管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

理事長経験者さん

発言はしますが組合員としての資格は共有者なので、大丈夫かな？と思いましたが控えた方が良いのでしょうか？

住んでる人は意見いえますよ。下記の条文は普通は分譲貸しの賃借人のことでしょうけど、専有部分を占有する者っていうのは、住んでる人すべてじゃないかと思います。

（占有者の意見陳述権）第44条　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

販売関係者さん

「会議の目的たる事項につき利害利害関係を有する場合には」という部分を端折って説明されると、誤解を生むのではないでしょうか？
利害関係とは、区分所有法第４６条２項にある規定に基づいて占有者が直接拘束される事項（と解釈するのが一般的）です。

>第４６条　２ 　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

つまり、例えば「管理費や修繕積立金が値上げされる議題に対して占有者が意見を言える」と考えるのは妥当でないでしょう。
対して、駐車場の使用やペットの飼育規定などが制定される議題であれば、直接拘束される事項なので意見が言える。
そういう限定付きの権利であるということを前提に、つまり説明した上で参加してもらわないと、総会の運営が困難になります。

占有者を「住んでいる人すべて」と解釈することには、絶対反対とまでは言いません。
住民皆でワイワイと、あーでもないこーでもないと総会で議論するのも、心情的には悪くないかなと思えます。
悪くはないけど、現実的には難題が多い。
配偶者が参加可なら、当然、家族５人で出てきても問題ないわけですよね？
モンスター家族が賃借人として越してきても、矢継ぎ早に質問するような人でも、それはそれで対処する。
そういう覚悟が要るので、それを避けたいと思ってしまうのかな？
そのときになって、モンスター家族はダメ。なんてことは言えないので、ウチでは残念ながら普通に組合員だけで総会をしています。

販売関係者さんは、絶対君主を目指すタイプかと勘違いしてましたが、ガチガチに民主的な方なんですね。

総会の出席者の資格確認なんかやってないでしょ？区分所有者限定ってすると、登記簿謄本、住所証明書（住民票のの写しとか）、顔写真付きの身分証明書（パスポート、運転免許証）などの提出を求めないと。
バカな意見がでたほうが、まともな意見がはっきりわかるからいいのです。

２０２：販売関係者さん
２０３：理事長経験者さん

ある程度その条文は知っていたので、出席していたのですが。
議会が進行しないかも知れないリスクもあったのですね。
最近は多少問題も起きているので、意見がどんどん出て来てもおかしく無いのに総会では質問も少ないですね。

２０４：販売関係者さん

資格確認はしてません。総会出席者はいつもほぼ同じですから。
あとは次の輪番の人たちぐらいです。
バカな意見でもいいから何か意見を出して欲しいくらいです。

↑どこの言葉？初耳です。法律にはそんな言葉でてきません。行政の言葉ですか？

２０７：匿：名さん

夫婦で登記をしていたら区分所有者ですね？
配偶者と言っても区分所有者であれば、議決権を行使する事が出来ます。
ご夫婦でどちらか一方でも管理組合の活動をしようと思ってくれるだけましだ！と思っていたのは法律的には間違いなんですね。

分譲貸しの賃借人がルームシェアしてたら占有者ってルームシェアしてる全員ですかね？「占有者」ではなく占有補助者だとか言われても、実際問題、区別できるんでしょうか？ローン払えなくなって自己破産した人が競売されて、夜逃げして、おばあちゃんひとり残っていたら、占有者じゃないの？

>↑どこの言葉？初耳です。法律にはそんな言葉でてきません。行政の言葉ですか？

仰る通りです。
標準管理規約の3条2項の同居人規定を業界用語で言っているだけで、区分所有法の範疇ではありません。


(規約及び総会の決議の遵守義務)
第3条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
2 区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させ
なければならない。

あまりにも出席者が少ないので、組合員の幅を広くしようと思っているのですが？

今の規約では標準管理規約とまったく同じなので・・・

スレ主さんが理事長だったら、出席者は少ないほうがいいですよ。
委任状を出さない人が問題なんです。
1ヶ月前召集にして、委任状を出さない人に、ひつこく出すように言った方がいいです。
2週間前、1週間前、3日前、前日とかにポストに赤紙を入れるとか！
特別決議を通すには、3/4の投票は必要不可欠ですから。

組合員の幅を広くする？？？？

新米理事さんの目的が見えません。
出席を増やして、活発な意見が出ることが目的でしょうか？

う～む。
なんだか、自治会運営のような話になってきましたね・・・
一度、管理組合の目的に立ち帰られては如何でしょうか。

特別決議のハードルは高いですね。なんとか全組合員から回収しなければ！とは考えているのですが。

最悪の場合は今期理事が二人残って、あとは今の状態は駄目だ！と気が付いて協力をしてくれる人たちに立候補をお願いしようかなと思っています。

２１５：理事長経験者さん

自分たちは何もしない、知らないで自分の財産を管理会社が全部守ってくれると勘違いをしている人たちに気が付いて欲しいと思っているだけです。

人数増やして一体何を話し合いたいのかさっぱりわからないな。理事長なら正しい管理を正しい手続きで総会提案して、質問もなく可決されればそれが一番じゃないかね。喧喧諤諤議論して、否決されたり、可決に遺恨が残ったりしても良いのかね？あと、嫁さん連れて総会が普通とか、そういう感覚のまま理事長続けられたらかえって皆が困るんじゃないのかね。

２１８：匿名さん

総会も理事会もほとんど出席しなくて、引き継ぎもなしで正しい管理と総会が判断出来たら凄いですね。

おまけにメンバーが総入れ替えで。

管理組合の理事といっても管理に関しては素人のあつまりです。○投げするのはしかたありません。
当マンションでも理事長含めて理事全員問題意識などおもちではないです。だいたい管理会社の担当
が理事会に議題を持ってきて話を着て多少の質問をしてそのまま終わる。この繰り返しです。総会
魔で似何を決めるのかなんて仕切りのできる理事長なんてそうそういません。
私も修繕費などを見てみましたが9年後に予定されてる2回目の大規模修繕で資金が3300万円足りない
事が判明しました。これは現在の修繕積立金を約2倍にしないとならない計算です。そのことを告げて
担当者に長期修繕計画の修正ら不安を作ってもらったら。。がっかりです。9年後に借金をしないで
すむ増額案はありませんでした。数案ありましたが総会で通りそうな小額のじ増加案しかでてきません。
担当者はあくまで総会で通る議案しか提案しません。そのことに問題を感じてる理事もいません・
修繕費の削減や管理費コストの削減などを提案しても話にもなりません。なぜならばわれわれは素人で
判断できないので管理会社にお任せしますとのことでした。

