん
ご意見ありがとうございます。
委託の意味さえ理解できない人の相手は疲れますね。
あくまで「業務委託」なんですよね。委託する人がいて受託する人がいる。
つまり本来防火管理業務をやるべき人がいて、その業務を外部に委託するという話。
その本来防火管理業務をやるべき人は誰なのか。
答えは明白。常識の問題でもありますね。

＞で、87の質問には恥ずかしくて答えられないか？

真偽の程が判断出来ない様な下らない質問もしないし、その様な下らない質問にも答えないよ。
コメントの中から人間の人となりが分かるものだよ。貴方の様な無原則な独断はすぐ分かるよ。

素浪人の負け！素浪人は弱い！

>>91
言い訳はよい。
答えられないという結果のみで十分。
その意見はウソの書き込みを前提とした考え方ですね。
あはたは「一人三役」というようなことも言ってましたが、そういう発想はご自身の経験に基づかないと出てこないですよ。
正にコメントの中から人となりがよくわかる。
他の方からあなたへの同調意見が全く出てこないことが全てを物語っていますね。
同情します。
ここは私への質問に私がお答えするスレです。
本件についての私の答えは既に述べた通りですので、これについて私からの書き込みはこれにて終了します。
後は読まれた方のご判断です。

ここでは私からもマンション管理に関するいろいろな情報を提供したい、有益な情報交換をしたいと考えております。
なかなか時間が無いのですが、答える時は本気で答えますので皆様気長にお付き合いください。
>販売関係者さん
やってみるとなかなか大変です。

管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

・値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
・理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
・相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
・解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
・解約したら訴訟もありうると脅す。
・理事長を丸め込む。
・怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

住民に意見を聞いてもそもそも関心がないので方向性など見えてこないとおもいますよ。
複数の理事が同調する場合は何の苦労もないでしょうが、理事ひとりで推進する場合は下記の作戦でいきましょう。
定石としては、
・長期修繕計画の見直し。費用がかかる本格的なものが難しければ簡易版自作でもＯＫ。
（もっともらしく適当に作ればいいです。）
　お金が足らないのが明らかになる。
・修繕積立金値上げか管理費削減で剰余金を生み出すか選択させるために住民アンケートをとる。
　当然、管理費削減が多数派となる。
・管理委託契約は単年度契約なので、毎年、相見積もりをとるのは当然だと理事会で主張。
　全員沈黙するはずなので、異議はありませんね？では決定！と言って、決議したことにする。
　（議事録から消される恐れがあるので、必ず録音する）
・相見積もりをとる。
　このあと、どう展開するかは、時の運です。
　

理事が推進するのは難しいのではないですか？
理事長じゃないと。経験則からです。

理事長なら簡単でしょう。もうちょっとで輪番がまわってくるので、理事長やろうとおもってますが。
ただ、理事長単独だと批判を受けるリスクもあります。副の立場で理事長を動かすと複数理事になるので、
そっちのほうが推進しやすいかも。

管理侍さま

ここのところアクセスできない間に、私の防火管理者業務の質問がことの他熱い議論になっていたんですね。

キチンとしたご回答ありがとうございました。

消防法に根拠があったのですね。それにしても法律が読み取れない無教養の方相手の議論は疲れますね。お疲れ様でした。

>>95
ほとんどどれも当てはまらないです。
解約に総会決議が必要かどうかは管理規約の規定によります。
確かに標準管理規約では契約の締結は総会議決事項にありますが解約の記載は無いですね。
理事会の議決事項にもない。
では、一体誰がどのように決定するのでしょうか？
私は解約を決定するということは、その後の契約締結を決めることとセットであると考えます（もしくは自主管理をするか）
また過去に総会で決定した契約を解約するわけですから、そういう意味でま解約は総会で決定することをお勧めします。
あとは誠意を尽くすしかありません。
解約しようと思われた真意を確認し、可能な限り改善に努めるのみです。

>>101
ゴルゴ１３さん
あくまで私見であることをご承知おきください。
真っ向からの反対意見も出たということは、そういう解釈も存在しているということですので。
最終的にはゴルゴ１３さんのご質問とはズレたところでの議論になっていましたが、最初のご質問への回答としては、途中のやり取りに記載した通りです。

瑕疵部分の工事を管理会社が行った場合、修繕前と修繕後の写真は必ず撮るものではないのでしょうか？
（数ヶ所あった場合は特に酷かった箇所など）

理事は１年輪番制なのですが、理事交替前の最後の理事会で工事を決定し、代金は新理事会の時に支払う場合です。
工事前どんなだったかを知らず、代金を支払うということはありますか？
管理会社は工事前の写真はないと言っています。
（他の修理などの写真はあるようです）

契約期間1年で総会決議して契約してるから、期間満了による解約に別途、総会決議はいりません。
理事会が作る通常総会の総会議案書に現管理会社との更新の議案を載せず、新管理会社との契約締結の承認議案だけでＯＫです。

