パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11

146さん、ありがとうございます。
ガレリアは価格が格段に安いので見学に行きましたが、周りが余りにも発達していないのと、内部が安っぽいのが気になり購入に至りませんでした。
つくばか研究学園で探したいと思っているのですが、どこか良いところ知っていたら教えてください。

スタジアム所じゃなさそうですよ。

TX沿線開発の県民負担１０２０億円に、県早期処分の方針　２月１９日開かれた県議会県出資団体等調査特別委員会で、つくばエクスプレス（ＴＸ）沿線の県土地区画整理事業特別会計で、将来的に１０００億円を超える県民負担が生じるとの試算が公表されました。
　ＴＸの沿線開発では、県が５つの地区で民有地を先行取得し、うち三地区で土地区画整理事業を進めています。しかし、土地の処分が進まず、平成２２年度末見込みで全体の３割弱が処分できたのに過ぎません。その上に、地価の下落が拍車をかけその資産価値は大きく下落しています。
　今まで、県はその将来負担額を５６５億円と想定していましたが、土地処分期間が１０年間延長されたことと、年２％の地価下落と金利の負担増を見込んだ収支予想をやり直しました。その結果、将来負担額を１０２０億円と現状見込みの約２倍に下方修正しました。（参考資料「県の保有地：２０年で１７００億円の負担増に」）
　県は、県債の繰り上げ償還や一般会計からの繰入金などで、総額９２０億円の対策を早期に行えば、将来負担は解消できると説明しました。しかし、この収支見込みの前提条件は、「保有土地４１２ヘクタールが完売できる」ことであり、捕らぬ狸の皮算用の域を脱していません。


　具体的には、ＴＸを経営している「首都圏新都市鉄道」から返済される貸付金を活用し、県債を繰り上げ償還する（４３５億円）。金利負担相当額の２８０億円を一般会計から繰り入れる。上下水道、ガスなど関連公共施設整備負担として２０５億円を一般会計から負担する。などの対策により、９２０億円を捻出するとしています。この処理を早期に行うことで、１００億円の金利などの軽減効果があるため、１０２０億円の将来負担を相殺できると説明しています。蛇足ですが、TXからの返済される貸付金を、TXのつくば以北の延伸に再投資しようという考えがありましたが、まさに水の泡となりました。
　ＴＸ開発に伴う特別会計で県が発行した県債の残高は、１８４７億円あまり。金利負担は毎年３０億円に上っています。これに将来負担額を加えると総額は２９００億円弱にも達することになります。対応の遅れは将来への大きな禍根となります。
　東京新聞の報道（2010/2/20付）によると、こうした県の対応について公明党の足立寛作県議（土浦市選出）は「もっと危機感を持つべきだ。土地を買う世代が減少する中、よっぽど魅力のある地域づくりを進めないと、（巨額の債務を抱える）住宅供給公社と同じ道をたどることになる」と指摘しました。

TXのつくば以北延伸は、竹内知事時代に水戸とか日立まで延ばしたいとか現実離れした話がありましたが、
一部の人がしつこく延伸を希望していたのでしょうが、大方は最初から無理と判断していましたから、
今さら水の泡でもないですよ。まあ、お金が消える事には変わりはないですが。

茨城県の財政は確かに厳しいですが、まだまだ大丈夫ですよ。
で、いよいよとなった頃には道州制で茨城は消えてしまうからどっちにしろ助かっちゃうでしょうね。


前払金は保証会社から補填されますから、工期が伸びる事があっても行政は痛くも痒くもないですよ。
強いて言えば、住民から文句を言われるのがうっとうしいくらいかな。

それにしても研究学園葛城は着々と分譲が進み商業施設がどんどん出来ているけどね。新都市中央通りの貫通も近いんじゃないかな。

＞＞１５２

パークの板。つまり研学の板にレスしてるけど、県が主体となって事業を行ってるのは万博周辺じゃない？
研学にも一部事業地はあるけど、研学の開発主体はあくまで主体はURであって、
研学で県が区画整理をしているところってそれほど多くないし、しかも大部分は駅前じゃないよね？
なのに、なぜにパークの板にそんなに長文の熱いレスを？
万博界隈の板にレスしてあげた方がずっとメリットが大きいよ。