どうにか理事だけでも意識改革をしたいと他の管理会社の提案や管理見積もりを見ませんか？と言っても
管理会社との信頼関係が壊れているわけでもないのでと理事長に却下されました。。。。

スレ主みたいな理事長が出現するかどうかが運命の分かれ道なんですけどね。。。

＞あまりにも出席者が少ないので、組合員の幅を広くしようと思っているのですが？

出席者を多くすることは意味ありません。
それより共有財産の管理が目的ですから組合議案に対する賛否の回答率を高めることが肝心です。
極端に言えば、議長だけのペーパーのみで総会成立させ、特別決議をも出来る状況を作ることです。

>>217
管理会社が財産を守ってくれるなんて思ってないと思うけど…。
管理会社変更も視野に入れて管理委託費削減とか意見をしても理事会には伝わってもいない？とか管理会社には問題あると気付いても自分が理事の時は大変だから次の理事会に任せるとかの繰り返し。
そのうち総会の出席率も下がり、無関心や諦めで「理事会や総会で決まったことだから従う」と。
管理会社も自分に不利になることは言わないし、理事長や理事会を押さえてれば楽みたい。
主さんのところも似たような感じじゃないかな。

私はやるつもりですよ！まもなく輪番理事なんで！
業者を変更して「問題が起きたらどうするのか？」と管理会社が不安を煽るとか、「責任をとれるのか？」と他の区分所有者が、言ってくるはずです。
こういうとき、「私が責任をとります」とかいうひともいるらしいですが、責任なんか負わされたらたまったもんじゃありません。
「裁判を起こしてもらって、私が負けたら責任をとります」というのが正解。
すでに弁護士も用意してる！

輪番理事なんて全く意味ないわね。

とんでもない！輪番制の場合、下手に立候補すると怪しまれます。
自分の順番を待って断行したほうが得策なのだ。
輪番制を崩すのも、自分が輪番理事（理事長）のときに、広くご意見を賜りたいとかもっともらしい理由で理事募集をかけて、既成事実化するほうが良い。

自分の当番の時は適当にやり過ごす。根っこはそこにあるのかな？と考えています。

ひとりごとさんの様に理事会や理事長に却下されることも無いし（理事会が無いので）

匿名さんのマンションとある部分状態は一緒みたいです。自分の時は大変だから次に任そうなど。
大規模修繕など理事会の議論なく二年は放置してました。

そうですね。物事ストレートに動くと余計に怪しまれますよね。
何かもっともらしい理由にします。

>>224
問題が起きたら…問題を起こすとしたら、起こしたのは新業者。新業者（管理会社）変更は総会で決まるから、理事長一人の責任ではない。裁判は理事長名だとしても。
皆で決めたのだし、今の管理会社がダメだから変更したのだ。
どの管理会社だったら安心か？そんなことはわからないし、保証もない。

輪番制を崩し、理事長に立候補しようとした人の言葉です。
管理会社に上手くかわされましたが…。
さすが○○な管理会社。

>>227
ある部分一緒ですか？(笑)
管理会社も一緒です。

スレ主さん。
立派な考えですが、素人が集まって意見出し合うとロクなことになりません。共有とは言え自身の財産。まずは自分が一人でもやると決めることです。

２２９：匿名さん

私のマンションでは管理会社の変更はあまり問題にもならないと考えています。
委任状でなんとかなるレベルですから。無知無関心ゆえに・・・

２３０：匿名さん

匿名さんのマンションもはんこ押すだけですよ～で済んでたんですか。

２３１：匿名さん

販売関係者さんほどの知識と実行力があれば、一人でも出来るのでしょうが。

＞迷走を産む図で全く持ってダメダメです

フィナンシャルプランナーが書いているので、権威のあるものでなし、営業広告の一つなのに
それを見て批判する方が可笑しいよ。

↑森の話に林の話で対応するセンスはステキ

難しいので教えてよ、どれが森でどれが林なの？

↑
私も同じく教えて下さい。

ガバナンスには株主代表訴訟の制度が必要だよね

自分のスレに帰れ。

弁護士の回し者かい？最近弁護士も不景気で債務超過をチャラにするとか宣伝しているが、その程度の訴訟促進の宣伝？

>管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

先ず、私でしたら管理委託契約書を見ます。
最低限の条件として、善し悪しはさておいて、標準管理委託契約を準拠します。
その理由は契約書改定案に、組合員、管理会社双方に賛同を得られ易いからです。
その後に、それに従って、組合も管理会社も実行する事です。

＞住んでる人は意見いえますよ。下記の条文は普通は分譲貸しの賃借人のことでしょうけど、専有部分を占有する者っていうのは、住んでる人すべてじゃないかと思います。

＞（占有者の意見陳述権）第44条　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

これは賃借人などが、不利益を被る改正があった場合抗弁できる旨の解釈なので、同居人が何でも言えるわけではありません。基本的に区分所有者が、不在とか言えない場合に、という意味でしょう。

共有の場合、区分所有権は2分の1とかになりますが、議決権は1区分1つとなります。

＞とんでもない！輪番制の場合、下手に立候補すると怪しまれます。
＞自分の順番を待って断行したほうが得策なのだ。
＞輪番制を崩すのも、自分が輪番理事（理事長）のときに、広くご意見を賜りたいとかもっともらしい理由で理事募集をかけて、既成事実化するほうが良い。