>>105
途中解約はなくて、期間満了まで現在の管理会社との契約を継続する前提の話だったんですね。
それなら仰る通りです。

>>105
全てにおいて考えが甘いんだね。
条件があるのも知らないのかな？
やり取りをするのは時間の無駄だからやらないけど。
管理委託契約書をもっと勉強する必要があるよ。

↑期間満了での解約に事前通告はいりません。更新しようとするときに更新の意思表示が必要です。
勉強してくださいね！

>>104
瑕疵とは新築工事における瑕疵のことでしょうか？
その工事費用を管理組合で負担されるのですか？
何れにしても普通は事前事後の写真は撮影しますね。
まず瑕疵部分がどのような状態なのかを組合に報告する際に写真を撮ります。

管理侍の会社は住友とか三井じゃないの？上品すぎて参考にならないよ。
>>95
で言ってることは、大体、ホントだよ。

>>108
管理委託契約書の記載事項のことをいってるんだけど、やはり時間の無駄だね。
契約書面には、必ず記載すべき事項と定めがあるときにのみ記載することがあるんだよ。
もっと勉強してね。

↑自動更新禁止って知らんの？

そんなの常識に決まっているよ。

期間を定めた契約は期間が満了すれば当然に終了します。これを「解約」と呼ぶか「期間満了による契約終了」と呼ぶかなんですけどね。ここらへんが管理会社に付け込まれるところ。
現管理会社が気に入らなければ、更新の申し入れは無視し、理事会にも総会にも呼ばず、新管理会社との契約を決議してしまいましょう。
総会議案書には、現管理会社との契約はｘ月ｘ日に期間満了で当然に終了する、とだけ小さく書いて、新管理会社の承認を求める議案だけ出せばよろしい。
匿名の素人が絡んできているので、管理侍のコメントよろしく。

管理侍さまは、匿名は相手にせぬと予め宣言してらっしゃいます!

皆々さま方も、このことお忘れなきよう。

ここもウサンクサイ胡散臭いね。　臭い！クサイ！臭いね！！！

>>114
期間を定めた契約は期間が終了すれば、終了するのは当たり前のことじゃないの。
契約書面のことをいってるんだけど、分らないみたいだね。
定めのある契約についていっているんだよ。
管理委託契約書に定めをすればどうなるの？

＞＞１１４さんに同意！！！
シンプルでとてもいい！

　　　　　　　　　　　　　　　確かに此処　　臭い　間違いなく　クサイ

>>110
俺、中小２社、ゼネコン系１社、財閥系１社　合計１４年の屑フロントだが、
95の言ってることなんて聞いたこともない。某独立系だけじゃねーの。
普通に「はいそうですか」ってパターン以外しらねーぞ。

>>110
解約阻止のためなら何でもやる会社が存在していることは承知しています。
しかしそれなりの会社はコンプライアンスを重視しますから、そんなことしませんよ。
今はどこの管理組合でもよく勉強されている方が何名かは必ずおられますから、下手なことをすると逆効果になり、足下をすくわれます。
解約防止に最も有効なのは誠意ある対応です。

>>119
>>120
ははは。反響があったので、再度、掲示しておきますね。
上から３つはＮハ○がホントにいいました。4番目はＴコ○がホントにいいました。（中途解約と勘違いしたかも）
5番目は理事会で委任状を使って定足数不足で決議した場合、付け込まれる可能性あり。
6番目はどこでもそうするでしょう。7番目は某中堅独立系の管理会社で実際にあったとききました。


管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

１）値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
２）理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
３）相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
４）解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
５）解約したら訴訟もありうると脅す。
６）理事長を丸め込む。
７）怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

販売関係者さん
あなたの仕事はコンサルでは？
私も正体を明かしているのですから、そろそろ正体を明かしましょう。

ん？私はホントに販売関係者ですよ。お客に管理組合が多いのです。

>>123
そうなんですね。
あまりに詳しいので、コンサルかマンション管理士の方かと思いました。
失礼しました。

>>121
今時そんな対応が組合に通じる筈はないでしょう。
あなたより、マンション管理に詳しいマンションの住民はごまんといますよ。
おまけに有資格者もいるマンションもあるだろうし。
少しは、マン管に関する勉強をしているようだが、ついでにマン管の資格まで取ったらどうですか。
チャレンジしたことはあるのかな？それとも現在進行中かな？

国交省中国地方整備局が適正化法遵守状況確認を目的に管理業者への立ち入り調査実施。
10社中4社に合計14件の勧告があったようですね。
業者の中には複数の違反が重複していたケースもあったとのこと。
管理業者はまだまだセルフチェックが不足していますね。
一方管理組合は慎重に管理業者を選びましょう。