三菱茨城進出第１号で注目度も県内Ｎｏ.1だからじゃない。

>>155 　ちなみに154の書き込みは県議のＨＰのコピペです。

【一部テキストを削除しました。管理人】

「三菱茨城進出第１号で注目度も県内Ｎｏ.1だからじゃない。」
それは違う意味だけど当たってる。業界ではあそこは失敗だったと皆口をそろえて話してます。（実話）
財閥系は利根川超えちゃダメでしょ。

BMWのデーラーがニトリの並びに出来ますね。個人的にはかなりうれしい。

>TXのつくば以北の延伸に再投資しようという考えがありました

常磐新線時代にすでにつくば以北の延伸は無駄だと結論づいていたはずなのに
未だにそんなこと言ってる県会がいた事に驚きです！その方こそ危機感のかけらもない。

BMWのディーラーが来るとなると、
すでにMINIの店舗をつくばに持っている
水戸BMWのつくば店ですかね。

ニトリの北側、現在フェンスが張ってあって
何やら工事をしているらしいところでしょうか？

>160さん

>業界ではあそこは失敗だったと皆口をそろえて話してます。（実話）
>財閥系は利根川超えちゃダメでしょ。

詳しい方のようなので教えてください。
地所はパークと同じ葛城地区に、次の土地を仕込んでありますが、
業界で失敗だったと言われているのに、なぜそんなことをしているのでしょうか？

もし、あなた自身が業界の方ではなかったとしたら
上記の実話を言った方にでも確認してみてください。

ご回答を期待します。

「地所はパークと同じ葛城地区に、次の土地を仕込んでありますが」
仕込んでるんじゃないでしょ。土地を持ってるっていうだけ。おそらくパークハウス研究学園Ⅱでも造るつもりだったんだと思うよ。でもこの売れ行きじゃ次はだろうけどね。もしやったら今度こそ株主訴訟起こされるよ。

土地の先行取得はよくある話だよ。そこに実際建築物を建てるかどうかは周りの情勢を見ながら決める。時には土地だけを転売することもある。持ってる土地に全部マンション立てるとは限らないってこと。

業界の話は本当だよ。利根川超えちゃだめでしょっていう話もホント。まあ、こんなこと事実か事実じゃないかの話しても無駄だけどね。でも、事実は目の前にあるからね。大まかホントってほうが話の筋は通ると思うけど。

研学は外人の乗降客が多いですね。

ということは、今後利根川を越えて財閥系のマンションが建つ可能性はほとんど無いので、今回が貴重なチャンスという事ですか？つくばに出来るマンションは大手のものが無く、購入に踏み切るのに迷っていましたが、三菱の進出を契機に都会で見られるブランドが進出してくるのではないかと期待していました。（野村のプラウドが気になってます）購入してから倒産されたら入居後の定期点検などやってもらえなくなるようで不安です。都会半分、田舎半分のつくばが気に入っているので、今週末にでもモデルルームを覗いてこようと思います。

実話とか株主訴訟とか言ってしまうところにクオリティの低さを感じる。マンションに関わる業種は設計・施工・販売など、それもホワイトからブルーの末端までいろいろだからね･･･業界ってほのめかしてもなんだかね。まともな人なら「業界」の得にはならない話を匿名板に垂れ流して得意がることはしないと思うけど。
それはともかく、もう茨城で三菱地所・NTTが商売しないっていうのなら、稀少価値↑じゃないですか。他との価格差は売主が安定しているという安心に払うリスクプレミアムだと受け止められる人が買えばいいだけ。そんなのいらないというのなら、旧協栄の物件でも買うほうがいいんじゃないかな。