なるほどな～と思いました。

＞共有の場合、区分所有権は2分の1とかになりますが、議決権は1区分1つとなります。
意味不明。
＞とんでもない！輪番制の場合、下手に立候補すると怪しまれます。
立候補が何を怪しまれるの？　共有ながら自分の財産を管理維持する意識であって、見上げたものだよ。
＞自分の順番を待って断行したほうが得策なのだ。
何が得なの？　時期を逸するだけ。
＞輪番制を崩すのも、自分が輪番理事（理事長）のときに、広くご意見を賜りたいとかもっともらしい理由で理事募集をかけて、既成事実化するほうが良い。
輪番制をまともにするのは簡単よ。過去の実績からまとだった役員のリストを作り、旧い順に承諾を取り付けて推薦して行けば、のう足りんは承諾しにくくなってくる。

輪番制を崩そうと立候補して、理事会が取り上げなかったって話はやまほどあるよ。
議案書に名前を載せるかは理事会の判断だから対抗手段はない。
下手に立候補を認めると、同じひとがずっと理事（理事長）を続けることもありうるから前例がないと警戒されるんだよ。
>>輪番制をまともにするのは簡単よ。
本当に簡単ならあなたの管理組合の理事会は区分所有者の意見を誠実に取り上げる健全な運営をしてるから、立候補の必要なんかないね。

>本当に簡単ならあなたの管理組合の理事会は区分所有者の意見を誠実に取り上げる健全な運営をしてるから、立候補の必要なんかないね。

＞管理組合の理事会は区分所有者の意見を誠実に取り上げる健全な運営

この考え方は間違いです。区分所有者の意見を代弁するであろう組合員を役員として選出しているのであり、つまり委任をしているのであるから、それらに区分所有者の意見を取り上げろとは、委任していない区分所有者のみが言える事。役員は自分が良いと思う事を実践することが選出した区分所有者に応えることになる。

↑輪番理事がそんなこと考えてるもんかね？

輪番理事は理事ではない。

>過去の実績からまとだった役員のリストを作り

不可能。理事長が有能だと、無能な平理事も実績があった役員になっちまう。平理事は無能と標準レベルの見分けがつかない。つまりまともな役員リストなんて作れない。
作れないが、マトモな理事長くらいは誰にでもわかる。輪番制が１順するまでに一人くらいはマトモな理事長が出る。それを明らかにするために、輪番は１順だけはさせれば良い。輪番はそのためのもの。

輪番理事は委任じゃないんだよね。本人の就任承諾の有無を問わず、理事にしてるから民法の委任ではない。
裁判員制度ににてるよね。拒否の要件が厳しいからね。とすると国民の義務なのだが、憲法にそんなことかいていない。裁判員制度も実は違憲だよ。

＞輪番理事は委任じゃないんだよね。本人の就任承諾の有無を問わず、理事にしてるから民法の委任ではない。

従って、理事、監事は義務も責任も無い、ただ管理会社におんぶにだっこだけよ。

＞輪番制が１順するまでに一人くらいはマトモな理事長が出る。

1,2回の総会、同時期の役員経験で使える人、使えない人は判断出来る。

輪番制だけは無責任集団の固まりだね。

輪番制度の可否については、別スレでどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45964/

このスレッドでその話をしても意味がありません。

>輪番理事は委任じゃないんだよね。本人の就任承諾の有無を問わず、理事にしてるから民法の委任ではない。

当然。これを無視して輪番制を取っている組合は、役員には責任感はなく当番程度と思い、問題が起こった時には役員の責任追及は出来ない。

＞このスレッドでその話をしても意味がありません。

そうかしら、「管理組合が名前だけ～どうしたらいい？」の解決手段の一つではないですか？

タイトルだけ読んで理屈付けないでね。

輪番制だから、スレ主も気付いたんじゃん。そこでは悩んでない。

ほんと名前だけの管理組合だらけだね。この掲示板のコメントを読むと良く分かる。

スレ主です

理事会の資料作りで忙しい日々が続き、久しぶりに拝見しました。

貴重なご意見ありがとうございます。

今までの輪番制を崩すべく、理事会で検討が始まりました。今期で二年輪番制を含め理事会運営に関して協議する事になり、一歩前進出来たようです。

管理会社とも今後理事会で内容と金額を交渉する事になりました。

残念なことは管理組合専用ポストに未だに何も入って無いこと。無関心？面倒？

まだまだ課題は山積みです。

＞残念なことは管理組合専用ポストに未だに何も入って無いこと。

それを期待するならば役員就任には不適格です。ポリーシー持たずに役職の名前だけ欲しがる人は理事には不適格者です。

２５９：匿名さん

役職の名前だけ欲しがる人だったら解任すれば済むでしょうが。

不適格で理事の当番から外れろ！と解任されたほうが楽だと思いますが？

>>259
ポリーシーってどっかの現地ではそう発音するの？
まじめに反応するスレ主さんは生真面目すぎて理事には不適格かもしれないね。

英語ですよ。

役職の名前だけほしい人っているんでしょうか？

うちのマンションなんか誰もやりたがりませんよ。
やる気のある人の悪口言うだけ言って足ひっぱるけど・・・・。
輪番で仕方なく引き受け、１年間なんにもやらずに過ぎるのを待って、
１年終わったら「大変だった～」
なんて偉そうな顔してる。
やる気のない人には引き受けないでほしいね。

＞輪番で仕方なく引き受け、１年間なんにもやらずに過ぎるのを待って、 １年終わったら「大変だった～」 なんて偉そうな顔してる。
これも「役職の名前だけほしい人」ですよ。

面倒だからやりたくないではなくて、正直な理由は能力がないからやりたくないが正解です。

では輪番制を廃止して、立候補にするとどうなりますか？

能力が無い！面倒！等の理由で理事会が無い！とはならないでしょうか？

大規模マンションなら人材も豊富でしょう。小さなマンションでは高齢化と賃貸化とまったく活動しない人でトリプルパンチです。

主さんのスレッドを読む時間がありません。
スレッドから思いますのは、マンション住民は情報不足でしょうね。
貴方があらゆる努力をされて、区分所有者らにこの掲示板から得た、情報をマンション内にばら撒いてください。
行動しないと人の心は動かせませんよ。
張り紙、ビラ、エントランスに座り込んで、皆に訴えるくらいしてください。