>>125
管理侍は匿名さんには答えない方針です。

>>127
スレ主に答えをもらおうと思っていないから、敢えて匿名でいっているんだよ。
１２１みたいなつまらないレスに対して警告というか指導してやっただけのこと。

↑あらし。

>>128
あー！思い出した！昨日、期間満了の契約終了の件で、論破された人だね!
よっぽど悔しかったんだね！ドンマイドンマイ！

>>130
期間満了の契約終了の件って何？

管理侍さん
お聞きしたいのですが、悪質管理会社の名前を数社挙げられますか？
言えませんか？

>>132
会社名は無理じゃない？
どんな違反があったのか教えてもらえて、そこで会社名が出てれば自分で判断出来そうじゃないですか？

ここで出てきます。
国土交通省ネガティブ情報等検索システム
＜マンション管理業者＞
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon
但し、あんまり当てにならないです。サギ、横領は大手ならどこでもありますから。

>>134
ネガティブは必ず載るものではないそうですよ。
事故などは「国交省に届けないでくれ」という内容込みの示談など。
国交省に相談に行きましたから…。
組合が届けなければ載らないもの、そうでなくとも載るものとあるんでしょうね。

>>132
国土交通省が、今後立ち入り調査をするのは、マンション管理適正化法に対する法令が遵守されているか
どうかということであり、悪質調査という訳ではないでしょう。
管業資格者は適正か、管理委託契約書は交付しているか、重要事項の説明はしているか、財産の分別管理を
しているか等をチェックするということでしょう。
特に、財産の分別管理については、今年適正化法の改正があったので、適正化法が遵守されているかがチェック事項になると思います。
管理会社の中には、まだ従来通りの財産の管理をやっているところがいっぱいあります。
支払い一任方式や原則方式とかがなくなり、イ）ロ）ハ）方式に変更になりましたから。

国土交通省のホームページに｢マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準｣というのがある。

↑それもあてになりませんよ。国土交通省の地方整備局の役人は管理会社の大嘘を信じてしまいます。労働基準監督署が労働者の味方ではないように地方整備局も区分所有者の味方ではありません。日本では裁判所のみが真に頼れる公権力です。

悪質だと思ったら裁判しろと？

そそ。行政訴訟。役人の不作為を訴える。

通常総会の議決について質問させてください。
管理規約では
議決権総数の半数以上の組合員が出席しなければならない。
議事は議長を除く出席組合員の議決権過半数で決し、同数の場合は議長が決する。
通常総会の議長は理事長。

例えば、議決権総数１００の場合
理事長を除く総会への出席者　40
理事長　　　　　　　　　　　 1
理事長（議長）への委任状 10
議決権行使書 20
小計 71

総会は71/100で議決権総数の半数以上で成立することはわかりますが
議事の決議は
理事長を除く総会への出席者４０＋議決権行使書２０＝６０の議決権過半数で決すると考えていいのでしょうか？
つまりこのような管理規約の場合は理事長への委任状は総会成立するためには重要ですが
議事の決議には同数にならなければ無意味な議決権となるのでしょうか？

「議決権」のところに
「４　組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。」
って書いてあるのでは?
委任状は代理人による議決権行使ですよ。上記の例なら３６票が過半数でしょ？

管理侍さんは・・・・サムライではないのですね。刀はお持ちではないのですね。

サムライの質問部屋なら、悪質管理会社の名前くらいバシィと発表できませんか？

この位やらないと腰に刀はさせませんよ。

管理侍は早朝と深夜しかきません。夜にまとめて回答してますよ。

>>135
前掲の基準を参考にされたし。

行政指導と一口いっても、重い方から、
１．免許取消
２．業務停止
３．指示処分
４．指導
５．勧告
６．助言
とある。４～６は掲載されていない。

だから、処分していないから…、な議論はナンセンス。

＞１４３です
会話をすり替えては、このスレッドも閉鎖ですね。

誰もレスしなくなりますよ。

評判の悪い管理会社といえは、合人社意外にはないでしょう。

おっと、アンカー付け忘れたが、
>>137 >>145
は、ＴＯ販売関係者さん、近所を良く知る人さん宛てだ。

このスレは、コテハン限定だから、俺もルールを守って、ノンコテハンは相手にしてねぇーわ。

はじめまして。
委任状が恐らく白紙で、当然の如く理事長に委任するとなっているとよろしくないですよ！

ゴルゴさん
処分の基準は見たことありますが
例えば
適正化法72条2項違反（指示処分）
重要事項説明書を数年配らなかったとして、地方整備局に処分しろといっても
管理会社が「毎年、全戸に配りましたけど受取証は義務付けられてませんから！」といったらお咎めなしです。
不存在（配っていない）の立証は不可能であり、存在した（配った）というなら管理会社側に立証責任があるのは明らかであり、受け取った居住者の証言が必要なはずです。しかし、役所はそういう捜査みたいなことは絶対しません。頭に来る人は、行政不服審査法に基づいて役人の不作為（処分しなかった）について、国土交通大臣に不服申し立てして下さい。