三井のマンションは出来ないかな？

　PCが壊れていて、レスが遅れて申し訳ありません。ようやく、別のPCを使用することが出来て、レスをさせて頂いてます。

　前の方のレスにもありましたが、このパークハウスに関する、坪単価について、議論することは難しいようですね。でも、よくよく考えると、住宅は最も高額な買物だと思いますが、それにも関わらず、売り手と買い手の情報の非対称性が存在する事は否みません。そのため、この様な板で、居住されている方、近隣の方、業者の方等の利害関係がある人も含めて、色々な方の考え方や意見を議論させることで、その非対称性の解消になればと考えています。

　では、私の方から坪単価について、書かせて頂きます。HPにありますモデルルームのけやきレジデンス壱番館の1706号室（3LDK、102m2）が、3380万円で販売されています。これを坪単価にすると、107万円となります。これが、坪単価となります。これだけでは、よく分からないので、土地を除く坪単価を計算してみます。

　次に、パークハウスの一戸当りの土地の面積を8.2坪として地価を一坪40万円とすると、一戸当りの地価は、326万です。よって、1706号室の土地を除く坪単価は、（3380万円-326万円）÷31.5=97万円となります。この土地を除く坪単価は、共有設備が含まれています。

　あとは、ヤフーや地元の不動産のHPにある、周辺の新築や中古マンションの坪単価と比較して、どうかということですね。具体的な物件で比較すると、色々と問題があるので、とりあえずは、こまでにします。意外と中古物件も高いというのが、感想です。

物件の坪単価の話はあまり重要ではないと思います。この物件の場合、デベのグレードや建物のグレードには問題なく、あくまでも価格がネックになっている以外売れない理由はないと考えるのが普通じゃないでしょうか。

高いか安いかという話であれば、間違いなく多くの人が高く感じている。今現在値引き販売されていますが、一度でも高いと感じた人は、少々の値下げでは買う気にはならないという人間の意識で売れていないんだと思います。

物件を比較するのに坪単価でなくて販売価格で比較こそ意味無いでしょう。
ここの場合は、販売当初の参番館より安く、後一歩でみらい平並みの坪単価ですから。

これで、高いと感じる人には、ご縁が無かったと言う事でと成るのでしょう。今の売れ行き状態からするとけやきで残るのは妻側の部屋の可能性が高く割安に成っても絶対価格では手が出ないと成りかねません。欲しい人は、残り物を待つの一つの手ですが、何が残りそうか経過観察は十分しておかないと残ったものは高かったに成りそうです。

＞　１７３さん

ホームページとかで比較する際は、１０７万と９７万、どちらの数字で比較すれば良いのでしょうか？
土地を除く坪単価を求めるくだりで当方少々訳が分からなくなってしまいまして。。

173ではないですが、普通比較するなら土地込みの坪単価でしょう。

土地を抜いても眺望等のプレミアが入っていますし、他の比較物件の土地代が分からないと比較できないと思います。土地も一緒に買うんですから。

>>175
坪単価の議論でお得かどうかで、市場が成り立ってるならば、この物件は完売してますよ。
結局総価格でみて、予算制約上買える人が案外に少なく、買える人は茨城は眼中にない人が多いから売れ残っているわけで。
前に話しがあった、７０平米～８０平米がメインであれば、財閥ブランドでありながら坪単価の安さと相まって完売してたはず。
茨城までくるなら広い部屋じゃないと売れないという思考が、最大の誤りだったんですよ。

178がいいこと言った。



加えてランニングコストの高さも痛い。

坪単価が１１０万以下なら十分安いと思いますが
ここの売れ残りの原因は、始発駅でないこと、線路に近すぎてうるさいこと、の２点につきますね。

つくば駅徒歩１０分以内で、この坪単価なら即日完売まちがいなしです。

あ、
こりゃ確かに。
即、完売だね。
「研究学園駅」なのに・・・
って事だね。
ランニングコスト高いが、つくば駅にあれば、買うだろうな。

駅近といっても快速も止まらないし、価格も茨城では破格に高い。
それに線路が近くて窮屈そうな印象を持ってしまう。

駅前の通りの閑散とした雰囲気もなんだか寂しい気がする。

広くて高いは田舎の物件としては意味がない。広くて安ければみんな納得だ。

高いうるさいと言われながらも、着々と売れて行くのであった。

無いものねだりしてもしょうがないんだよね。今ある物を買うかどうかなんだから。

高くてうるさいなら他にも沢山物件はあるじゃないの。手が届けば欲しい人は沢山居るって事か。

「手が届けば欲しい人は沢山居るって事か。」
いや少し違うな。物っていうのは価値と価格ががっちしないと売れないものなんですよ。
手が届くんじゃなくて、みんな損はしたくないなって思ってるんだよ。判るかな？

