合人社ってどう？Ｐａｒｔ２

金品をもらっても残念ながら民間人であるために明確に犯罪とはならない場合がほとんどです。

ある理事長さんも接待を誘われ行きましたが、自分の分は自分で出したそうです。

この元理事長さんは、精錬潔白ですので、今でも理事会や管理会社に正しい意見を出しています。

接待を受けた理事長さんは、遠慮があるためこそこそしていて、総会でも管理会社の不利な事は云わずに責任逃れをしていましたね。

元役職などした方でしっかりしている方は、そういう事にきちんとしてわきまえていますね。

書込み記入者各位

　本当に合人社の委託管理物件に居住している方への限定となりますが、契約更新を迎えてから管理費勘定に修繕積立預り金が存在しているか確認してください。
　もしこの書込みを見て該当すれば、管理委託契約書のコピーと毎月の月次報告書を最寄りの各整備局に持ち込めば、下記の報道発表に抵触していることになり処分対象になるかと思われます。
　あくまでも可能性の問題であり、上記内容を肯定するものではないことを申し添えます。
ちなみに昨年度の合人社の説明では、「中国地方整備局への相談すると、管理組合からの指示書があれば管理費の振替をしないくてもいい。」とのことでした。それからすると下記の処分内容になることに疑念が生じますが本日現在、国土交通省のHPには下記のとおり記載されています。

合人社さんに不都合な書込みをしたからということで訴訟しないでね。
　
　　
報道発表資料

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正について

平成23年6月1日


○内容
　「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」については、マンション管理業者の適正な管理業務の運用を確保するとともに、違反行為等に対し厳正かつ適正に対応をすることができるよう平成１８年１２月に定めたものです。
　しかしながら、マンション管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、依然として横領事件等の不祥事が発生していることから、平成２１年５月に、マンション管理組合の修繕積立金等の分別管理の手法等について、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則を一部改正（平成２１年国土交通省令第３５号）し、公布したところであり、このたび、当該改正を踏まえ、「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正を行いましたので、その概要を公表いたします。

「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」
の改正の概要
１ 背景
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土
交通省令第３５号。以下「平成２１年一部改正省令」という。）が平成２２年５月１日から施行され
たことなどを受けて、「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」（以下「基準」と
いう。）の一部改正を行う。（平成２１年一部改正省令の概要は別添参照）
２ 改正内容
（１）平成２１年一部改正省令により、マンション管理業者が管理組合の委託を受けて管理組合の
財産を管理する場合の分別管理の方法が改正されたことを受け、基準別表９を２つに分け、平
成２１年一部改正省令による改正後の規定が適用される管理委託契約（平成２２年５月１日以
降に締結されたもの）に基づく管理事務に関する財産の分別管理義務違反に対して、９－１と
して以下のように定める。
① マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（平成１３年国土交通省令第１１
０号。以下「規則」という。）第８７条第２項第１号イ又はロに定める方法（以下「イ又はロ
の方法」という。）により修繕積立金等金銭を管理している場合において、同号イ又はロの規
定に違反して必要な収納口座から保管口座への移換を行わなかったとき。【業務停止処分３０
日】
② イ又はロの方法により修繕積立金等金銭を管理している場合において、規則第８７条第３
項の規定に違反して、必要な内容を満たさない保証契約を締結したいたとき又は管理受託契
約の契約期間内の一部に保証契約が締結されていない期間があったとき【業務停止処分１５
日】。保証契約を締結しなかったとき。【業務停止処分３０日】
③ 規則第８７条第２項第１号イからハの方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にお
いて、規則第８７条第４項の規定に違反して、保管口座又は収納･保管口座に係る管理組合の
印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理した場合。【業務停止処分３
０日】
④ ①～③の場合において、当該管理組合の財産に係る損害が発生しているとき。【業務停止
処分６０日】
⑤ 規則第８７条第５項の規定に違反して、管理組合の対象月における会計の収入及び支出の
状況に関する書面（以下「５項書面」という。）を作成しなかった場合。【業務停止処分期間
７日】、５項書面の内容に不備があった等の場合等【指示処分】。
（２）平成２１年一部改正省令による改正が適用されない管理委託契約（平成２２年５月１日より
前に締結されたもの）に基づく管理事務に関する財産の分別管理義務違反に対して、９－２と
して従前の基準別表９と同様の規定を定める。
（３）上記のほか、基準別表の規定の表現上の整理を実施。