適正化法72条1項違反（業務停止15日間）
同一条件だと言って管理委託契約を更新しているのに、管理仕様がすり変わっている。
前年と見比べなければわからないが、毎年、1行ずつ微妙に変えていけば、数年後まったく別のもの。
これを地方整備局に処分しろといっても、管理会社は、「実態は不利になっていない、管理組合に有利なように運用している」といったらお咎めなし。
これは、処分が重いので、どっかの時点で騒ごうと思ってるよ。国を相手取った行政訴訟も辞さず。

>>141
入居済み住民さん
理事長への委任状は可否同数でなくても当然決議に加えます。>>142で回答されている通りです。
可否同数の場合の規定は昔の標準管理規約には規定されてましたが、わかりにくいので今の規約には記載されていませんね。

その他の本日の質問は匿名なので答える必要なし。
刀がどうのと言っている奴がいたが、自分は名も名乗らずによく言えるな。
何が「パシィと発表しろ」だ。お前が発表しろ。
最近の日本人はこういう輩が多い！

>>150
例に挙げられた２つものは、そりゃ違反だろって言いたくなりますよね。
私ですら。特に最初の例なんかは。

これから申し上げることは、このマンコミュにおいては少数派の自覚がありますので、
反論されても、まあやむなしと思っていながらも、私なりの考えを書きます。

●グレーゾーンについての行政処分についての考え方。

現実の世界では、明らかに法令違反、明らかに法令違反ではない。その間には、
黒に近いグレーから、白に近いグレーまでグレーゾーンがあります。

私は、グレーについては行政は積極的に処分していかなくとも良いと思っています。
これは、行政が積極的に権原を振りかざしていくことは、得策ではないとの考えに
立脚しています。

不動産業界ではないですが、私の所属している業界は、行政が箸の上げ下げまで
指導すると揶揄されている業界です。
従って、グレーゾーンは頻繁に行政に照会をする。こんなこと、行動が委縮するだけで
副作用がひどすぎる。そういう考えがバックボーンにあります。

グレーを黒と解釈することを当事者間でやる分には、特に問題はないですが、
グレーを黒として処分しなければ、行政側がペナルティをくらう世の中になると、
それはそれでとても怖いものを感じます。

繰り返しますが、少数派の意見としてご参考まで。

質問です。

標準管理規約の解説において
普通の扉→オートロックの扉に変更は普通決議となっています。
（配線の取り回しが目立たない場合）

オートロック扉への変更は特別決議のような気が、ずっとしているんですが、
普通決議で良いという理由（＝特別決議が不要という理由）がわかりません。
なぜでしょう？

ゴルゴ１３さん
「その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く」に該当するかどうかです。
形状とは見た目のこと。
効用とは用途。
ご質問の内容では、見た目が著しく変わることはありません。
また、用途も著しく変わることはありません（扉は扉ですよね）
従って普通決議となります。
例えば扉が壁になってしまうなら特別決議でしょう。

>>151
管理侍さま
回答いただきありがとうございました。

議決権行使書で原案に賛成が多いので、まともで微小な修正もできませんでした。

今のところまともな組合運営が続いているので、
　議決権行使書では無く委任状にするようにお願いする。
極論ですが、
　委任状のみに規約を変更する。
ことは可能なのでしょうか。
　

なる程。オートロックのキー開閉やインターフォン機能を兼ね備えた機器も合わせて増設されるのが一般的だと思うのですが、形状、効用に著しいとまでは言えないレベルが多いのでしょうか？

>>157
法律で書面による議決権の行使が認められており、規約による別段の定めは不可と思われます。

ゴルゴさん
効用に関しては扉が扉である限り基本的には変更ではありませんね。
逆にオートロックやインターホン機能のある扉を開放状態の扉に変更するなら、防犯効果および利便性の低下ということで効用の変更に該当するかもせれません。
形状に関しては例えば普通の扉がシャッターになるくらいが著しい変更ではないでしょうか。

普通の扉がシャッターになるのは普通決議です。
大規模修繕工事でさえ、普通決議で決議されるのが大半ですよ。

>>157
規約で定めなくても、総会の召集通知に出欠通知をくっつけて配りますよね。（切り取り線をはさみで切って出す方）
その出欠通知の欄に、現状は「出席」「委任状」「議決権行使書」と書いて〇を書かせてますよね。
これを「出席」「委任状」だけ書いて配ればいいです。議決権行使書を手書きで持ってくる人がいたら有効に扱えばいいですよ。ほとんどの人が委任状に〇を付けてくれるでしょう。

>>普通の扉がシャッターになるのは普通決議です。
とんでもない。特別決議です。
シャッターでは子供や年寄り、車椅子のひとが開けることは難しいでしょう。
非常時にも問題です。

