住友不動産J・URBAN（Jアーバン）シリーズの情報交換

営業さんの相性って、大切でしょうか？
私はどうも営業さんとの相性が悪くて・・・

管理職で営業成績もよさそうな方ですが、
端々に「オンナに話したってわからない」的な
感じが見受けられます。
（大学で女性学などを学んでいたので、私自身が
こういう感じの言葉や表現に敏感なのかもしれませんが、
ちょっと不快なんです。）

夫がいるときと、私とだけ話すときの言葉遣い（特に電話！）は
とっても横柄で、小ばかにした感じ。
私自身、そんなに＊＊にされるようなことは
言っていないと思うのですが。相性が悪いんでしょうね・・・

住友不動産の商品自体は気に入っているのですが
この営業さんとしばらくお付き合いするかと思うと
憂鬱です（泣）

営業さんって、替えることは可能でしょうか？
可能な場合、どのようにしたら一番円満に解決できる
でしょうか？アドバイスをいただけるとありがたいです。
よろしくお願いいたしますm(__)m

営業さんとの相性は重要ですね。
私も住友不動産のJ-urbanが気に入って、展示場に行ったのですが
担当になった方との相性が悪く悩みましたが、
おもいきって担当を替えてもらいました。
私の場合は、担当者が不在のときに展示場に行き、
他の営業の方に事情を話して担当を替えてもらいました。
たまたま私の場合は、
その話をした営業の方の印象がとても良かったので
そのまま、私の担当になっていただきましたが、
「どの人が良いですか？」と聞いてきたので
他の人でも可能だと思います。
満足の行く家が出来たのは、
住友不動産だからでもJ-urbanだからでもなく
担当者が良かったからだと思っています。

前スレのぴよっちさん、フローリング部分が一部浮き上がった状態で来週メーカーが直接見にくるそうですが・・・・とありましたがどういう対応になりましたか？
　我が家のビー球が転がる件はフローリングを３枚だけ換えるだけという対応に納得できずまだ返事してません　他に補修するとこもあるのに予定すら連絡なく困ったもんです
　いい家を建てるのは確かにハウスメーカー選びも大事ですが、担当の営業の提案力や現場監督がしっかり現場をみてくれてるかによると思います。

みーみ 様　レスありがとうございます！
満足のいくお家を建てられたとのこと、
私もそういう気分になれる家を建てたいです。

まずは担当者を思い切って替えたいと思います。
展示場にいって、他の営業の方と話すという方法が
あるのですね〜気付きませんでした。

展示場も近辺に3つほどあるようなので、
他の展示場にも足を運んでみます。
いい方とめぐり合えるといいなぁ。
ありがとうございました m(__)m

ためいきさん：
私は展示場（営業所？）を変えました。最初のところではプランと金額ががっちり固まっていて、
そのまま契約させようとする戦略がみえみえで、変更なども金額UPを理由に応じてくれませんでした。納得できなかった私はそれまでの展示場から1時間半かかる展示場に行ってみました。
最初の展示場はJ-URBANではないモデルハウスだったせいもあったのですが、今はJ-URBANⅢの
展示場で話を進めています。
地域によっては不可能な場合もあると思いますが、同じ営業所内での担当者変えが気まずければ、
契約前であれば、営業所を変える手もアリかも。
交渉の方も1度やっているので、進めやすかったですよ。
＊＊にした態度というのは、少なからずありますよね・・。
わたしも他のHMでありました。オンナの言うことは話半分聞いておく、みたいな。
やっぱり、何を話していても信じられる担当者がいいですよね。