追加
管理費会計の通帳→収納口座→理事長印　　◯　
管理費会計の通帳→収納口座→管理会社印　☓

こうしないと合人社のやりたい放題！

>>453
元役職がついた人ほど接待を受けなれていると思うんですが…
自分の分は自分で出したとして、誘われて行くのもどうかと…
後でつっこまれたとき、言い逃れできないと思うんですが…
行かないのが普通だと思うんですが。

重要事項説明書にも管理委託契約書を見ても基幹事務は再委託しないことになっている。でも管理費等は合人社が三菱ＵＦＪファクターを使って口座振替している。ということは再委託しているのではないのか？一部の再委託は違法ではないが記載内容が実態と異なっていて何か釈然としない。もしかしてここにもからくりがあるだろうか？

（委託する業務の内容）
第3条　管理業務のうち、甲が乙に委託する業務（以下「委託業務」という。）は、次のとおりとする。
一　事務管理業務(別表第1に掲げる業務)
二　管理員業務(別表第2に掲げる業務)
三　清掃業務(別表第3に掲げる業務)
四　建物・設備管理業務(別表第4に掲げる業務)
五　非常通報業務(別表第5に掲げる業務)
六　水道料金請求収納業務(別表第6に掲げる業務)
（第三者への再委託）
第4条　乙は、前条第二号、第三号、第四号、第五号及び第六号の委託業務の全部又は一部を、第三者に再委託することができる。
2　乙が前項の規定に基づき委託業務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再委託した業務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。

殆どの管理会社は、出納業務の一部である口座振替を専門会社に再委託しているでしょう。銀行窓口での処理が、物理的に無理からだと思われます。

これが違法なら、毎月振り込まないといけないのでしょうか？

↑国土交通省の指導、委託契約書に於ける主幹業務の再委託先の明記などが、どうなのかは知りません。ただ、いずれにしても黙認のされている感じがします。

　当管理組合は　ロ　の方式で昨年契約更新しているが、管理会社の印鑑で処理され、管理費勘定に修繕積立金が残っており、契約社員のフロント担当に変更を依頼しているが未だ何の反応もありません。
　また契約更新というのに契約書を交わそうとしないので、次年度への引継ぎの際で問題になると思い、合人社に連絡すると、「重要事項説明と成立時の書面を交付したから、契約更新の際の契約書ないし覚書の締結は不要」という。
　不安に思い会社の顧問弁護士に相談すると、「通常は契約行為に入る前に重要事項説明をして契約前の理解を深めるのであり、その後十分な内容認識の上で、契約行為に着手するのが正常の商取引とのこと。重要事項説明書に更新の旨を記載してあり、成立時の書面を交付したからと言って放置しているなら『契約未締結』と判断すべき。」との助言。
　理事会に相談内容を報告。結果としてはその他の不明点も含め最終結論を緊急集会として皆さんにご報告するつもりでいるのですが、６月に入り突然、合人社の統括から直接電話があり、「お話をしたいとのこと。」で意味が分からない状態です。
　また昨日の書込みと国土交通省のHPを直接拝見して不安でたまりませんし、もし事実だとすれば怒りが合人社へ込み上げて来ます。
　出来れば煽り行為でなく、適切な助言的書込みをお願いします。

№457さん

適正化法で定める「基幹事務」の再委託ですが、一部はＯＫ、全部は禁止されています。

そのうえで重要事項説明書や管理委託契約書に「基幹事務は再委託しない」という趣旨の
記載がされているのに、実際には大半の管理組合の管理費等の徴収は某社子会社が代理店
を務める三菱ＵＦＪファクターが堂々と行っています。