>>163
次のうち、特別決議が必要なものはいくつありますか。
　①バリアフリー化工事で、階段にスロープを併設し、手摺を追加する工事。
　②耐震改修工事で、柱や梁に炭素繊維シートや鉄板を巻きつけ補修する工事。
　③構造躯体に壁や筋交いなどの耐震部材を設置する工事で、基本構造部分への加工が小さいもの。
　④防犯加工で、オートロック設備を設置する場合（配線を空き管路内に通している場合）
　⑤防犯カメラ・防犯灯の設置工事。
　⑥光ファイバー・ケーブルを通す工事。
　⑦外壁補修工事、屋上防水工事、給水管取替え工事。
　⑧消防用設備、エレベーター設備の更新。
　⑨窓枠、玄関扉の一斉交換工事。
　⑩高置水槽の撤去工事。

　※分りましたか？

『共用部分の変更に該当する場合には、区分所有者と議決権の各３／４以上の決議
　　（特別決議）が必要になる場合があります。改正された標準管理規約コメントでは、
　　過半数決議（普通決議）でよいものとして、次のような場合を想定しています。
　　ただし複数の工事が重なる場合や内容が専門家の判断が必要なケース等、基本的には
　　各工事の具体的内容に基づく判断によることとなります。』

バリアフリー工事
・建物の基本的構造部分の加工を伴わずに階段にスロープを併設したり、手摺を追加する工事
耐震改修工事
・柱や梁に炭素繊維シートや鉄板を巻きつけたり、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいもの
防犯化工事
・オートロックを設置する際、配線を空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さいもの
・防犯カメラや防犯灯の設置工事
ＩＴ化工事
・光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合
計画的修繕工事
・鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等の防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備・共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事
その他
・窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、すでに不要となった高置水槽等の撤去工事
・小規模な集会室、駐輪場、駐車場の増改築

コピペにはコピペで回答！

管理侍さん、
はじめまして。2点質問させてください。　今年から輪番の理事が回ってきました。
理事は11名、監事1名ですが、何度か理事会出席者が監事を含めて6名で「理事会成立」を宣言し、議決の際にも監事さんが挙手をされ1票と勧請されています。規約では監事も役員ですが、理事会は理事で構成するとなっていてこの状態は以上だと思うのですがいかがでしょうか?
うるさいことを言う奴と思われるの厭なのでこのまま放置しておいた方が良いのか...
もう一つは、現在大規模修繕の準備をしていますが、前代理事会から設計監理方式をとりコンサルタントを管理会社系の会社に依頼すると決めて進めて来ています。総会での採決もなかったし、書面による契約も結ばれていないので私が理事になってからこの点を質問しました。契約案は出てきましたが、理事会の決定は「来年6月の総会に施行業者選定と主に議案にかける、それまでは仮契約でこのまま進める」というものでした。規約では「修繕積立金の取り崩しは総会の議決事項」なのでこれはまずいのではないかと思うのですが、やはりほっといた方が良いのでしょうか?　
前理事長の影響が強く「今までやってきたことを否定できない、あともどり出来ない」というのが今の理事会の様子です。
私には規約を飛び越えて暴走しているように見えて仕方ないのですが...　ながなが申し訳ありません。

管理侍は夜しか来ません。
下記は、ご参考までに。

理事会は成立していません。
ずっと出てこない理事に辞任届けを書かせるか、いつも出ている理事に就任承諾書を書かせるかどちらかの方法がいいですよ。
就任承諾書を出さない理事は、そもそも理事になっていないと主張できます。（定足数の母数にカウントしない。）
仮契約は総会で否決されたら本契約に至らず、破棄されるんでしょ？
問題ないと思いますよ。

>>167さんにお答えします。スレ主は匿名の方には、返事しないとのことですので。

　まず１点目ですが、監事は理事ではありません。理事会への出席は可ですが、議決権はありません。
　当然、この理事会は成立しません。

　次の大規模修繕工事に関しては、まず工事施工会社をどの方法で選定するかを決めなければなりません。
　１）見積り合わせ方式２）入札方式３）匿名随意契約方式とありますが、どれにするかは、組合で決めます。
　設計・監理方式とは、１級建築士又は設計事務所に設計や工事の状況等をチェックしてもらい、建設会社が
　契約通りの工事をしているかを監理していくものです。
　通常、大規模修繕工事については、建設会社を公募し、設計・監理会社に同じ仕様書を作成してもらい、各
　建設会社にその仕様で見積り額を提出してもらうのが普通のやり方です。
　勿論、建設会社を決定する時は、総合評価方式等を採用され、専門委員会で評価して点数の一番高かった業者
　を決めるのが一番いい方法ではありますが。
　まだ、施行建築会社は決まっていないようなので、これから公募なりして募集されたらいいと思います。
　設計・監理会社もしくは、１級建築士については、余程評判が悪い業者じゃなければ現在の業者でもいいので
　はと思います。
　設計・監理会社についての費用は、工事費総額の５％程度（１億なら５００万程度）ではないでしょうか。

