管理侍への質問部屋！

>>257
杉作さん
そのとおり。
理事会の沈黙を、黙認されたとして、自分に有利な方向に導くのが管理会社。
しかし、区分所有者の理事会への提案に対する沈黙は、却下とみなされる。
沈黙を逆手に取る法律構成を考え出せるかがポイントだよ。

＞管理侍さん
相変わらず頑張っていますね。
かなり以前に、何度か議論した者です（ＨＬは忘れました。野次馬？現役監事？）
管理員検定協会代表のＫ女史は存じています。（他のメンバーも数名）
本職はフロントをされている方だったと記憶していますが、もしかして侍さんの同僚？
最近、知り合いの理事長さんから彼女の近況を聞いたばかりでしたので
貴兄からもこの板で同じ情報を得るとは思いませんでした。
うまく行くと良いですが…。

うちの管理員は、管理会社の雇われなんですが、貼り紙とかに自分のことを｢管理人｣と書いてます。
間違ってませんか？

間違いかも知れませんが、問題もないのでは？

>>262
前期高齢管理士さん
野次馬さん、現役監事さんですね。
よく覚えております。あなたとは相当やり合いました。
コテハンを続けていると、こういうレスを頂けるのが嬉しいですね。
ありがとうございます！
確か私は最初匿名で書き込んでいて、あなたにコテハンにするように言われ、そこから管理侍を名乗ったと思います。
管理員検定協会の代表をご存知なんですね。
残念ながら私はお会いしたことがありません。
管理員は軽んじられる傾向がありますが、マンション管理の根本ですからね。
そこにフォーカスすることは実はとても重要ですので、私もうまくいくことを願っております。

管理人の検定ですか？私が思うのは一番優秀なのは間違いなく長谷工コミュニティの管理人です。少なくとも関西ではね。

>>266
販売関係者さん
こればっかりはどこの会社を褒めても、けなしても異論が出るでしょうね。
人の問題ですから。
どこの会社にも優秀な人とそうでない人がいます。
平均点が高いのはどこでしょうね。
ポイントはいかに管理員のモチベーションを高く保つかです。
トップの方針がしっかりしている会社の管理員は平均点が高いでしょうね。
あとは採用や教育、研修にどの程度の経費と手間を掛けているかでしょう。

>>109
管理侍様
遅くなりましたが>>104です。レスありがとうございます。
共有部分で住人が骨折を伴う事故に遭いました。
築5年を過ぎ満6年になる前です。新築からの委託の管理会社は5年を過ぎた頃から理事会に提案し、理事会（組合）より工事の発注を受けていたそうです。
発注〜工事（住人にはまだ知らされていない）の間の事故で、後日管理会社から施設賠償保険の申請用紙等を渡されたが、事故部分の事前の写真が無いというのです。
夜の事故後の暗いときにフラッシュをたいて、よく見えない、はっきり見えない写真になっています。
住人は電話でかけつけた管理会社社員によって救急車を呼ばれて搬送され、翌日も病院で検査。この間に仮補修され、どのくらい酷くなっていたか不明となりました。ただ他の複数の住人、管理人、フロントが覚えていました。
もちろん、被害住人と同じで瑕疵を知らない人もいました。
事故翌日、管理会社より３人が謝罪にマンションを訪れました。その時、支店長は瑕疵部分が酷かったことを認めました。
酷かったということを認めながら、写真は無いと。数ヶ月後、瑕疵部分はたいしたことはなかったように主張してきました。
保険会社も酷い写真が出ないほうが都合が良いのでしょう。
その後も管理会社担当者のやらかした事が次々と発覚しました…。

>>269
理事未経験住人さん
マンション内で人身事故が発生したのですね。
それは大変だったかと思います。
瑕疵とのことですが、デベロッパーや施工会社が認める瑕疵なのかどうかは重要なポイントです。
明らかな瑕疵であれば組合として工事費用を負担すべきではなく、売主に損害賠償請求をされるべきですね。
管理会社の対応としても問題ありだと思います。
瑕疵について売主と協議されていないのであれば、まずはアフターサービス部門に問い合わせてみてはどうでしょうか。