フロントに言っても無意味なことですので、社長あてに質問書を送り必ず文書で回答する
よう求めてください。

そしてその文書を国交省地方整備局不動産業課（連絡先はＨＰで調べてください）に送付
し、重説等の記載と実態の相違について問題のある・なしを確認してみてください。

管理費の徴収は、銀行系に委託しないと無理だろう。
各組合員が管理組合口座へ毎月振り込まないといけなくなるし、管理会社の事務効率が悪くなるから、委託管理費の値上げも必須。しかも、未収金が増える可能性も高い。
ここを追求するんじゃなくて、合人者口座に一ヶ月以上滞留する管理費等を追求したほうが良い。

管理費等が、管理会社口座にプールされている間に、利息は発生しているのでしょうか？発生している場合は、何処に還元されているのですか。低金利の時代ですが、管理会社の扱う金額が大きいので気になります。

　管理組合はみなし法人だから課税はされない、合人社はその相手方だから国税から突っ込まれることはまずない。それを隠れ蓑にして契約書を持ってこない会社は単に印紙税を節約したいだけと違うかな。
　マンション法でも問題かもしれないが、脱税という観点から見ても立派な犯罪企業じゃないですか。
今日はまず国土交通省と国税庁に契約書を持って行きましょう！そして報告を書込みましょう！

　

↑ついでに、管理会社の口座にプールされている、管理費等の利息の扱いについても確認して貰えないでしょうか。

№461さん

重要事項説明（前年と同条件更新の場合）は理事長に「管理業務主任者」が会い、「管理業務主任者証」を提示し「重要事項説明書」を渡して説明を行う、そして契約更新日までに「重要事項説明書」を区分所有者全員に配布することになっています。

上記のうち一つでも欠けている点があった場合は国交省に通報されれば確実に監督処分の対象となります。

上記が行われた場合の契約ですが、「契約成立時の書面交付」は義務付けられていますが「契約書を交わす」義務はありません。「契約成立時の書面」は契約書のコピーでよいとされています。
（平成14年国総動309号）

管理組合財産の管理方法には「イ」「ロ」「ハ」があり、重説にそのどれかを記載することになっています。「ロ」の方式の場合の「収納口座」については管理会社による通帳・印鑑の保管が認められています。そして当月分の残額を翌月末までに「収納口座」から「保管口座」に移し替えることが義務付けされています。

問題は、管理委託契約書に記載されている下記四の内容です。別途の指示書（某社が作成して管理組合に配布されている）に理事長が署名押印しているか確認しておくとよいと思います。
また、今まで何度も指摘していますが某社の場合はフロントに言っても何の意味もありません。素人が多いことと経験者であっても社内ルールが複雑怪奇なため理解して行動できるフロントは一握りしか存在しないからです。直接社長あてに質問書を送付することをお勧めします。

三 甲の組合員の管理費等の収納は、収納代行会社による振替方法によるものとし、毎月27日（当該日が金融機関の休業日に当る場合はその翌営業日。以下「振替日」という。）に管理費相当分については、甲の組合員等の口座から甲の収納口座に振り替え、修繕積立金相当分については、甲の組合員等の口座から甲の保管口座に振り替える。
四 収納口座に収納された管理費相当分について、④の事務を行った後その残額を、当該管理費相当分を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に移し変える。ただし、甲から乙に対し、別個の指示がある場合はこの限りではない。

No.467 様

ご助言ありがとうございます。

まさに法律の盲点を突くような合人社の戦略には開いた口が塞がりません。

本日これから会社に出勤して別件で会社顧問弁護士にお会いすることがありますので、その際プロの方のご指摘と当管理組合の状況を相談して理事会に報告しようと思います。

また何かあれば教えてください。

↑管理費等のプール・滞留している金の利息が発生しているとしたら、どこに移し替えることになっているのでしょうか？

↑利息がどのように管理組合及び個人に還元されているのか？知りたいんです。

ペイオフ対策で、利息がつかない口座になってるかもね。流石の合人者もそこまでリスク侵すかな？
適正化法ができた経緯は、合人者だけじゃなく他の管理会社も管理費等を運用できる状況下にあったからだと思います。
一ヶ月以内に管理組合口座へ戻す以外は、違法行為だろね。

例：物件数１０万戸×管理費等２万円＝２０億円、毎月、プール・滞留だとすると。２０億円×年利率０.１２％÷１２月＝月２０万円。という計算になります。低金利時代が大した額ではありませんが、気になります。利息の件は、委託契約書に明記されているのでしょうか？