販売関係者さん、
回答ありがとうございます。
やはり理事会は成立していない(根拠は監事は理事会を構成しない、従って出席理事が理事定員の半数に達していない)のですね。　本来なら監事さんがこの点指摘されるべきなのでしょうが、上述のようにご自身が理事として議決に参加されています。　さてどうしたものか?
仮契約の件ですが、仮契約といえ契約ですので業務の委託・対価は発生することになりますよね?　たとえば総会で万一否決され業者を変更する場合はこれまでの費用を清算しなければならないと思います。これは積立金の取り崩しに直結するし、否決されなくても積立金の取り崩しに結びつくので契約(仮契約)締結前に総会決議が必要なのではないかと思ったわけです。　(すでに業者さんは施行業者公募などの実務に入っておられます。)　問題なければよいのですが。
2点とも、このようなことを言うと「今まで一生懸命やってきたことを否定するのか!?」という雰囲気なのでグレーンだけどまあいいだろうということならそれで流したい気持ちもあり、でも間違ってると指摘するべきなのか悩んでいます。　

>>169さん
ありがとうございます。　167・170です。
理事会成立については理解できました。

修繕については施行業者はおっしゃられている中の入札方式で進めています。
疑問はコンサルタント(設計監理)業者の選定・契約にあたって総会の議決が必要かどうかです。一度は臨時総会開催の話も出たのですが、修繕委員会と2期目の理事さんたちを中心に「振り出しに戻すのか」など異論が出て総会議決のないまま仮契約(仮契約も契約と思いますが)で進めるということになっています。　これって許容範囲内でしょうか?
(スレ主さんの回答も是非伺いたいので名前を変えました…)

>>170
状況は私とほとんど同じですね！
「義を見てせざるは勇なきなり」
間違ってると指摘すると間違いなく、逆ギレされますが、
裁判するぞー！と言えば黙ります。
ほんとにもめたらここで相談して下さい。

仮契約の停止条件が「総会決議」になっていたら問題ないですよ。
（条件成就で契約締結）
総会決議がなければお金払わないんですよね！と念押ししといたらどうですか？
否決でもお金払うんだったら騒がないとだめです。

同じような状況の方がおられるとは...なんだか一人じゃないってわかるとホッとしました。　ありがとうございます。　全く近所付き合いということもあり「勇」は出しにくいですね。　正論だとしても正義だけを振りかざせば「蛮勇」、まして昨年まで苦労して来られたのは事実ですし。

仮契約の停止条件については私も考えていましたが、総会否決の場合は支払わないというのはなるほどですね。目からうろこでした。　当然支払い義務があるものと思っていたので...　
今から蒸し返すのも嫌なので、仮契約の審議の際に提案してみます。　否決でもお金を払う(仮)契約ならやはり総会決議が必要という理解で良いのですよね？　

管理費会計に予備費があるでしょ？そこから、例えば交通費名目で小額の出費なら理事会決議でいいかも。
必ずしも修繕積立金から払うとは限らないと思いますが。。。

＞やはり理事会は成立していない

成立してないのだから大声で言ってやったらいい。何で怖がるのか？
折角理事になったのだから「理事会改革の大なた」を振り下ろしたらいい。
そしたら理事会であなたを罷免する決議採るかもしれないけど、理事辞められるからもっけの幸い。
面白いからやってみたら？
俺は今は理事じゃないけど、先般理事会相手に大激論して一部の理事を怒鳴りつけてやった。

>>173さん
監事の役割が理解されていないようですので、監事と理事会の役割等をはっきり認識させるべきでしょうね。
入札方式は、ただ見積もり価格が一番安い業者に決めるということなので、その際同じ条件（同じ仕様書）で
見積りを取らなければ何の意味もないですから、そこを確認しとくべきでしょう。
設計・監理会社を決めるには、総会決議が必要なのは当然のことです。経費が伴うのですから当たり前のことです。
総会の決議を取らずに勝ってに仮契約を結び、総会で否決されたことにより、損害賠償等が発生したら、その責任は
その契約を結んだ者ですので、その賠償金はその者が支払うことになるのが法的解釈です。

＞監事と理事会の役割をはっきりさせるべき
そうですね。いずれにしてもこれは必要ですね。
＞入札方式は同じ仕様書で
そのように進んでいます。　この点コンサルタントはしっかりしていると思います。　(問題は総会決議を経ていないことですが)
＞設計・管理会社を決めるには総会決議が必要
おっしゃる通りだと思います。　根拠は「修繕積立金の取り崩し」だと思います。
全体にわかりやすいアドバイスをいただいてありがとうございます。　少し自信が持てました。