レスありがとうございます。
管理会社が修繕してしまったのでアフターはわからなくなってしまったようで、売り主からは認められないとの回答のようです。
管理会社のHPにはアフターにあたるかどうかで修繕費用がかかるか違ってくるので、アフター期間内は理事会に提案してくれると思わせる記述がありますが、実際はそんな話はなかったのか管理会社で修繕を済ませた後、次の理事会が売り主に問い合わせたようです。
さらに当時の理事会の知らないところで組合の施設賠の保険を持ち出していたことが発覚しました。

不具合の内容がわかりませんので何とも言えませんが、施設賠償責任保険が使えたということは、共用部分に問題があったということです。
それが経年劣化や故障を管理組合として放置していたのなら管理組合の問題。
管理会社が見過ごしていたのなら管理会社の責任。
新築時からその状態だったのであれば売主の責任。
以上の可能性が考えられます。

5年も経ってから管理会社が言ってきたということは新築時は大丈夫だったのだと思います。
施設賠も理事会に事故を報告して請求用紙を預かってきたのではなく、担当者が理事長自署押印の書類を理事長が知らないところで使っていたそうです。
それは数ヶ月後に管理会社から弁護士を入れられた住人が当時の理事長宅を訪ねて発覚しました。
理事長は保険など知らず、署名した覚えがない。
理事長の奥さんが担当者が持ってきた保険請求の紙に判を求めれたというのです。奥さんが言うには「担当者の字」だったと。
理事会に報告の結果、組合の施設賠を持ってきたのではなく「理事会の知らないところで勝手に使っていた」ようです。
道理で理事会などを開き、組合と管理会社の責任を話し合わないわけです。
理事さんは「組合と管理会社どっちの保険を使うか」どころか組合が施設賠という保険に入っていることさえ知らなかった（管理会社から説明されなかった）そうです。
勝手に使ったのだから、後から「入っていました」とは言えないですよね。
事故があった月に新理事会に交代だったため、知られないと思ったのでしょうか？
内容が入ってない白紙の示談書にも判を押させられたそうです。

新築時に大丈夫だったとしたら建物の瑕疵ではありませんので管理上の問題です。
管理組合の保険を勝手に使う管理会社は問題ですね。
書類上の手続きにおいても問題ありそうですし、今回の顛末について管理会社の然るべき立場の人にしっかりと説明を求め、今後の対応を検討すべきと思います。

管理会社の支店長は被害者宛に「管理会社に法的責任は無い」旨の書面を弁護士より発送し、それを被害者が新理事長に見せたところ「管理会社の責任がないとは！」と激怒していました。
背景には施設賠が50％しか出ない見込み？というのがあったからで、保険会社もハッキリは言えないけど、組合の契約している保険だが管理会社の責任が大とみての過失割合と思われます。
住人は事故の翌日に管理会社支店長に「治療費、交通費、休業損害が出る保険に入っている。治療に専念してください。」と言われたので100％がまかなわれると思っていたと。

管理会社は頭だけ下げ、組合の保険を勝手に持ち出して、自分たちにも責任があるのでは？と指摘されると弁護士から文書を出した。
弁護士を入れたことにより、保険を勝手に持ち出したことがバレたというわけです。
さらに50％しか出ないと察知し、当時の理事さんたちに「被害者が治療費を（組合の）管理費でもってくれないか」と言っていたとのことです。
被害者には「保険」が使えると言い、組合には保険に入っていることを教えてないから「出してくれと言っている」と嘘をついていたそうです。
これって被害者の名を使った詐欺未遂ですよね？被害者が弁護士を入れられなければ、管理会社が何をやっていたか知ることもありませんでした。