１ヶ月以内に管理組合口座に移し替えできないとしたら、その訳は何なんでしょうか？処理件数が多い？その訳を解消すればできると思います。

したくないだけで、余裕でできます。
他はみんなやってるし。

うちのマンションが合人社の管理だったころ、総会で決算報告があったのですが、口座の残高証明のみで、通帳のコピーは勿論、会計監査を含む理事たちも通帳を見せるように要求したのに、時間が掛かる、忘れてしまった、他のマンションの通帳でしたなどと言われて見せようとしませんでした。
２年目までは合人社を引き入れた理事長たちがいたのですが、３年目以降にこのことが問題となりました。
その後、合人社が自由に出し入れできる「収納口座」というのでしょうか、その口座に２０００万円近くの金額が入りっぱなしになっていて、決算の時にもマンションの口座に移さないのがわかったのです。
その金も、通帳の確認が出来なくて残高証明だけなので、本当に存在するのかどうか確認できないのが判明したのです。
その後、大樹修繕工事をこの会社に行わせるのは不適格だと言うこともあり、管理会社を変えようとしたのですが、最初のころは元理事長などからの猛烈な反対があったり、それに同調する居住者もいて、他の居住者はもう少し信用してもいいのではないかという意見も出たので合人社を変える決定が下されるまで２年も掛かりました。
合人社は切羽詰ってくると生き残るために何でもしてくるようです。
私を含めた合人社を追い出そうとする人たちを誘ってカラオケや居酒屋に行こうだとか、意味不明の贈り物を突然持ってきたりしましたが、我々はそんなことをしてもらうのはおかしいのでと全て断ったら、掌を返したように、脅しに切り替わりました。
このような我々が受けた合人社や元理事長たちの行いの事実を全てまとめて井戸会議のように休みの日にお会いした居住者の人たちに広めて行きました。
はじめの頃は、マンション管理士に相談しました。
無料で相談に乗るという２名のマンション管理士がいました。
別々に来てもらい話をしてアドバイスをもらいましたが、結局、マニュアル通りのような対応でしかなくて、我々のマンションに合う部分もありますが、合わない部分もあるので具体的にと言うと、これ以上は有料になると言われたのでした。
色々試しましたが、やはり、自分たちが立ち向かうしか方法は見つからなかったのでした。

ようやく新しい管理会社になり、最初の決算報告があった時には、毎月の管理費として予定した金額を管理会社の収納口座に移動するが、余ったお金は一旦戻し改めてその月の予定額のみを移動していますので、常に管理会社が自由に出し入れできる収納口座には、１か月分の必要金額しか入っていません。

通帳と印鑑はどのような保管が基本なんですか？両方、管理会社に渡しているはずはないですよね！常識的に考えても！

上記を見ていると心配になります。通帳の残高が入出金の総額で合っていたとしても、支払期日が適切かどうか？確認した方がいいかも知れないです。残高証明も大事ですが、入出金明細も更に大事でしょう。

４７１さんへ。各管理会社は、適正化以前に運用した利益は管理組合等に返したんでしょうか！時効分は別でしょうがないが、高金利の時はかなり運用益があったと思います。

基本は印鑑は理事長、通帳は管理会社。収納代行方式だと、管理組合が自由に金を引き出せる仕組み。
原則方式なら確実です。

合人社さんは基本通りなんでしょうか？

＞４８０さん
ハイ　お答えします！
合人社さんは、いつでも詐欺が出来るように基本通りの姿勢を取っています。

まじめに聞いてるんだから、マジメに答えろよ。
そこ茶化すところか？

真面目ですよ。
名誉毀損で訴えられるかもしれない事ですからね。

私のマンションでは、通帳が３つあります。

まず、マンション管理組合理事長名の普通口座・マンション管理組合理事長名の定期口座ですが、この２つの通帳は管理会社が保管していますが、印鑑は理事長が保管しています。

もうひとつ、管理会社名の普通口座は、通帳も印鑑も管理会社が保管しています。

毎月、管理費と修繕積立金の合計額から、翌月の管理会社への支払いや光熱費や決まっている支払いなどに必要が金額だけを管理会社の口座に入れて、残りはマンション管理組合の口座に入れていると説明されました。