つくば駅の方を待ちます。

つくば駅周辺にまたマンション建つだろうから、そっちを狙った方がいいね。
快速停まらないのは致命的だと思う。

吾妻一丁目住宅跡ってさぁ、ここ程度が高い高いとか言っている人に手が出るの？

そうか、細切れにして安く売る事に期待しているんだ。それでも、高額だと思うけどな。

まあ何だかんだ言っても、ここと万博しか未入居新築物件って言ったら選択余地がないんだから、どっちも徐々に売れていることは予想がつくね。
待てない人だって居るだろうからね。
価格が低くなるとどうしてもトラブルメーカーの入居率が高くなるから、本当は永続的に管理費等々払ってくれるんなら安く売れずに販社！？が所有してくれている方がいいだろうね。

173さん
説明不足で申し訳ありません。新築物件であれば、先ずは坪単価での比較からはじめたら良いと思います。土地抜きの坪単価は、前に記述しましたが財閥系のマンションなので割高となりますが、どの程度なのか指標になります。
また、土地抜きの坪単価は、中古物件の評価や、話題になっています吾妻の物件の坪単価の予想に使えます。

皆さんのご意見では、坪単価は問題ないようですね。次に、話題になりました販売価格はどうでしょう？高いというご意見がありましたが、おいくらだったら問題ないのでしょうか？これもただはありませんのて・・・。

私なりに考えてみました。ひとつの考えとして、日経平均とマンションの販売価格に、正の相関があると仮定します。このパークハウスが発売されはじめた時期の日経平均と現在の日経平均を比較すると-25から-20％とします。このパークハウスの現在販売価格は、当初販売価格と比較して、同じくらい値引率であることから、これよりも大幅な値引きはあまり期待できないのでは？と考えはじめています。
家賃収入によるCFD計算の評価方法がありますが、別の機会と思います。

吾妻一丁目住宅跡って、東大通とサーパスの間の土地ですか？
来年二月に売りに出る？

これはすごいマンション開発になりそうですな。

吾妻一丁目住宅跡が、マンションに成るとは限らないよ。戸建てって言う意味じゃないから。

吾妻1丁目だと、マンションが最適だと思うなぁ。

オフィスビルの需要がそんなにあるとも思えないんだけど、、、

需要があるかどうかは、別として将来を考えたらただのベッドタウンにはしたくないみたいだよ。行政側としては。

あそこなら資産価値も高いから即完売だろうね。
なんだかんだ言っても、つくば駅周辺はお洒落な感じするもんね。東京の友達にも自慢出来る。
研究学園じゃ降りたとたんに田舎でドンびかれる。

>研究学園じゃ降りたとたんに田舎でドンびかれる。

南口に降りたんじゃないの？
つくば駅でも中央公園側の出口から出ると似たようなもん。

↑自慢したくても手が届かなくて買えないと思う。


ここ程度が、高いと言う人ばかりだと仮定すると建てる物件の価格は、最低でも同程度にしないと手を出さないだろう。そう成ると当たり前だが、スペックを落とすか狭くするか、若しくは、両方。スペックを落とすと当然売りにくくなるので狭くすると予想できるが・・・。

さて、ここと同程度のスペックで建てて同程度の価格にしようとしたらどの程度の広さに成るのか。６０～７０㎡位？

仮にそうだとして、つくばに住むのに大枚叩いて今更６～７０㎡の広さに住みたいかどうかだね。７０㎡ってその辺りにゴロゴロある官舎並の広さだよ。