お返事ありがとうございます。
担当者を本当に替えたいです(TT)
実際に担当者を変えた方々のお話を伺えて
俄然やる気が出てきました（○^^○）

＞オンナの言うことは話半分聞いておく、みたいな。

まさにそんな感じなんです。こちらの話を聞きたくないなら
もう結構・・・と何度も言いそうになりました。

信頼できる営業さん探しに週末展示場に行ってきます！

ありがとうございますm(__)m

J-URBANでそろそろ仮契約しようかと思うのですが、仮契約時に着手金として
100万支払わなくてはいけないと言われたのですが、なんだか納得ゆきません。
他のHMなどは申し込みとして、10万払って地盤調査費にあてるなど、金額も少しで
いいようなことを言われたのですが・・・。
少なくとも50万と言われましたが、どうなんでしょう。
契約された皆様は申し込み、契約時などどのようなかんじで
支払いされたのでしょうか。

>>8さん
本契約しなかったら全額戻すと書面で約束を取り交わしたらどうですか？

我が家は請負契約時、１００万円お支払いしました
仮契約時は、判子だけで着手金は必要ありませんでした
ですが、仮契約の１週間後に請負契約を結ぶとの必要がありましたが・・・
８さん、仮契約のお話、工程まで話が進んでいらっしゃるのであれば、本契約（請負工事契約）の日程とかでませんでしたか？
仮契約とそこまで、ご決心があれば、メーカーとわず１０万円でも１００万円でもあまり気にならないのではないでしょうか。
住友不動産の場合は着工時・中間時・引渡し時と普通３回に渡る支払いがない分（最終一括で良い）つなぎ手数料を金融機関に支払う必要がないのも魅力ですよ。
１００万円以外は、お家の引渡し時でよいのですから（笑）
参考ですが、住友不動産のメーカーと客の契約の流れを書き込みますね
我が家の場合ですが、仮契約（判子だけ）　　→　　１週間後本契約（着手金１００万）　　→　　IC打ち合わせ　　　　→　　　１週間後追加契約

はじめまして。いつも楽しく拝見しております。
Jアーバンシリーズではないですが先日住友不動産で契約し、詳細打ち合わせ中です。
今のところ予算オーバー以外は順調に進んでいます。
オプションって意外とかかりますね。物入れの中板までオプションとは・・・。
契約してからすでにオプションで240万円かかってしまっています。

素朴な質問です。ここの掲示板を拝見していて思うのですが、なぜ契約後にオプション、追加工事等が発生するのでしょうか？　契約時点ではわからなかったことなのですか、それとも契約後に業者が契約時にはさもわからなかったかのように小出しに出してくのでしょうか？

住友不動産は契約後にIC（仕様）決めを行う方針だからです
本契約後空調・バス・トイレ・照明・テレビアウトレット・コンセント等　様々な細かい詳細を打ち合わせします。当然標準仕様に＋＠すれば追加工事になります
本契約時ではIC打ち合わせまでは行いません。
おそらく、他HMと相見積もりを取るとき追加工事分を初めに持ってくると、価格も高くなり相見積もりに不利になるからではないでしょうか。　安い価格で他HMと競合した方がやりやすいですものね

住友の工事請負契約の段階では、間取り、外観、外観に関するところではないでしょうか？
まぁ契約した客にのみ時間を掛けるのだと思います
無駄なコストは省くメーカーなので、こういった見積もり時にも影響してくるのでしょう
契約前に詳細打ち合わせ(IC)を行うと、少数精鋭制度の住友には負担になるのでしょう

