東栄住宅のブルーミングガーデン Part.5

うちは完成してから約９ヶ月経った物件を購入。

値引きはともかくとして、天井等をじっくり見て雨漏れあとが無いのを確認してから購入。
住みだしてからは約２年経過してますが、今のところ雨漏れは無いですよ。

115さん
たしかにそのあたりなんですがうちのには「進入防止機能」などは付いておりません
ペアガラスでもないくらいですから・・・
暴風雨だとサンに雑巾をあてないと水があふれるくらいになったこともありました・・・

引き戸がガタガタする件ですが調査はまったくしませんでした。

私「先日の強風の時に引き戸がガタガタしたのですが、なんとかしてください」

ＴＪ「う〜ん。それだけ言われても実際その状況を見ないとわからないですからね。」

私「そんなの無理じゃないですか。強風の日なんていつ来るか予想もつかないし。直してくれないのですか？」

ＴＪ「直さないわけじゃないけど、実際に見ないとわからないからね」

とにかく、見ないとわからないの一点ばりなのです。
イライラした私が

私「瑕疵じゃないのですか？修理してくれないのなら第三者検査機関に頼んで調査するしかないのですね？」

ＴＪ「調査するのは個人の自由なのでどうぞご自由に…」

私「では調査を頼み瑕疵が見つかったら調査費用も請求しますから」

ＴＪ「住宅性能評価もとっているし裁判したいというならご自由に…」

こんな感じでしらばっくれられました。
もう呆れてしまって…

連続投稿すみません。

別件なのですが隣家との境の塀があるのですが、境界線を見ると我が家の塀になっています。
購入時にも東栄に確認しました。
隣家の方がこの塀に車を毎回ぶつけ、かなり塗装がはげています。（隣の家側の塗装）
フェンスが曲がってしまった事もありました。

たぶん隣の方はこの塀は共有だと思っているようなのです。
以前悪気なく「車庫入れが下手なので塀にぶつけちゃう〜」と
私に話してきたので間違いないと思います。
それに塗装のはげた部分を、色の合わない塗料を買ってきて自分で勝手に塗った事もあるので。

塀の塗装のはげた部分（隣がぶつけ我が家側まで塗装がはげた）をＴＪになおして貰う時に、
お隣の敷地にはいって塗装するのでついでに、この塀は我が家の物だとやんわり言ってほしい。
とお願いしたらそれはできないと言われました。
それもそうだな〜と納得したのですが。

先日お隣がＴＪに「塀の塗装がはげてしまったので塗ってほしい」と言っているのを
偶然聞いてしまいました。
勿論その塀は我が家の物だと知っているＴＪは断るだろうと思いきや
「わかりました〜。でも後塗りだから少し色変わっちゃうよ。塗料取り寄せるから、きたら奥さんがいなくても勝手に入って塗っておくよ」
なんて言っているのです。

その塀は我が家の物なのに…いくら隣接しているからといって持ち主に断りなしに
色を塗るなんてびっくりしました。
こんなＴＪですから…すべてにおいて期待はできません。

ももさん
強風時に引き戸がガタガタ揺れる…建て付けが原因でないなら床部や天井部など構造部に原因があるとも考えられないでしょうか？
詳しく調査する必要があると思います。

隣家との塀の問題、塀の所有がももさんなら、今後の対応ははっきりしてます。
ＴＪから隣家に所有はももさんである事を言わせる。
塀の修繕はもちろんももさん側と話し合いの上にです。

書き込みが事実なら何て対応がおかしい会社(一特定の担当者)だと思います。
まがりなりにも上場企業、改善すべき所は露呈すれば改善されるでしょうから、問題を大きくした方が会社にとってもいい事でしょうね。頑張って下さい。

雨が降ってます。
雨漏りは大丈夫ですか？

あ

126さん
率直に思ったことなので、書かせていただきますが・・・
「強風時に引き戸がガタガタ揺れる」は、そんなに嫌なことですか？
個人的には、自然環境を感じながらの住まいも風流な感じで良いのでは？と思います。
（程度がわからずコメントして、申し訳ありません）
揺れるという事は、風が通っているということですよね・・・
まあ、寝室の傍だったらわたくしも気になるかもしれませんが；

