パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11

＞４２
それをフォローと言うのです。

逆に私はpart11になってから、変なヤジが減って落ち着いて質疑応答できる雰囲気になって喜んでいましたがー。
折角の良い流れを壊さないでほしいです。検討者にとって、つまらない揚げ足取りなどは不要です。

50とか52みたいなのは、スルーで。

少しでも自分が居心地良くなる様にヤジっているだけだから。

自分は今、追い焚きもさし湯もできる風呂の有る家に住んでいますが、家族の時間帯が
違ってぬるくなった時なんか、水がもったいないので追い焚き専門ですよ。エコのための
エコキュートのはずなのに、さし湯しかできないってのはなんかなぁ。

55は、外見で惑わされて失敗するタイプ。外観が、ちょっと他と変わっていればＯＫ。中身は二の次。

ところで、売れ行きだけど１４５戸多くて価格も高いパークハウスと売れている戸数的には大差無いガレリアって売れ行き悪いってことじゃないの。しかも、駐車場代の殆どを管理費に組み込んでいるから未だに補填されているみたいだし。正に中身の違いと言う奴だね。

>>37

回答どうもです

おっしゃる通り管理費は、管理委託費の間違いです。
支出の無駄を削る努力をされているとの事、理事会も
管理会社にお任せでは無さそうな感じが好感もてまし
た。

組合の収支については、何も心配は無さそうな感じで
すね。

この辺りの事は、大事な事ですが聞いても無視される
とか真面目に答えてくれないことが多いので参考になりました。

パークもおしゃれとは思わないけど、ガレリアに◎つけるって！！

すごいな。

>>59

事実が、身に堪えているのかな。

駐車場代の９０％を管理費に組み込まれているのは、事実でしょう。
完売しても下手したら補填が必要そう。そんな事は、営業一言も言わないから酷いよね。

管理費を安く見せるための手口としても９０％は、ちょっと酷い。ご愁傷様。

>>61
誤爆ですか？

>駐車場代の９０％を管理費に組み込まれている
このスレにはそんな話は一度も出てきたことがないんですが。

検索してみたら、ガレリアのスレの話のようですよ。

57＞59＞61

と言う流れ。

>>54
エコキュートの追い炊きの仕組みを調べてから、書いた方がいいですね。
エコのためなら追い炊きか差し湯か以前に、保温浴槽にして冷めにくくするのが一番ですよ。

追い炊きで使うエネルギーは意外とかかるようです。
水を多く使うのは目に見えますが熱を多く使うのは目に見えないだけですから、差し湯より追い炊きがエコとは一概に言えませんよ。

>>62

59は、削除されてるね。57に対して「他所をけなす57は人間のクズ」とか書いてたからね。

>>61
は、誤爆ではなくガレリアの話だけど、途中の>>59が削除されているということですね。
今の状況のままだとパークハウスの話のように誤解されそうですね。

そうだとしても、他のマンションの批判をこのスレでしなくてもいいと思います。
該当のスレでやれば済むことではないかと思います。

まだまだ先は長いよね。長期戦

初めから長期戦を覚悟してiiasに販売拠点を置いたのか？

＞６７さん
行けば分かるが、けやきもまだ残ってるよ。
大体７割さばけた（交渉中含む）かな？
まだまだかかるよ
さくらは、何もしないわけにはいかんでしょ。
ゴースト化が見えてるもんね。

さくらは損切の覚悟決めて、大幅な値下げをすればすぐに完売するさ。その決断が着かないだけかと！

ということはさくらとけやきを合算すると半分くらいしか売れていないってことだよね。
竣工後2年近くで半分ってやばくね？
本当に不人気マンションなんですね

いや、３、４年掛ければ完売しますよ。
今までのTX沿線状況からは。

3、4年というか４年以上かかったのは同じ免震のつくば見習いマンションだけじゃん？

>>70
７割？いや、けやきは８割近いと思いますよ。
あと100くらいじゃないかな。
半分くらいが角部屋でしょう。
さくらと合わせても６割以上は行っている感じですね。