ありがとうございます。
今度の打ち合わせできちんと聞いてみます。
しかし、完成後に一括ですか。他に比べると太っ腹ですね。

支払いですが、私の場合は完成後一括ではなく、中間金が
必要といわれました。営業によって違うのでしょうか？

仮契約時には100万必要といわれました。どうもね・・・
もともと営業さんをいまひとつ信頼しきれていないので、
住友さんとの話はここで終わりそう。

契約時に１００万、着工時に５００万、引渡し時に残金だったと思います。
交渉してみたらどうでしょうか？
みんなバラバラということは、何とでもなるということかも。

Jアーバンで建設された方教えてください。
私のところは現在屋根工事が終了しました。
キッチンをPタイルにしていたのですが、フローリングに変更したいと
伝えたところ、営業に無理だと断られました。
現在素材は搬入されてもいませんし、4月下旬に搬入予定のものなのに
変更も出来ないものなのでしょうか。
どうしても変更したいのならPタイルの費用はそのまま支払ってもらい、
プラスキッチン用のフォローリング素材のダブルを支払って頂ければ変更できると
訳のわからないことを言われました。
現在床工事がすんでしまったものを剥がして変更して欲しいと申し出ているのならば
住友サイドの言い分も納得ですが、搬入もされていないものを変更するのに
ダブルに費用が掛かるなんて私は納得できないのですが、
そういうものなでしょうか。。。　教えてください。
また、変更する時このようにして認められたというような事例があれば教えてください。

＞１８さん
私はべつのところで建てたので住友と同じじゃないかもしれないけど、私も駄目でした。着工直前に「着工後は変更しない。」といった契約書のようなものに判子を捺させられました。想像ですが、HMと建材業者で、発注したものは返品不可と言う条件で価格を安くするみたいな契約を結んでるんじゃないですかね？

＞１９さん
レスありがとうございます。
なるほど・・そうなんですね。
いろいろな面で銀行契約すんでお金払っちゃうと
営業は人変わったように融通利かなくなります。

仮契約をすませ、本契約に臨むところなのですが、
工事費用の詳細明細などは出してもらえるのでしょうか。
詳細は出さないと聞いているのですが、追加工事がでた場合など、
何を基準にして金額など納得すればよいのでしょうか。（いわれるまま？）
契約前にモレなくいろいろ決めるのは至難のワザと思うのですが
皆様はどのあたりの詰めで契約されたのでしょうか。
２０さんが言われてるように契約後って営業さんって豹変してしまうものなのですか？

>21さん
色々初めに納得いくまで質問したほうがいいと思います。
明細を出せないというのなら、打ち合わせ時にまめにメモを取っておくことが大切です。
営業が豹変というか、何事も会社の方針としてと言われてしまえば個人消費者は
なかなか対抗すること出来ないですよね。
せめて言いたいことはきちんと言って、出来ないといわれても直ぐにあきらめないで
納得いくまで交渉はしてみて下さい。お互いに頑張りましょう！！！

Ｊ−アーバンで契約し現在着工中のものです
うちの場合も住友は工事費用の明細は請求しても出してくれませんでした！！
しかし工事費用の詳細明細を出してきた、ヘーベル・積水・エスバイエルよりも同じ坪数
なのに住友ははるかに安かったですよ。
そんなところまでコストカットしているのでしょうか？
それと、追加工事がでた場合とお考えになられていると思われますが、追加工事は必ず
本契約後に結びますよ。
追加工事はIC決めの際に出た仕様の価格が追加されます
例）外壁・クロス・フローリング・キッチン・トイレ・ＳＢ・クローゼットの中の棚等・照明器具・照明工事費・ＴＶアウトレット追加・コンセント追加・物干し竿等・洗面台・挙げればきりがない
です。
うちの場合少なくともＴＶアウトレット数は標準で２口なので追加が必要でしょう。それに伴いコンセント数も追加になりました。照明もダウンライトを考えていましたので、照明は標準で１部屋１個なので１０個つけると１０倍の工事費と照明台が必要になりました。
その他標準仕様と比較して、やはりより良いものをと考えグレードアップしたものが多々あり追加工事で３００万程でした。

>>18
私も住友で玄関ドアを現場入りの２週間前に変更お願いしたらダブルの支払いになると言われ
あきらめました、ただカタログの定価４３万を２５万にしますとは言ってました・・・・・

>>18
私も住友で玄関ドアを現場入りの２週間前に変更お願いしたらダブルの支払いになると言われ
あきらめました、ただカタログの定価４３万を２５万にしますとは言ってました・・・