内覧会でフローリングのスリッパ痕は修復してくれないのが一般的なのでしょうか？
担当の営業マンが言っていたので実際のところを教えてください！！

先日、雨漏りの件でお邪魔したものです。

昨日来の雨で雨漏りを心配していたのですが、今現在、何ともないみたいです。
早く、直しに来てくれないかなぁ。

132さん
建売は建物施工完成から売却までの期間、さまざまな購入検討者が建物内に出入りしますからね。
完成後簡易なハウスクリーニングで室内を綺麗にしても人の出入りでスリッパ痕やはたまた軽微な疵がついてしまうケースもあります。
売却までの期間が長いと掃除しなければフローリングも汚れます。

さて、購入者があらわれ、いざ、契約・住む段階になると・・・、
東栄は再度ハウスクリーニングを入れたり疵が出てくれば直すのでしょうか？
東栄はどう対応するかわかりませんが、他建売メーカーでは売却を担当した営業員が雑巾がけなどして素人掃除するケースがあるそうです。
あくまで営業員の裁量に任せられるって感じですかね。。。

フローリングのスリッパ痕の程度はわかりませんが、
建売の場合、できるだけお金はかけたくないのが事実でしょうから、
営業も「その程度は目をつぶってよ、素人掃除には限界があるから・・・」って感じなんじゃないですか。

フローリングの貼り替えを条件にしたら、東栄は売らないでしょ、余程売り手が見込めない物件以外は。
そんな物件購入したら後々後悔するゾ。
建て売りはそこまで甘くない。

そうだねぇ、なんでも言えばいいってものじゃない。程度問題。

もし割り切れないなら、買わなければ良いだけでしょう。

ももさん

境界壁の件は当事者間で解決したほうが早いのではないでしょうか？
隣人がどんな方かわかりませんが、最近の家なら境界杭くらいあると思います。
それを見れば大抵の人なら理解できるのでは。

それと、担当者の「性能評価とっているから裁判云々・・・」
やる気がないので責めても仕方ないみたいですね。
評価書と一緒に指定紛争処理機関の相談窓口のチラシがあったと思います。
電話相談されてみてはいかがでしょうか？
性能表示項目以外のことについても相談してくれるみたいですよ。

とにかく「この話が本当なら」と前置きして。
子会社丸投げの東栄の１０年保証に問題あるんですかね。
誰が見てもわかる重大な瑕疵や、日中いつ見ても再現できる現象じゃないと対応してくれないのかな？
定期点検でクロスの補修やネジの増し締めなんて期待してないのにねえ。ＤＩＹで充分。

3階建てに住んでるんですが、皆様は揺れませんか？？

私も買うときに、フローリングのキズをなんとかしろ！と言いました。もう一度塗る。と言われましたが、私はフロアーコーティングをするつもりだったので、塗りなおすなら剥がしてよって言いました。…そしたら、それは出来ません。しかし、塗りますとか言いました。んじゅあ、そうしてよって言ったのですが、引き渡しの点検時にはまあ、見てくださいよ！磨いて起きましたから、と。塗ってねえじゃん！と思いましたが、どうせ剥がすからいいやと諦めました。担当者には、床の傷くらいでガタガタ言われちゃかなわない！塗りますよ！くらいのキレ気味な事を言われましたが、言わないと何もしないのが東栄！しっかり言いましょう。

でも、住林とか三井で高いお金払っても、ひどい目に遭って泣いてる人は大勢いるよ。あきれるような欠陥住宅で。
それに比べれば、奇抜な家でなくても、オーソドックスで安全に作られているだけでも、安心感が全然違うと思うよ。