不人気というより、今の景気では4000～5000万円を支払える人が限られているということでしょう。
まったく眺望を遮るものがないさくらの方が売れていないというのは、まさに価格がネックになっているということだと思います。

以前にもありましたが、値下げしないで高い価格で売れるのを待っていたほうが、
企業としては利益があがるようです。

円の高さ：　値下げ幅　＞　その間の必要経費　という見通しが立つのです。

じゃあそもそもどうしたらこの土地をどうすれば良かったのかと言えば、低額安普請
のマンション建設では無かったと思います。
マンションであれば、今のパークのようなしっかりとした作りのものが良かったと
思うのですが、県、市、企業それぞれの思惑がちょっとずつずれた結果が竣工後２年
経過での未販なのだと思います。
それでも、金銭支払に問題ないのであればそれはそれで良いというのが持論です。

ああ済みません、その思惑のずれが生じたのは地権者関係各位の想いが原因と拝察します。

けやきの売れ残り住戸は、線路の高さの住戸や低層階だったり、価格が高い住戸が中心で売れ残ってるから今まで以上に完売は難しいと思う。
高いお金出して電車車内から見える住戸は嫌だし低層階もなんとなく損した気になるし、ましてやこんな田舎であほほど高い住戸は買いたくないよね！って思ってる人は多いと思う。

さくらは、つくば価格ではないよね。どう考えても都内のマンション価格でしょ。
さくらは非現実的だと思う。

つーかいくら営業さんやら住民さんやらがんばっても
ダメマンションのレッテルは剥がせないでしょ。
これだけ売れゆきが悪いという現実があるんだったら。

　このパークハウスの値段が高いというご意見が多いようですが、では１平方メートルの単価で、どれ位が適正な単価なのでしょうか？（向き、階数にもよると思いますが。）リーマンショック前の単価が、今の経済状況からすると高いと考えるのは当然ですが、ただ、高い、高いといってもそれ以上話は進展しないような気がしますが？

　一般に、リーマンショック後の新築マンションは、販売価格を下げるために、占有面積が狭くして、低コスト仕様になっているそうです。そういう意味では、単価が下がってきているこのパークハウスは、狙い時になっているのではと考えています。

　週末にパークハウスの販売センターに行くと、この１ヶ月位でけやきレジデンスは、販売が進んでいることが明らかに分かります。販売戸数残が少なくなると、金融緩和による超低金利（今月のＦＲＢの動きでは、さらなる金融緩和も？），住宅ローン減税，購入者の心理が手伝って、販売が更に進むのでは？と考えています。

　このパークハウスの立地の売りは、低コストで良質な教育環境がではないかと考えています。春日小中学校の開校が予定されていますし、近くには幼児英語教育に最適なインターナショナル・ナーザリースクールがあります。（全国学力テストの結果では、つくばの中学校（公立）は、全国でトップとされています。）

>>このパークハウスの値段が高いというご意見が多いようですが、では１平方メートルの単価で、どれ位が適正な単価なのでしょうか？

さくらは坪単価184万です。この価格だと神奈川県の横浜を除く東部地区、都内であれば東部地区と同等の価格、千葉県では最も人気のある浦安地区と同等です。

これらの地区の土地坪単価は120万です。つまり184万-120万＝64万の建築費用を乗せている。
研究学園の土地の相場は40万前後です。つまり184万-40万＝144万の建築費用を乗せている。

64万・144万　一概には比較はできないと思いますが、それにしても2倍以上の建築費を考えると高すぎると思いませんか？

上記に追記
>>このパークハウスの立地の売りは、低コストで良質な教育環境がではないかと考えています。春日小中学校の開校が予定されていますし、近くには幼児英語教育に最適なインターナショナル・ナーザリースクールがあります。（全国学力テストの結果では、つくばの中学校（公立）は、全国でトップとされています。）

本気で英才教育を考えるなら都内に行くべきでしょう。選択肢はつくばを含む茨城や千葉県よりはるかに選択肢は多いです。

「低コストで良質な教育環境」
具体的にどのようなことなのでしょうか？低コストとは公立だからという単純なお金の話？
日本の公立校はすべてにおいて同じ教育をすることが大前提で運営されていますので、
教育の地域格差はないはずです。