設備内容が標準でも良い方だと聞きましたが。標準ってどんな仕様なんですか？
一応ＷＥＢ上でも調べたんですけど。どなたか教えてください！
キッチン　ヤマハ・サンウエーブ・ミカド・ちょっと高くなる松下
トイレ　　ＴＯＴＯ・ＩＮＡＸ（システムトイレ）
洗面化粧台　サンウエーブ・ヤマハ？
ユニットバス（1坪）ヤマハ・セキスイ・ＩＮＡＸ？
この辺であっていますか？

標準は地域によって異なると思います。

Jアーバンで検討中です。
皆様にお聞きしたいことがあるのですが外壁はどうしました？
一応プランではモルタル(リシン吹付け)となってるようですが
ヒビ等が心配です。
サイディング変更も考えているのですがその際に追加費用は必要となってくるのでしょうか？

あと天井高を2750にしてる方、開放感や光熱費等は結構違うものなのかアドバイスお願いします。

最近Ｊアーバン契約してやや大きな図面をもらいました。
確認すると全屋根面積のの屋外排水が雨どいを伝わって
パティオのタイル面にに流れる図面となっていて驚きました。
ということは雨の日はタイルの上は川になります。
もし排水溝が詰まったらオーバーフローもなく部屋に浸水・・・。
営業はパティオ内スリットがオーバーフローだというけどありえないですよね。

みなさんはどうなってますか？？

外壁ですが、今現在もモルタル（リシン吹付け）なのですか？
標準でサイディングの上からジョリパット仕上げ（サイディング＋ジョリパット）ではないのですか？

私の場合は去年９月頃に契約したので、工法がモルタルに吹きつけ→サイディング＋ジョリパット
に変更になった時で、モルタルに吹きつけはクラックが発生するので、モルタルに吹きつけというプランは選択できませんでした。標準でサイディング：１（マイクロガード付き）４４００円／１枚・３１９９円／1㎡前後の品から選択してくださいとの事でした。
サイディング＋ジョリパットにしたかったのですが＋差額が必要ですと言われました

>>29
>>32
私は昨年の夏に契約した時はオプションでニチハにマイクロガード仕様のサイディングで６０坪のほぼ総２回で１８０万アップでした、その時の標準はモルタルに吹きつけ塗装と１２ミリの無塗装サイディングに吹きつけ塗装は差額なしでした
仕上り具合は目地がなく展示場と一緒の高級感のあるモルタルがすきでしたがやはりクラックができてしまったらたまりませんし地震の多いエリアなので心配です、後記は１２ミリで縦張りの目地が目立つのが嫌で、最終的に１６ミリの凹凸感があり工場塗装で色あせ１０年メーカー保障もあり、白でもマイクロガードで汚れがつきにくいのを選びました
　現在はマイクロガード標準で選べれるのですね、私が買ったときより坪単価が雑誌みると５万位上がってはいますが・・・・・

みなさんJ−アーバンで耐震等級いくつか表示してもらいましたか？

>NO.30さん
今現在、着工中ですが家もパティオはタイルです。排水溝が詰まったら溢れますよね。
今日現場に行って確認してきましたが、詰まると部屋まで浸水しそうですね。多少の段差はありましたが・・・

＞No.35さん
やはりそうですか・・。
標準使用のウッドデッキでも雨どいを隠すために
パティオ内に集中させてるはずです。
ウッドデッキだとデッキ下を流れるため目立ちませんが。

私は、なんとかフラット屋根に見えて目に付かない側を
雨どいにするよう営業に要望中です。
それかパティオ下の地中に配管を設ければいいのと思うのですが。

それかパティオスリットより下にオーバーフロー穴を設けるとか
高額な予算を必要とせず簡単にできるはずですよね。

＞No.34さん
基本的に構造計算してもＪアーバンは１しかとれないみたいです。（パワーコラム装備でも）
住友不動産は社外での構造計算は行っておらず社内強度計算のみです。
要するに建築基準法にある耐力壁がきちんとあればＯＫにするとのこと。
ちゃんと構造計算書がもらわないとホントは安心できませんね。