>>174様
コンサル料は全工程で約1300万ほどを見積もってきています。　これまでほぼ1年半活動してもらっていますので1/3としても400万以上です。予備費・等では対応しきれない額と思います。
ただ、おそらく否決ということは99%はないと思います。　ここ10年ほど総会の過半数は委任状ですので。
リスクはないとは言えませんが、ほぼない状況の中で私が悩んでいるのは「だからいいのだ」と言えない「正しいことをやっていない」状況です。
Ni.175 さんの言われるようにやれればいいのでしょうが、輪番で回ってきて大鉈を振るうのはちょっと気が引けるし、若いころにこの理論でずいぶん失敗してきましたので...　まして近所のこと、家族もありますし、出来るだけ協調したいと思っています。
色々とご意見ありがとうございました。　大変参考になり、勇気も持てました。

>>175
全体としては賛成ですが
>>そしたら理事会であなたを罷免する決議採るかもしれないけど、理事辞められるからもっけの幸い。
これは無理ですよ。理事は総会で選任されてるから理事会で罷免はありえないです。
理事会で理事長をヒラの理事にすることはできますけど。（理事長は理事の互選ですから。）
よくあると聞いてるのは、うるさい理事は理事会に呼ばなくなるんです。こういうときはどーするんでしょうね。
管理侍ならわかるかも！

　　>>１７４　　販売関係者さん
＞管理費会計に予備費があるでしょ？そこから、例えば交通費名目で小額の出費なら理事会決議でいいかも。
必ずしも修繕積立金から払うとは限らないと思いますが。。。


嘘をついてはいけませんよ！！　とんでもない事を口にされましたね。
どうして、嘘なんですか？？

>>160
管理侍さま

ありがとうございました。扉は扉ということで了解です。

>>177さん
私共のマンションも今年大規模修繕工事を実施しました。
約１年かかりました。工事費総額は、３億５，０００万でした。
戸数３５０戸です。
見える部分は殆ど補修しました、一部植栽工事までやりましたが。
設計・監理の経費は約１，５００万支払いました。
設計や手直し設計はしましたが、監理部分は常駐でもないので、そんなにやってたとはおもいません。
寧ろ大手ゼネコンの担当者の方が、常駐で朝から夜まで仕事や工事内容のチェックをされてたようです。
個人の１級建築士なんですけど、片手間で年間１，５００万ですからいい商売ですね。高いといわれていますが。
あなたのとこの設計・監理会社、工事も始まっていないのに、１年半何をされてるんでしょうね。
当然、管理組合との事前打ち合わせや設計はあるのですが。それにしても、１年半不思議ですね。

>>181様
3億5千万の工事で1500万の設計監理ですか。
うちは150戸ほどで予算2億ちょっとなので単純に計算すると割高ですね。　ただ敷地が広いのと棟数が多いので仕方ないかな。
1年半何をやっていたか具体的には私は知りませんが、管理会社と一緒なのでずっと理事会に出て来られて説明されたり、器具こそ使っていないようですが修繕の為のチェックをされたり、計画や仕様書を作ったりとやって頂いています。　この前指摘するまで契約もなく金額も誰も把握しておらず、委託業務内容も明文化されていない状況です。　やっと契約案が出てきましたが、今度は修繕委員会も理事会も「契約は来年の総会で」となっているわけです。　この状態はおかしいので臨時総会で議決して正常化しましょうという提案は却下されました。
コンサルのこれまでの仕事内容よりもこの点が気になり、どうするべきなのか、どうしなければいけないのか、こちらでご相談させていただきました。　　

営業活動で来ているだけです。
見込み客に見積もりを出すのと同じですから、お金なんか払うことありませんよ。

ついで、と言ってはいけないでしょうが、契約もなくこれだけ業務を負担されている先方の会社についても不思議に思っています。　国税あたりから監査が入ったら問題にならないのかと???　それでなくとも社内で問題にならないのか???　しかも前理事長との口頭の約束で支払は工事終了後となっていたようです。　この時は工事費の7%と約束していたようですが…　前理事長、この会社ともにコンプライアンスの問題があるのではないかと思います。　（私の会社だったらただじゃ済まないでしょう）

>>182さん
敷地は私共のマンションも広いですよ。公園あり、プールあり、ゴルフの打ちっ放し場あり、自走式の駐車場は
３９０台。
管理会社と一緒とのことですので、多分管理会社にはバックマージンは取られるでしょうね。
劣化診断も行われる筈ですが、器具も使わないでやられるんですか？
契約案が出てきたとのことで、それでやるかどうかは通常総会でということですが、それまでは、価格や業者の
選定は仮契約ということですが、総会で否決されたら当然契約はできないですよね。
多分決議されるとはおもいますが。
総会で決議されてからでないと、動けないと思うのですが、そこのところは、業者に念を押しておく必要がありますね。値段や業者選定は、総会で否決された場合は白紙になり、経費の負担はないと。
元々、設計・監理会社と契約をするのは、経費が伴う事項ですので、総会の決議事項なのですから。

うわー、すごいですね。　プールに打ちっぱなしまで...　うらやましい...