建売りもすぐ売れないと、
いろんな仲介業者が出入りして客に見せるから室内がすぐ汚れたりキズがつきますよ。

営業からすれば、
「あなただけの為に造った注文住宅じゃないんだからこの程度の汚れやキズは勘弁してよ、掃除はしといたからさ〜」なんて思ってるんでしょう。

雨漏りなどの構造欠陥よりはましですが、気分はいい
ものではないのは確かですね。

嫌な客ですねホント。＊＊＊みたい。

建売の企業利益って1物件どれぐらいとってるんだろう？
東栄の建売板見ると１千万円値引きって！
1千万円値引いても元とってるんだろう。

ホントこの業界は価格設定がおかしい。

準工業地帯が多いような気がしますが、みなさん気にしますか？

>>146さん

子供育てるのに工業地域はちょっと空気がね

東栄は見てると準工業地域が多いなと感じて（こちら都内です）書いたまでです

準工業地域だと固定資産税が安くていいですね。

でも、土壌汚染は大丈夫ですかね？調査報告書は見してもらいましたか？

東栄住宅と土壌汚染、忘れる事ができない過去がある

特定有害物質【テトラクロロエチレン】＝住友重機械工業田無製造所跡地
２５０区画開発１０７億円だったね

他物件で未調査や隠蔽がない事を祈る

>>144さん

１０００万円値引いても利益のある物件もあると思うが
決算短信見ればわかるけど　
どうみても儲かってる様には見えないが・・・

って事は、当初見込んだ利益より、大幅に安く販売しているって事。
つまり安く買える　若しくは、仕入れ値が高かったそれだけの話し。


大手の注文ハウスメーカーと比べ、ぼろ儲けできてないって事だね。
あんだけＣＭバンバンやって、豪華なパンフレット作って、儲かる方が異常だと思う。

1000万円の値引きは、当初の売値(販売価格)を実勢より高く設定してる為に、
条件(立地・周辺環境)の良くない土地は売れ残りダンピングになるのだろう。

買い付け業者からの土地の受託は、条件のいい優良な土地では他業者と激しい競合になる。
これはと思う物件には高値になるから、土地の受託コスト(仕入れ費用)は総じて高い。

利益は建築コストで稼ぐ。
建売の為、対顧客には建築コストの金額提示が不透明にできる故、
コストは削減する所はできるだけ削減する。物件によっては建築費用が1000万円切り700万円800万円の建物もあるだろう。

財務体質として、企業も規模が大きくなればなるほど間接費が計上される。
人件費などの販管費・広告宣伝費がかかり、その分は顧客の販売価格に反映される。

物件の初期販売価格設定は条件の良い土地はできるだけ実勢より上乗せで設定する。
条件の良くない土地は実勢よりの上乗せも低い。
条件の良い土地は高くても売れるが条件の良くない土地は苦戦する。

建売を購入する人は価格にはシビアだから価格を高く設定してると購入しない(購入できない)。
結果、ダンピングとなる。

しかし1000万円安く買った人は当初の初期設定販売価格で購入した隣近所にはとても話せないだろうね。

うちは定価から少しの値引きで購入を決めました。
もっと粘っても良かったかと思います。
まあ、１２０坪の敷地に魅かれたのもあるので満足しています。
家も住んで１年何の問題もありません。
庭の草取りが大変ですが、スペースがあるのでガーデニングも存分楽しめます。
車も７台くらいは置けます。
８０％は満足しています。

土地の指し値は高く、受託費用は高い。

建築費は安く押さえて、利益遡求する。

初期販売価格は相場より高く設定する。

結果人気のない物件は残る構図になる。

価格ダンピングが発生する現象となる。

建て売りは、わかりやすい販売ですね。

但し土壌汚染の土地受託はダメですよｗ

建て売りだからしょうがないんじゃないかな。
購入した人の動機は、土地の立地が気に入った人が多いと思うしね。
建物を詳細に分析したら、みんな建て売りは購入しないだろう。
ここのスレ読んでる勉強した人はまず購入しないだろうしね。

一般論や総論で言われてもまったく意味無いですね。
建売でも素晴らしい物件もあれば注文でもろくでもないものがある。

まったく同じ物件などありえないのだから、総じて建売は、とか
言われても意味無いでしょう。住んで幸せかどうかはその人しか
わからない。いろんな好みもありますしね。

物件を見て幸せな生活がイメージできればいいんじゃないですか？

だいたいこの掲示板見た時点で、どの家でも買うのが怖くなるだろう。
どんな一流メーカーだって欠陥や不満などが書かれているのだから。
ＲＣやスウェーデンハウスなどで建てないと満足できないことになるよ。坪１００万以上掛けて。