外壁は現在ジョリパッドJP-600？シリーズだそうで
昔のＪＰ−１００とは格段にいいと言っていましたが
ホントにサッシの雨だれとかつかないんですかねえ。

ローコスト系でも耐震等級3取れるのに・・・。
ちょっとショックです。
なんとか3にしてもらうことできないんですかね？
ツーバイが地震に強いって言っても
ツーバイ等級1＜軸組等級3
になるんでしょうか。

Ｎｏ３６さんへ
Ｊアーバンに住んで、まもなく１ヶ月になるものです。
ここまで、ほとんど不自由もなく、快適に暮らしています。
ところで、あまどいのことですが、うちは、当たり前のように最初から、外に流すように設計されていましたよ。
もちろん目立たない色と場所は相談されましたが、パティオに流すようにとは一言も言われませんでした。
私の担当者の場合、とにかく水漏れをさせないことを一番に考えていて、パティオも勾配を真ん中と端っこの二つ設けて、決して水がたまらないように考えていました。
私は従っただけですが・・・。
ですので、私の家の場合、パティオはタイルですが、大雨でもほとんど水が溜まった事はありませんよ。
参考にされてみてください。

さて、次の話題ですが、天井高２７５０ですが、やはり、光熱費はあがると思います。温まるまでやはり時間がかかります。
うちの場合は、吹き抜けもあるのでなお更ですが・・・。
でも全く後悔していません。むしろＯＰで一番気に入っているのが天井高と吹き抜けです。
それだけ、開放感があります。
ひとつだけ難点を挙げるとすれば、お風呂の天井も高いので、仮に暖房を入れてもちょっと寒いです。
外壁に関してですが、うちは古い段階での契約（去年の６月）だったので、サイディングの上からジョリパッドではないですが、モルタル＋リシンでも、今のところ問題はありません。
ただ、営業さん曰く、どちらにしても、１０年をめどで、メンテナンスは必要ということでした。
多少は良いということでしたが、その分、坪単価が上がっているので、お客の食いつきはあまりよくないとおっしゃっていましたよ。
ご参考になればと思い、書き込みさせていただきました。失礼致します。。。

仕様を決めていく上で前もって必要な物と金額を考えていきたいのですが
みなさんどんなオプション付けましたか？

必要最小限ですが、我が家を例でこうしておけば良かったと思った事、（後から追加になる前に）
必要なオプションを挙げていきます

①物干し金物（壁掛け／天井吊）＝１万円前後
②カップボード（耐震工事付き）＝３０万〜５０万前後
③押入れ内の棚等（１箇所５段）＝２万円前後
④保温浴槽＝２万円
⑤キッチン・脱衣所等水周りのクロスのアップグレード（防水・防カビ・防傷仕様へ）
　＝１㎡辺り５００円〜１０００円位
⑥２Ｆのトイレはあると便利ですよ
（暖便座・ウォッシュレットを追加）＝２５万円〜３０万円前後
⑦２Ｆの洗面器も価格は１０万円〜３０万円位とグレードは様々ですがあると便利です
⑧標準では住友不動産はＴＶのアウトレットが少ないですね
　標準＝２箇所　　１箇所追加で７千前後でした
⑨コンセントも標準では少な過ぎる
　１箇所＝７千円前後で追加可能でした
　 ※廊下とかに作っておくと掃除の時に便利ですよ
　 ※ダイニングテーブルの下に床下コンセントを作っておくと便利◎◎ホットプレート等接続
⑩照明取り付け工事費は１箇所＝千円（施主で用意し取り付ければ不要）
　＊既に他のレスでも挙がっていますがダウンライトは数だけ照明器具・取り付け工事費
　　も必要ですね。ダウンライトは施主での用意取付は出来ないそうです。
　　住友側での取り付けになるそうです。
　　照明についてはメーカー価格から４０％引きだそうですよ
　　ダウンライト以外であればＨＰ等でも６０％引きの所も多数あるので施主で用意したほうが
　　安くなりますよ
⑪　カーテンも住友不動産での見積もりも高いですね
　　近場のカーテン屋さんに足を運ばれるのが良いと思います
　　メーカー品は大抵６０％〜６５％引き
　　縦型ブラインド（タチカワ製）も４０％引き
　　シェードも４０％引きで何処でも採寸・取り付け込みでやってもらえると思います
　　住友不動産よりＮＯ・４２さん自ら足を運ばれた方が間違いなく安くなります
　　うちもエアコン１台浮きました（笑）
⑫　ケーブルテレビ加入時の工事費用
⑬　電話（NTT)工事等　　今現在ＮＴＴ電話加入権＝２万円以下
⑭　空調工事等
　　エアコンは１２畳以上のお部屋があるのでしたらコンセントの形状等変更しておいた方
　　が良いでしょう　８畳から１２畳までであれば＝１００Ｖ　１２畳以上であれば２００Ｖ
　　に変更してもらった方良いですね。
コレぐらいが必要だと思います