そうですよ。詐欺の姿勢の事実を証明しなければ負けますから！

途中から合人社に管理が変更になったとき、通帳は３つありました。
表向けはそれを変えないままになっていたのですが、実際の金の動きは大きく変わりました。
管理会社が通帳と印鑑を持つ口座に管理費と修繕積立金が全て振り込まれました。
その後、マンションの積立口座などには一切振り込まれないのです。
年に一度の総会資料に添付された決算報告書にも、それを書かれていたのですが、それが危ないことに気付いた人がいて、総会の場で発言しても合人社は難しい言葉を使い、こんなに大きな会社なので大丈夫です安心して下さい、という事を言うし、今思えば合人社から利益を得ていた当時の理事長たちが大丈夫だと言ってうやむやにしてしまったのです。
結局、総会の限られた時間の中では何も出来なかったのでした。
翌年になると、更に膨れ上がった金額に不安も大きくなったので、合人社も振り替えを口頭では了解したのだが、議事録にそのことは明確に記載されていなかったし、実際に振り替えは行われなかったのです。
翌翌年、総会間際にフロントが変更されました。
そして迎えた総会では、更に膨れ上がった金額が合人社の口座にあり、振り替えも行われていなくて理事会も、フロントが変わってしまい、前のことが引き継がれていないので仕方が無いと開き直っていました。
合人社のフロントも、急に変更されこれまでの経緯を良く知らないのでと言い出す始末でした。
そして、合人社の口座の金を至急振り替えるようにと議論されたが総会参加者の大半が直ぐに振り替えることに賛成しました。
しかし、お金の振り替えは実行されませんでした。
合人社から利益を得ていた理事長の人気が終わり、新しい理事長が合人社に詰め寄ったが、合人社は言い訳ばかりで実行しようとしないので、臨時総会を開き、合人社を変えるかどうかの話をする準備をしだした途端、合人社が一部の金額だけを振り替えることが出来ると言い出したのです。
そして、何故か明確な説明もされないまま、３分の１くらいの金額だけが振り替えられました。
残りの３分の２は振り替えられないまま、いつになるのかも答えずにのらりくらりしだしたのです。

結局、他の管理会社に変わるまで、振り替えは行われなかったのです。

振り替えられない理由として、我々の金を無断で他に使っていたからなのだと思います、

私の住むマンションでも、途中から合人社になりました。
理事に選ばれたのですが、自ら理事長に立候補した人が管理会社を変えようと必死になって変えてしまったのです。
合人社に変わってから４年間の間、マンションの理事長名で作った通帳でおかしな事が起こりました。
合人社になる前、理事長が変わると通帳の名前も変えていたのですが、合人社になってからは理事長が変わっても通帳の理事長名を変えようとしなかったのです。
理事会の度に変えるように言っても、通帳は広島本社にあるからだとか、おかしな理屈ばかりを言って時間を伸ばそうとしかしないのでした。
こんな、完璧な管理をすると言いながら、金のことしか考えていないのです。
合人社は会社ではありませんし、管理などもしない輩の集まりです。

どうしようもないと言うより、信じられないのですが、前述の内容が本当なら違法行為にならないのですか？

４８６です。
違法行為ですよ。
しかし、私も含め数名が合人社が違法な事をしていると声を上げても、マンションとして訴えることはしなかったのです。
至急、改善して欲しいと言う要望しか出しませんでした。
訴えなかった理由は、訴えたところで誰が最後まで戦うのか、証拠を集めなければならない手間とか弁護士を雇う費用や裁判費用、もしも負けた場合の損害や責任と気まずさ、勝ったとしてもそれに掛かった労力とお金などなどを考えると、訴えるよりも追い出したほうが良いと多数決で決まったからです。
合人社は、それら全てわかった上で、泣き寝入りするのがわかっていて行うのです。
それが合人社です。

No462様
上記が行われた場合の契約ですが、「契約成立時の書面交付」は義務付けられていますが「契約書を交わす」義務はありません。「契約成立時の書面」は契約書のコピーでよいとされています。