＞能力が無い！面倒！等の理由で理事会が無い！とはならないでしょうか？

適正な管理をしなかったら管理会社の餌食になるか水道、エレベーター、排水管のトラブル、資産価値の低下をするのですよ。その認識の強い組合員がお互いに適任者を推薦したり、立候補したりしますよ。
理事長が交代の時には必ず後任の理事、監事に適任な候補を自ら探して事前に同意を得た上で総会に議案として提案します。
形だけの輪番制では管理会社の餌食になっているのが実際です。この掲示板で文句たらたら言っている人たちは輪番制の犠牲者です。

２６７：匿名さん

すでに、お知らせや資料を理事会で検討して配布しています。

私も情報不足で何も知らなかったので。

>>行動しないと人の心は動かせませんよ。
>>張り紙、ビラ、エントランスに座り込んで、皆に訴えるくらいしてください。
まあ、そうだけど、政治活動より、法的手段のほうがいいですよ。

２６８：匿名さん

今まで適正な管理が出来てなく、管理会社の餌食になっていた。今期初めて気が付いて色々調べて見ました。

輪番制の弊害や別スレのような特定の理事会、理事長によっての暴走。
管理会社の良し悪し。
一つ一つの管理委託、工事の価格。

結局住民の意識が高いマンションはどれも出来ているんだ！と。

２７０：近所をよく知る人さん

法的手段とは具体的にはどうする事ですか？

>その認識の強い組合員がお互いに適任者を推薦したり、立候補したりしますよ。

貴殿には、おめでとう。ラッキーだったねとだけ言っておく。貴殿の物件はそうかも知れないが、一般的でないことは認識されたし。自身の幸運をもって、他もかくあるべしと述べることは自己満足でしかない。

>理事長が交代の時には必ず後任の理事、監事に適任な候補を自ら探して事前に同意を得た上で総会に議案として提案します。

自身の仕事はできても、人を見る目のない輩は世に多数存在する。そういう手続きを経て、上手く行ってるように見えるという、極めて希有な事例をもって一般論のように述べるのは宜しくない。

新米理事氏のような努力家に「不適格」っていう表現は的外れ。
だけどおいらもちょいと心配な点がある。
新米理事さん、頑張っちゃいるけど、目的が的外れになって疲れるかも。

新米理事さん。
頑張れば頑張っただけ、どんどん関心が高まる。なんていう現象は、ほとんど起きないよ？ 少しは高まる、そんくらいのもん。
続けてけば、少し上乗せが増えて行く。かも知れないけどね。
自分が知らなかった、気付いたから皆に知らせたい。知らせたら変わるんんじゃないかって気持ちはわかるけどね。
そうならないから、現実としてこの掲示板も問題ばかりがどんどん上がってるわけ。
気付いた人はたくさんいるけど、新米理事さんみたいに粘り強くスレで答え続ける人は稀ですよ。大半はレス５０までにいなくなる。気付いた人ですら、そんなもんですよ。
気付いた自分、やる気になった自分をラッキーだと思って、他の人に対しては気付いてくれればちょっと嬉しいなぁくらいの気持ちでやった方がいいですよ？疲れると、やる気なくなりますからね。

ナチスの手法を研究して下さい。

杉作さん、ご心配ありがとうございます。

一時期疲れて、少し落ち込んでましたが今は大丈夫です。
色々な事が勉強出来てラッキーだと思えますよ。だって知っててお得！な情報も沢山ありますし。
スレ立てしたのも、書き込みも初めてだったのでなるべくコメント返すのかな？と。
活動状況を報告する程度で、ゆったりコメント書き込みま～す。

ナチスは武力で政権奪取したのではありません。すべて国民投票です。当時、もっとも民主的と言われたワイマール憲法の下で民主的に政権を奪取しました。

新米理事さん！応援していますよ！頑張ってください(^0^)
頑張ったけどなかなかうまくいかず、挫折している人も多いのは確かだと思います。
いろんな人間が住んでいますから・・・・

でも、お互い知恵を出し合って、頑張っていい報告しあいましょう。
諦めては何も始まりません。正しいと思ったことはやっていきましょう(^0^)

>政治評論家

関係ない政治の評論はやめな。

↑午前4時にご苦労様です。

自分が訴えた時は『金』を前面に出しましたね。
滞納者にはプレッシャーを与え、まじめに(漠然と？)払ってる人には今後いくらかかるよ～って。
議事録でもそうでしたし、小規模なので自腹でコピーして配りました。

それでも反応は多くはなかったですけど、決して少なくはなかったです。
(総会の出席率が少しだけど上がった)

＞新しく今度理事になったんですが、管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンション

感覚的には正しい。
理事は委託契約の内容自体と契約の実行度合いをチェックをする義務があります。
これによって理事会に丸投げしていたら何でもやる形態に変える事です。

＞政治評論家さんが言いたいのは、「強いリーダーシップを持って管理組合を適正化しろ」でしょ。

右翼待望論？　単純ね。

＞ナチスは武力で政権奪取したのではありません。すべて国民投票です。当時、もっとも民主的と言われたワイマール憲法の下で民主的に政権を奪取しました。

だからどうなの？
ドイツは自らナチスを否定しているが、我が日本は天皇制も、軍国主義も否定していない。
反省の無い所には近隣諸国に信用されない。
ドイツの様にEU諸国として受入れられる様なことはアジアでは永久に来ない。

あ～あ。やっぱり来ちゃったよ・・

No.283&284さん。別にナチス賛美の話じゃないと思うよ。
No.282さん。そういう単純な話でもないだろうね。

熱狂的なまでに支持される手法の話だと思うよ。
ただね。同じことするには鬱積した住民感情が必要だし、誰も想像すらできないことを（実は裏付けを持って）次々に実現するっていうセンスが必要。