骨折って、こけたんですかね。なんかでっぱっていたとかで。
>>背景には施設賠が50％しか出ない見込み？というのがあったからで、保険会社もハッキリは言えないけど、組合の
>>契約している保険だが管理会社の責任が大とみての過失割合と思われます。
この部分、推測で言ってるのが問題です。
対人賠償保険なら保険の上限まで全額でるんじゃないの？管理会社の責任が大とみているなら、保険会社が管理会社に求償するとおもうけど。

とんでもない管理会社ですね。
まず施設賠が50%しか出ない理由を保険会社の見解として求めるべきです。
被害者の過失が考慮されているのかもしれません。
管理会社に法的責任がないという根拠も確認すべきです。
共用部分の不具合箇所について、管理会社は理事会に修繕の提案はしているので、その点については責任を果たしたと言えるでしょう。
しかし問題は工事を実施するまでの間に、共用部分に危険箇所があることを居住者に注意喚起していたかどうかですね。
これを実施していない、もしくは理事会に注意喚起の提案をしていなければ、管理会社にも一定の責任があると思います。

施設賠は組合が契約しているもので示談で決まった金額を保険会社が払うそうです。もちろん上限は決まっています。
示談に保険会社が口出しできないということでしょう。示談は特約の弁護士になりますよね。
今回の問題は新理事長がプライベートで「保険代理店の社長」だったということです。
たまたまでしょうが、組合で掛けている保険のセンターの人と前から仕事上の付き合いがあるそうです。
新理事長と「管理会社の保険を使うべきじゃないか？」とのやり取りがあったそうですが、とりあえず組合の保険のままで進めて後で保険会社どうしでどうのこうのと言ってました。ハッキリ言わなかったのでわかりません。
その後、管理会社が「道義的責任」だかで被害者と円満解決を目指すと理事長宛に文書を提出。
責任の所在や被害者への謝罪の文書は無し。理事長だけへの約束でしょうか!?

被害者も症状固定となり、後遺診断書を添えて弁護士を頼み保険会社と管理会社へ通知。
その後も理事会で責任の所在などを話し合った形跡なし。
（議事録より）
保険会社からも管理会社からも数ヶ月、弁護士に返事が無し。
事情を知った保険代理店が「保険の手続き」をするように保険会社に言ってくれたそうですが、保険更新時に切られた。
（切られたというか更新にならなかった）
新しい代理店は新理事長の知人の会社に決まったそうです。何社も見積りとった上でのことだそうですが、保険金額は同じで変えた理由は「今までのところとはお付き合いがないから！」だそうで、どこにするかは始めから決まっていた感じもあります…。
新理事長が任期を終える前「私は（保険代理店の）社長だからできなかった」と保険の手続きをなかなかしなかったことに触れ、管理会社に証拠を出せとも言えなかったと言いました。
理事長になって間もない頃は「責任を認めないなら、管理会社（委託）を切る」と言っていましたが、管理会社が組合の責任→被害者の責任と主張を変えたのを知っても理事会で理事達と検討せず、自分だけで収めていたようです。
理事長は保険会社の圧力？を匂わせていましたが、保険会社は理事長が特約の弁護士を入れなかったと逆のことを言っています。
金融庁に問い合わせると、契約者である理事長が保険会社が被害者に払ってくれないという内容ならば受け付けるが、そうでなければ受け付けられないそうです。
示談までいっていないのです。保険会社は示談を進めず、裁判所で決めて欲しいのでしょう？求償よりも。
理事長は何故、示談に向けて速やかに弁護士を入れなかったのでしょうか？
そして何故、管理会社の不始末を内緒にしているのでしょうか？

気持ちは解るけどさ。
ここで愚痴ってても仕方ないよ。

同情はするけどさ。
自分はどうしたいのかはっきりしなきゃ。
貴方一人で、質問部屋を愚痴り部屋に変えちゃってるよ。