　という情報提供を頂いて顧問弁護士と打ち合わせをしていたところ、「同一条件更新」の時はコピーの添付で構わないということですね。この点はご指摘のとおりでした。
　ところがやはり「契約更新でも仕様を変えたりしていると、顧客に有利だからと言っても変更した内容は契約書という書面にしないといけないということ」をご教示頂きました。
　その点ではやはり「契約書を締結すべきである。」という見解を頂戴しました。
また顧問弁護士より「直ちに違法行為とまでは言い難いが、違法行為を回避しても合法行為とは言い難い状況が散見され望ましい状況ではない。」との率直な助言でした。
　このような見解と助言を持ち帰り合人社が参加しない役員だけの理事会に報告しました。
理事会としての結論は「脱法行為を繰り返す会社との契約継続の可否という方向の議論となり、結果は解約の上他社との管理を開始すべき。」でした。
　とは言え、具体的方策がなく詳細は持ち帰り次回理事会までの各理事検討事項としました。
ふとこの掲示板にある他の板が存在し、より適切な会社はどこかと模索する姿がやっと分かった次第です。

　管理組合運営業務は非常に労力が取られる業務で不満が生じても、直ちに反論したり制裁を合人社に課す難しさをしみじみ感じました。

　最後になりましたが、顧問弁護士が合人社との契約業務でとんでもない違法行為を見つけてくれました。
実損も多く、管理組合に影響を及ぼすことも多いので、理事会に合わせて報告しました。
弁護士に依頼する決議を昨日の理事会で取り、本日正式な委任状にサインして返送します。

　

４９０さん、顧問弁護士ではなく、顧問弁護士を持たない我々が一般の弁護士に同じ内容を頼んだ場合、どれくらいの費用が掛かるものなのでしょうか？

ホ―ムロイヤ―とかのネ―ムで気軽に相談に乗って貰えるそうです。月々数千円と聞いています。年間数万円です。相談時間の制限はありが一応、顧問弁護士になってくれます。裁判とかの対応は別になると思います。

↑失礼しました。前述は４９０さんではありません。悪しからずご了承下さい。

区分所有法に詳しい弁護士が少ないんですよね。。。

確かに、所謂マンション法に詳しい弁護士は少ない。でも、刑法・民法の違法行為には詳しいから諦めないで下さい。

マンション管理組合連合会だっけ？？
ああいうところに弁護士ついてるでしょ？
そういう人頼るのがいいかも

高層住宅管理業協会に相談しても無理でしょうか？

NO491さんへ
　日頃ご相談している顧問弁護士の先生からよく伺うお話ですが、「現在は弁護士報酬規定が撤廃されているので正直なところご依頼される先生によって同種の事案であっても個々に異なる。」というのが表向きの見解だそうです。
　しかしながら現実は大体どの先生も基本的には旧の弁護士報酬規定をもとにご説明されるそうです。
事案の難易度にもよるらしいですが、一般的な民事訴訟を依頼した場合着手、成功報酬込みで約３０～５０万位が相場的なものらしく、着手金、成功報酬の割合は事件により異なるとのことです。
　また聞くところによれば顧問企業からは１００万単位の高額な報酬でお仕事をされていますが、社会的弱者の請求事案からはわずか１万円で受託されていると伺い、この世の社会正義を信じたくなりました。
　ご参考にして頂ければ幸いです。
　

冤罪裁判などはボランティアではないででしょうか。

４９８さん、ありがとうございます。
やはりそれくらいは言われてしまいますよね。
一度、無料相談と言うのがあったので仕事を休み出向いたのですが、相談内容を説明して理解してもらうまででも時間内におさまりませんでした。
事務の人に金額の目安を聞いても、わからないのでした。
仰るように、弱いものの味方になって頂ける弁護士と巡り会えれば良いのですが、そのような人ほど、広告は出していないし、同業者は紹介してくれないでしょうから見つけるのが大変なのです。
しかし、無報酬ではいけませんので、数十万円くらいは考えておく必要はあるようですね。

これまで無責任に訴えろ、だからなめられる住人が悪いんだとか言う人がいましたが、金のことなんて考えていなかったのですね。
まさに他人事だったのですね。