政治家なら知ってるべきことだけど、管理組合とは何の関係ないし、学ぶことに意味がない。
そんだけ。
話をもとに戻さない？

＞熱狂的なまでに支持される手法の話だと思うよ。

ヒットラーの類いでも良いなんてのはあり得ないという事だよ。

>>ナチスは武力で政権奪取したのではありません。すべて国民投票です。当時、もっとも民主的と言われたワイマール憲法の下で民主的に政権を奪取しました。

↑これの意味ですかね？民意が正しいとは限らないという意味です。

＞↑これの意味ですかね？民意が正しいとは限らないという意味です。

管理組合は法の規制のもと民意に従って決めるのよ。

↑それでまともな運営が出来ていれば何の問題もないね。

＞↑それでまともな運営が出来ていれば何の問題もないね。

共有財産の管理は、例え正しくなくても総会の審議結果が唯一の方法なのよ。

＞＞悪がはびこるのは共通の利益が金と言う、単純な利益だからで、明解だからだ。
善は知性がともなうので、悪のように単純ではない、イロイロ好みもあり複雑だ。だから尊いのだ。
世の中を動かしているのは善で、悪が必要に絡んでくる。　　
大昔から人間は、善が８０％、悪が２０％と言われている。　このバランスは永遠に続くらしい・・。
神がそのように創ったらしい・・・。　バランスはその時々で、少しは崩れるらしいがね・・・。

以上は坊主の説教でした。

新米理事さんはご意見箱になにも入っていなければそれが民意であると思っていい。
自分で総会議案書を書いて、多くの委任状を利用し、輪番制を撤廃し、独裁政権の樹立を目指すべき。
それが民意だ。

＞残念なことは管理組合専用ポストに未だに何も入って無いこと。無関心？面倒？

組合役員に管理を委任したにもかかわらず、ポストとは何事よ、職務放棄？　組合員を何と思っているの？

＞組合役員に管理を委任したにもかかわらず、ポストとは何事よ、職務放棄？
＞組合員を何と思っているの？

新米理事さん、こんなモンスターは気にしなくて良い
管理費払ってりゃ、何言っても（言わなくても）なんてのは山へ帰れ

294は言い方キツいが、良いこと言ってる。
新米理事さんは自分の考えで堂々とやればいい。

理事長、理事は区分所有者の意見にすがる様なことは止めなさい。
理事会で決議したことを総会に提案して組合員の賛成を得ることが本分である。
理事会で議案を提起出来ない様な理事は即刻辞任すべきであるし、始めから理事を受諾すべきでなかった。

新米理事さんの書いてること間違ってないと思いますよ。
みんないろいろ思ってるけど記名して文書書くまでの力も不満もないんじゃないかな。

とにかく議事録を分かりやすくもれなく書くこと、その中で問題提起とかもついでに載せたらいいんじゃないかな。
理事会新聞（広報）みたいなの貼りだしてる所もあるようですよ。

＞とにかく議事録を分かりやすくもれなく書くこと

これは自己流、区分所有法を読みなさい。

議事録を正確に書くことが自己流ですか？

区分所有法にいい加減に書けとは記載されてないですよ。

４２条 集会の議事録は、議長が書面により作成し、《議事の経過の要領およびその結果を記載し・・・》とあるように正確に書くことではないのですか？

理事会で決定された内容が欠落してたりする事のほうが問題だと思いますよ。

２９９はただのあらしだと思いますよ
区分所有法の集会は、総会のことで理事会は関係ありません。管理規約では理事会議事録は総会議事録の規定を準用していますけどね。
東急さんなら理事会議事録は管理会社が書いているでしょ？添削だけすればいいです。

はい、管理規約に総会議事録の規定を準用するとなっています。

今期理事会では理事全員で添削してます。ボロボロ抜けてた内容が正確に上がるようになりました。

管理会社からの議事録案にろくに見ないで押印することはなくなりました。

おお！すばらしいですね！全戸配布ですかね。掲示でもいいですけど。
予定されている大規模修繕が議題にあがってるんですかね。別スレの大規模修繕のスレッドでは本質的なことを書いていますので参考にしてくださいね。

小さなマンションなので全戸配布してます。

大規模修繕と理事会の運営に関連する管理規約の改定に取り組んでます。

大規模修繕の件は別スレを参考にします。ありがとうございます。

そうですね。掲示よりも配布のほうがいいと思います。
掲示をはがした後見れないからです。そして曖昧になって無関心になっていきます。
理事と連絡が取れなければ閲覧できないですからね。
新米理事さん、正確な議事録があがってきたのはすばらしいですね！
これからもがんばってきましょう。

理事会、理事長はあくまでも縁の下の力との認識ぐらいで良いと私は思っています。

主役は一般組合員で、意見を述べやすい雰囲気作り、方法を採用する事で成功に導く事です。

何にも働きたくない、やる気のない輪番制役員は、住民が意見や要望を出さないような、無関心の雰囲気作りを心がけていますね。

＞主役は一般組合員で、意見を述べやすい雰囲気作り、方法を採用する事で成功に導く事です。

間違いですね。
建物、その敷地、付属施設の共有財産の管理を行う団体ですよ、親睦団体と誤解をされている様ですね。
その為の主役は総会で選出された理事で、現実に即した管理の為に規約、総会決議を実行する義務を負っているのです。

＞一般組合員の意見を、大切に考える事が一番、大事なことだと思うよ。

頭のいい理事長、理事らは後年の事を考えて行動するから、組合員も考えをよく聞きますよ。

＞一般組合員の意見を、大切に考える事が一番、大事なことだと思うよ。

特別決議、普通決議を勉強しましょう。

マンション管理センターは、区分所有者の駆け込み寺になってくれないかな？

なり得ません。

＞管理組合が名前だけ～どうしたらいい？
そこに所属する組合員自らの自覚が必要です。現在の姿を一番望んでいるのは管理会社です。

主さんが出てこられませんね。
管理会社と上手くやっているのでしょうか？

冷やかしですよ。

先ずは、ビラで皆に現状を訴えてみたら、どうだろうか？
定期的にマンション新聞として、スタートを切ってみたらいいよ。

中庭でアジ演説の方が効果がある。ビックリして管理会社が飛んでくるし、理事長も出てこざるを得ない。

ビラとアジ演説、の併用なら最強！

シーン。

なかなか壁にぶち当たって先に進みません。

＞中庭でアジ演説の方が効果がある。ビックリして管理会社が飛んでくるし、理事長も出てこざるを得ない。

とんでもないよ。廃品回収と間違えられウルセーと怒鳴られて終わり。

スレ主さん、お久しぶりです。

>なかなか壁にぶち当たって先に進みません。

理事会内部での意見が対立しているのですか？
それとも管理会社が動かない？
スタートから２ヶ月の時点で理事長が前に進めないほどの壁があるとは、ちょっと想像出来ませんね。