つくばの学童の学力は確かに高いですが、それは学校の差ではなく、研究者など高学歴な親が多く、その親の努力によるものだと思うので、学校の教育水準ではないという事を言っておきます。

>さくらは坪単価184万です。この価格だと神奈川県の横浜を除く東部地区、都内であれば東部地区と同等の価格、千葉県では最も人気のある浦安地区と同等です。

「浦安はつくば市の研究学園と同等です」と浦安の人が言われたら違和感感じるんじゃないかな。同じエリアの近接マンションの比較ならともかく、こういう比較はあまり意味がないと思う。

>64万・144万　一概には比較はできないと思いますが、それにしても2倍以上の建築費を考えると高すぎると思いませんか？

仰せの文脈では、建物が違うんだからおっしゃる通り一概に比較できない。おしまい。同じ構造のけやきと比較するなら確かに高い。逆に言えば、弐番館の片方の角も完売したように、けやきは部屋を選べばいま非常にお買い得だと感じる。

>>81

さくらの１番高い部屋の坪単価と浦安の平均的マンションの坪単価を比較しても無意味じゃないですかね？
しかも、浦安で現在唯一販売中の新築マンションの土地単価は坪80万くらいじゃないですね。

まぁ教育水準は吾妻・竹園と比べたら特にいいとは思わないですが、つくばの教育環境の良さは英才教育とはまた違いますよ。

>教育の地域格差はないはずです。
いや、大ありですよ。
先生も含めて教育熱心な地域もあれば、教育以前に荒れている地域もありますし、カリキュラムが同じだからといって地域間に格差がないというのは間違いです。
でなければ、学力テストの県別の平均点に固定的な格差ができるはずがありません。

完売しなくてもなんら問題ないんじゃないですか、パークハウスつくば研究学園の場合。
むしろ価格が下がり変な人が入ってくる事のほうが問題なんじゃないですか。

しかし坪単価の比較は何度かしてくれている人がいるが、浦安地区と同じ坪単価とは。。。
あそこの地区のマンションは今売ろうと思えば買った時の値段より高く売れるけど、
ここはそうはどうだろうね。
売却価格は、当然だけど、需要と供給の影響を受けるから、現在の販売価格が適正かどう
かの判断の指標になるんじゃないかな？

>>85
仰る通り。
売値の安い分譲マンションは、住民の質が低い気がします。
共同ポストの扉をわざと開けっ放しにしたり。ネット住民掲示板で、読んじゃおれないような下品なこと書いてたり等々、という人が増える気がします。
高価なマンションを買いたい人の気持ちは、住民の質も求めてますよね。

↑
いやいや
ここも近い線、いってるよ。
人の振り見て何とやら。

春日小中学校・・・。新設校は荒れます。どこの地域でも一緒です。私立の偏差値高いような学校ならいざしらず、普通の公立だからね。
教育環境を聞かれるとむしろ不安なくらいです・・・。

大変申し訳ありませんが、新設校が、どの地域でも荒れるというのは、具体的なデータや例を教えて頂けませんか？私の経験では、そんなことはなかったのですが？
また、良家の御子女が通う、〇〇院も荒れていた？との話もありましたので、何処でも可能性はあるのでは？

>>89

少なくとも私の知っている新設校は荒れていなかったし、むしろ先生も親も初めが肝心だと思っているから、きちんとしていましたよ。

駅から近い以外にメリットあるのかな？
http://mansion-db.com/kanto/8/area/277/1850/

>>92

>駅から近い以外にメリットあるのかな？

聞く位だからメリットが見出せないと言う事だよね。
聞かなきゃ分からない様なメリットなら検討から外した方がいいよ。

人によってメリットデメリットは、違ってくるから自分がメリットを感じないなら止めた方がいいよ。

この物件の土地取得の価格は一平方メートル40万で坪130万弱です。つまり184万の値付けに関しては他の地域と同じという事になります。ここで問題なのは地価の下落率です。他の地域の今現在の販売価格は現状の地価と連動していますが、ここは商業地ということもありますが、販売価格と周辺地価との差があると思います。