器具をつかった診断結果は少なくとも私は見ていません。　すべて目視です。　本当はここにも突っ込みたいところですがやめておきます。（No183 さんの仰るように営業活動の一部?）

これまで頂いたアドバイスを総合すると：
（1）設計監理会社にも経費が動く限り総会議決が必要
（2）総会決議がでるまでは仮契約として、万一否決された場合はこれまでの賠償責任はないものとする
（3）理事会ではこの仮契約を審議する必要がある
ということでしょうね。
ありがとうございます。

大規模修繕工事に、設計監理など必要アリマセンよ。先ずここで「ボッタクラレ」ていますね。
　　設計監理は立替工事のときに必要、法的にね。
コンサルタントも必要ないですね。無駄なお金の使い方です。
コンサルタントに書面で聞いてください。　コンサル料でどこまで責任を持ってもらえるんですか？と
答えは「責任は一切もてません」でしょう。
信頼できる元請業者に全て委ねる、その業者を探してください。

管理侍さん　ありがとうございます。

でも、なにか不合理なんです。原案通りでないと総会の議決ができないなんて。


他の話題が無くなったらまた、相談させてください。

>>187
責任持たせるためにコンサル頼む人なんて誰もいないと思うけど･･･
設計管理も、法的に縛りがあるから頼んでるんじゃないことくらい、みんな知ってますが･･･
信頼できる１社に全てゆだねるなんて、どんなけ鴨なんですか。
コンサル入れなくても、がんばりゃ組合独自で競争入札くらいできるでしょ。

発言がちょっと短絡的で稚拙すぎますよ。

>>187は
業者さんだよ。

＞でも、なにか不合理なんです。原案通りでないと総会の議決ができないなんて。
（招集の通知）
第三十五条 　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
５ 　第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

>>187
設計・監理がいなければ、仕様書どおりに工事ができてるのかをどうやってチェックするんですか。
手抜きや違う素材等が使われてもわからないですよ。
それに設計は誰がするんですか？

大規模種全工事に設計・監理は必要アリマセン。と申上げている。
そこにお金をかけるもんではないよ。
何かと、お金をかけたがる連中が居るんだよ。

↑業者さんです。

>>188
>>192
（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

総会では議案の修正はできないのか？賛成、反対のどちらかしか選択肢はないのか？って話ですよね。
できますよ！
議案書の書き方次第です。
例えば、修繕積立金を5000円から1万円に上げる議案を出したとして、
そこに但し書きで、現に総会に出席した区分所有者（委任状出席は含まない）から意見が出た場合は、現に総会に出席した区分所有者（委任状出席は含まない）の多数決により、7000円-13000円の範囲内で修正できる。と書けばいいんです。
この議案に反対で出席しない区分所有者は反対の議決権行使書を出せば言いだけの話。

管理侍がこないね。。。

>>167
多くの方がレスされてますので是非ご参考になさって下さい。
私からも少しだけ。
できれば同じ組合員同士でもめたくないですよね。
しかしそのまま放置されるのはよくありません。
理事会の間違いを指摘される際には、「役員の方々のために指摘する」というスタンスでお話されるのがよいと思います。
まずは今まで理事会で努力されてきたことを認め、このままいつまでも規約等に違反するような進め方をしたら、いつか組合員に指摘され理事会が責任を負わされることになりかねない、そうなったらせっかくの努力が水の泡になってしまいます。
そこを心配して、役員の方々にお話されてはいかがでしょうか。
物事が上手く進行している時はよいのですが、何か問題が発生した場合には、管理組合内部でも裁判沙汰になります。
業者から訴えられるかもしれません。
その時に理事会が適正な手続きを取られていないと過去の決議が無効になり、理事に損害賠償責任が及ぶかもかもしれません。
その様なことを心配している、というスタンスで一度役員に改善を求めるお話をされてはどうでしょう。

>>193

大規模改修の「仕様書作りから施工者と契約まで」と「施工者と契約後から工事完了まで」の一連の作業を
簡単に羅列でいいから教えてもらえないかな。想定規模(戸数)とかもあるとうれしいね。

当然、コンサルは、使わない前提で。設計管理は、必要無いのだから。


規模は、３００戸位のイメージでいいかな。

>>168販売関係者さん
あなたのご意見は、時に画期的であり、乱暴でもありますね。
なかなか参考になります。
就任承諾書はいつも来ている理事だけに書かせるのですか？
そうするといつも来ていない理事から「就任承諾書の話を聞いていない」と言われる可能性がありますね。
そもそも既に理事として総会で承認されているのなら、今更承諾書もないでしょう。