ただ、急いては事を仕損じるとも言います。まだ始めてから数ヶ月ですから、じっくりと腰を据えて取り組んでくださいね。

>>321
本物スレ主？

気がついた理事がリーダーシップを取れば良いだけの事。
全てが気づかない様なら管理会社におんぶにだっこを続ければ良いだけの事。

＞管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

外人専用か字が読めない人たちの集団ですから日本語の勉強からですね。

スレ主さん
軽装のまま、エサを持ってアホの檻に入ってはいけません！

字が読めないから管理規約や関係法規に従って実行出来ないのは明白です。

２月の通常総会で推薦役員候補２０名の氏名を記載した議案が上程され承認されました。

理事会を開いたら８名しか来ないので理事会が開けませんでした。

輪番制割当をNL管理会社が行いましたが役員就任を確認していなかった人が４名居ました。
また総会で名前が挙がったことを知った方３名からは都合がつかないので役員はできないと辞任届けを出しました。

残ったのは１３です。
３回流会が続いた後、顧問のマンション管理士は１３名を役員と見做せるので６名の出席で理事会は開催できると助言しました。
暫定理事長はこれを信じ、以降理事会を開催しています。契約行為も行っています。
８月に臨時総会があり、組合員から理事長が召集する臨時総会は理事会決議が必要であるがその要件を満たしていないと指摘されました。

マンション管理士の見解は正しいですか。組合員の指摘が正しいですか。
規約では２０名の役員をおくとあり役員が辞任した場合は後任が決まるまで職を続けるとあります。
標準規約がベースです。

これまでは１０名の参加が無ければ理事会は開けないと解釈してきました。

これ参考になると思う。管理会社がＴコミュニティーの大規模マンションの例。
http://vvtt.kan-suke.com/much.pdf

>組合員から理事長が召集する臨時総会は理事会決議が必要であるがその要件を満たしていないと指摘されました。

ま、そのとおりですね。
第一期でなければ、前期の役員に頼んで引き続き役員をやってもらうしかないでしょう。
７人については、総会議決はあったが、就任しなかった。
委任したが受任しなかったので、委任が成立しなかった。
後任が就任しなかったので、前期役員が引き続き業務を執行し、１０人以上出席した理事会の過半数で臨時総会開催を決議する。

今となっては、これくらいしか手がないのでは？

マンション管理のからくり　須藤桂一著　を読んでみなはれ。

目からうろこですよ。

私のところは管理会社が理事長を傀傀儡化するという最悪のパターンです。
年間２億円超の管理費の印鑑と通帳は管理会社の手元にあるのでおいしいマンションだと思いますよ。

どうしたらいい？

３３２　訂正です。

マンション管理「大損」のからくりでした。
講談社、１５００円ですが安いものです。

まあ、この本を実証しているのが我がマンションです。
理事会でこの本を全役員に渡して読んでいただくことをお勧めします。

管理会社に配布を依頼したら嫌な顔をするだろうね。

酷いマン管士だな。顧問って、カネ取ってんでしょ？

そのマン管士が１３人の役員でとして合法に理事会が成立すると、臨時総会で説明、その場は了承されたということ？

しかし、何で理事就任を嫌がるのだろう？
管理会社に丸投げしちゃえば、自分たちは何もしなくてよいのに

理事長は理事会の決議が無くても総会を召集する事が出来る。
（財）マンション管理センターで聞いてください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

>329　マンション管理士の見解は誤り
　　　１３名を役員と見做せるので６名の出席で理事会は開催できると
>336　標準管理規約では間違い

第５３条　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず…
　小学校の算数からやり直し、うちならこの時点で即刻出入り禁止

第４２第４項　理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、
　　　　　　　いつでも臨時総会を招集することができる。

>（財）マンション管理センターで聞いてください。

聞いたら何と答えてくれるのか、教えてください。

>小学校の算数からやり直し、うちならこの時点で即刻出入り禁止


で、どうしろと？

> で、どうしろと？

顧問のマンション管理士は１３名を役員と見做せるので６名の出席で理事会は開催できると助言しました。

当該マンションでは、定員２０名とあっても、実質在職は１３名とのこと
一般的には、理事会を開くには１０名若しくは７名の出席が必要と考えられる
１０なのか７なのかは、個々の組合の解釈で良いと思う
ちなみに、うちも１２名との定員規定はあるけど
「役員に欠員が生じたときは、（選出）規定にかかわらず理事会で補充選任できるものと…」
も定められており、緊急の理事会なら実質在職数の半数以上の出席で成立させる。

よつて
６名で良いなんて間違い助言をする顧問はいらないので…　顧問契約の解消通告ということ。

真面目で、リーダーシップが有る理事長が総会の開催宣言をすれば、誰も止められないんだよ。
住民の支持率の問題になってしまうんだよ。
強引に開催すれば、駄目理事も駄目管理会社も反対した所で支持されないからね。
裁判所にも訴えられないよね、自分らの悪事がばれるからね。

この掲示板で今流行の、弱点の発見と指摘なんですね。
悪事を働く者は、いつも弱点を抱えているはずなんだよね！
弱点を突け！　

何言ってんの？
１３名中少なくとも１人は監事だから６人で半数以上じゃん。
事務局長さんの説明はマン管士の理屈を肯定してるだけなの、解ってる？

>342さん　１３名中少なくとも１人は監事だから６人で半数以上じゃん

おぉ、スマン、スマン。おれの算数が間違えだつた。
うちの定員規定は理事と監事は別だったんで勘違いした。まとめて役員だった。
>329に「これまでは１０名の参加が無ければ理事会は開けないと…」
とあり、理事会の成立要件に監事の出席は関係無いから理事が２０名と思ってしまった
まぁ１９名定員でも半数以上は１０でしたね。。。