「教育の地域格差はないはずです」。
>>いや、大ありですよ。
先生も含めて教育熱心な地域もあれば、教育以前に荒れている地域もありますし、カリキュラムが同じだからといって地域間に格差がないというのは間違いです。

これが現実的に誰でもわかるような事実なら、日本の教育制度の根幹が揺らぐような話だっていう事が判って書き込みしてるんでしょうか？子供の教育に関して、地域によって熱心・熱心じゃないなんて何を根拠に言ってるんでしょうか？そんなことあなたに判る訳がない。ですよね？

>>81=94
指摘されているにもかかわらず、相変わらず販売中の最高価格の部屋の坪単価で議論してるな。
さくらでも定価で坪単価は150～160万円ぐらいじゃないか？

それに、マンションの坪単価から土地の坪単価を引くって間違ってるぞ。
その理屈じゃ100平米で4000万円を切っている部屋は土地だけで原価割れだよ。

敷地面積と部屋の面積はイコールじゃないから、引き算してもムダ。
勉強しなおして来た方がいい。

>>94
もう１つ、これはスレ違いの指摘が出ているからこの指摘で終わりにしておくが、教育格差がないなら>>84の指摘のように、なぜ都道府県間に学力の格差があるんだ？
しかも、必ずしも平均所得の高い県が学力が高いわけでもないから、塾や私立に行かせている子供が多いからというわけでもない。

まさか県によって子供の知能レベルが違うだなんて考えているわけじゃないよね？
教育格差がないというなら、学力テストの県別成績に有意な差が出る理由を説明してくれ。

公立でも学校で全く違います。

>>相変わらず販売中の最高価格の部屋の坪単価で議論してるな。
最高値だろうが最低値だろうが、今現在販売されている価格を比較してるんだから問題ないのでは？
最高値で比較されると困ることでもあるのかな？例えば販売するときにお客様に高いという印象を少しでも感じさせたくないという意図でもあるとか？


マンションの坪単価決定の大まかな基準は「専有面積1坪あたりの建築費」「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」「販売費用」「利益」の４つです。

「専有面積1坪あたりの建築費」「販売費用」「利益」の３つは地域差ではなく会社によって変わってくるので単純比較はできない。

この中で地域差が出るのが「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」です。
つまり、単純に地価を引くことにより、大まかな建築費用や販売費用や利益などが見えてきます。
私たち素人が簡単に物件の高い安いを知る方法としては、マンション坪単価ー周辺地価という計算が一番わかりやすい方法だと思います。現に皆がパークは高いと感じているのは、マンション坪単価に比べ周辺地価が低いことが原因で高いと感じる。

検討者、つまり素人に必要なのは単純に判る物差しです。そして単純に判る物差しの計算としてマンション坪単価から地価を引くというのは間違いではありません。

不動産購入勉強中さんと物件比較中の方はおそらく同一人物だと思うんですけど、なぜそんなにひていしたがるんでしょうか？もし本当に不動産を勉強なさってるのであれば、ぜひ私たち素人に物件を価格という数字の比較による比較方法を教えてください。

何も必死に否定に走るのではなくて、こうやって比較したほうがよりベターですよと教えてください。
是非よろしくお願いします。

連続投稿ですいません。

研究学園のＵＲの土地なんですけど、なにやら価格改定したのか、数か月前の販売価格より2割程度下がってますね。
http://takuchi.ur-net.go.jp/asp/chiku.asp
40万円台がなくなって、20万円台が出てきました。
どこまで下がるんでしょうか。今はまだ待ちってことなのかな？皆さんどう思います？

>99
坪単価を気にして手がでないのでしょうが、そんなに気になる物件なら、嘆いていないで実際にモデルルーム見に行ってみるといいと思いますよ。
欲しい間取りをどの位値引きしてもらえるか交渉してみればいいじゃないですか。