その他、必要ではないけれどもあれば良いと思うオプションを挙げさせてもらいます
⑯パティオがあるならばパティオにもスポットライトを２〜４個　（１個＝１万前後）
⑰ＬＤＫでリビングとダイニングを仕切れる引き込み戸　　　　　（２０〜３０万前後）
　＊普段は引き込み戸は視界から見えなくでき、食事等の時リビングに匂いが移らない
　　様に仕切り戸があれば大変便利です◎
⑱インターネット用に各部屋にジャックがあれば便利です
　１５万前後だと思いました
⑲フローリングワックス
　業者によるワックスで２０年間光沢が続く耐久性が非常にいいです
　市販のワックスは６ヶ月〜１年おきにワックス掛けが必要です
　しかし高いです　　　
　２０年耐久仕様　　　１㎡＝２７００円でした
　１０年耐久仕様　　　１㎡＝２０００円
せっかくですので２０年耐久が良かったのですが予算的に我が家はあきらめました
＞⑳造園工事は業者→住不→お客では住不の仲介手数料が入っており非常に高いです
　　うちは直接地元の土木会社・造園会社に見積もりを依頼したので同じ仕様で５０万円
　　も安くなりました。近くの土木会社に行ってみる価値はありますよ

確かに外構業者を住不に依頼したら８０万高くてカーポートも花壇もなかったので実質１００万違いました。
　うちは２０年耐久のハードコート仕様を６０坪総２階の家を３５万でしてもらいましたが、面倒なワックスを半年ごとにかけなくていいのはもちろんフローリングがいつまピカピカです、引越しの業者や来客にここワックス塗りたてですけどあがっていいのですかとか言われます、あと水ぶきできるのは汗かきな自分には都合がいいです。

①住友不動産Ｊ−ＵＲＢＡＮ価格表一挙公開！！
　皆さんもご存知かと思われますが価格改定後の不明確であった
　定価制度を公開

　　　　　　坪単価　　　通常価格　　　　　　　　限度額

３５坪　　　60.2万　　 （税込 21,094,500円） 　（税込 19,509,000円）

４０坪　　　56.8万　　 (税込 22,722,000円）　　(税込 21,031,500円）

４５坪　　　54.6万　　 (税込 24,570,000円）　 (税込 22,753,500円）

５０坪　　　52.9万　　　(税込 26,460,000円）　　(税込 24,507,000円）


※上記価格には、建物本体価格のみになります
　オプションと諸費用、付帯工事費用は別途となります
　また、Ｊ−ＵＲＢＡＮ　ＣＯＵＲＴの場合マイナス５万円ＤＯＷＮとなります