橋下知事、河村たかし市長らが支持されるのは、ブレズに強引に驀進するからだろう。
失敗もあるし、政策がすべて良いわけではないが、真面目なんで、県市民は共感を持つんだね。
マンション住民は参考にしたいですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

だから事務局長さんはマン管士の案でオッケーだと思うのね。



>８月に臨時総会があり、組合員から理事長が召集する臨時総会は理事会決議が必要であるがその要件を満たしていないと指摘されました。

これは、こじれてるでしょ。
各組合の解釈次第だって説明には無理があると思うなあ。

その組合員は裏切り一派でしょうから、無視すればマッタク問題にもなら無いよ。
　　　　　　　　　　　　

ボンヌール長崎では総会でクーデターがあって、11年に及んだ理事会の長期政権が崩壊した。
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai21.pdf

ところでウラギリイッパって何？

理事会の体たらくを指摘するに、質問内容は的確だよ。
多分、マトモな反論は出来ないでしょう。

つまり、無視すると見た。

ダメな理事会、ダメな管理会社ＶＳ真面目な区分所有者の戦争だよね。
戦争にルールなんて、無いんだ。
モトモトダメな奴らがルール破りをしたのだから、こっちもルールなんて無視して良いんだな。
過半数の取り合いですよ。
浮動票をどう集めるかになるね。
　　　　　　　　　　　　　　　

いやいや。管理組合は資産価値の保全が目的なんだから、戦争したら本末転倒だよ。

合法的に、誰も文句つけようがないやり方は>>331に書いたとおりだけど、理事が定数に足りただけじゃ、何の解決にもならないよね。

質問者も、理事になったって現実は厳しいよ。ストレスたまる。やるなら理事長。

理事長にならないと意味ないんだから、とりあえず正論は隠し弾にしといて、ちょっとの間、演技してみたらどうかな？

＞マンションの資産価値を保全するためには、
ダメ理事長、ダメ理事をつぶすしかない。
　　　　　　　　　　　　　

ダメ管理会社もつぶすしかない！
　　　　　　　　　　　　

>>353
つぶさなくても良いから何をやらかしたかバラしてほしい。

何をやらかしたかはどうでもいいから、どうやってつぶすのか教えてほしい。

マンション新聞を発行するだけで、潰せるんじゃない！

爺さんがやってみたけど、潰れてないじゃない！

>346さん　だから事務局長さんはマン管士の案でオッケーだと思うのね

いや～　回答遅くなってすみません
オッケーだとは思っていない、規約上は１０名参加で理事会開催が望ましい
たぶん当初はおれも１０名と主張する。いいかげんなマン管士は顧問を外す。
現実的には、任期満了の前期理事も、今期の就任拒否・辞任理事も関係無いよと出てこない
従っていつまでたっても理事会は行われないので、やがて住民生活にも支障が及ぶ。

責任は就任の意思を確認しなかった、前期理事会と管理会社にある。
私がこの組合に関わっていたなら、（暫定）理事長に以下を進言
①　役員定数を満たしていないから１３名で暫定理事会を構成すると全組合員に宣言
　　異議ある場合は、暫定理事とするから届け出る旨を付け加える
②　暫定理事会でもって、早急に役員補充の臨時総会を招集するので立候補を募る
③　たぶん立候補者はいないから、指名して就任承諾をとる
④　最低２０名を満たす、失格や辞任に備え出来れば２４名程度まで
　　の候補者が見つかったら臨時総会招集

（暫定）理事長や理事会が動かない時は、監事に
「理事定員不足により、組合業務の執行に不正がある」として臨時総会を招集してもらう
うちの規約では監事は単独で総会招集権がある。

疑問点
①　２０名定員のマンション規模ってどの位なのか
②　定員は２０名なのか２０名以上なのか
③　８月臨時総会の議案は何、成立したのかしなかったのか

俺も３が一番気になる。
質問者の意向に答えるつもりだけど、回答がないと続ける意味もないよね。

いいんじゃないの？

200世帯くらいのマンションですか？

13名は出席されてますか？
役員の過半数で成立し、出席役員の過半数で決議する…でいいんでしたっけ？

つまりマン管士は出席‥の方を言ってたとか？

＞３５８事務局長さん
＞責任は就任の意思を確認しなかった、前期理事会と管理会社にある。　まさにその通りですね！
＞（暫定）理事長や理事会が動かないときは、監事に単独で総会招集権がある。　その通りですね！
すべてに同意します。
まるで（財）マンション管理センターのお方のようですが・・・

えーと…
カンリセンター？じゃなくても１０人中９人はそう考えるよ。

>362：匿:名さん

俺、ケータイカキコ組なんだわ。
読めないんだよね。
ごめん。

今監事さん　>363さん

おはようございます。
私は社員がいない零細企業の親爺、もうすぐ年金生活
大都会の衛星都市にある５００世帯弱、築２０数年のマンション住民
経理担当の妻には、組合業務より会社の仕事をしろと言われてる。

前理事長の時に６年程、総務担当理事だったが、衝突して辞任。３年の月日が流れ
２０年務めた前理事長派から、クーデターが起きそうだから再出馬要請、立候補
総会では、反理事長派から立候補は締め切り後で無効と責められたが通過した

就任理事の人数は２票差で前理事長派が多かったが
２回目の理事会までも理事長選出で揉めて流れそうになった
私自身が議長解任動議を出したら通ってしまって、新理事長を選出、クーデターは成功

前理事長派は、Ａ級戦犯と非難していたが、１年後には全員消えた
新理事長が、事務局長なんて称号をくれて、ただいま３年目。

３６３です
事務局長さん　おはようございます。
やはり実績を積んでおられるんですね。
ゴチャ連中を相手に、勝利するなんて凄い事ですよ。
私の友人は恥知らずな連中に手こずっています。　
輪番制なので次から次へと、恥知らずが沸いてきて大変らしいです。
事務局長さんのレスを友人も見ていると思いますが、早速会って励ましてやりますよ。
今後も活躍をお祈りいたしておりますよ。