その批判が本当にユーザーのものなのか、ライバル企業の
書き込んだものなのか、わからないですからねえ。別に掲示板を
鵜呑みにして頭から物件を見ないという人もいないでしょうが。

つうか、３階建て買ってマジに後悔、、、
揺れを直してくれないし、専門家にみてもらっても、大丈夫とはいえない状況ですといわれた。
でも、違法建築物ではないので訴えることも出来ない。

＜160さん
3階建の『揺れ』の原因は専門家の見解ではどのような理由からなのでしょうか？
違法建築ではないにしろ、住み手の人が不快に感じるのは嫌なものですよね。
建物の構造的なものなのか、地盤などのものなのか、非常に興味あります。

都心に住んでいるのですが、土地が狭く、３階建てを建てるのがそもそも多少の無理があるそうです。

う

埼玉北部（ほとんど群馬）の谷○の物件ですが
建って８ヶ月売れ残ってます、定価３４００万ですが
値引きいくらぐらいが妥当な線でしょうか？
みなさまのご意見聞かせてください

よろしくお願いします

何故売れ残っているのかは確認していますか？
ローンキャンセルや相場より高いというだけなら良いですが、土地や環境に問題が有ったりするなら、要注意です。

値引き額ですが、そこでは残り一棟でしょうか？そうならば、あくまで今の値段が相場通りだという前提に立ってですが、最低でも一割、できれば2980とか、3000を切る数字で勝負したいですね。
自分が納得できる額を指し値で行けば良いでしょう。ダメなら諦める、というのがコツ。
また、現場を見た時に、気に入っている事を伝えるのも意外に大事。営業側に値引きさせるための理由を作らせるのもポイントです。文句ばっかり言う客に大幅に値引きしてまで売りたくないものです。

貴重なご意見ありがとうございます

ちなみに１回見たら200万引きって言われました。
物件はすごく気に入っているので値引きだけ考えずに
ＴＯＴＡＬで判断したいと思っています。

そこの物件は全部で35棟ありますが、まだ16棟残っています
理由は？？？　ですが市街化調整区域なのと40年前に道路建設が決定
しているのがマイナス要因かな、ちなみに以前はゴルフ練習場だったようです

色々調べたら今後の建替え転売は問題ないようです

以上、色々ご意見いただきありがとうございます

他に何かございましたらまたよろしくお願いいたします。

市街化調整区域サイコーですよ。
本来住宅は建てられない区域ですが、建ってるなら問題ありません。
なんと言っても固定資産税が安い。
評価額は同地区の市街化区域の半分程度だし、都市計画税も掛からない。

埼玉北部の調整区域の宅地なら100坪ぐらいあっても年1万円程度でしょう。

営業担当に安いとは聞いていましたが　そんなに違うものなんですね！？
情報ありがとうございます、ちなみに狙っている物件は92坪です(^^ゞ

うちも１２０坪で１万円前後でした。
１２０平米以下の家なら３年間、家の固定資産税は半額です。

昨日の雨でまたまた雨漏り発生。
直ったと思ってたのですが。
今日もＴ．Ｊの方が修理してくれてます。
いい方なので怒れません。
今回は本当に原因がわかったみたいなので大丈夫そうなのですが３回目なのでやっぱ不安です。
今度こそ完璧にお願いします。

昨日の夜から今日の朝にかけての雨はスゴかったですね。
１７１さん、雨漏りの原因は何でしょうか？
原因がわかったら教えて下さい。

雨漏りの原因は大屋根から下の屋根の間の谷になっている部分に穴が空いており通常の雨であれば入り込めない所なんですが横風に煽られると逆流して入っていたみたいです。
今回はT.Jのセンター長が自ら屋根に登り確認、写真撮影して説明してくれました。
その穴はなんとハケが入ってしまうほどの穴だったそうです。
よく６年もなにもなかったと思います。
外側の修復はほぼ完了してますが、内側の断熱シートを新しく変えてくれるのと、雨によってはがれたクロスを張り替えてくれるそうなので今はそれを待っている状態です。