頑張ってください。

荒らしは相手にしないでスルーした方がいいですよ。
間違ったことをわざと書いてるんですから。

あ、102さんとかぶってしまいました。
102さんのご意見に同意します。

↑
ここまでの話を全てよんだが、↑の意見は正しいと思う。
自分から単価の話をふっといて、スルーってのはあまりに都合がよすぎ
書かれている単価比較は当然するが？？

新設の小・中学校に「レベル」を求めるのは困難。
軌道に乗るまで、１０年はかかるんじゃね？
私立じゃなく、公立でしょ？
新設は難しいでしょ。

春日の一貫校はすばらしい設備の学校になるんですね。楽しみ。

設備？？
ネックは教師の質でしょう。
最初の子供たちは大変！
全てが実験的になってしまいますから。

長らく陸の孤島暮らしだった人間には、駅が徒歩圏内になっただけで超便利。
一時間も電車に乗って通勤する気にはなれないけど、近場勤務だから平気。
むしろ、地元以外の都内通勤者がわざわざ研究学園に引っ越してくるのが不思議。

＞１１６さん
①立地が悪いのだから、間取りの広さを重視するしかなかった。
②大手がいくつも絡んじゃっているため、簡単に下げられない。利益重視。
③これは元々。

おおむね賛同しますが、ここがあったために値段的な魅力が出て、売れた物もあったのでは？
いい比較材料になったんじゃないですか？
築３（中古扱い）突入まで、あと２ヶ月と２週間。
出るか？叩き売り？？ｗｗ

ここは、注目度が高いですね。
マンションギャラリーも掲示板も（？）盛況です。

また週末に見学しようと思います。

研学駅前にいつの間にホテルが三つも出来たの？

イーアス北西の24haにJリーグのスタジアムetcができたら地価が超アップして開発に支障がでるかな。

それぐらいの起爆剤が有ればパークはうれる可能性あるな！ただし、周辺道路の渋滞で住みにくくなるかもね。

本日イーアスのとこの事務所に行ったのですが、あまりにも営業が感じ悪くて帰ってきました。間取りが気に入ったらモデルルーム見せてもらおうと思ったのに、先ずはじめに予算の事ばかり聞かれて､マンションの構造や設備､広さ､間取りなど､知りたいことは何も説明なし｡こんなこと今まで初めてです。よっぽどお金がないと思われたかな。都内より全然安いし予算に問題は無かったが､マンションについて何も分からないままもう買う気なくなった。

　レスが遅れて申し訳ありません。月曜日午前中のお忙しい時にも、ご批評を頂きありがとうございます。坪単価についてお話が出て、高いというお話が出ていましたが、坪単価がいくらだったら、購入にするに値する単価かということについて議論したかったのです。高い、安いの議論では、水掛け論で、進展がないような気がします。経済原則からいうと、販売価格が”ただ”というのはありえないからです。

　具体的に、坪単価で、７５万円、１００万円、１２５万円というふうにです。そして、それが、どんな理由や経済的な理論も基づいているかを知りたいからです。色々なお考えがあるからと思いますので。

　現在、けやきの坪単価は、公表されている販売価格からすると、１２０から１３０万円程度だと思います。モデルルームでは、さらに安く、坪単価１００万円もあります。ちなみに、一戸当りの土地は、７から８坪と思います。

　

営業の印象が悪いと購入する気も失せますよね。お気持ち分かります。

しかし、結局それで予算はおいくらと答えたのですか？
予算に余裕があったのなら自信を持って最初に予算を言ってしまえば良いのでは？
もちろん、営業の腹を探るのに少なめに言うのも作戦でしょうが。

一生に何度も無い買い物ですから、購入に向けて希望通りの説明と
こちらの望む価格を引き出す駆け引きを楽しむことも必要ですよ。
結局は営業と仲良くなりつつも腹の探り合いですから。

>>116さん

>②坪単価を見ても明らかに価格設定のミスがわかる。

妥当な坪単価はいくらと導きだしていますか？

>研究学園のＵＲの土地なんですけど、なにやら価格改定したのか、数か月前の販売価格より2割程度下がってますね。
価格の改定ではなく、販売エリアがずいぶん違うからでしょう。２０万円台のところは、立地も落ちるし駅から１５分〜２０分程度歩きますね。