②本体価格のからくり
　これから新築をお考えになられる皆様へのアドバイスです

皆さん、値引きをどの様にお考えになられていますか？
本掲示板にて５％〜１０％を目標にとか様々な書込みがありますが、
［値引き］というものを理解して下さい
何％引きだとか、値引率ばかりに目がいってしまうと損をする事もある

例え話ですが、会社であれば何処でも上期・下期の予算が組まれます
○×事業所の上期予算　＝　３億円
と予算が会社から決められると、その事業所は予算達成にむけて頑張ります
予算が決まると、半期での「値引き枠」が各事業所に振り分けられる
○×事業所の「値引き枠＝３０００万円」として説明しましょう

Ａさん（年収５００万円／総予算２７００万）がＪ−ＵＲＢＡＮ３５坪を見積を依頼
本体価格（税込 21,094,500円）　→　　値引き枠３０００万円から１００万を使用

この時点で○×事業所の「値引き枠＝２９００万円」になります
※ここでのポイントはＡさんの予算２７００万円！！
　付帯工事・諸費用　＝　２０１０万円　×　(約０．２５）= 約５００万
　総費用＝２０１０＋５００　＝２５４０万円
　Ａさんの予算２７００万に納まっているのでメーカー側は値引きはほとんど無し
　営業は５％位しか値引きしないでしょう
　Ａさんの値引き限度額は１５１万円なのに、約５０万も損をしてしまいます

次にＢさん（年収８００万／総予算４５００万円）がＪ−ＵＲＢＡＮ３５坪を見積を依頼
本体価格（税込 21,094,500円）　→　　残値引き枠２９００万円残っていますが
営業は値引き枠は使わないでしょう。すなわち、値引き＝０円
３５坪であれば総建築費＝２６４０万前後（勿論値引き無しの価格）ですので
Ｂさんの予算内に入っていますね
この場合、営業はＢさんの見積にはプラス２００万円余分に加算し２８４０万円で
見積をだし、値引き＝最初に加算しておいた２００万を引けば、会社の損益０円！！
※Ｂさんへは「２００万円の値引き」　会社は値引き枠は未使用なの「値引き０円」
値引き率にしてみれば７％引きでＡさんより値引き率が良いが、実際のＢさんの
値引き率は０％なんですよ

次にＣさん（年収３００万／総予算２０００万円）がＪ−ＵＲＢＡＮ３５坪を見積を依頼
本体価格（税込 21,094,500円）　→　　残値引き枠２９００万円残っていますが
これが決算までの中間報告が２ヶ月毎にあります。
予算に対して売り上げが足らなければ、会社はＣさんに「値引き限度額１５１万だが、
Ｂさんのときに架空値引きをした為、値引き額１５１万が残っています。
よって３０２万円の値引きが可能！！
Ｃさんの総予算＝２３５０万に対し約２３３８万と破格の値段も出すこともあります
値引率１２％もやっています
ＢさんとＣさんでは３００万もの差額がでることになります

※ハウスメーカーでは最初に必ず年収・建築総予算を聞かれますよね
　ここで重要なのは、正直に答えないことですね
　年収・総予算は少なめに伝えるのがポイントですよ
　会社からして見れば、予算が達成するためになんでもやりますよ
　年収が多い人から沢山利益をとり、年収が低いひとは、Ｃさんのように
　Ｂさんの値引き枠を使います
　調整することでＣさんにも購入可能になります
　会社にしてみれば、予算達成の為に値段を調整することは当たり前なのです

No39さん ツーバイで等級１というのも変な気がしますが。構造計算は3階建て以上でないと普通はしないですよねぇ。逆に3階建てで構造計算していなかったら問題（法律違反？）のようにも思います。構造計算はお金もかかりますし、（普通の事務所に頼むと3,40万かかるとの話も聞いた事があります。）自分で壁量計算してみればよいと思いますよ。当たり前の話ですが、ちゃんと施工されてなければ意味ないですからツーバイの仕様でしっかり建てられているかチェックすれば、等級はどうであれ他社より地震に弱い建物になるとは思えません（ツーバイなら）