>365 事務局長さん

ご丁寧にありがとうございます。
私も小さい会社の親爺をしてるんですよ。
浦安にある大所帯の物件を売っ払い、３年ほど前に田舎で５０戸ほどの物件を買いました。

昨年、２期目の理事長をやりましたが、前の物件で懲りてるんで、とにかくコトが起こる前にやれることをしておこうと。
長期修繕計画の見直しと管理費の削減と細則３つ作成を同時にやった責任をとらされて今年は監事で残留です。

大規模マンションは何かと大変でしょうね。
クーデターとか衝突とか、物騒でゾクゾクする話です。
何が起こるとクーデターにまでなるのか、想像もできませんけど。

この板も残ったのは３～４名でしょうか、クーデターの歴史について書きます

１回目は平成２年、理事会が改選理事の公募を行わなかったことに
自治会長がかみついて役員改選を否決、その場で公募して４５日後に臨時総会
前期理事もほとんど残っていたので、個人別承認とせよとして再度否決、候補者全員辞退。
１週間後、理事長名無しで「組合運営を暫定委員会に委ねた」の張り紙で退任。
さらに４５日後、１３名の新任理事により理事会発足宣言。選出議事録は無い。

平成７年までに、管理費が１．５倍、積立金が２４倍に引き上げられ
やがて１回目の大規模修繕となり、取り崩し予算に対し２０００万円超過を理事会決議で実施
組合員にマグマが蓄積されて行ったが、理事長派住民も結構いた。

平成１０年に、私は、生まれて初めて管理組合理事に就任
２回目は平成１２年、組合員２割の賛同で理事会不信任の総会開催が要求された
この時は総務担当として総会対策を担当、顧問弁護士と頻繁に打ち合わせ
総会は実際の出席者とそれぞれの委任状で １２５対１４２で可決に見えたも
土壇場で議長委任４０票を否決に入れて閉会宣言をしてしまった
２代目理事長は残ったが、後味の悪い総会だった。

３回目は >365 に書いたとおり、平成２０年、私が寝返った原因は
①　総会前後に２回、支持派のみを招集し役職人事案を決めてしまった
②　総会前に反対派に無資格者がいるのを知りながら、総会で説明せず
　　１回目理事会で、直ちに会議室から出ていけと言い切った

余りにも下らない書き込みで汚さない様にお願いします。今後は、つぶやきでどうぞ！

うーむ。２代目につこうか３代目につこうか勝手に考えてるんですがね。
３代目に変わってどう良くなったかがわからんので決めかねてるんですよ。

>平成７年までに、管理費が１．５倍、積立金が２４倍に引き上げられ

これは、私もやるかも。状況によるけど。

>やがて１回目の大規模修繕となり、取り崩し予算に対し２０００万円超過を理事会決議で実施

そのまま読むと、自分で出した予算を超過して実施してんだから、ちょっと間抜けな話。

>土壇場で議長委任４０票を否決に入れて閉会宣言をしてしまった

確かに後味は悪いけど、まあどこの理事長も得意技として使う手ですよね。
それよりも、長期政権の弊害がいろいろ出たんでしょうかね。
敏腕で人に好かれる人ってなかなかいないんですよね。残念ながら。
勝手に３代目につくことにしますわ。

ところで事務局長さんは、理事長やろうとか思わないんですか？
奥さまにひっ叩かれる？

>余りにも下らない書き込みで汚さない様にお願いします。今後は、つぶやきでどうぞ！

そう思う？
じゃあ頼むから、何か面白い書き込みしてよ。
俺ね、年末ヒマなんだよね。

最近ここってものすごくレベル低くね？
いや、俺がかなり低いんだけどね。
低い俺が低いって思うんだから、間違いないと思うよ。

事務局長さんはレベル高いよ。
こういう人がいてくれないと、俺とかは困るんだよね。
他のマンションのクーデターの話とか、面白くね？
自分ところでもそういうの起こるかも知れないじゃない？
その対応方法を予め聞けるんだよ？

もちろんさ。No.369さんが興味深い話してくれたらさ。無能なりに全力で付き合うよ！
年末はヒマだからね。

> 369 by 匿名さん
いや～、スマン、スマン。ちと長すぎた。
マンション新聞に書けない事を書いて、うっぷん晴らしてしまった。

> 今監事さん
私のレベルも低いですよ、一生懸命に業務をこなしてるだけ。。。
私には理事長は務まらないし、ひっ叩かれるだけじゃ済まないで離婚される
３代目と一緒に今期限りで退任を目論んでいます。

泣き言だけは止めなさいよ。

おはよー
結構面白いよ。

続けて欲しいな。

この近隣の行政に対する請願・陳情は守谷とみどりので過去にあった。
守谷はブランズ建設反対、みどりのは新規産廃施設設置反対。
ブランズは最終的にはデベと町内会で手打ちして収束、みどりのは町内会の圧力に屈した産廃業者が計画取りやめ。

>368
頑張ってください。
よい管理にするには勇気が必要です。

私も理事長派（管理会社の傀儡勢力）と戦っています。

マンション管理大損のからくり（講談社、須藤桂一著）は参考になります。

377 by 入居済み住民さん有難う御座います。

＞余りにも下らない書き込みで汚さない様にお願いします。　＞泣き言だけは止めなさいよ

こんな意見もあるし。。。　３回目クーデターの続きどうしようか、迷っています？

怒号飛び交う２回目以降の理事会や、
管理員交代なんてのが私的には面白かったのだけれど。
最近の組合運営はオール与党化してしまって、刺激が無い。

お久しぶりです。何もかも一からの管理組合で何から手を付けて良いのやら？って試行錯誤の日々が続き、あっという間に２月になりました。
とりあえず総会からの議案は片付けて、今まで手付かずの問題点について理事会で話し合ってます。
皆さんのレスを拝見していて、頑張ってるな～と思い私も励みになります。

急には無理ですが一つでも前に進むことが出来たらと思います。

区分所有者がきちんとチェックしておかないと、
老朽化してからでは手遅れになってしまう…。
リゾートマンションなんて20-30年で朽ち果てて…。