>最初の子供たちは大変！
>全てが実験的になってしまいますから。

教師も全員が新人の素人が配属される訳ではないですからね。
指導要領は市内の既存の小学校・中学校と変わりませんよ。

>100
>40万円台がなくなって、20万円台が出てきました。

あれだけ駅から遠ければ、20万円台もあるでしょう。
40万円台というのは、駅近のパセオ、ミリオン、ネオシスの単価。
ここで40万円台はありえない、どうせ売れないだろうとネオシス販売開始時タカをくくっていて、
値下げしたら考えようかと思っていたら、値下げもなくあっという間に完売してしまった。
今はこの駅近周辺にはもう土地がなく、買いたくても買えない。

値段が下がるのを待つのは自由だが、土地は工業製品ではない。
売れたらもう終わり。増産できない。

マンションも同じようなことが言える。

あのときの判断を誤ったこと、かなり後悔・・・。

ここで、妥当な金額を聞くだけムダだよ。いまだかつてなるほどと言う提示は無いもんね。

坪単価が、高い・・・判断基準なんぞ無く高いと唱えるだけ。
管理費が高い・・・中身関係なし、50円より100円は高い程度の意味。

大体、何時も同じ繰り返し。

人気が無い、売れない。も同程度の呪文。


実際に住んでもいないから情報らしい情報も持ってない。だから、そんな事の繰り返ししかできないんだろう。

126さん
初めて行ったのに､説明も無かったのですよ？価格は大体知っていたので予算に対して低めだと思い､後は中を見て決めたかったが､それ以前の問題でした。冷やかしと思ったのか？とにかく、今の気持ち絶対買いたくない！

まあ買わないというのは妥当な選択だと思いますよ。

>>125 購入検討中さん「高い、安いの議論では、水掛け論」

それは違いますよ！特に不動産は違います。
なぜなら不動産というのは、地価という基準があるからです。
個人的な感覚の話なら水掛け論になると思いますが、あなたが持ち出してきた「坪単価」は感覚の話ではないですよね？

あのね、価格に対して必死に打ち消そうとしている書き込みって意味ないと思いますよ。
この物件に対しては、大多数の人が「相場よりかなりお高い」というイメージすでに持っています。
もちろん、このサイトという話ではなくて、この物件を知っている人は皆口をそろえて高いと言ってます。

「人気が無い、売れない。も同程度の呪文。」
ん？事実じゃなかったっけ？

「おそらく125は高い安いの基準となる数字を出してもらわないと話が始まらないよ、と言っているのだと思うのだが。ずいぶん丁寧に尋ねてるじゃない。だから135はその数字を出さないと意味がないんだよ。」

あのさ、仮に数字が出たとしてだよ、みんなあほじゃないんだから、どんな数字が出たとしても、この物件はやっぱり安かったとは思わないと思うよ。意味ないことで噛みついたってしかたなくねーか？あんたの正義なんて他人には関係ないんだからさ。

「直近にマンション用地として取引された事例は残念ながら私は知らないが、ご存知なら提示してくれるとわかりやすい。」
マジで聞いてるの？あのね、業者間の契約が外部に漏れることは絶対にないよ。どこの世界に原価を公表して商品売ってる会社があるっていうの？

「相場ということでは、極端に言えば、ここの購入者が存在する限り研究学園駅前マンションの相場はこの物件の価格ということになるでしょう。ほかにないんだから。」

あのね、物件の売り出し価格が相場じゃないのよ。そんなことしたら大変な事になる。
だって売り手の言い値が相場ってことになるんだよ！解る？

あくまでも相場は買い手が決めること、すなわち最後に売れた物件が相場になって事。
だから、未入居があるのに中古が出るとその価格が相場になっちゃうから売れないマンションは買うタイミングが難しいと言われてる訳よ。この物件はまだ売れ残り多数、よって相場もまだ決まってないって事でしょ。
まあ、戸建需要が多い茨城県だから、相場は戸建て中心で決まるんだろうね。