大震災で壊れなかった実績は等級じゃ語れない部分もあることと思いますね。

構造計算とは、建築される建物が安全であるかどうかを客観的な数値として表すために行う計算のことであり、住友は大体２５万前後です。普通の事務所よりは安いです。また、３階建ては当たり前ですが、２Ｆ建てでもガラスマリオン等のオプションを付けと構造計算が必要になり予算も掛かってきます
住友不動産がＪアーバン標準で耐震等級１にしているにはそれなりに訳があります
２×４工法でありそれなりの耐震については問題ありませんが、Ｊアーバンは完全自由設計という事もあり、間取りの変更等で耐震等級３が取得できない場合が発生します
よって、間取り変更が生じても耐震等級１であれば取れるので標準で１に定めております
ですから、Ｊアーバンは耐震等級は３はあるでしょう
しかし、住友不動産では価格を少しでも抑える為、住宅性能評価制度を通しておりません
住宅性能評価機関を通さないと耐震等級３程度であったとしても、お客様には提示できません。住宅性能機関の検査を依頼すれば耐震等級３は取得できると思われます。
審査に必要な費用は１５万円前後でしょう
もし住友が標準で耐震等級３と謳うのであれば、検査費用１５万、構造計算２５万と４０万近い費用が掛かってきます。
そういう事もあり耐震等級１を標準としています

ＮＯ４５さんへ　この値引きは、デュナミスでも同じことなのですか？

デュナミス（単世帯仕様）の場合Ｊ−ＵＲＢＡＮＣＯＲＴと同額です
通常価格から▲５万円引いて下さい
但し、住友不動産はＪ−ＵＲＢＡＮシリーズで年間８００棟を目標としている為
各モデルハウスでの値引き枠をＪ−ＵＲＢＡＮシリーズで使用する所が多いと思われます
デュナミスで同等の値引き額は難しいと思われます
但しデュナミスの場合２世帯キャンペーン等をよく行っていますね
それに便乗すれば同等の値引き率が期待できると思います

構造・工法: ツーバイフォー工法　
主要企画商品と坪単価: スタンダード　45万円、ハイグレード　50万円万円/坪
自由設計の平均坪単価: 60万円万円/坪
設計業務: 設計内容により相談
設計費用: 2〜3万円/坪　
現場監督の月あたりの担当現場棟数 5〜8棟棟/月
指定工務店数: 東京　40社　　神奈川　　30　社　　埼玉　　10　社　　千葉　　10　社
得意な工法: ２Ｘ４
得意な外観デザイン: 和洋折衷 南欧風 北欧風 ブリティッシュ風
得意な内装デザイン: 和洋モダン(オーソドックス) 重厚な洋風(トラディショナル) アメリカン風(ナチュラルな木の素材感)
建築実績
(過去実績): Ａ．平屋　2%　2階建て　60%　3階建て　36%　4階建て以上　2%
Ｂ．
得意な建物:　 専用住宅, 狭小地住宅, 高気密・高断熱住宅, ローコスト住宅, 輸入住宅
平均坪単価: ４０〜５０万
契約形態: 一旦設計契約もしくは申込金を受ける

建築費支払条件: ＜原則＞　契約時　10%　着工時　30%　上棟時　30%　引渡し時　30%
＜変更可能の有無＞　相談可能
保証期間 20年
アフターメンテナンス: 3、12、24

会社名: 住友不動産株式会社
代表者: 高島　準司
担当者: 山田　謙
設立年月日: 昭和24年12月1日
資本金: 122,805百万円
年間売上高: 486,885百万円
従業員数: 2500名人員比率: 営業　76％、設計　6％、建設　18％
住所1: 東京都新宿区西新宿2-6-1　新宿住友ビル30階
住所２:
TEL: 03-3346-1585
FAX: 03-3346-1549